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은퇴 후 집의 에퀴티를 활용하는 방법 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]
▶문= 은퇴를 했는데 현재의 소셜 연금만으로는 좀 부족합니다. 내 집의 에퀴티를 활용해서 생활비를 보충하거나 비상금을 마련할 방법이 궁금합니다. ▶답= 은퇴 후 집의 에퀴티를 활용하는 금융적인 방법은 다음과 같이 3가지가 있습니다. ① 라인 오브 크레딧(HELOC) ② 리버스 모기지 ③ 하이브리드 HELOC입니다. 먼저 ① HELOC과 ② 리버스 모기지를 비교해 보겠습니다. 집에서 에퀴티를 활용할 때 가장 먼저 떠올리는 방법은 라인 오브 크레딧 즉 HELOC 입니다. HELOC은 대개 25년 상환 만기로 10년 동안은 이자만 갚습니다. 그래서 초기 페이먼트 부담이 적은 편입니다. 또 라인의 한도 내에서 필요할 때 언제든 꺼내 쓸 수 있다는 장점도 있습니다. 그러나 10년이 되면 일반 모기지로 바뀌면서 이자와 원금을 단기간 내 완납해야 합니다. 이때 페이먼트가 크게 늘어나게 되는데 은퇴자로서 감당하기가 어렵습니다. 또 서브 프라임 당시에 경험했지만 HELOC은 사전 예고 없이 은행이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 차액을 상환하라고 요구할 수도 있습니다. 따라서 인컴이나 현금자산이 넉넉지 않은 은퇴자들에게 있어서는 주의해야 할 부분입니다. HELOC과 비교할 때 리버스 모기지의 가장 큰 차이점은 소득과 같은 자격조건이 매우 쉬우며 페이먼트가 없다는 점입니다. 물론 주택 매각 시 혹은 부부 모두 사망 시에는 상환을 하지만 그전까지는 페이먼트의 의무가 없으므로 평생 동안 현금 흐름을 걱정할 필요가 없습니다. 따라서 내 집에 살면서 평생 동안 매달 현금을 보충해야 하는 경우라면 리버스 모기지가 가장 강력한 대안이 될 수 있습니다. 리버스는 또 HELOC과 비교해서 다양한 방법으로 현금을 확보하는 페이먼트 플랜들을 갖고 있습니다. 평생 기간 HELOC과 동일한 라인 방식 등의 다양한 형태로 신청자의 상황에 따라 맞춤형으로 설계가 가능합니다. 또 리버스의 라인 방식은 라인 한도가 바뀔 수 있는 HELOC과는 정반대로 오히려 시간이 지날수록 쓸 수 있는 라인 금액이 늘어나는 독특한 장점이 있습니다. 부수적으로는 리버스 금액은 소득세 대상이 아니라는 점도 특징입니다. 반면 단점으로는 연방정부의 모기지 보험금을 부담해야 하기 때문에 일회성 초기 비용이 많고 카운슬링도 좀 번거로운 과정입니다. 간혹 집을 뺏기는 것을 단점으로 잘못 알고 계시는 경우가 있는데 부부 사망시에도 에퀴티를 상속해줄 수 있습니다. 또 소유권이 계속되기 때문에 리버스를 받고도 언제든 집을 처분할 수 있습니다. 마지막으로 두가지 방법을 혼합한 하이브리드 라인 형태가 있습니다. 은퇴자를 대상으로 한다는 점에서 리버스 모기지와 구조가 거의 동일합니다. 차이점은 신청자격 연령이 55세로 더 낮고 연방정부의 모기지 보험금이 없다는 것입니다. 따라서 비용이 리버스와 비교해서는 물론이고, 일반 재융자보다도 적은 편이라고 할 수 있습니다. 다만, 2차 융자로 신청할 수 없으며 초기 비용이 적은 대신에 이자가 높습니다. 페이먼트 형태로는 평생 페이먼트 방식이 불가하다는 게 단점입니다. 하지만 수년내 부동산을 처분하는 등의 방법으로 중도 상환할 예정이라면 리버스 모기지보다 더 경제적이라고 할 수 있습니다. 보다 자세한 내용은 각자의 상황에 맞춰서 꼼꼼하게 살펴보고 선택해야 하기 때문에 전문가와 상담을 통해 도움을 받기를 추천드립니다. ▶문의: (213) 268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 에퀴티 남상혁 대표 리버스 모기지 리버스 금액
2024.05.07. 23:34
[부동산 이야기] 에퀴티 공유 융자
현재 LA시는 저소득층을 돕는 LIPA(Low Income Purchase Assistance)다운페이 지원 기금 14만 달러와 중상 소득 첫 주택구입자를 돕는 MIPA기금 11만5000달러를 통해 LA 커뮤니티 거주 시민들의 내 집 마련을 돕고 있다. 이번에 가주 정부의 Calhfa프로그램을통해 구입 가격의 20%까지 돕는 프로그램이 4월 초에 시작을 앞두고 있다. 이러한 프로그램을 통한 융자는 에퀴티 공유(Equity Share)라고 한다. 집값이 상승했을 때 상승분의 일정한 부분을 집을 팔 때나 타이틀이 변경되거나 캐시 아웃 재융자 시 정부와 공유하는 것이다. 주 정부의 드림포올 프로그램은 20%의 다운페이를 무이자로 빌려주기에 매월 모기지 페이먼트에 포함되지 않게 해서 월 페이먼트 부담이 줄어들 수가 있겠다. 요즘처럼 집값이 상승할 때는 한 푼이 아쉽다. LA시의 첫 주택 구매자 재정 보조는 그랜트가 아닌 대출이다. 정확하게는 일정 금액을 무이자로 30년간 대출해주는 것이다. 30년 이전에 집을 매각하거나 소유권(타이틀)을 이전하면 받은 지원금을 다시 갚아야 한다는 것이다. LA시와 주정부의 프로그램은 주택 매입 후 매각 시 양도 차익에 대해서도 시 정부와 일정 비율로 공유하게 되는데 LA카운티 프로그램은 주택구입후 5년이 넘으면 정부와 에퀴티 상승분을 공유하지 않아도 된다. LA 시정부와 Calhfa에퀴티셰어론과 카운티 재정보조 프로그램의 차이를 알아보자. ▶LIPA, MIPA 저소득층과 중간 소득층의 내 집 마련의 꿈을 도울 목적으로 시 정부에 할당된 LA시 정부 재정 보조 프로그램은 집을 팔 때나 30년 동안의 융자 기간이 끝나면 시에서 빌린 기금을 공유해야만 한다. 대출 조건은 무이자이지만 양도 차익은 시 정부와 일정 비율로 나눠야 한다. 14만 달러를 무이자로 대출받을 수 있다는 건 상당한 이점이다. 지원금을 받고 산 주택을 팔거나 양도 시 발생한 이득을 정부와 공유해야 한다는 점은 유의 사항이다. 다만, 주택 매각 관련 비용, 수혜자의 초기 다운페이먼트 자금, LA시가 인정한 주택 보수 유지 및 에스크로 시 발생하는 비용은 차익에서 차감할 수 있다. ▶Calhfa 3월 27일에 프로그램에 대한 자세한 가이드라인이 공개되면 구체적인 내용을 알 수 있겠지만 일단 AMI 80%에 해당하는 수입을 통해 주택을 구입한 첫 주택구입자가 집을 팔 때 주 정부와 공유하는 부분은 15%가 될 것이고 AMI 150%에 해당하는 중상 수입자(18만 달러/연간)들은 20%를 공유하는 걸로 하고 있다. 하지만 추가로 보수 및 집을 팔 때 들어가는 에스크로 비용들을 최종 합산해 시에 반납하는 비용은 더 줄어들 수 있겠다. 주 정부 프로그램은 크레딧이 나쁜 경우 FHA융자로는 도움을 받을 수 없기에 컨벤셔널 융자를 받을 수 있는 조건을 갖출 수 있도록 준비해야 할 것이다. ▶HOP(Homeownership Program) LA 카운티 정부에서는 저소득층만을 대상으로 도움을 제공하고 있다. LA 시정부의에퀴티 쉐어 융자와 다른 점은 집을 구입 후 5년이 지나면 카운티 정부와 공유하는 양도차익 부분을 안내도 되고 다운페이 무이자 보조금으로 빌린 금액인 8만5000달러만 지불하면 되는 것이다. ▶문의:(213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 에퀴티 공유 에퀴티 공유 la카운티 프로그램 에퀴티 상승분
2023.04.12. 0:19
뉴저지주 ‘에퀴티 리치’ 주택 비율 줄어
뉴저지주 주택소유자 중 모기지 부채가 현재 주택 가격의 50% 이하인 ‘에퀴티 리치(equity-rich)’가 이례적으로 감소하고 있는 것으로 나타났다. 최근 수년 사이 전국적으로 무려 124개월 연속 주택 가격이 오르고 있지만 뉴저지주에서는 주택의 모기지 부채보다 현금자산이 많은 안정적인 주택소유자가 오히려 줄고 있는 셈이다. 시장정보 회사 ‘아톰 데이터솔루션(ATTOM Data Solutions)’이 발표한 자료에 따르면 지난 1~3월 1분기에서 4~6월 2분기 사이에 뉴저지주 주택소유자 중 ‘에퀴티 리치’ 비율은 38.6%에서 37.9%로 하락했다. 이는 전국 50개주 평균 ‘에퀴티 리치’ 비율이 48.1%라는 것을 감안할 때 크게 낮은 것이다. 특히 1분기에서 2분기 사이에 ‘에퀴티 리치’가 감소한 주는 뉴저지주가 유일했다. ‘에퀴티 리치’ 비율이 가장 높은 주는 버몬트주로 71.4%. 그러나 전문가들은 유독 뉴저지주만 ‘에퀴티 리치’가 감소한 원인에 대해서는 명쾌한 분석을 내놓지 못하고 있다. 아톰 데이터솔루션 릭 샤가 수석부사장(executive vice president)은 “왜 이런 상황이 진행되고 있는지 현재로서는 확실하게 파악하기 어렵다”며 단 ▶뉴저지주의 높은 물가(생활비)로 인해 현금자산을 이용하기 위한 재융자 ▶은퇴 등을 위해 에퀴티를 빼내 가격이 싼 지역(남부 선벨트 지역)에 주택구입 등이 늘어났기 때문일 수 있다는 조심스런 분석을 내놓고 있다. 뉴저지주의 불안한 주택시장 상황을 말해주듯 지난 3월에 발표된 ‘특별주택시장위험보고서(Special Housing Risk Report)’에서 뉴저지주 21개 카운티 중 절반 이상이 ‘전국에서 가장 불안정한 주택시장(vulnerable housing markets) 50개’ 리스트 안에 대거 포함되기도 했다. 박종원 기자뉴저지주 에퀴티 뉴저지주 주택소유자 에퀴티 리치 주택 비율
2022.08.10. 21:38
집 팔려면 에퀴티, 비용, 세금까지 따져봐야
집을 팔아볼까 하는데 대체 무엇부터 따져봐야 할지 헷갈릴 수 있다. 집을 팔려는 이유가 가족 규모보다 집이 작아서든지, 다른 지역으로 이사를 원해서라든지 다양할 수 있지만 분명한 공통점은 수지타산이 맞아야 하는 점이다. 지난 2년 동안 압도적인 셀러 위주의 시장 분위기는 서서히 끝나가고 있다. 질로는 지난해 평균 19.5% 추정 집값 상승률이 올해 11%로 둔화할 것으로 예상했다. 지역별로 집값이 고점에 도달했거나 임박했다는 설명으로 셀러들의 조바심을 돋우고 있다. 꽃놀이패일 것 같은 셀러지만 속내는 복잡한 셈법이 필요하다는 설명으로 집을 내놓기 전에 다음 6가지 고려사항을 먼저 점검해봐야 한다. ▶에퀴티 미시간주 워터포드에 위치한 ‘제임스 리얼 에스테이트 에이전시’의 애슐리 오신스키 에이전트는 집을 내놓기 전에 모기지 페이오프 밸런스부터 체크하라고 조언했다. 그는 “리얼터나 타이틀 회사를 통해 받아볼 수 있는 셀러 ‘넷 시트(Net Sheet)’를 검토해야 한다”며 “넷 시트는 셀러를 위한 주택 매각 절차와 각종 비용, 책임 등의 내용을 담은 서류로 집을 팔 때 생기는 각종 사안을 일목요연하게 정리한 것”이라고 설명했다. 이때 셀러는 다른 판매가 등을 입력해 실제로 집을 팔 때 얻을 수 있는 순수한 차익 등의 변화까지도 예상해볼 수 있다. 만약 집을 팔아 모기지 밸런스를 갚고 다른 비용들을 정산하고 난 뒤 적자가 예상된다면 팔지 않는 것이 현명하다. 오클라호마에 위치한 사전 압류 및 숏세일 전문 업체인 ‘모기지 릴리프’의 댄 벨처 CEO는 “압류나 파산을 피하려면 집을 파는 계획을 수정해야 한다”며 “집을 팔아서 모기지 상환을 마치고 다른 비용들도 충당할 수 있도록 하는 것이 최소한의 목표”라고 말했다. 덧붙여 그는 “최상의 조건이라면 집에 쌓아둔 에퀴티와 모기지 밸런스 등이 유리한 모양새를 띠어서 살던 집을 팔고 남은 돈으로 이사할 새로운 집을 위한 최소한 20% 이상의 다운페이까지 마련할 수도 있을 것”이라고 전했다. ▶클로징 비용 최근 크게 오른 집값 덕분에 언제, 얼마의 가격에 집을 샀는지 몰라도 대부분은 상당한 차익을 남길 것이다. 그러나 그렇게 얻게 된 단순 차익이 모두 셀러의 몫이 되는 건 아니다. 버지니아주 알링턴의 ‘웨스만 그룹 앳 켈러 윌리엄스’의 에이전트이자 공인회계사(CPA)인 케이티 웨스만은 “많은 셀러가 집을 팔 때 상당한 금액의 클로징 비용이 있다는 사실을 잊는다”며 “간혹 집을 살 때 드는 부대비용의 2배 이상이 필요하기도 하다”고 말했다. 그는 “셀러들에게 집을 팔려면 각종 준비 비용과 주택 보수비용 등을 제외하고 클로징 비용으로만 예상 거래가의 7~9%를 생각해둬야 한다고 조언한다”고 강조했다. ▶준비 비용 집을 파는 것은 에이전트가 인터넷에 리스팅 정보만 간단히 올리는 것으로 해결되지 않는다. 웨스만 에이전트는 “사상 전례가 없는 요즘 같은 셀러 위주의 시장이라고 해도 그냥 살던 대로 집을 내놓으면 원하는 결과를 얻기 힘들다”며 “셀러가 집을 모델처럼 보이게 꾸며서 리스팅한다면 투자 대비 효과를 극대화할 수 있을 것”이라고 말했다. 이어 그는 “페인트를 새로 칠하고 안팎을 딥 클리닝하거나 새로운 카펫을 사다가 까는 것 등은 상당한 시간과 비용이 든다”며 “여기에 더해 새로운 가전과 카운터 톱 등을 배치하면 아무리 오래된 집도 새것처럼 느껴지고 바이어는 강한 구매 욕구를 갖게 될 것”이라고 조언했다. 파는 집을 무대처럼 꾸미는 ‘스테이징’이 더 높은 프리미엄을 보장할 것이란 설명이다. 웨스만 에이전트는 “스테이징은 비용이 드는 작업으로 셀러에게 부담이 될 수 있지만 가장 제값을 하는 준비 작업”이라며 “오늘날 바이어들은 HGTV를 보고 자란 세대로 어떤 집이든 완벽하게 이사해서 살 수 있는 준비가 돼 있고 매거진에 나오는 사진처럼 깨끗한 새집이길 원하기 때문에 이런 바이어를 상대하려면 셀러도 제대로 된 준비를 할 각오를 해야 한다”고 말했다. ▶어디로 이사 가나 집을 팔면 새로운 살 곳이 필요하다. 이와 관련, ‘리얼터닷컴’의 대니엘 헤일 수석 이코노미스트는 “만약 살던 동네 안에서 다른 비슷한 사이즈의 집을 골라 이사를 한다면 오른 집값과 상승한 모기지 이자율 등을 고려했을 때 집의 크기를 눈에 띄게 줄이지 않는 한 월 페이먼트 부담은 늘어날 수밖에 없다”며 “새롭게 부담이 늘어도 가족을 위해 가치가 있다면 감수할 수도 있을 것”이라고 말했다. 헤일 이코노미스트는 비싼 동네에 살면서 좀 더 싼 지역으로 이사를 생각할 수도 있다고 말했다. 그는 “달리 말하면 집의 면적이 줄거나 변하지 않으면서 어쩌면 월 페이먼트는 줄일 수도 있다”며 “집값이 싼 지역으로 이사를 생각한다면 주거비와 모기지 비용은 물론, 전반적인 생활비와 새로운 세금도 낮출 수 있을 것이고 이에 따른 새로운 주거 환경까지도 고려해야 할 것”이라고 설명했다. ▶렌트냐, 새집이냐 현재 주택을 소유하고 있다고 해서 다음 집으로 렌트를 살지 말라는 법은 없다. 내 집을 가진 동안 집을 고치느라, 재산세를 내느라 지친 이들이 이런 부담이 없는 렌트로 살길 원하는 경우도 많다. 웨스만 에이전트는 “가끔 주택 다운사이징을 하면서 렌트를 원하는 시니어들의 의뢰를 받는다”며 “렌트는 장점도 있는데 다만 물가 오름세와 임대 시장의 압력 등의 영향을 받을 수 있는 적지 않은 금액의 렌트비를 고정된 수입에 맞춰 살아야 하는 점은 잘 생각해봐야 한다”고 말했다. 집을 팔아 챙긴 차액을 다른 곳에 묻어두는 등 분산투자를 보호하기 위해 단독주택보다 저렴한 콘도를 생각하는 경우도 있다. 다만 헤일 이코노미스트는 “단독주택보다 콘도는 집값 오름폭이 크지 않고, 렌트비 상승 속도는 단독주택 오름세보다 빠른 점에 유의해야 한다”고 전했다. ▶세금 요인 집을 팔고 나면 거액의 세금 부담이 생길 수 있다. 헤일 이코노미스트는 “주택 양도소득세 면제 한도는 집을 판 가격에서 집을 샀던 가격을 뺀 수익 기준 개인 25만 달러, 부부 50만 달러까지다”라며 “그러나 최근 가격 급등의 영향으로 팔려는 집에서 지낸 기간이 길수록 양도 차액은 크고 그만큼 세금 부담은 늘어날 수 있다”고 말했다. 집을 팔아 최대한 많은 순수익을 올리고 싶고 가급적 양도세 납부를 줄이고 싶다면 전문가와 상의해서 제대로 준비하는 것이 필수라고 설명한다. 류정일 기자에퀴티 비용 주택 보수비용 클로징 비용 각종 비용
2022.01.26. 16:29
"집 에퀴티 활용하자" 캐시아웃 재융자 증가
#LA한인타운에 1베드룸 콘도를 소유하고 있는 30대 이모씨는 최근 집값이 뛰고 금리도 여전히 괜찮은 편이라 캐시아웃 재융자를 신청했다. 그는 재융자를 통해 기존 5% 초반대 이자율을 3%대로 낮추고 추가로 캐시아웃(cash out)도 할 예정이다. #1차 융자 30만 달러, 홈라인오브크레딧(HELOC)으로 6만 달러 등 총 36만 달러 융자를 가진 50대 최모씨는 최근 캐시아웃 재융자를 통해 홈라인오브크레딧 6만 달러를 상환했다. 10년 만기가 다가오면서 6만 달러가 ‘텀 론’으로 바뀌며 이자가 급등하기 때문이다. 주택 가격이 천정부지로 치솟으면서 주택 소유자들 사이에서 캐시아웃 재융자가 다시 관심을 받고 있다. 융자 전문가들에 따르면 각종 빚을 갚거나 비즈니스 목적으로 목돈이 필요한 주택 소유주들을 중심으로 캐시아웃 재융자를 신청하는 사례가 종종 있다고 한다. 여기에는 기준 금리 인상이 예상되면서 변동 이자가 적용되는 빚을 청산하거나 고정으로 전환하려는 수요도 꽤 있다. 실제로 부동산 시장조사업체 ‘블랙나이트’에 따르면 지난 10월 캐시아웃 재융자 건수가 지난해 같은 기간과 비교해서 33%나 급증했다. 블랙나이트 측은 10월 기준으로 주택 소유주가 보유한 에퀴티가 9조1000억 달러에 달한다고 밝혔다. 한 부동산 업계 관계자는 지난 18개월 동안 주택 가격이 쉼 없이 오름세를 이어오면서 주택 에퀴티도 막대하게 늘었다고 전했다. 한 보고서에 의하면, 주택 소유주 10명 중 4명은 에퀴티 부자라 불릴 정도다. 에퀴티는 주택가치에서 융자 대금을 뺀 금액을 가리킨다. 한 융자업계 관계자는 “지금처럼 집값이 오르고 이자율이 낮은 상황에서는 재융자를 고려해 볼 만하다”며 “다만 크레딧 기준과 캐시아웃 재융자 기준에 맞추어야 한다”고 설명했다. 캐시아웃 재융자 시 융자기관들은 주택가격의 80% 캡을 두고 있다. 남은 주택 융자액이 20만 달러고 주택 가격이 60만 달러일 때 고정 모기지 이자율로 45만 달러의 융자를 다시 받아서 남아있는 융자금 20만 달러를 갚고 남은 25만 달러를 현금화하는 융자를 가리켜 캐시아웃 재융자라 일컫는다. 캐시아웃 재융자를 통해 주택 소유주는 낮은 모기지 이자율로 종전 페이먼트를 줄일 수 있는 데다 추가로 목돈을 만들어 채무 청산이나 투자 등에 사용할 수 있다는 장점이 있다. 특히, 연방 기준금리 인상이 예상되는 가운데 각종 채무 청산이 시급한 주택 소유주에게는 캐시아웃 재융자가 매력적일 수밖에 없다. 기준금리가 인상되면 변동이자가 직접적인 영향을 받는다. 소비자 금융 분야에서 크레딧카드 이자나 학자금 대출이 대표적이다. 따라서 캐시아웃 재융자를 받은 주택 소유주 대부분이 ▶크레딧카드 빚이나 HELOC 등 채무변제 ▶모기지보험(PMI) 제거 ▶비즈니스 확장 ▶투자 등에 사용하고 있다고 한다. 진성철 기자캐시아웃 에퀴티 기준금리 인상 캐시아웃 재융자 주택 에퀴티
2021.11.17. 17:03