[부동산 이야기] 셀러 주의사항

부동산 시장은 타이밍과 전략 싸움이다. 특히 봄 시즌은 매물도 많고 경쟁도 치열하기 때문에, 자칫하면 좋은 기회를 놓칠 수 있다. 아래 다섯 가지 실수만 피해도, 더 빠르고 좋은 조건으로 집을 팔 수 있다.   ▶잘못된 가격 책정   판매자들이 가장 자주 하는 실수 중 하나는 가격을 잘못 정하는 것이다. 집값을 너무 높게 시작하면 어떻게 될까? 잠재적인 구매자들은 처음부터 관심조차 갖지 않고, 시간이 지나 가격을 낮추게 되면 ‘급하게 팔려는 집인가 보다’라는 인상을 줘 오히려 헐값 제안이 들어오게 된다.     집을 팔 때는 감정적이 되기 쉽지만, 부동산 거래는 감정이 아닌 데이터로 판단해야 하는 ‘비즈니스’다. 아무리 오랫동안 정들어 살았던 집이라도, 그 감정이 가격 결정에 영향을 주면 안 된다. 가장 객관적인 가격은 ‘비교 시장 분석(CMA)’을 통해 확인할 수 있다.     집에서의 추억은 소중하지만, 그것이 시장에서의 가치에 그대로 반영되지는 않는다. 특히 집이 시장에 나간 첫 10일이 가장 중요하다. 이 시기에 얼마나 많은 관심을 끌 수 있느냐가 전체 판매 성패를 가를 수 있다.     처음부터 가격이 너무 높으면, 구매자들은 그냥 지나쳐버리고 다른 매물로 관심을 돌려버린다. 뒤늦게 가격을 조정해도, 이미 타이밍을 놓친 셈이다. 그리고 시장에 너무 오래 남아 있는 집은 뭔가 문제가 있다는 인식을 줄 수 있다.     ‘급한 건 아니니까 일단 높게 내놔보고 반응을 보자’는 생각도 결코 현명한 전략이 아니다. 진지한 구매자들은 매일 새로운 매물을 찾는다.     처음부터 가격이 현실적이지 않으면, 그들의 검색 리스트에조차 오르지 못할 수 있다.     ▶구매 자격이 없는 사람에게 시간 낭비     정리하고 수리하고 보여줬는데, 알고 보니 대출 자격도 없는 사람이라면 정말 속상한 일이다. 전문 에이전트와 함께하면, 이런 비효율적인 상황을 미리 방지할 수 있다.   ▶첫 오퍼 거절하기     ‘첫 오퍼는 시작일 뿐, 더 좋은 게 올 거야’라고 생각할 수도 있다. 하지만 실제로는 첫 제안이 가장 괜찮은 조건일 가능성이 높다. 놓치고 나서 후회하는 경우, 정말 많다.     ▶구매자와 친구 되기   좋은 인상은 중요하지만, 너무 많은 대화는 오히려 독이 될 수 있다. 무심코 한 말 한마디가 구매자의 마음을 돌아서게 만들 수도 있다. ‘이 집은 우리 가족에겐 좁았어요’나 ‘근처 학교가 요즘 조금 시끄럽죠’와 같은 말은 삼가는 것이 좋다.   ▶새집 구매자격 미확인   지금 집을 팔기 전에, 이사 갈 새집 구매 자격부터 꼭 확인하라. 사전 대출 승인도 받지 않고 현재의 집을 팔아버리면, 원하지 않는 임시 주택에 들어가야 하는 상황이 생길 수 있다. 사전 승인과 이사할 지역 조사, 이 두 가지는 필수다.   가장 좋은 조건에, 가장 빠르게 집을 팔고 싶다면 믿을 수 있는 부동산 전문가가 꼭 필요하다. 믿을 수 있고 경험이 많은 부동산 전문가는 소중한 자산을 가장 현명하게 거래할 수 있도록 최선을 다해 도와줄 것이다.   ▶문의:(818)963-2118 이미화 / 에피크 리얼티부동산 이야기 주의사항 셀러 새집 구매자격 셀러 주의사항 부동산 시장

2025.04.23. 17:53

[부동산 가이드] 바이어와 셀러들을 위한 제언

9월에 연방준비제도(Fed)가 금리를 인하한다고 해도 당장 모기지 금리가 큰 폭으로 하락할 가능성은 거의 없다고 본다.  금리 인하에 대한 확실한 기대감 속에서 이자율 인하가 시장에 일찍부터 반영되었기 때문이다.  이번 달 초 또는 중순까지 에스크로를 클로징하는 경우 6% 이하의 이자율로 주택구입이 가능한 상황이다. 모기지 이자율이 하락하려면 최소 2~3번의 추가금리 인하가 현실화되어야만 할 것이다.     빠르게 증가하던 매물양도 최근 주춤하고 있다. 특히 텍사스와 플로리다에서 이러한 현상이 두드러지고 있다.  전통적으로 주택시장이 위축되는 겨울이 다가오면서 모기지금리 하락을 비롯해 바이어들의 악화한 재정부담 영향으로 본격적인 주택시장 개선은 내년 초까지 미루어질 전망이다.     이자율이 하락한다고 해도 당장 거래량의 상승으로 이어질 수 없을 가능성이 크다. 주택을 소유함으로써 얻는 이점이 줄어들고 있기 때문이다.  특히 주택보험료가 큰 폭으로 불어났다. 특히 임대용 콘도에 대한 프리미엄 상승과 기존주택 또는 자연재해 취약 지역에 대한 보험 가입거부율과 등 주택보험 절벽이 가속하고 있다. 높은 주택 유지비용은 투자자와 바이어의 구매의지를 꺾는다.     최근 한두달간 상대적으로 주택 가격이 저렴한 지역들을 중심으로 플리핑 투자가 증가하고 호가가 20~30% 올라간 경우들이 목격되고 있다. 하지만 실질 매매는 부진한 편이다. 또 모기지 금리가 하락세를 나타내며 현재 재융자 수요는 2분기 기준 24%의 증가 추세를 이어가고 있다. 하지만 주택 구매 관련 모기지 시장은 정체기에 놓여 있고, 이는 최소 내년 봄까지 이어질 전망이다.     대선이 임박한 가운데  예산 집행에 대한 구체적인 계획이 없는 경제 정책공약들이 남발되고 있다.  저소득층 관련 주거지원 관련 공약이 집중되면서 재원확보를 위한 부동산 소유주 및 중산층에 대한 납세 부담이 가중될 전망이다. 가주의 경우 서류미비자 신분에도 드림포올(Dreams for All) 혜택을 부여하는 법안(AB1840)은 개빈 뉴섬 주지사에 의해 최종 거부됐다.     지난 1월에서 7월까지 전국에서 총 2150만11개의 매물이 거래됐다. 부동산 에이전트 22.7%가 전체 매물의 72%를 거래했다.  에이전트 약 74%는 단 한 채의 리스팅 거래실적도 없는 것으로 잠정 집계됐다. 지난달 17일 에이전트 커미션 관련 새로운 규정이 시행으로 인한 시장의 혼돈은 예상보다 적다. 하지만 새로운 마케팅 전략 등을 적용해서 실적을 올리려는 에이전트들의 노력은 앞으로도 지속할 것이다. 이러한 상황에서는 바이어나 셀러 모두 목표를 단순하게 설정하는 게 좋다. 바이어는 거주목적으로만 구매목적을 단일화하고, 모기지와 더불어 보험 및 유틸리티, 수리 등에 대한 지출을 예산에 포함하는 보수적인 재정계획을 잡아야 한다. 셀러의 경우 합리적인 가격 책정과 더불어 주택의 관리 상태를 유지하는 노력이 중요하다고 생각한다.     ▶문의: (213) 663- 5392   곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 가이드 바이어 셀러 추가금리 인하 모기지금리 하락 주택시장 개선

2024.09.11. 17:32

[부동산 가이드] 셀러의 판단

올 상반기의 뜨겁던 분위기는 점차 사라지고 있다. 지역에 따라 차이는 있지만 조금씩 줄어들고 있다. 금리 인하를 예상하던 사람들이 고금리가 생각보다 길어질 조짐을 보이자, 경기의 움직임을 조금 더 지켜보고 결정하려는 심리가 작용하고 있다고 봐야 한다. 올해는 대통령 선거까지 예정되어 있어, 경기 뿐만 아니라 정치 쪽 움직임도 눈 여겨 봐야 할 것이다.   모든 거래가 그렇듯, 팔려는 사람은 높게, 사려는 사람은 낮은 가격에 사려고 하는 것은 당연하다. 특히 기준 가격이 정확하게 정해져 있지 않은 거래에서는 어느 정도가 적정 가격인지 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련이다. 다만 이런 데이터를 사용해도 가격을 정하기는 쉽지 않다. 부동산의 경우는 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운 홈의 경우가 아니라면 가격 판단 기준이 애매모호하다.     특히 단독 하우스라면 같은 사이즈라도 업그레이드, 땅의 크기, 뷰 등에 따라 가격 차이가 클 수 있다. 은행은 정확한 가격 산정을 위해 감정을 하게 된다. 물론 이 또한 100% 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중 하나다.     리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가격이 적당한지 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명하고 리스팅 가격을 정한다.  대다수의 셀러는 전문가의 말에 귀를 기울이지만, 의외로 많은 셀러가 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다.     이를 정확하게 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러의 제시 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운 좋게 눈먼 현금 바이어를 만나서 팔 수도 있었겠지만, 지금처럼 인터넷이 발달하여 정보가 공유되고 있는 상황에서 이런 바이어를 만날 확률이 얼마나 될까? 설령 바이어를 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 감정 문제로 거래가 성사되지 않을 것이다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내려, 나중에는 마켓에서 거두어들이거나 셀러가 지쳐 마켓 시세보다 더 싸게 파는 경우도 비일비재하게 일어난다.   집을 마켓에 올리고 첫 2주가 제일 중요하다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주간을 허비하면 오히려 나중에 손해를 볼 수도 있다. 특히 바이어들이 가격이 많이 올랐다고 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음에 집을 내놓을 때가 중요하다. 만약에 이 기간에 오퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 보기 시작하는 바이어들을 잡기 위해, 지속해서 가격을 내리는 경우가 발생할 수도 있다. 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 해서 점점 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다. 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만,     지금처럼 마켓이 식어가는 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빠른 시간안에 성공적으로 집을 파는 지름길이다.   ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 가이드 셀러 애매모호 현금 바이어 리스팅 에이전트 부동산 거래

2024.07.10. 17:57

[부동산 투자] 셀러의 의무 공개서

집을 매매하는 것은 많은 시간과 노력이 필요하다. 경험 많고 능력 있는 에이전트를 찾아 조언을 받고 최상의 가격을 받기 위해 집을 수리하고 단장해서 내놓는 수고도 해야 한다.   하지만 많은 셀러가 간과해서는 안 되는 것이 바로 매매 과정에서 바이어에게 주어야 하는 공개서(Disclosure)다. Disclosure는 바이어가 구매 결정에 있어 영향을 받을 수 있는 집에 관련된 모든 사실을 숨김없이 알려 주는 것을 말한다. 이런 내용을 ‘Material Fact’라고 하는데 이는 지붕이 새는 사실부터 집 주변에 등록된 성범죄자의 거주 여부까지 아주 넓은 의미를 갖고 있다. 이런 사실들을 바이어에게 알려주지 않았을 경우 예상치 못한 비용이 발생하거나 집을 매매한 후에도 소송을 당할 수도 있다.   셀러가 주는 Disclosure 중에 대표적인 것이 트랜스퍼 공개서(Transfer Disclosure Statement·TDS)인데 반드시 집주인이 직접 작성을 해야 하며 에이전트가 대신 할 수 없다. 1984년 애스턴과 스타래스 버거라고 하는 소송이 있었다. 당시 애스턴이 1에이커 대지의 3000sf 건평인 집을 스타래스로부터 17만 달러에 구입을 했는데 이사 후 땅이 가라앉아 집의 기초공사가 뒤틀리고 공사비만 20만 달러 이상이 나온 것이다. 바이어가 소송한 이유는 집이 매립지 위에 지어졌으며 과거에 산사태가 2차례나 있었던 사실을 셀러가 숨겼다. 당시 판사는 셀러가 보상하라는 판결을 내렸는데 예외적이었던 것은 셀러와 바이어 에이전트에게도 책임을 물어 각각 5%씩 보상하라고 판결했다. 이 소송으로 인해서 그 후 Transfer Disclosure Statement가 생겨났고 에이전트들의 책임 한계에 대한 해석도 넓어져서 집 매매를 할 경우 셀러와 바이어의 에이전트 모두 그 집에 대한 인스팩션을 하게 된 것이다.     물론 에이전트들은 인스펙션 관련해서 전문성을 띨 필요는 없다. 하지만 눈에 보이는 사항들과 셀러가 알려주지 않은 사실을 에이전트가 우연히라도 알게 되었다면 이 역시 숨김없이 바이어에게 전달해야 한다. 이 TDS 서류는 1~4가구 주택일 경우 법적으로 반드시 바이어에게 주어야 하며 은행차압 매물이나 상속 재산 매매 등 특수한 경우를 제외하면 면제될 수 없다. 만약 셀러가 이 서류를 주지 않았을 경우 바이어는 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있다.     그 외에도 매도인 부동산 공개서(Seller Property Questionnaire), 집 주변의 자연재해에 대해서 알려주는 자연재해 위험 공개서(Natural Hazard Disclosure), 1978년 이전에 지어진 주택일 경우 납 성분 페인트 공개서(Lead Based Paint Disclosure), 증축된 부분의 허가 여부, 최근 5년 이내에 보험 청구를 한 경우 등도 모두 해당하며 바이어에게 알려주어야 한다.     좋은 에이전트는 셀러에게 정확한 조언으로 양심적인 Disclosure를 통해 문제의 소지를 최소화하는 것이다. 오랜 시간 동안 애착을 갖고 공들이며 살아왔던 집을 매매하는 과정에서 셀러가 해야 하는 의무를 간과해서 예상치 못한 소송에 휘말리는 것을 피해야 할 것이다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 셀러 의무 바이어 에이전트 transfer disclosure paint disclosure

2024.06.05. 17:12

[부동산 가이드] 셀러의 판매 전략

2023년은 부동산 시장에서 말도 많고 탈도 많은 한 해로 기억되는 거 같다. 이런 혼란 속에 바이어와 셀러가 실수하지 않으려면 많은 준비를 해야 할 것이다. 셀러가 판매할 때에 자칫 잘못된 생각을 할 수 있는 것에 대해 살펴보려 한다.   하나, 낮은 가격을 책정하면 낮은 가격에 팔린다고 생각한다. 저렴하다고 생각하는 주택은 많은 구매자로부터 더 많은 관심을 끌 수 있다. 경쟁이 치열한 주택 시장에서 관심 있는 바이어들이 주택을 더 높은 가격에 오퍼할 수 있도록 만들 수 있다.     반면 오버프라이스를 고집하면 결국 처음에 적정가로 집을 내놓았을 경우보다 더 낮은 가격에 집을 팔게 되기 쉽다. 오버프라이스로 나온 집들은 거의 예외 없이 다음과 같은 절차를 밟는다. 시간이 지나면서 기다려 보다가 오퍼가 안 들어오면 가격을 낮춘다. 그리고 바이어들은 그 낮아진 가격보다 더 낮은 오퍼를 넣는다. 아무도 안 건드리는 집, 만만하게 보는 것이다. 지역 시세를 잘 모르는 바이어가 높은 가격에 오퍼를 넣어도, 결국은 계약이 깨질 확률이 높다. 주택 감정에서 걸리기도 하고, 바이어가 뒤늦은 후회로 계약을 파기하기 때문이다. 이제 막 나온 집이 적정가로 책정이 되어 있으면 바이어들의 반응이 뜨겁다. 처음에 높게 시작했다가 낮추면 그만이라고 생각하는데, 바로 그 생각이 주택 판매의 가장 큰 단점이 될 수 있다.     둘, 비용 절약 위해 에이전트 수수료를 협상한다.   일반적인 주택 판매자의 잘못된 통념은 낮은 수수료를 제공하면 조금이라도 집 매매 가격에 손해가 적다고 생각한다. 하지만 에이전트는 더 높은 커미션을 받을 수 있는 주택을 먼저 팔기 위해 더 많은 노력을 할 것이다. 수수료가 낮은 곳보다 높은 곳에 좋은 손님이 더 몰리는 이유이다.   셋, 집을 빨리 팔려면 전문적인 집 단장이 필요하다. 집을 스테이징해서 가장 많은 구매자에게 가장 매력적으로 보이도록 하면, 스테이징 되지 않은 주택보다 88% 더 빨리 그리고 평균보다 20% 더 많이 받고 판매할 수 있다. 텅 빈 집은 뭔가 부족한 듯 느끼게 되고, 전체 주택 크기를 가늠할 수 없어서 보는 이들에 판단하기 어렵다. 전반적인 주택 크기, 분위기, 가격을 책정하기에 필요하다고 생각한다.   넷, 집 상태가 좋지 않으면 집의 가치보다 낮게 팔릴 수 있다. 일부 리모델링 프로젝트가 집의 가치를 높일 수 있는 것은 사실이다. 그러나 집이 오래되었거나 대대적인 수리가 필요하다고 해서 아무도 관심이 없는 것은 아니다. 상태가 좋지 않고 업그레이드 또는 대대적인 수리가 필요한 주택만 사는 사람들도 있다. 어설프게 고치는 것보다 그대로 파는 것이 더 나을 수도 있다는 걸 염두에 두면 좋을 것 같다.   다섯, 오픈하우스는 절대 시간 낭비가 아니다. 오픈 하우스는 많은 잠재 구매자를 찾기 위해서 한다고 알려져 있다. 주택 구매자의 7%만이 오픈 하우스 간판을 통해 궁극적으로 구매한 집을 찾았지만, 주택을 보유하는 데 확실한 이점이 있다. 편한 시간에 집을 볼 기회를 주는 것, 리스팅 직후 오픈 하우스로  관심을 불러일으키고 빠른 판매를 할 수 있는 피드백을 수집할 귀중한 기회이기도 하다.   ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러턴 에이전트부동산 가이드 판매 셀러 주택 판매자 주택 구매자 판매 전략

2023.11.15. 18:05

한인 셀러들 “챗GPT 쓰니 판매 급증”

#. 8년 차 아마존 셀러인 A씨는 자신이 판매하고 있는 컴퓨터 무선 마우스에 대한 제품 소개, 편집 등을 챗GPT의 도움으로 2시간 만에 작성해 기존 것을 대체했다. 지난달 총 방문자가 1200명이었지만 제품 구매는 60명(5%)에 그쳤는데, 챗GPT를 이용한 후 2주 만에 구매 전환율이 14%로  세 배 가까이 뛰었다. A씨는 챗GPT를 통해 시간도 절약하고 판매도 늘려 연일 함박웃음이다.     #. 평소 영어에 자신이 없어서 대행업체를 통해 제품 홍보, 리스팅, 제조업체에 보내는 이메일 작성 등을 맡겨온 한인 B씨는 챗GPT를 써서 대행업체에 주는 수수료를 아꼈다. 최근엔 고객 리뷰도 분석해서 서비스 품질을 올리고 추천 아이템까지 받으면서 사업 확장을 고민 중이다.     생성형 인공지능(AI) 챗GPT를 활용해서 매출을 늘리는 아마존 셀러들이 많다.     특히, 언어 문제로 문서 작성, 편집, 제품 리스팅 등에 많은 시간을 소비했던 한인 셀러들이 챗GPT의 도움으로 사업 확장까지 모색하는 것으로 알려졌다.   아마존 셀러 K씨는 “한인들의 경우 아무리 영어 공부를 해도 원어민 수준에다 전문가처럼 제품 설명을 잘 쓸 수 없다”며 “소셜미디어(SNS)를 통해 챗GPT 활용법을 배운 후 제품 구매가 증가하면서 취급 아이템을 늘리는 한인 셀러도 많아졌다”고 말했다.     챗GPT를 통해 가장 큰 도움을 받는 것은 ‘리뷰’다. 소비자들이 남긴 리뷰를 분석해 제품과 서비스의 문제점을 찾아 상품의 질을 높이고 있다.     한인 L씨는 “평소 이용하던 힐리움(Helium)10 프로그램을 통해 리뷰를 다운받아 챗GPT에 입력하면 정확한 분석과 함께 대처 방법도 알려준다”며 “분석한 내용을 바탕으로 제조업체에 보내는 이메일까지 작성해 주니 일이 10분의 1로 줄었다”고 설명했다.     그는 실제로 챗GPT를 통해 자신이 판매하고 있는 마사지 볼에 대한 리뷰를 분석해달라고 부탁하자 약 10초 만에 2페이지 분량의 답변을 받았다. 이후 3가지로 요약해달라고 하니 ▶제품을 담는 가방이 쉽게 찢어진다 ▶값싼 플라스틱으로 만들어서 타사 제품에 비해 아프다 ▶두 개의 볼 사이 공간이 좁아 사용이 어렵다는 분석을 내놓았다고 전했다.     L씨는 “챗GPT의 조언대로 포장과 상품을 바꾸었더니 구매 주문이 크게 늘었고 리뷰 내용도 매우 좋아졌다”고 덧붙였다.     챗GPT 활용은 단순히 분석을 넘어 구매전환율(Conversion rate)까지 높여주고 있는 것으로 알려졌다. 구매 전환율은 온라인 판매에 있어 방문자 수, 방문 횟수, 평균 체류 시간 등과 함께 가장 중요한 지표 중 하나다. 사이트 방문 고객의 실제 구매율을 나타내는 것으로 온라인 쇼핑몰의 성패와 직결된다고 할 만큼 중요하다.     사우나 등받이를 판매하고 있는 한 셀러는 챗GPT를 통해 소비자의 신체에 맞춰 제작하라는 조언에 따라 제품을 제작한 후 구매 전환율이 26%에서 46%로 두 달 사이 20%포인트 증가했다.     한 전문가는 “아마존 판매에서 구매전환율을 높이려면 소비자의 니즈에 빠르게 부응해야 한다”며 “챗GPT는 이러한 과정에 최적화된 방법을 안내해 준다”고 평했다.  양재영 기자 [email protected]한인 셀러 한인 셀러들 제품 구매 셀러 k씨

2023.04.19. 18:48

셀러 10명 중 8명 “집값 더 받았어야”

처음으로 집을 매매한 셀러 10명 중 8명은 가격 흥정이나 리스팅 시기 조정 등을 하지 않은 걸 후회하는 것으로 조사됐다.   부동산 정보업체 질로(Zillow)의 설문조사 결과에 따르면 최근 2년간 처음으로 주택을 판 셀러 중 84%는 주택의 판매 시기, 가격 흥정, 스테이징을 두고 더 좋은 결정을 하지 않은 걸 후회했다.     또한 첫 주택 판매자 10명 중 9명은 다른 선택을 했을 때 주택을 더 비싼 가격에 판매할 수 있었을 것이라고 답했다.   질로가 분석한 데이터에 의하면 셀러가 가장 유리하게 가격을 흥정할 수 있는 시기는 4월 중순부터 5월 전까지였다.     이에 그 시기가 가까워짐에 따라 업계의 전문가들은 셀러들이 흔히 범하는 실수를 방지해 판매 이득을 극대화할 수 있는 방법 4가지를 소개했다.   ▶가격 승리 전략   적정한 판매 가격을 정하는 것이 중요하다. 가격 경쟁력이 있는 주택은 일반적으로 리스팅 후 31일 이내에 계약이 성사됐다는 게 질로 측의 설명이다. 반면 그렇지 않은 주택의 리스팅 기간 중간값은 73일이었다. 너무 비싸게 리스팅하면 집이 팔리지 않고 제 가격도 받을 수 없다는 것이다.     판매가 선정 시 좋은 방법은 최근 6개월간 인근 또는 동일 지역에서 판매된 비슷한 크기의 집값을 알아보는 것이다. 정확한 주택 감정을 요청하는 것도 방법이다. 오랜 기간 매물로 내놓는 건 가격 협상에 도움이 되지 않는다고 한다.   ▶주택 외관 관리   주택 판매에서 첫인상도 중요하다. 집 앞 꽃밭이나 나무를 잘 가꿨거나 외벽에 새로 페인트칠을 했다면 더 높은 가격에 협상할 수 있다. 외형이 잘 관리된 주택은 잠재적 주택 구매자들에게 매력 요소로 다가오기 마련이다.     온라인 리스팅에선 특히 더 강점이 된다. 코로나19 팬데믹으로 온라인으로 매물을 찾는 바이어가 늘면서 잘 꾸민 외관으로 승부를 보려는 판매자들이 느는 추세다. 질로는 버추얼 3D 홈투어 기능을 업데이트한 주택이 대체로 조회 수 등 관심도가 더 높다고 했다.   ▶타이밍   주택 판매자 4명 중 1명은 잘못된 시기에 주택을 팔았다고 답했다. 하지만 부동산시장에서의 흐름을 정확히 예측하기란 불가능에 가깝다. 만약 최근 주택 가격이 하락할 것을 예상하고 주택을 처분했다면 현재 6% 후반대를 유지 중인 모기지 이자율에 주택 재구매 부담이 늘어났을 것이다. 항상 저가에 매입해 고가에 매각하는 것만이 부동산 재테크의 전부가 아니라는 것이 전문가들의 설명이다.     ▶집수리   스테이징과 집수리에 돈을 투자하는 것도 경쟁력을 끌어올리는 좋은 방법이다. 전문가들은 상대적으로 적은 비용으로 집 가치를 올리는 인테리어 방식으로 홈 스테이징(home staging)을 적극적으로 추천한다.     우리말로 ‘주택 공간 꾸미기’로 해석하면 무난하다. 리모델링도 굳이 주방 리모델링과 지붕 교체같이 큰 규모보다는 실내 벽 페인트칠, 카펫 클리닝, 조경 등이 투자대비수익률(ROI)이 가장 높다는 게 전문가들의 설명이다. 우훈식 기자 [email protected]셀러 집값 주택 판매자 주택 외관 주택 재구매

2023.04.16. 19:29

[부동산 투자] 셀러가 주는 서류

집을 매매하는 것은 많은 시간과 노력이 필요하다.  경험 많고 능력 있는 에이전트를 찾아 조언을 받고 최상의 가격을 받기 위해 집의 여러 곳을 손질하고 단장해서 내놓는 수고도 해야 한다.  하지만 많은 셀러가 간과해서는 안 되는 것이 바로 매매 과정에서 바이어에게 주어야 하는 ‘공개 백서(Disclosure)’이다.  공개 백서는 바이어가 구매 결정에 있어 영향을 받을 수 있는 집에 관련된 모든 사실을 숨김없이 알려 주는 것을 말한다.  이런 내용을 ‘중요 정보(Material Fact)’라고 하는데 이는 지붕이 새는 사실부터 집 주변에 등록된 성범죄자가 살고 있는지까지 아주 넓은 의미를 갖고 있다. 이런  사실들을 바이어에게 알려주지 않았을 경우 예상치 못한 비용이 발생하거나 집을 매매한 후에도 소송을 당할 수도 있다.   셀러가 주는 공개 백서 중에 대표적인 것이 ‘집 상태 공개서(Transfer Disclosure Statement)’ 인데 반드시 집주인이 직접 작성을 해야 하며 에이전트가 대신 할 수 없다.  1984년 ‘이스턴 대 스트라스버거(Easton vs. Strassburger)’라고 하는 유명한 소송이 있었다.  당시 이스턴이 1에이커 대지의 3000스퀘어피트 건평인 집을 스트라스버거로부터 17만 달러에 구매했는데 이사 후 땅이 가라앉아 집의 기초가 뒤틀리고 공사비만 20만 달러 이상이 나온 것이다.  바이어가 소송한 이유는 집이 매립지 위에 지어졌으며 과거에 산사태가 2차례나 있었던 사실을 셀러가 숨겼다. 당시 판사는 셀러가 보상하라는 판결을 내렸는데 예외적이었던 것은 에이전트들에게도 책임을 물어 각각 5%씩 보상하라고 판결했다.     이 소송으로 인해서 그 후  ‘집 상태 공개서’가 생겨났고 에이전트들의 책임 한계에 대한 해석도 넓어져서 집 매매를 할 경우 셀러와 바이어의 에이전트 모두 그 집에 대한 ‘인스펙션(Visual Inspection)’를 하게 된 것이다. 물론 에이전트들은 인스펙션 관련해서 전문성을 띨 필요는 없다.  하지만 눈에 보이는 사항들과 셀러가 알려주지 않은 사실을 에이전트가 우연히라도 알게 되었다면 이 역시 숨김없이 바이어에게 알려 주어야 한다.  이 집 상태 공개 서류는 1~4가구 주택일 경우 법적으로 반드시 바이어에게 주어야 하며 은행차압 매물이나 ‘유산 검증(Probate)’ 매매 등을 제외하곤 어떤 경우라도 면제될 수 없으며 셀러가 주지 않을 경우 바이어는 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있다.     좋은 에이전트는 손님의 이익을 극대화하고 최상의 가격을 받고 팔아주는 것도 중요하지만 셀러에게 정확한 조언으로 양심적인 공개 백서를 통해 문제의 소지를 최소화하는 것이다. 오랜 시간 동안 애착을 갖고 공들이며 살아왔던 집을 매매하는 과정에서 셀러가 해야 하는 의무를 간과해서 괜한 소송에 휘말리는 것을 피해야 할 것이다.   ▶문의: (310) 227-0066   케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 서류 셀러 에이전트 모두 매매 과정 transfer disclosure

2023.04.12. 17:28

셀러들 "하락장서 집 안판다"

현 부동산 시장에서 집을 파는 일이 됐든 사는 일이 됐든 결정이 쉽지만은 않다. 지난해 하반기 연방준비제도(Fed.연준)의 고금리 기조 탓 바이어들이 집 구매를 망설이고 있다고는 하지만 주택값은 크게 떨어지지 않았다. 따라서 앞으로도 집값의 큰폭 하락은 발생하지 않을 것이라고 부동산 전문가들은 내다보고 있다. 부동산 경기에 영향을 미치는 요소들은 주택 공급과 수요, 모기지 이자율, 물가, 실업률 등 다각적인데 이를 바탕으로 현 부동산 시장 동향 및 전망을 알아봤다.     ▶집값   레드핀 보고서에 따르면 팬데믹 기간이었던 2020년 8월부터 지난해 7월 중순까지 집값은 매월, 매년 두자릿 수 이상 수직 상승했다. 그러나 지난해 여름부터 연이은 모기지 금리 상승 여파로 집값 거품은 점차 잦아들고 있는 추세다. 올해 1월 전국 주택 중간값은 전년 동기대비 1.5% 상승했지만 3월 초 전국 주택 중간값은 35만3000달러로 전년 동기대비 1% 하락한 것으로 나타났다. 그리고 지난 2월 초부터 3월5일까지 전국 주택 판매는 전년 동기대비 22% 감소했다. 그러나 여전히 집값이 빠르게 하락 하지 않는 이유는 ▶셀러들의 경제적 상황이 지난 2008년처럼 열악하지 않으며 ▶고용시장도 비교적 튼튼한 상황에서 ▶사상 최저치의 낮은 모기지 금리를 상환하고 있는 현 주택 소유자들이 무턱대고 집을 시장에 내놓지 않고 있기 때문이라고 부동산 전문가들은 분석하고 있다. 현재 전국에서 가장 빠르게 집값이 하락하고 있는 곳은 팬데믹 동안 집값이 급상승한 지역이다. 대표적 지역으로는 텍사스 오스틴을 비록해 테네니 내쉬빌, 마이애미, 피닉스 등인데 이들 지역은 앞으로 집값이 10% 이상 빠질 것으로 부동산 전문가들은 내다보고 있다.     ▶수요와 공급     연준(Fed)이 지난해부터 인플레이션 억제를 위해 반복적으로 금리를 인상하면 지난해 10월과 11월 30년 고정 모기지 금리가 한때 7%를 넘어서기도 했지만 올 1월엔  6%대로 떨어졌으며 프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 3월 9일, 평균 6.73% 수준을 유지하고 있다. 이처럼 1월부터 안정세를 되찾은 모기지 이자율 덕분에 일부 바이어들이 다시 시장으로 돌아오고 있다.     그리고 질로(Zillow)의 1월 시장 보고서에 따르면 전국 신규 리스팅 수는 전년 동기대비 20% 정도 감소한 것으로 나타났으나 이는 지난해 11월 신규 리스팅 수가 전년 동기대비 38%나 하락한 것에 비하면 감소폭이 확연히 줄어든 것이다.     그러나 셀러들의 판매 의욕은 한풀 꺾인 것으로 보인다. 이는 높은 모기지 이자율로 인해 집을 팔고 새집을 구입해 높은 모기지를 감당하기보다는 현재 거주하고 있는 주택의 낮은 모기지 이자율 상환을 선택했기 때문이다. 덕분에 현재 시장에 나오는 매물량은 여전히 제한적이고, 주택 건설업자들 역시 현 부동산 시장에서 주택 건설 계획을 철회하고 있어 주택 공급 부족은 당분간 나아질 기미가 보이지 않는다. 또 팬데믹동안 오래된 단독주택을 헐값에 사들여 리모델링해 재판매를 시도했던 부동산 투자자들, 즉 이바이어( iBuyers)라고 불리는 이들의 투자도 현재는 거의 중단되다시피 했다. 따라서 부동산 전문가들은 이런 상황들을 종합적으로 고려했을 때 집값 거품이 완전히 꺼지거나 큰 폭 하락은 없을 것이라고 전망하고 있다. 그러나 통계에서도 알 수 있듯 팬데믹 호경기 때처럼 주택 수요가 높지 않다보니 당분간 집값 소폭 하락은 피할 수 없는 게 현실이다.     ▶건축허가 감소     연방센서스국의 발표에 따르면 지난 1월 전국 단독주택 건축허가 건수는 5만31000건으로 이는 US뉴스 주택시장 지수(U.S. News Housing Market Index)가 예측한 6만4000건에는 못미쳤지만 2008년 서브프라임 모기지 사태 발생 직후인 2009년 1월 2만2100건 보다는 훨씬 많은 편이다. 또 지난 2월 전국주택건설협회(NAH)가 건축업자들을 대상으로 향후 신규 주택 건설 경기를 묻는 설문조사에서는 100점 만점에 42점을 기록해 향후 신규 주택 건설 경기는 부진할 것으로 내다봤다.       ▶경기 침체 영향     GDP가 최소 2분기 연속 마이너스 성장세를 보이면 경기 침체를 불러오며 이는 실업률 증가와 소비 둔화로 이어진다. 그러나 연방경제분석국(Bureau of Economic Analysis)에 따르면 지난해 3분기 GDP는 3.2%, 4분기는 2.7% 증가한 것으로 나타났다. 또 연방노동통계국에 따르면 지난 1월 실업률은 3.4%로 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다. 그러나 계속된 금리 인상과 현 물가 수준을 고려했을 때 경제전문가들은 짧은 기간 경기 침체가 올 것이며 이는 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 전망했다.       이주현 객원기자하락장서 셀러 부동산 시장 부동산 경기 모기지 금리

2023.03.15. 18:00

뷰티바디앱 ‘올마이바디’, 셀러 모집

국내 뷰티바디앱 올마이바디(운영사: ㈜돌핀컴퍼니)가 셀러를 모집한다고 21일 밝혔다.   올마이바디는 초기 입점 셀러에게 수수료할인, 광고노출 등 다양한 혜택을 부여하는 프로모션을 진행중이다. 올마이바디는 2022년 11월부터 내년 1월까지 1차로 셀러를 모집한다.   올마이바디는 바디화장품, 바디슬림푸드, 바디건강쥬스를 비롯해 바디케어제품, 바디운동기구 등 ‘바디를 가꾸는 제품을 소비자들이 한 곳에서 만날 수 있도록 한다’는 목적을 바탕으로 제작되었다.   올마이바디는 ‘마이추천시스템’과 ‘마이굿마크인증제’를 통해 품질이 우수하고 안전성이 입증된 바디뷰티제품을 소비자들과 만나게 할 계획이다.     또한, 올마이바디는 앱내 ‘바디뷰티팁섹션’을 통해 바디뷰티에 대한 인플루언서와 전문가들의 유용하고 수준 높은 정보를 수록할 예정이다.     ㈜돌핀컴퍼니 이미숙 대표는 ”올마이바디는 페이스뷰티의 부수적인 영역에 국한된 바디뷰티가 아닌, BODY에 집중된 뷰티 플랫폼을 겨냥해 제작되었다”며 “올마이바디는 바디뷰티제품에 대한 전문성을 바탕으로 바디뷰티시장의 새로운 흐름을 만들어나갈 예정이다. 파트너사들의 많은 관심 바란다”고 밝혔다.     강동현 기자 [email protected]올마이바디 셀러 셀러 모집 바디케어제품 바디운동기구 바디화장품 바디슬림푸드

2022.11.20. 21:07

[부동산 투자] 셀러의 판단

2022년도 같이 한 해 부동산 분위기가 극과 극을 보여주던 때가 또 있었을까?  올 초 그 뜨겁던 분위기는 사라지고, 지금은 거래가 한산할 정도로 냉각된 분위기를 보여주고 있다. 연방준비제도(Fed)에서 인플레이션을 막고자 금리를 급격히 올린 것이 주된 요인이지만, 장기적으로 본다면 지금의 조정이 오히려 더 건강한 부동산 시장을 유지하는 데 도움이 될 수도 있을 거라 본다.   특히 기준 가격이 정확히 정해져 있지 않은 거래에서는 어느 정도가 적정 가격인지 적정가를 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련인데, 이것이 쉬운 게 아니다. 부동산의 경우는 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운홈이 아니라면, 가격 판단 기준이 애매모호하다. 특히 단독 주택의 경우, 같은 사이즈라도 업그레이드 여부, 땅의 크기, 뷰의 유무 등에 따라 가격 차이가 크게 날 확률이 높다. 은행은 가격을 조금 더 정확한 기준으로 측정하기 위해 감정을 따로 하게 된다. 물론 이 또한 100% 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중에 하나다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가치가 있는지, 얼마를 받을 수 있는지 등, 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명하고 리스팅 가격을 정한다.     대다수의 셀러는 전문가의 말에 귀를 기울이지만, 의외로 많은 셀러가 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 이를 정확히 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러가 제시한 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운좋게 눈 먼 현금 바이어를 만나서 팔 수 있었을지도 모른다. 하지만 지금처럼 인터넷이 발달해 정보가 공유되고 있는 상황에서 이런 바이어를 만날 확률이 과연 얼마나 될까? 설령 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 나중에 감정 문제로 깨질 것이 분명하다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내리게 되고, 나중에는 마켓에서 거두어들이거나, 셀러가 지쳐 결국 마켓 시세보다 더 싸게 팔게 되는 경우도 비일비재하게 일어난다.     항상 필자가 하는 이야기는 바로 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 가장 중요하다는 것이다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주를 허비하면 오히려 나중에 가격 면에서도 손해를 볼 수도 있다. 특히 바이어들이 가격이 많이 올랐다고 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음 집을 내놓을 때가 제일 중요하다. 만약 이 기간 오퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 찾는 바이어들을 잡기 위해지속해서 가격을 내리는 경우가 발생할 수도 있다. 마켓에 나온 시간이 오래되었지만 운이 좋아서 마켓이 올라가 준다면 가격 경쟁력이 생기므로 팔릴 확률이 높아진다. 하지만 그 반대의 경우라면 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 하기 때문에 점점 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다.   즉, 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 안 좋은 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빨리 성공적으로 집을 파는 지름길이다.     ▶문의: (818)357-7694   에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 투자 셀러 데이터 리스팅 에이전트 부동산 분위기 부동산 거래

2022.10.26. 17:20

LA 셀러 원하는 가격 다 못받고 집 팔았다

  지난 8월에도 LA한인타운 주택 시장의 냉기가 이어졌다. 집값과 모기지 이자 상승과 경기 침체 우려 등으로 주택 거래량이 5개월 연속 두 자릿수 감소세를 기록 중이기 때문이다.   LA한인타운 내 단독주택(SFR), 콘도미니엄, 임대수익용 주택 등의 거래 건수가 작년 동기 대비 35%나 감소했다.   본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2022년 8월 한 달간 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과, 주택 매매 건수는 지난해 8월의 127채보다 45채(35%)가 줄어든 82채로 집계됐다.  3개월 연속 거래 건수가 100채를 밑돌았다.     부동산 업계는 “모기지 이자가 5% 후반대에 형성되면서 주택 매입 비용 부담 커진 데다 집값의 추가 하락 가능성 때문에 바이어들이 움직이지 않고 있다”고 전했다.   ▶단독주택(SFR)   지난 한 달 동안 거래된 단독주택 수는 36채로 지난해 같은 기간의 63채보다 27채(43%)가 감소했다. 다만, 직전인 7월(30채)보다는 6채(20%)가 증가했다.     〈표 참조〉   특히 거래 가격은 작년보다,  지난달 보다도 더 비쌌다. 8월 중위 거래 가격은 179만2500달러로 전년 동월의 172만5000달러보다 7만 달러(4%) 더 웃돌았다. 전달의 167만6500달러와 비교하면 7%나 더 높은 가격이다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 지난해 8월의 839달러보다 3%가 웃돈 863달러로 집계됐다. 전달인 7월의 920달러와 비교하면 6%가 내려앉았다.   단독주택이 매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 24일이었다. 지난해의 36일과 비교하면 12일이 단축됐다. 하지만 전달의 25일보단 하루 빨라졌다.   매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 98.55%였다. 2021년 8월의 98.59%와 비슷했다. 100%를 하회했다는 것은 매매 가격이 셀러가 원하는 가격을 다 받지 못하고 팔았다는 의미다. 올해 들어서 처음으로 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율이 100% 밑으로 떨어졌다.     LA한인타운에 있는 한 부동산 에이전트는 “집값 급락을 우려한 셀러들이 집을 내놓기 시작했다”며 “가격만 맞으면 바이어의 복수 오퍼도 기대할 수 있지만, 셀러들이 가격 인하에는 인색한 편”이라고 진단했다.   ▶콘도   지난 8월에는 LA한인타운의 콘도 거래가 대폭 줄었다. 거래 건수는 작년 동월의 44건과 비교해서 23건(52%) 줄어든 21건이었다. 전달의 24건보다 더 적었다.   8월 콘도의 중위 거래 가격은 77만9000달러로 작년 8월의 69만9500달러보다 11% 웃돌았다. 지난 7월의 70만2500달러와 비교하면 11%가 오른 가격이다. 스퀘어피트당 평균 거래 가격도 624달러로 작년 8월 대비 4% 상승했다. 전달의 609달러와 비교해서는 3% 높은 수준이다.       8월 평균 매매 소요기간(DOM)은 32일로 지난해의 21일보다 하루가 단축됐다. 전달의 69일과 비교하면 절반 이상 짧아졌다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율 역시 단독주택과 마찬가지로 100%를 밑돌았다. 이 비율은 98.38%로 전년 동월의 100.07%보다 1%포인트 이상 떨어졌다.   LA한인타운 부동산 업계는 “콘도 시장의 경우, 거래량이 크게 줄었음에도 여전히 가격은 강세를 띠었다”고 전했다.   ▶임대수익용 주택   임대수익용 주택 거래 건수는 늘었다. 8월 임대수익용 주택 매매는 전년 동월 대비 25% 증가율을 기록했다. 모기지 금리 급등에도 늘어나 눈길을 끌었다.   지난달 거래가 완료된 임대수익용 주택 수는 전달보다 3채 증가한 25채였다. 특히 2021년 8월의 20채보다 5채(25%)가 더 매매됐다. 거래 중위 가격은 186만5000달러로 작년 8월보다 42만 달러(29%) 이상 더 높았다. 전달의 167만5000달러와 비교해도 11%가 높은 수준이다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 전년 동월 대비 23% 뛴 494달러였다. 전달의 500달러와 거의 비슷했다.     매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 28일로 작년 8월(67일)보다 대폭 단축됐다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 100%를 하회한 98.72%로 나타났다. 이는 작년 동월의 96.98%보다 1%포인트 이상 높은 수치다. 올 7월의 96.41%와 비교해도 2% 이상 웃돌았다.     부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 점은 고려해야 한다고 강조했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “모기지 금리가 6%를 향해 달려가고 있는 데다 또 0.75%포인트 금리 인상 가능성이 커지면서 바이어들이 관망세를 유지하고 있다”며 “부동산 시장도 계절적으로 둔화하는 시기에 접어들면서 전망도 밝지 않은 상황”이라고 분석했다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2022년 8월 1일부터 8월 31일까지다.  진성철 기자셀러 한인타운 la한인타운 주택 주택 거래량 콘도미니엄 임대수익용

2022.09.14. 17:06

셀러들 "집값 내릴 바엔 렌트 주겠다"

부동산 시장이 주춤하면서 셀러와 바이어 눈치싸움도 치열하다. 셀러는 최대한 비싼 가격에 집을 내놓으려 하고, 바이어는 한발 뒤로 물러나 매매가가 내려가기만 기다리고 있다. 최근 모기지 이자율이 급등하자 부동산 시장 힘의 균형은 셀러에서 바이어로 이동하는 모습이다. 상황이 이렇자 일부 셀러는 매도 자체를 접고 임대수익을 꾀하고 있다. 집을 싼 가격에 내놓을 바에 렌트비를 받으며 버티겠다는 전략인 셈이다.   16일 LA타임스는 남가주 전역 부동산 시장이 주춤하자 많은 셀러가 전략을 수정하는 중이라고 보도했다.     신문에 따르면 남가주 부동산 시장은 돌변했다. 올 초만 해도 셀러가 집을 내놓은 지 며칠 만에 10건 이상 바이어 오퍼를 받았다. 하지만 요즘은 집을 내놔도 문의가 뜸하고 아예 없을 때도 많다고 한다. 결국 셀러는 ‘매도 희망가를 내려라’는 압박까지 받고 있다.   부동산 데이터회사 쿠컨(Kukun)의 수석 이코노미스트 랄프 맥라린은 일부 셀러는 집값을 지키기 위해 아예 리스팅을 포기하고 ‘관망’모드를 취한다고 전했다. 부동산 시장이 주춤하다면 활기를 띨 때까지 ‘기다리고 지켜보겠다’는 자세다.     특히 일부 셀러는 집을 팔기 위해 노력하는 대신 임대수익을 꾀하고 있다. 리알토 거주 케빈 첸도 2층 단독주택을 파는 대신 세입자를 들였다. 첸은 부동산 시장이 셀러에게 매매가 하락을 유도하는 만큼 손해 대신 렌트 수익을 얻겠다는 계산이다.   셀러가 주택 매물을 거둬들이고 렌트 등 보유 전략을 쓰는 이유는 모기지 이자율도 영향을 미쳤다. 현재 주택 소유주는 모기지 이자율 3%대에 집을 산 경우가 많다. 만약 집을 팔고 새집을 사려면 모기지 이자율 5%를 내야 한다. 기존 집을 팔고 새집을 사는 일은 자체가 손해인 셈이다.   또한 인플레이션 여파로 경기침체 우려도 커졌다. 주택 소유주는 경기 불확실성이 커진 상황에서 매매를 주저할 수밖에 없는 상황이다.   이런 분위기를 반영하듯 레드핀LA 린제이 카츠 에이전트는 “요즘 집을 팔려는 사람은 삶에 큰 변화를 겪은 이들이 대부분”이라며 “아이가 태어났거나, 가족 중 누가 죽거나, 이혼 또는 결혼을 한 사람들 정도가 주택 매도에 나서고 있다”고 전했다.   글렌데일 3베드룸 주택 소유주인 아라 카사비안(56)도 “집을 판 돈으로 포루투갈에서 은퇴 생활을 하려 했지만 계획을 미뤘다”며 “1년 뒤 부동산 시장이 다시 살아나면 지금 집을 파는 것보다 더 많은 돈을 받을 수 있을 것”이라고 말했다. 김형재 기자 [email protected]셀러 집값 부동산 시장 일부 셀러 남가주 부동산

2022.08.16. 21:44

셀러 가격 낮춰도 주택 안팔린다

지난 5월 LA의 주택 거래량이 1년 만에 25% 가까이 급감한 것으로 드러났다. 최대 22% 이상의 셀러가 알아서 호가를 낮춰서 제시했지만 통하지 않았다.   24일 ‘리맥스 부동산’의 최신 자료에 따르면 지난해 5월 9991건이었던 LA 시의 주택 거래량이 지난달은 7553건으로 24.4% 줄었다.   리맥스 측은 “LA의 감소율은 전국 주요 도시 중 단연 최대였다”며 “통상 5월은 부동산 거래가 가장 활발하지만, 올해는 전국 평균 거래가 8.5% 줄었다”고 설명했다.   LA의 뒤를 이어 마이애미는 1만1392건에서 8835건으로 22.4% 감소했고, 샌디에이고는 3591건에서 2858건으로 20.4% 줄었으며, 워싱턴 DC는 1만391건에서 8673건으로 16.5% 위축됐다.     LA ‘리맥스 에스테이트프로퍼티스’의 제임스 샌더스 대표는 “모기지 이자율이 오르면서 LA 주택시장의 정상화가 빨라지고 있다”고 진단하며 “5월 기준 1년 전과 비교하면 LA의 주택 수요는 10~15% 줄었고, 공급은 36% 늘었다”고 말했다.   지난달 LA의 주택 매물 중 호가를 낮춘 비율은 부동산 업체에 따라 최소 10%에서 최대 22% 까지 분석하기도 했다.   실제 ‘질로’는 10%, ‘레드핀 부동산’은 22.8%의 LA 주택 매물이 지난달 호가를 낮췄다고 각각 발표했다.   레드핀은 “지난해 5월 LA의 셀러 중 호가를 낮춘 비율은 10.7%였지만 올해는 2배가 넘는 22.8%로 늘었다”고 설명했다.   가격 부담이 줄었지만, 바이어를 가로막은 것은 올해 들어 급등한 대출 금리로 모기지은행협회(MBA)는 5월 전국 모기지 월 페이먼트 중간값이 지난해 1394달러에서 올해 1960달러로 566달러 늘었다고 밝혔다.   30년 만기 고정금리 평균 모기지 이자율이 지난해 5월 2.96%에서 지난달 5.23%로 오른 까닭이다. 그렇다고 집값이 떨어지는 등 조정되는 일은 없을 것이란 전망이다.   샌더스 대표는 “5월 기준 지난 1년간 LA에서 팔린 주택은 호가보다 평균 3.3% 높게 거래됐다”며 “홈오너들이 지난 10년 가까이 집값이 오르며 상당한 에퀴티를 쌓아둔 상태로 압류나 급매 등은 심하지 않을 것으로 본다”고 말했다. 류정일 기자주택 셀러 주택 거래량 주택 매물 la 주택시장

2022.06.26. 16:28

[부동산 가이드] 셀러들의 준비 사항

어느덧 6월을 시작으로 무더운 날씨를 대면하고 있다.     지난 2~3년간 너무 한쪽에만 편중된 셀러스 마켓은 아직도 진행형이다.     이자율도 오르고 바이든 정부의 주택공급 정책에 따라 다소 변화하는 모습을 보일 것으로 기대하고 있으나 아직은 셀러스 마켓인 것은 분명하다.   한동안 적당히 청소만 해서 마켓에 내놓으면 수십 개의 오퍼가 경쟁적으로 오퍼 가격보다 높게 들어왔다.     그러나 셀러스 마켓도 언젠가는 바이어 마켓으로 바뀔 수도 있다. 이제부터 셀러들은 주택판매에 있어 셀러들이 해야 하는 항목들을 꼼꼼히 따져보고 주택판매를 진행해야 할 것이다.     집을 판매하면서 바이어가 보는 것은 바로 집과 가격이다. 그러므로 셀러도 이것에 집중하면 좋은 오퍼로 계약을 잘 성사시킬 수 있을 것이다.     여기서 중요한 것은 역시 가격인데 셀러 자신도 어느 정도는 시세에 대한 감을 가지는 것이 좋다.     오픈하우스도 다녀보고, 내 집 주위에 팔린 집들에 대한 정보도 비교해 보면 많은 도움이 된다.     내가 가꾸고 살았던 정든 곳을 돈으로 환산하기는 쉽지 않을 것이다. MSRP(생산자권장가격)이 있으면 참으로 편할 텐데 미국 부동산 정책은 자율가격 경쟁체제로 되어 있어서 셀러의 열정과 에이전트의 능력에 따라 같은 지역 비슷한 집이라도 그 결과는 다르게 나올 수 있다.     좋은 부동산 에이전트를 만나는 것이 성공적인 주택 판매를 위해 셀러가 해야 하는 가장 중요한 일이다.     쇼잉, 리스팅 가격, 오퍼 받는 방식, 집수리, 인센티브 등에 대한 판매 전략을 리스팅 에이전트와 함께 상의하는 것도 셀러가 해야 할 일 중의 하나다.     에이전트한테만 전적으로 일임하지 말고 적절한 선에서 관심을 갖고 능동적인 대화를 통해 결정하는 것이 가장 바람직할 것이다.   온라인 가상투어, 드론사진, 3D 사진, 유튜브, 페이스북 등 너무 많은 미디어가 주택판매에 많은 도움을 주고 있는 것은 사실이다.     인터넷에서 가상투어를 보고 집을 보러 왔다면 집을 파는 데 일조한 것이다. 하지만 온라인 가상투어가  멋있다고 집을 사는 바이어는 없다.     우리도 셀러이기 전에 바이어였다. 지금 살고 있는 집을 산 이유는 집이 마음에 들었고, 가격이 적정했기 때문이다.     스테이징도 필요하다. 집을 팔 때 최대한 예쁘게 꾸며야 한다. 최소한 대청소 정도는 꼭 한번 해야 한다. 집을 팔면서 셀러가 가장 적극적으로 관심을 갖고 노력을 해야 하는 일이고, 경험 많은 에이전트의 도움이 꼭 필요한 작업이다.   신뢰할 수 있는 에이전트의 조합으로 구입 시기를 잘 선택해서 빠르게 움직여야만 최고의 주택을 팔고 또한 구입할 수 있을 것이다.     ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼명예부사장부동산 가이드 셀러 인근지역 셀러스 마켓 온라인 가상투어가 셀러 자신

2022.06.08. 16:38

[부동산 투자] 셀러가 주는 서류

집을 매매하는 것은 많은 시간과 노력이 필요하다. 경험 많고 능력 있는 에이전트를 찾아 조언을 받고 최상의 가격을 받기 위해 집의 여러 곳을 손질하고 깨끗하게 단장해서 내놓는 수고도 해야 한다.  하지만 많은 셀러가 간과해서는 안 되는 것이 바로 매매과정에서 바이어에게 주어야 하는 디스클로저(Disclosure)이다.   디스클로저는 바이어가 구매 결정에 있어 영향을 받을 수 있는 집에 관련된 모든 사실을 숨김없이 알려 주는 것을 말한다. 이런 내용을 ‘머티리얼 팩트(Material Fact)’라고 하는데 이는 지붕이 새는 사실부터 집 주변에 등록된 성범죄자가 살고 있는지까지 아주 넓은 의미를 갖고 있다. 이런 사실들을 바이어에게 알려주지 않았을 경우 예상치 못한 비용이 발생하거나 집을 매매한 후에도 소송을 당할 수도 있다.   셀러가 주는 디스클로저 중에 대표적인 것이 트랜스퍼 디스클로저 스테이트먼트(Transfer Disclosure Statement)인데 반드시 집주인이 직접 작성을 해야 하며 에이전트가 대신 할 수 없다. 1984년 Easton vs. Strassburger라고 하는 유명한 소송이 있었다. 당시 Easton이 1에이커 대지의 3000스퀘어피트 건평인 집을 Strasburger로부터 17만 달러에 샀는데 이사 후 땅이 가라앉아 집의 파운데이션이 뒤틀리고 공사비만 20만 달러 이상이 나온 것이다.   바이어가 소송한 이유는 집이 매립지 위에 지어졌으며 과거에 랜드 슬라이드가 2차례나 있었던 사실을 셀러가 숨겼다. 당시 판사는 셀러가 보상하라는 판결을 내렸는데 예외적이었던 것은 에이전트들에게도 책임을 물어 각각 5%씩 보상하라고 판결했다. 이 소송으로 인해서 그 후 트랜스퍼 디스클로저 스테이트먼트가 생겨났고 에이전트들의 책임 한계에 대한 해석도 넓어져서 집 매매를 할 경우 셀러와 바이어의 에이전트 모두 그 집에 대한 비주얼 인스펙션을 하게 된 것이다.   물론 에이전트들은 인스펙션 관련해서 전문성을 띨 필요는 없다. 하지만 눈에 보이는 사항들과 셀러가 알려주지 않은 사실을 에이전트가 우연히라도 알게 되었다면 이 역시 숨김없이 바이어에게 알려 주어야 한다. 이 TDS 서류는 1~4가구 주택일 경우 법적으로 반드시 바이어에게 주어야 하며 은행차압 매물이나 프로베이트(Probate) 매매 등을 제외하곤 어떤 경우라도 면제될 수 없으며 셀러가 주지 않을 경우 바이어는 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있다.   그 외에도 셀러 프로퍼티 퀘스처네어(Seller Property Questionnaire), 집 주변의 자연재해에 대해서 알려주는 내추럴 해저드 디스클로저(Natural Hazard Disclosure), 1978년 이전에 지어진 주택일 경우 납 성분 페인트 사용 여부를 알려주는 리드 베이스드 페인트 디스클로저(Lead Based Paint Disclosure), 증축된 부분의 허가 여부, 최근 5년 이내에 보험 청구를 한 경우 등도 모두 해당하며 바이어에게 알려주어야 한다.   앞서 말한 것과 같이 집을 매매하는 과정은 많은 수고와 노력이 필요하다. 좋은 에이전트는 손님의 이익을 극대화하고 최상의 가격을 받고 팔아주는 것도 중요하지만, 셀러에게 정확한 조언으로 양심적인 디스클로저를 통해 문제의 소지를 최소화하는 것이다. 오랜 시간 동안 애착을 갖고 공들이며 살아왔던 집을 매매하는 과정에서 셀러가 해야 하는 디스클로저를 간과해서 괜한 소송에 휘말리는 것을 피해야 할 것이다.   ▶문의: (310)227-0066   케네스 정 / 드림부동산 대표부동산 투자 셀러 서류 페인트 디스클로저 트랜스퍼 디스클로저 셀러 프로퍼티

2022.04.27. 16:26

[부동산 가이드] 셀러 마켓에서의 바이어 보호

 올해도 강한 셀러 중심의 마켓으로 움직였다. 대부분 아주 무리하게 높은 가격이 아니라면 마켓에 내놓으면 복수 오퍼로 오버가 되는 경우가 다반사였고 계약의 조건 역시도 셀러가 원하는 대로 다 맞추며 묻지도 따지지도 않고 사야 하는 상황이 지속하여 왔다. 이것은 내년에도 올해처럼은 아니겠으나 매물 부족 현상이 크게 나아지지 않는 한 어느 정도는 당분간 예상해야 할지도 모른다. 그래도 이자가 아직은 여전히 낮으니 다운페이가 준비되고 인컴이 융자 얻는 게 가능하다면 지금이라도 사자고 나서는 바이어들에게 집을 사는 과정에서 알고 있어야 할 사항들을 숙지시켜 주고자 한다.   오퍼 경쟁이 뜨거울 때 컨틴전시를 일부나 심할 때는 모두 없애는 것이 작년부터 이어져 오고 있다. 이것은 계약에 있어 미리 본인에게 기본적으로 주어지는 취소할 수 있는 권리를 포기하겠다는 것을 의미한다. 인스펙션 컨틴전시를 없애면 이 집에 있는 하자나 보수를 할 사항들을 시비 걸지 않겠다는 뜻이고 감정 컨틴전시를 없애면 설혹 이 집이 감정가가 모자라게 나와도 다 감당하고 문제 삼지 않겠다는 것. 만일 감정가가 1만불이 모자라게 나왔고 다운페이가 20% 이하인 경우를 보자. 집값의 80%를 융자받는 경우라면 감정가에서 모자라는 1만불의 80%인 8000불을 융자액에서 더 빼고 그만큼 추가로 다운페이를 메꿔야 하는 상황이 생긴다. 그러므로 오퍼를 쓸 때 경쟁에서 이기기 위해 무리하게 가격을 올려 쓴다면 집의 감정 예상가를 에이전트가 조사해서 추가 다운페이가 가능할지에 대하여 바이어와 상의하고 움직이는 것이 필요하다.     이보다 더 주의해야 할 상황은 모든 컨틴전시를 없애고 들어가는 것이다. 한마디로 바이어는 절대적으로 불리한 위치에 서야 한다. 모든 컨틴전시가 없는 상황에서 정말 불가피하게 취소를 할 수밖에 없다면? 바이어는 이니셜 디파짓을 포기해야 하는 궁지에 몰리게 되는 것이다. 그러므로 컨틴전시는 에이전트가 바이어에게 충분히 설명하고 전문가로서 가이드해야만 한다.     'As-is'에 대한 이해가 필요하다. 프로퍼티를 있는 그대로 사겠다는 의미인데 우리가 사용하는 계약서 폼은 기본적으로 이러한 내용을 이미 안고 있다. 하지만 에스크로를 열고 인스펙션을 한 후에 바이어는 중요한 하자나 보수가 필요한 부분에 대해 보수 요청이나 크레딧을 달라고 협상을 시도하게 되는데 만약 인스펙션 컨틴전시를 다 없애고 들어간 경우라면 바이어는 이 프로퍼티를 있는 그대로 사겠다고 약속을 하는 셈이다. 그러므로 이러한 부분 역시 에이전트가 사전에 충분한 설명을 하고 바이어가 동의하는지에 대한 확인을 하여야 하며 또 조언과 가이드가 큰 역할을 하겠다.   이처럼 불리한 조건으로 집을 사야 하는 시기에 특히 에이전트는 고객을 보호하는데 더욱 세심한 신경을 써야 하고 전문성을 발휘해야 할 필요가 있다. 그러므로 에이전트를 잘 선택해 믿고 협조해주면 어려운 마켓에서도 좋은 집을 사는 것이 한층 더 부드럽고 쉽게 진행될 것이다.     ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 가이드 바이어 셀러 바이어 보호 셀러 마켓 감정 컨틴전시

2021.12.29. 18:38