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[부동산 가이드] 소유권 이전
부동산을 매매할 때 가장 중요한 것 중 하나가 바로 소유권 이전입니다. 하지만 많은 사람이 소유권(Title)과 등기 증서(Deed)를 같은 개념으로 생각하는데, 사실 이 둘은 다릅니다. 소유권을 안전하게 이전받기 위해서는 타이틀과 디드의 차이를 정확히 이해해야 합니다. ▶소유권(타이틀)이란 타이틀은 부동산을 소유할 수 있는 법적 권리를 의미합니다. 쉽게 말해, 내가 이 부동산의 주인이라는 것을 증명하는 권리라고 볼 수 있습니다. 하지만 타이틀은 실물 문서가 아니라 개념적인 권리입니다. 부동산을 살 때는 반드시 소유권 조사를 해야 합니다. 이 조사를 통해 해당 부동산이 법적으로 깨끗한 상태인지, 혹시 이전 소유자의 미납 세금이나 담보 대출 같은 문제가 있는지 확인할 수 있습니다. 문제가 있는 타이틀을 제대로 확인하지 않고 매입하면 나중에 법적 분쟁에 휘말릴 수도 있습니다. ▶등기 증서(디드)란 디드는 부동산의 소유권을 실제로 이전하는 공식적인 법적 문서입니다. 즉, 부동산 매매 계약이 성사되었을 때, 이전 소유자가 새로운 소유자에게 소유권을 넘겨준다는 것을 증명하는 서류입니다. 디드에는 다음과 같은 정보가 포함됩니다. 부동산을 넘기는 사람과 받는 사람인 양도인(Grantor)과 양수인(Grantee). 해당 부동산에 대한 법적인 설명. 소유권을 완전히 보장하는 워런티 디드인지 단순히 자기가 가진 권리만 넘기는 큇클레임디드인지 등의 양도유형. 유효성을 위한 양도인의 서명과 공증. 부동산 거래가 끝나면 이 디드는 지역 등기소에 기록되며, 이를 통해 공식적인 소유권 변경이 이루어집니다. ▶타이틀과 디드의 차이 정리하면, 타이틀은 부동산을 소유할 수 있는 권리이고, 디드는 그 소유권을 이전하는 법적 문서입니다. 부동산을 사면 디드를 받게 되지만, 타이틀이 깨끗한지 확인하는 것은 별개의 과정입니다. 예를 들어, A씨가 B씨에게 집을 팔았다고 가정해 보겠습니다. B씨는 거래를 마치고 디드를 받았지만, 나중에 확인해 보니 A씨의 과거 채무로 인해 타이틀에 문제가 있었다면 B씨는 법적 소유권을 온전히 가졌다고 보기 어렵습니다. 그래서 타이틀 조사를 철저히 하고, 필요한 경우 소유권 보험에 가입하는 것이 중요합니다. 부동산을 살 때는 타이틀이 깨끗한지, 디드가 올바르게 작성되고 공증되었는지를 반드시 확인해야 하고 소유권 보험 가입을 검토해야 합니다. 이렇게 하면 예상치 못한 법적 분쟁을 피하고, 안전하게 부동산을 소유할 수 있습니다. 부동산 거래는 단순한 계약이 아니라, 내 재산을 지키는 중요한 과정이므로 반드시 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 검토하는 것이 좋습니다. ▶문의:(213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 소유권 양도유형 법적 소유권 소유권 조사 소유권 보험
2025.04.02. 16:40
국내기업 BOI<기업 수익 소유권 정보> 보고 의무 철회
지난해부터 시행과 중단을 반복해왔던 사업체 소유주 및 운영자 정보(BOI)의 재무부 의무 보고 규정이 개정되면서 국내기업에 대한 보고 의무는 실질적으로 폐지됐다. 재무부 산하 금융범죄단속네트워크(FinCEN)는 지난 21일 보도자료를 통해서 BOI 보고 의무를 철회하는 임시 최종 규정(Interim Final Rule)을 발표했다. 규정에 따르면 BOI 보고 대상 기업은 미국 내에서 법적으로 설립되지 않은 외국 기업으로 한정된다. 따라서 국내에서 설립된 기업들은 보고 의무에서 면제된다. 다만 규정 발표일 이전에 국내 사업 등록을 완료한 외국 기업은 발표일로부터 30일 이내에 BOI 보고를 완료해야 한다. 발표일 이후에 등록한 기업은 등록이 효력을 발휘하는 날로부터 30일 이내에 보고를 제출해야 한다. 이번 개정은 이달 초 재무부가 발표에 따른 것이다. 재무부는 지난 2일 BOI 보고 규정과 관련돼 벌금이나 처벌을 집행하지 않을 것이라고 밝힌 바 있다. 스콧 베선트 재무장관은 “BOI 보고 의무 폐지는 경제의 중추인 중소기업에 대한 과도한 규제를 억제해 번영을 끌어내겠다는 트럼프 대통령의 의도와 완전히 일치하는 것”이라고 밝혔다. 조원희 기자국내기업 소유권 의무 철회 재무부 의무 보고 의무
2025.03.24. 19:58
[부동산 이야기] 에스크로 - 소유권 명의(2)
연말에 아들과 함께 드린 예배 설교 말씀에 우리가 지배되지 말아야 할 사항으로 세 가지는 지난 과거, 사람 그리고 돈이라고 하셨는데 마음에 크게 와 닿았다. 우리는 모두 후회되는 일들과 인간관계 그리고 물질에 대한 문제로 힘든 것일 수 있다. 많은 분이 자신의 소유 재산을 자신보다는 후손들에게 물려주어 보다 나은 삶을 살게 해주고 싶어하는 것 같다. 좋은 차나 여행을 포기하고, 풍족한 삶 대신해서 지켜낸 재산을 어느 자식에게 물려줄 것인지를 상담해 오는 분들을 보며 타인종 분들과 너무도 다른 면에 놀라게 된다. 특히 출가할 딸보다는 아들에게 미리 명의를 올리고자 문의해 오는 분들이 가장 많으며, 직장도 있고 자신의 재산을 이미 축적해가는 자녀임에도 불구하고 트러스티를 설정하여 사후에 재산을 증여받도록 준비를 하시는 분들이 대부분이다. 유고 시 복잡하고 오래 걸리는 법정 처분절차(Court Probation)를 피하고 재산의 처분을 신속하게 하기 위해 적절한 서류를 해놓는 것은 매우 현명한 일이다. 배우자가 사망하였을 경우에는 ‘공동재산 사망 확인서(Affidavit Death of Joint Tenant)’를 사망진단서 원본과 함께 등기하여야 남은 배우자의 권한 확인절차가 마무리된다. 위의 서류가 등기됨으로 남은 배우자의 명의는 ‘미망인(Widow·Widower)’으로 변경된다. 만약 조만간 매매를 할 계획이라면, 굳이 미리 등기하기보다는 집 매매 문서 서류를 등기하면서 집 명의 업데이트를 함께 진행할 수도 있다. 개인 명의의 재산들과는 달리, 법인이나 주식회사 등과 같은 별도의 명의로 되어있는 투자물에 대해서는, 내부의 서류들 예를 들면 법인규정 항목(Operation Agreement)과 조직구성(Statement of Information)을 업데이트하여 등기하므로 효력을 발생시킬 수 있다. 요즘은 모든 등기되는 서류들은 대중 열람이 가능하므로 가주 웹사이트 (bizfileonline.sos.ca.gov)를 통해 모든 법인의 명의 상태를 조회해 볼 수 있다. 법인이나 주식회사로 소유권 명의를 하는 이유로는 책임소재에 대한 법적 제한에 대해 보호를 받을 수 있다는 점과 세금 관련해 여러 조항에 있어 장점을 가지고 있으나, 개인 주거 부동산에는 적용할 수 없고 융자에 어려움은 물론 법인체를 유지하는 비용도 고려하여야 하는 단점도 있다. 주거용 재산이나 투자용 재산이나 모든 명의의 변경에는 재산세의 변동에 대한 신중한 작성도 매우 중요하지만, 가장 고려해야 할 사항은 상속세와 증여세에 대한 내용이므로 변호사와 담당 세무사와 충분한 논의를 거쳐 결정하는 것이 필요하다. 재산을 자식에게 명의를 변경했다가 다시 돌리고, 또다시 법인으로 바꾸는 과정을 반복해서 발생하는 문제로 여러 세금 문제들로 고민하는 분들이 많다. 재산을 증여하는 부모는 물론이고 증여받는 자식들에게도 반갑지 않은 일이 될 수도 있으므로 전문가와 상의하여 신중하게 결정하는 것이 바람직하다. ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 소유권 소유권 명의 공동재산 사망 주거용 재산
2025.01.28. 23:12
BOI<기업 수익·소유권 정보> 시행·중단 오락가락…업주들 혼란 가중
사업체 소유주 및 운영자 정보(BOI)의 재무부 의무 보고 규정이 재개된 지 3일 만에 다시 중단됐다. 제5순회항소법원은 지난 26일 텍사스 연방 동부지방법원의 규정 시행 금지 가처분 명령을 복원한다고 밝혔다. 법원은 판결문에서 “법원이 당사자들의 중요한 실체적 주장을 검토하는 동안 헌법적 상태를 유지하기 위한 것”이라고 판결 취지를 설명했다. 이에 따라서 사업주들은 BOI를 보고하지 않아도 되며 내년 1월 13일까지 보고하지 않으면 부과될 예정이었던 하루 최대 500달러의 벌금 또한 유예됐다. BOI 보고 의무는 2021년 기업투명성법(TCA)에 따라 올해부터 시행된 규정이다. 본래 규정에 따르면 2024년 1월 1일 이전에 설립되거나 등록된 기업이 2025년 1월 1일까지 BOI를 연방 재무부 산하 금융범죄단속네트워크(FinCEN)에 보고해야 한다. 이 규정은 적법성에 대한 재판이 진행되면서 중단과 시행 재개를 반복해왔다. 보고 의무는 지난 3일 텍사스 동부 지방법원이 규정 시행을 금지하는 가처분 명령을 내려서 일시 중단됐고 23일 제5순회항소법원이 가처분 명령에 대한 긴급 효력 정지 판결을 내리면서 재개됐다. 재개 당시 보고기한도 1월 1일에서 13일로 미뤄졌다. 하지만 항소법원은 3일 만에 가처분 명령을 복원하라고 판결하며 또 다시 의무는 중단됐다. FinCen 측은 웹사이트에 게재된 성명을 통해 “현재로써 기업들은 BOI를 보고해야 할 의무가 없고 가처분 명령이 유효한 동안 보고하지 않아도 이에 대한 법적 책임을 지지 않는다”고 전했다. 다만 자발적으로 보고하는 것은 여전히 가능하다고 덧붙였다. 규정의 시행 중단과 재개 결정이 짧은 기간 동안 연이어 뒤집히면서 업주들은 물론 전문가들 사이에서도 혼란이 커지고 있다. 한인타운에서 소매업체를 운영하는 마크 이 씨는 “재개 소식을 알게 돼 서류를 준비하고 있었는데 갑자기 다시 중단이라고 해 당황했다”며 “벌금이 크기 때문에 소상공인에게는 굉장히 중요한 문제임에도 법원이 몇 일만에 결정을 번복하는 것은 이해가 되지 않는다”고 말했다. 미국공인회계사협회(AICPA)는 27일 발표한 성명을 통해 “고객들에게 가처분 명령이 다시 해제될 때를 대비해야 한다고 조언하고 있다”고 밝혔다. 제임스 차 공인회계사(CPA)는 “아직 보고를 안 한 업주들이 많기 때문에 소식이 나올 때마다 최대한 빠르고 정확하게 알려 주려 한다. 보고를 하지 않기로 결정했더라도 이후 의무가 재개될 때를 대비해 서류 준비를 해놓는 것이 바람직하다”고 조언했다. 조원희 기자소유권 수익 시행 중단 규정 시행 업주들 혼란
2024.12.29. 19:00
[부동산 이야기] 에스크로 - 소유권 명의(1)
하루도 빠짐없이 전화로 문의받는 내용 중의 하나는 재산의 소유권 변경에 대한 내용이다. 여러 가지 이유로 재산의 소유 형태를 변경하고자 하는 분들 가운데 대부분은 부모가 자식에게 양도 혹은 배우자를 재산권에서 분리하는 절차와 이에 발생하는 제반 법률적인 사항에 대한 내용이다. 지난달 한 커머셜 투자물의 계약서를 받게 되었는데 외국인 바이어의 성씨가 같은 남녀의 이름으로 오픈이 되었다. 처음 오픈 파일을 담당하는 직원이 서류 초안을 부부로 명시하는 실수를 하는 해프닝이 있었다. 각각 기혼 남매로서, 그 소유권의 법률서류 작성은 매우 복잡하며 각각 배우자의 필요한 서류까지 동시에 등기되어야 하는 경우였다. 간혹 기혼자녀가 결혼 전 취득한 재산에 대해 그 권리를 배우자와 무관하게 단독으로 행사하기를 원하는 시부모와 묘한 분위기를 감지하여 문의하는 젊은 부부들도 있다. 예전과 다른 점은 아들뿐 아니라 딸들을 위해 문의하는 부모님도 많아졌다는 현실이 좀 씁쓸해질 때도 있다. 결혼 후 취득한 재산은 공동으로, 결혼 전 각자의 재산이나 혹은 부모로부터 상속된 재산은 별개로 이혼 시 재산 분할에 대해 미리 계약을 해두는 일도 많아졌고 그에 따라 재산권의 형태도 다르게 등기한다. 부모가 결혼 전후에 아들과 딸에게 상속으로 재산권을 양도하기에 앞서 충분히 의논해야 한다. 이혼 시 결혼과 축적된 재산인지에 대한 논쟁은 나중에 법정에서 변호인들의 분쟁이나, 어떠한 형태로 재산을 소유할 것인가 고민해보는 것이 중요하다. 주마다 행정법이 다를 수 있고, 캘리포니아의 경우에는 부부가 결혼 후 취득하는 모든 재산은 공동재산(community property)이 본질이므로 반드시 배우자의 소유권 포기서(quitclaim deed)가 동반 등기되어야 한다. 모기지가 없을 때 부모가 자녀에게 재산을 양도하는 경우, 등기서류는 물론 카운티에 보내는 서류에도 양도인과의 관계(R&T clause)에 대해 정확하게 기재함으로 여러 불이익을 방지하는 것이 매우 중요하다. 실수로 보통의 등기서류와 같이 작성하여서 재산세의 폭탄을 맞는 분들도 많다. 부모가 30~40년 전산 주택의 재산세는 연간 상승률과 비교하면 현재 시장가로 적용 시 엄청난 차이가 난다. 이때 위의 사항을 넣어 세금 재정산 예외로 적용해야 한다. 더구나 모기지가 아직 남아있을 경우에는 은행의 어음 원본에 있는 조항(due on-sale clause)을 적용받을 위험성도 있다. 에스크로가 오픈되면 바이어의 소유권 형태에 대한 정보를 받고, 그에 따라서 배우자가 동반 혹은 예외 될 것인지 법률적으로 준비해야 할 서류가 매우 다르다. 그리고 개인이 아닌 법인 혹은 주식회사로 할 것인지에 따라 세금 고지서를 받을 주소 등이 필요하다. 높은 이자율로 현금 거래가 많은 요즘, 개인이 아닌 법인이 구매자인 경우 반드시 정부에 자금출처 내용을 보고해야 하는 서류도 매우 복잡하다. 페이퍼 컴페니에 대한 규제와 주시가 있는 셈이고, 만약 해외에서 송금인 경우 담당 회계사와 의논하는 것이 바람직하다. ▶문의:[email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 소유권 소유권 형태 소유권 변경 소유권 포기
2024.12.25. 1:09
"보고할까, 기다릴까" 한인 업주 BOI<기업 수익·소유권 정보> 혼란
사업체 소유주 및 운영자 정보(BOI)의 재무부 의무 보고 규정 시행이 연방 법원의 제동으로 일시 중지됐지만, 정부가 아직도 보고서를 접수하고 있어 한인 업주들도 혼란에 빠졌다. BOI 시행이 일시중지됐다는 사실을 모르는 경우가 많기 때문이다. 텍사스 연방법원 동부지법은 지난 3일 BOI 의무보고 규정 시행을 중지하는 가처분 명령을 내렸다. 〈12월 5일자 중앙경제 1면〉 이에 따라 2024년 1월 1일 이전에 설립되거나 등록된 기업이 2025년 1월 1일까지 BOI를 재무부 산하 금융범죄단속네트워크(FinCEN)에 보고하지 않을 경우 부과될 예정이었던 하루 최대 500달러의 벌금이 유예된 상태다. FinCEN 측은 웹사이트를 통해 BOI 보고는 현재 의무사항이 아니며, 법원 명령이 유효한 동안에는 벌금 등의 페널티가 면제된다고 안내하고 있다. 하지만 여전히 BOI 정보를 ‘자발적으로’ 제출할 수 있게 허용하고 있어서 업주들의 혼란을 가중시키고 있다는 게 전문가들의 지적이다. 에어컨 업체를 운영하는 앤드류 송 씨는 “벌금은 안 내도 된다지만 다른 형태의 불이익이 우려 돼 보고를 진행하고 있다”며 “의무 규정이 혼선을 빚으면 소상공인에게는 큰 고민거리”라고 말했다. 엽기떡볶이와 칼릭베이글 등의 외식업체를 운영하는 알렉스 손 ALMG호스피털리티 대표는 “보고 의무가 재개된 뒤에 허겁지겁 처리하는 것보다는 미리 해놓는 게 좋을 것 같아서 일찌감치 보고했다”며 “소상공인에게는 벌금 규모가 큰 부담이 되기 때문에 잊어버리기 전에 미리 하는 것이 좋다고 판단했다”고 말했다. 피터 손 공인회계사(CPA)는 “규정이 일시 중단됐다는 사실이 명확하기 때문에 보고하지 않아도 된다고 조언하고 있다”고 설명했다. 제임스 차 CPA도 “일시 중단된 보고의무가 재개되면 하루 이틀 만에 보고해야 하는 것 아닌가 하는 우려도 있다”며 “하지만 법률적인 문제인 만큼 합리적인 기간을 납세자들에게 부여하고 다시 보고를 받을 것”이라고 전망했다. BOI 의무 보고 규정은 2021년 통과된 기업투명성법(TCA)에 따라 법인과 유한책임회사는 물론 국내에서 사업 등록을 완료한 외국 기업도 반드시 기업의 수익과 소유권 정보를 보고하도록 한 법규정이다. 소유권 정보에는 고위 임원, 중요 의사 결정권자, 회사의 지분 25% 이상을 보유한 구성원의 성명과 생년월일 등의 신상정보가 포함된다. 다만 풀타임 직원이 20명 이상이고 연 수입 또는 매출이 500만 달러 이상인 ‘대기업’과 회계법인 등은 보고의무가 면제다. 정부는 기업 투명성 강화와 더불어 자금세탁, 탈세, 테러 자금 조달과 같은 불법 행위를 막고자 BOI 규정을 도입했다. 관련기사 BOI<기업 수익·소유권 정보> 의무보고 규정 일시 중단 조원희 기자 [email protected]소유권 한인 소유권 정보 한인 업주들 운영자 정보
2024.12.10. 20:29
BOI<기업 수익·소유권 정보> 의무보고 규정 일시 중단
재무부에 기업 소유주 및 운영자 정보를 의무적으로 보고하도록 규정한 제도의 시행이 일시적으로 중단됐다. 텍사스 연방 동부지방법원은 지난 3일 기업 수익·소유권 정보(Beneficial Ownership Information: BOI) 의무보고 규정 시행을 금지하는 가처분 명령을 내렸다. 법원은 해당 규정이 의회의 권한 범위를 넘어서 헌법에 위배될 가능성이 높다 판단했다고 이번 판결을 설명했다. BOI 의무 보고는 2021년에 통과된 기업투명성법(TCA)에 따라 올해부터 시행된 규정이다. 이에 따르면 2024년 1월 1일 이전에 설립되거나 등록된 기업은 2025년 1월 1일까지 BOI를 연방 재무부 산하 금융범죄단속네트워크(FinCEN)에 보고해야 한다. 또 2024년에 새롭게 설립 또는 등록된 기업은 관련 통지를 받은 날로부터 90일 이내에 보고를 완료해야 한다. 이를 위반할 경우 매일 최대 500달러의 벌금이 부과된다. 특히 고의로 보고를 누락하거나 허위 보고를 한 경우 1만 달러 이하의 벌금형 또는 최대 2년의 징역형에 처해질 수 있다. 이번 판결을 통해서 의무 규정 시행은 중단됐지만 FinCEN은 여전히 온라인을 통해 보고를 받고 있어 법인들의 혼란이 가중되고 있다고 세무 전문가들은 지적했다. 제임스 차 공인회계사(CPA)는 “현재로써는 BOI를 보고할 필요가 없다”며 “정부가 이번 판결에 대해 항소할 가능성이 있지만, 재판이 진행되는 동안은 보고 의무가 없다”고 말했다. 이어 그는 관련 규정이 갑작스럽게 바뀔 수 있으니 전문가와 상의하는 게 유리하다고 덧붙였다. 조원희 기자의무보고 소유권 의무보고 규정 소유권 정보 의무 규정
2024.12.04. 19:45
[부동산 이야기] 집 문서와 소유권 이전 보고서
집문서의 형태로는 크게 Grant Deed와 Quitclaim Deed가 있으며, 정상적인 매매를 통한 재산권의 이전에는 전자가 이용되고 부부 혹은 파트너의 지분에 대한 이전에는 후자가 일반적으로 작성된다. 재산을 취득하기 전, 바이어는 자신의 재산 계획과 세금에 적절한 소유형태를 미리 전문가와 상의하여 결정하고 등기 서류에 기재될 자신의 우편주소를 어디로 할 것인가에 대해서도 정확하게 에스크로에 전달하는 것이 매우 중요하다. 개인의 주거 주택의 매매에는 대부분 해당 주소로 집문서에는 물론이고 카운티에 함께 보고되는 소유권 이전 보고서에 기재되는 것이 일반적이나, 커머셜이나 택지의 매매에는 별도의 주소나 사서함을 이용하는 분들이 대부분이다. 이는 투자물에 대한 재산세 고지서와 같은 정부의 우편물을 수령하는데 어렵다는 것이 가장 중요한 이유이며, 다음으로 개인정보 보호 차원에 매우 중요하므로 사전에 계획을 해두는 것이 필요하다. 재산권 소유 형태는 일반 주택거래에는 부부 혹은 자녀들과 공동 소유일 경우, 현재와 미래에 세금에 대한 이점을 고려하여 결정하는 것이 바람직하다. 요즘은 가족의 미래를 계획하여 변경 가능한(Revocable) 혹은 불가한(Irrevocable) 가족 신탁형태로 명의를 원하는 분들이 급상승한 것이 특이 사항이다. 커머셜과 같은 투자매물의 소유 형태로는 더욱 다양하여 파트너와 개인 혹은 법인 형태나 주식회사 등 여러 옵션을 가질 수 있으므로 파트너 계약서 작성시 변호사와 미리 정하여 에스크로에 전달하는 것이 중요하다. 또한 등기 문서에는 매매 가격에 대한 인지세가 표기되게 되어 있다. 몇 년 전까지만 해도 이를 비공개로도 가능하여 별도의 요청에 의해 에스크로 오피서가 서류를 작성할 수 있었으나, 이제는 모든 매매 정보가 공공 자료가 되었다. 가장 상단에는 등기보험 회사명과 매입자의 주소가 아래 기재되며, 등기 보험사의 일련번호와 에스크로 회사의 파일 번호가 있고 가장 중요한 매물의 토지측량번호(Assessor's Parcel Number) 흔히들 APN이라고하는 번호가 있는데 사람의 소셜번호와 같이 매물의 고유재산 번호이다. 다음으로 매도자의 정확한 등기상 명의가 나오고, 이어 매입자의 명의가 나오게 된다. 그리고 이어서 부동산의 지정학적 표기가 나열되는데, 단순히 지면의 위치표기뿐 아니라 지하의 유전이나 생수 혹은 천연가스등의 소유에 대한 지정학적 내용도 함께 나오므로 정확하게 표기되었는지 점검에 재확인하는 것이 에스크로와 등기보험사인 타이틀회사의 주요 업무 중 하나이다. 지역에 따라 정확한 소속 시의 구분이 애매한 경우에도 이 내용을 검토하면 알 수 있고 고유 등기된 지도에 대한 내용까지 나열되어 있으므로 가장 중요한 자료가 되며 대지의 크기에 따라 그리고 등기된 내용에 따라 집문서 앞면에 다 표기될 수 없는 경우, 별도로 Exhibit A로 첨부되는 것이 일반적이다. 요즘은 모든 등기내용이 링크로 쉽게 열람이 가능하여 재산 내용, 즉 매매 가격과 융자 금액은 물론 등기 이전 추적까지 가능하다. ▶문의:[email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 소유권 문서 소유권 이전 등기 문서 재산권 소유
2024.05.14. 23:46
[부동산 이야기] 부동산 소유권 보유법 TIC
부동산 구매 시에 혼자서 소유한다면 형식은 매우 간단하다. 팔 때도 스스로 결정하고 사인하면 그만이다. 하지만 두 명 이상이 보유하게 된다면 어떤 형식의 소유권을 택할지 신중히 알아보고 본인에게 맞는 것을 결정해야 한다. 최근 어떤 손님과 상담을 해드리는 과정에서 보니 렌탈 프로퍼티인데 부모님과 두 아들이 각각 43%씩의 지분과 7%씩의 지분으로 나눠서 TIC(Tenancy In Common)로 소유하고 있었다. 그런데 문제는 부모님 중 한 분이 돌아가신 것. 이 경우 돌아가신 분이 소유하고 있던 43%는 어찌 될까? 상속 재판(Probate Court)을 거쳐야 한다. 수개월에 걸친 절차를 거쳐서 변호사비, 그 외의 서류와 조사 등 발생한 비용, 시간과 에너지를 들이고 판매 후 남은 지분을 상속인에게 결과대로 나눠주게 된다. 또 이렇게 오랜 시간이 걸리니 리스팅 가격도 좀 더 낮게 책정이 되는 경우가 빈번하다. 바이어들이 이런 오랜 대기 기간을 기다리게 하려면 그럴 수밖에 없는 까닭이다. TIC는 그렇다면 안 좋은 형식의 소유권인가? 그렇지 않다. TIC의 가장 큰 장점은 소유 지분을 자유롭게 지정할 수 있다는 점이다. 가령 3명이 소유권을 갖는데 한 명은 45%, 다른 한 명은 38% 그리고 나머지 한 명은 17% 이런 식으로 100%의 소유권을 맘대로 나눌 수 있다. 반면 다른 소유권 형식 중 하나인 JT(Joint Tenancy)로 간다면 1/3씩 무조건 똑같은 지분으로 분배가 되어야만 한다. 부부가 공유하는 커뮤니티 프로퍼티의 형식일 경우도 무조건 50:50으로 지분은 동일하게만 허용이 된다. 이렇다 보니 TIC는 주로 함께 공동 투자를 하는 경우인데 투자하는 액수가 각각 다를 경우가 많다. 가령 A가 70%, B가 30%를 TIC로 소유권을 가졌다고 치자. 만일 훗날 B가 자기 지분을 가령 C에게 20% 팔고 D에게 10% 팔아서 이 투자에서 나가겠다고 결정하면 소유권은 A의 70%와 C의 20%, D의 10% 이렇게 바뀌게 되겠다. 만일 B가 사망했다면 그가 소유했던 30%는 아까 말한 대로 상속법원을 통해 상속인에게 부여된다. 이때 A가 설사 상속인 자격이라고 해도 자동으로 소유권이 100% A에게 넘겨지는 것이 아니다. 만일 B가 C에게 채무를 지게 되었다면 채권자 C는 B의 지분 30%에 대해서만 법원에 소송을 걸어 강제 집행 매매를 요구할 수 있고 만일 승소하게 되면 A는 그대로 70%, 그리고 C가 B를 대신하여 나머지 30%의 소유권을 갖게 되는 것. 그러므로 소유지분을 자유롭게 지정할 수 있고 본인의 소유지분을 자유롭게 양도할 수 있다는 점들이 바로 이 TIC의 장점이다. 하지만 단점은 소유지분을 자동으로 상속되게 할 수는 없다는 것이니 만일 본인이 TIC 형식의 소유권을 갖고 있다면 사망 전에 미리 상속하여 넘겨주면 좋겠다. 이러한 특성을 잘 파악하지 못한 상태에서 소유자가 사망할 경우 위에서 언급한 것처럼 복잡한 절차와 경비가 발생하는 불편함이 있을 수 있음을 미리 양지하시면 좋겠다. 여기서 드리는 설명은 일반적인 부분에 대해 기본적인 상식 정도로 알고 있으면 좋을 정도이고 사실 소유권은 매우 복잡하고 민감한 이슈일 수 있으므로 법률 전문가와 상의하시기를 권해 드린다. ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오집스 부동산 브로커부동산 이야기 부동산 소유권 부동산 소유권 소유권 형식 사실 소유권
2024.01.24. 17:00
[부동산 이야기] 재산 소유권 형태에 대한 이해(2)
많은 한인이 가족이나 교우 혹은 사업상 오랜 친분을 쌓은 지인과 부푼 꿈을 안고 사업체나 건물 등을 함께 산다든지, 주식회사, 파트너십 혹은 LLC(Limited Liability Company) 형태로 사업을 시작한다. 수년 전까지만 해도, 파트너들 사이에 서로 믿거니 하고, 우리네 정서상 굳이 지분에 대한 세부적인 내용을 서로 따지지 않고 등록을 마치고 급하게 일단 동업을 시작하는 경우가 흔했다. 하지만 요즘은 에스크로 서류부터 융자에 이르기까지 Operating 합의서와 같은 서류를 통해 지분과 결정권자 그리고 서명에 대한 명확한 내용이 첨부돼야 하므로, 후에 법정 분쟁으로 번지는 것을 사전에 막을 수가 있게 돼 다행스러운 일이다. 법인에 대한 주 총무처에 등기가 되면 연방정부에 세금을 내는 IRS 고용주 식별 번호(EIN) 즉 개인으로 보면 SS 번호와 같은 서류를 에스크로에 제출해야 가주CDTFA(조세 형평국) 와 EDD(Employment Development Dept) 같은 정부기관에 연체된 혹은 감사 여부를 확인할 수 있다. 등기 보험이 필요한 부동산 거래 시, 타이틀 회사에서는 반드시 위의 Operating 합의서를 요구하며, 적절한 서명인이 서류를 사인했는지와 그 내용을 확인 후 모든 절차를 진행하여 등기를 거쳐 보험을 발행하게 된다. 그리고 모든 법인은 개인과 달리 주 총무처에 현재의 법인 상태 'Good Standing Status’를 체크하여 연체된 세금 여부 및 관련된 소송 여부를 확인하여 법률적인 등기에 하자가 없는지를 확인하게 되어있다. 간혹 법인세를 연체하였거나 EDD와 같은 다른 기관에 미납된 세금이나 벌금이 있거나 소송이 계류 중인 법인은 법률적인 효력을 잃는 경우도 있으므로 주의하여야 한다. 어떤 분들은 해당 법인을 더는 사업목적으로 하지 않을 계획을 갖고 연간 법인 갱신 비용이나 세금 보고를 않거나 혹은 은행 계좌를 닫아서 어려움을 겪는 분들도 있다. Operating 합의서와 함께 Article of Organization, 그리고 매매나 매입에 관한 결정 사항이 들어있는 Corporation Resolution을 에스크로로 제출해야만 한다. 대개 법인의 대표나 비서가 사인하는 것이 일반적이다. 법인의 Tax ID 번호, EDD 계좌 번호 등은 e-file로 별도로 보관하여 필요한 시간에 편리하게 보낼 수 있도록 저장해 놓는 것이 현명하다. 많은 분이 자신의 법인 서류들을 제대로 보관하지 못해 어카운트가 있는 은행에 부탁하거나 과거 에스크로를 마친 회사에 조회를 거꾸로 문의하기도 하고 CPA 사무실에 일일이 보내달라고 하는 일도 흔하다. 요즘은 법인의 갱신이나 수정 그리고 등기들이 온라인으로 신속하게 처리되어 언제든지 가장 최근 자료들을 주 정부 총무처 웹사이트를 통해 조회해볼 수 있어 매우 편리하다. 참고로 웹사이트 주소는 https://bizfileonline.sos.ca.gov이며 public open으로 필요한 자료를 열람할 수 있도록 시스템이 잘 되어 있다. 사업 동업자가 없이도 1인 법인도 많으므로 자신의 법인에 대한 서류를 업데이트된 자료로 잘 보관하여 모든 필요에 대비하는 것이 현명한 방법이다. ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 소유권 재산 에스크로 서류 연간 법인 법인 상태
2022.11.29. 22:08
[부동산 이야기] 재산 소유권 형태 이해
모든 부동산을 포함한 재산을 소유하는 방법은 다양하며, 크게 개인 혹은 법인으로 분류할 수 있다. 우선 개인은 단독 혹은 가족이나 파트너와 공동 소유형태를 취할 수도 있으며 여러 법적 용어 선택사항이 있다. 법인의 형태로는 주식회사, Trust, General Partnership, LP, LLC(Limited Liability Co), 그리고 LLP(Limited Liability Partnership) 으로 분류될 수 있으며 그 안에서 여러 형태로 다시 세분된다. 대부분 법인의 설립과 내용에 대해서는 변호사나 세무사와 상의 후 자신에게 적합한 형태로 만드는 것이 매우 중요하며, 이는 세금과 관련된 많은 이슈는 물론 파트너나 주주들 간의 법적인 관계에 결정적인 역할을 하게 될 수도 있다. 첫번째로 개인의 재산권 소유는 예를 들어 Single Man 혹은 Unmarried Man, 기혼자의 경우 Married man as his sole and separate property 혹은 Husband and Wife등으로 할 수 있으며 부부의 소유권 형태도 Joint Tenants, Community property등으로 세분되며 다시 여러 가지 변화된 내용으로 선택할 수 있다. Single과 Unmarried는 결혼의 경험 여부에 따라 다르고, 부부들의 재산권 소유선택도 매우 다양해졌다. 많은 바이어분이 어느 형태가 바람직하냐는 질문을 받을 때가 가장 곤란한데, 이는 자신의 가족 구성과 세금 정산 내용과 직접 관련이 있으므로 변호사나 세무사와 상세히 논의 후 자신에게 맞는 결정을 하는 것이 바람직하다. Family Trust 형태도 다시 Revocable 혹은 Irrevocable로 분류되며 선정된 수혜자(Beneficiary)에 대한 정확한 정보를 본인이 이해하고 사인하는 것이 중요하다. 재산권 행사 시에는집문서(Grant Deed)나 담보권(Trust Deed)을 사인할 때 트러스트 내용증명(Certificate of Trust)을 공증해서 첨부해야 하며 그 내용에 대한 정확한 기입을 요구하기 때문이다. 수 십 년 전만 해도 한인 분들이 Trust를 설정하는 경우는 매우 드문 일이었으나, 요즘은 은퇴에 가깝지 않은 분들 사이에서도 보편적으로 취해지는 재산 소유 형태가 되었다. 상속에 대한 특별한 유언이나 법정 집행 없이도 미리 Trust를 설정함으로 준비를 해두는 분들이 많아졌고, 몇 해 전부터 은행의 융자 서류에도 예외 없이 특별한 Deed의 처리 없이 진행되어 매우 편리해졌으며 개인이나 부부는 물론 자녀들과도 함께 Trust를 설정할 수도 있다. 기혼인 상태에서 재산권을 행사하는 데에는 반드시 배우자의 지분 포기(Quitclaim Deed)가 동시에 등기되어야 효력을 인정받는다. 이는 캘리포니아 주가 부부 공동 재산(Community property)권을 인정하는 주이기 때문이며, 만약 배우자가 법원 판결(Judgment)이 있는 경우 재산권 취득에 어려움이 있는데 이는 부부 공공 재산권을 인정하기 때문이다. 따라서 에스크로 오픈 시 재산권에 오르지 않을 배우자라 하여도 모든 신상명세서가 함께 등기 보험회사에 제출되어 조사하게 되어 있다. 많은 분이 타이틀에 오르지도 않을 배우자의 채무에 대해 왜 공동 책임이 되는지에 대해 질문하는 일이 지극히 일상적인 일이기도 하다. ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 소유권 재산 재산권 소유선택 소유권 형태 공동 소유형태
2022.11.01. 21:40
[부동산 투자] 부동산의 소유권 방식
주택을 구매하면 주택의 소유권을 결정해야 하는데 이것을 베스팅(vesting)이라고 한다. 모든 부동산의 소유권의 형태는 크게 단독소유권과 공동소유권으로 나눌 수 있다. 먼저 단독소유권은 부동산의 재산권을 혼자서 가지게 되기 때문에 부동산을 처분할 때도 다른 사람의 간섭 없이 혼자서 소유권을 넘길 수 있는 등 해당 부동산에 관한 모든 권리를 가지게 된다. 공동소유권은 한 부동산에 대하여 두 사람 이상이 소유권을 공동으로 가지게 되는 것을 말한다. 2명 이상의 부동산 소유권 방식은 어떤 것이 있는지 보자. 1) 분할 공동명의(Tenancy in common) 두 사람 이상이 부동산을 구매하였을 때 소유권을 등기하는 방법으로 소유권자의 숫자가 많아져도 상관없다. 그리고 이런 형태의 부동산 소유권자는 자신의 지분에 대하여 양도하거나 저당설정을 할 수 있는 등 임의대로 재산권 행사가 가능하고, 소유권자가 사망했을 때 소유지분은 유언대로 혹은 유언이 없을 경우는 본인의 상속자에게 이전된다. 보통 직계 가족이 아닌 사람들이 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 때 쓰이는 부동산의 권리형태이다. 2) 공동명의(Joint tenancy) 부동산의 소유권은 반드시 동등하여야 하며 소유권자 중의 한 사람이 재산권을 양도하게 될 경우 공동명의자들이 반드시 같이 동의해야한다. 그리고 소유권자가 사망 시, 사망자의 지분은 자동으로 생존한 소유주에게 이전된다. 예를 들어 부부의 경우 한 사람이 사망하면 그 부동산의 소유권은 자동으로 배우자가 가지게 된다. 3) 부부 공유재산(Community property) 이 방법은 반드시 부부에게 한하며 소유권의 지분도 동등하고 재산권을 양도할 때는 반드시 두 배우자 모두 동의해야 한다. 한쪽 배우자의 채무 이행을 위하여 재산권 전체가 강제 매각될 수 있다. 그리고 한 쪽이 사망하게 되었을 때 특별한 유언이 없다면 사망자의 지분은 생존한 배우자에게 이전된다. 4) 생존자 권리 부여 부부공유재산(Community property with right of survivorship) 이 소유권 형태는 부부공유 재산과 거의 동일하다. 다른 점은 사망자의 유언과 상관없이 모든 권리가 배우자에게 주어진다. 5) 동업 재산소유권(Tenancy in partnership) 두 사람 이상이 동업을 목적으로 부동산을 공동으로 매입할 때의 소유권의 형태이며 보통은 주택보다는 상업용 부동산인 경우가 많다. 이 파트너십 소유권에는 동업자들이 모든 책임을 공동으로 지는 무한동업자(general partner)와 자신이 출자한 한도 내에서 책임을 지는 유한동업자(limited partner) 두 가지로 나눌 수 있다. 이 밖에도 소유주가 여럿일 때 신탁 명의(trust)나, 법인 명의(LLC) 등 여러 가지 소유권이 있으니 부동산 취득 후 소유권 방식을 정할 때는 반드시 전문가와 상의해야 한다. 후에 해당 부동산을 다시 팔거나 소유권을 증여 및 상속할 때 양도소득세나 상속세, 법적 문제 등이 발생할 수 있으므로 어떤 형태의 재산권을 소유하는 것이 유리한지 고려해야 하기 때문이다. 그리고 부동산을 살 때 소유권의 방식을 정하는 법률상의 명칭도 있지만, 부동산의 소유권을 취득하는 사람의 혼인 관련 신분을 소유권 문서에 표시해야 한다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 투자 소유권 부동산 부동산 소유권자 소유권 방식 동업 재산소유권
2022.09.28. 16:45
[부동산 투자] 부동산의 소유권 방식
부동산을 사면 구매한 사람의 소유권을 결정하게 되는데 이것을 베스팅(Vesting)이라고 한다. 즉 산 부동산을 누구의 명의로 해야 하는지에 대한 몇 가지 방법이 있다. 주택을 비롯하여 모든 부동산의 소유권의 형태는 크게 단독소유권과 공동소유권으로 나눌 수 있다. 먼저 단독소유권은 부동산의 재산권을 혼자서 가지게 되기 때문에 부동산을 처분할 때도 다른 사람의 간섭 없이 혼자서 소유권을 넘기는 형식이다. 그리고 공동소유권은 한 부동산에 대하여 두 사람 이상이 소유권을 공동으로 가지게 되는 것을 말한다. 그러면 여러 사람이 부동산을 살 때 생기는 소유권의 방식은 어떤 것이 있는지 보자. 1) 분할 공동명의(Tenancy in Common) 두 사람 이상이 부동산을 샀을 때 소유권을 등기하는 방법으로 소유권자의 숫자가 많아져도 상관없다. 그리고 이런 형태의 부동산 소유권자는 자신의 지분에 대하여 양도하거나 저당설정을 할 수 있는 등 임의대로 재산권 행사가 가능하고, 소유권자가 사망했을 때는 소유지분은 유언대로 혹은 유언이 없을 경우는 본인의 상속자에게 이전하게 된다. 보통은 가족이 아닌 사람들이 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 때 쓰이지만 부부 사이에도 소유할 수 있는 부동산의 권리형태이다. 2) 공동명의(Joint Tenancy) 보통은 부부 등 가족 사이인 두 사람 이상의 공유재산일 경우에 해당하는데 소유권이 조인트 테넌시일 경우에는 소유권의 지분은 반드시 동등하여야 하며 소유권자 중의 한 사람이 재산권을 양도하게 될 경우 공동 명의자들이 반드시 같이 동의하여야만 양도가 가능하다. 그리고 소유권자의 사망 시, 사망자의 지분은 자동으로 생존한 소유주에게 이전된다. 예를 들어 부부의 경우 한 사람이 사망하면 그 부동산의 소유권은 자동으로 배우자가 가지게 되는 것이므로 보통은 부부가 공동으로 살때 많이 쓰이는 형식이다. 3) 부부 공유재산(Community Property) 이 방법은 반드시 부부에게 한하며 소유권의 지분도 동등하며 재산권을 양도할 때는 두 배우자가 반드시 동의해야 한다. 특히 한쪽 배우자의 채무 이행을 위하여 재산권 전체가 강제 매각될 수 있다. 그리고 한 쪽이 사망하게 되면 특별한 유언이 없다면 사망자의 지분은 생존 배우자에게 이전된다. 캘리포니아 주 등 몇 개의 주에서만 시행되고 있다. 4) 생존자 권리 부여 부부공유재산(Community Property with Right of Survivorship) 이 소유권 보유형태도 부부에게 한하며, 소유권 분할은 동등하여야 하고, 재산권 양도 시나 혹은 저당권 설정 시 반드시 두 배우자 모두가 동의하여야만 효력이 발생한다. 그리고 한쪽 배우자가 사망했을 때는 사망자의 지분이 자동으로 생존 배우자에게 이전된다. 5) 동업 재산소유권(Tenancy in Partnership) 두 사람 이상이 동업을 목적으로 부동산을 공동으로 매입할 때의 소유권의 형태이며 보통은 주택보다는 상업용 부동산인 경우가 많다. 이 파트너십 소유권에는 동업자들이 모든 책임을 공동으로 지는 무한동업자(General Partner)와 자기가 출자한 한도 내에서만 책임을 지는 유한동업자(Limited Partner) 두 가지로 나눌 수 있다. 이 밖에도 소유주가 여럿일 경우 신탁 명의(Trust)나, 법인 명의(LLC) 등 여러 가지 소유권이 있으니 부동산을 취득하고 소유권 방식을 정할 때는 반드시 전문가와 상의해야 한다. 후에 해당 부동산을 다시 팔거나 소유권을 증여, 상속할 때 양도소득세나 상속세, 법적 문제 등이 발생하니 이럴 경우 어떤 형태의 재산권을 소유하는 것이 유리한지 고려해야 하기 때문이다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 소유권 부동산 소유권자 소유권 방식 소유권 보유형태
2022.01.12. 16:02
[부동산 이야기] 명의와 소유권
부동산을 사게 될 때 그 명의를 어떠한 방식으로 올릴지에 대한 고민은 매우 중요한 부분이다. 가령 부부일 경우에 남편과 아내가 함께 명의에 올라갈 때 조인트 테넌시로 할지, 아니면 커뮤니티 프라퍼티로 할지 등이다. 하지만 한 사람이 사망할 경우 남은 배우자에게 자동으로 소유권이 가게 되는 점에서는 동일하다. 하지만 조인트 테넌시로 했을 때 소유권은 둘이 각자 50:50, 즉 절반씩만 갖고 있는 걸로 보기 때문에 혹 한 명이 본인의 소유권인 50%를 다른 이에게 팔거나 양도할 수 있다. 그러므로 관계에 문제가 생겼을 경우 한 배우자가 자기 지분을 팔아도 어찌할 수 없게 되는 것. 허나 커뮤니티 프라퍼티는 법적 부부에게만 주어지는 옵션으로 이것은 부부를 하나의 개체로 보는 시점이라 하겠다. 그래서 둘은 한 몸이나 마찬가지이고 공동으로 100%를 소유하기 때문에 한 배우자가 어찌할 수 없고 둘의 동의가 있어야만 판매나 양도가 가능해진다. 그러다 보니 부부 사이에 다툼이 생겨서 한 명은 팔겠다고 하지만 다른 한 명이 그것에 동의하지 않으면 법정에서 판매에 대한 허락과 또한 처분한 자금의 처리를 어찌할지 상세하게 판결이 있어야만 진행 할 수 있다. 그렇다면 만약 부모와 자식이 함께 명의를 할 경우는 어찌될까. 조인트 테넌시 (이하 JT)나 테넌스 인 커먼(TIC) 옵션이 가능하다. 자식이 하나일 경우 아빠와 자녀 한 명이 50:50으로 조인트 테넌시로 갈 수도 있고 아니면 아빠와 엄마 그리고 자녀 그렇게 3명이 1/3씩을 소유하는 JT로 가능하다. JT는 2명 이상이 동등한 지분으로 소유하는 것만이 가능한 방식이다. 만약 지분을 동등하게 하고 싶지 않은 경우는 TIC로 해야 하는데 얼마든지 원하는 방식으로 지분을 나눌 수 있다. 예를 들어 부모가 80%, 아들 10%, 딸 10% 그런 식으로 말이다. 두 방식 모두 자신의 소유 지분을 언제고 처분하는 것이 가능하고 만약 아빠와 아들이 50%씩 JT로 있다가 아들이 사업을 하는데 돈이 필요해서 본인 소유 50%를 팔면 아빠는 그것을 막을 수 없고 그리해서 다른 이에게 50% 지분이 넘어가면 더는 JT가 아닌 TIC로 변경되게 된다. 또 한 가지 큰 차이점은 JT일 경우는 앞서 말했듯이 소유주 중 한 명이 사망 시 남은 소유주들에게 그 지분이 넘어가게 된다. 그리하여 아빠, 엄마, 그리고 딸이 각각 1/3씩을 소유하고 있었다가 아빠가 사망하면 엄마와 딸이 50%씩의 소유로 지분이 변경되는 것이다. 그러므로 나의 지분을 남은 생존자들이 가져가는 걸 원치 않는 경우라면 TIC의 형식을 택해서 본인 사망 시 지분을 넘겨받는 사람은 내가 유언장에 명시해 놓은 이가 할 수 있게 해야 한다. 다소 복잡하지만, 결과가 엄청난 차이를 몰고 올 수 있는 명의와 소유권, 한 번 사인해서 공증하고 등기가 돼버리면 내 맘대로 어찌하기가 힘들어지므로 본인에게 맞는 형식을 고민해보시고 선택하는 것이 좋겠다. ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 이야기 소유권 명의 소유 지분 아빠 엄마 본인 소유
2021.10.27. 16:19