[부동산 가이드] 주거용과 투자용 양도소득세 비교

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매 매시 발생하는 양도소득세인데 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금인 것이다.     부동산은 크게 자신이 살고 있는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉘게 되는데 아파트, 상가, 창고 등이 이에 포함된다.   주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주 했을 경우에 해당이 되는데 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대 했다가 다시 마지막 1년을 거주 했을 경우도 해당되며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만불까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만불 까지 받을 수 있다.     예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년전 공동 명의로 주택을 구입 후 처음 1년 거주 후 중간2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만까지 공제 받을 수 있다. 그러므로 5년전 60만에 사서 100만에 팔았다면 이 부부는 40만의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있는 것이다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.   하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러들이 사용하는 것이 1031 교환(Exchange) 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer) 시키는 것이다.     IRS에서 제공하는 가이드라인은 부동산을 팔고 45일 내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일안에 정한 매물 구입을 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재 투자 되어야만 하기 때문에 1031 교환(Exchange)을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다.     만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다. 예를 들어보자. 만약에 융자가 100만이 남아있는 아파트를 300만에 팔고 280만짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만을 갚고 나면200만이 남게 된다.     여기서 남은 200만이 전부 새로 사는 매물에 투자 되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만으로 줄어들게 된다.     이처럼 가격이 더 적은 매물을 구입하면서 줄어든 융자 20만은 소득으로 간주되어 세금을 내야 하는 것이다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생 할 수도 있다.   인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 담당 회계사의 조언을 받아 진행해야 할 것이다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림 부동산부동산 가이드 양도소득세 주거용 투자용 부동산 주거용 부동산 부동산 매매

2025.12.17. 18:00

[부동산 가이드] 데이터센터

아마존이 미국 내 데이터센터 전략을 전면 재편하며, 로스앤젤레스 인근 패서디나에 약 7,800만 달러 규모의 플렉스 시설을 매입했습니다.     이번 거래는 단순한 사무실 확보를 넘어, 아마존 웹서비스 (AWS)가 기존의 임대 중심 전략에서 직접 보유 중심 전략으로 전환하고 있음을 보여주는 중요한 분기점으로 평가됩니다.   해당 부동산은 164,000제곱피트 규모로, 과거 EarthLink의 데이터센터가 있던 곳입니다. 패서디나는 자체 전력·수도국(Pasadena Water & Power)을 보유하고 있어 신규 전력 인프라 확보가 빠르고 유연한 도시로 꼽힙니다.     오늘날 AI와 클라우드 산업에서 전력 접근성은 입지를 결정짓는 핵심 요소이며, 아마존이 이 부지를 선택한 이유도 여기에 있습니다.   또한 패서디나는 칼텍(Caltech)과 NASA JPL을 중심으로 AI, 로봇공학, 양자컴퓨팅 등 첨단 기술 기업이 밀집한 고밀도 R&D 클러스터입니다.     아마존은 이미 2021년 칼텍 캠퍼스에 AWS 양자컴퓨팅 연구소를 설립하며 이 지역과의 기술적 연계를 강화해 왔으며, 이번 부동산 매입은 그러한 협업 구조를 한층 더 공고히 하려는 전략으로 해석됩니다.   데이터센터 시장은 지금 미국에서 가장 경쟁이 치열한 부동산 분야 중 하나입니다.     전국 평균 공실률은 역대 최저치인 2.3%까지 내려갔으며, 특히 대규모 전력 수급이 가능한 입지는 점점 더 희소해지고 있습니다.  아마존은 이러한 흐름에 맞춰 지난 2년간 미국 전역에서 20개 이상의 부동산을 직접 매입해 왔으며, 투자 금액은 약 25억 달러에 이릅니다.     대표적으로, 버지니아에서는 188에이커의 부지를 약 7억 달러에 매입하며 대형 캠퍼스 구축에 나선 바 있습니다.   결국 이번 패서디나 거래는 아마존이 향후 AI·클라우드 시대를 대비해, 인프라를 임차하는 대신 직접 소유하며 장기적 경쟁력을 강화하려는 전략적 투자입니다. 패서디나가 가진 전력 인프라, 우수한 기술 인재, 연구기관 밀집도는 이러한 전략을 실현하기에 최적의 조건을 갖추고 있습니다.   앞으로 미국 내 데이터센터 수요는 AI, 머신러닝, 클라우드 서비스의 확산과 함께 지속적으로 증가할 전망입니다. 이에 따라 한국 기업들 또한 기술 인프라와 전력 인프라가 결합된 지역을 중심으로 투자 및 진출 전략을 고민해야 할 시점입니다.       ▶문의 : (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 데이터센터 패서디나 데이터센터 전략 데이터센터 시장 대규모 전력

2025.12.10. 17:26

[부동산 가이드] 2026년 오피스 마켓 전망

2026년을 앞두고 오피스 시장의 분위기가 미묘하게 바뀌고 있습니다. 전반적인 공실률은 여전히 높지만, 뉴마크 설문에 따르면 현장에서 뛰는 오피스 자문 전문가들의 74%가 “내년에는 리스 거래량이 늘어날 것”이라고 답했습니다. 실제로 2025년 들어 리스 거래는 전년 대비 이미 5% 이상 증가했습니다.   그렇다고 해서 시장이 완전히 회복된 것은 아닙니다. 이번 설문에서 가장 큰 테넌트 우려 1위는 “공사비와 인테리어(피트아웃) 비용 급등”이었습니다.     그 다음으로는 출근율과 공간 활용, 정치·무역 환경, AI에 따른 일자리 변화가 꼽혔습니다. 즉, 임대료만 보는 시대는 끝나고, “얼마나 싸게 임대하느냐”보다 “얼마를 더 들여야 입주가 가능하냐”가 핵심 변수가 된 것입니다.   또 하나 눈에 띄는 점은 양극화입니다. 전국 평균 공실률은 역사적 고점 수준이지만, 센추리시티(LA), 어바인 스펙트럼(OC), 맨해튼 핵심 오피스벨트처럼 우량 입지·우량 빌딩은 여전히 리스 수요가 견조합니다.     설문에서도 “클래스 A 빌딩에서는 오히려 랜드로드가 협상 우위”라는 응답이 적지 않았습니다. 같은 도시, 같은 오피스라도 건물·입지에 따라 완전히 다른 시장이 형성되고 있는 것입니다.   고용 시장도 오피스에 우호적이지만은 않습니다. 최근 발표된 고용지표에서 전체 일자리 수는 예상보다 많이 늘었지만, 정작 오피스 중심 업종인 전문서비스·정보·금융 부문은 둔화 또는 정체를 보이고 있습니다.     연준은 인플레이션과 고용 사이에서 신중한 스탠스를 유지하며 추가 금리 인하에는 조심스러운 입장입니다. 이는 자본비용과 빌드아웃 비용을 함께 끌어올리며, 테넌트와 투자자 모두에게 보수적인 판단을 요구합니다.   이런 환경에서 미국 오피스 전략은 크게 세 가지로 나뉩니다. 첫째, 인재 확보를 위해 최고 입지·최고 건물을 선택하는 ‘직원 중심 전략’, 둘째, 하이브리드 근무에 맞춰 면적을 효율적으로 재구성하는 ‘운영 효율 전략’, 셋째, B·C급 빌딩을 활용해 임대료를 최대한 낮추는 ‘비용 절감 전략’입니다. 한국 기업·투자자도 “우리가 어느 전략에 해당하는지”를 먼저 정의해야 올바른 시장과 빌딩을 고를 수 있습니다.   결론적으로, 미국 오피스 시장은 “나빠졌다” 혹은 “회복 중이다”라는 한 줄 평으로 설명할 수 없는 국면에 들어왔습니다. 같은 도시 안에서도 블록 하나를 두고 승자와 패자가 갈립니다.     그렇기 때문에 더욱 중요한 것은 전국 평균 수치가 아니라, 하위 마켓·개별 빌딩까지 내려간 세밀한 리서치와 현장 감각입니다. 2026년을 준비하는 한국 투자자와 기업이라면, 숫자 이면의 ‘스토리’를 읽어줄 수 있는 파트너와 함께 전략을 점검할 시점입니다.   ▶문의 : (213) 537-9691  렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 오피스 마켓 오피스 시장 정작 오피스 오피스 자문

2025.12.03. 17:40

[부동산 가이드] 하반기와 내년 상반기 시장

2025년 하반기의 미국 부동산 시장은 복합적인 경제 변수 속에서 새로운 전환점을 맞이하고 있다. 특히 금리 정책 변화가 시장의 핵심 요인으로 작용하고 있다. 2025년 초까지만 해도 주택담보대출 금리는 6.75~7% 수준에 머물렀으나, 현재는 약 6.125%로 완만한 하락세를 보이고 있다. 전문가들은 연말에는 금리가 5% 후반대까지 내려갈 가능성이 높다고 전망한다. 이러한 금리 안정 조짐은 주택 구매를 미루던 실수요자와 투자자 모두에게 시장 재진입의 신호로 작용하고 있다.   그러나 여전히 높은 이자율은 매수 심리에 부담을 주고 있으며, 지역별로 뚜렷한 온도 차를 보이고 있다. 대도시 핵심 지역과 우수 학군 인접지는 견고한 수요를 유지하는 반면, 외곽 지역이나 중소도시는 거래가 부진하다. 공급 측면에서는 팬데믹 이후 미뤄졌던 신규 프로젝트들이 재개되면서 매물량이 증가하고 있다. 시장은 과열기에서 균형기로 이동하며, 점차 ‘바이어 마켓(Buyer’s Market)’으로 전환될 가능성이 크다.   2026년 상반기에는 완만한 회복과 안정세가 병행될 것으로 보인다. 금리가 안정화되고 소비 심리가 회복되면, 억눌렸던 매수 수요가 다시 시장에 유입될 가능성이 높다. 특히 인프라 확충 지역, 고용이 안정된 도시, 우수 학군 인접지는 빠른 회복세를 보일 것으로 기대된다. 반면 공급 과잉 지역은 회복이 지연될 수 있어 지역 간 양극화가 심화될 것으로 전망된다. 이는 미국 부동산 시장이 전국 평균 중심의 흐름에서 벗어나, 지역별 특성과 경제 기반에 따라 세분화되는 ’다극화 시장‘으로 진입하고 있음을 시사한다.   이 시기 부동산 시장에 접근하는 투자자와 실수요자에게는 세 가지 전략이 요구된다. 첫째, 펀더멘털이 견고한 지역의 자산을 선별적으로 매입해야 한다. 단기 차익보다는 리모델링을 통한 가치 상승이나 장기 보유를 통한 안정적 현금 흐름 확보에 초점을 맞추는 것이 바람직하다. 둘째, 유동성을 일정 부분 확보해 시장 변동에 신속히 대응할 수 있는 기반을 마련해야 한다. 셋째, 연방준비제도의 금리 정책, 세제 변화, 대출 규제 등 정책적 변수에 주목해야 한다.   이러한 요인들은 시장 심리에 직접적인 영향을 미치며 투자 방향을 결정짓는 주요 지표가 된다.   결국 2025년 하반기부터 2026년 상반기까지의 시기는 경기 조정기가 아니라 시장 재정비의 시점이다. 금리 하락과 함께 매수 기회가 다시 열리고 있으며, 준비된 투자자에게는 새로운 가능성이 펼쳐질 것이다. 변동성 속에서도 본질적 가치를 지닌 부동산은 가장 안정적인 자산으로 남을 것이다. 단기적 불확실성에 흔들리기보다, 장기적 안목으로 시장의 흐름을 읽어내야 할 때다.   ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / Coldwell Banker Best Realty부동산 가이드 하반기 상반기 부동산 시장 시장 재진입 다극화 시장

2025.11.26. 19:20

[부동산 가이드] 남가주 부동산의 숨은 기회

요즘 남가주 부동산 시장은 여전히 잔잔한 듯하지만, 그 속에서는 여러 흐름이 교차하고 있다. 끝없이 오르던 집값은 이제 제자리를 맴돌고 있고, 지역마다 가격도 내려가는 추세이다. 거래는 줄어들었고, 시장에는 조금씩 매물이 쌓이고 있다.   가장 크게 체감되는 변화는 역시 금리다. 몇 년 전만 해도 3%대 금리로 대출을 받아 집을 샀던 사람들이 지금은 7%를 넘는 금리를 보며 고개를 절레절레 흔든다. 그만큼 이자 부담이 커졌고, 대출 자격 기준도 까다로워졌다. 이런 이유로 바이어들은 발걸음을 멈추었고, 셀러들은 “이 금리에 누가 사겠나” 하며 매물을 거둬들이고 있다. 덕분에 거래량은 크게 줄었고, 가격은 작게나마 조정을 받고 있다.   한편, 매물이 늘어나고 있다는 말도 들리지만, 실상은 여전히 공급이 부족하다. 남가주는 오랫동안 주택 공급이 인구 증가 속도를 따라잡지 못했다. 새로 짓는 주택은 많지 않고, 짓더라도 가격이 높거나 HOA 비용이 부담스러워 일반 실수요자들이 접근하기 어렵다. 결국 시장에 조금씩 매물이 늘고 있다고 하더라도, 그 대부분은 중상가 이상의 주택들이고, 실수요자들이 찾는 단독주택은 여전히 희소하다. 그래도 조건이 좋은 집은 여전히 빠르게 계약이 이루어진다.   다만 시장은 균일하지 않다. 학군과 치안이 안정된 지역은 여전히 견조한 반면, 비교적 외곽에 있는 대형 주택들은 시장에 오래 머무는 경우가 많다. 대형 평수에 2층 구조의 집들은 금리 부담 탓에 구매층이 줄었고, 반대로 단층 구조나 관리가 쉬운 집들은 꾸준히 인기가 있다.     이런 변화는 단순히 가격의 문제가 아니라, 인구 구조와 생활 방식의 변화를 반영한 결과이기도 하다. 은퇴를 앞둔 세대들이 많은 남가주에서는 “크고 멋진 집”보다 “편하고 관리 쉬운 집”을 선호하는 흐름이 뚜렷해지고 있다.   이와 함께 최근 몇 년 사이, 기후와 보험 문제가 새로운 변수로 떠올랐다. 산불과 홍수가 잦아지면서 일부 지역에서는 보험료가 급등하거나, 아예 보험 가입이 거부되는 사례도 늘고 있다. 거래 전에 반드시 보험 가능 여부를 확인해야 한다. 예전에는 단순히 위치와 가격만 따졌다면, 이제는 자연재해 위험도 부동산 가치에 직접적인 영향을 미치는 시대가 된 것이다.   또 한 가지 주목해야 할 점은 정부의 규제 변화다. 캘리포니아 주정부는 여전히 심각한 주택난을 해결하기 위해 다가구 주택(ADU)이나 교통 인접 고밀도 주택 개발을 적극 추진하고 있다.     이런 정책은 투자자에게는 새로운 기회가 되기도 하지만, 기존 주택가 주민들에게는 주차난과 인구 밀도 증가라는 부담으로 다가올 수 있다. 법이 바뀌면 내 집의 가치가 오를 수도, 떨어질 수도 있다는 점을 이제는 누구나 인식해야 한다.   이처럼 지금의 남가주 시장은 어느 한 방향으로 치우치지 않은 ‘균형의 시기’라 할 수 있다. 금리 부담으로 거래는 줄었지만, 근본적인 수요는 여전히 탄탄하다. 매물이 늘었지만, 살 만한 집은 여전히 귀하다. 보험과 규제가 새로운 변수가 되었지만, 정보와 준비가 있는 사람에게는 또 다른 기회가 된다.     중요한 것은 ‘언제 사느냐’보다 ‘무엇을 알고 사느냐’이다. 남가주 부동산은 여전히 미국에서 가장 역동적인 시장이다. 그리고 언제나 그래왔듯, 위기 속에서도 늘 기회는 있었다. 지금이 바로 그 기회를 준비할 시간일지도 모른다.   ▶문의: (213) 718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장부동산 가이드 남가주 부동산 요즘 남가주 다가구 주택 주택 개발

2025.11.19. 17:43

[부동산 가이드] 상업용 임대의 기본 유형과 구조

상업용 부동산 임대차 계약은 주거용 임대와는 다른 구조를 가지고 있습니다. 단순히 공간을 빌리는 것이 아니라, 사업을 운영하기 위한 기반이 되기 때문에 임대료 구조, 비용 분담, 시설 개선 조건 등 다양한 요소를 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.   대표적인 임대 형태는 크게 세가지로 나눌 수 있습니다: 그로스 리스(Gross Lease), 넷 리스(Net Lease), 그리고 퍼센티지 리스(Percentage Lease)입니다.   먼저 그로스 리스(Gross Lease)는 임차인이 매달 정해진 고정 월세만 부담하는 구조입니다. 이 안에 세금, 보험료, 유지비 등의 건물 운영비가 모두 포함되어 있어 예산 관리가 쉬운 장점이 있습니다. 반면, 예기치 못한 건물 비용이 생기면 임대인이 부담하게 됩니다.   반대로 넷 리스(Net Lease)는 기본 임대료 외에 세금, 보험료, 관리비 등을 임차인이 일부 또는 전부 부담하는 방식입니다. 특히 트리플 넷(Triple Net, NNN) 리스는 임차인이 모든 운영비를 부담하기 때문에, 월세는 낮지만 실제 총비용은 높아질 수 있습니다. 이는 상업용 부동산에서 매우 흔하게 사용되는 구조입니다.   퍼센티지 리스(Percentage Lease)는 쇼핑몰, 음식점 등 매출이 발생하는 업종에서 자주 사용됩니다. 기본 임대료 외에 월 매출의 일정 비율을 임대료로 추가 지불하는 방식입니다. 장사가 잘될수록 임대료도 함께 오르지만, 초기에는 부담이 적습니다.   이 외에도 그라운드 리스(Ground Lease)라는 특수한 형태가 있습니다. 이는 개발되지 않은 토지를 장기(보통 30년 이상) 임대해 임차인이 직접 건물을 짓고 운영하는 방식입니다. 계약 기간이 끝나면 땅과 건물 모두 임대인에게 귀속되므로, 초기 사업 계획을 탄탄히 세워야 합니다.   임대차 계약에서 또 하나 중요한 부분은 시설 개선(Tenant Improvements)입니다. 임대 공간을 임차인의 용도에 맞게 리모델링하는 것을 말하며, 두 가지 방식이 있습니다.   하나는 임대인이 일정 금액의 개선비를 제공하고 임차인이 직접 공사하는 Improvement Allowance 방식이고, 다른 하나는 임대인이 직접 시공을 마친 상태로 공간을 제공하는 Turn-Key Project 방식입니다. 이때 설치된 시설이 나중에 누구의 소유로 인정되는지, 특히 Trade Fixture로 구분되는 부분은 계약서에 명확히 명시해야 향후 분쟁을 피할 수 있습니다.   결론적으로 상업용 부동산 임대는 단순한 공간 임대가 아니라 사업 파트너십에 가까운 계약 구조입니다. 임대료 방식, 운영비 분담, 시설 개선 조건 등 계약서의 세부 내용을 이해하고 협의하는 것이 향후 분쟁과 불필요한 비용을 줄이는 지름길입니다. 기본 개념만 정확히 이해해도 임대 협상이 훨씬 유리해질 수 있습니다.   ▶문의:  (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 상업용 임대 임대료 구조 기본 임대료 임대차 계약

2025.11.12. 17:24

[부동산 가이드] 상업용 대출 절차와 핵심 기준

상업용 부동산을 구입하실 때, 대부분의 투자자분들은 대출을 함께 활용하십니다. 하지만 주택담보대출과는 달리, 상업용 대출은 훨씬 더 복잡한 절차와 심사 기준을 가지고 있습니다. 단순히 개인의 신용만을 보는 것이 아니라, 해당 부동산 자체가 안정적인 수익을 낼 수 있는가를 은행이 가장 중요하게 평가하기 때문입니다.   따라서 대출 신청 전에는 최근 2~3년치의 세금보고서, 임대현황표(Rent Roll), 운영비 내역, 소득 증빙 서류 등을 준비해두셔야 합니다. 또한 다운페이 자금의 출처도 투명하게 설명할 수 있어야 하며, 자금이 외부에서 유입될 경우 별도 확인 절차가 따를 수 있습니다.   초기 단계에서는 은행이 신청자의 재무상태와 투자 구조를 검토하고, 사전승인서(Pre-Approval Letter)를 발급합니다. 이 서류는 셀러에게 구매자의 자금 조달 능력을 보여주는 신뢰 도구가 되며, 거래 협상 과정에서 중요한 역할을 합니다.   이후 매매계약이 체결되면 본격적인 대출 심사(Underwriting)가 시작됩니다. 은행은 감정평가(Appraisal)를 통해 부동산의 시장가치를 재확인하고, 환경 리포트(Phase I ESA)를 통해 토지의 오염 가능성을 확인 하며, 필요할 경우 건물 상태 보고서도 요청합니다. 여기서 특히 중요하게 보는 지표가 바로 DSCR(부채상환능력비율)과 LTV(담보가치 대비 대출비율)입니다.   ▶DSCR(Debt Service Coverage Ratio)은 순영업소득이 원리금 상환액의 몇 배인지 보여주는 지표로, 보통 1.20 이상이면 안정적이라 평가받습니다.   ▶LTV(Loan to Value)는 대출금이 감정가의 몇 %인지 보는 지표로, 일반적으로 70% 이하가 선호됩니다.   심사를 통과하면 은행은 융자 확정 레터(Loan Commitment)를 발행하며, 여기에는 금리, 대출 만기, 상환방식, 수수료 등의 조건이 명시됩니다. 이후 소유권, 세금, 보험 조건 등을 검토하고, 모든 서류에 서명이 완료되면 대출금이 집행되면서 거래가 종결됩니다.   하지만 상업용 대출은 거래 종결의 끝이 아닙니다. 대출 실행 후에도 은행은 매년 부동산의 임대 현황, 수익, 재무 보고서를 요구할 수 있으며, 수익이 감소하거나 공실이 늘어날 경우 추가 서류 제출, 자본금 보완, 재검토 등의 요구가 있을 수 있습니다.   상업용 부동산 대출은 단순히 돈을 빌리는 과정이 아니라, 부동산이 ‘수익을 창출하는 사업체’로서 은행을 설득하는 절차입니다. 처음 접하시는 분들께는 다소 복잡하고 부담스러울 수 있지만, 단계별로 필요한 서류를 미리 준비하고, 전문가의 조력을 받으신다면 훨씬 원활하게 진행하실 수 있습니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 상업용 대출 상업용 대출 상업용 부동산 대출 심사

2025.11.05. 17:34

[부동산 가이드] 안전을 위한 필수 인스펙션

집은 단순히 외관이 멋지고 내부가 깔끔하다고 해서 문제가 없다고 할 수 없다. 겉으로 보여지는 모습과 실질적인 안전성을 구별하기 위해 홈 인스펙션, 즉 집의 상태를 전문가에게 점검 받는 것은 필수다.     어떤 것들을 꼼꼼히 봐야 할까? 가장 중요한 집의 뼈대 혹은 틀인 건물 스트럭쳐와 벽, 지붕, 기둥, 크롤 스페이스(Crawl Space)등을 살펴야 하다. 기초에 금이 가거나 균열이 심하면 집 전체의 안정성이 위협받을 수 있다. 지붕은 집의 가장 바깥쪽에 위치하면서 자연의 영향을 많이 받기 때문에, 타일이 깨지거나 구멍이 난 곳은 없는 지와 지붕 재료가 오래되었거나 손상된 부분이 있으면, 향후 큰 수리비용으로 이어질 수 있다.     외관의 ‘배수와 물 관리’도 안전을 위해 중요하다. 비가 올 때 빗물이 집 안으로 스며들지 않게 하려면 배수로와 배수구, 거터(Gutter)가 작동하는지 살펴야 한다. 주변 흙이 잘못 다듬어져 있거나 배수 파이프가 막혀 있으면 습기와 곰팡이, 구조적 문제까지 생길 수 있다.     전기설비도 중요하니 꼼꼼히 보자. 오래된 전선이나 차단기, 콘센트, 조명장치의 상태 등은 화재 위험과 직결된다. 배선이 노후되었거나 과부하가 걸리면, 심각한 사고로 이어질 수 있으니 집 곳곳에 설치된 화재 감지기와 일산화탄소 감지기 역시 제대로 작동하는 지와 기계설비도 살펴보자.     냉난방 시스템이나 보일러, 전기 온수기, 환기장치 등을 작동시켜 보고, 냄새나 소음, 누수 여부를 확인한다. 여름철이나 겨울철에 난방과 냉방이 제대로 작동하지 않으면 불편함을 겪고, 큰 수리비용이 들어갈 수 있다.     내부배관도 핵심 항목이다. 오래된 배관에서는 누수와 부식이 흔하고, 막혀 있거나 짧게 교체된 배관은 물 흐름에 문제를 일으킨다. 배수구와 배수관이 깨끗한지, 물이 잘 내려가는지 체크하는 것은 중요하다.     배관이 망가지면 습기, 곰팡이, 악취 문제가 발생하고, 건강을 해칠 수 있다. 외부 상태의 지붕과 마찬가지로 외벽, 창문, 문, 차고 문, 또한 외벽 페인트는 집의 외관을 넘어 실내 보호를 담당한다. 균열이나 페인트 벗겨짐이 심하면, 습기나 비가 침투해서 내부 손상으로 연결되니 수리가 필요하다. 내부 설비도 바닥, 벽, 천장, 화장실, 주방 등 내부 마감 전반이 제대로 안착 및 관리가 되었는지 보고, 곰팡이, 습기, 해충 문제가 없는지 확인한다. 자주 문제 되는 부분 중 하나는 욕실과 주방의 마감이다. 욕실의 실리콘 처리 부분이 제대로 되어 있는지 봐야 한다. 실리콘이 벗겨졌거나, 갈라지고, 곰팡이가 피어 있다면 수리하거나 교체하는 게 필요하다. 주방 캐비닛과 조리대도 얼마나 중요한가? 흠집이 많거나 물이 스며들어 부풀거나 곰팡이가 생기지 않았는지 살피고, 가스 와 수도관 연결 부위에서 누수 흔적이 없는지 점검해야 한다. 마지막으로, 집 안의 환기 상태를 체크해야 한다.     욕실과 주방 환풍기, 배수관, 배수구가 작동하는지, 오염 물질이 역류하거나 냄새가 나지 않는지도 확인하자. 내부 설비와 마감 상태는 우리 일상 생활의 쾌적함과 안전을 직결하는 부분이기 때문에, 꼼꼼히 살펴보고 문제가 있는 곳은 바로 수리 또는 개선하는 것이 현명하다. 집은 삶의 쉼터이자 행복의 시작이다. 정성을 다해 돌보고 가꾸면, 자연스럽게 내 삶도 더 풍요로워진다. 오늘도 내 집을 사랑하며, 행복한 내일을 만들어 가자.   ▶문의 : (562) 882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커부동산부동산 가이드 안전 구조물 습기 곰팡이 곰팡이 습기 배수구 거터

2025.10.29. 17:16

[부동산 가이드] 바이어 마켓에서 집 팔기

2022년 최고점을 찍은 집값이 조정 국면으로 들어가면서 작년과 올해 바이어 마켓이 되었다. 전과 달리 바이어들이 가격을 내려 오퍼를 할 뿐만 아니라 에스크로 중에도 이것저것 고쳐 달라고 하면서 가격을 깎아달라 요청한다. 특히 높은 이자율이 상당 기간 지속되자 부동산 구매 시장에 바이어들의 관심이 시들해져 셀러들의 마음을 졸이고 있다. Realtor.com에 따르면 7월 말 현재 작년 대비 매물이 24.8% 늘었고 팔리는 기간도 6~7일이 늘었다고 한다. 그럼에도 가격 하락 속에서 바이어들의 구매욕을 올려 성공적으로 집을 파는 사례들이 많다. 바이어 마켓에서 집을 잘 팔 수 있는 팁은 없을까?   첫째, 새집 건축 회사들의 판매 전략들을 벤치 마킹한다. 잘 분양이 되지 않아 완공된 매물이 많아지자, 바이어들에게 소위 ‘Quick Move-in 인센티브 프로그램’을 제공하고 있다. 높은 이자율을 낮추기 위해 Buy-down을 위한 클로징 비용을 수만불 지원한다. HOA를 1년이나 2년 미리 갚아주던가 솔라 패널을 무료로 끼어 넣는 등 대폭 인센티브를 주고 있다. 이 새집 건축 회사와 경쟁을 하기 위해서 마케팅 전략으로서 바이 다운 같은 클로징 인센티브를 제공한다는 것을 알려주는 것도 한 방법이다.   둘째, 부엌이나 화장실 리노베이션을 한다. 가령 갈색 캐비닛이 오래되어 바래졌다면 요즘 유행하는 흰색으로 페인트를 칠한다. 오래된 손잡이를 메탈 손잡이로 바꾸기만 해도 부엌을 돋보이게 할 수 있다. 또한 카운터 탑이 오래되어 금이 갔다면 쿼츠 스톤으로 교체하고 오븐 뒤를 백스플래쉬로 마감한다면 더 좋은 가격으로 팔 수 있다. 화장실의 경우, 코킹을 새로 하거나 시커먼 그라웃을 벗겨낸 후 새 그라웃으로 바른다. 만약 욕조가 오래되어 색깔이 바랬다면 교체하기보다는 글레이징을 해서 화장실을 마치 새로 리노베이션한 것처럼 꾸밀 수 있다.   셋째, 리스팅을 내놓기 전에 에이전트나 인스펙터로부터 Pre-inspection을 받는다. 프리 인스펙션에서 에어컨이나 지붕 같은 큰 문제가 나온다면 미리 고친다. 집을 보여줄 때 바이어에게 큰 문제들을 고쳤다는 것을 어필해서 잘 관리된 매물임을 상기시킨다. 특히 오래된 전구들을 밝은 LED로 바꾼다면 작은 돈을 들여 집을 더 돋보이게 할 수 있다.   넷째, 집을 돋보이게 하기 위해 스테이징을 한다. 바이어가 유리한 지금 시장에서는 스테이징의 효과가 크다. 만약 스테이징 예산이 없다면 당장 필요 없는 물건들을 거라지로 옮긴다. 왜냐하면 스테이징의 기본이 공간을 우선 넓게 보이게 되는 것이기 때문이다. 그런 후 각 방마다 컨셉을 갖고 가구 배치를 하면 된다.   다섯째, 전문 사진사를 고용하여 다양한 미디어를 만든다. 드론과 포토샵을 이용해서 만든 사진들은 기본이고 3D나 동영상을 만들어 마케팅을 한다. 잘 만들어진 비디오로 매물을 노출할 경우 30% 더 많이 바이어의 주목을 끈다는 조사가 있다.   집을 꾸밀 여유나 정보가 없다면 에이전트와 상의해서 도움을 받는다. 부동산이 과열됐던 시기에 내놓기만 하면 팔렸던 그런 준비로는 이제 좋은 가격으로 집을 팔 수 없다. 전문가의 조언을 받아서 판매 프로젝트 개념과 전략을 가져야 빠른 시기에 원하는 가격으로 팔 수 있다.   ▶문의 : (818) 439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 바이어 마켓 바이어 마켓 올해 바이어 화장실 리노베이션

2025.10.22. 17:50

[부동산 가이드] 기준 금리 인하와 부동산 시장

지난달 신규 주택 판매가 큰 폭으로 증가해 2022년 초 이후 가장 크게 급등했다.     주택 건설 업체들은 가격 인하와 각종 판매 인센티브가 수요를 견인했다는 분석이다. 상무부는 지난 8월 신규 주택 판매량이 7월보다 20.5% 증가한 80만 건을 기록했다고 발표했다.     이 증가율은 지난 2022년 1월 이후 3년 7개월 만에 가장 높은 수준으로 전문가 예상치 65만 건을 크게 웃돌았다.   블룸버그 통신에 따르면 전미 주택 건설 업체 설문에서 응답자의 39%가 구매자에게 할인 혜택을 제공했다고 답했다. 이자 하락도 신규 주택 판매량 증가에 힘을 보탠 것으로 평가되고 있다.   연방준비제도(Fed)가 기준 금리를 인하한 이유는 실업률 상승과 같은 경기 둔화 신호에 대응하기 위해서다. 구체적으로 설명해 보면, 첫 번째는, 경기 부양을 위해서다. 금리를 낮추면 기업과 가계가 대출을 더 저렴하게 받을 수 있어 소비와 투자가 늘어난다. 이는 고용 확대와 경기 회복을 유도하는 효과가 있다.   두 번째는 실업률 상승 대응이다. 실업률이 높아진다는 것은 노동시장이 약화되고 있음을 의미한다. Fed는 고용 최대화(dual mandate 중 하나)를 위해 금리 인하를 통해 고용 회복을 지원하려는 것이다.   세 번째는 인플레이션 압력 완화이다. 실업률이 오르면 소비가 줄어 물가 상승 압력이 약해지기 때문에, Fed는 금리를 인하해도 인플레이션 폭주 위험이 크지 않다고 판단할 수 있다.   네 번째는 심리적·신호 효과를 위해서다. 소폭 인하(0.25%P)는 “경기 둔화를 주의 깊게 보고 있으며, 완화적 정책으로 뒷받침하겠다”라는 신호를 시장에 보내는 역할을 할 수 있다. 즉, 고용 악화 → 경기 둔화 가능성 → 통화정책 완화 필요성이라는 흐름 속에서 금리 인하가 이루어진 것이라고 볼 수 있다. 앞으로 올해 안에 2~3번 더 인하할 수 있다고 밝혔다.   그러면 그동안 정부가 독촉을 해도 연준이 기준 금리를 내릴 수 없었던 부분을 알아보면, 첫 번째는 연준의 독립성 (Central Bank Independence)이다. 연준은 정치적 압력에서 독립적으로 통화정책을 수행하도록 설계되어 있다. 단기적인 정치적 이익(예: 경기 부양 → 지지율 상승)을 위한 금리 인하 요구를 그대로 따르다 보면, 장기적으로 물가 불안이나 금융 불균형이 생길 수 있기 때문이다.   두 번째는 인플레이션 관리이다. 금리를 너무 빨리 내리면 돈이 풀려 물가가 급등(인플레이션)할 위험이 있기 때문이다. 특히 물가가 아직 목표치(보통 2% 전후) 이상일 경우, 성급한 인하는 오히려 경제 불안정을 키울 수 있다.   세 번째는 금융시장 안정성이다. 금리 인하는 자산 시장(부동산, 주식 등)을 과열시킬 수 있다. 만약 경기 둔화는 심하지 않은데도 무리하게 금리를 내리면, 부동산 버블이나 과도한 기업 부채 확대 같은 부작용이 발생할 수 있기 때문이다.   네 번째는 신뢰성과 정책 일관성이다. 연준은 데이터 기반(data-dependent)으로 움직인다는 원칙을 지켜야 시장의 신뢰를 얻을 수 있다. 정부의 압박에 따라 정책을 바꾸면 “연준이 정치에 휘둘린다”라는 인식이 퍼져 시장이 불안정해질 수 있기 때문이다.   따라서 실업률, 물가, 성장률 같은 지표가 뒷받침되지 않는 상황에서는 쉽게 금리를 내릴 수 없는 것이다.   ▶문의: (310) 408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 부동산 시장 금리 인하 기준 금리 소폭 인하

2025.10.15. 18:36

[부동산 가이드] 소유권과 타이틀 보험

부동산 거래에서 가장 중요한 개념 중 하나는 바로 ‘소유권(title)’입니다. 단순히 부동산을 샀다고 끝이 아니라, 법적으로 문제가 없는 깨끗한 소유권을 가져야 이후의 재매각이나 대출, 상속 등에서도 불이익이 없습니다.   미국, 특히 캘리포니아 주에서는 타이틀 보험(title insurance) 제도를 통해 이러한 위험을 관리합니다. 부동산 매매 시 필요한 것은 바로 ‘매매 가능한 타이틀(Marketable Title)’입니다. 이는 소송 위험, 저당권, 미등기 권리 등 법적 결함이 없는 소유권을 의미합니다.   타이틀 보험에는 두 가지가 있습니다. 첫째는 소유자용(Owner’s) 타이틀 보험으로, 구매자 본인을 보호하며 선택 사항입니다. 둘째는 대출기관(Lender’s) 타이틀 보험으로, 금융기관의 대출금 보호를 위한 것으로 필수입니다. 대부분의 거래에서는 두 가지 보험을 동시에 가입하게 됩니다.   타이틀 보험 발급 전에는 전문 타이틀 회사가 등기부를 검색하고, 해당 부동산의 권리 상태를 분석합니다. 그 결과물로 ‘타이틀 커밋먼트(title commitment)’라는 문서를 제공하는데, 여기에는 피보험자 이름, 법적 설명, 보장 범위, 예외 사항(Schedule B), 조건 등이 명시됩니다. 특히 예외 조항은 실제 보험 보장에서 제외되는 내용이므로 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.   부동산 서류의 공식적인 등기(recording)도 매우 중요합니다. 소유권이나 저당권 관련 서류는 반드시 카운티 등기소에 접수되어야 제3자에게 효력을 주장할 수 있습니다. 기록되지 않은 서류는 이후 거래에서 우선순위를 잃거나, 심각한 분쟁으로 이어질 수 있습니다.   소유권 통지 방식에는 건설적 통지(constructive notice)와 실질적 통지(actual notice)가 있습니다. 건설적 통지는 등기소에 공식 기록된 내용을 누구나 열람 가능하다는 점에서 법적 효력이 크며, 실질적 통지는 당사자가 직접 해당 사실을 알게 된 경우를 말합니다. 법원은 일반적으로 건설적 통지의 효력을 더 우선시합니다.   이 외에도 부동산 양도 증서세(documentary transfer tax)와 주택화재보험(홈오너스 보험) 역시 거래 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 캘리포니아의 기본 양도세율은 $500당 $0.55이며, 로스앤젤레스 시의 경우에는 여기에   “맨션택스(Measure ULA)”가 추가로 적용될 수 있습니다. 2023년 4월부터 시행된 이 제도는 LA시 내에서 부동산 매매가격이 $5백만 이상인 경우 4%, $1천만 이상이면 5.5%의 추가 세금이 부과됩니다. 이는 단순한 고가주택만의 이슈가 아니라, 상업용 부동산과 다가구 주택 투자자에게도 큰 영향을 주고 있습니다.   마지막으로, 주택화재보험은 대출을 받을 경우 필수이며, 화재뿐 아니라 도난, 책임 손해까지 포함되는 종합 보장 패키지로 구성됩니다.   복잡하게 느껴질 수 있는 타이틀과 세금, 보험 절차는 실제로는 투자자 본인의 권리를 지키는 가장 기본적인 장치입니다. 하나하나 꼼꼼히 이해하고 준비하신다면, 부동산 거래의 리스크는 상당 부분 줄어들 수 있습니다.     ▶문의: 213-537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 가이드 소유권 타이틀 타이틀 보험 소유권 통지 전문 타이틀

2025.09.10. 17:29

[부동산 가이드] 가장 인기 있는 시장

2025년 8월, 미국 부동산 시장은 여전히 높은 금리와 경기 불확실성이라는 환경 속에서 의외의 활력을 보였다.     거래량은 둔화되었지만, 일부 지역은 매수 경쟁이 치열해지면서 ‘핫 마켓’으로 불릴 만한 열기를 이어갔다. 북동부와 중서부의 중소도시들이 꾸준히 강세를 보였는데, 일시적 현상이 아니라 인구 이동, 고용 구조, 생활비 차이 등 구조적인 변화와 맞물려 있다는 점에서 의미가 크다. 부동산 정보업체 Realtor.com이 발표한 ‘Market Hotness Report’에 따르면, 매사추세츠주의 스프링필드가 8월에도 1위를 차지하며 세 달 연속 최정상에 올랐다. 스프링필드는 보스턴과 인접해 있어 직조 근접성이 뛰어 나고 주택 가격이 상대적으로 합리적이다. 중간 주택 가격은 약 36만 달러 수준으로, 보스턴보다 저렴하다. 시장에 나온 매물이 평균 29일 만에 계약될 정도로 빠르게 소화되고 있다.   2위는 위스콘신주의 오시코시-니나가 차지했다. 제조업과 서비스업이 균형 있게 발달한 이 도시는 안정적인 일자리와 함께 중간 가격 약 34만 달러라는 접근성을 무기로 젊은 세대와 첫 주택 구매자들을 끌어들이고 있다. 3위는 코네티컷 주의 하트포드로, 보험·금융 산업 중심지답게 꾸준한 인구 유입이 이어지고 있다. 중간 가격은 약 44만 달러이며, 거래 기간은 34일로 전국 평균보다 짧다. 주목할 만한 변화는 미주리주의 캔자스시티다. 올해 순위가 무려 59계단이나 상승하며 가장 큰 폭의 변화를 보였다. 대기업의 투자 확대, 교통망 확충, 생활비 부담이 낮은 점이 젊은 층과 신혼부부의 이주를 자극했다. 중간 가격은 약 31만 달러로, 동·서부 대도시에 비해 절반 이하 수준이다. 향후 5년간 캔자스시티가 중서부를 대표하는 신흥 부동산 중심지로 성장할 가능성이 높다고 전망한다.   그 외, 오하이오주의 톨레도, 미시간주의 랜싱, 뉴햄프셔주의 맨체스터-내슈아 등이 상위 20위권에 들었다. 공통적으로 가격은 합리적이고 지역 경제가 안정적이며, 평균 거래 기간이 짧다는 특징을 보였다. 시장의 매물은 전국 평균보다 1.5배 이상 많은 조회 수를 기록하며, 온라인 단계부터 경쟁이 치열했다. 반면, 부동산 시장을 주도해온 캘리포니아, 뉴욕, 워싱턴주와 같은 서부·대도시권은 이번 순위에서 밀려났다. 주택 가격이 과도하게 높고, 세금과 규제가 투자자에게 부담으로 작용하고 있기 때문이다. 캘리포니아 주요 도시의 경우 주택 공급 부족 문제에도 불구하고 평균 중간 가격이 백만 달러에 가까워 신규 진입자들이 발을 들이기 어렵다. 높은 진입 장벽은 거래량을 위축시키고, 결국 ‘핫 어스’ 순위에서는 뒤처지게 만든다.   흥미로운 점은 팬데믹 이후 자리 잡은 원격 근무 문화가 여전히 시장 흐름을 바꾸고 있다는 사실이다. 직장이 대도시에 있어야 할 필요가 줄어들며, 생활비가 저렴하고 주거 환경이 쾌적한 중소도시로 이동하고 있다. 개인의 선택을 넘어, 지역 경제의 재편과 부동산 시장의 구조적 변화를 이끌고 있다. 교외와 중소도시의 인기가 높아지면서, 대도시 중심이던 과거의 패턴이 점차 균형을 이루는 양상으로 바뀌고 있다. 과거 “대도시에 가까울수록 안정적”이라는 공식이 지배적이었지만, 이젠 “생활비 부담 대비 주거 만족도가 높은 도시”가 큰 매력을 얻고 실수요자에게는 주거 선택의 폭을 넓혀주고, 투자자에게는 포트폴리오를 다변화할 수 있는 기회를 제공한다.   2025년 8월의 미국 부동산 시장은 스프링필드를 비롯한 북동부와 중서부 도시들이 강세를 유지했고, 캔자스시티와 같은 신흥 강자가 두각을 드러냈다. 빠른 거래 속도, 합리적인 가격, 안정된 경제 기반이 결합되며 전국적으로 가장 주목받는 부동산 시장으로 부상하고 있다. 이러한 흐름은 일시적이 아니라 앞으로도 이어질 가능성이 크며, 시장 참여자들은 대도시뿐 아니라 중소도시에도 눈을 돌려야 한다는 교훈을 남기고 있다. 이들 도시야 말로 2025년 8월, 미국에서 가장 뜨거운 부동산 시장으로 꼽히고 있다.   ▶문의: (714) 349-0505 제니스박 / 콜드웰벵커 베스트 부동산부동산 가이드 인기 시장 부동산 시장 서부 대도시 부동산 정보업체

2025.09.03. 18:30

[부동산 가이드] 부동산 양도 소득세

부동산을 투자할 때 가장 중요한 것 중 하나는 세금 문제를 잘 관리하는 것이다. 왜냐하면, 부동산을 팔 때 생기는 차익은 세금이 붙기 때문에 어떻게 하면 세금을 줄이거나 미룰 수 있을지 아는 게 매우 중요하다.     오늘은 그런 목적에 맞게 쓸 수 있는 세 가지 대표적인 절세 전략을 소개한다. 바로 ▶1031 교환(1031 Exchange) ▶델라웨어 법인신탁(Delaware Statutory Trusts) ▶기회 구역 투자(Opportunity Zones)이다.     1031 교환(1031 Exchange)은 투자자들이 많이 알고 있다. 쉽게 말해서 ‘세금 안 내고 부동산 바꾸기’다.     예를 들어, 내가 소유하고 있는 아파트를 팔고 새 아파트를 사고 싶은데 그냥 팔면 차익에 세금이 붙는다. 그런데 1031 교환을 하면 팔아서 번 돈을 새 부동산에 다시 투자하는 기간 그 차익에 대한 세금을 미룰 수 있다.     중요한 것은 새로 사고자 하는 부동산도 유사한 종류여야 하고 일정 시간 내에 새 부동산을 정해야 한다는 규칙이 있다. 구체적으로는 부동산을 팔고 45일 이내에 새 부동산을 정하고, 180일 안에 거래를 끝내야 한다. 이렇게 하면 세금 내지 않고 재투자가 가능해서 부동산 포트폴리오를 계속 늘릴 수 있다.   델라웨어 법인신탁(Delaware Statutory Trusts)은 큰 부동산에 투자할 때 유용한 방법이다. 쉽게 말해 큰 부동산 자산을 여러 명이 나눠 사는 것인데 신탁이라는 법적 구조를 통해 소유권을 공유한다. 이 방식은 대형 부동산에 소액으로 투자하면서 동시에 세금도 일부 미루거나 줄일 수 있다.     또 직접 부동산을 관리하지 않아도 되기 때문에 시간과 노력을 절약할 수 있고 여러 투자자와 함께 하는 안정적인 투자를 할 수 있는 투자 방법이다. 게다가 이 서류 구조는 1031 교환도 사용할 수 있기 때문에 세금 절감 기회가 더 많아진다.   기회 구역 투자(Opportunity Zones)는 정부가 지정한 경제 활성화 구역에 돈을 넣는 전략이다. 여기서 중요한 점은 초기 투자해서 번 수익에 대해 세금을 미룰 수 있고 일정 기간 이상 보유하면 세금을 아예 없앨 수도 있다는 것이다.     예를 들어, 수익금을 기회 펀드에 넣고 최소 10년 이상 보유하면 향후 발생하는 추가 수익도 세금 없이 가져갈 수 있다. 그래서 장기 투자자에게 아주 유리한 방법이 된다. 이 구역은 계속 확대되고 있기 때문에 앞으로 더 많은 지역에서 기회가 생길 것이다.   이 세 가지 전략 중에서도 특히 기회 구역 투자는 투자자들이 잘 모르고 있는 경우가 많아 이번 기회에 꼭 잘 알아두고 활용하면 좋을 것 같다.     부자들이 세금을 이렇게 손쉽게 줄일 수 있다는 사실에 놀랄 수 있지만 규칙을 잘 이해하고 활용하면 세금 부담을 크게 경감할 수 있다.     부동산 투자로 돈을 불리면서 세금 걱정 없이 효율적으로 자산을 키우는 방법을 꼭 기억해두길 바란다.   ▶문의: (562)882-8949 준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 부동산 소득세 부동산 투자 부동산 양도 부동산 자산

2025.08.27. 17:41

[부동산 가이드] 부동산 계약서 확인사항 7가지

미국의 부동산 계약서는 셀러와 바이어 간의 분쟁을 최소화하기 위해 매우 세분화되어 있다. 특히 해외 바이어에게도 비교적 명확한 기준을 제시해 주기 때문에 안심하고 거래할 수 있는 구조이다.     하지만 계약서에는 일상적으로 사용하지 않는 법률 용어가 포함되어 있어 내용을 정확히 이해하지 못한 채 서명하는 경우도 생긴다. 계약서의 핵심 조항 몇 가지만 잘 챙겨도 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다.   첫째, 계약서에 기재된 날짜와 주요 내용을 반드시 확인하자. 바이어의 경우 오퍼 유효 기간, 인스펙션 마감일, 융자 및 감정 조건 기한(Loan Contingency, Appraisal Contingency), 클로징 날짜 등을 체크해야 한다. 셀러의 경우 에이전트에게 전달한 집 상태가 계약서에 정확히 반영되었는지, 바이어의 요청 사항이 정확히 포함되었는지를 살펴보자.     둘째, AS-IS 조건을 정확히 이해하자. 이는 셀러가 문제를 고쳐 주지 않고 이 상태로 판다는 뜻이지 집의 결함을 숨겨도 된다는 뜻은 아니다. 셀러는 알고 있는 모든 문제를 반드시 바이어에게 공개해야 하며, 바이어는 Seller‘s Disclosures를 참고해 인스펙션을 진행하고 서류들을 리뷰하게 된다.     셋째, 인스펙션 기한 내에 전문가를 고용해 부동산 상태를 점검하자. 아무리 AS-IS라도 거래를 고려할 만한 문제가 발견되면 셀러에게 수리를 요청하거나 계약 조건을 다시 협의할 수 있다.     넷째, 디파짓(보증금) 조건을 꼼꼼히 살펴보자. 오퍼가 수락되면 바이어는 디파짓을 에스크로 계좌에 입금한다. 에스크로는 바이어와 셀러 양쪽이 서로 서명으로 약속한 계약 내용에 따라 업무를 진행한다. 거래가 성사되지 않으면 디파짓이 환불되지만, 계약 조건에 따라 환불받지 못하는 경우도 있으므로 반드시 내용을 숙지해야 한다.     다섯째, 컨틴전시 조항을 꼼꼼히 검토하자. 융자 승인, 감정평가, 인스펙션 등이 일정 기한 내에 충족되어야 계약이 유지된다. 기한을 넘기면 계약을 취소하거나 디파짓을 돌려받는데 문제가 생길 수 있다.     여섯째, Disclosure 문서를 꼼꼼히 읽어보자. Disclosure는 셀러가 주는 것으로 집의 하자, 지붕, 누수, 곰팡이 등 문제가 있었거나 해결된것이 무엇인지 알려주는 서류이다. 종종 애매하게 작성되거나 중요한 내용이 빠지는 경우도 있으니, 의심되는 부분은 반드시 에이전트를 통해 확인해야 한다.     일곱째, 신뢰할 수 있는 부동산 에이전트를 만나자.     내 에이전트가 나만을 위한 대리인인지, 아니면 양측을 모두 대리하는 Dual Agent인지 반드시 확인해야 한다. Dual Agency일 경우 이해 충돌 가능성이 있기 때문에 사전에 충분한 설명을 듣고 동의 절차를 거치는 것이 중요하다.   미국 부동산 계약서는 단순한 양식이 아니라 법적 효력이 있는 중요한 문서다. 작은 실수가 경제적 손실로 이어질 수 있다. 일을 잘하는 부동산 에이전트는 계약서 내용을 쉽게 설명해 주고, 계약에 문제가 발생하지 않도록 미리 날짜별로 해야 할 일들을 정리해 준다. 서류 정리도 잘 되어있고, 마무리가 깔끔하다. 거래가 끝난 후에도 꾸준히 손님과 소통한다.   ▶문의: (213) 500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 확인사항 부동산 부동산 계약서 부동산 에이전트 부동산 상태

2025.08.20. 17:16

[부동산 가이드] 서명, 공증, 기록의 중요성

부동산 거래에서 ‘등기(deed recording)’는 단순한 문서 작업이 아닙니다.     등기는 곧 소유권을 대외적으로 공시하는 수단이며, 향후 분쟁이나 사기를 예방하는 핵심 장치입니다.   하지만 단순히 종이 한 장에 사인했다고 내 부동산이 완전히 보호되는 것은 아닙니다. 실무에서는 다음과 같은 요건을 충족해야만 법적으로 완전한 보호를 받을 수 있습니다.   첫째, 서명과 공증입니다. 캘리포니아를 포함한 대부분의 주에서는 양도인(Grantor)이 서명한 뒤, 반드시 공증(Notary)의 인증을 받아야 등기로 인정됩니다. 특히 공동명의(예: 공동 생존권, Joint Tenancy 등)로 여러 명이 소유권을 갖는 경우, 수증인(Grantee)도 반드시 공증인 앞에서 서명해야 합니다. 이 과정에서 서명 일자, 신분증 확인, 주소 정보 등이 명확히 기재되어야 향후 법적 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.   둘째, 등기소에 기록(recording)하는 절차입니다. 엄밀히 말하면, 공증만으로도 등기는 유효할 수 있습니다. 등기는 법적으로 ‘기록’이 필수는 아니지만, 실무에서는 등기소에 등기를 반드시 기록해야 추후 다른 등기에 의해 내 권리가 무력화되지 않습니다. 기록된 등기만이 공식 공시효를 가지며, 미기록 등기는 나중 등기보다 효력이 밀릴 수 있습니다. 따라서 거래가 끝나자마자 카운티 등기소에 신속히 접수하는 것이 매우 중요합니다. 공시효과는 등기소에 기록되었을 때부터 발생합니다.   셋째, 기본적인 필수 기재사항도 충족해야 합니다. 당사자의 실명, 부동산의 정확한 주소, 거래의 성격(소유권, 저당권, 사용권 등), 법적 설명(legal description), 필요 시 증인 서명까지 포함되어야 유효합니다. 빠뜨리는 항목이 있을 경우, 등기 자체가 기각되거나 나중에 무효화될 위험이 있습니다.   넷째, 기술 발전 속에서도 기본을 지키는 자세입니다. 최근에는 전자공증, 블록체인 기반 등기 등 디지털 방식이 점차 확산되고 있습니다. 하지만 기술이 아무리 발전해도 등기의 본질은 ‘정확한 신원 확인’과 ‘공식적인 기록’에 있습니다. 계약 체결 전에는 반드시 등기부 등본의 최신본을 확인하고, 명의자와 실제 거래 상대방이 일치하는지, 기존 권리관계에 문제가 없는지를 꼼꼼히 점검해야 합니다.   부동산은 고가의 자산이며, 거래 실수는 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 에스크로와 타이틀을 통해 확인절차를 거치지만 무조건 믿고 맡기는 것보다는 등기의 요건 하나하나를 체크하는 자세가 안전하고 후회 없는 거래의 출발점입니다.   ▶문의: 213-537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 가이드 중요성 공증 미기록 등기 카운티 등기소 전자공증 블록체인

2025.08.13. 17:11

[부동산 가이드] BBB 법안 이후 부동산 시장

최근 연방 의회를 통과한 BBB 법안은 세제 개편을 넘어 부동산 시장 전반에 걸쳐 다양한 영향을 미친다. 전략적 대응시기에 어떤 변화들이 시장을 흔들고, 어떤 기회가 생기고 있는지 다섯 가지 핵심 관점으로 정리해본다.   첫째, SALT 공제 한도 확대는 고 세금 지역의 수요 회복을 이끌고 있다. 기존 주와 지방세(SALT) 공제 한도를 기존 연 $10,000에서 최대 $40,000까지 확대하는 조치를 포함, 고 세금 주, 캘리포니아, 뉴욕 등을 중심 주택 보유자의 세금 부담을 줄여준다.     재산세 부담이 큰 지방에서 주택 구매 메리트가 부각, 고가 주택 수요가 돌아 올 가능성과 기존 고소득 층뿐 아니라 중산층까지 세금 혜택을 받을 수 있다는 점에서 시장 심리에 긍정적인 영향을 줄 수 있다.   둘째, 모기지 보험 공제 복원은 첫 주택 구매자에게 도움이 된다. 모기지 보험료의 세금 공제 혜택을 복원, 다운 페이먼트가 적은 바이어, 첫 주택 구매자들에게 유리, 연간 평균 약 $2,300 수준의 공제를 받을 수 있어 초기 비용 부담을 경감시키는 요소가 된다.   셋째, LIHTC 확대와 뉴 마켓 크레딧 연장 등은 공급 확대로 이어진다. 저소득층을 위한 임대주택 공급 확대를 목표로 하는 LIHTC 프로그램에 대한 자격 확대와 추가 발급이 포함, 2026년부터 2035년까지 약 52만여 가구의 저가 임대주택이 추가 공급될 것으로 전망, OZ및 NMTC프로그램이 영구적으로 연장, 지정된 지역에 대한 자본 흐름이 증가, 향후 AH사업과 커뮤니티 개발 프로젝트에 대한 투자 매력이 높아질 전망이다.   넷째, REIT 투자 구조 변화와 이자 공제 기준 완화는 상업용 시장 확대에 긍정적, 부동산투자신탁의 과세용 자회사자산 보유 한도를 기존 20%에서 25%로 확대, 사업자가 비용 처리할 수 있는 장비와 설비 등 자산의 즉시 비용 처리를 유지, 확대했다. 기업 이자의 EBITDA 기준 상환 한도를 회복, 이자 공제 범위를 완화, 상업용 부동산 투자자와 개발자에게 유리한 환경을 조성, 개발 프로젝트 자금 조달 여건을 개선한다.   다섯째, 주택 구매 환경 회복 가능성은 여전, 금리 부담은 변수이다. 세금 혜택을 향상, 공급 확대를 유도하더라도, 금리가 높은 수준이라는 점은 바이어 입장에선 부담이다. 일부 전문가들은 부동산 시장 회복의 촉매제가 될 수 있다고 보지만, 연방 적자 확대 우려로 인해 향후 금리가 인상될 가능성과 세금 혜택을 누리려는 바이어라면 언제 구매할 것인가에 대한 전략적 판단이 중요하다.   여섯째, 지역마다 차별화된 전략이 필요, BBB법안상의 혜택은 전국적이나, 영향을 받는 시장은 지역별로 다르다. 캘리포니아는 저소득 임대 수요도 높고, SALT 혜택과 병합 시 중상위층 주택 시장의 유동성이 회복될 가능성이 크다. 중서부나 일부 농촌 지역은 OZ 기준 변경에 따라 투자 유인이 상대적으로 커질 수 있다.   결론, BBB 법안은 세제 혜택 확대(SALT, 모기지 보험 공제)는 고 세금 지역 주택 수요에 긍정적이다. 임대주택 공급 확대는 중·저가 주택 시장 활성화에 기여할 가능성, 투자 및 개발 환경 개선(REIT 자회사 확대, 즉시 비용 처리, 이자 공제 기준 완화)은 상업용 및 개발자 측면에 유리, 금리 추이와 지역별 시장 대응 전략이 여전히 중요하며, 세제 혜택을 누리기 위한 타이밍과 계획이 핵심이다. 단순한 규제 변화가 아니라, 부동산 시장 참여자 각각의 전략적 선택 기준을 바꾸는 계기로 작용할 것이다. 셀러라면 매도 시기 판단에, 바이어라면 세금 절감과 이사 계획에, 투자자라면 자산 배분 전략에 이 법안의 세부 항목들을 이해하고 활용하는 것이 필요하다.   ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 부동산 법안 주택 구매자들 부동산 시장 공급 확대

2025.08.06. 19:00

[부동산 가이드] 라하브라 하이츠의 매력

라하브라 하이츠는 산과 자연이 어우러진 조용하고 매력적인 도시이다. 이곳은 언덕 위에 위치한 커스텀 하우스와 넓은 대지, 울창한 오크 숲, 트레일이 있으며, 자연 속에 살고 있는 듯한 느낌을 준다. 좁고 꾸불꾸불한 경사진 길은 운전 시 신경을 더 쓰게 하지만, 그만큼 운치 있는 최고의 뷰를 선사해 이 지역에 빠지게 만든다. 경사면에 아슬아슬하게 자리한 집들은 독특함과 매력을 더한다.   1978년에 시로 공식 승격된 이 지역은 자연과 전통적인 전원 풍경을 보존하기 위해 오랜 시간 노력해 왔다. 엄격한 조닝 규제는 무분별한 개발을 막고, 건축 높이 제한, 벽 두께, 건물 위치와 거리 등 다양한 규제를 통해 산과 초지에 맞는 자연 친화적 구조를 유도한다. 많은 집들이 넓은 부지에 자리 잡고 있어 조용한 환경 속에 자연과 조화를 이루고 있다.   이곳은 1839년 멕시코 영지로 시작되어, 20세기 초에는 많은 아보카도와 감귤 농장이 활성화되었다. 이를 통해 지역 경제가 성장했으며, 그 중심에는 에드윈 G. 하트가 있었다. 그는 계곡에 물을 공급하는 기반을 마련하고, 넓은 땅에 주택을 짓도록 장려하며 자연과 지역사회를 보호하는 데 크게 기여했다.   현재 라하브라 하이츠의 주민들은 자연친화적인 농사, 승마, 야외 스포츠를 즐기며, 아보카도를 기념하는 아보카도 페스티벌, 뮤직 인 더 파크, 할로윈 축제, 산타와 함께하는 아침 식사, 부활절 달걀 찾기 등 다채로운 지역 행사와 축제를 통해 커뮤니티의 활력을 키운다. 또한 가족 단위 방문객들을 위한 더 파크는 어린이 놀이터, 가제보, 피크닉 테이블 등을 갖추고 있어 자연 속에서 휴식을 즐기기 좋은 장소이다.   라하브라 하이츠의 주택 크기와 가격은 다양한 요인에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만, 대체로 이 지역의 주택은 상당히 넓고 고급스럽다.   일반적으로 많은 집들이 1에이커 이상의 넓은 부지에 자리 잡고 있으며, 이러한 넓은 대지는 프라이버시를 제공한다. 주택의 크기는 대략 3000에서 5000평방피트 정도의 크기가 일반적이지만, 그보다 더 크거나 작은 경우도 있다. 다양한 스타일과 설계의 커스텀 하우스들이 많이 있어, 각 주택이 고유의 개성과 특성을 가진다. 주택 가격은 주로 100만~400만 달러 정도의 가격대로 형성되어 있다.   라하브라 하이츠는 많은 한인들에게도 인기 있는 지역이다. 풀러턴 한인타운과 가까워 차로 10~20분 거리로 이동할 수 있어, 생활의 편리함은 물론 다양한 한국 먹거리와 문화도 즐길 수 있다. 한인타운이 가까워 자연스럽게 한국인들의 정체성을 유지할 수 있는 장소이기 때문에, 많은 이들의 선택 기준이 되고 있다. 또한, 라하브라 하이츠는 여유롭고 품격 있는 삶을 추구하는 분들이 찾는 주거지로서 인기를 끌고 있다.   ▶문의: (562) 882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 가이드 하이츠 커스텀 커스텀 하우스들 주택 크기 아보카도 페스티벌

2025.07.30. 17:35

[부동산 가이드] 전략적 준비

불행처럼 보이는 일이 오히려 축복일 수 있다. 부동산 시장도 그렇다. 요즘처럼 금리는 높고, 건축비는 치솟고, 매수 심리는 얼어붙은 시기를 겪다 보면, ‘이제는 끝났다’는 생각이 들기도 한다. 하지만 바로 지금이야 말로 진짜 기회가 다가오고 있는 순간일 수 있다.   2025년 4월, 트럼프 대통령이 해방일이라고 말하며 도입한 관세는 국내 경제 전반에 충격을 주었다. 특히 건축 자재 관련 항목에 최대 50%에 달하는 고율 관세가 부과되면서, 주택 건설 비용은 평균 9000달러 이상 증가했다. 일부 고급 주택의 경우, 한 채당 1만 5000달러 이상 추가 비용이 발생하기도 한다. 이러한 영향으로 인해 LA 지역의 신규 주택 착공 수는 전년 대비 15% 이상 감소했다. 여기에 30년 고정금리가 6.75% 수준으로 유지되면서, 바이어들의 구매 심리는 더 위축되고 있다. 실제로 국책기관인 패니메이의 설문조사에 따르면, 응답자의 70% 이상이 “지금은 집 사기 좋은 시기가 아니다”라고 답했다.     하지만 조용히 반전을 예고하는 조짐들이 보이고 있다. 이번 관세의 일부는 현재 2025년 8월 1일까지 유예 상태에 있으며, 법적 판단이나 무역 협상의 진전에 따라 관세 전면 철회 가능성도 점쳐지고 있다. 관세가 해제되면 건축 자재비가 안정되고, 그에 따라 건설비와 분양가도 내려갈 수 있다. 동시에 인플레이션 압력이 줄어들면 연준은 금리 인하를 고려하게 되고, 이는 부동산 시장의 급격한 회복을 촉발할 수 있는 조건이 된다.   전문가들은 이르면 2025년 말 또는 2026년 초부터 시장이 다시 움직이기 시작할 수 있다고 분석하고 있다. 지금은 어둡고 조용하지만, 바로 그 조용함 속에 큰 기회가 숨어 있다.   그렇다면, 소비자들은 지금 무엇을 해야 할까. 예비 바이어라면 우선 대출 사전 승인(pre-approval)을 받아두는 것이 중요하다. 그래야 시장이 반등할 때 빠르게 진입할 수 있다. 현재 일부 건설사들은 인센티브를 제공하며 분양가를 조정하고 있어, 지금이 오히려 좋은 조건에 매수할 수 있는 시기일 수 있다.   기존 주택 보유자는 향후 매각을 고려해 리모델링이나 업그레이드를 고민해볼 만하다. 또한 홈에퀴티 라인이나 리파이낸싱의 가능성도 전문가 상담을 통해 확인해둘 필요가 있다.   부동산 투자자 및 개발자에게는 지금이야말로 전략적 준비가 필요한 때이다. 설계, 허가, 자금 조달, 시공 팀 구성 등 모든 준비를 조용히 완료해두어야 한다. 관세가 해제되고 시장이 다시 활성화되면, 가장 먼저 준비된 자만이 가장 큰 기회를 잡게 될 것이다.   부동산 시장은 소란스러울 때가 아니라, 조용할 때 움직이는 사람이 이긴다. 대중이 두려워하고 주저할 때, 미리 계획하고 준비해둔 이들은 다음 상승 장을 선점할 수 있다. 그리고 그 시점은 멀지 않았다. 2025년 하반기 또는 2026년 초, 그때가 바로 기회의 문이 열리는 순간이 될 가능성이 크다. 이제는 기다릴 때가 아니다. 지금이 준비할 때다.   ▶문의:(213)554-9112 카일 이 / 드림 부동산부동산 가이드 전략 리모델링 부동산 시장 건축 자재비 관세 전면

2025.07.23. 17:29

[부동산 가이드] SBA 융자

요즘 전체적인 부동산 거래가 많이 침체되어 있지만 그 중에서 활발한 분야는 비즈니스 거래라고 할 수 있습니다. 새롭게 창업을 생각하시거나 기존에 운영중인 비즈니스를 매각하고 새로운 비즈니스를 찾으시는 분들을 위해 많은 한인 사업자 여러분들도 이용하고 있는 스몰 비즈니스 대출 즉 SBA 융자에 대해서 알아보겠습니다.   비즈니스 융자의 대표격이라 할 수 있는 연방중소기업청의 SBA 융자는 자격 조건이 까다롭지만 일반 비즈니스 융자보다 적은 다운 페이먼트와 긴 상환 기간으로 많은 한인 사업주 분들이 많이 애용하는 융자 프로그램입니다.   먼저 스몰 비즈니스의 정의는 서비스 업체의 종업원은 500명을 넘지 말아야 되며 제조업체의 경우 1500명을 넘지 말아야 됩니다. 연 매출은 연방 중소기업청이 구분하는 사업체 별로 세분화 되어있는데 중소기업청 웹사이트(sba.gov)에 방문하시면 좀더 자세한 내용을 확인 하실 수 있습니다. 간략하게 설명 드리면 대략 2000만 달러 이하 규모의 제조업 및 서비스업 사업장을 스몰 비즈니스로 정의하고 있습니다. 2년간 연평균 순소득이 500만 달러 이하여야 되는 조항도 스몰 비즈니스 정의에 적용되는 것입니다.     SBA 융자 프로그램의 종류에는 여러 가지가 있지만 대표적으로 7a 와 504 프로그램으로 나누어 볼 수 있습니다.   7a 프로그램은 스몰 비즈니스에 많이 적용되는 프로그램이며 504는 부동산 또는 장비에 관한 융자 프로그램입니다.     그 중 7a 프로그램은 가장 광범위하고 널리 애용되고 있습니다. 많은 수의 소매업주들이 7a 프로그램으로 개인 비즈니스의 꿈을 이루고 있으며 한인은행의 대표적인 융자 프로그램으로 자리 매김하고 있습니다. 일반적인 비즈니스 융자 보다 낮은 10%의 다운페이로 융자가 가능하며 융자 액수는 최대 500만 달러까지 가능합니다.   504 프로그램은 사업주가 직접 운영하는 비즈니스에 필요한 부동산 또는 장비를 구입할 때 사용하는 융자 프로그램으로 상업용 창고 및 오피스 건물에 많이 적용되는 프로그램입니다.   504 프로그램은 일반은행과 CDC (Certified Development Company)라는 정부승인 융자 기관이 각각 총 융자 액수의 50%와 40%를 나누어 융자를 하는 형태이며 사업주는 10%의 다운페이와 최대 25년의 상환기간을 누릴 수 있습니다. 이 프로그램을 이용해서 건물을 매입하였을 경우 사업주는 건물의 51%를 본인의 사업장을 위해 사용하여야 되는 조건을 이행하여야 합니다.     기본적인 SBA 융자의 자격 조건은 시민권자 또는 영주권자이며 최소 2년 이상의 해당 비즈니스 경험을 요구하지만 연관된 사업 분야의 직장 경험 또는 경험 있는 비즈니스 파트너의 경력 등 유능한 은행 대출 관계자의 조언을 통해 대체 가능한 시나리오를 준비할 수 있습니다.     SBA 융자의 단점으로는 조금 까다로운 대출 심사와 일반 융자 프로그램에 비해 상대적으로 비싼 융자 수수료라 할 수 있습니다. 정부의 대출 보증을 받아야 되는 융자 프로그램이기 때문에 관련 서류가 정부기관에 제출되며 이를 준비하는 시간이 많이 소요될 수 있습니다.   ▶문의: (213)605-5359 조진욱 / 드림 부동산부동산 가이드 융자 소상공인 융자 프로그램 비즈니스 융자 정부승인 융자

2025.07.16. 18:07

[부동산 가이드] 부동산 권리와 제약

부동산 거래는 단순히 땅과 건물을 사고파는 것이 아닙니다. 권리와 제약이 얽힌 복잡한 구조를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 흔히 ‘내 땅이니까 내 마음대로’라 생각하지만, 실제로는 이건 막연한 환상입니다.     다양한 ‘제한물권’이 작용해 부동산 소유자의 권리 범위를 결정짓습니다. 이번 칼럼에서는 제한물권에 대해 간단한 설명을 하겠습니다.     대표적인 제한물권 유형은 네 가지가 있는데, 이 중에 첫째는 유치권(저당권 등) 입니다. 유치권은 채무자가 대출금을 갚지 못하면 채권자가 경매를 통해 권리를 행사할 수 있습니다.     둘째는 지상권(easement) 입니다. 지상권은 타인의 토지를 특정 목적(통행, 상수도관 매설 등)으로 사용할 권리로, 이웃의 경계나 공익적 필요로 인해 주어지는 경우가 많습니다.     셋째는 등기 제한(deed restriction) 입니다. 토지·건물 등기 시에 특정 제한이 함께 기재된 것으로, 예를 들면 ‘공장설립 금지’, ‘상가용도 불가’ 등 미리 명기된 사용 목적 제한이 여기에 해당합니다.     넷째는 타이틀 문제(cloud on title)로, 부동산의 소유권에 분쟁이 존재하거나 법적으로 완전히 정리되지 않은 상태를 의미합니다.     매입 전 반드시 소유권이 완전히 해결된 ‘클린 타이틀’인지 확인하는 절차가 필요합니다.   이뿐 아니라 ‘제한물권’은 아니지만, 부동산 소유자에게 상당히 민감한 영향을 미치는 고려해야 할 권리도 있습니다. 라이센스(사용허가)는 통상 소유자가 특정 용도로 일시적 사용을 허락해주는 권리로, 언제든 철회가 가능합니다.     예를 들어, 내 땅에 잠시 주차를 허락하는 것을 생각해볼 수 있습니다. 침범은 옆집의 담장이나 나무가 내 땅을 넘어와 있는 물리적 상태로, 자칫 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.     특히 지상권과 라이센스를 구분하는 것이 중요합니다. 라이센스는 일시적·제한된 허가지만, 지상권은 등기된 권리로서 매매나 상속 시에도 계속 유효합니다.     지상권은 다시 ‘적극적 지상권’과 ‘소극적 지상권’으로 구분됩니다. 전자가 타인 토지를 특정 용도(통행·설치 등)로 이용하는 권리라면, 후자는 타인의 부동산에 일정 행위(일정 높이 이상의 건물 신축 등)를 하지 않도록 제약하는 권리입니다.   지상권은 보통 등기에 명시(지상권 설정 등기), 당사자 간의 계약, 법률상 필요에 따라 암묵적으로 성립하는 세 경로로 생성됩니다. 부동산 거래 전에는 반드시 등기부, 건축물대장, 현장 확인을 꼼꼼히 해야 하며, 소유권 이전 등 거래의 주요 분기점에서 제한물권과 지상권의 존재 및 효력을 명확하게 짚는 것이 안전한 부동산 거래의 출발점입니다.   부동산 거래는 권리 분석에서 시작해 권리 분석으로 완결됩니다. 제도와 권리구조를 제대로 이해하는 것이 내 자산을 지키는 첫걸음입니다. ‘권리분석’이야말로 가장 강력한 안전장치라는 점을 잊지 마시기 바랍니다.   ▶문의:(213)537-9691 렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 부동산 권리 부동산 거래 부동산 소유자 권리 범위

2025.07.09. 17:31