[부동산칼럼] 집 명의로 달라지는 매도와 상속
“지금은 문제없으니까 나중에 정리하면 되죠.” 하지만 정말 문제는 없을까. 그리고 그 ‘나중’은 과연 우리가 생각하는 시점에 올까.
집 명의는 단순히 이름이 누구로 되어 있느냐의 문제가 아니다. 어떤 구조로 소유하고 있느냐에 따라 상속 방식이 달라지고, 세금이 달라지며, 집을 팔 수 있는 조건 자체가 달라진다. 그럼에도 많은 사람들은 자신이 어떤 명의 구조로 집을 소유하고 있는지 정확히 알지 못한 채 살아간다.
가장 단순한 형태는 Sole Ownership이다. 한 사람 이름으로만 등기된 구조로 관리와 매도는 비교적 수월하다. 하지만 사망이나 상속이 발생하면 자산이 한 번에 이전되면서 세금 부담이 커질 수 있고, 준비가 없다면 가족들은 갑작스럽게 복잡한 절차를 감당해야 한다.
뉴욕시 퀸즈에서 있었던 한 사례가 그렇다. 공동명의로 집을 소유하던 부부 중 남편이 먼저 사망했고, 아내는 집이 자연스럽게 본인 소유가 될 것이라 생각했다. 그러나 명의는 Tenancy in Common이었다. 남편의 지분은 자녀들에게 상속 대상이 되었고, 집을 팔기 위해서는 자녀 전원의 동의가 필요했다. 가족 간 갈등은 없었지만, 절차는 길어졌고, 클로징은 1년 넘게 지연됐다.
또 다른 흔한 구조는 부모 명의로 집을 구입하고 자녀가 거주하는 형태다. 롱아일랜드에서 있었던 사례다. 부모 명의의 집에서 한 자녀가 20년 넘게 살며 모기지와 관리비를 모두 부담했다. 하지만 부모가 사망하자 다른 형제들은 상속 재산이라고 주장했다. 법적으로는 그 말이 맞았다. 실제 거주 여부나 기여도는 고려 대상이 아니었고, 결국 집은 원치 않는 방식으로 정리되며 가족 관계에도 깊은 상처가 남았다.
최근에는 이러한 문제를 줄이기 위해 Trust Ownership을 선택하는 경우도 늘고 있다. 상속 절차를 단순화하고 분쟁 가능성을 낮출 수 있다는 점에서 분명 장점이 있다. 특히 미리 구조를 설계해 두면, 가족들이 불필요한 법적 절차에 휘말릴 가능성을 크게 줄일 수 있다. 다만 Trust로 명의를 옮기는 순간 기존 모기지나 재융자 조건이 달라질 수 있고, 금융기관의 사전 동의가 필요한 경우도 많다. 구조를 정확히 이해하지 않은 채 진행하면 오히려 불편이 커질 수 있다.
중요한 점은 명의 정리를 단순한 행정 절차로 생각하지 말아야 한다는 것이다. 명의가 바뀌는 순간 증여로 간주해 세금이 발생할 수 있고, 기존 대출의 재심사가 필요해질 수도 있다. 향후 매도를 고려하고 있다면 취득가 기준과 세금 구조까지 함께 검토해야 한다. 그래서 명의 문제는 부동산, 세무, 법률을 따로 떼어놓고 볼 수 없다.
집은 사는 순간보다, 정리 방식이 더 중요하다. 지금 당장 문제가 없어 보인다면, 어쩌면 지금이 가장 안전하고 유리한 정리 시점일지도 모른다. 명의는 시간이 해결해주지 않는다. 준비만이 문제를 막아준다.
한 번쯤은 명의를 다시 확인해볼 필요가 있다. 상속 시, 매도 때 누구에게 권한이 있는지도 함께 점검해보면 좋다. 지금의 확인은 훗날 감당해야 할 분쟁과 시간을 줄여주는 가장 확실한 준비다.
Jay Yun(윤지준) / 전 재미부동산협회 회장