필요에 따라 소유자·대출기관용 2종류
대출받은 경우엔 필수…사고 등서 보호
부동산 거래에서 가장 중요한 개념 중 하나는 바로 ‘소유권(title)’입니다. 단순히 부동산을 샀다고 끝이 아니라, 법적으로 문제가 없는 깨끗한 소유권을 가져야 이후의 재매각이나 대출, 상속 등에서도 불이익이 없습니다.
대출받은 경우엔 필수…사고 등서 보호
미국, 특히 캘리포니아 주에서는 타이틀 보험(title insurance) 제도를 통해 이러한 위험을 관리합니다. 부동산 매매 시 필요한 것은 바로 ‘매매 가능한 타이틀(Marketable Title)’입니다. 이는 소송 위험, 저당권, 미등기 권리 등 법적 결함이 없는 소유권을 의미합니다.
타이틀 보험에는 두 가지가 있습니다. 첫째는 소유자용(Owner’s) 타이틀 보험으로, 구매자 본인을 보호하며 선택 사항입니다. 둘째는 대출기관(Lender’s) 타이틀 보험으로, 금융기관의 대출금 보호를 위한 것으로 필수입니다. 대부분의 거래에서는 두 가지 보험을 동시에 가입하게 됩니다.
타이틀 보험 발급 전에는 전문 타이틀 회사가 등기부를 검색하고, 해당 부동산의 권리 상태를 분석합니다. 그 결과물로 ‘타이틀 커밋먼트(title commitment)’라는 문서를 제공하는데, 여기에는 피보험자 이름, 법적 설명, 보장 범위, 예외 사항(Schedule B), 조건 등이 명시됩니다. 특히 예외 조항은 실제 보험 보장에서 제외되는 내용이므로 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.
소유권 통지 방식에는 건설적 통지(constructive notice)와 실질적 통지(actual notice)가 있습니다. 건설적 통지는 등기소에 공식 기록된 내용을 누구나 열람 가능하다는 점에서 법적 효력이 크며, 실질적 통지는 당사자가 직접 해당 사실을 알게 된 경우를 말합니다. 법원은 일반적으로 건설적 통지의 효력을 더 우선시합니다.
이 외에도 부동산 양도 증서세(documentary transfer tax)와 주택화재보험(홈오너스 보험) 역시 거래 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 캘리포니아의 기본 양도세율은 $500당 $0.55이며, 로스앤젤레스 시의 경우에는 여기에
“맨션택스(Measure ULA)”가 추가로 적용될 수 있습니다. 2023년 4월부터 시행된 이 제도는 LA시 내에서 부동산 매매가격이 $5백만 이상인 경우 4%, $1천만 이상이면 5.5%의 추가 세금이 부과됩니다. 이는 단순한 고가주택만의 이슈가 아니라, 상업용 부동산과 다가구 주택 투자자에게도 큰 영향을 주고 있습니다.
마지막으로, 주택화재보험은 대출을 받을 경우 필수이며, 화재뿐 아니라 도난, 책임 손해까지 포함되는 종합 보장 패키지로 구성됩니다.
복잡하게 느껴질 수 있는 타이틀과 세금, 보험 절차는 실제로는 투자자 본인의 권리를 지키는 가장 기본적인 장치입니다. 하나하나 꼼꼼히 이해하고 준비하신다면, 부동산 거래의 리스크는 상당 부분 줄어들 수 있습니다.
▶문의: (213) 537-9691
렉스 유 / 뉴마크 부동산