[한국법 이야기] 한국 부동산 매입 규제

2025년 8월 26일부터 1년간 서울 전역과 수도권 일부 지역에서 외국인이 주거용 부동산을 구매하려면 반드시 사전 허가를 받아야 한다.     한국 국토교통부가 지정한 ‘외국인 토지거래허가구역’ 제도가 본격 시행되면서, 미국 시민권자를 비롯한 모든 외국 국적자는 이제 단순 계약과 외국인 등 부동산 취득 신고 등으로는 서울의 주거용 부동산을 소유할 수 없게 됐다.     당국에 의하면 서울시 전역, 인천시 7개 구, 경기도 23개 시·군이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됐다.     외국인의 범위에는 대한민국 국적을 보유하지 않은 개인, 외국 법인·단체, 외국 정부 등이 포함된다. 미주 한인의 경우 시민권을 취득했다면 규제 대상에 해당하나, 영주권자나 국적을 회복한 경우는 제외된다. 주택은 전용면적 6㎡ 이상 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이 포함되며 오피스텔은 제외된다.   새 규제의 핵심은 실거주 요건이다. 허가 후 4개월 내 입주해야 하고, 최소 2년간 실제 거주해야 한다. 단순 투자 목적이나 임대를 전제로 한 매입은 허가를 받기 어렵다.     전기·수도·가스 사용량이나 현장 조사를 통해 거주 여부를 확인하며, 위반이 적발되면 이행 명령과 함께 취득가의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 반복 부과되고 허가가 취소될 수도 있다.   또 하나 중요한 부분은 자금조달계획서와 증빙자료다. 서울은 투기과열지구에 속해 이미 그 제출이 의무였지만, 이제는 허가구역 제도와 결합되어 해외 송금 내역, 차입 관계, 잔고 증명 등 자금 출처를 더욱 철저히 심사받는다.     특히 단기 체류자는 심사에서 불리할 수 있어 장기 체류 자격이나 국내 생활 기반을 명확히 입증해야 한다.   외국인의 자금출처조사를 강화하기 위해 자금조달계획 내용에 구매자의 해외자금 출처와 비자 유형 등도 추가되며, 외국인 주택 거래에 대한 조사도 강화된다.   당국에 따르면 조사 결과 외국인의 해외자금 반입에 따른 주택 거래가 자금세탁 등으로 의심되는 경우에는 금융정보분석원(FIU)에 통보돼 해외 금융정보분석원(FIU)에 전달될 수 있다.   또한 양도차익과 관련해 해외 과세당국의 세금 추징이 필요할 것으로 보이는 거래는 해외 과세당국에 전달될 수도 있다.   절차는 ▶매입 목적과 자금 출처 구체화 ▶허가 신청 ▶허가 심사 및 승인 ▶허가서를 첨부한 정식 계약과 30일 내 거래 신고 ▶취득세 납부 및 등기 ▶입주와 실거주 의무 이행 등 여섯 단계다.     사전 허가 없이 체결된 계약은 무효이며, 향후 법적 분쟁으로 이어질 수 있다.   정부는 이번 규제가 외국인의 무분별한 부동산 매입으로 인한 시장 불안정에 대응하기 위한 것이라고 설명한다.     그러나 실거주 의무와 복잡한 절차, 자금 심사는 실제 거주를 원하는 외국인에게도 높은 장벽이 될 수 있다.     한국 정부는 본 규제의 시행을 1년이 지난 후 연장할 수도 있다는 입장을 내비쳤다.     따라서 이제부터 외국 국적자가 서울 및 수도권 일부에서 주거용 부동산을 구매하려면 단순한 매매계약을 넘어 본 규제와 그에 따른 절차 전반을 충분히 이해하고 대비해야 할 필요가 있다.   ▶문의: (424)218-6562 이진희 K-Law Consulting 한국 변호사한국법 이야기 부동산 한국 외국인 토지거래허가구역 주거용 부동산 부동산 취득

2025.09.02. 21:34

한국에 부동산을 사 두고 싶습니다 [ASK미국 이민/비자-조국현 미국 변호사]

▶문= 미국 시민권자/영주권자로서 한국에 있는 부동산을 취득하고 싶은데 어떻게 하면 되는지요?   ▶답= 미국 시민권자가 한국 내에서 부동산을 취득할 경우 취득 원인(계약, 상속, 경매, 법원의 확정판결 등), 취득 목적, 국내 거주 여부 및 개인 또는 법인 여부에 따라 적용되는 한국 법령과 절차가 서로 다릅니다. 또한 외국인이 대한민국 안의 부동산을 취득하는 경우 일부 허가대상 토지를 제외하고는 일정한 절차에 따라 신고만으로 취득이 가능합니다. 허가가 필요한 토지의 취득은 신고와는 달리 매매계약 체결 이전에 허가신청을 받아야 하고, 허가대상 토지인지 아닌지는 토지이용계획확인서 등을 통해 확인할 수 있습니다.   구체적으로 미국 시민권자의 부동산 취득과 관련하여 한국에 거주하는 경우(거주 외국인)와 거주하지 않는 경우(비거주 외국인)로 나누어서 살펴볼 수 있습니다. 거주 외국인의 경우 주거용 아파트 구매와 같은 부동산 취득의 경우「외국환 거래법」상의 신고절차 없이 매매계약 후 60일 이내 관할 시.군.구청에 신고하고 이에 대한 소유권 이전 등기를 하면 됩니다. 하지만 비거주 외국인의 경우 원칙적으로 부동산 취득 자금 반입 시 외국환 업무 취급 기관의 장에게 먼저 부동산 취득 신고를 한 후, 관할 시.군.구청에 부동산 취득 신고를 하고 소유권이전 등기를 해야 합니다.   부동산 등기를 할 경우 즉, 부동산 권리자에 관한 사항을 기록할 때에는 권리자의 성명 또는 명칭 외에 주민등록번호 또는 부동산 등 기용 등록번호와 주소 또는 사무소 소재지를 함께 기록하여야 합니다. 이와 관련하여 국내 거주 외국인의 경우 외국인의 부동산 등기용 등록번호 부여가 필요하지 않습니다. 즉, 등록 외국인이나 거소 신고자는 외국인 등록증 또는 국내고 소신 고증으로 대체할 수 있습니다. 하지만 국내에 거주하지 않는 외국인의 경우 부동산 등 기용 등록번호를 부여받아야 하고, 발급받는 장소는 처음 발급받을 때와 재발급 받을 때가 다릅니다. 이러한 국내 비거주자 등기번호를 신청할 경우 신청서, 여권, 수수료, 위임받은 대리인의 신분증과 일정한 내용을 담은 위임장(대리인 신고 시) 등이 필요합니다.   한편, 영주권자의 경우에는 대한민국 국민으로서 내국인과 동일하게 간주하므로 한국 내 거주 여부와 관계없이 부동산 취득 신고 대상에서도 제외됩니다.   ▶문의:(82)2-586-2850,            (82)10-8981-4359 조국현 미국 변호사미국 부동산 부동산 등기용 비거주 외국인 부동산 취득

2023.05.23. 22:11

한국에 부동산을 사 두고 싶습니다 [ASK 미국 이민/비자-조국현 변호사]

▶문= 미국 시민권자/영주권자로서 한국에 있는 부동산을 취득하고 싶은데 어떻게 하면 되는지요?     ▶답= 외국인인 미국 시민권자가 한국 내에서 부동산을 취득할 경우 그 취득 원인(계약, 상속, 경매, 법원의 확정판결 등), 취득 목적, 국내 거주 여부 및 개인 또는 법인 여부에 따라 적용되는 한국 법령과 절차가 서로 다릅니다. 또한 외국인이 대한민국 안의 부동산을 취득하는 경우 일부 허가대상 토지를 제외하고는 일정한 절차에 따라 신고만으로 취득이 가능합니다. 허가가 필요한 토지의 취득은 신고와는 달리 매매계약 체결 이전에 허가신청을 받아야 하고, 허가대상 토지인지 아닌지는 토지이용계획확인서 등을 통해 확인할 수 있습니다.   구체적으로 미국 시민권자의 부동산 취득과 관련하여 한국에 거주하는 경우(거주 외국인)와 거주하지 않는 경우(비거주 외국인)로 나누어서 살펴볼 수 있습니다. 거주 외국인의 경우 주거용 아파트 구매와 같은 부동산 취득의 경우「외국환 거래법」상의 신고절차 없이 매매계약 후 60일 이내 관할 시·군·구청에 신고하고 이에 대한 소유권 이전 등기를 하면 됩니다. 하지만 비거주 외국인의 경우 원칙적으로 부동산 취득 자금 반입 시 외국환 업무 취급 기관의 장에게 먼저 부동산 취득 신고를 한 후, 관할 시·군·구청에 부동산 취득 신고를 하고 소유권이전 등기를 해야 합니다.   부동산 등기를 할 경우 즉, 부동산 권리자에 관한 사항을 기록할 때에는 권리자의 성명 또는 명칭 외에 주민등록번호 또는 부동산 등 기용 등록번호와 주소 또는 사무소 소재지를 함께 기록하여야 합니다. 이와 관련하여 국내 거주 외국인의 경우 외국인의 부동산 등기용 등록번호 부여가 필요하지 않습니다. 즉, 등록 외국인이나 거소 신고자는 외국인 등록증 또는 국내고 소신 고증으로 대체할 수 있습니다. 하지만 국내에 거주하지 않는 외국인의 경우 부동산 등 기용 등록번호를 부여받아야 하고, 발급받는 장소는 처음 발급받을 때와 재발급 받을 때가 다릅니다. 이러한 국내 비거주자 등기번호를 신청할 경우 신청서, 여권, 수수료, 위임받은 대리인의 신분증과 일정한 내용을 담은 위임장(대리인 신고 시) 등이 필요합니다.   한편, 영주권자의 경우에는 대한민국 국민으로서 내국인과 동일하게 간주하므로 한국 내 거주 여부와 관계없이 부동산 취득 신고 대상에서도 제외됩니다.       ▶문의: (82)2-586-2850, (82)10-8981-4359미국 부동산 부동산 등기용 비거주 외국인 부동산 취득

2023.02.27. 13:54