[부동산칼럼] 집 명의로 달라지는 매도와 상속

리스팅 상담을 하다 보면 집의 명의 이야기는 종종 뒤로 밀린다.     “지금은 문제없으니까 나중에 정리하면 되죠.” 하지만 정말 문제는 없을까. 그리고 그 ‘나중’은 과연 우리가 생각하는 시점에 올까.   집 명의는 단순히 이름이 누구로 되어 있느냐의 문제가 아니다. 어떤 구조로 소유하고 있느냐에 따라 상속 방식이 달라지고, 세금이 달라지며, 집을 팔 수 있는 조건 자체가 달라진다. 그럼에도 많은 사람들은 자신이 어떤 명의 구조로 집을 소유하고 있는지 정확히 알지 못한 채 살아간다.   가장 단순한 형태는 Sole Ownership이다. 한 사람 이름으로만 등기된 구조로 관리와 매도는 비교적 수월하다. 하지만 사망이나 상속이 발생하면 자산이 한 번에 이전되면서 세금 부담이 커질 수 있고, 준비가 없다면 가족들은 갑작스럽게 복잡한 절차를 감당해야 한다.   부부가 집을 구입할 때 가장 많이 선택하는 방식은 공동명의다. 이때 흔히 사용되는 구조가 Joint Tenancy와 Tenancy in Common이다. 이름은 함께 올라가 있지만, 결과는 전혀 다르다. Joint Tenancy는 한 사람이 사망하면 지분이 자동으로 배우자에게 이전된다. 반면 Tenancy in Common은 각자의 지분이 상속 대상이 된다. 이 차이를 모르고 명의를 설정했다가, 매도나 상속 과정에서 예상치 못한 장벽을 만나는 경우가 적지 않다.   뉴욕시 퀸즈에서 있었던 한 사례가 그렇다. 공동명의로 집을 소유하던 부부 중 남편이 먼저 사망했고, 아내는 집이 자연스럽게 본인 소유가 될 것이라 생각했다. 그러나 명의는 Tenancy in Common이었다. 남편의 지분은 자녀들에게 상속 대상이 되었고, 집을 팔기 위해서는 자녀 전원의 동의가 필요했다. 가족 간 갈등은 없었지만, 절차는 길어졌고, 클로징은 1년 넘게 지연됐다.   또 다른 흔한 구조는 부모 명의로 집을 구입하고 자녀가 거주하는 형태다. 롱아일랜드에서 있었던 사례다. 부모 명의의 집에서 한 자녀가 20년 넘게 살며 모기지와 관리비를 모두 부담했다. 하지만 부모가 사망하자 다른 형제들은 상속 재산이라고 주장했다. 법적으로는 그 말이 맞았다. 실제 거주 여부나 기여도는 고려 대상이 아니었고, 결국 집은 원치 않는 방식으로 정리되며 가족 관계에도 깊은 상처가 남았다.   최근에는 이러한 문제를 줄이기 위해 Trust Ownership을 선택하는 경우도 늘고 있다. 상속 절차를 단순화하고 분쟁 가능성을 낮출 수 있다는 점에서 분명 장점이 있다. 특히 미리 구조를 설계해 두면, 가족들이 불필요한 법적 절차에 휘말릴 가능성을 크게 줄일 수 있다. 다만 Trust로 명의를 옮기는 순간 기존 모기지나 재융자 조건이 달라질 수 있고, 금융기관의 사전 동의가 필요한 경우도 많다. 구조를 정확히 이해하지 않은 채 진행하면 오히려 불편이 커질 수 있다.   중요한 점은 명의 정리를 단순한 행정 절차로 생각하지 말아야 한다는 것이다. 명의가 바뀌는 순간 증여로 간주해 세금이 발생할 수 있고, 기존 대출의 재심사가 필요해질 수도 있다. 향후 매도를 고려하고 있다면 취득가 기준과 세금 구조까지 함께 검토해야 한다. 그래서 명의 문제는 부동산, 세무, 법률을 따로 떼어놓고 볼 수 없다.   집은 사는 순간보다, 정리 방식이 더 중요하다. 지금 당장 문제가 없어 보인다면, 어쩌면 지금이 가장 안전하고 유리한 정리 시점일지도 모른다. 명의는 시간이 해결해주지 않는다. 준비만이 문제를 막아준다.   한 번쯤은 명의를 다시 확인해볼 필요가 있다. 상속 시, 매도 때 누구에게 권한이 있는지도 함께 점검해보면 좋다. 지금의 확인은 훗날 감당해야 할 분쟁과 시간을 줄여주는 가장 확실한 준비다. Jay Yun(윤지준) / 전 재미부동산협회 회장부동산칼럼 명의 매도 부모 명의 상속 절차 상속 방식

2026.02.17. 19:12

상속된 빚 정리 끝난 줄 알았는데..어떻게 하죠 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]

▶ 문= B는 20년 전 미국에 이민 와 시민권을 취득하고 평범한 일상을 보내고 있었다. 그런데 한국에 계신 아버지가 갑자기 돌아가셨다는 소식을 듣고 상속 절차를 진행하게 되었다.     상속 처리 과정에서 아버지의 빚이 재산보다 많다는 사실을 알게 되어 B는 한정승인을 신청했고, 무사히 처리했다. 하지만 1년이 지난 후, 아버지 명의의 부동산이 추가로 발견되었다. 이미 한정승인이 끝난 상황에서 이 재산을 어떻게 처리해야 할지 막막하다. 미국에 거주 중이라 직접 처리하기도 어려운 상황이다. 이런 경우, B는 어떻게 해야 할까?      ▶ 답= 추가로 발견된 상속재산과 채무를 처리하려면 다음과 같은 절차를 고려해 볼 수 있다.     1. 한정승인 이후 발견된 추가 재산을 정확히 파악하기 위해, 재산조회를 신청할 수 있다. 2. 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해 감정평가사의 도움을 받아 재산 평가를 진행할 수 있다. 3. 추가로 발견된 상속재산에 따라 기존 채권자 정보와 배당 내역을 재확인 해볼 필요가 있다.   4. 채무 청산절차를 원활히 진행하기 위해, 시간이 지나 변경된 채권자 정보(연락처, 계좌번호 등)를 최신화하는 것이 좋을 것이다.   5. 구체적인 채무 청산 방법으로는 임의청산과 상속재산파산(법원)을 활용할 수 있다. 6. 미국에 거주 중이라면, 원격으로 모든 절차를 정확히 진행해주는 한국 상속 전문가에게 도움을 받는 것이 권장된다.     ▶ 문= 한정승인 후 추가로 발견된 재산과 채무를 처리하려면 왜 전문가의 지원이 필요할까?     ▶ 답= 한정승인 이후 발견된 추가 재산은 기존 절차와는 별도의 과정으로 처리해야 한다. 이 과정에서 재산 및 채무 조회, 평가, 채권자 정보 확인, 채권자 배당 등을 원활하게 진행하려면, 이에 관한 전문 지식과 충분한 실무 경험이 필요하다.   특히, 해외에 거주 중이라면 원격으로 진행할 수 있는 체계적인 지원이 중요하다. 이우리 한국 상속 전문 변호사는 추가로 발견된 재산과 채무를 정확히 평가하고, 한정승인 결과에 영향을 미치지 않도록 신속하게 문제를 해결할 수 있다. 본 사례와 비슷한 상황이라면 전문가와 상담을 통해 효율적으로 대응해 보기를 바란다.       ▶문의: www.lawts.kr / [email protected]  미국 상속법 유산 상속법 상속 절차 한국 상속

2025.01.10. 15:02

LLC와 생전 취소 가능 트러스트의 결합이 중요한 이유 [ASK미국 재산/상속/트러스트-크리스 정 변호사]

▶문= LLC와 생전 취소 가능 트러스트의 결합이 부동산 투자자들에게 왜 중요한 지가 궁금합니다.       ▶답= 부동산 투자자들 사이에서 유한책임회사(LLC, Limited Liability Company)의 장점을 활용하는 것은 이미 널리 알려진 전략입니다. 개인 명의가 아닌 LLC를 통해 부동산을 소유함으로써 얻을 수 있는 법적 보호는 많은 투자자들에게 매력적입니다. 그러나 자신의 LLC 지분을 생전 취소 가능 트러스트 (Living Revocable Trust)에 포함시키는 것의 이점에 대해 잘 알고 있는 투자자는 많지 않습니다. 이 글에서는 LLC와 생전 취소 가능 트러스트의 결합이 부동산 투자자들에게 왜 중요한지, 그리고 어떻게 이를 통해 자산 보호와 상속 계획을 최적화할 수 있는지 설명드리겠습니다.   LLC는 개인의 부동산 투자와 관련된 위험을 줄이는 데 중요한 역할을 하고 투자자를 부채와 법적 판결로부터 보호하는 방패 역할을 합니다. 예를 들어, 투자용 임대 주택에서 발생한 사고로 인해 테넌트가 손해 배상 소송을 제기한 경우, 법원이 테넌트에게 유리한 판결을 내리게 되면, 집주인은 거액의 배상금을 물어야 할 수 있습니다. 이때, 투자자가 개인 명의로 부동산을 소유하고 있다면, 소송의 여파가 개인 자산에까지 미칠 위험이 있습니다. 그러나 LLC를 통해 부동산을 소유하면, 법적 책임은 LLC의 자산에 한정됩니다. 이는 투자자가 소유한 다른 개인 자산을 보호할 수 있는 중요한 법적 구조를 제공합니다.   반면, 생전 취소 가능 신탁(Living Revocable Trust)은 상속 계획을 효율적으로 관리하는 데 핵심적인 도구입니다. 생전 취소 가능 트러스트를 통해 자산을 트러스트 내에서 관리하게 되면, 양도인은 생전 동안 자산에 대한 통제권을 유지하면서도, 필요에 따라 트러스트의 내용을 자유롭게 수정할 수 있습니다.   트러스트의 가장 큰 이점 중 하나는 검인 절차를 피할 수 있다는 점입니다. 검인(Probate) 절차는 고인의 유산을 법적으로 검토하고 분배하는 과정으로, 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 그러나 생전 취소 가능 트러스트에 자산을 포함시킬 경우, 검인 절차를 거치지 않고 자산을 신속하게 상속인에게 전달할 수 있습니다. 이는 상속인이 검인 절차에 얽매이지 않고, 유산을 바로 활용할 수 있는 큰 장점을 제공합니다.   LLC와 생전 취소 가능 트러스트를 결합하는 것은 부동산 투자자들에게 최적의 자산 보호와 상속 계획을 제공합니다. 투자용 부동산을 LLC를 통해 소유함으로써 법적 책임을 제한하고, 동시에 LLC 지분을 생전 취소 가능 트러스트에 포함시켜 상속 절차를 간소화할 수 있습니다. 이로써 투자자는 생전에는 자산을 자유롭게 관리하고, 사후에는 검인 절차 없이 신속하게 자산을 상속인에게 분배할 수 있습니다. 이 통합 전략은 단순히 법적 보호를 넘어, 장기적인 자산 관리와 상속 계획을 완벽하게 조화시킵니다.   LLC와 생전 취소 가능 트러스트의 결합은 부동산 투자자에게 있어 필수적인 전략입니다. 이 두 가지 법적 도구를 효과적으로 활용함으로써, 투자자는 법적 리스크로부터 자신을 보호하고, 상속인들에게 더 나은 재정적 미래를 보장할 수 있습니다. 부동산 투자와 상속 계획을 보다 안전하고 효율적으로 관리하기 위해, LLC와 생전 취소 가능 트러스트를 통합하는 전략을 고려해 보시기 바랍니다. 이는 미래를 위한 현명한 선택이 될 것입니다.     ▶문의:(833)256-8810 크리스 정 변호사미국 트러스트 생전 취소 상속 절차 상속 계획

2024.08.20. 23:39