[부동산 이야기] 리스의 종류와 캠차지

부동산 에이전트로 일을 시작 할 때 가장 손쉽게 본인의 클라이언트를 만들 수 있는 것은 건물의 매매가 아닌 리스를 전문으로 일을 시작하는 것 입니다. 이는 부동산 거래 형태중 매매 보다 리스 의 수요가 더 많기 때문입니다. 특히 상업용 부동산 에이전트의 경우 이런 현상이 더욱 크다고 말씀 드릴 수 있겠습니다.   저희 회사에서도 리스 전문 에이전트로 시작해서 지금은 타운에서도 가장 활발한 에이전트로 활동하시는 분들이 많이 계십니다. 많은 다른 전문 분야에 종사하시는 분들도 마찬가지 이겠지만 부동산 리스에 관해 많은 경험을 한 회사를 선택하시면 여러 가지 예기치 못한 상황에 보다 현명하게 대처할 수 있는 조언을 받을 수 있습니다.   자기 건물을 구입해서 사업을 운영하는 것은 모든 비즈니스 오너들의 꿈일 것입니다     하지만 현실은 녹록지 않은 건물 가격과 여러가지 여건상, 리스로 사업을 시작 하시는 분들이 대부분 입니다. 이때 리스의 종류와 그에 따른 장단점 알고 있다면 많은 도움이 될 거라 생각합니다.   우선 리스의 종류를 나눠 보자면 Gross, Modified and NNN으로 분류 될 수 있습니다.   Gross 리스는 건물주가 재산세 및 건물 보수 유지에 관한 모든 비용을 책임 지는 형태로 주로 아파트, 상업 용 오피스 건물에 많이 볼 수 있는 리스입니다. 세입자 입장에서는 가장 편한 형태의 리스 계약 이지만 일반 상가 건물에서는 찾아 보기 힘든 형태의 계약입니다.   Modified 리스는 주로 상업 용 창고 건물과 오래된 상가 건물에서 볼 수 있는 형태의 계약으로 건물주가 재산세를 책임지고 건물의 유지 및 보수는 세입자가 책임지는 것이 보편적인 형태입니다.   다음으로 NNN 리스를 설명 드리자면 우선 각각의 N은 Net을 뜻 하는 의미 입니다. 일반적으로 트리플 넷 리스라고 불리우고 있습니다.   우선 첫번째 N은 부동산 재산세를 뜻하는 것으로 일반적으로 건물 관리 비용에서 가장 큰 부분을 찾 이 하는 부동산 재산세를 세입자가 책임 진다는 의미 입니다. 이때 주의 해야 될 부분은 건물의 매각 시 새롭게 책정되는 재산세는 세입자에게 큰 부담으로 되돌아 올수 있으므로 리스 계약을 할 때 일정 부분 이상의 재산세 상승분은 새로운 주인이 부담 할 수 있도록 계약을 하여야 합니다.   두번째 N은 건물 보험을 뜻하는 것입니다. 이는 건물에 일어 날 수 있는 만일의 사태를 대비 하는 것으로 세입자의 재산을 보호 하는 것은 아닙니다. 세입자는 건물 내부의 본인 자산을 보호 하여야 된다면 따로 세입자 보험을 들어야 합니다.   세번째 N은 건물 관리 비용을 뜻하는 것입니다. 건물 유지 및 보수에 필요한 경비로서 건물 청소 용역비, 공동구역 유틸리티 비용, 건물 유지 보수를 위한 예비비 등이 있습니다.   위에 열거한 비용들을 건물 관리 회사가 정산한 후 각각의 세입자에게 책임만큼의 비용을 청구 하는 것이 NNN 리스의 일반적인 형태 입니다.   NNN 리스에서 건물 관리 비용을 일반적으로 CAM (Common Area Maintenance) charge 라 부르며, 기본 렌트에 CAM Charge가 붙는 계약을 NNN 리스라 합니다.   일반적으로 기본 렌트 비용의 20~25% 정도의 CAM 비용이 발생 할 수 있으나 몇몇 지역과 고급 상가 건물은 CAM 비용이 베이스 렌트보다 같거나 클 경우도 있습니다.   그 외에 ‘Absolute Net Lease’ 또는 NNNN 리스라 해서 건물관리에 있어서 건물의 구조적인 문제를 포함해서 건물에서 일어 날 수 있는 모든 책임을 세입자가 책임지는 형태의 계약도 있습니다.   유명한 쇼핑몰이나 부촌의 상가 건물의 경우 퍼센테이지 리스를 요구 하는 경우도 있는데 이는 일정 부분 이상의 매출이 창출 되면 기본 렌트 외에 매출 증가분에 대해 별도의 임대료를 요구 하는 형태의 리스 계약 입니다. 보통 3%에서 7% 정도의 퍼센티지 리스가 일반적인데 이를 산출 하는 방법은 기본 임대료 일년치를 약속 된 퍼센테이지 로 나누어서 그 이상의 매출이 발생 할 때 기본 임대료에 약속된 퍼센티지 만큼 임대료를 더 부과 하는 것입니다.   예를 들자면 2,000sf 건물을 매달 $4,000에 리스를 하고 5%의 퍼센티지 리스를 할 경우 일년 치 임대료 $48,000을 5%로 나누어 나오는 $960,000이 퍼센티지 임대료가 발생하는 기준점이 되는 것입니다. 그 이상의 매출이 발생하면 건물주는 $960,000 이상 발생하는 매출 소득분에 대한 5%의 추가 임대료를 요구 할 수 있는 것입니다.   비즈니스에서 리스 계약이 얼마나 중요한지는 겪어본 분들이 더욱 잘 아실거라 생각합니다.   계약을 하시기 전에 꼼꼼히 계약서의 내용을 숙지하셔야 되며 될 수 있다면 전문 에이전트의 도움을 받으실 것을 조언해 드립니다.   ▶문의: (213) 605-5359     조진욱 / 드림부동산부동산 이야기 세입자 형태 건물 보수 부동산 재산세 상가 건물

2025.09.24. 17:40

소화전 물폭탄에 무너진 상가

  16일 LA 노스힐스 지역에서 차량이 소화전을 들이받는 사고가 발생했다. 사고 직후 소화전에서 다량의 물이 솟구쳤고 옆 상가 건물 지붕은 쏟아진 물 무게를 견디지 못해 무너졌다. LA소방국은 다행히 부상자는 없다고 밝혔다.     [FOX11 캡처]소화전 물폭탄 소화전 물폭탄 상가 건물 la 노스힐스

2025.03.16. 19:47

애난데일 한인 상가 대형 화재 “폭격 맞은 듯 처참”

      한인업소들이 밀집한 애난데일의 상가 건물이 화재로 전소됐다.   버지니아 한인타운 애난데일  콜롬비아 파이크 선상에 위치한 상가에 12일 아침 큰 화재가 발생해  ‘본촌치킨’, ‘토속집’, ‘한미 우체국 택배’ 등 한인 업소들이 불에 탔다. 건물은 화재로 지붕이 무너지고 내부가 대부분 파손됐다. 관계자의 말에 따르면 “건물 철거가 불가피 할 것”으로 보인다.   화재는 주민의 신고로 이날 오전 7시 15분경 접수됐다. 사다리 소방차, 드론을 포함해 15대 이상의 차량과 장비 등이 동원됐다.   화재는 이날 오전 10시30분 경에야 불길이 잡혔다. 당국에 따르면 인명피해는 발생하지 않았다. 페어팩스 카운티 소방국은 현재 사고원인과 재산피해 등을 파악 중이다.     소방국 덴 쇼우 부국장은 “출동한 소방관들이 화재 현장 내부에 진입해 20여분간 소화 작업을 했으나, 갑자기 불길이 거세져 빠져 나와야 했다. 그 후 불길이 인근 상가로 번지지 않도록 외부 진화 작업에 집중했다”고 당시 상황을 전했다.   화재로 인근 콜롬비아 파이크, 백릭 로드, 존 말 드라이브 등 도로는 수시간 동안 폐쇄됐다.     현장을 찾은 오후 두 시, 매캐한 냄새가 쇼핑 센터 주변에 가득했다. 대형 주차장 곳곳에는 화재 현장에서 불에 타오른 내부 및 지붕 자재들의 재가 비처럼 내려 쌓여 있었다. 한인들을 포함한 지역 주민들은 삼삼오오 모여, 앙상하게 남은 화재 현장을 바라보며 이야기 하고 있었다.   이 중 가족과 함께 일요일 점심 먹으러 나왔다가 화재 현장을 목격하고 아연실색 했다는 김 모(50대)씨는 “애난데일에 오래 살았지만, 이런 화재 현장을 접한 것은 처음”이라고 말했다.   김 씨는 “일요일 새벽에 불이 나 사람 안 다친게 그나마 다행이다”라고 덧붙였다. 인근에서 한인 업체를 운영 한다는 A씨는 “(상가 내 업소들이) 장사는 모두 잘 됐지만, 건물이 워낙 낡았었다”라며 “이번 기회에 새로운 상가 건물이 지어지면 좋겠다”고 밝히기도 했다.   화재로 무너져 내린 상가 건물 내부는 폭격을 맞은 듯 처참했다. 지붕이 무너져 내리고 벽과 자재들이 불에 타 뜯겨 있었다.     폐허가 된 ‘본촌치킨’과 ‘토속집’ 내부 집기들 일부는 불에 탄 흔적이 없어, 발화 지점이 ‘한미 우체국 택배’나 ‘JJ 살롱&바버’일 가능성이 높다고 추측 됐다. 상가에 위치한 네 업소들은 건물 외관이 제각각 다르지만 하나의 지붕으로 연결된 한 건물이라고 관계자는 설명했다.   화재로 피해를 당한 한인 업소들은 당장 ‘삶의 터전’을 잃게 됐다. 화재보험에 가입됐다면 다행이지만, 그렇지 않을 경우 막대한 피해를 입을 것이라고 관계자들은 입을 모은다.   이에대해 옴니화재 강고은 대표는 “페어팩스 카운티의 경우 (레스토랑 등) 업소들의 화재보험 가입이 의무조항은 아니지만, 대부분 건물주가 임대계약시 가입을 요구하고 있다”고 밝혔다.     박세용, 김윤미 기자 한인 상가 상가 건물 인근 상가 한인 업소들

2023.03.13. 7:54

한인 소유 상가 내 불법도박장 급습

LA다운타운 자바시장 인근 한인 비즈니스가 다수 입점해있는 도매상가 몰에서 불법 운영 중이던 불법 도박장이 당국의 철퇴를 맞았다.     LA경찰국(LAPD)은 8일 오후 1시쯤 17가와 메인 스트리트에 있는 ‘메인 홀세일 마트(Main Wholesale Mart)’ 내 한 상점을 급습, 현장에 있던 수십명을 구금했다.     법원으로부터 수색영장을 발부 받아 기습 단속에 나선 당국은 이날 마약류와 다량의 현금도 압류했다고 밝혔다.     고든 헬퍼 서전트는 본지에 “건물의 빈 상점을 임대해 차려진 이 불법 도박장은 큰 규모로 알려진 멕시칸 갱단에 의해 운영됐다”며 “현장에서 30~40명이 구금됐다”고 밝혔다.     이어 “건물주가 불법 도박장 운영 사실을 알고도 임대를 내줬는지, 건물주와 세입자의 관계에 대해 수사 중”이라면서도 “어떻게 모르고 임대를 내줄 수 있겠나”라고 말했다.   해당 몰에서 영업 중인 한인 업주들에 따르면 건물주는 한인 장모씨로, 최소 20년 이상 이 몰을 소유하고 있었던 것으로 전해졌다.     해당 도박장은 ‘팩스 아케이드(PAC’S ARCADE)’라는 작은 간판을 걸고 해당 몰의 끝쪽 상점에서 6개월 이상 운영돼 왔다. 내부에는 10대 이상의 오락기기들이 설치돼, 겉보기에는 단순히 오락실처럼 보이지만 실제로 안에서는 마약 거래와 범죄, 폭력이 빚어졌다고 경찰은 전했다.     헬퍼 서전트는 “이곳은 해당 갱 조직이 운영하고 있던 불법 도박장 중에서 가장 규모가 큰 곳 중 하나였다”며 “갱 멤버 3~4명이 운영하면서 하루에 수십, 수백명의 사람들이 오갔다”고 설명했다.     이 몰에는 10여개의 비즈니스가 운영 중인데 그중 7곳 이상이 한인 비즈니스이며 대부분 모자 도매 업체라고 업주들은 전했다.     한인 업주 A씨는 “불법 도박장이 운영되면서 마리화나 냄새와 고성방가로 몸살을 앓았다”며 “도박을 하러 온 사람들이 주차장을 점령해 정작 우리 손님들은 왔다가 그냥 되돌아가기도 했다”고 토로했다.     다른 업주 B씨는 “도박장 입구를 가린다고 모자 박스를 빌려다가 입구에 쌓아놓았는데 몇 개월 지나고 보니 거의 100박스를 가져가기도 했다”고 호소했다.     업주 C씨는 “십수 년 동안 이 자리에서 장사하면서 이런 일은 처음”이라며 “건물주가 이곳 말고도 여러 채의 건물을 가지고 있고, 그중 몇 곳에서 이처럼 불법 영업을 하는 세입자를 들여 논란이 있었다는 이야기를 경찰로부터 전해 들었다”고 말했다.     한편, 이날 경찰은 불법 도박장 운영에 가담한 갱 멤버들을 모두 체포해 경찰서로 인계했다고 전했다. 또한 현장에 있던 방문객들을 모두 구금했으며 마약 검사를 해 이상이 없는 이들은 훈방 조처됐다.   장수아 기자 [email protected]불법도박장 la다운타운 자바시장 상가 건물 급습 건물

2023.02.08. 21:09