서울·수도권 주거용 토지거래 대상
사전 허가 및 실거주 최소 2년 의무
2025년 8월 26일부터 1년간 서울 전역과 수도권 일부 지역에서 외국인이 주거용 부동산을 구매하려면 반드시 사전 허가를 받아야 한다.
사전 허가 및 실거주 최소 2년 의무
한국 국토교통부가 지정한 ‘외국인 토지거래허가구역’ 제도가 본격 시행되면서, 미국 시민권자를 비롯한 모든 외국 국적자는 이제 단순 계약과 외국인 등 부동산 취득 신고 등으로는 서울의 주거용 부동산을 소유할 수 없게 됐다.
당국에 의하면 서울시 전역, 인천시 7개 구, 경기도 23개 시·군이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됐다.
외국인의 범위에는 대한민국 국적을 보유하지 않은 개인, 외국 법인·단체, 외국 정부 등이 포함된다. 미주 한인의 경우 시민권을 취득했다면 규제 대상에 해당하나, 영주권자나 국적을 회복한 경우는 제외된다. 주택은 전용면적 6㎡ 이상 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이 포함되며 오피스텔은 제외된다.
전기·수도·가스 사용량이나 현장 조사를 통해 거주 여부를 확인하며, 위반이 적발되면 이행 명령과 함께 취득가의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 반복 부과되고 허가가 취소될 수도 있다.
또 하나 중요한 부분은 자금조달계획서와 증빙자료다. 서울은 투기과열지구에 속해 이미 그 제출이 의무였지만, 이제는 허가구역 제도와 결합되어 해외 송금 내역, 차입 관계, 잔고 증명 등 자금 출처를 더욱 철저히 심사받는다.
특히 단기 체류자는 심사에서 불리할 수 있어 장기 체류 자격이나 국내 생활 기반을 명확히 입증해야 한다.
외국인의 자금출처조사를 강화하기 위해 자금조달계획 내용에 구매자의 해외자금 출처와 비자 유형 등도 추가되며, 외국인 주택 거래에 대한 조사도 강화된다.
당국에 따르면 조사 결과 외국인의 해외자금 반입에 따른 주택 거래가 자금세탁 등으로 의심되는 경우에는 금융정보분석원(FIU)에 통보돼 해외 금융정보분석원(FIU)에 전달될 수 있다.
또한 양도차익과 관련해 해외 과세당국의 세금 추징이 필요할 것으로 보이는 거래는 해외 과세당국에 전달될 수도 있다.
절차는 ▶매입 목적과 자금 출처 구체화 ▶허가 신청 ▶허가 심사 및 승인 ▶허가서를 첨부한 정식 계약과 30일 내 거래 신고 ▶취득세 납부 및 등기 ▶입주와 실거주 의무 이행 등 여섯 단계다.
사전 허가 없이 체결된 계약은 무효이며, 향후 법적 분쟁으로 이어질 수 있다.
정부는 이번 규제가 외국인의 무분별한 부동산 매입으로 인한 시장 불안정에 대응하기 위한 것이라고 설명한다.
그러나 실거주 의무와 복잡한 절차, 자금 심사는 실제 거주를 원하는 외국인에게도 높은 장벽이 될 수 있다.
한국 정부는 본 규제의 시행을 1년이 지난 후 연장할 수도 있다는 입장을 내비쳤다.
따라서 이제부터 외국 국적자가 서울 및 수도권 일부에서 주거용 부동산을 구매하려면 단순한 매매계약을 넘어 본 규제와 그에 따른 절차 전반을 충분히 이해하고 대비해야 할 필요가 있다.
▶문의: (424)218-6562
이진희 K-Law Consulting 한국 변호사