[부동산 가이드] 소유권과 타이틀 보험

부동산 거래에서 가장 중요한 개념 중 하나는 바로 ‘소유권(title)’입니다. 단순히 부동산을 샀다고 끝이 아니라, 법적으로 문제가 없는 깨끗한 소유권을 가져야 이후의 재매각이나 대출, 상속 등에서도 불이익이 없습니다.   미국, 특히 캘리포니아 주에서는 타이틀 보험(title insurance) 제도를 통해 이러한 위험을 관리합니다. 부동산 매매 시 필요한 것은 바로 ‘매매 가능한 타이틀(Marketable Title)’입니다. 이는 소송 위험, 저당권, 미등기 권리 등 법적 결함이 없는 소유권을 의미합니다.   타이틀 보험에는 두 가지가 있습니다. 첫째는 소유자용(Owner’s) 타이틀 보험으로, 구매자 본인을 보호하며 선택 사항입니다. 둘째는 대출기관(Lender’s) 타이틀 보험으로, 금융기관의 대출금 보호를 위한 것으로 필수입니다. 대부분의 거래에서는 두 가지 보험을 동시에 가입하게 됩니다.   타이틀 보험 발급 전에는 전문 타이틀 회사가 등기부를 검색하고, 해당 부동산의 권리 상태를 분석합니다. 그 결과물로 ‘타이틀 커밋먼트(title commitment)’라는 문서를 제공하는데, 여기에는 피보험자 이름, 법적 설명, 보장 범위, 예외 사항(Schedule B), 조건 등이 명시됩니다. 특히 예외 조항은 실제 보험 보장에서 제외되는 내용이므로 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.   부동산 서류의 공식적인 등기(recording)도 매우 중요합니다. 소유권이나 저당권 관련 서류는 반드시 카운티 등기소에 접수되어야 제3자에게 효력을 주장할 수 있습니다. 기록되지 않은 서류는 이후 거래에서 우선순위를 잃거나, 심각한 분쟁으로 이어질 수 있습니다.   소유권 통지 방식에는 건설적 통지(constructive notice)와 실질적 통지(actual notice)가 있습니다. 건설적 통지는 등기소에 공식 기록된 내용을 누구나 열람 가능하다는 점에서 법적 효력이 크며, 실질적 통지는 당사자가 직접 해당 사실을 알게 된 경우를 말합니다. 법원은 일반적으로 건설적 통지의 효력을 더 우선시합니다.   이 외에도 부동산 양도 증서세(documentary transfer tax)와 주택화재보험(홈오너스 보험) 역시 거래 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 캘리포니아의 기본 양도세율은 $500당 $0.55이며, 로스앤젤레스 시의 경우에는 여기에   “맨션택스(Measure ULA)”가 추가로 적용될 수 있습니다. 2023년 4월부터 시행된 이 제도는 LA시 내에서 부동산 매매가격이 $5백만 이상인 경우 4%, $1천만 이상이면 5.5%의 추가 세금이 부과됩니다. 이는 단순한 고가주택만의 이슈가 아니라, 상업용 부동산과 다가구 주택 투자자에게도 큰 영향을 주고 있습니다.   마지막으로, 주택화재보험은 대출을 받을 경우 필수이며, 화재뿐 아니라 도난, 책임 손해까지 포함되는 종합 보장 패키지로 구성됩니다.   복잡하게 느껴질 수 있는 타이틀과 세금, 보험 절차는 실제로는 투자자 본인의 권리를 지키는 가장 기본적인 장치입니다. 하나하나 꼼꼼히 이해하고 준비하신다면, 부동산 거래의 리스크는 상당 부분 줄어들 수 있습니다.     ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 가이드 소유권 타이틀 타이틀 보험 소유권 통지 전문 타이틀

2025.09.10. 17:29

[부동산 가이드] 가장 인기 있는 시장

2025년 8월, 미국 부동산 시장은 여전히 높은 금리와 경기 불확실성이라는 환경 속에서 의외의 활력을 보였다.     거래량은 둔화되었지만, 일부 지역은 매수 경쟁이 치열해지면서 ‘핫 마켓’으로 불릴 만한 열기를 이어갔다. 북동부와 중서부의 중소도시들이 꾸준히 강세를 보였는데, 일시적 현상이 아니라 인구 이동, 고용 구조, 생활비 차이 등 구조적인 변화와 맞물려 있다는 점에서 의미가 크다. 부동산 정보업체 Realtor.com이 발표한 ‘Market Hotness Report’에 따르면, 매사추세츠주의 스프링필드가 8월에도 1위를 차지하며 세 달 연속 최정상에 올랐다. 스프링필드는 보스턴과 인접해 있어 직조 근접성이 뛰어 나고 주택 가격이 상대적으로 합리적이다. 중간 주택 가격은 약 36만 달러 수준으로, 보스턴보다 저렴하다. 시장에 나온 매물이 평균 29일 만에 계약될 정도로 빠르게 소화되고 있다.   2위는 위스콘신주의 오시코시-니나가 차지했다. 제조업과 서비스업이 균형 있게 발달한 이 도시는 안정적인 일자리와 함께 중간 가격 약 34만 달러라는 접근성을 무기로 젊은 세대와 첫 주택 구매자들을 끌어들이고 있다. 3위는 코네티컷 주의 하트포드로, 보험·금융 산업 중심지답게 꾸준한 인구 유입이 이어지고 있다. 중간 가격은 약 44만 달러이며, 거래 기간은 34일로 전국 평균보다 짧다. 주목할 만한 변화는 미주리주의 캔자스시티다. 올해 순위가 무려 59계단이나 상승하며 가장 큰 폭의 변화를 보였다. 대기업의 투자 확대, 교통망 확충, 생활비 부담이 낮은 점이 젊은 층과 신혼부부의 이주를 자극했다. 중간 가격은 약 31만 달러로, 동·서부 대도시에 비해 절반 이하 수준이다. 향후 5년간 캔자스시티가 중서부를 대표하는 신흥 부동산 중심지로 성장할 가능성이 높다고 전망한다.   그 외, 오하이오주의 톨레도, 미시간주의 랜싱, 뉴햄프셔주의 맨체스터-내슈아 등이 상위 20위권에 들었다. 공통적으로 가격은 합리적이고 지역 경제가 안정적이며, 평균 거래 기간이 짧다는 특징을 보였다. 시장의 매물은 전국 평균보다 1.5배 이상 많은 조회 수를 기록하며, 온라인 단계부터 경쟁이 치열했다. 반면, 부동산 시장을 주도해온 캘리포니아, 뉴욕, 워싱턴주와 같은 서부·대도시권은 이번 순위에서 밀려났다. 주택 가격이 과도하게 높고, 세금과 규제가 투자자에게 부담으로 작용하고 있기 때문이다. 캘리포니아 주요 도시의 경우 주택 공급 부족 문제에도 불구하고 평균 중간 가격이 백만 달러에 가까워 신규 진입자들이 발을 들이기 어렵다. 높은 진입 장벽은 거래량을 위축시키고, 결국 ‘핫 어스’ 순위에서는 뒤처지게 만든다.   흥미로운 점은 팬데믹 이후 자리 잡은 원격 근무 문화가 여전히 시장 흐름을 바꾸고 있다는 사실이다. 직장이 대도시에 있어야 할 필요가 줄어들며, 생활비가 저렴하고 주거 환경이 쾌적한 중소도시로 이동하고 있다. 개인의 선택을 넘어, 지역 경제의 재편과 부동산 시장의 구조적 변화를 이끌고 있다. 교외와 중소도시의 인기가 높아지면서, 대도시 중심이던 과거의 패턴이 점차 균형을 이루는 양상으로 바뀌고 있다. 과거 “대도시에 가까울수록 안정적”이라는 공식이 지배적이었지만, 이젠 “생활비 부담 대비 주거 만족도가 높은 도시”가 큰 매력을 얻고 실수요자에게는 주거 선택의 폭을 넓혀주고, 투자자에게는 포트폴리오를 다변화할 수 있는 기회를 제공한다.   2025년 8월의 미국 부동산 시장은 스프링필드를 비롯한 북동부와 중서부 도시들이 강세를 유지했고, 캔자스시티와 같은 신흥 강자가 두각을 드러냈다. 빠른 거래 속도, 합리적인 가격, 안정된 경제 기반이 결합되며 전국적으로 가장 주목받는 부동산 시장으로 부상하고 있다. 이러한 흐름은 일시적이 아니라 앞으로도 이어질 가능성이 크며, 시장 참여자들은 대도시뿐 아니라 중소도시에도 눈을 돌려야 한다는 교훈을 남기고 있다. 이들 도시야 말로 2025년 8월, 미국에서 가장 뜨거운 부동산 시장으로 꼽히고 있다.   ▶문의: (714) 349-0505 제니스박 / 콜드웰벵커 베스트 부동산부동산 가이드 인기 시장 부동산 시장 서부 대도시 부동산 정보업체

2025.09.03. 18:30

[부동산 가이드] 부동산 양도 소득세

부동산을 투자할 때 가장 중요한 것 중 하나는 세금 문제를 잘 관리하는 것이다. 왜냐하면, 부동산을 팔 때 생기는 차익은 세금이 붙기 때문에 어떻게 하면 세금을 줄이거나 미룰 수 있을지 아는 게 매우 중요하다.     오늘은 그런 목적에 맞게 쓸 수 있는 세 가지 대표적인 절세 전략을 소개한다. 바로 ▶1031 교환(1031 Exchange) ▶델라웨어 법인신탁(Delaware Statutory Trusts) ▶기회 구역 투자(Opportunity Zones)이다.     1031 교환(1031 Exchange)은 투자자들이 많이 알고 있다. 쉽게 말해서 ‘세금 안 내고 부동산 바꾸기’다.     예를 들어, 내가 소유하고 있는 아파트를 팔고 새 아파트를 사고 싶은데 그냥 팔면 차익에 세금이 붙는다. 그런데 1031 교환을 하면 팔아서 번 돈을 새 부동산에 다시 투자하는 기간 그 차익에 대한 세금을 미룰 수 있다.     중요한 것은 새로 사고자 하는 부동산도 유사한 종류여야 하고 일정 시간 내에 새 부동산을 정해야 한다는 규칙이 있다. 구체적으로는 부동산을 팔고 45일 이내에 새 부동산을 정하고, 180일 안에 거래를 끝내야 한다. 이렇게 하면 세금 내지 않고 재투자가 가능해서 부동산 포트폴리오를 계속 늘릴 수 있다.   델라웨어 법인신탁(Delaware Statutory Trusts)은 큰 부동산에 투자할 때 유용한 방법이다. 쉽게 말해 큰 부동산 자산을 여러 명이 나눠 사는 것인데 신탁이라는 법적 구조를 통해 소유권을 공유한다. 이 방식은 대형 부동산에 소액으로 투자하면서 동시에 세금도 일부 미루거나 줄일 수 있다.     또 직접 부동산을 관리하지 않아도 되기 때문에 시간과 노력을 절약할 수 있고 여러 투자자와 함께 하는 안정적인 투자를 할 수 있는 투자 방법이다. 게다가 이 서류 구조는 1031 교환도 사용할 수 있기 때문에 세금 절감 기회가 더 많아진다.   기회 구역 투자(Opportunity Zones)는 정부가 지정한 경제 활성화 구역에 돈을 넣는 전략이다. 여기서 중요한 점은 초기 투자해서 번 수익에 대해 세금을 미룰 수 있고 일정 기간 이상 보유하면 세금을 아예 없앨 수도 있다는 것이다.     예를 들어, 수익금을 기회 펀드에 넣고 최소 10년 이상 보유하면 향후 발생하는 추가 수익도 세금 없이 가져갈 수 있다. 그래서 장기 투자자에게 아주 유리한 방법이 된다. 이 구역은 계속 확대되고 있기 때문에 앞으로 더 많은 지역에서 기회가 생길 것이다.   이 세 가지 전략 중에서도 특히 기회 구역 투자는 투자자들이 잘 모르고 있는 경우가 많아 이번 기회에 꼭 잘 알아두고 활용하면 좋을 것 같다.     부자들이 세금을 이렇게 손쉽게 줄일 수 있다는 사실에 놀랄 수 있지만 규칙을 잘 이해하고 활용하면 세금 부담을 크게 경감할 수 있다.     부동산 투자로 돈을 불리면서 세금 걱정 없이 효율적으로 자산을 키우는 방법을 꼭 기억해두길 바란다.   ▶문의: (562)882-8949 준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 부동산 소득세 부동산 투자 부동산 양도 부동산 자산

2025.08.27. 17:41

[부동산 가이드] 부동산 계약서 확인사항 7가지

미국의 부동산 계약서는 셀러와 바이어 간의 분쟁을 최소화하기 위해 매우 세분화되어 있다. 특히 해외 바이어에게도 비교적 명확한 기준을 제시해 주기 때문에 안심하고 거래할 수 있는 구조이다.     하지만 계약서에는 일상적으로 사용하지 않는 법률 용어가 포함되어 있어 내용을 정확히 이해하지 못한 채 서명하는 경우도 생긴다. 계약서의 핵심 조항 몇 가지만 잘 챙겨도 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다.   첫째, 계약서에 기재된 날짜와 주요 내용을 반드시 확인하자. 바이어의 경우 오퍼 유효 기간, 인스펙션 마감일, 융자 및 감정 조건 기한(Loan Contingency, Appraisal Contingency), 클로징 날짜 등을 체크해야 한다. 셀러의 경우 에이전트에게 전달한 집 상태가 계약서에 정확히 반영되었는지, 바이어의 요청 사항이 정확히 포함되었는지를 살펴보자.     둘째, AS-IS 조건을 정확히 이해하자. 이는 셀러가 문제를 고쳐 주지 않고 이 상태로 판다는 뜻이지 집의 결함을 숨겨도 된다는 뜻은 아니다. 셀러는 알고 있는 모든 문제를 반드시 바이어에게 공개해야 하며, 바이어는 Seller‘s Disclosures를 참고해 인스펙션을 진행하고 서류들을 리뷰하게 된다.     셋째, 인스펙션 기한 내에 전문가를 고용해 부동산 상태를 점검하자. 아무리 AS-IS라도 거래를 고려할 만한 문제가 발견되면 셀러에게 수리를 요청하거나 계약 조건을 다시 협의할 수 있다.     넷째, 디파짓(보증금) 조건을 꼼꼼히 살펴보자. 오퍼가 수락되면 바이어는 디파짓을 에스크로 계좌에 입금한다. 에스크로는 바이어와 셀러 양쪽이 서로 서명으로 약속한 계약 내용에 따라 업무를 진행한다. 거래가 성사되지 않으면 디파짓이 환불되지만, 계약 조건에 따라 환불받지 못하는 경우도 있으므로 반드시 내용을 숙지해야 한다.     다섯째, 컨틴전시 조항을 꼼꼼히 검토하자. 융자 승인, 감정평가, 인스펙션 등이 일정 기한 내에 충족되어야 계약이 유지된다. 기한을 넘기면 계약을 취소하거나 디파짓을 돌려받는데 문제가 생길 수 있다.     여섯째, Disclosure 문서를 꼼꼼히 읽어보자. Disclosure는 셀러가 주는 것으로 집의 하자, 지붕, 누수, 곰팡이 등 문제가 있었거나 해결된것이 무엇인지 알려주는 서류이다. 종종 애매하게 작성되거나 중요한 내용이 빠지는 경우도 있으니, 의심되는 부분은 반드시 에이전트를 통해 확인해야 한다.     일곱째, 신뢰할 수 있는 부동산 에이전트를 만나자.     내 에이전트가 나만을 위한 대리인인지, 아니면 양측을 모두 대리하는 Dual Agent인지 반드시 확인해야 한다. Dual Agency일 경우 이해 충돌 가능성이 있기 때문에 사전에 충분한 설명을 듣고 동의 절차를 거치는 것이 중요하다.   미국 부동산 계약서는 단순한 양식이 아니라 법적 효력이 있는 중요한 문서다. 작은 실수가 경제적 손실로 이어질 수 있다. 일을 잘하는 부동산 에이전트는 계약서 내용을 쉽게 설명해 주고, 계약에 문제가 발생하지 않도록 미리 날짜별로 해야 할 일들을 정리해 준다. 서류 정리도 잘 되어있고, 마무리가 깔끔하다. 거래가 끝난 후에도 꾸준히 손님과 소통한다.   ▶문의: (213) 500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 확인사항 부동산 부동산 계약서 부동산 에이전트 부동산 상태

2025.08.20. 17:16

[부동산 가이드] 서명, 공증, 기록의 중요성

부동산 거래에서 ‘등기(deed recording)’는 단순한 문서 작업이 아닙니다.     등기는 곧 소유권을 대외적으로 공시하는 수단이며, 향후 분쟁이나 사기를 예방하는 핵심 장치입니다.   하지만 단순히 종이 한 장에 사인했다고 내 부동산이 완전히 보호되는 것은 아닙니다. 실무에서는 다음과 같은 요건을 충족해야만 법적으로 완전한 보호를 받을 수 있습니다.   첫째, 서명과 공증입니다. 캘리포니아를 포함한 대부분의 주에서는 양도인(Grantor)이 서명한 뒤, 반드시 공증(Notary)의 인증을 받아야 등기로 인정됩니다. 특히 공동명의(예: 공동 생존권, Joint Tenancy 등)로 여러 명이 소유권을 갖는 경우, 수증인(Grantee)도 반드시 공증인 앞에서 서명해야 합니다. 이 과정에서 서명 일자, 신분증 확인, 주소 정보 등이 명확히 기재되어야 향후 법적 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.   둘째, 등기소에 기록(recording)하는 절차입니다. 엄밀히 말하면, 공증만으로도 등기는 유효할 수 있습니다. 등기는 법적으로 ‘기록’이 필수는 아니지만, 실무에서는 등기소에 등기를 반드시 기록해야 추후 다른 등기에 의해 내 권리가 무력화되지 않습니다. 기록된 등기만이 공식 공시효를 가지며, 미기록 등기는 나중 등기보다 효력이 밀릴 수 있습니다. 따라서 거래가 끝나자마자 카운티 등기소에 신속히 접수하는 것이 매우 중요합니다. 공시효과는 등기소에 기록되었을 때부터 발생합니다.   셋째, 기본적인 필수 기재사항도 충족해야 합니다. 당사자의 실명, 부동산의 정확한 주소, 거래의 성격(소유권, 저당권, 사용권 등), 법적 설명(legal description), 필요 시 증인 서명까지 포함되어야 유효합니다. 빠뜨리는 항목이 있을 경우, 등기 자체가 기각되거나 나중에 무효화될 위험이 있습니다.   넷째, 기술 발전 속에서도 기본을 지키는 자세입니다. 최근에는 전자공증, 블록체인 기반 등기 등 디지털 방식이 점차 확산되고 있습니다. 하지만 기술이 아무리 발전해도 등기의 본질은 ‘정확한 신원 확인’과 ‘공식적인 기록’에 있습니다. 계약 체결 전에는 반드시 등기부 등본의 최신본을 확인하고, 명의자와 실제 거래 상대방이 일치하는지, 기존 권리관계에 문제가 없는지를 꼼꼼히 점검해야 합니다.   부동산은 고가의 자산이며, 거래 실수는 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 에스크로와 타이틀을 통해 확인절차를 거치지만 무조건 믿고 맡기는 것보다는 등기의 요건 하나하나를 체크하는 자세가 안전하고 후회 없는 거래의 출발점입니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 가이드 중요성 공증 미기록 등기 카운티 등기소 전자공증 블록체인

2025.08.13. 17:11

[부동산 가이드] BBB 법안 이후 부동산 시장

최근 연방 의회를 통과한 BBB 법안은 세제 개편을 넘어 부동산 시장 전반에 걸쳐 다양한 영향을 미친다. 전략적 대응시기에 어떤 변화들이 시장을 흔들고, 어떤 기회가 생기고 있는지 다섯 가지 핵심 관점으로 정리해본다.   첫째, SALT 공제 한도 확대는 고 세금 지역의 수요 회복을 이끌고 있다. 기존 주와 지방세(SALT) 공제 한도를 기존 연 $10,000에서 최대 $40,000까지 확대하는 조치를 포함, 고 세금 주, 캘리포니아, 뉴욕 등을 중심 주택 보유자의 세금 부담을 줄여준다.     재산세 부담이 큰 지방에서 주택 구매 메리트가 부각, 고가 주택 수요가 돌아 올 가능성과 기존 고소득 층뿐 아니라 중산층까지 세금 혜택을 받을 수 있다는 점에서 시장 심리에 긍정적인 영향을 줄 수 있다.   둘째, 모기지 보험 공제 복원은 첫 주택 구매자에게 도움이 된다. 모기지 보험료의 세금 공제 혜택을 복원, 다운 페이먼트가 적은 바이어, 첫 주택 구매자들에게 유리, 연간 평균 약 $2,300 수준의 공제를 받을 수 있어 초기 비용 부담을 경감시키는 요소가 된다.   셋째, LIHTC 확대와 뉴 마켓 크레딧 연장 등은 공급 확대로 이어진다. 저소득층을 위한 임대주택 공급 확대를 목표로 하는 LIHTC 프로그램에 대한 자격 확대와 추가 발급이 포함, 2026년부터 2035년까지 약 52만여 가구의 저가 임대주택이 추가 공급될 것으로 전망, OZ및 NMTC프로그램이 영구적으로 연장, 지정된 지역에 대한 자본 흐름이 증가, 향후 AH사업과 커뮤니티 개발 프로젝트에 대한 투자 매력이 높아질 전망이다.   넷째, REIT 투자 구조 변화와 이자 공제 기준 완화는 상업용 시장 확대에 긍정적, 부동산투자신탁의 과세용 자회사자산 보유 한도를 기존 20%에서 25%로 확대, 사업자가 비용 처리할 수 있는 장비와 설비 등 자산의 즉시 비용 처리를 유지, 확대했다. 기업 이자의 EBITDA 기준 상환 한도를 회복, 이자 공제 범위를 완화, 상업용 부동산 투자자와 개발자에게 유리한 환경을 조성, 개발 프로젝트 자금 조달 여건을 개선한다.   다섯째, 주택 구매 환경 회복 가능성은 여전, 금리 부담은 변수이다. 세금 혜택을 향상, 공급 확대를 유도하더라도, 금리가 높은 수준이라는 점은 바이어 입장에선 부담이다. 일부 전문가들은 부동산 시장 회복의 촉매제가 될 수 있다고 보지만, 연방 적자 확대 우려로 인해 향후 금리가 인상될 가능성과 세금 혜택을 누리려는 바이어라면 언제 구매할 것인가에 대한 전략적 판단이 중요하다.   여섯째, 지역마다 차별화된 전략이 필요, BBB법안상의 혜택은 전국적이나, 영향을 받는 시장은 지역별로 다르다. 캘리포니아는 저소득 임대 수요도 높고, SALT 혜택과 병합 시 중상위층 주택 시장의 유동성이 회복될 가능성이 크다. 중서부나 일부 농촌 지역은 OZ 기준 변경에 따라 투자 유인이 상대적으로 커질 수 있다.   결론, BBB 법안은 세제 혜택 확대(SALT, 모기지 보험 공제)는 고 세금 지역 주택 수요에 긍정적이다. 임대주택 공급 확대는 중·저가 주택 시장 활성화에 기여할 가능성, 투자 및 개발 환경 개선(REIT 자회사 확대, 즉시 비용 처리, 이자 공제 기준 완화)은 상업용 및 개발자 측면에 유리, 금리 추이와 지역별 시장 대응 전략이 여전히 중요하며, 세제 혜택을 누리기 위한 타이밍과 계획이 핵심이다. 단순한 규제 변화가 아니라, 부동산 시장 참여자 각각의 전략적 선택 기준을 바꾸는 계기로 작용할 것이다. 셀러라면 매도 시기 판단에, 바이어라면 세금 절감과 이사 계획에, 투자자라면 자산 배분 전략에 이 법안의 세부 항목들을 이해하고 활용하는 것이 필요하다.   ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 부동산 법안 주택 구매자들 부동산 시장 공급 확대

2025.08.06. 19:00

[부동산 가이드] 라하브라 하이츠의 매력

라하브라 하이츠는 산과 자연이 어우러진 조용하고 매력적인 도시이다. 이곳은 언덕 위에 위치한 커스텀 하우스와 넓은 대지, 울창한 오크 숲, 트레일이 있으며, 자연 속에 살고 있는 듯한 느낌을 준다. 좁고 꾸불꾸불한 경사진 길은 운전 시 신경을 더 쓰게 하지만, 그만큼 운치 있는 최고의 뷰를 선사해 이 지역에 빠지게 만든다. 경사면에 아슬아슬하게 자리한 집들은 독특함과 매력을 더한다.   1978년에 시로 공식 승격된 이 지역은 자연과 전통적인 전원 풍경을 보존하기 위해 오랜 시간 노력해 왔다. 엄격한 조닝 규제는 무분별한 개발을 막고, 건축 높이 제한, 벽 두께, 건물 위치와 거리 등 다양한 규제를 통해 산과 초지에 맞는 자연 친화적 구조를 유도한다. 많은 집들이 넓은 부지에 자리 잡고 있어 조용한 환경 속에 자연과 조화를 이루고 있다.   이곳은 1839년 멕시코 영지로 시작되어, 20세기 초에는 많은 아보카도와 감귤 농장이 활성화되었다. 이를 통해 지역 경제가 성장했으며, 그 중심에는 에드윈 G. 하트가 있었다. 그는 계곡에 물을 공급하는 기반을 마련하고, 넓은 땅에 주택을 짓도록 장려하며 자연과 지역사회를 보호하는 데 크게 기여했다.   현재 라하브라 하이츠의 주민들은 자연친화적인 농사, 승마, 야외 스포츠를 즐기며, 아보카도를 기념하는 아보카도 페스티벌, 뮤직 인 더 파크, 할로윈 축제, 산타와 함께하는 아침 식사, 부활절 달걀 찾기 등 다채로운 지역 행사와 축제를 통해 커뮤니티의 활력을 키운다. 또한 가족 단위 방문객들을 위한 더 파크는 어린이 놀이터, 가제보, 피크닉 테이블 등을 갖추고 있어 자연 속에서 휴식을 즐기기 좋은 장소이다.   라하브라 하이츠의 주택 크기와 가격은 다양한 요인에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만, 대체로 이 지역의 주택은 상당히 넓고 고급스럽다.   일반적으로 많은 집들이 1에이커 이상의 넓은 부지에 자리 잡고 있으며, 이러한 넓은 대지는 프라이버시를 제공한다. 주택의 크기는 대략 3000에서 5000평방피트 정도의 크기가 일반적이지만, 그보다 더 크거나 작은 경우도 있다. 다양한 스타일과 설계의 커스텀 하우스들이 많이 있어, 각 주택이 고유의 개성과 특성을 가진다. 주택 가격은 주로 100만~400만 달러 정도의 가격대로 형성되어 있다.   라하브라 하이츠는 많은 한인들에게도 인기 있는 지역이다. 풀러턴 한인타운과 가까워 차로 10~20분 거리로 이동할 수 있어, 생활의 편리함은 물론 다양한 한국 먹거리와 문화도 즐길 수 있다. 한인타운이 가까워 자연스럽게 한국인들의 정체성을 유지할 수 있는 장소이기 때문에, 많은 이들의 선택 기준이 되고 있다. 또한, 라하브라 하이츠는 여유롭고 품격 있는 삶을 추구하는 분들이 찾는 주거지로서 인기를 끌고 있다.   ▶문의: (562) 882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 가이드 하이츠 커스텀 커스텀 하우스들 주택 크기 아보카도 페스티벌

2025.07.30. 17:35

[부동산 가이드] 전략적 준비

불행처럼 보이는 일이 오히려 축복일 수 있다. 부동산 시장도 그렇다. 요즘처럼 금리는 높고, 건축비는 치솟고, 매수 심리는 얼어붙은 시기를 겪다 보면, ‘이제는 끝났다’는 생각이 들기도 한다. 하지만 바로 지금이야 말로 진짜 기회가 다가오고 있는 순간일 수 있다.   2025년 4월, 트럼프 대통령이 해방일이라고 말하며 도입한 관세는 국내 경제 전반에 충격을 주었다. 특히 건축 자재 관련 항목에 최대 50%에 달하는 고율 관세가 부과되면서, 주택 건설 비용은 평균 9000달러 이상 증가했다. 일부 고급 주택의 경우, 한 채당 1만 5000달러 이상 추가 비용이 발생하기도 한다. 이러한 영향으로 인해 LA 지역의 신규 주택 착공 수는 전년 대비 15% 이상 감소했다. 여기에 30년 고정금리가 6.75% 수준으로 유지되면서, 바이어들의 구매 심리는 더 위축되고 있다. 실제로 국책기관인 패니메이의 설문조사에 따르면, 응답자의 70% 이상이 “지금은 집 사기 좋은 시기가 아니다”라고 답했다.     하지만 조용히 반전을 예고하는 조짐들이 보이고 있다. 이번 관세의 일부는 현재 2025년 8월 1일까지 유예 상태에 있으며, 법적 판단이나 무역 협상의 진전에 따라 관세 전면 철회 가능성도 점쳐지고 있다. 관세가 해제되면 건축 자재비가 안정되고, 그에 따라 건설비와 분양가도 내려갈 수 있다. 동시에 인플레이션 압력이 줄어들면 연준은 금리 인하를 고려하게 되고, 이는 부동산 시장의 급격한 회복을 촉발할 수 있는 조건이 된다.   전문가들은 이르면 2025년 말 또는 2026년 초부터 시장이 다시 움직이기 시작할 수 있다고 분석하고 있다. 지금은 어둡고 조용하지만, 바로 그 조용함 속에 큰 기회가 숨어 있다.   그렇다면, 소비자들은 지금 무엇을 해야 할까. 예비 바이어라면 우선 대출 사전 승인(pre-approval)을 받아두는 것이 중요하다. 그래야 시장이 반등할 때 빠르게 진입할 수 있다. 현재 일부 건설사들은 인센티브를 제공하며 분양가를 조정하고 있어, 지금이 오히려 좋은 조건에 매수할 수 있는 시기일 수 있다.   기존 주택 보유자는 향후 매각을 고려해 리모델링이나 업그레이드를 고민해볼 만하다. 또한 홈에퀴티 라인이나 리파이낸싱의 가능성도 전문가 상담을 통해 확인해둘 필요가 있다.   부동산 투자자 및 개발자에게는 지금이야말로 전략적 준비가 필요한 때이다. 설계, 허가, 자금 조달, 시공 팀 구성 등 모든 준비를 조용히 완료해두어야 한다. 관세가 해제되고 시장이 다시 활성화되면, 가장 먼저 준비된 자만이 가장 큰 기회를 잡게 될 것이다.   부동산 시장은 소란스러울 때가 아니라, 조용할 때 움직이는 사람이 이긴다. 대중이 두려워하고 주저할 때, 미리 계획하고 준비해둔 이들은 다음 상승 장을 선점할 수 있다. 그리고 그 시점은 멀지 않았다. 2025년 하반기 또는 2026년 초, 그때가 바로 기회의 문이 열리는 순간이 될 가능성이 크다. 이제는 기다릴 때가 아니다. 지금이 준비할 때다.   ▶문의:(213)554-9112 카일 이 / 드림 부동산부동산 가이드 전략 리모델링 부동산 시장 건축 자재비 관세 전면

2025.07.23. 17:29

[부동산 가이드] SBA 융자

요즘 전체적인 부동산 거래가 많이 침체되어 있지만 그 중에서 활발한 분야는 비즈니스 거래라고 할 수 있습니다. 새롭게 창업을 생각하시거나 기존에 운영중인 비즈니스를 매각하고 새로운 비즈니스를 찾으시는 분들을 위해 많은 한인 사업자 여러분들도 이용하고 있는 스몰 비즈니스 대출 즉 SBA 융자에 대해서 알아보겠습니다.   비즈니스 융자의 대표격이라 할 수 있는 연방중소기업청의 SBA 융자는 자격 조건이 까다롭지만 일반 비즈니스 융자보다 적은 다운 페이먼트와 긴 상환 기간으로 많은 한인 사업주 분들이 많이 애용하는 융자 프로그램입니다.   먼저 스몰 비즈니스의 정의는 서비스 업체의 종업원은 500명을 넘지 말아야 되며 제조업체의 경우 1500명을 넘지 말아야 됩니다. 연 매출은 연방 중소기업청이 구분하는 사업체 별로 세분화 되어있는데 중소기업청 웹사이트(sba.gov)에 방문하시면 좀더 자세한 내용을 확인 하실 수 있습니다. 간략하게 설명 드리면 대략 2000만 달러 이하 규모의 제조업 및 서비스업 사업장을 스몰 비즈니스로 정의하고 있습니다. 2년간 연평균 순소득이 500만 달러 이하여야 되는 조항도 스몰 비즈니스 정의에 적용되는 것입니다.     SBA 융자 프로그램의 종류에는 여러 가지가 있지만 대표적으로 7a 와 504 프로그램으로 나누어 볼 수 있습니다.   7a 프로그램은 스몰 비즈니스에 많이 적용되는 프로그램이며 504는 부동산 또는 장비에 관한 융자 프로그램입니다.     그 중 7a 프로그램은 가장 광범위하고 널리 애용되고 있습니다. 많은 수의 소매업주들이 7a 프로그램으로 개인 비즈니스의 꿈을 이루고 있으며 한인은행의 대표적인 융자 프로그램으로 자리 매김하고 있습니다. 일반적인 비즈니스 융자 보다 낮은 10%의 다운페이로 융자가 가능하며 융자 액수는 최대 500만 달러까지 가능합니다.   504 프로그램은 사업주가 직접 운영하는 비즈니스에 필요한 부동산 또는 장비를 구입할 때 사용하는 융자 프로그램으로 상업용 창고 및 오피스 건물에 많이 적용되는 프로그램입니다.   504 프로그램은 일반은행과 CDC (Certified Development Company)라는 정부승인 융자 기관이 각각 총 융자 액수의 50%와 40%를 나누어 융자를 하는 형태이며 사업주는 10%의 다운페이와 최대 25년의 상환기간을 누릴 수 있습니다. 이 프로그램을 이용해서 건물을 매입하였을 경우 사업주는 건물의 51%를 본인의 사업장을 위해 사용하여야 되는 조건을 이행하여야 합니다.     기본적인 SBA 융자의 자격 조건은 시민권자 또는 영주권자이며 최소 2년 이상의 해당 비즈니스 경험을 요구하지만 연관된 사업 분야의 직장 경험 또는 경험 있는 비즈니스 파트너의 경력 등 유능한 은행 대출 관계자의 조언을 통해 대체 가능한 시나리오를 준비할 수 있습니다.     SBA 융자의 단점으로는 조금 까다로운 대출 심사와 일반 융자 프로그램에 비해 상대적으로 비싼 융자 수수료라 할 수 있습니다. 정부의 대출 보증을 받아야 되는 융자 프로그램이기 때문에 관련 서류가 정부기관에 제출되며 이를 준비하는 시간이 많이 소요될 수 있습니다.   ▶문의: (213)605-5359 조진욱 / 드림 부동산부동산 가이드 융자 소상공인 융자 프로그램 비즈니스 융자 정부승인 융자

2025.07.16. 18:07

[부동산 가이드] 부동산 권리와 제약

부동산 거래는 단순히 땅과 건물을 사고파는 것이 아닙니다. 권리와 제약이 얽힌 복잡한 구조를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 흔히 ‘내 땅이니까 내 마음대로’라 생각하지만, 실제로는 이건 막연한 환상입니다.     다양한 ‘제한물권’이 작용해 부동산 소유자의 권리 범위를 결정짓습니다. 이번 칼럼에서는 제한물권에 대해 간단한 설명을 하겠습니다.     대표적인 제한물권 유형은 네 가지가 있는데, 이 중에 첫째는 유치권(저당권 등) 입니다. 유치권은 채무자가 대출금을 갚지 못하면 채권자가 경매를 통해 권리를 행사할 수 있습니다.     둘째는 지상권(easement) 입니다. 지상권은 타인의 토지를 특정 목적(통행, 상수도관 매설 등)으로 사용할 권리로, 이웃의 경계나 공익적 필요로 인해 주어지는 경우가 많습니다.     셋째는 등기 제한(deed restriction) 입니다. 토지·건물 등기 시에 특정 제한이 함께 기재된 것으로, 예를 들면 ‘공장설립 금지’, ‘상가용도 불가’ 등 미리 명기된 사용 목적 제한이 여기에 해당합니다.     넷째는 타이틀 문제(cloud on title)로, 부동산의 소유권에 분쟁이 존재하거나 법적으로 완전히 정리되지 않은 상태를 의미합니다.     매입 전 반드시 소유권이 완전히 해결된 ‘클린 타이틀’인지 확인하는 절차가 필요합니다.   이뿐 아니라 ‘제한물권’은 아니지만, 부동산 소유자에게 상당히 민감한 영향을 미치는 고려해야 할 권리도 있습니다. 라이센스(사용허가)는 통상 소유자가 특정 용도로 일시적 사용을 허락해주는 권리로, 언제든 철회가 가능합니다.     예를 들어, 내 땅에 잠시 주차를 허락하는 것을 생각해볼 수 있습니다. 침범은 옆집의 담장이나 나무가 내 땅을 넘어와 있는 물리적 상태로, 자칫 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.     특히 지상권과 라이센스를 구분하는 것이 중요합니다. 라이센스는 일시적·제한된 허가지만, 지상권은 등기된 권리로서 매매나 상속 시에도 계속 유효합니다.     지상권은 다시 ‘적극적 지상권’과 ‘소극적 지상권’으로 구분됩니다. 전자가 타인 토지를 특정 용도(통행·설치 등)로 이용하는 권리라면, 후자는 타인의 부동산에 일정 행위(일정 높이 이상의 건물 신축 등)를 하지 않도록 제약하는 권리입니다.   지상권은 보통 등기에 명시(지상권 설정 등기), 당사자 간의 계약, 법률상 필요에 따라 암묵적으로 성립하는 세 경로로 생성됩니다. 부동산 거래 전에는 반드시 등기부, 건축물대장, 현장 확인을 꼼꼼히 해야 하며, 소유권 이전 등 거래의 주요 분기점에서 제한물권과 지상권의 존재 및 효력을 명확하게 짚는 것이 안전한 부동산 거래의 출발점입니다.   부동산 거래는 권리 분석에서 시작해 권리 분석으로 완결됩니다. 제도와 권리구조를 제대로 이해하는 것이 내 자산을 지키는 첫걸음입니다. ‘권리분석’이야말로 가장 강력한 안전장치라는 점을 잊지 마시기 바랍니다.   ▶문의:(213)537-9691 렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 부동산 권리 부동산 거래 부동산 소유자 권리 범위

2025.07.09. 17:31

[부동산 가이드] 토지이용규제

토지는 ‘소유권’의 대상이지만, 그렇다고 무조건 내 뜻대로 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 우리는 부동산을 사고팔거나 개발하려 할 때 다양한 법적·제도적 제약과 마주하게 됩니다. 이러한 공적·사적 토지이용 규제는 실무 현장에 큰 영향을 주며, 실질적인 이해와 꼼꼼한 점검이 필수입니다.   우선, 공적 토지이용 규제가 있습니다. 정부나 지방자치단체가 도시계획과 공공복리 증진을 위해 시행하는 제도입니다. 대표적인 것이 용도지역·지구·구역 지정입니다. 토지는 주거, 상업, 공업 등으로 구분되고, 구역별로 개발 가능 행위가 결정됩니다.     예를 들면 같은 도심이라도 상업용 개발이 가능한 지역이 있는가 하면, 저층 주거용 개발로 제한된 구역도 있습니다. 여기에 건축법과 관련 규정은 건물의 용도, 규모, 구조를 결정하고, 도로·공원·학교 같은 도시기반시설도 개발 과정에서 크고 작은 제약이 됩니다.   사적 토지이용 규제는 부담·조건, 공동주택 관리규약, 건축협정 등으로 나타납니다. 예를 들면, 1층은 절대 상가로 사용할 수 없도록 하거나, 일정 부분은 공용주차장으로 확보해야 하는 경우가 있습니다. 아파트나 대규모 공동주택에서는 입주민들이 쾌적한 주거환경을 위해 자율적으로 규약을 정하기도 합니다. 이러한 사적 제한은 등기에 명시된 경우 소유권 변경 후에도 계속 효력이 유지되고, 등기되지 않은 경우에도 공동주택 관리규약처럼 입주민 사이에서 효력이 인정됩니다. 다만, 모든 사적 제약은 반드시 현행법과 공익질서가 우선시됩니다. 예를 들면 인종·종교를 이유로 거래를 제한하는 조건은 위법일 뿐 아니라 무효로 처리됩니다.   정부나 지자체가 소유·관리하는 도로·공원·학교 같은 공공용지는 도시 발전과 공공 안전의 핵심 자산입니다. 이러한 목적에 지정된 부지는 개발 과정에서 수용될 수 있으며, 공공성을 실현하기 위해 일반적인 개발 권리보다 강하게 보호됩니다.   공적 규제와 사적 제한이 충돌하는 상황도 실무에서 자주 발생합니다. 원칙은 ‘더 엄격한 기준’이 우선입니다. 예를 들면, 도시 계획상 5층 개발이 가능하지만, 관리규약이 3층까지만 허용한다면 3층 기준이 적용됩니다. 단, 이러한 제한이 법령과 공익질서에 위배된다면 무효로 처리됩니다.   결론적으로, 부동산 개발과 거래를 진행할 때는 등기부 등본뿐 아니라 도시계획, 건축법령, 공동주택 관리규약 등 다양한 문서와 제도, 관행까지 종합적으로 살펴보셔야 합니다. 표면적인 조건만 믿지 말고, 이해관계자의 동의, 기부채납, 분묘기지권 등 실질적인 쟁점까지 점검하는 것이 중요합니다. 이렇게 해야 예기치 않은 법적 분쟁을 피하고 안전하고 성공적인 거래를 이끌 수 있습니다.   ▶문의:(213)537-9691 렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 토지이용규제 개발범위 공동주택 관리규약 사적 토지이용 공적 토지이용

2025.07.02. 17:55

[부동산 가이드] 보증금반환

가주법에 따르면, 세입자가 이사 나간 날로부터 21일 이내에 보증금을 반환해야 한다. 이때, 전액을 돌려주지 않아도 되는 경우가 있으며, 그 금액과 이유는 반드시 문서로 설명해야 한다. 지연 시, 법적 책임을 질 수 있고, 고의성이 있다고 판단되면 최대 2배의 벌금까지 부과될 수 있다. 보증금에서 차감할 수 있는 항목은 미납된 임대료, 임대 계약 이상으로 심하게 손상된 부분의 수리 비용, 일반적인 사용 후 청소가 아닌, 지나치게 지저분한 상태일 경우 청소비용, 임대 계약에서 명시된 기타 항목 등이다.   다만 색바랜 페인트나 약간의 카펫 손상과 같은 일반적인 마모(normal wear and tear)는 차감 대상이 아니다.  차감 금액이 125달러 이상일 경우, 실제 청구된 영수증 사본이나 수리 견적서 등을 반드시 포함해야 한다. 직접 수리했을 경우에도 자재비, 작업시간, 작업 일자 등을 기록한 문서를 제공해야 한다.  2025년부터 캘리포니아에서 시행된 새로운 임대법 중 하나는 보증금 분쟁을 줄이기 위한 사전 상태 기록 의무 강화이다. 이 법은 특히 세입자가 입주하기 전, 집주인이 임대 유닛의 상태를 사진 등으로 명확히 기록해 두는 것을 강력히 권장하거나, 일부 시나 카운티에서는 사실상 의무화한 규정도 포함되어 있다.     2025년부터, 일부 지역에서는 세입자가 입주하기 전 임대 유닛의 상태를 사진이나 영상으로 문서화해야 하며, 이 기록은 나중에 보증금 정산 시 기초 상태(baseline condition)를 입증하는 중요한 증거로 사용된다.  사진은 벽, 바닥, 주방, 욕실, 가전제품, 창문, 문 등의 상태를 전체적으로 담아야 한다.  입주 전 임대 상태 확인서(move-in checklist)를 작성하여, 양측이 서명하고 복사본을 보관하면 훨씬 안전하다. 이 서류와 함께 사진 기록을 남기면, 보증금 공제에 대한 분쟁이 줄어든다. 입주 당시 상태를 정확히 기록하면, 나중에 퇴거 시 발생할 수 있는 보증금 관련 분쟁을 예방할 수 있다.     법원이 증거를 요구할 경우, 사진과 체크리스트가 집주인에게 매우 유리한 증거로 작용할 수 있다. 반려동물로 인한 손해도 보증금에서 공제할 수 있다. 단 다음과 같은 조건이 충족되어야 한다. 정상적인 마모 수준을 넘어선 긁힌 마루, 찢어진 카펫, 오줌 냄새가 밴 바닥, 벽 손상 등은 보증금에서 차감할 수 있다. 하지만 단순한 냄새, 털 등은 정상적인 마모로 간주할 수 있으므로, 실제 손해를 사진이나 영수증으로 증빙해야 한다.     보증금보다 수리비나 청구 금액이 더 많다면 보증금에서 우선 차감한 후, 정산서(Security Deposit Itemization letter)를 보내야 한다. 총 손해액에서 보증금을 뺀 후의 추가 청구 금액을 명확히 정리해야 한다. 수리비, 청소비, 교체 비용 등의 영수증 또는 견적서도 반드시 첨부해야 한다.  지급 요청 서한 형태로 보내되, 정중하고 법적 근거를 포함해 작성해야 한다.  추가 금액을 지급하지 않으면 소액 재판소에 소송 제기할 수 있다. 사진, 계약서, 입퇴거 체크리스트, 영수증, 문자나 이메일 내역 등을 증거로 준비를 철저히 해 두는 것이 좋다.  보증금 처리는 세입자와의 신뢰를 지키는 마지막 단계이다. 법적 절차를 정확히 지키는 것이 가장 좋은 분쟁 예방책이다.   ▶문의: (818)963-2118     이미화 / 에피크 리얼티부동산 가이드 보증금반환 확인서 보증금 분쟁 보증금 정산 보증금 공제

2025.06.25. 19:00

[부동산 가이드] 1031 교환

부동산 투자는 미래를 대비하는 가장 중요한 재테크 수단 중 하나다. 단순히 자산을 보유하는 것을 넘어서, 그 부동산을 통해 자산을 계속해서 키워 나가는 것이 핵심 목표가 되어야 한다. 현재 가지고 있는 부동산을 더 크고 가치 있는 자산으로 증식시키기 위해서는 올바른 전략과 도구가 필요하다. 그중 가장 강력하고 실효성 있는 수단이 바로 ‘1031 교환’이다.   1031 교환은 세법에 따라 부동산을 처분할 때 발생하는 양도소득세를 연기하는 절차를 의미한다. 즉, 부동산을 팔면서 생긴 이익에 대해 바로 세금을 내지 않고, 일정 조건을 충족하면 일정 기간 세금 납부를 유예할 수 있다. 이 제도를 활용하면, 기존 부동산을 팔아 얻은 금액 전부 또는 대부분을 새로운 부동산에 재투자하면서 세금을 미룰 수 있다. 이는 부동산 가격 상승에 따른 시세차익에 대한 세금 부담을 잠시 미루는 것뿐만 아니라, 자산을 재배치하고 확장하는 데 훨씬 유리하게 작용한다.   이 제도는 특별히 부동산의 종류와 위치에 제한이 없다. 투자를 목적으로 하는 토지, 임대 부동산, 상업용 건물, 공장 등 거의 모든 부동산이 대상이 될 수 있다. 예를 들어, LA의 임대 아파트를 팔아서 텍사스의 공장으로 전환하는 것도, 작은 상가를 팔아 여러 채의 임대 주택을 사는 것도 가능하다. 즉, 투자자들은 지역이나 부동산 유형에 구애받지 않고 큰 유연성을 갖고 재투자할 수 있다. 가장 중요한 조건은 새로 사는 부동산의 가치가 기존 부동산의 가치보다 같거나 높아야 하며, 가능하면 전액 또는 대부분을 재투자하는 것이 세금 유예의 핵심이다.   반면, 만약 이전 부동산을 팔아서 얻은 금액 중 일부를 인출하거나 개인 용도로 사용할 경우, 그 차익에 대해서는 세금을 내야 한다. 따라서, 1031 교환을 활용하려면 팔아서 번 전체 금액을 반드시 새 부동산에 재투자하는 계획이 필요하다. 이와 함께, 부동산을 팔고 난 후 45일 이내에 새 부동산을 정해야 하며, 135일 이내에 거래를 최종 마감해야 한다. 총 180일 이내에 거래를 완성하는 것이 법적 규칙으로 정해져 있다.   이 과정에서 반드시 신뢰할 수 있는 전문가 또는 회사와 중개인(Qualified Intermediary·QI) 계약을 맺어야 한다. QI는 고객의 자금을 안전하게 보관하고, 정해진 기간 내에 새 부동산 구매를 위한 자금을 이체하는 역할을 담당한다. 국세청(IRS) 규정을 엄격히 준수하며, 거래가 올바르게 이뤄지도록 보장하는 중요한 역할을 한다. 이들은 전문적인 지식과 경험을 바탕으로, 투자자가 세금 혜택을 최대한 누리면서 무리 없이 거래를 진행할 수 있도록 돕는다.   즉, 1031 교환은 부동산을 팔고 다시 살 때, 지역과 부동산 종류, 규모와 상관없이 투자자의 선택권과 유연성을 크게 높여주는 제도다. 부동산 투자에서 세금 걱정을 덜면서 재산을 꾸준히 늘리고 싶다면, 반드시 이 제도를 깊이 이해하고 적극적으로 활용하는 것이 현명한 전략이다. 지금이 바로, 효율적이고 효과적인 재산 증식을 위한 최고의 기회다. 따라서 앞으로 부동산 투자 계획이 있다면, 1031 교환을 반드시 고려하며, 전문가와 상담하는 것을 추천한다. 이것이 부동산으로 재테크를 성공으로 이끄는 지름길임을 잊지 말자.     ▶문의:(562)882-8949 준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 교환 부동산 부동산 투자 부동산 유형 부동산 구매

2025.06.18. 17:14

[부동산 가이드] 법인과 신탁

개인이 아닌 법인 혹은 신탁으로 부동산을 소유하는 형태에 관해서 설명을 해 드리겠습니다. 부동산은 꼭 개인만이 소유하는 것은 아닙니다. 다양한 형태의 사업체나 신탁도 부동산을 소유할 수 있으며, 그 구조에 따라 책임 범위와 조세 방식도 달라집니다. 이를 간단히 살펴보겠습니다.   먼저 사업체 혹은 법인을 통한 소유입니다. 가장 단순한 구조는 개인 사업자입니다. 말 그대로 한 사람이 소유하는 사업체의 형태로 사업과 관련된 수익은 물론 손실과 법적 책임도 전적으로 본인이 책임지게 됩니다. 부동산 역시 개인 명의로 소유하는 것과 같습니다.   그보다 한 단계 복잡한 구조는 공동사업체, 즉 파트너십입니다. 둘 이상의 사람이 함께 이익을 창출하기 위해 만든 구조로, 구성원들이 공동으로 부동산을 소유할 수 있는데, 이 경우 공동명의로 등기됩니다. 일반 파트너십은 모든 구성원이 무한 책임을 지지만, 유한 파트너십의 경우 일부는 운영 책임을 지고 나머지 투자자는 책임이 제한됩니다. 투자 리스크를 분산하는 데 유리합니다.   법인(주식회사)은 독립된 하나의 인격체로 간주하여, 법인 명의로 부동산을 소유합니다. 주주들은 법인의 빚에 대해 개인적 책임을 지지 않습니다. 일반 법인(C-Corp)은 법인 자체가 소득세를 내고, 주주들은 배당금에 대해 다시 세금을 내야 하는 이중과세 구조입니다. 반면 S코퍼레이션(S-Corp)은 소득이 주주에게 직접 귀속되는 구조로 이중과세를 피할 수 있으나, 일정 요건을 충족하는 소규모 법인에만 적용됩니다.     최근 많이 활용되는 구조는 LLC, 즉 유한책임회사입니다. 법인처럼 보호받을 수 있으면서도 소득이나 손실에 대한 세금은 구성원 개인의 세금 신고로 이어지는 패스스루 방식으로 처리됩니다. 보고 절차도 비교적 간단하고, 구성원 수에도 제한이 없어 투자자나 실수요자 모두에게 인기가 높습니다. 이와 유사한 LLP(유한책임 파트너십)는 모든 구성원이 제한된 책임을 지는 구조로, 위험 분산에 효과적입니다.   신탁도 중요한 부동산 소유 수단입니다. 신탁은 자산을 제삼자가 관리하도록 설계한 법적 장치로, 상속, 자산 보호, 세금 전략 등 다양한 목적에 활용됩니다. 대표적으로 생전 신탁(Living Trust)은 사망 시 유언 검인 과정을 거치지 않고 자산을 이전할 수 있어 상속 계획에 많이 사용됩니다. 유언신탁(Testamentary Trust)은 유언장에 따라 사후 설립되며, 철회불가신탁(Irrevocable Trust)은 한 번 설정하면 변경이 어려운 대신 일정한 세금 혜택이 있습니다.   이처럼 부동산은 개인 외에도 다양한 법적 구조를 통해 소유할 수 있고, 각 구조는 고유한 법적 효력과 조세 방식, 책임 범위를 갖고 있습니다. 단순히 명의만 고려하기보다는 목적에 따라 구조를 신중히 선택하시는 것이 필요합니다.    ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 법인 신탁 신탁도 부동산 법인 명의 부동산 소유

2025.06.11. 17:43

[부동산 가이드] 부동산 소유 형태

국내에서 부동산을 취득하실 때 많은 소비자가 입지나 수익률, 매입가에 집중합니다. 하지만 그에 못지않게 중요한 것이 바로 어떻게 소유할 것인가, 즉 ‘소유 형태(title vesting)’입니다.     이 구조에 따라 향후 매각, 상속, 세금, 법적 책임까지 달라질 수 있기 때문에 투자든 실거주든 반드시 검토가 필요합니다.   가장 단순한 형태는 단독 소유입니다. 한 사람 또는 하나의 법인이 부동산을 온전히 소유하며, 모든 권리와 책임이 명확하게 귀속됩니다. 결정과 처분이 간편하여 개인이나 법인 명의 투자에 자주 사용됩니다.   다음은 공동 소유로 두 사람 이상이 함께 부동산을 소유하는 구조입니다. 이 중 공유재산권(Tenancy in Common)은 각자의 지분을 자유롭게 설정할 수 있으며, 사망 시 그 지분이 공동소유자가 아닌 상속인에게 이전됩니다. 가족, 친구, 투자 파트너 간 공동 매입 시 자주 활용됩니다.     반면 합유적 소유권(Joint Tenancy)은 모든 소유자가 동일한 지분을 갖고 동시에 취득해야 하며, 생존자 권리(Right of Survivorship)가 적용됩니다.     즉, 한 사람이 사망하면 그 지분은 상속 절차 없이 자동으로 나머지 소유자에게 이전됩니다. 상속 계획이 따로 있는 경우에는 신중한 선택이 필요합니다.   조금 더 복잡하지만, 전략적인 방식으로는 신탁 소유가 있습니다. 부동산을 신탁이라는 법적 장치에 등록하고, 정해진 조건을 충족하면 수익자에게 소유권이 이전되는 구조입니다.     예를 들어 부모가 자녀에게 상속하되 일정한 나이 또는 조건이 충족된 이후에 넘기도록 설계할 수 있습니다. 자산 보호와 세금 효율, 상속 계획까지 함께 고려할 수 있는 유용한 방식입니다.   부부가 함께 부동산을 소유하는 경우에는 거주하는 주의 법률이 적용됩니다.  예를 들어 가주처럼 커뮤니티 재산제가 있는 주에서는 결혼 중 취득한 재산이 부부 공동 소유로 간주하여, 매각 시 두 분의 동의가 모두 필요합니다. 일부 주에서는 부부만이 선택할 수 있는 불가분적 소유(Tenancy by the Entirety) 구조가 존재하며, 이 경우에도 생존자 권리가 적용되고, 일방의 동의만으로는 처분이 불가능합니다.   이처럼 부동산의 소유 형태는 단순한 명의 문제가 아니라, 재산을 어떻게 관리하고 지켜갈지를 결정짓는 중요한 선택입니다.     특히 공동 투자나 상속을 염두에 두고 계신 경우에는 각 구조의 차이를 충분히 이해하시고, 전문가의 조언을 받아 신중히 결정하시는 것이 바람직합니다. 좋은 부동산을 고르는 것만큼, 그 부동산을 어떻게 소유할지를 정하는 일이 투자의 핵심일 수 있습니다.   ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / New Mark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 부동산 소유 소유 형태 공동 소유 나머지 소유자

2025.06.04. 17:34

[부동산 가이드] 주택 압류 대책

모기지를 못 내고 있다면, 집이 은행에 압류되기 전에 어떤 권리가 있고, 어떤 선택지가 있는지 아는 게 정말 중요하다.     집을 처음 사는 사람이든, 이미 집을 가지고 있는 사람이든, 압류와 관련된 법이나 절차는 헛갈릴 수밖에 없다.     압류 전 단계가 어떻게 돌아가는지 잘 이해해야 앞으로 나아갈 수 있는 길을 보일 것이다.     ▶대출 조건 조정     대출 조건 조정(Loan Modification)은 집을 가진 사람이 대출금을 갚기 힘들 때, 은행이나 대출기관과 협의해서 월 상환금이나 이자율, 상환 기간 등을 변경하는 것이다. 이렇게 하면 매달 갚아야 하는 금액이 줄어들어서 압류를 피할 수 있는 방법의 하나다.     ▶유예 협정     유예 협정(Forbearance Agreement)은 경제적으로 어려운 상황일 때, 일정 기간 대출금 상환을 미루거나 줄이도록 은행과 합의하는 것이다.     이 기간에는 압류가 진행되지 않아서 숨을 돌릴 수 있는 시간이 생긴다. 이 기간에 집을 팔아서 밀린 돈을 다 갚으면 본인의 크레딧이 망가지지 않고, 집을 압류 당한 꼬리표도 몇 년간 따라다니지 않는다.     ▶주택 매각   압류되기 전에 주택을 판매하는 옵션도 고려해볼 수 있다. 상황에 따라서는 숏세일(Short Sale)을 통해서 압류를 피할 수도 있다.     ▶대출기관 양도   대출기관 양도(Deed in Lieu of Foreclosure)는 집을 더는 감당할 수 없을 때, 집을 자발적으로 은행에 넘기고 압류를 피하는 방법이다. 압류보다는 내 신용에 가는 피해가 덜하다는 장점이 있다.     ▶파산 신청   파산 신청(Bankruptcy)은 빚을 갚기 어려울 때 법원에 도움을 요청하는 것이다. 집이 압류되기 전에 파산을 신청하면, 일시적으로 압류를 멈출 수 있다. 시간을 벌어서 재정 상황을 정리하거나, 대출 조정 같은 다른 방법을 찾을 기회를 얻을 수 있다.     ▶상환 계획   상환 계획(Repayment Plans)은 밀린 대출금을 한꺼번에 갚는 대신, 일정 기간 나눠서 갚는 방식이다. 은행과 협의해서 새로운 납부 일정을 정하고, 정해진 금액을 제때 갚으면 압류를 막을 수 있다. 재정 상황이 조금 나아졌을 때 이용할 수 있는 유용한 방법이다.     은행 압류 전에 집을 팔아야 하는 한다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 시간이 많지 않더라도, 집을 최대한 좋은 조건에, 빠르게 팔 수 있도록 도와주는 경우가 많기 때문이다.     압류 기록 없이 깔끔하게 정리가능하도록, 전략적으로 접근할 수 있다.    ▶문의: (818)963-2118  이미화 / 에피크 리얼티부동산 가이드 압류 주택 주택 압류 은행 압류 압류 기록

2025.05.28. 17:33

[부동산 가이드] 다세대 주택 투자

2025년 들어 가주 부동산 시장에서 다시 주목받고 있는 분야가 있다. 바로 다세대 주택(멀티 패밀리) 투자이다. 한동안 금리 급등과 경제 불확실성으로 인해 많은 투자자가 관망세를 유지했지만, 최근 들어 점차 다시 관심을 보인다. 특히 오렌지카운티와 같은 주거 수요가 꾸준한 지역에서는 다세대 주택 자산의 안정성과 장기 수익 가능성이 다시 부각되고 있다.   다세대 주택 투자의 가장 큰 강점은 지속적인 임대 수요와 안정적인 현금 흐름이다. 높은 모기지 이자율로 인해 주택 구매를 망설이는 실수요자들이 늘어나면서, 임대 시장의 수요는 여전히 강세를 보인다. 오렌지카운티와 같은 고가 주택 시장에서는 자가 구매 대신 임대를 선택하는 젊은 세대, 신혼부부, 이민자들의 수요가 꾸준히 유지되고 있으며, 이는 다세대 주택 자산의 수익 기반을 탄탄하게 만들고 있다.   또한, 다세대 주택 자산은 단위당 가격이 비교적 낮고 관리 효율이 높다는 장점이 있다. 예를 들어, 하나의 지붕 아래 여러 유닛이 존재하므로 유지보수나 공실 위험을 분산시킬 수 있고, 한 유닛이 공실이어도 전체 수익에 미치는 영향은 제한적이다. 이는 장기적인 투자 안정성을 중요하게 여기는 투자자들에게 큰 매력으로 다가온다.   2025년 상반기 현재, 일부 투자자들은 소규모 다세대 주택(2~4유닛)을 주목하고 있다. 이 유형은 일반 주택 융자 프로그램을 통해 구매할 수 있기 때문에, 거주와 투자를 동시에 고려하는 바이어들에게 매우 유리한 구조이다. 예를 들어, 한 유닛에 거주하면서 나머지 유닛을 임대해 월세 수익을 창출할 수 있고, 일정 기준을 충족할 경우 FHA나 VA 융자도 가능하다.   여기에 더해, 뒷채(ADU) 규제가 완화된 것도 다세대 주택의 가치 상승을 뒷받침하고 있다. 기존 다세대 주택 건물의 후면 공간이나 주차장을 활용해 추가 유닛을 증축하는 사례도 늘고 있으며, 이는 단기 수익률뿐 아니라 자산가치 상승에도 긍정적인 영향을 미치고 있다. 일부 카운티에서는 ADU 건축에 대한 세금 혜택이나 허가 간소화 조치를 제공하고 있어, 중장기적 자산 운용 전략으로 주목할 만하다.   물론, 다세대 주택 투자에도 리스크는 존재한다. 임대료 규제(렌트 컨트롤) 적용 여부, 테넌트 관리 이슈, 예상치 못한 수리 비용 등은 반드시 사전 검토되어야 한다. 또한 각 지역의 시장 흐름, 공실률, 주변 개발 계획 등을 철저히 조사하고, 전문 에이전트와 협력해 적정 가격 분석 및 수익률 계산을 거치는 것이 바람직하다.   최근의 흐름을 종합해보면, 부동산 시장이 다시 수익형 자산 중심의 재편 움직임을 보이는 것으로 판단된다. 특히 금리가 완만하게 조정되고 있고, 인플레이션 우려가 일부 진정된 지금은 장기 보유 전략을 통해 안정적인 수익을 추구하는 투자자들에게 적기일 수 있다. 현금흐름과  가치상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 다세대 주택 자산은, 변화하는 시장 환경 속에서 다시 한번 실용적이고 강력한 투자 수단으로 떠오르고 있다.   현재 오렌지카운티 내 다양한 다세대 주택 매물을 지속해서 분석하며, 투자자분들의 성공적인 매입 전략을 함께 고민하고 있다. 각자의 자금 계획과 리스크 선호도에 맞는 맞춤형 접근이 중요한 시기이며, 올바른 투자 결정은 철저한 정보와 신뢰할 수 있는 전문가와의 협업에서 시작된다고 믿는다.   다세대 주택 투자를 고려하고 있다면, 지금이 움직일 때인지 함께 점검해 보자.   ▶문의:(714)349-0505   제니스 박 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 다세대 주택 다세대 주택 소규모 다세대 주택 구매

2025.05.21. 16:47

[부동산 가이드] 주택 시장 동향

최근 가주 주택 시장은 점진적인 회복세를 보였지만, 전반적인 경제 불확실성과 주택 구매자들의 신중한 태도가 반영되며 조심스러운 분위기를 유지했습니다.     가주부동산협회(CAR)에 따르면, 최신 통계인 3월 단독 주택의 에스크로 종료 매매 건수는 계절 조정 연율 기준으로 27만7030건으로 집계되었습니다. 이는 전년 동월 대비 4.9% 증가한 수치지만, 전월의 28만4540건 대비 2.3% 감소한 수치이기도 합니다. 비록 판매 회복세가 이어지고는 있지만, 월간 판매 건수는 지난 30개월 동안 30만 건을 밑돌고 있어 시장의 회복력이 아직 부족함을 보여주고 있습니다.   주택 시장의 부진한 흐름에는 여러 요인이 작용했습니다. 특히 관세 우려와 경기 침체에 대한 불안이 커지면서 매수자와 매도자 모두 신중한 태도를 취하고 있으며, 모기지 금리 변동성과 경제적 불확실성은 구매 심리를 약화하는 요인으로 작용했습니다.     이에 따라 3월에도 보류 중인 주택 매매 건수는 4개월 연속 감소하였으며, 이는 주택 수요가 계속해서 위축되고 있음을 시사합니다. 이러한 상황에서는 전문성을 갖춘 부동산 전문가의 조언과 안내가 더욱 중요해지고 있습니다.   가격 측면에서는, 3월 가주 주택 중간 가격은 88만4350달러로 2월 대비 6.7%, 전년 동월 대비 3.5% 상승하였습니다. 이는 21개월 연속 연간 기준 가격 상승세를 이어간 것입니다. 다만, 가격 상승 폭은 예년 평균보다는 다소 완만하여 향후 시장의 불확실성과 경제 상황을 고려할 때 2분기 가격 상승 폭은 제한적일 것으로 예상합니다.   지역별로 살펴보면, 샌프란시스코 베이 지역은 전년 대비 6.5%의 높은 판매 증가율을 기록하였으며, 센트럴 밸리 지역도 2.5% 소폭 상승하였습니다. 반면, 센트럴 코스트(-6.7%), 남가주(-0.4%), 북부 지역(-1.2%)은 판매 감소세를 보였습니다. 카운티별로는 총 53개 카운티 중 31개 카운티에서 판매량이 전년 대비 증가하였으며, 이 중 17개 카운티는 10% 이상 증가했습니다. 특히 시스키유(44.4%), 테하마(40%), 툴룸네(40%) 카운티는 큰 폭의 상승세를 보였습니다. 반면, 델노르테(-61.1%), 트리니티(-60%), 마리포사(-48%) 등 일부 카운티는 두 자릿수의 큰 감소세를 나타냈습니다.   다섯 개 주요 지역 모두에서 연간 기준으로 주택 가격이 상승했습니다. 특히 센트럴 코스트 지역은 샌타바버라와 샌루이스오비스포 카운티의 두 자릿수 상승에 힘입어 전년 대비 16.6%의 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 멘도시노 카운티는 48.2%로 개별 카운티 중 가장 높은 가격 상승률을 나타냈으며, 델노르테 카운티는 -51.5%로 가장 큰 하락률을 보였습니다.   재고 측면에서는, 전형적인 계절 흐름에 따라 3월의 주택 재고 지수(Unsold Inventory Index)는 4.0개월에서 3.5개월로 감소했습니다. 이는 판매 속도가 소폭 증가했음을 의미하지만, 여전히 전년 동기 2.6개월보다는 높은 수준입니다. 이는 시장에 신규 매물 공급이 다소 늘어났다는 점을 시사하며, 향후 주택 구매자들에게 더 많은 선택지를 제공할 수 있을 것으로 기대됩니다.   전반적으로 가주 주택 시장은 모기지 금리와 금융 시장의 변동성에도 불구하고 2025년 3월에 안정적인 흐름을 유지했습니다. CAR의 수석 이코노미스트 조던 레빈은 “에스크로 개시 판매의 둔화가 봄철 주택 시장의 시작을 느리게 하고 있지만, 재고 증가와 온건한 가격 상승이 주택 구매자들에게 희망적인 신호로 작용할 수 있다”고 평가했습니다. 그러나 정책 변화, 금리 변동, 소비자 심리 등의 외부 변수에 대한 지속적인 주의가 필요한 시점입니다.   ▶문의: (213)605-5359 조진욱 / 드림부동산부동산 가이드 주택 시장 주택 시장 주택 구매자들 주택 매매

2025.05.14. 18:30

[부동산 가이드] 캡레이트(2)

트럼프 대통령의 재집권 이후, 대규모 재정 지출 확대와 규제 완화를 중심으로 한 친성장 정책이 적극 추진되고 있습니다. 이로 인해 국내 경제는 단기적으로 성장세를 보이며, 실업률은 4% 이하로 유지되고 있고, 연간 GDP 성장률도 2%대를 기록하고 있습니다. 그러나 동시에 정부 재정적자가 크게 확대되고 있으며, 인플레이션 역시 3% 중반대에서 쉽게 낮아지지 않고 있는 상황입니다. 이에 따라 연방준비제도(Fed)는 기준금리를 4.5% 수준으로 고수하며 긴축적 통화정책을 이어가고 있습니다.   이러한 고금리 기조는 상업용 부동산 시장에도 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 상업용 부동산 대출 금리는 최근 평균 6.5% 수준으로, 불과 1년 전 대비 1.5~2% 이상 상승한 상황입니다. 예를 들어, 500만 달러 규모의 리테일 상가를 30% 다운페이하고 350만 달러를 대출받은 투자자가 있다고 가정할 때, 이자율이 1% 상승하면 연간 약 3만5000달러의 추가 이자비용이 발생하게 됩니다. 이는 현금흐름 감소로 직결되며, 결국 투자수익률 하락으로 이어집니다.     캡레이트 변동 또한 주목해야 할 부분입니다. 과거 평균 5% 캡레이트 수준에서 거래되던 자산이 이제는 6% 캡레이트를 요구받는 경우가 늘어나고 있습니다. 예를 들어, 연 순수 영업수익(NOI)이 7만5000달러인 상업용 부동산의 경우, 캡레이트가 5%일 때 자산 가치는 150만 달러가 됩니다. 그러나 캡레이트가 6%로 상승하면 동일한 NOI에도 불구하고 자산 가치는 약 125만 달러로 하락합니다. 이는 약 16%에 해당하는 가치 하락을 의미합니다.   현재 LA 지역을 기준으로 주요 상업용 부동산의 평균 캡레이트는 멀티패밀리 5.2%, 리테일 5.8%, 오피스 7.9%, 인더스트리얼 5.4% 수준으로 조사되고 있습니다. 전반적으로 캡레이트가 상승하는 추세이며, 이는 자산 가치 조정과 투자심리 위축으로 이어지고 있습니다.   특히, 상업용 부동산 대출은 3년·5년·7년 만기 조건이 일반적인데, 투자자들은 향후 금리 만기 도래 시점에 재융자 리스크에 노출될 수 있습니다. 재융자 시점에 높은 이자율이 적용될 경우 추가적인 금융비용 부담이 생기며, 경우에 따라서는 부득이하게 자산 매각을 고려해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 변동성은 투자 전략을 지속적으로 점검하고 수정할 필요성을 더욱 강조하고 있습니다.   2025년 현재 상업용 부동산 시장은 고금리와 캡레이트 상승이라는 이중 압박 속에서 도전적인 국면을 맞이하고 있습니다. 투자자 여러분께서는 이자율과 캡레이트 간의 밀접한 연관성을 면밀히 분석하시고, 포트폴리오의 리스크 관리와 현금흐름 점검을 철저히 준비하시기 바랍니다. 빠르게 변화하는 글로벌 경제 흐름을 읽고, 이에 맞춘 유연하고 전략적인 대응이 어느 때보다 요구되는 시점입니다.   ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / Newmark Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 캡레이트 투자수익률 캡레이트 수준 캡레이트 변동 평균 캡레이트

2025.05.07. 18:25

[부동산 가이드] 캡레이트(1)

글로벌 상업용 부동산 시장에서 투자자들이 특정 건물을 분석할 때 가장 널리 활용하는 지표는 바로 캡레이트(Cap Rate)입니다. 캡레이트는 매매가격 대비 순수 이익률을 의미하며, 이를 통해 투자자는 해당 부동산이 창출하는 순수익을 간편하게 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 매매가격이 200만 달러로 설정된 건물의 캡레이트가 7%라면, 이 건물은 연간 14만 달러의 순수익을 창출하는 것입니다.   캡레이트는 투자대상 부동산의 수익성과 리스크를 동시에 반영하는 매우 중요한 지표입니다. 따라서 향후 시장 변화에 따라 캡레이트가 어떤 방향으로 움직일지에 대한 이해는 투자 전략 수립에 있어 필수적입니다.   캡레이트의 변동에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 바로 이자율입니다. 일반적으로 이자율이 상승하면 캡레이트도 함께 상승하고, 이자율이 하락하면 캡레이트 역시 하락하는 구조를 가집니다. 이는 은행 융자를 이용한 레버리지 투자가 이루어지기 때문입니다. 은행 이자율보다 부동산 수익률이 낮을 경우 융자액이 낮아지고 바이어의 수익률도 떨어져 부동산 시장이 위축됩니다. 또한 은행에 예금이자가 부동산 투자 수익률보다 높아지게 되면 안정적인 은행 투자 상품으로 인한 부동산 투자에 대해 투자자들이 소극적으로 변하는 경우가 많습니다.     예를 들어, 현재 캡레이트 6%로 500만 달러에 거래되는 리테일 상가가 있다고 가정해 보겠습니다. 만약 프라임 레이트가 6%에서 7.5%로 상승을 하게 된다며, 캡레이트도 6%에서 7.5%로 상승을 할 가능성이 있습니다. 이 경우 동일한 건물의 현금흐름에 변화 없지만, 이자율 상승으로 마켓 캡레이트가 오르고 이 때문에 해당 건물의 가치가 약 20% 하락하여 400만 달러 수준으로 조정될 수 있습니다. 다시 말하면, 이자율의 상승은 투자자들의 기대수익률 상승으로 연결이 되고, 이는 시장가격이 자연스럽게 하향 조정된다는 점을 의미합니다.   참고하실 수 있도록 현재 시장 상황을 살펴보면, 기준금리는 4.5%이고, 이에 따른 프라임 레이트는 7.5%입니다. 현재 LA 지역을 기준으로 주요 상업용 부동산의 평균 캡레이트는 멀티패밀리 5.2%, 리테일 5.8%, 오피스 7.9%, 인더스트리얼 5.4% 수준으로 조사되고 있습니다.   현재 트럼프 정부는 재정 지출 확대와 규제 완화를 중심으로 한 친기업 정책을 추진하고 있으며, 경제 성장을 지속해서 자극하고자 하고 있습니다. 하지만 동시에 높은 인플레이션 압력이 지속하고 있어, 연방준비제도(Fed)는 이를 억제하기 위해 고금리 정책을 상당 기간 유지할 가능성을 시사하고 있습니다. 이에 따라 향후 1~2년간 높은 이자율 환경이 지속할 가능성이 있으며, 이는 부동산 시장에서도 캡레이트 상승과 자산가치 조정이라는 흐름을 만들어낼 것으로 예상합니다.   결론적으로, 앞으로의 금리 변동 방향은 상업용 부동산 시장에 중대한 영향을 미칠 것입니다. 글로벌 금융 시장의 변화와 미국 연준의 통화정책, 그리고 트럼프 행정부의 경제정책이 맞물리면서 부동산 투자환경은 더욱 빠르게 변화할 것으로 예상합니다. 투자자 여러분께서는 이자율과 캡레이트간의 밀접한 관계를 항상 염두에 두시고, 신중하고 체계적인 전략을 바탕으로 안정적인 투자성과를 거두시기를 바랍니다.   ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / NewmarkKorea Advisory Group 대표부동산 가이드 캡레이트 부동산 마켓 캡레이트 현재 캡레이트 평균 캡레이트

2025.04.30. 17:56