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[부동산 가이드] 창고를 소유할 것인가, 맡길 것인가
기업이 성장 궤도에 오르면 반드시 고민하게 되는 문제가 있다. 물류 창고를 직접 소유해 운영할 것인가, 아니면 3자 물류(3PL)에 맡길 것인가 하는 선택이다. 이는 단순한 운영 방식의 차이가 아니다. 비용 구조, 서비스 경쟁력, 리스크 관리, 그리고 기업가치에까지 영향을 미치는 전략적 결정이다. 3PL의 가장 큰 장점은 유연성이다. 초기 투자 부담이 거의 없고, 수요 변화에 따라 공간과 인력을 조정할 수 있다. 매출 변동성이 큰 기업이나 신규 시장에 진입하는 경우에는 합리적인 선택이 될 수 있다. 실제로 최근 몇 년간 산업용 부동산 임대의 상당 부분을 물류업체가 차지할 만큼, 기업들은 외주 모델을 통해 단기 변동성을 흡수해 왔다. 그러나 ‘올인원’ 요율 뒤에는 구조적인 비용이 숨어 있다. 임대료, 인건비, 관리비, 시스템 비용, 그리고 물류사의 마진까지 모두 포함된 구조다. 관리·노무·간접비에 붙는 마진은 통상 10~25%에 달한다. 여기에 초과근무, 임시 인력, 추가 작업 요청이 더해지면 실제 비용은 더욱 높아진다. 물량이 안정되고 장기 계약으로 전환될수록, 외주 모델의 누적 비용은 자체 운영을 넘어서는 경우가 적지 않다. 반대로 창고를 소유하면 비용 구조가 투명해진다. 부동산이라는 고정비와 운영비라는 변동비를 분리해 관리할 수 있고, 3PL 마진이 제거되면서 연간 시설 비용이 8~15% 절감되는 사례도 있다. 인력 구조를 직접 설계하고 생산성을 관리하면 단위당 인건비를 5~10% 낮출 수 있다. 운영 성과 측면에서도 차이가 크다. 3PL은 여러 고객을 동시에 운영하기 때문에 표준화에 초점을 둔다. 반면 자체 창고는 자사 SKU 구성, 주문 패턴, 서비스 요구에 맞춰 설계할 수 있다. 레이아웃과 동선, 자동화 시스템을 최적화하면 처리량이 10~20% 증가하고 주문 사이클이 단축된다. 이러한 개선 효과는 시간이 지날수록 누적된다. 재무적 관점에서도 장점이 있다. 자체 보유 시설은 EBITDA 가시성을 높이고, 매출 대비 운영비 비율을 정밀하게 관리할 수 있게 한다. 필요 시 일부를 임대하거나 세일 앤 리스백을 통해 자산을 유동화할 수 있다. 자동화 투자 수익 역시 외주업체가 아닌 기업에 귀속된다. 부동산 가치 상승과 세제 혜택도 장기적으로 기업가치를 높인다. 물론 3PL이 항상 불리한 것은 아니다. 수요가 불확실한 초기 단계, 계절성 프로그램, 특수 인증이 필요한 사업, 자체 시설이 완공되기 전까지의 브리지 물량에는 여전히 합리적인 선택이다. 결국 중요한 것은 시점이다. 물량이 1~2년 이상 안정적으로 유지되고, 해당 시장에서 중장기 운영이 예상된다면 소유 모델을 본격적으로 검토해야 한다. 단위당 비용을 낮출 구조가 보이고, 서비스 차별화가 필요하다면 더욱 그렇다. 3PL은 여러 고객을 동시에 최적화해야 한다. 그러나 창고를 소유하면 오직 내 사업만을 최적화할 수 있다. 성장의 다음 단계에 있는 기업이라면 이제 질문을 바꿔야 한다. “지금이 맡길 때인가”가 아니라, “이제는 내가 통제할 때인가”라고. 그리고 그 답이 소유라면, 그 선택은 단순한 비용 절감이 아니라 기업가치를 키우는 전략적 투자로 이어질 것이다. ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 창고 소유 비용 구조 물류 창고 시스템 비용
2026.05.06. 19:14
[부동산 가이드] 로스 알라미토스·로스무어의 가치
남가주 부동산 시장을 이야기할 때 흔히 거론되는 지역들이 있다. 어바인, 풀러턴, 부에나파크처럼 이미 잘 알려진 도시들이다. 하지만 시장을 조금 더 깊이 들여다보면, 크지 않고 화려하지도 않지만 꾸준히 가치를 유지하는 지역들이 존재한다. 로스 알라미토스(Los Alamitos)와 로스무어(Rossmoor)가 바로 그런 곳이다. 이 두 지역은 오렌지 카운티 북서쪽에 위치한 비교적 작은 도시와 주거 커뮤니티다. 규모만 놓고 보면 눈에 띄지 않지만, 로스무어 남쪽에는 실비치 시에 있는 은퇴자 커뮤니티인 레저월드가 있고, 동쪽과 북쪽에는 로스 알라미토스, 서쪽에는 롱비치 등 LA와 오렌지 카운티의 경계에 자리 잡고 있어 양쪽을 모두 접근할 수 있고, 인근의 세리토스, 사이프러스 등과도 연결성이 좋다. 즉, 이동이 편리하고 생활 반경을 넓게 사용할 수 있는 입지다. 로스무어는 특히 주거 환경에서 강점이 있다. 다른 지역에 비해 대지 면적이 넓은 단독주택이 많고, 전체적으로 한적하고 안정된 분위기를 형성한다. 프라이버시를 중시하는 수요층에게는 매력적인 조건이다. 로스 알라미토스 역시 화려한 신축 단지는 많지 않지만, 오래된 주택들이 잘 관리되어 있고 거주 중심의 안정된 시장을 유지하고 있다. 이 지역의 특징은 “투자용”보다 “살기 위한 집”의 성격이 강하다는 점이다. 이 지역을 이야기할 때 빼놓을 수 없는 요소는 학군이다. 로스 알라미토스 통합 교육구는 오렌지 카운티에서도 상위권으로 평가받는다. 현재 초등학교부터 고등학교까지 전반적으로 안정적인 높은 수준을 유지하고 있으며, 이 학군을 보고 유입되는 수요가 꾸준하다. 부동산 시장에서 학군은 단순한 장점이 아니라 가격을 지탱하는 핵심 요소다. 시장이 흔들릴 때도 학군이 좋은 지역은 상대적으로 가격 하락이 제한적인 경우가 많다. 상권 측면에서는 이 지역이 아주 화려하다고 보기는 어렵다. 대형 한인 상권이나 대규모 쇼핑몰이 밀집한 구조는 아니다. 하지만 주변 도시와의 접근성이 좋으므로 생활에는 불편함이 없다. 세리토스, 부에나파크, 롱비치 등 주요 상업 지역이 차량으로 가까운 거리에 있어, 굳이 중심 상권이 없어도 일상생활을 충분히 커버할 수 있다. 투자 관점에서 보면 이 지역은 성격이 분명하다. 단기간에 가격 상승을 기대하는 투자형 지역이라기보다는, 장기 보유를 통해 안정적으로 자산을 유지하는 데 적합한 구조다. 이미 일정 수준 이상의 가격대를 형성하고 있어 급격한 상승 여력은 제한적일 수 있지만, 반대로 가격이 급격히 하락할 가능성도 상대적으로 낮다. 즉, 공격적인 투자보다는 방어적인 자산 운용에 적합한 지역이다. 이처럼 로스 알라미토스와 로스무어는 크게 주목받지 않지만, 꾸준히 수요가 유지되는 이유가 분명하다. 학군, 주거 환경, 위치의 균형이라는 세 가지 요소가 동시에 맞아떨어지기 때문이다. 부동산 시장에서 이러한 조건을 모두 갖춘 지역은 많지 않으며 선호도가 높은 지역에 속한다. 결국 부동산은 속도가 아니라 방향의 문제다. 빠르게 오르는 지역이 항상 좋은 것은 아니다. 오히려 조용히, 그러나 꾸준히 가치를 유지하는 지역이 장기적으로 더 안정적인 선택이 될 수 있다. 로스 알라미토스와 로스무어는 바로 그런 사례를 보여주는 지역이다. 화려하지 않지만, 그래서 더 강한 지역이다. ▶문의: (562) 972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 로스 가치 로스무어 남쪽 부동산 시장 오렌지 카운티
2026.04.29. 18:55
[부동산 가이드] OC의 작은 중심지 ‘브레아’
브레아(Brea)는 오렌지 카운티 북부에 위치한 도시로 역사적으로 원유 생산의 중심지였으며 타르로 알려져 있다. 2020년 기준 브레아의 인구는 4만7325명이며 LA에서 동남쪽으로 33마일 떨어진 곳에 있다. 현재 브레아는 카본 캐니언 댐, 카본 캐니언 지역 공원, 브레아 몰 다운타운 브레아와 같은 주요 명소를 갖추고 있다. 이 지역의 역사는 통게바(Tongeva) 부족의 고향으로 시작되며 1769년 스페인 포르톨라 원정대가 이곳을 방문했다. 브레아는 1911년 ‘타르’를 뜻하는 스페인어에서 이름을 따왔으며 1917년 오렌지 카운티의 여덟 번째 도시로 편입됐다. 다운타운 브레아에서는 독특한 상점과 다양한 고급 레스토랑 영화관을 즐길 수 있으며 올린다 유전 박물관과 트레일에서 지역의 역사를 살펴볼 수 있다. 카본 캐니언 지역 공원에서는 자연 트레일을 탐험할 수 있으며 브레아 박물관에서는 지역 역사에 대한 학습 기회를 제공한다. 시청 공원에서는 어린이를 위한 분수와 함께 여름철 무료 영화 상영 등 계절 이벤트도 열린다. 브레아 내 고급 주택 단지인 블랙스톤 커뮤니티는 카본 캐니언 언덕 옆에 자리 잡고 있으며 687채의 단독 주택으로 구성돼 있다. 커뮤니티를 따라 조성된 산책로와 함께 북동쪽 언덕과 탁 트인 공간을 감상할 수 있다. 블랙스톤에서는 남쪽 바다부터 LA 다운타운까지 이어지는 파노라마 전망을 갖춘 대형 주택도 다수 확인된다. 약 5500스퀘어피트 규모 주택은 약 340만 달러 수준에서 거래되고 있다. 블랙스톤은 57번 고속도로 접근성이 좋아 교통이 편리하며 우수한 학군과 다양한 식당 쇼핑시설 역사적인 다운타운까지 가까운 거리에 위치해 있다. 라 플로레스타 커뮤니티는 고급 상점과 레스토랑이 결합된 복합 상업지구로 두 층 규모의 홀푸드 마켓이 입점해 다양한 건강 식품을 즐길 수 있다. 주택 유형은 단독 주택 코트야드 주택 콘도미니엄 등으로 구성되며 55세 이상을 위한 게이트 커뮤니티도 포함돼 있다. 주택 규모는 약 1046스퀘어피트부터 2800스퀘어피트까지 다양하며 가격대는 약 75만 달러에서 200만 달러 수준이다. 이글 힐스는 고급 단독 주택 단지와 높은 공동체 만족도로 잘 알려져 있으며 애쉬 스트리트 코티지는 매력적인 코티지 디자인으로 다수의 수상 경력을 보유하고 있다. 브레아는 역사적 유산과 현대적 주거 환경이 조화를 이루는 도시로 새로운 기회를 찾는 이들에게 다양한 가능성을 제공한다. ‘오일 오렌지 그리고 기회(Oil, Oranges, and Opportunity)’라는 도시 정신을 바탕으로 높은 삶의 질과 활기찬 커뮤니티 다양한 문화적 경험을 제공하고 있다. ▶문의: (562)882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 가이드 중심지 커뮤니티 블랙스톤 커뮤니티 고급 주택 카본 캐니언
2026.04.22. 20:02
[부동산 가이드] LA 대표 주거지 브렌트우드
브렌트우드(Brentwood)는 가주에서도 가장 아름답고 삶의 질이 높은 주거 지역 중 하나이며 베벌리힐스, 할리우드힐스와 더불어 LA 서부의 대표적인 부촌이다. 해변과 산이 가까우며, 매력적인 카페와 레스토랑, 부티크가 즐비한 거리도 있고, 박물관, 각종 이벤트 등 활기 있고 재미있는 일상생활을 누릴 수 있는 곳이기도 하다. 이러한 분위기는 가족 단위 거주나 젊은 사람들에게도 매력적이며 바쁜 도심과는 다른 자연 친화적인 정취가 강한 곳이기 때문에 서핑이나 사이클링, 산책 같은 야외 활동이 생활 속에 자연스럽게 스며들어 있는 동네이다. 브렌트우드는 LA의 서쪽 해안 부근에 위치해 있고, LAX까지 차로 약 20분 정도면 도착할 수 있을 정도로 공항 접근성이 뛰어나다. 또한 UCLA, 센추리시티, 웨스트우드, 샌타모니카, 컬버시티와도 가까워 출퇴근이나 통학 등 뛰어난 위치를 자랑한다. 주요 쇼핑 거리인 샌비센테 불러바드는 나무가 우거진 산책길과 함께 세련된 부티크, 카페, 레스토랑들로 가득해 평범한 일상도 즐거운 경험으로 만들어준다. 이 지역의 매력적인 이유 중 하나는 무엇보다 우수한 학군이다. 브렌트우드에는 켄터 캐니언 초등학교(Kenter Canyon Elementary School), 브렌트우드 사이언스 매그넷 스쿨(Brentwood Science Magnet School), 폴 리비어 차터 중학교(Paul Revere Charter Middle School) 같은 공립학교가 있어 학업 성취도가 높고, 초등학교부터 중학교까지 안정적으로 교육 및 커뮤니티가 형성되어 있다. 또한 명문 사립학교들이 밀집해 있어 이에 버금가는 좋은 교육 환경을 자랑한다. 부동산 시장 면에서도 브렌트우드는 안정적인 마켓이다. 단독주택의 경우 평균 가격이 매우 높아 수백만 달러에 달해 진입 장벽이 아주 높지만, 콘도는 단독주택에 비하면 상대적으로 가격 부담이 낮아 많은 바이어나 투자자에게 현실적인 선택이 되기도 한다. 브렌트우드에는 다양한 주거 형태가 있어 최고급 단독주택부터 콘도형 주거까지 선택 폭이 넓고, 안전한 환경으로 인해 장기적인 자산 가치도 인정받는 편이다. 생활 편의성도 뛰어나다. 브렌트우드 빌리지와 같은 상업 지역에는 인기 있는 식당, 카페, 유기농 식품점, 파머스 마켓, 각종 이벤트, 공원들, 샌타모니카 산맥의 하이킹 코스와 공원, 피크닉 공간, 다양한 문화공간이 있어 가족 단위나 개인이 즐길 수 있는 여가 공간이 많아 매일매일의 삶의 가치를 높여준다. 치안 측면에서도 LA 다른 지역에 비해 비교적 안전한 주거 지역으로 평가된다. 전체적인 범죄율은 평균보다 낮은 편이며, LA의 다른 도심 지역에 비해 노숙자 수가 상대적으로 적다. 브렌트우드에 거주하는 사람들은 자부심을 느낀다. 안전하고 아름다운 거주 환경, 뛰어난 학군, 활기찬 커뮤니티와 풍부한 여가 시설 덕분에 단순히 사는 곳 이상의 만족감을 제공하기 때문이다. 젊은 분위기의 독립적인 생활을 원하는 사람이나, 가족 단위로 안정된 거주, 풍부한 여가 생활과 교육 환경을 고려하는 바이어라면 브렌트우드는 매우 매력적인 선택지이다. ▶문의: (213) 820 - 0218 영 홍 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 브렌트우드 주거지 브렌트우드 사이언스 주거 지역 middle school
2026.04.15. 20:33
[부동산 가이드] 한인타운 인접 USC 주택 ‘주목’
LA 한인타운은 한국에 사는 사람들에게도 비교적 익숙한 지역이다. 가족 중 한두 명은 직접 거주하고 있거나 여행을 통해 한 번쯤 방문해 본 경험이 있을 정도다. LA는 도시 규모가 워낙 넓어 한마디로 설명하기는 어렵지만 여전히 해결해야 할 문제들이 남아 있는 것도 사실이다. 그럼에도 불구하고 LA는 이민이나 취업을 위해 많은 사람들이 처음 정착지로 선택하는 도시 중 하나로 직장이 다양한 편이고 영어가 익숙하지 않아도 시작할 수 있는 일자리들이 비교적 많다. 한인타운을 중심으로 병원, 마켓, 식당 등 생활에 필요한 인프라가 밀집돼 있어 초기 적응이 수월한 편이다. 아파트 공급도 꾸준해 주거 선택의 폭이 넓다는 점도 장점이다. 최근에는 이러한 편리함 때문에 사람들 사이에서도 한인타운을 선호하는 경향이 늘면서 부동산 구입도 증가하고 있다. 모두가 알다시피 교통은 여전히 복잡한 편이지만 큰길에서 한 블록만 안쪽으로 들어가도 전혀 다른 분위기의 주택가가 펼쳐진다. 최근 USC 인근 지역을 둘러볼 기회가 있었다. 토요일 아침 동네를 한 바퀴 걸어 보았다. 아침부터 화단을 가꾸는 주민들의 모습이 보였고 낯선 사람이 지나가는 것도 반기는 듯 꼬리를 흔드는 강아지들을 보며 동네의 여유로움을 느낄 수 있었다. USC와 익스포지션 파크는 한인타운에서 약 4~5마일 남쪽에 위치해 있다. 한인타운과 생활권이 가깝고 한국인 거주도 점차 늘고 있는 분위기다. 학교 인지도가 높아지면서 지역도 함께 성장하고 있으며 2026년 월드컵과 2028년 올림픽을 앞두고 변화에 대한 기대감도 커지고 있다. 오래전부터 꾸준히 개발이 진행되면서 주거 수요 역시 증가하는 흐름이다. 앞으로도 더욱 주목받는 지역이 될 것으로 보인다. 요즘은 금리 부담과 함께 렌트비 상승도 이어지고 있다. 이러한 시장에서는 단순 거주를 넘어 일정 부분 수입을 함께 고려할 수 있는 주택이 더 인기를 끌고 있다. 이번에 살펴본 주택은 건평 약 1800제곱피트, 대지 약 6500제곱피트 규모로 현재 셀러가 거주 중이다. 앞집은 메인 하우스로 방 3개, 욕실 2개의 구조이며 부엌에는 사이드 문이 있어 요리를 좋아하는 사람이라면 활용도가 높은 구조다. 뒤채에는 ADU가 있다. 앞뒤로 건물이 분리된 구조로 렌트를 줄 수도 있고 가족을 위한 게스트하우스로도 활용할 수 있다. 앞뜰과 뒤뜰이 넓고 방 크기만 한 대형 스토리지도 있어 다양한 용도의 수납이 가능하다. 현재 셀러는 유기농 채소 텃밭도 가꾸고 있다. 가격은 100만 달러 미만으로 경쟁력 있는 수준이다. 렌트를 할 경우 매달 지출되는 비용이 남지 않을 수 있지만 부동산을 구입하면 원금과 이자를 함께 납부하게 된다. 초기에는 이자 비중이 크지만 시간이 지날수록 원금이 쌓여 자산 형성에 도움이 될 수 있다. 첫 집을 고민하는 바이어나 수익을 함께 고려하는 투자자라면 단독주택과 ADU 구조의 주택은 한 번쯤 눈여겨볼 만하다. ▶문의: (213) 500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 한인타운 인접 한인타운 인접 la 한인타운 한국인 거주도
2026.04.08. 20:05
[부동산 가이드] 2026년 상반기 국내 부동산 흐름
국내에서 비즈니스를 확장하거나 부동산 투자를 고민하는 한국 기업들을 상담하다 보면 요즘 가장 많이 듣는 소리가 “지금 들어가도 괜찮을까?”라는 의문이다. 2025년 상반기까지만 해도 점포 폐쇄 소식이 줄을 잇고 물류 창고 공실이 늘어난다는 뉴스가 가득했으니 불안한 게 당연하다. 하지만 2026년 2월 현재, 현장의 공기는 확실히 달라졌다. 단순히 “좋아질 거다”라는 막연한 기대가 아니라, 데이터가 가리키는 방향이 명확하다. 지금 국내 부동산 시장은 ‘공급 부족’이라는 강력한 방어막이 시장을 지탱하는 새로운 국면으로 접어들었다. 가장 먼저 눈에 띄는 건 리테일 시장이다. 작년에 점포들이 대거 문을 닫으면서 위기설이 돌았지만, 결과는 어땠나. 2025년 4분기에만 1110만 평방피트의 공간이 새로 채워졌다. 2023년 이후 최대치다. 망하는 가게는 망해도, 그 자리를 채우려는 새로운 수요는 여전히 넘친다는 뜻이다. 특히 건설 비용이 워낙 비싸서 새로 짓는 쇼핑몰이 거의 없다 보니, 기존에 있는 좋은 목의 가치는 오히려 더 올라갔다. 여기에 반가운 소식이 하나 더 있다. 바로 관세 정책의 변화다. 2월 24일부터 긴급 경제 권한법(IEEPA)에 따른 추가 관세 징수가 중단된다. 물건 떼오는 비용이 줄어들면 리테일러들의 숨통이 트이고, 이는 곧 임대 시장의 안정으로 이어진다. 멀티패밀리(임대용 주택) 시장도 흥미롭다. 그동안 공급 과잉을 걱정하던 목소리가 컸지만, 2026년은 그 걱정이 무색해지는 ‘공급 급감의 해’다. 샌프란시스코나 뉴욕 같은 해안가 도시는 이미 96% 이상의 점유율을 기록하며 임대료가 오르고 있다. 한때 공급 폭탄이 떨어졌던 선벨트 지역도 애틀랜타와 댈러스부터 빠르게 안정화 신호를 보내고 있다. 집값이 비싸서 못 사는 사람들이 임대 시장에 머물 수밖에 없는 구조적 요인까지 더해져, 멀티패밀리는 여전히 가장 안전한 투자처 중 하나로 꼽힌다. 물론 모든 분야가 장밋빛인 건 아니다. 물류 창고 시장은 지금 ‘체질 개선’ 중이다. 홈디포나 로우스 같은 대형 건축 자재 리테일러들이 안 팔리는 재고 때문에 창고 공간을 시장에 전대(Sublease) 매물로 쏟아내고 있다. 하지만 이건 거꾸로 말하면, 국내 진출을 노리는 한국 기업들에게는 기회다. 대기업들이 쓰던 훌륭한 시설을 이전보다 훨씬 유리한 조건에 빌려 쓸 수 있는 ‘임차인 우위 시장’이 열렸기 때문이다. 호텔 시장도 눈여겨봐야 한다. 호화로운 럭서리 호텔 개발은 줄었지만, 실속 있는 ‘중급(Midtier)’ 호텔들은 굳건하다. 사람들이 여행은 가고 싶어 하지만 지갑 사정을 고려해 가성비 좋은 숙소를 찾기 때문이다. 특히 땅값이 싼 2차 시장에서의 중급 호텔 개발은 2026년 부동산 투자의 짭짤한 틈새시장이 될 가능성이 높다. 2026년 상반기 국내 부동산의 핵심은 ‘공급이 줄어든 곳을 눈여겨 보라’는 것이다. 새로 짓기 힘든 리테일, 공급이 꺾인 멀티패밀리, 그리고 대기업의 전대 매물로 나온 물류 창고까지. 지금은 거시 경제의 파도에 겁먹기보다, 현장에서 벌어지는 수급의 변화를 읽어야 할 때다. 위기라고 모두가 멈춰 있을 때, 데이터가 가리키는 빈틈을 파고드는 것. 그것이 바로 성공적인 비즈니스 확장의 시작이다. ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 상반기 부동산 국내 부동산 부동산 투자 호텔 시장
2026.04.01. 18:45
[부동산 가이드] 남가주 냉동물류 투자 핵심
남가주 물류의 중심지로 가장 먼저 떠오르는 곳은 커머스(City of Commerce)와 버논(City of Vernon) 이다. 이 두 도시는 단순한 창고 지역을 넘어서 서부 물류의 핵심 역할을 한다. 두 도시는 LA와 롱비치 항구에서 20-30 분 거리에 위치하며, 5번, 10번, 710번 고속도로가 교차해 트럭과 화물 이동이 용이하다. 최근 이커머스의 성장과 신선·냉동식품 배송 수요 증가로 냉동창고의 대한 관심이 높다. 냉동창고 투자는 단순히 온도를 유지하는 것만이 아니라 전력과 설비 인프라의 세밀한 검토가 필요하다. 버논은 자체 전력망을 통해 저렴한 전기료를 제공하므로 전략소비가 많은 냉동창고 운영에 유리하다. 커머스는 다양한 규모 창고가 있고 트럭 접근성과 물류 네트워크가 잘 갖춰져있어 테넌트 확보와 운영 효율성이 뛰어나다. 냉동창고에서 가장 중요한 것은 전기 용량(Available Power)이다. 냉동기, 콘덴서, 증발기 등의 시스템이 모두 전기에 의존하기 때문에, 전력이 부족하면 온도 유지가 불안정해질 수 있다. 냉동 설비의 상태와 연식도 중요하다. 암모니아나 프레온 기반 시스템의 최신성, 유지보수 기록을 확인하는 것이 필요하다. 설비 교체 비용이 크기 때문에 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미친다. 또한, 층고와 큐빅 용적(Cubic Capacity)은 수익성과 직접적으로 연결된다. 일반적으로 30피트 이상의 클리어 하이트가 선호되며, 저장 가능한 팔레트의 수가 달라진다. 운영 측면에서는 로딩 독과 콜드체인 유지 구조를 많이 본다. 이 부분은 에너지 손실과 제품 손상을 막기 위해 중요하다. 도어 씰과 도크 레벨러의 상태, 외부 공기 유입을 최소화하는 구조가 요구된다. 백업 발전기와 모니터링 시스템은 정전 시 상품 손실을 방지하며, FSMA(식품안전현대화법)규정을 충족하는 기록 시스템도 필요하다. 이는 테넌트 확보와 재매각 가치에 영향을 미친다. 작업자 안전은 필수적이다. 냉동창고는 영하의 환경에서 운영되므로, 미끄럼 방지 바닥, 결로 방지, 충분한 조명, 응급 대피 동선, 방한 설비와 휴식 공간이 중요하다. 특히 암모니아 기반 시스템은 누출 감지 센서와 환기 시스템, OSHA(산업안전보건청) 기준의 안전 프로토콜이 필수적이다. 안전 설비가 미비하면 운영 리스크가 증가하고, 보험료 상승과 법적 책임 문제가 발생할 수 있다. 결국, 냉동창고의 가치는 상품 보호 시스템과 사람 보호 구조가 함께 갖춰질 때 완성된다. 투자자들은 이런 인프라를 고려하여 신중하게 선택해야 한다. 냉동창고 선택 시, 외형보다 보이지 않는 인프라가 실제 가치를 결정한다. ▶문의: (562)882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 가이드 냉동물류 남가주 냉동창고 투자 남가주 물류 냉동창고 운영
2026.03.25. 20:17
[부동산 가이드] 은퇴 앞두고 부동산 처리
남가주에서 20년 이상 한 집에 거주한 한인들이 많다. 구입 당시에는 부담이 컸지만, 지금은 집값이 크게 올랐고, 모기지도 상당 부분 줄었거나 이미 상환이 끝난 경우도 많다. 겉으로 보기에는 자산이 단단해 보이지만, 막상 은퇴를 앞두면 고민이 깊어진다. 이 집을 계속 보유하는 것이 맞을지, 아니면 지금 매도해 정리하는 것이 나을지 한번 생각을 정리해 보려고 한다. 첫째로 점검해야 할 것은 재산세 구조다. 가주의 Proposition 13 제도 덕분에 오래 보유한 주택은 재산세가 매우 낮다. 20년 이상 거주했다면 현재 시세 기준이 아니라 구입 당시 가격을 바탕으로 세금이 계산되고 있을 가능성이 크다. 만약 지금 집을 팔고 비슷한 가격대의 주택을 다시 구입한다면 재산세는 크게 상승할 수 있다. 단순히 “차익이 많이 났다”라는 이유만으로 매도를 결정하면, 이후 매년 고정비 부담이 예상보다 커질 수 있다. 둘째는 다운사이징의 현실이다. 자녀들이 독립하고 부부만 남은 경우 큰 집이 부담스럽게 느껴질 수 있다. 관리가 편한 콘도나 작은 단독주택으로 옮기면 삶의 질이 좋아질 것처럼 보인다. 그러나 HOA 비용, 새로 산 집의 재산세, 이사 비용, 리모델링 비용 등을 모두 합산해 보면 실제 절감 효과는 크지 않을 수도 있다. 특히 최근 개정된 Proposition 19 규정에 따라 일정 조건을 충족하면 기존 재산세 기준을 새로운 주택으로 이전할 수 있지만, 적용 범위와 계산 방식은 단순하지 않다. 나이, 이사 시점, 주택 가격 차이에 따라 결과가 달라질 수 있다. 셋째는 은퇴 이후의 현금 흐름이다. 집은 자산이지만 매달 현금을 만들어 주지는 않는다. 은퇴 후에는 월 고정 수입이 중요해진다. 집을 팔아 현금을 확보하고 그 자금을 투자해 수익을 만들 것인지, 아니면 기존 주택을 유지하며 안정적인 거주를 선택할 것인지 판단해야 한다. 일부는 리버스 모기지를 고려하기도 하지만, 이는 상속 계획과 직결되므로 장단점을 충분히 이해해야 한다. 넷째는 자산 이전 계획이다. 집을 자녀에게 생전에 증여할지, 상속으로 넘길지에 따라 세금 구조는 크게 달라질 수 있다. 특히 자녀가 해당 주택에 실제 거주하지 않을 경우 재산세가 재산정될 수 있다는 점을 반드시 고려해야 한다. 감정적인 결정이 아니라 장기적인 가족 재정 전략 차원에서 접근해야 한다. 은퇴 시기의 부동산 결정은 단순한 매매 문제가 아니다. 세금, 생활비, 건강, 상속, 가족 관계까지 모두 연결된 종합적인 재정 전략이다. 남가주 한인 사회는 지난 수십 년간 부동산을 통해 자산을 축적해 왔다. 이제는 “얼마에 팔 수 있는가”보다 “어떻게 유지하고, 언제 정리하며, 어떤 방식으로 넘길 것인가”를 고민해야 할 시점이다. 결국 해답은 시장 뉴스가 아니라 자신의 숫자 안에 있다. 보유 기간, 현재 재산세, 예상 매각 차익, 은퇴 후 지출 계획을 정확히 계산해 보고 결정해야 한다. 감정이 아니라 데이터로 판단할 때, 부동산은 은퇴 이후에도 가장 안정적인 자산이 될 수 있다. ▶문의: (213) 718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장부동산 가이드 부동산 은퇴 부동산 결정 은퇴 시기 은퇴 이후
2026.03.18. 18:43
[부동산 가이드] ‘논 워런터블’ 융자
요즘 처음 집을 장만하려는 분들의 마음이 무겁다. 높은 이자율과 아직도 높은 집 가격으로 인해 내집 마련이 전보다 많이 어려워졌다. 직장에 다니기 시작한 젊은 부부들은 충분한 다운 페이먼트를 준비하지 못했기 때문에 첫 내집 마련을 가격이 비교적 낮은 HOA가 있는 콘도나 타운홈을 구매하기 마련이다. 수년 전부터 콘도 단지 내의 문제로 융자로 더 까다로워져서 구매가 쉽지 않다. 콘도나 타운홈을 구매할 경우 모기지 회사에서 바이어의 신용과 수입만 보는 것이 아니라 집이 위치해 있는 HOA의 재정에 대해서도 살펴본다. 콘도 프로젝트가 패미매나 프레디매 융자 기준을 충족하면 ‘워런터블(Warrantable)’ 콘도라고 한다. 이런 콘도 프로젝트는 일반 융자가 용이하다. 하지만 HOA가 소송 중에 있거나 렌탈 프라퍼티가 일정 기준보다 많고 건물 구조에 하자가 있다면 융자가 어렵다. 최근에는 보험 문제가 많아 산불 고위험 지역의 경우 모두 일반 융자가 안 된다. 다행히도 이런 작은 시장을 전문으로 하는 ‘논 워런터블(Non-Warrantable)’ 융자를 하는 전문 회사들이 있다. 특징으로는 융자 회사 입장에서는 위험도가 올라가기 때문에 금리가 일반 우대 금리보다 높다. 그리고 최소 10%~15%의 다운 페이먼트를 요구한다. 최근에 감정 평가서에 ‘논 워런터블(Non-Warrantable)’ 콘도에 대해 가격 하락 시장(Declining Market)이라고 체크한 내용을 본 언더라이터가 5% 더 다운 페이먼트를 하라는 요구가 와서 바이어가 매우 당황한 적이 있다. 5% 금액을 더 다운하면서까지 첫 집을 사야 하는 중압감에 매우 힘들기도 했다. 그래서 콘도나 타운홈을 구매하기 위해서는 다음과 같이 준비하는 것이 좋다. 첫째, 콘도나 타운홈을 살 때에는 해당 단지의 HOA가 워런터블 콘도인지 논 워런터블 콘도인지를 미리 살펴보는 것이 좋다. 에이전트를 통해서 해당 HOA의 재정 상태를 확인한다. 준비금 비율이 10% 이상 있는지, 적자로 운영되고 유지 보수가 제대로 되어 있지는 않은지, 각 집 주인들이 특별 분담금을 내고 있는지 등을 알아본다. 둘째, 만약을 위해 추가 다운 페이먼트할 것을 미리 준비한다. 논 워런터블 융자의 경우 모기지 대출 심사 과정에서 추가로 다운페이먼트하라는 요청이 있을 수 있다. 셋째, 감정 평가서가 부정적으로 나오면 수정이 가능한지를 알아본다. 만약 수정을 안 해 주면 2번째 감정사를 고용하여 재감정을 받아 문제가 없다면 모기지 심사관에게 제출을 해야 한다. 최근 몇 년간 산불 인근 지역은 보험이 매우 비싸서 HOA에서 제대로 커버리지를 하지 않아서 논 워런터블 콘도가 급격히 늘어났다. 제한된 융자 회사들이 더 늘어난 융자 수요에 대하다 보니 융자 시간도 더 늘어날 수도 있으므로 오퍼를 넣을 때 부동산 전문가와 미리 상담을 해서 내집 마련에 성공하시기를 바란다. ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 워런 융자 융자 회사 융자 기준 일반 융자
2026.03.11. 18:13
[부동산 가이드] 오피스의 존재 이유
하이브리드 근무가 일상이 된 지금, 오피스의 존재 이유는 다시 질문받고 있다. 단순히 업무를 처리하는 공간이 아니라, 기업의 정체성과 문화를 구현하는 전략적 플랫폼으로 재정의되고 있는 것이다. 최근 코어넷(CoreNet) 패널 토론에서 TIAA, 구글, 세일즈포스의 리더들이 제시한 공통된 메시지는 분명했다. “공간은 비용이 아니라 전략이다.” 먼저 강조된 것은 ‘목적 기반(Purpose-Driven) 오피스’다. 기업의 미션이 분명하고 일관되게 실행될 때 직원 몰입도와 성과는 자연스럽게 높아진다. TIAA는 ‘평생 소득 리더십, 고객 만족, 운영 강화’라는 세 가지 미션을 공간 설계에 녹여낸다. 각 지역 사무실에 로컬 아티스트의 작품을 배치해 글로벌 브랜드와 지역 사회를 연결한다. 이는 단순한 인테리어가 아니라 기업 정체성을 시각적으로 구현하는 장치다. 방문객은 그 공간에서 기업의 방향성과 철학을 직관적으로 체감하게 된다. 세일즈포스는 오피스를 협업 허브로 정의한다. 재택근무 확산 이후에도 대면 온보딩을 강화해 신입 직원이 첫날부터 기업 문화를 체험하도록 설계했다. 출근 자체가 목적이 아니라, 연결과 협업이라는 명확한 이유를 제공하는 것이다. 구글 역시 오피스를 기업 문화의 ‘물리적 구현’으로 본다. 대담함과 책임감, 창의성과 유연성을 상징하는 ‘구글리(Googly)’ 문화가 공간 디자인 전반에 반영된다. 모든 결정은 직원 경험을 중심에 둔다. 사소해 보이는 가구 배치와 휴식 공간 구성까지도 혁신을 촉진하는 환경을 만들기 위한 전략이다. 흥미로운 점은 많은 기업에서 인재 전략과 부동산 전략이 여전히 분리되어 있다는 사실이다. 한 조사에서 단 9%만이 두 전략이 잘 정렬돼 있다고 답했다. 이는 기업 부동산 리더에게 기회이자 과제다. HR과 초기 단계부터 협업해 채용·육성 전략을 공간 계획에 반영해야 한다. 그래야 오피스 투자가 비용이 아닌 성과 창출의 레버리지로 작동한다. 또한 유연성은 이제 선택이 아닌 필수다. 다양한 근무 방식과 빠르게 변하는 사업 환경에 대응하려면 공간은 가변적이어야 한다. 세일즈포스는 글로벌 디자인 표준을 도입해 어느 나라에서든 일관된 경험을 제공하면서도 지역 특성을 반영한다. 이는 글로벌 기업이 정체성을 유지하면서도 현지화에 성공하는 방식이기도 하다. 결국 핵심은 다섯 가지다. 첫째, 인재 전략과 오피스 전략을 정렬하라. 둘째, ‘위치 전략 로드맵’을 통해 경영진에 공간 투자의 가치를 설명하라. 셋째, 출근할 이유가 있는 오피스를 만들라. 넷째, 유연하고 사용하기 쉬운 공간을 설계하라. 다섯째, 모든 것을 데이터로 측정하라. 미래의 오피스는 면적이 아니라 정체성으로 평가받는다. 기업의 목적과 문화를 담아내는 공간만이 인재를 끌어들이고 조직의 성장을 견인할 수 있다. 이제 질문은 이것이다. 당신의 오피스는 ‘어디에서 일하는가’를 넘어 ‘우리가 누구인가’를 말해주고 있는가. ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 오피스 존재 공간 설계 공간 디자인 전략적 플랫폼
2026.03.04. 17:31
[부동산 가이드] 청라국제도시의 매력과 미래가치
청라국제도시는 한국의 경제자유구역 중 하나로, 2003년 처음으로 지정된 인천경제자유구역의 중심이다. 정부와 인천시는 청라를 국제기업 도시로 발전시키기 위해 기반 시설과 인프라를 적극적으로 구축하였고, 세제 지원과 행정 지원도 아끼지 않았다. 이러한 노력 덕분에 청라는 국내외 기업을 유치하고 있으며, 미래 가치가 보장된 지역으로 떠오르고 있다. 현재 완료된 호재 외에도 진행 중인 대형 호재들이 있어서 단기적으로 프리미엄 혜택을 누릴 수 있는 지역이다. 송도, 청라, 영종 세 곳 중 유일하게 강남권으로 직접 접근이 가능한 청라는 최고의 프리미엄급 국제도시라고 할 수 있다. 청라의 상징인 20만 평의 호수공원과 편리한 커낼웨이 스트리트몰은 주민들에게 쾌적한 환경과 다양한 편의시설을 제공한다. 산책로와 외식 공간이 잘 구성되어 있어서 가족과 함께하는 여유로운 시간이 가능하다. 청라 중심상업지구로서의 역할도 확실하다. 지난해, 나는 청라를 직접 답사하였고, 이곳의 매력을 체감할 수 있었다. 호수공원 옆에 위치한 오피스텔 “아메리칸 시티 청라”는 현대적인 디자인과 자연 속에서의 편안함이 조화를 이루고 있다. 정 중앙에 위치하여 모두가 편리하게 이동할 수 있는 위치에 있었고, 2027년 개통 예정인 7호선 전철역이 단지 바로 옆 100m에 있어 교통 편리성 또한 뛰어났다. 한국에서는 초 역세권이라고 불리며, 전철역이 개통되면 더욱 큰 프리미엄이 붙을 것이다. 공항철도 9호선과의 직결도 계획 중에 있으며, 수도권광역 급행철도가 GTX D, E 노선도 추진되고 있다. 2026년 초 개통될 “청라하늘대교”는 인천공항과 청라를 연결하여 더 많은 교통 편의를 제공할 것이다. 이러한 교통 호재들이 청라국제도시의 주거시설 가격을 끌어올리고 있다. “아메리칸 시티 청라”는 20만 평의 호수공원이 바로 앞에 위치해 있어 여유로운 생활을 누릴 수 있는 프리미엄 주거시설이다. 인근 경명초등학교는 매우 가까운 도보거리에 있다. 초 역세권, 공세권, 학세권을 모두 갖춘 ‘트리플 세권’으로 불리며, 프리미엄이 보장된 투자이라 한다. 청라의 랜드마크로 예정된 ‘시티타워’는 호수를 둘러싼 다이아몬드 입지에서 세워질 예정이다. 한국에서 두 번째로 높고, 세계에서 여섯 번째로 높은 전망 타워가 될 것이며, 수백만 명의 관광객을 유치할 수 있는 핵심 명소로 자리잡을 전망이다. 청라의 국가경쟁력을 강화하는 중요한 요소가 될 것이다. 현재 아메리칸 시티 청라의 평균 분양가는 약 44만 달러다. 이번 미주 분양에서는 정상가에서 7% 할인이 적용된 약 39만 달러부터 공급된다. 대출을 받아 구매하시면 이보다 더 낮은 비용으로 한국의 주거시설을 구매할 수 있다. 스크린골프, 피트니스 센터, 라운지 카페 등의 아파트급 커뮤니티 시설이 마련되어 있어 입주민들의 편리한 생활을 돕는다. 미주 고객에게는 대형 냉장고와 세탁기, 안방 침대와 소파 세트 등 무상으로 제공되는 특별 혜택도 있어 경쟁력 있는 상품의 가치가 더욱 높아진다. 작년의 답사와 함께 청라국제도시의 매력을 경험했던 나는, 이곳에서 미래의 가치와 가능성을 확신한다. ▶문의: (562)882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 가이드 청라국제도시 미래가치 청라 중심상업지구로 프리미엄 혜택 송도 청라
2026.02.25. 18:17
[부동산 가이드] 2026년 상반기 주택 시장 분석
지난 수년간 국내 주택 시장을 지배해온 키워드는 ‘매물 부족’과 ‘가격 폭등’이었다. 집을 사려는 이들은 줄을 서야 했고, 셀러(Seller)가 제시하는 조건에 무조건 맞추어야만 내 집 마련의 꿈을 꿀 수 있었던 ‘판매자 우위의 시대’였다. 하지만 2026년 상반기, 우리는 시장의 흐름이 근본적으로 변하는 역사적 변곡점에 서 있다고 생각한다. 이제 시장의 주도권은 서서히, 그러나 확실하게 바이어(Buyer)에게 넘어가고 있다. 첫째, 금리 안정화가 가져온 심리적 해빙기 팬데믹 이후 널뛰던 모기지 금리가 2026년 들어 6%대 초반에서 안정세를 찾고 있다. 이는 단순히 수치상의 하락을 넘어, 시장에 예측 가능성을 부여했다고 본다. 특히 낮은 금리에 묶여(Lock-in effect) 이사를 포기했던 기존 주택 소유자들이 은퇴와 자녀 교육 등 생애주기에 맞춘 이동을 시작하면서, 시장에는 그토록 갈망하던 기존 주택 매물이 유입되고 있다. 둘째, 선택의 권리를 되찾은 구매자들 불과 1~2년 전만 해도 바이어들은 집을 사기 위해 홈 인스펙션(Home Inspection)을 포기하거나, 감정가보다 높은 차액을 현금으로 지급하는 무리수를 두어야 했다. 하지만 현재 전국적인 주택 공급 월수(Months of Supply)는 5개월분에 육박하고 있다. 이제 바이어들은 더 이상 서두르지 않는다. 매물을 꼼꼼히 비교하고, 수리를 요구하며, 가격 협상을 진행할 수 있는 협상력이라는 강력한 무기를 되찾게 된 것 같다. 셋째, 가격 거품의 제거와 신축 주택의 파격 혜택 현재 리스팅 주택의 35% 이상이 가격 조정을 거치고 있다는 통계는 시사하는 바가 크다. 셀러들이 더 이상 ‘부르는 게 값’인 시장이 아님을 인정하기 시작한 것이다. 여기에 더해 신축 주택 건설사들이 구매자의 금리를 대신 낮춰주는 ‘레이트 바이다운(Rate Buydown)’이나 클로징 비용 지원 등 공격적인 마케팅에 나서면서, 바이어들의 실질적인 구매 부담은 눈에 띄게 줄어들고 있다고 생각한다. 우리가 거주하는 캘리포니아, 특히 팜데일과 같은 앤텔롭 밸리 지역은 이러한 변화의 중심에 있다. 높은 주거 비용에 지친 수요자들이 더욱 합리적인 시장을 찾고 있는 시점에서, 현재의 바이어 마켓 전환은 실수요자들에게는 절호의 기회라고 생각한다. ‘공포에 의한 추격 매수’가 사라진 자리에 ‘가치에 기반한 현명한 투자’가 들어서고 있다. 결론을 말하자면 준비된 자에게는 최고의 기회이다. 바이어 마켓으로의 전환이 주택 가격의 폭락을 의미하는 것은 아니다. 오히려 이는 비정상적으로 과열되었던 시장이 건강한 균형을 찾아가는 정상화(Normalization) 과정으로 보아야 한다. 부동산 거래에서 가장 중요한 것은 ‘타이밍’이 아니라 ‘준비’다. 매물이 많아지고 협상이 가능해진 지금이야말로, 전문가의 조력을 통해 철저한 시장 조사를 거쳐 가장 유리한 조건으로 내 집을 마련할 수 있는 적기라고 생각한다. 2026년 상반기, 변화된 시장의 파도를 타고 현명한 선택을 하시길 바란다. ▶문의:(310) 408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 상반기 주택 주택 시장 신축 주택 주택 공급
2026.02.18. 18:14
[부동산 가이드] 남가주 부동산의 판단 기준
지난 몇 년간 남가주 부동산 시장을 바라보는 미주 한인들의 시선에는 신중함이 자연스럽게 따라붙어 왔다. 특히 모기지 금리가 한때 7%대를 넘어서며 구매 부담이 커졌고, 많은 이들이 “조금 더 지켜보자”라는 선택을 했다. 그러나 최근 들어 금리는 점차 안정되며 현재는 6% 중반대 수준에서 움직이고 있고, 이 변화는 시장 분위기에 서서히 영향을 주고 있다. 금리가 급격히 낮아진 것은 아니지만, 중요한 점은 불확실성이 다소 줄어들었다는 것이다. 전미부동산협회(NAR)는 2026년 주택 거래량이 전년 대비 약 10~14% 증가할 수 있다고 전망하고 있다. 이는 가격이 다시 급등한다는 의미라기보다는, 그동안 관망하던 실수요자들이 점진적으로 시장에 복귀하고 있다는 신호로 해석할 수 있다. 남가주 부동산 시장의 구조적인 특징도 함께 살펴볼 필요가 있다. 가주 주택국 자료에 따르면 남가주의 신규 주택 건설 물량은 인구 증가 속도를 따라가지 못하고 있으며, 특히 단독주택 공급은 장기 평균 대비 낮은 수준에 머물러 있다. 이로 인해 가격은 큰 폭의 하락보다는 조정을 거친 뒤 안정되는 흐름을 보이고 있으며, 수요가 회복될 경우 다시 압박을 받을 가능성도 존재한다. 여기에 고용 지표 역시 시장을 지지하는 요소로 작용하고 있다. 남가주 지역의 실업률은 팬데믹 이후 비교적 안정적인 수준을 유지하고 있으며, 의료·교육·테크·서비스 업종을 중심으로 고용 기반이 꾸준하다. 이러한 고용 구조는 경기 변동기에도 주거 수요가 급격히 위축되지 않는 배경으로 작용한다. 또한 임대 시장의 흐름도 주목할 만하다. 최근 통계에 따르면 남가주 주요 카운티의 평균 렌트비는 지난 5년간 누적 기준으로 약 25~30% 이상 상승했다. 자가 구매를 미루는 수요가 임대 시장으로 유입되면서 공실률은 낮은 수준을 유지하고 있으며, 이는 향후 주택 수요가 다시 매매 시장으로 이동할 가능성을 시사한다. 가주 부동산협회(CAR)에 따르면 남가주 평균 주택 보유 기간은 약 9~10년에 이르며, 장기 보유 시 단기적인 가격 등락은 상당 부분 상쇄되는 것으로 나타난다. 이러한 데이터를 보면, 단기적인 금리 변화나 가격 변동보다 시간을 두고 장기적으로 바라보는 전략이 더욱 안정적인 선택이 될 수 있다. 미주 한인들에게 지금의 시장에서 중요한 것은 단순히 금리 숫자 하나에 집중하는 것이 아니라, 구매 이후의 그림까지 함께 그려보는 시각이다. 월 페이먼트 부담이 감당할 수 있는 수준인지, 장기 보유 시 세금 측면에서의 장점은 무엇인지, 향후 임대로 전환할 수 있는 가능성은 있는지 등을 종합적으로 고려해야 한다. 지금은 단기 차익을 기대하기보다는 실거주 가치와 장기적인 안정성을 우선으로 보는 접근이 더 적합한 시기다. 결국 부동산은 “지금 사느냐”의 문제가 아니라, 본인의 삶과 재정 계획에 맞게 어떻게 접근하느냐의 문제다. 준비된 판단은 변동성 속에서도 흔들리지 않는 선택으로 이어질 수 있다. ▶문의: (323) 828-6775 이상기 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 남가주 부동산 남가주 부동산 남가주 지역 남가주 주요
2026.02.11. 17:59
[부동산 가이드] 새집 구입에 관하여
지난번에는 이미 지어진 집을 구매할 때 관한 내용이라면, 이번에는 아직 지어지지 않은 매물의 매매 절차와 진행되는 과정에 대해 알아보기로 한다. 콘도의 경우에는 이런 일이 거의 없는데, 대형 건설사가 짓는 단독 하우스나 대규모 타운 하우스의 경우에는 이미 지어진 집을 구입하는 경우보다, 모델 홈만 보고 랏(땅)의 위치와 집의 플랜을 보고 구입 절차를 시작하는 경우가 대부분이다. 처음 짓기 시작하는 단지가 있다고 하자. 세일즈 오피스에 가면 전체 단지에 관한 지도 (플랜 맵) 가 있는데, 여기에는 어느 위치에 언제 어떤 모델이 지어질지 나와 있다. 예를 들어 총 100 채를 분양할 예정이라면, 한번에 다 분양하는것이 아니라, 5-10번에 거쳐서 나누어 분양을 한다. 보통 플랜 맵에는 1차 분양부터 마지막 분양까지 위치와 모델 플랜까지 나와 있다. 단지 정확한 가격과 분양 날짜는 나중에 발표를 한다. 대략적인 가격과 선호하는 모델을 정한 후에, 먼저 내가 살 수 있는 자격 조건이 되는지, 빌더 측 융자 회사와 상담 후에 자격 조건이 된다면, 순번이 정해지게 된다. 그리고 분양이 시작되면 내가 원하는 위치의 집들이 언제 지어질지 기다리면 되는데, 나보다 먼저 등록한 사람이 나와 같은 위치의 집을 원한다면, 내가 원하는 집을 선택 못 할 수도 있다. 그래서 보통 내가 좋아하는 모델들이 어떤 랏 들이 있는지, 몇 가지 선택을 해 놓고 대기하는 것이 좋다. 다시 말해 일단 자격 조건이 된다면, 세일즈 오피스Waiting list에 올려 놓고 나의 차례가 올 때까지 기다린다. 세일즈 오피스에서 언제 분양한다는 연락을 받으면, 당일 세일즈 오피스에 간다. 각 랏 별로 가격 리스트를 받고, 어느 집을 선택할 지 미리 생각해 놓는다. 보통 2-3개의 집을 생각해 놓고 있는것이 좋다. 내 차례가 왔을 때, 내가 원하는 집이 남아 있다면 선택을 하면 되고, 없다면 다음 분양에 참여 하겠다고 말하면 된다. 한가지 주의해야 할 것은, 분양 차수가 늘어날수록 가격이 올라갈 수도 있다는 것이다. 내가 마음에 드는 집이 있어서 계약을 하게되면, 다음 절차는 첫번째 디파짓을 하고 계약서에 사인을 하게 된다. 보통 빌더에 따라서 차이가 있지만 집 값의 3 % 에서 많게는 10 %까지 해야한다. 두 번째는 에스크로 오픈 후에 융자를 시작하게 된다. 일반적인 에스크로가 평균30 - 45일 정도 걸린다면, 새 집의 경우 4 - 6 개월이 걸린다. 그래서 융자 이자율을 정하는 시점 이라던지, 기타 준비 사항에 대해서, 충분히 전문가와 상담 받는것이 좋다. 세번째는 디자인 센터에 가서 내가 원하는 조건으로 집을 업그레이드를 하게 된다. 이때 내가 선택해야 할 것들이 많은데, 기본적으로 빌더측 디자인 센터에서 업그레이드를 할 지, 아니면 완공 후에 내가 개인적으로 아는 업자로 부터 할 지를 결정해야 한다. 내가 빌더측 디자인 센터에 가서 업그레이드를 한다면, 가격은 조금 높지만, 업그레이드 비용도 융자가 가능할 수 있는 장점도 있다. 다음에는 이어서 클로징 절차에 관해서 알아보기로 한다. ▶문의:(818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 가이드 새집 구입 새집 구입 구입 절차 세일즈 오피스
2026.02.04. 17:46
[부동산 가이드] 2026년 부동산 시장 전망
2026년의 부동산 시장은 정체기를 지나 새로운 기회의 장이 열릴 것으로 예상된다. 전국부동산협회(NAR)에 따르면, 2026년의 주택 판매량이 전년도 2025년도 보다 14% 증가할 것이라고 예측하는데, 이는 몇 가지 중요한 이유에 기반하고 있다. 먼저, 낮은 모기지 금리가 주요 요인으로 작용할 것으로 본다. NAR의 수석 경제학자인 로렌스 윤은 모기지 금리가 6% 이하로 하락할 것이라고 예상하고 있다. 이는 2025년도 초, 평균 7%였던 수치에서 1% 이상 하락하는 것이다. 이러한 금리 인하는 수많은 잠재 구매자들에게 주택 구매의 문을 열어줄 것이며, 약 550만 명의 신규 구매자가 시장에 진입할 수 있는 기회를 제공할 것으로 여겨진다. 특히, 이중 160만 명은 주택 소유자로 나아갈 준비가 된 세입자들로 예상된다. 이렇듯 많은 구매자가 시장에 다시 진입하는 것은 주택 판매량 증가의 중요한 동력이 될 것이다. 둘째로, 주택 공급 증가 역시 한 몫 할 것이다. 현재 주택 시장은 공급 부족 문제에 직면해 있으며, 이는 가격 상승의 압박을 가중시키고 있다. 하지만 시장이 개선됨에 따라 더 많은 주택이 공급될 것으로 보인다. NAR 역시 주택 재고의 증가가 이러한 판매 증가에 기여할 것이라고 강조하고 있으며, 이는 특히 중간 가격대의 주택이 충족되어야 한다는 점에서 중요하다. 중간 소득 가구가 구매할 수 있는 주택의 비율이 감소하고 있는 상황에서, 더 많은 중간 가격대의 주택이 공급된다면 수요가 증가할 것이란 기대가 가능하다. 또한, 구매 가능성(affordability)의 개선도 판매량 증가에 기여할 중요한 요소이다. 단순히 가격이 낮아지는 것이 아니라, 구매자들이 자신의 소득 수준에 맞는 주택을 구매할 수 있는 여건이 마련되는 것이 핵심이다. 만약 주택 가격이 소득 수준과 더욱 맞아떨어진다면, 이는 시장에 긍정적인 신호로 작용할 것이다. 마지막으로, 이주 패턴의 변화도 주목할 만하다. 남부 및 중서부 지역으로의 이주가 활발히 이루어지고 있으며, 이는 이러한 지역의 부동산 시장과 판매량을 더욱 활성화시키는 요소로 작용할 것이다. 새로운 거주자를 유치하는 지역에서는 강한 구매 수요가 발생할 것이며, 이는 전반적인 시장 회복을 가속화할 것으로 기대된다. 이러한 여러 요소들이 맞물려, NAR은 2026년 주택 판매량이 전년 대비 14% 증가할 것이라고 확신하고, 여러 면에서 긍정적인 변화를 가져올 것으로 기대된다. 전국 부동산 협회(NAR)와 캘리포니아 부동산 협회(CAR)의 전망을 참고하여 내년을 예상하고 준비하길 바란다. 우리는 매년 그랬듯이 더 많은 사람들이 부동산을 소유할 수 있도록 우리의 역할을 충실히 수행할 것이다. 부동산 시장의 변화에 항상 주목하고, 앞서가며 바이어와 셀러의 확실한 길잡이가 되도록 노력할 것이다. 이를 통해 바이어와 셀러들이 걱정하지 않고 신뢰할 수 있는 서비스를 받을 수 있도록 최선을 다할 것이다. 이런 각오와 함께 2026년을 기대해 본다. 한인 모두가 2026년에 더 많은 기회와 행복이 가득하길 기원한다. ▶문의: (562) 882-8949 준 리/ 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 가이드 부동산 시장 부동산 시장 주택 판매량 판매량 증가
2026.01.28. 18:22
[부동산 가이드] 유닛하우스 투자
다세대 주택 중에서도 2~4유닛 인컴유닛 하우스는 한인 투자자들에게 오랫동안 사랑받아 온 자산이다. 특히 LA와 오렌지 카운티에서는 단독 주택과 아파트의 중간 성격을 가지며, 거주와 투자를 동시에 고려하는 40~70대 한인들에게 익숙한 선택지다. 2026년을 바라보는 현재 부동산 시장 환경 속에서, 유닛하우스의 장점과 단점을 차분히 짚어볼 필요가 있다. 먼저 장점부터 살펴보자. 가장 큰 장점은 안정성이다. 2~4유닛은 일반적으로 주거용 융자 기준이 적용되기 때문에, 아파트(5유닛 이상)에 비해 대출 조건이 비교적 유리하다. 본인이 한 유닛에 거주하면서 나머지 유닛에서 렌트를 받는 방식은 여전히 유효하며, 은퇴를 앞두거나 이미 은퇴한 세대에게는 생활비 보조 수단으로 현실적인 선택이다. 특히 LA 카운티와 오렌지 카운티는 임대 수요가 꾸준해 공실 위험이 상대적으로 낮다. 또 하나의 장점은 관리 부담이 크지 않다는 점이다. 유닛 수가 많지 않아 직접 관리가 가능하고, 풀 매니지먼트 회사를 쓰지 않더라도 가능하며, 6~8% 매니지먼트 비용을 부담 안 해도 되니 익스팬스를 줄일 수 있다. 오랜 기간 부동산을 직접 관리해 온 한인 세대에게는 익숙한 구조다. 또한 단독주택 대비 토지가 넓은 경우가 많아, 장기적으로는 재개발이나 증축 가능성도 기대해 볼 수 있다. 세금 측면에서도 장점이 있다. 감가상각을 통한 절세 효과는 여전히 유효하고, 향후 자녀에게 상속하거나 가족 간 자산 이전을 고려할 때도 비교적 단순한 구조를 유지할 수 있다. 실제로 40~60대 한인 투자자들 중 상당수가 “복잡한 것보다는 내가 이해할 수 있는 부동산”으로 유닛 하우스를 선호한다. 하지만 단점도 분명하다. 가장 큰 부담은 가격이다. 2026년 현재, LA와 오렌지 카운티의 2~4유닛 매물은 이미 상당히 높은 가격대에 형성되어 있다. 금리가 과거 초저금리 시절보다는 높은 수준을 유지하고 있어, 신규 매입 시 현금 흐름이 빠듯해질 수 있다. 예전처럼 “사두면 렌트로 다 커버 된다”라는 공식은 더 이상 당연하지 않다. 또한 규제 리스크를 무시할 수 없다. LA 카운티를 중심으로 한 렌트 컨트롤, 퇴거 규정 강화, 수리 및 유지 의무 증가는 소규모 유닛 하우스 오너에게도 동일하게 적용된다. 유닛 수가 적다고 해서 규제가 가벼운 것은 아니다. 특히 장기 거주 세입자가 있는 경우, 수익성보다 법적, 정서적 부담이 더 크게 느껴질 수 있다. 노후 자산으로서의 한계도 있다. 유닛 하우스는 분명 안정적이지만, 폭발적인 성장성을 기대하기는 어렵다. 최근 몇 년간 가격 상승을 이미 경험했기 때문에, 향후 수익은 임대 수입 중심이 될 가능성이 크다. 적극적인 자산 증식을 원하는 투자자에게는 다소 답답하게 느껴질 수 있다. 결론적으로 2026년을 바라보는 시점에서 2~4유닛 유닛 하우스는 “공격적인 투자” 라기보다는 안정적인 자산 관리 수단에 가깝다. LA와 오렌지 카운티에서 장기간 거주하며 지역을 잘 아는 한인 40~70대에게는 여전히 의미 있는 선택지다. 다만 과거의 기준이 아닌, 현재의 금리·규제·운영 비용을 냉정하게 계산한 후 접근하는 것이 무엇보다 중요하다. 부동산은 결국 숫자이자 생활이다. 자신에게 맞는 속도와 목적을 분명히 한 뒤 결정하는 것이 2026년 시장에서 가장 현명한 전략일 것이다. ▶문의: (562) 972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 유닛하우스 투자 한인 투자자들 유닛 하우스 오렌지 카운티
2026.01.21. 17:50
[부동산 가이드] 새해 오피스 시장
최근 발표된 미국 고용 및 금리 관련 지표는 미국 오피스 시장의 방향성을 비교적 분명하게 보여주고 있다. 11월 미국 고용은 소폭 증가했지만, 실업률은 4년 만에 최고치로 상승하며 노동시장이 서서히 냉각 국면에 들어섰음을 시사한다. 다만 이는 경기 붕괴가 아닌 ‘속도 조절’에 가깝다. 특히 주목할 점은 기업들이 대규모 해고를 단행하지도, 공격적으로 채용을 늘리지도 않는 이른바 ‘저채용·저해고(low-hire, low-fire)’ 기조가 뚜렷해졌다는 점이다. 기업들은 인력 확충 대신 인공지능(AI)을 활용한 업무 효율화에 집중하고 있으며, 이는 고용 증가가 오피스 수요로 바로 연결되지 않는 구조를 만들고 있다. 연방준비제도(Fed)는 최근 기준금리를 0.25%포인트 인하했지만, 향후 정책 방향에 대해서는 내부적으로 의견이 엇갈리고 있다. 금리 인하가 일부 비용 부담을 완화해 주는 것은 사실이나, 기업들이 이를 계기로 대규모 이전이나 확장을 결정할 가능성은 제한적이다. 오히려 불확실성이 지속되면서 임차인들은 현재 사용 중인 공간에 만족할 경우 계약 갱신을 우선시하는 전략을 택하고 있다. 그럼에도 불구하고 오피스 시장 전반이 위축 국면에 있다고 보기는 어렵다. 최근 주요 도시의 대형 임대 사례를 보면, 공통적으로 ‘좋은 오피스’에 대한 선택적 수요가 분명히 존재한다. 글로벌 금융사, 빅테크, 성장 기업들은 직원 유치와 출근 유도를 위해 입지와 품질, 편의시설을 갖춘 클래스 A 및 트로피급 오피스를 선별적으로 확대하고 있다. 반면 비용 절감이 핵심인 기업들은 면적을 줄이거나 상대적으로 저렴한 빌딩으로 이동하는 양극화 현상도 동시에 나타나고 있다. 2026년을 바라보는 미국 오피스 시장의 핵심 키워드는 ‘대규모 확장’이 아닌 ‘선택과 집중’이다. 임차인 입장에서는 추가 금리 인하를 마냥 기다리기보다, 현재 시장에서 확보할 수 있는 유리한 조건을 전략적으로 고정하는 것이 더 현실적인 선택이 될 수 있다. 특히 트로피 오피스의 경우, 향후 수요 회복 시 임대료 상승 압력이 다시 커질 가능성을 염두에 둘 필요가 있다. 미국 오피스 시장은 느리지만 분명히 새로운 균형점을 향해 이동하고 있다. 지금은 방향성을 읽고, 움직일 때와 지켜볼 때를 구분해야 할 시점이다. ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 오피스 새해 오피스 시장 트로피급 오피스 오피스 수요
2026.01.14. 17:41
[부동산 가이드] 오피스 임대 결정 핵심 요소
2025년 오피스 시장은 과거와는 전혀 다른 기준으로 움직였다. 단순히 경기 회복이나 금리 변화만으로 임대 결정을 내리던 시대는 지났고, 이제는 보다 복합적인 요인들이 기업들의 판단을 좌우하고 있다. 첫 번째 요소는 공사비와 인테리어 비용 상승이다. 팬데믹 이전 대비 여전히 높은 금리, 관세, 인건비 부담으로 인해 오피스 구축 비용은 구조적으로 높아졌다. 많은 기업들이 이전보다는 기존 공간을 유지하며 갱신을 선택하는 이유다. 이에 따라 즉시 사용 가능한 가구 완비 오피스나 플러그앤플레이 공간의 선호도도 높아지고 있다. 두 번째는 정치·통상 환경이다. 미국의 관세 정책, 재정 정책, 금리 방향성은 여전히 불확실성을 키우고 있으며, 이는 기업들의 확장 결정을 지연시키는 요인으로 작용하고 있다. 연준의 추가 금리 인하 가능성이 거론되고 있지만, 기업들은 보다 명확한 신호가 나올 때까지 신중한 태도를 유지하고 있다. 세 번째는 인공지능(AI)에 따른 인력 구조 변화다. AI는 생산성을 높이는 동시에 사무직 고용 증가를 제한하는 요인으로 작용하고 있다. 단기적으로는 오피스 수요를 억제하지만, 장기적으로는 새로운 산업과 업무 형태를 만들어낼 가능성도 공존한다. 네 번째는 공간 활용 데이터의 정교화다. 센서, 예약 시스템, AI 분석을 통해 실제 사용률을 정확히 측정하면서, 기업들은 더 작지만 효율적인 오피스를 추구하고 있다. 평균 출근율이 60~70% 수준에 머무는 현실은 공간 전략의 재설계를 요구하고 있다. 다섯 번째는 금융 시장 여건이다. 금리 인하 기대에도 불구하고 기업들은 비용 관리에 집중하며 유연한 계약 조건, 임대인 인센티브, 조기 갱신 옵션을 적극 활용하고 있다. 여섯 번째는 양질의 오피스 공급 부족이다. 전체 공실률은 높지만, 교통 접근성이 뛰어난 트로피 및 클래스 A 오피스의 공급은 빠르게 줄고 있다. 이는 우량 자산으로의 수요 쏠림 현상을 더욱 강화시키고 있다. 마지막으로 기업 자본 배분의 변화입니다. 많은 기업들이 부동산보다 연구개발, 자동화, 디지털 인프라에 자본을 우선 배분하면서, 오피스는 ‘면적 확장’이 아닌 ‘생산성 도구’로 인식되고 있다. 2026년 미국 오피스 시장의 본질은 축소도, 확장도 아닌 ‘선별’이다. 이제 오피스 전략은 비용 관리의 문제가 아니라, 기업 경쟁력을 좌우하는 핵심 의사결정이 되고 있다. ▶문의:(213)537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 오피스 임대 오피스 시장 오피스 수요 오피스 구축
2026.01.07. 17:51
[부동산 가이드] ‘50년 모기지’ 인기 얻을까
최근 미국 부동산 시장에서 논의되는 ‘50년 고정 모기지’는 기존 30년 만기 대출 대비 상환 기간을 크게 늘림으로써 월 상환 부담을 낮출 수 있다는 점에서 높은 관심을 받고 있다. 집값이 크게 상승하고 금리가 장기간 높은 수준을 유지하면서, 많은 예비 구매자들이 시장 진입 장벽을 느끼는 상황에서 이 제도는 새로운 대안으로 주목받고 있다. 특히 실수요자와 투자자 모두에게 재무적 선택의 폭을 넓혀준다는 점에서 의미 있는 변화로 평가된다. 우선 주거 목적의 실수요자에게 50년 모기지는 매우 실질적인 장점을 제공한다. 가장 큰 매력은 월 상환액의 감소로, 이는 단순히 부담이 줄어드는 수준을 넘어 주택 선택의 범위를 넓히는 효과로 이어진다. 기존 30년 대출로는 예산 때문에 접근이 어려웠던 지역, 예를 들어 학군이 좋은 동네나 안전성과 편의성이 높은 커뮤니티의 주택을 고려할 수 있게 해준다. 결과적으로 주거 수준이 향상되고 가족의 교육 환경·생활 여건·출퇴근 접근성 등 실질적인 삶의 질 요소에서도 긍정적인 영향을 기대할 수 있다. 또한 초기 월 부담이 줄어드는 만큼, 비상자금 확보와 가계 재무 구조 안정성 측면에서도 장점이 커진다. 주택 구매 직후 재정 부담이 급증하면 가계의 유동성이 흔들릴 수 있으나, 50년 모기지는 이런 위험을 완화해 준다. 덕분에 실수요자는 주택 보유 초기 단계부터 재무적 안정감을 유지하며 장기적인 재무 계획을 설계할 수 있다. 반면 투자자에게 50년 모기지는 또 다른 차원의 전략적 이점을 제공한다. 무엇보다 상환 기간이 길수록 매월 납입해야 하는 원리금이 줄어들기 때문에, 투자자는 보다 여유로운 현금 흐름(Cash Flow)을 확보할 수 있다. 이는 임대 수익을 기반으로 수익률을 평가하는 투자자에게 절대적인 메리트이다. 현금 흐름이 안정되면, 동일 자본으로 더 많은 부동산을 보유하거나 다양한 유형의 임대 시장에 참여할 수 있어 포트폴리오 확장이 가능해진다. 또한 초기 현금 유출이 적다는 점은 투자자에게 여러 투자 기회를 동시에 검토할 수 있는 여지를 준다. 예를 들어 리스크를 분산하기 위해 지역을 분산하거나, 상업용·주거용 등 자산 유형을 다양화하는 전략을 취할 수 있다. 특히 남부 캘리포니아처럼 수요가 지속적으로 탄탄하고 공급이 제한된 시장에서는 장기 보유 시 자산 가치 상승 가능성이 높아 50년 대출 구조의 장점이 더욱 부각된다. 환율이나 금리 변동은 고려해야 할 요소이지만, 장기 투자 전략을 구사하는 투자자라면 이를 충분히 감내하거나 상쇄할 수 있다. 결론적으로, 50년 고정 모기지는 단기적으로는 월 부담을 낮추고, 장기적으로는 실수요자에게는 주거 수준 향상과 재무 안정성 확보, 투자자에게는 레버리지 극대화와 현금 흐름 최적화라는 이점을 제공한다. 무엇보다 중요한 것은 자신의 구매 목적, 재정 상태, 보유 기간, 매도 전략 등을 면밀히 검토한 뒤 대출 구조를 선택하는 일이다. 이러한 분석이 뒷받침될 때 50년 모기지는 다양한 유형의 구매자에게 충분히 매력적인 옵션으로 기능할 수 있다. ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 가이드 모기지 인기 투자자 모두 반면 투자자 재무적 선택
2025.12.24. 18:26
[부동산 가이드] 주거용과 투자용 양도소득세 비교
부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매 매시 발생하는 양도소득세인데 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금인 것이다. 부동산은 크게 자신이 살고 있는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉘게 되는데 아파트, 상가, 창고 등이 이에 포함된다. 주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주 했을 경우에 해당이 되는데 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대 했다가 다시 마지막 1년을 거주 했을 경우도 해당되며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만불까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만불 까지 받을 수 있다. 예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년전 공동 명의로 주택을 구입 후 처음 1년 거주 후 중간2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만까지 공제 받을 수 있다. 그러므로 5년전 60만에 사서 100만에 팔았다면 이 부부는 40만의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있는 것이다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다. 하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러들이 사용하는 것이 1031 교환(Exchange) 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer) 시키는 것이다. IRS에서 제공하는 가이드라인은 부동산을 팔고 45일 내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일안에 정한 매물 구입을 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재 투자 되어야만 하기 때문에 1031 교환(Exchange)을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다. 예를 들어보자. 만약에 융자가 100만이 남아있는 아파트를 300만에 팔고 280만짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만을 갚고 나면200만이 남게 된다. 여기서 남은 200만이 전부 새로 사는 매물에 투자 되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만으로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구입하면서 줄어든 융자 20만은 소득으로 간주되어 세금을 내야 하는 것이다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생 할 수도 있다. 인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 담당 회계사의 조언을 받아 진행해야 할 것이다. ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림 부동산부동산 가이드 양도소득세 주거용 투자용 부동산 주거용 부동산 부동산 매매
2025.12.17. 18:00