[부동산 가이드] 2026년 상반기 국내 부동산 흐름

공급 부족으로 반전된 시장 분위기
리테일·주거 회복…물류·호텔 기회

국내에서 비즈니스를 확장하거나 부동산 투자를 고민하는 한국 기업들을 상담하다 보면 요즘 가장 많이 듣는 소리가 “지금 들어가도 괜찮을까?”라는 의문이다. 2025년 상반기까지만 해도 점포 폐쇄 소식이 줄을 잇고 물류 창고 공실이 늘어난다는 뉴스가 가득했으니 불안한 게 당연하다. 하지만 2026년 2월 현재, 현장의 공기는 확실히 달라졌다. 단순히 “좋아질 거다”라는 막연한 기대가 아니라, 데이터가 가리키는 방향이 명확하다. 지금 국내 부동산 시장은 ‘공급 부족’이라는 강력한 방어막이 시장을 지탱하는 새로운 국면으로 접어들었다.
 
가장 먼저 눈에 띄는 건 리테일 시장이다. 작년에 점포들이 대거 문을 닫으면서 위기설이 돌았지만, 결과는 어땠나. 2025년 4분기에만 1110만 평방피트의 공간이 새로 채워졌다. 2023년 이후 최대치다. 망하는 가게는 망해도, 그 자리를 채우려는 새로운 수요는 여전히 넘친다는 뜻이다. 특히 건설 비용이 워낙 비싸서 새로 짓는 쇼핑몰이 거의 없다 보니, 기존에 있는 좋은 목의 가치는 오히려 더 올라갔다. 여기에 반가운 소식이 하나 더 있다. 바로 관세 정책의 변화다. 2월 24일부터 긴급 경제 권한법(IEEPA)에 따른 추가 관세 징수가 중단된다. 물건 떼오는 비용이 줄어들면 리테일러들의 숨통이 트이고, 이는 곧 임대 시장의 안정으로 이어진다.
 
멀티패밀리(임대용 주택) 시장도 흥미롭다. 그동안 공급 과잉을 걱정하던 목소리가 컸지만, 2026년은 그 걱정이 무색해지는 ‘공급 급감의 해’다. 샌프란시스코나 뉴욕 같은 해안가 도시는 이미 96% 이상의 점유율을 기록하며 임대료가 오르고 있다. 한때 공급 폭탄이 떨어졌던 선벨트 지역도 애틀랜타와 댈러스부터 빠르게 안정화 신호를 보내고 있다. 집값이 비싸서 못 사는 사람들이 임대 시장에 머물 수밖에 없는 구조적 요인까지 더해져, 멀티패밀리는 여전히 가장 안전한 투자처 중 하나로 꼽힌다.
 
물론 모든 분야가 장밋빛인 건 아니다. 물류 창고 시장은 지금 ‘체질 개선’ 중이다. 홈디포나 로우스 같은 대형 건축 자재 리테일러들이 안 팔리는 재고 때문에 창고 공간을 시장에 전대(Sublease) 매물로 쏟아내고 있다.  
 

하지만 이건 거꾸로 말하면, 국내 진출을 노리는 한국 기업들에게는 기회다. 대기업들이 쓰던 훌륭한 시설을 이전보다 훨씬 유리한 조건에 빌려 쓸 수 있는 ‘임차인 우위 시장’이 열렸기 때문이다.
 
호텔 시장도 눈여겨봐야 한다. 호화로운 럭서리 호텔 개발은 줄었지만, 실속 있는 ‘중급(Midtier)’ 호텔들은 굳건하다. 사람들이 여행은 가고 싶어 하지만 지갑 사정을 고려해 가성비 좋은 숙소를 찾기 때문이다. 특히 땅값이 싼 2차 시장에서의 중급 호텔 개발은 2026년 부동산 투자의 짭짤한 틈새시장이 될 가능성이 높다.
 
2026년 상반기 국내 부동산의 핵심은 ‘공급이 줄어든 곳을 눈여겨 보라’는 것이다. 새로 짓기 힘든 리테일, 공급이 꺾인 멀티패밀리, 그리고 대기업의 전대 매물로 나온 물류 창고까지. 지금은 거시 경제의 파도에 겁먹기보다, 현장에서 벌어지는 수급의 변화를 읽어야 할 때다. 위기라고 모두가 멈춰 있을 때, 데이터가 가리키는 빈틈을 파고드는 것. 그것이 바로 성공적인 비즈니스 확장의 시작이다.
 
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렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표