HOA 재정·보험 문제로 대출 어려운 콘도 증가
추가 다운 요구 늘어 심사 기준 더 까다로워져
요즘 처음 집을 장만하려는 분들의 마음이 무겁다. 높은 이자율과 아직도 높은 집 가격으로 인해 내집 마련이 전보다 많이 어려워졌다. 직장에 다니기 시작한 젊은 부부들은 충분한 다운 페이먼트를 준비하지 못했기 때문에 첫 내집 마련을 가격이 비교적 낮은 HOA가 있는 콘도나 타운홈을 구매하기 마련이다.
추가 다운 요구 늘어 심사 기준 더 까다로워져
수년 전부터 콘도 단지 내의 문제로 융자로 더 까다로워져서 구매가 쉽지 않다. 콘도나 타운홈을 구매할 경우 모기지 회사에서 바이어의 신용과 수입만 보는 것이 아니라 집이 위치해 있는 HOA의 재정에 대해서도 살펴본다. 콘도 프로젝트가 패미매나 프레디매 융자 기준을 충족하면 ‘워런터블(Warrantable)’ 콘도라고 한다.
이런 콘도 프로젝트는 일반 융자가 용이하다. 하지만 HOA가 소송 중에 있거나 렌탈 프라퍼티가 일정 기준보다 많고 건물 구조에 하자가 있다면 융자가 어렵다. 최근에는 보험 문제가 많아 산불 고위험 지역의 경우 모두 일반 융자가 안 된다.
다행히도 이런 작은 시장을 전문으로 하는 ‘논 워런터블(Non-Warrantable)’ 융자를 하는 전문 회사들이 있다. 특징으로는 융자 회사 입장에서는 위험도가 올라가기 때문에 금리가 일반 우대 금리보다 높다. 그리고 최소 10%~15%의 다운 페이먼트를 요구한다. 최근에 감정 평가서에 ‘논 워런터블(Non-Warrantable)’ 콘도에 대해 가격 하락 시장(Declining Market)이라고 체크한 내용을 본 언더라이터가 5% 더 다운 페이먼트를 하라는 요구가 와서 바이어가 매우 당황한 적이 있다. 5% 금액을 더 다운하면서까지 첫 집을 사야 하는 중압감에 매우 힘들기도 했다.
첫째, 콘도나 타운홈을 살 때에는 해당 단지의 HOA가 워런터블 콘도인지 논 워런터블 콘도인지를 미리 살펴보는 것이 좋다. 에이전트를 통해서 해당 HOA의 재정 상태를 확인한다. 준비금 비율이 10% 이상 있는지, 적자로 운영되고 유지 보수가 제대로 되어 있지는 않은지, 각 집 주인들이 특별 분담금을 내고 있는지 등을 알아본다.
둘째, 만약을 위해 추가 다운 페이먼트할 것을 미리 준비한다. 논 워런터블 융자의 경우 모기지 대출 심사 과정에서 추가로 다운페이먼트하라는 요청이 있을 수 있다.
셋째, 감정 평가서가 부정적으로 나오면 수정이 가능한지를 알아본다. 만약 수정을 안 해 주면 2번째 감정사를 고용하여 재감정을 받아 문제가 없다면 모기지 심사관에게 제출을 해야 한다.
최근 몇 년간 산불 인근 지역은 보험이 매우 비싸서 HOA에서 제대로 커버리지를 하지 않아서 논 워런터블 콘도가 급격히 늘어났다.
제한된 융자 회사들이 더 늘어난 융자 수요에 대하다 보니 융자 시간도 더 늘어날 수도 있으므로 오퍼를 넣을 때 부동산 전문가와 미리 상담을 해서 내집 마련에 성공하시기를 바란다.
▶문의: (818)439-8949
이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장