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단독주택 3,400채, 아파트 1,200유닛, 연립주택 261유닛
텍사스에서 가장 빠르게 성장하고 있는 코프만 카운티에 단독주택 3,400채 등이 들어서는 대규모 개발 사업이 추진된다. 달라스 모닝 뉴스의 보도에 따르면, 개발사 ‘메인 스퀘어 디벨롭먼트’(Main Square Development)는 최근 테럴(Terrell) 시내 그리피스 로드와 카운티 로드 245번 인근 1,500 에이커 부지에 대규모 주택 단지 ‘테라 노바’(Terra Nova)를 조성할 계획이라고 밝혔다. 이번 개발에는 단독주택 3,400채 외에도 아파트 1,200유닛, 포플렉스 구조(4세대가 한 동에 거주)의 연립주택 261유닛이 포함될 예정이다. 주택 가격은 40만 달러에서 최고 120만 달러로 책정되며 필지(lot) 면적은 최소 50피트 이상이다. 평균 필지 가격은 약 11만 달러다. 이 외에도 전체 부지 중 332 에이커는 공원과 녹지 공간으로, 약 100 에이커는 상업 용도로 사용된다. 특히 47 에이커 규모의 복합용도 구역 ‘테라 노바 빌리지’(Terra Nova Village)는 테럴시에 필요한 상업 중심지로 제공될 전망이다. 개발사 대표인 휴고 모랄레스(Hugo Morales)는 지난 5월 말 테럴 도시계획·구획위원회에 사업 계획을 설명했으며 7월 위원회 심의와 8월 시의회 제출을 목표로 하고 있다고 밝혔다. 공사는 이르면 올해 말 시작되며, 1단계로 그리피스 로드 인근의 200여 필지에 대한 주택 및 도로 인프라 공사가 진행된다. 전체 사업은 여러 단계에 걸쳐 순차적으로 이뤄질 예정이다. 모랄레스 대표는 주요 간선도로 및 산책로 조성에 1억 1천만 달러, 공원 조성에 2,400만 달러를 투자할 계획이라고 밝혔다. 전체 개발 완료시 예상되는 과세 기준 가치는 약 12억 달러에 달하며, 전체 개발 완료에는 약 16년이 소요될 것으로 보인다. 메인 스퀘어 디벨롭먼트는 이번 테라 노바 개발이 회사의 첫 번째 프로젝트다. 모랄레스 대표는 도시계획 컨설팅 회사 킴리-혼(Kimley-Horn)에서 약 20년간 근무한 뒤 지난해 초 이 회사를 설립했다. 북부 달라스-포트워스(D-FW) 지역의 부동산 가격이 상승함에 따라, 메인 스퀘어는 비교적 가격 경쟁력이 있는 신흥 지역으로 눈을 돌리고 있다. 코프만 카운티의 인구는 약 19만 8천명으로, 2023년 7월부터 2024년 7월까지 약 6% 증가했다. 이는 미국내 인구 2만명 이상 카운티 중 두 번째로 높은 성장률이다. 모랄레스 대표는 “달라스-포트워스 지역에서 수백만 달러짜리 주택은 한정적이다. 40만~70만 달러 사이가 시장의 핵심 가격대인데, 북부 지역은 점점 그 수요를 감당하지 못하고 있다. 이제 성장세가 동쪽으로 옮겨가고 있다”고 설명했다. 한편, 메인 스퀘어는 테럴 외에도 시더힐(Cedar Hill) 지역에도 1,000 에이커 이상 부지를 확보하고 있으며 셔먼(Sherman) 시장 진출도 모색 중이다. 모랄레스 대표는 “테라 노바가 테럴시의 성장을 견인할 촉매 역할을 할 것으로 기대한다. 이 프로젝트를 통해 테럴이 더 건강하고 균형 잡힌 도시로 도약할 수 있는 계기가 되기를 바란다”고 전했다. 손혜성 기자유닛 단독주택 연립주택 261유닛 아파트 1200유닛 에이커 부지
2025.06.30. 8:49
“뉴욕시, 2032년까지 주택 50만 유닛 추가”
2022년 '겟 스터프 빌트(Get Stuff Built)' 프로그램을 통해 향후 10년간 뉴욕시 전역에 주택 유닛 50만 곳을 추가하겠고 밝힌 에릭 아담스 뉴욕시장이 지난해 노동계급 친화적인 주택 건설 정책의 필요성을 밝힌 데 이어 다시 한 번 이 계획의 실현을 위한 정책을 내놨다. 앞서 지난 2월에도 1968년 이래 시 전역의 렌트 공실률이 1.4%로 최저치라며 새로운 주택 유닛 및 어포더블 하우징 건설의 필요성을 강조한 바 있다. 22일 시장실은 시인권위원회(CCHR)와 협업해 부동산 매니지먼트사 파크체스터 보증 매니지먼트(Parkchester Preservation Management)가 '렌트보조 프로그램(CityFHEPS)' 바우처 사용 테넌트를 차별한 것에 시정명령을 내리고 벌금 100만 달러 부과, 바우처 테넌트를 위한 유닛 850곳 확보 등의 성과를 거뒀다고 밝혔다. 이는 이들 매니지먼트가 수년에 걸쳐 6000곳 이상의 렌트를 거절한 것에 따른 조치다. 주정부와 시정부는 정부 지원을 받는 테넌트들을 거부하는 '소득원 차별(source-of-income discrimination)'을 금지하고 있는데, 이를 위반했기 때문이다. 회사는 바우처 소지 지원자들에게 연봉 최소 6만2000달러를 증명하라고 요구했고, 당시 지원자 중 한 여성이 소득요건서 탈락하자 매니지먼트사를 고소했다. 시장실은 또한 유닛 신설 목표를 위해 시장실 산하에 시 주택 활성화 태스크포스(The City Housing Activation Task Force)를 꾸리겠다고 밝혔다. 시가 소유하고 있는 부지를 검토해 주거 개발이 가능한지 확인한다. 시 기관이 소유하고 있는 부동산은 현재 2300곳의 부지를 포함해 1만4700곳이다. 시장실은 "시 소유 부동산중 유닛을 개발할 수 있는 가능성이 있는 곳이 있다면 바로 착수할 것"이라며 "오는 2025년 초까지 가능한 곳을 식별할 것"이라 밝혔다. 대상지에는 공공도서관, 주차장, 차고, 공원·경찰서 부지 등이 총망라된다. 시정부 소유물을 검토하는 것이 사유물을 조사하는 것보다 저렴하게 처리할 수 있다는 계산이 깔렸다. 용도 변경 등에 시간이 소요되는 것도 정부 소유일 경우 다르다는 설명이다. 다만 기존 공원을 없애면서까지 무리하게 진행하지는 않을 방침이다. 강민혜 기자 [email protected]추가 유닛 주택 유닛 주택 건설 주택 활성화
2024.08.22. 20:33
[부동산 가이드] 인컴 유닛
거주 목적으로 주택을 구입하거나 투자 목적으로 수익성 부동산의 구입을 생각하거나 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치라고 생각한다. 투자 인컴을 찾을 때 콘도나 타운홈, 그리고 단독 주택도 괜찮지만, 조건 좋은 인컴 유닛 구입이 많고 여전히 핫한 이유를 알아보려 한다. 인컴 유닛을 관리하는 것은 많은 일과 시간이 필요하다. 투자용 건물은 투자자의 투자 수익을 크게 올릴 수 있는 잠재력을 가지고 있고, 단독 주택보다 인컴 유닛을 사는 것의 장점은 한 세입자가 이사를 나가서 가구가 비어 있을 때 임대료 수입 전체를 잃지 않는다는 것이다. 이것은 아주 중요한 것으로 나의 수입 변동성이 크지 않다는 것을 나타내는 것이다. 인컴 유닛을 사기 위해 대출을 이용할 때는 일반적으로 매입 가격의 25~30%의 다운페이먼트가 필요하다. 간혹 인컴 유닛 구매로 모기지 이자 공제를 포함한 세금 공제 및 인센티브를 받을 수 있다. 또한 양도 차익에 대한 세금 납부를 미루고 싶다면 1031 익스체인지를 이용하면 부동산을 팔고 다른 부동산을 사기 위해 그 지분을 사용할 수 있다. 정부는 그것을 매매가 아닌 교환으로 볼 것이고 이 거래로 얻은 것에 대해 세금을 내지 않아도 된다. 그리고 가격이 많이 올라 양도 소득을 극대화할 수 있을 때 팔고 나서, 1031 교환으로 다른 건물을 매입하여 세금의 납부를 연기하며 자산을 늘려가는 것이다. 또한, 투자부동산의 수익률이 훨씬 더 높지만, 위험도 더 높을 수도 있다. 일단 판매할 준비가 되었다고 해도 적절한 구매자를 찾는 데 시간이 걸릴 수 있다. 만약 지역의 부동산 시장이 어려움을 겪고 있고, 건물을 처분하고 싶다면, 가격이 팔 만한 가치가 있을 때까지 몇 년을 기다려야 할 수도 있다. 그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 사는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입 가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 그러므로 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만, 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 중요하다. 일반적으로 캡(Cap Rate)이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다. 세금 혜택 등을 종합적으로 활용해 그들의 투자 수익률을 극대화해야 한다. 부동산 투자에서 실제적인 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금 공제 혜택을 받기 위해 그에 적당한 매물을 구입하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡(Cap Rate)의 매물보다는 세금 공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다. ▶문의:(213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 유닛 투자 수익률 투자 부동산 수익성 부동산
2023.12.20. 17:57
코스타메사 오피스 단지에 1050유닛 아파트 건립 추진
코스타메사의 오피스 단지 ‘하이브(Hive)’에 1050유닛 아파트를 건립하는 재개발 프로젝트가 추진되고 있다. 시의회는 지난 1일 회의에서 현재 산업 지구인 하이브(3333 Susan St) 일대 14.25에이커의 조닝을 주거지로 변경할 수 있도록 해 달라는 부동산 개발업체 레거시 파트너스와 하이브 부지를 소유한 투자자문회사 인베스코의 요청을 승인했다. ‘하이브 라이브’란 명칭의 재개발 프로젝트엔 1050유닛 아파트와 1575대 수용이 가능한 주차 시설, 면적 2500스퀘어피트의 리테일 공간, 약 5에이커의 녹지 등이 포함된다. 시 측은 레거시 파트너스와 인베스코가 조닝 변경 신청서를 제출하면 다방면에 걸친 영향 평가를 거쳐 최종 승인 여부를 결정할 예정이다.아파트 유닛 1050유닛 아파트 재개발 프로젝트 레거시 파트너스
2023.08.07. 7:00
[부동산 투자] 인컴 유닛 구매 시 주요 요소
부지런히 발품 좀 팔아서 움직이고 있는 현직 부동산 에이전트들은, 작년 4분기부터 침체하여 있었던 부동산이 매물이 없어서 못 팔정도로 복수 오퍼 전쟁을 치르고 있다. 준비된 바이어에 비해서 단독주택이나 콘도·타운홈은 매물이 턱없이 부족한 상태에 비해서 ‘인컴 유닛’ 매물은 시장에 많이 축적된 상태다. 5유닛부터는 커머셜 이자율을 받아야 하는 부담이 있기 때문에 아직은 많은 바이어가 움직이지 않고 있지만, 현금 구매자들은 가격 협상을 할 수 있는 장점이 있는 시장이다. 오늘은 인컴 유닛 투자에 대해서 간단히 리뷰해보고자 한다. 인컴 유닛은 매월 임대료를 통해 부동산 소유자에게 안정적인 현금 흐름을 제공하며 지속적이고 장기적인 수익을 창출할 수 있으며, 적절한 관리와 수익 창출을 통해 인컴 유닛의 자산 가치가 상승할 수 있다. 또한 인컴 유닛은 여러 개의 유닛을 포함하고 있기 때문에 다양한 테넌트로부터의 수입을 얻을 수 있다. 이는 투자 포트폴리오의 다양성을 제공하고 리스크를 분산시킬 수 있는 장점을 가지고 있다. 인컴 유닛 투자의 주의 사항으로는, 구매 전에 해당 지역의 부동산 시장을 조사하여 수요와 임대 가능성을 평가하고, 철저한 사전조사로 테넌트 선택을 잘해야 하며, 융자를 받을 시에는 미리 구매비용, 유지 보수, 임대 수익, 대출 상환 등을 고려하여 재정 상태를 평가하고 자금 조달 방법을 결정해야 한다. 또한 구매절차에서 건물의 전반적인 상태, 유닛의 구성, 시설물 및 유지보수 요구 사항 등을 검토하고, 현재 테넌트들의 임대 계약서를 확인하여 조건, 임대료, 연체율 등을 파악해야 한다. 에스크로가 열리고 꼼꼼한 인스펙션을 통해서, 건물의 기술적인 측면을 점검하고 잠재적인 문제들이 있는 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 이때 수리해야 할 세부사항들이 너무 많거나 심각한 사항들이 발견된다면, 바이어는 셀러한테 수리해달라고 요구해 볼 수 있지만, 모든 셀러가 흔쾌히 고쳐준다고 하지 않는다는 것을 생각하고 에스크로를 더 진행할 것인지에 대해 빠르게 결정하는 것이 좋다. 에스크로가 끝나기 전에, 보험회사에 연락하여, 현재 에스크로 중임을 알리고, 건물 보험을 준비하여야 하며, ‘테넌트 에스토펠(tenant estoppel)’이라는 서류를 셀러한테 받아둔다. 이 서류는 현재 테넌트의 임대료, 시큐리티 디파짓 등에 관한 것으로, 테넌트가 직접 서명했는지 확인하고 받아두어야 한다. 셀러가 바이어한테 알린 임대료가 실제와 다를 때 이를 뒷받침해줄 증빙 서류가 필요하기 때문이다. 또한 테넌트가 리스 기간이 끝나서 매달(month to month) 연장해 사는 상황이라 하더라도, 처음 렌트 계약서를 요구하고, 만약에 없다고 하면, 셀러 측 에이전트한테 따로 만들어 달라고 해서 받아두는 것이 좋다. 에스크로가 끝나고, 바이어는 테넌트들한테 새로운 렌트 계약서를 요구할 수 있다. 인컴 유닛 투자는 잠재적으로 수익이 높을 수 있지만, 주의해야 할 요소들을 고려하고 신중하게 투자 결정을 내리는 것이 중요하다. ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 유닛 구매 유닛 투자 상태 유닛 현금 구매자들
2023.07.05. 16:26
뉴욕시, 렌트안정 유닛 보수 지원
뉴욕시가 렌트안정아파트 집주인들이 공실상태인 유닛에 주택 바우처 프로그램 수혜자를 세입자로 들일 경우 보수 비용으로 2만5000달러를 지원하는 파일럿 프로그램을 선보인다. 19일 에릭 아담스 시장은 새 파일럿 프로그램 '언로킹 도어스(Unlocking Doors)'를 발표하면서 뉴욕시가 예산 1000만 달러를 투자해 렌트안정아파트 400유닛의 보수를 지원할 계획이라고 밝혔다. 프로그램은 집주인이 노숙자·저소득층 가정의 렌트를 지원하는 프로그램인 'CityFHEPS'의 수혜자를 들일 경우 2만5000달러를 지급하는 내용이다. 신청 지원에 대한 정확한 날짜는 공개되지 않았지만 올 여름부터 시작될 예정이다. 이번 프로그램을 통해 아파트가 보수된 이후부터 세입자가 입주해 2년간 렌트안정아파트의 렌트 인상률이 적용되는 계약을 체결하게 되며, CityFHEPS를 통해 세입자는 월소득의 최대 3분의 1을 지불하고, 나머지 비용은 시정부가 집주인에 제공하게 된다. 한편, 랜드로드 권익단체 렌트안정협회(RSA)는 성명을 통해 "허가비용에 납 제거, 배선 수리에만 1만 달러가 소요되는 가운데, 2만5000달러로 렌트안정아파트를 보수하는 것은 완전히 비현실적"이라며 "현재 자연적으로 발생하는 공실 유닛 문제를 해결할 순 없다"라고 밝혔다. 또 복잡한 서류작업, 인스펙션, 지불금 지연 등 바우처를 받는 데 따른 번거로움과 바우처 프로그램 수혜 세입자는 질이 좋지 않은 세입자라는 고정관념도 부정적인 반응이 나오는데 일조하는 것으로 보인다. 심종민 기자 [email protected]렌트안정 유닛 렌트안정아파트 400유닛 렌트안정아파트 집주인들 뉴욕시 렌트안정
2023.04.20. 21:17
부에나파크 시 렌탈 유닛 점검 추진
부에나파크 시가 아파트, 주택 등 렌탈 유닛 점검 프로그램 도입을 추진한다. 맷 포크스 시 커뮤니티경제개발국장은 지난 14일 시의회 정기 회의에서 도입안 개요를 설명했다. 포크스 국장에 따르면 이 프로그램의 주 목적은 렌탈 유닛이 거주에 적합한지 살피고, 고장 또는 파손된 시설 중 어떤 것을 임대인이 수리해야 하는지 책임 소재를 가려 세입자 주거 환경을 개선하는 것이다. 이 프로그램이 원안대로 도입되면 시 직원들은 시내 렌탈 유닛의 건물 관련 규정 위반 여부를 정기적으로 점검해 위반 사항이 드러나면 시정을 요구하고, 불응할 경우 벌금을 부과하게 된다. 지난해 시 인스펙터들이 건축물 규정과 관련해 발부한 통지, 위반 또는 벌금 고지는 총 1356건이다. 프로그램 도입을 주도하는 호세 카스타네다 시의원은 세입자들이 안전한 환경에서 살 수 있도록 시 정부가 나서야 한다고 강조했다. 시의원들은 프로그램 도입에 원칙적으로 찬성했지만, 프로그램 운영 재원, 방법론에 관한 이견을 드러냈다. 시 측에 따르면 부에나파크의 주민은 약 8만3000명이며, 렌탈 유닛은 8000여 채다. 시 당국은 필요한 인력을 충원해 2년 동안 파일럿 프로그램을 운영해 전수 조사를 할 경우 매년 유닛 당 약 106달러가 들며, 총 비용이 최고 200만 달러가 될 것이라고 추산했다. 조이스 안 시의원은 시내 모든 건물을 점검하는 안 외에 건립된 지 일정 기간이 지난 건물만 점검하는 안, 세입자의 민원이 제기된 건물만 점검하는 안 등 여러 시나리오를 마련해 각 안에 드는 비용을 비교해 볼 것을 제안했다. 아트 브라운 시장은 프로그램 영구 시행을 원한다며 시 예산 지출 없이 프로그램을 운영하는 방안 마련을 시 스태프에게 지시했다. 시의회는 내달 또는 5월 중 복수의 시행안을 두고 본격적인 논의를 시작할 예정이다. 탐사보도 전문 온라인 매체 보이스오브OC의 20일 보도에 따르면 이날 회의에서 자유 발언에 나선 주민 7명은 모두 렌탈 유닛 점검에 찬성했다. 일부 주민은 많은 세입자가 렌트비 인상 또는 퇴거 조치에 대한 두려움으로 인해 임대인에게 수리를 요청하길 꺼린다고 전했다. 로모나 로페스는 “우린 납세자이며 고객이다. 우리도 존엄성을 지키며 살 권리가 있다”고 말했다. 일부 부동산 업계 관계자들은 렌탈 유닛 점검 비용을 건물 소유주에게 물릴 경우, 이들이 그 부담을 월세 인상을 통해 세입자에게 전가할 것이란 우려를 드러냈다. 임상환 기자렌탈 유닛 렌탈 유닛 시내 렌탈 프로그램 도입
2023.03.21. 17:23
버몬트·베벌리에 490유닛 주상복합…저소득층에 49유닛 배정
버몬트·베벌리 지하철역 건너편에 대형 주상복합 아파트가 건설된다. LA한인타운 인근 버몬트 애비뉴와 베벌리 불러바드가 만나는 총 3만5000스퀘어피트 부지(200 N. Vermont Ave.)에 진행 중인 대형 주상복합 프로젝트는 내년 봄 완공을 목표로 하고 있다. 행키 그룹과 한인 부동산 개발사인 제이미슨 서비스가 공동으로 진행하고 있으며 6층 높이의 490유닛 아파트다. 유닛은 스튜디오와 1·2베드룸으로 구성돼 있다. 지하에 549대가 주차할 수 있는 공간도 마련되며 저소득층용으로 49유닛을 배정했다. 엠비이 플러스 파트너스가 디자인한 이번 프로젝트는 여러 개의 데크와 수영장, 게임룸, 농구장 등의 편의시설을 갖추고 있다. 1층에는 다양한 리테일 업체가 들어설 예정이다. 이번 개발은 행키 그룹과 제이미슨 서비스가 함께 했던 다운타운 ‘서카(Circa)’와 한인타운 동쪽 ‘커브(Kurve)’에 이어 세 번째로 큰 규모의 공동 개발 프로젝트다. 해당 부지는 1970년부터 30년 넘게 ‘미드웨이 포드’ 딜러십 자라로 운영되다 2009년부터 2018년 초까지 현대차 딜러가 운영되었다. 양재영 기자유닛 주상복합 490유닛 주상복합 49유닛 배정 베벌리 지하철역
2022.12.22. 20:37
[부동산 가이드] 투자용 인컴 유닛
어느덧 10월말을 맞이하며 날씨도 많이 선선해진 듯하다. 오늘은 가장 많은 관심을 가진 투자용 인컴유닛(Multifamily Property)에 대해 말하려고 한다. 세계 부동산 투자용 시장은 현재 11조4000억 달러에 달하고 있으며, 2031년에는 30조6000억 달러에 달할 것으로 예상한다. 얼라이어드 마켓 리서치(Allied Market Research) 분석에 따르면 2021년 부동산 시장에서 창출된 11조4000억 달러 중 북미가 세계 시장의 40%에 가까운 점유율을 차지했다. 그리고 부동산 가치의 증가, 도시화의 증가, 인구의 증가, 그리고 기술의 진보 등 많은 요소가 부동산 투자용 시장의 성장을 계속 촉진하고 있는 듯하다. 단독 주택보다 인컴 유닛을 사는 것의 장점은 한 세입자가 이사를 나가서 집이 비어 있을 때 임대료 수입 전체를 잃지 않는다는 것이다. 이것은 아주 중요한 것으로 나의 수입의 변동성이 많지 않다는 것을 나타내는 것이다. 이 구매로 모기지 이자 공제를 포함한 세금 공제 및 인센티브를 받을 수 있다. 또한 양도차익에 대한 세금 납부를 미루고 싶다면 '1031 익스체인지'를 이용하면 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입하기 위해 그 지분을 사용할 수 있다. 정부는 그것을 매매가 아닌 교환으로 볼 것이고 이 거래로 얻은 것에 대해 세금을 내지 않아도 된다. '1031 익스체인지'는 굉장히 매력적인 수단이기에 나중에 다시 한번 설명해 보기로 하겠다. 건물주로서 세탁기나 자판기를 설치하거나 주차비를 청구하거나 상업적인 목적으로 공간을 임대함으로써 추가적인 수입 수단을 창출할 수 있다. 그렇다면 단점은 무엇이 있을까? 인컴 유닛을 구입하는 바이어는 갑자기 여러 가구의 집주인이 된다. 특히 처음 소유하는 부동산 소유자라면, 많은 업무와 좌절이 수반될 수 있다. 작업 부하를 줄이기 위해 관리(Property Manager) 또는 관리 회사(Property Management Company)를 고용하기로 결정하면 수익이 약 10% 감소하게 된다. 거주자가 상처를 입을 위험이 높은 기타 공간과 같은 시설이나 편의 시설이 다수 있는 경우에는 높은 책임 위험을 감수해야 한다. 이러한 안전 및 보안 검사와 컴플라이언스 요건은 부담스럽고 비용이 많이 들 수 있다. 주식으로 안전하게 투자했을 때보다 투자 부동산의 수익률이 훨씬 더 높지만, 위험도 높을 수도 있다. 또한, 만약 지역의 부동산 시장이 어려움을 겪고 있고, 건물을 처분하고 싶다면, 가격이 팔 만한 가치가 있을 때까지 몇 년을 기다려야 할 수도 있다. 그렇다 하더라도 부동산 투자에 제일 큰 장점 중의 하나가 인컴 유닛이기도 하다. 이처럼 투자용 부동산 구매가 까다롭고 어렵긴 해도 매물들을 비교·분석하고, 가격과 위치 그리고 지역 상황 등 집을 확실히 알고 잘 살피면서 부동산 전문가와 함께 충분히 상담한다면 좋은 결실을 볼 것이라 생각한다. ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 투자용 유닛 투자용 부동산 부동산 투자용 부동산 시장
2022.10.26. 17:48
6가·윌턴에 29유닛 신축…내년 초에 착공 예정
LA한인타운 서쪽에 신규 아파트가 신축된다. 부동산 매체 어바나이즈LA에 따르면, LA한인타운 6가와 윌턴 플레이스 인근 공터(544-550 S. Wilton Pl)에 7층 높이의 29유닛 아파트가 새로 들어선다. 착공 시기는 이르면 내년 초. 개발사 측은 지난 7월 LA시로부터 건축 허가도 받았다고 전했다. 유닛은 2~4베드룸으로 구성되며 지상 1층에는 차량 45대를 수용할 수 있는 주차 공간도 마련된다. 건축설계는 케빈 트사이사(Kevin Tsai Architecture)가 맡았다. 아파트 외관은 고도 제한을 반영했고, 창문을 최대한 많이 배치했다. 각 유닛은 실내공간을 최대화했고, 개별 발코니, 휴게실, 루프톱 공간도 들어선다고 한다. 김형재 기자유닛 신축 29유닛 신축 착공 예정 29유닛 아파트
2022.09.11. 19:50
[아파트 이야기] (9) 아파트 투자, 유닛부터 시작해 보자
우리는 경제적으로 여유가 생기면 보통 투자용으로 부동산에 눈을 돌리게 된다. 그러나 누구나 부동산 투자에 관심이 있지만 목돈을 마련하기 어려워 실천에 옮기기는 쉽지 않다. 대부분 보통 사람은 집을 살 때 융자한 돈을 매달 나누어 상환해야 한다. 그 외의 여러 가지 페이먼트로 인해 다시 목돈을 장만하는 것이 쉽지만은 않다. 우선 손쉬운 콘도나 단독주택부터 큰돈이 필요한 상가 같은 상업용 건물까지 다양한 부동산이 있다 그러면 적은 돈으로 주거용 부동산에 투자하기 위한 첫걸음부터 알아보자. LA시는 중간소득에 비해 주택가격이 높아 미국 전체에서 주택소유율이 두 번째로 낮은 도시이다. 50%가 넘는 주민들이 아파트에 거주하고 있어 렌트 시장이 특히 활발하다. 그래서인지 한인타운을 비롯한 LA는 아파트가 늘어나도 여전히 공급이 수요를 따라가지 못한다. 아파트는 여전히 최고의 부동산 투자처가 된다. 하지만 가격도 높고 적어도 40%정도의 다운페이먼트가 필요한 아파트를 구입할 수 있는 투자자는 한정되어 있다. 그런데 만약 집 장만도 하고, 투자도 겸할 기회가 생긴다면 얼마나 좋을까. 그래서 지난 몇 년간 한인들이 가장 많이 투자한 종목 중 하나가 인컴 유닛이다. 인컴 유닛은 보통 2유닛(듀플렉스) 이상의 주거용 부동산을 말한다. 인컴 유닛은 부동산 경기가 주춤할 때에도 높은 가격대를 형성하고 있다. 이유는 4유닛까지의 인컴 유닛은 일반 주택과 동일하게 취급되어 단독주택과 같은 조건으로 구입이 가능하기 때문이다. 적어도 35%를 다운해야 하는 5유닛 이상의 아파트보다 적은 다운페이를 해도 되고, 상업용 융자만 가능한 아파트보다 낮은 이자율이 적용된다. 또한 소유주가 거주하는 유닛을 제외한 나머지 유닛에서 수익이 발생한다. 인컴 유닛은 테넌트하고 좋은 관계를 맺고 쾌적한 주거환경을 유지할 수만 있다면 항상 수요가 있기 때문에 안전한 투자가 될 수 있다. 한편 인컴 유닛은 구입할 때 몇 가지 기본적인 조건을 확인해야 한다. 먼저 건물의 상태를 봐야 한다. 인스펙션 전문가에게 맡겨 건물 벽에 균열이 생겼다거나 건물의 안팎으로 수리할 곳이 있는지 확인해야 하고, 수리비가 얼마나 되는지 미리 견적을 받아보는 것도 좋다. 건물 상태보다 매매 가격에 더 많은 영향을 미치는 것이 렌트 현황이다. 렌트 스케줄을 확인해 유닛당 월 렌트비가 얼마인지, 그 외 여러 가지 임대 조건을 정확히 알아야 한다. 인컴 유닛 월수입만큼 중요한 것이 경비다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴 유닛도 건물주가 물값과 재산세, 보험료, 가드닝 비용, 기구들의 교체비용 등 모든 수리비용을 부담하는 것이 일반적이다. 그러므로 수입에서 경비를 빼야 실제 수익(NOI)이 나온다. 민주주의 나라가 된 유럽의 귀족들이 아직도 부를 누리는 이유는 조상이 물려 준 토지를 비롯한 막대한 부동산 때문이라고 한다. 그만큼 부동산은 부의 원천이고 가지고 있기만 해도 점점 재산이 늘어나 평생 집 한 채만 가지고 있어도 노후 생활의 방편이 되는 경우도 많다. ▶문의 (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장아파트 이야기 아파트 유닛 부동산 투자처 아파트 투자 유닛 월수입
2022.07.20. 16:42
터스틴 타운홈 400유닛 분양…가격 60만~150만불대
어바인 북쪽 터스틴 시에서 400유닛 규모의 타운홈 신규 분양이 진행 중이다. 20일 부동산 개발사인 ‘브룩필드 레지덴셜’는 ‘더 랜딩 앳 터스틴 레거시(이하 더 랜딩)’로 이름 지어진 단지의 3가지 타입 타운홈 예약을 받고 있다고 밝혔다. 주택 모델은 테라, 루나, 시라 등 3가지로 테라는 1~3베드룸 최대 2275스퀘어피트 60만~90만 달러 선이고 루나는 3~4베드룸 최대 2270스퀘어피트 90만~100만 달러 이상이며 시라는 4~5베드룸 개인 정원 포함 3398스퀘어피트 120만~150만 달러다. 더 랜딩 인근에는 수영장과 이벤트 스페이스가 포함된 레크리에이션 공간인 ‘더 데크’가 있고 주택들은 오피스 캠퍼스인 ‘플라이트 앳 터스틴 레거시’까지 걸어서 갈 수 있는 거리다. 터스틴 시는 옛 해병대 비행기지인 총면적 1600에이커의 ‘터스틴 레거시’를 단계별로 재개발 중이다. 시 정부는 이곳의 20에이커 규모 ‘레거시 빌리지’ 재개발과 관련해 1200유닛 이상의 아파트를 짓고 이 중 25%는 OC지역 중간소득(AGI) 30~80% 저소득층에 배정할 계획을 승인한 바 있다. 류정일 기자타운홈 유닛 타운홈 400유닛 타입 타운홈 타운홈 신규
2022.06.20. 18:33
터스틴에 1200유닛 아파트 단지 추진
어바인 북쪽 터스틴에 1200유닛 대단위 아파트 단지 개발이 추진된다. 터스틴 시는 지난 4일 부동산 개발회사인 아발론베이커뮤니티스·어보드커뮤니티스 두 회사와 함께 ‘터스틴 레거시’ 일부 재개발에 나섰다고 밝혔다. 터스틴 레거시는 과거 해병대 비행기지로 썼던 부지로 총 1600에이커 중 이번 프로젝트 대상은 약 20에이커다. ‘레거시 빌리지’로 명명된 해당 사업지에 두 개발사는 3~5층 높이 다수의 아파트 빌딩을 짓고 이곳에 1200유닛 이상과 리테일 시설을 두며, 전체 개발지 중 총 7에이커는 주민 전용 또는 공공 이용 녹지로 꾸밀 계획이다. 오스틴 럼바르드 터스틴 시장은 “전체 아파트 물량의 25%는 저소득층에 배정할 예정”이라며 “레거시 빌리지는 도시의 품격을 높여줄 설계와 합리적인 주거 환경으로 완성될 것”이라고 말했다. 한편 아발론베이와 어보드는 웨스트 LA 시빅 센터 재개발에도 공동으로 나서 900유닛의 아파트와 정부 사무실, 리테일 등을 목표로 사업을 추진 중이다. 류정일 기자아파트 유닛 1200유닛 아파트 아파트 빌딩 전체 아파트
2022.05.08. 18:45
[아파트 개발 2제] 에코파크 5층 55유닛·글렌데일 5층 31유닛
에코파크와 글렌데일에서 각각 55유닛과 31유닛 아파트 개발이 잇따라 추진된다. 6일 LA 시 개발국에 따르면 에코파크 서쪽 선셋/알바라도 남쪽 블록에 5층 55유닛 아파트 건축이 이뤄질 예정이다. 현재 교회 용도로 사용되는 단독주택 부지(801 N. Alvarado St.)를 재개발하는 프로젝트로 대중교통 중심개발(TOC) 인센티브를 통해 5유닛은 저소득층에 배정한다는 계획이다. 편의시설로는 지하 2개 층으로 40대 주차장과 함께 루프톱 데크, 지상에 코트 야드 등이 들어설 것으로 보인다. 주변 개발이 활발해 남쪽 알바라도/켄트에는 6층 81유닛 저소득층 아파트가, 북쪽 선셋 블러바드에는 6층 170유닛 주상복합이 각각 이뤄지고 있다. 글렌데일 트랜스포테이션 센터 인근 부지(1642 Central Ave.)에도 5층 31유닛 아파트 계획안이 최근 시 정부에 제출됐다. 1920년대 지어진 단독주택 2채를 허물고 재개발하는 것으로 시에 제출된 환경영향 평가 보고서에 따르면 공사 기간은 18개월로 내년 말 이전에 완공할 예정이다. 편의시설로는 지하에 16대 주차장과 로비, 피트니스 센터, 커뮤니티 룸과 루프톱 데크 등이 설치될 계획이다. 류정일 기자아파트 개발 2제 유닛 에코파크 55유닛 아파트 31유닛 아파트 81유닛 저소득층
2022.04.06. 18:35
[부동산 투자] 투자의 시작, 인컴 유닛
부동산은 부의 원천이고 가지고 있기만 해도 가격 상승으로 인해 점점 재산이 늘어나 평생 집 한 채만 가지고 있어도 은퇴 후 노후 생활의 방편이 되기도 한다. 그래서 누구나 부동산 투자에 많은 관심을 가지고 있다. 우선 살 집을 하나 사고 나면 경제적으로 여유가 생긴 한인들은 투자용 부동산으로 눈을 돌리게 된다. 가장 손쉬운 콘도나 단독주택부터 많은 투자가 필요한 상가 같은 상업용 건물까지 다양한 부동산이 있다. 그러나 대부분 우리 서민들은 집을 살 때 융자한 돈을 매달 나누어 상환해야 하고 그 외의 여러 가지 페이먼트로 인하여 목돈을 마련하기 어려워 마음뿐이지 실천에 옮기기는 정말 쉽지가 않다. 그런데 LA 시는 중간소득보다 주택가격이 높아서 미국 전체에서 주택소유율이 두 번째로 낮은 도시이므로, 50%가 넘는 주민들이 임대아파트에 거주하고 있어 렌트 시장이 특히 활발하다. 그래서인지 K-타운을 비롯한 LA는 아파트가 늘어나도 여전히 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에 아파트는 여전히 최고의 부동산 투자처가 된다. 하지만 가격도 높고 최소 35%의 다운페이가 필요한 아파트를 살 수 있는 투자자는 한정되어 있다. 그렇다면 집 장만도 하고 투자도 겸할 기회가 생긴다면 얼마나 좋을까. 그래서 지난 몇 년간 한인들이 가장 많이 투자한 종목 중의 하나가 인컴 유닛이다. 인컴 유닛은 보통 2유닛(듀플렉스) 이상, 4유닛(포플렉스)까지의 주거용 부동산을 말하는데 부동산 경기가 주춤할 때에도 높은 가격대를 형성하고 있다. 이유는 4유닛까지의 인컴 유닛은 일반 주택과 동일하게 취급되어 단독주택과 같은 조건으로 구매가 가능하기 때문이다. 적어도 35%를 다운해야하는 5유닛 이상의 아파트보다 적은 다운페이를 해도 되고 융자를 하여도 아파트보다 낮은 이자율이 적용되기 때문이다. 그리고 소유주가 거주하는 유닛을 제외한 나머지 유닛에서 수익이 발생하니 인컴 유닛은 테넌트하고 좋은 관계를 갖고 쾌적한 주거환경을 유지할 수만 있다면 항상 수요가 있기 때문에 안전한 투자가 될 수 있다. 한편 소규모 투자자들에 인기가 좋은 인컴 유닛은 살 때 몇 가지 기본적인 조건들을 확인해야 한다. 먼저 건물의 상태를 봐야 한다. 인스펙션 전문가에게 맡겨 건물 벽에 균열이 생겼다거나 건물의 안팎으로 수리할 곳이 있는지 확인해야 하고, 필요하다면 해당 전문가에게 다시 점검을 받아보고, 있는 그대로 구매해야 한다면 수리비가 얼마나 되는지 미리 견적을 받아보는 것도 좋다. 그리고 건물 상태보다 매매 가격에 더 많은 영향을 미치는 것이 렌트이므로 렌트 스케줄을 확인하여 유닛당 월 렌트비가 얼마인지 정확히 알아야 한다. 리스 조약을 확인하여 세입자들의 리스 기간과 내용을 살펴봐야 한다. 이와 같은 조항이 포함된 ‘테넌트 에스토펄(Tenant Estoppel)’을 받아 정확한 렌트를 확인해야 한다. 테넌트가 나중에 번복하는 것을 금지하는 조항이 들어있는 이 서류에는 리스 기간, 렌트가격, 시큐리티 디파짓은 얼마나 냈는지 등의 내용을 포함하고 있다. 새로운 세입자를 구하거나 렌트 수익에 대한 계획을 세우는 데 도움이 되기도 한다. 그리고 월수입만큼 중요한 것이 경비이다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴 유닛은 건물주가 물값과 재산세, 보험료, 가드닝 비용, 교체비용 등 모든 수리비용을 부담한다. 그러므로 수입에서 경비를 빼야 실제 수익(NOI)이 나온다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 유닛 투자 부동산 투자처 투자용 부동산 이상 4유닛
2022.04.06. 17:39
[부동산 이야기] 땅 하나에 4유닛까지? SB 9 이란
벌써 한 달여가 지난 일이지만 개빈 뉴섬 주지사의 주민 소환투표가 지난 9월 중순에 있었다. 뉴섬 주지사가 극적으로 회생하여 자리를 지킨 뒤 가장 먼저 발효시킨 법안이 부동산과 관련된 SB 9 그리고 SB 10이었다. 그 두 가지 법안 중에서 귀추가 주목되고 지금도 또 앞으로도 많은 논쟁이 이루어질 것 같은 SB 9에 관하여 좀 더살펴보기로 하자. SB 9은 단독주택 한 채만이 허용되는 R1 존(Zone)의 땅(Lot)에 다세대 주택을 지을 수 있도록 허용하는 법안이다. HOME (Housing Opportunity and More Efficiency)이라고도 하는데 내년 2022년 1월 1일부터 모든 캘리포니아 지역에서 시행되게 된다. 물론 현재에도 단독주택에 ADU(Accessory Dwelling Unit) 그리고 주니어 ADU를 더하여 잘 끼워 넣으면 3개의 유닛까지도 만들 수 있지만 ADU 와는 개념이 매우 다른 법안이다. 먼저 SB 9은 하나의 땅에 2개의 유닛을 지을 수 있도록 허락한다. 또 만일 주인이 3년 동안 거주할 것을 약속하면 하나의 땅을 2개의 각각 다른 땅으로 나누어서 각 땅에 2개의 유닛씩 총 4개의 유닛을 지을 수 있도록 허락한다. 예를 들어 지금 7000스퀘어피트 땅에 단독 주택 하나가 있는 경우라면(주인이 3년을 사는 경우) 땅을 반으로 나누어 3500스퀘어피트의 2개의 땅으로 나누는 것이 가능하다(이를 전문 용어로 Sub-Divide한다고 한다). 그리고 3500스퀘어피트에2개씩 총 4개까지의 유닛이 허락되는 것이다. 물론 허가 및 건축 규정은 맞추어야 한다. 여기서 한가지 알려 드리고 싶은 것은 이 법은 캘리포니아 주에 포함되는 일반적인 것이므로 각각의 도시들이 이 법안을 받아들여 어떻게 규정이 조금씩 보충 변형될지는 내년을 지켜보아야 하겠다. SB 9의 조건을 보면 우선 땅이 단독주택 한 채만을 허용하는 R1 존이어야 한다. 그리고 만일 땅을 나누게 되는 경우 나누어진 땅이 최소 1200스퀘어피트여야 한다. 또한 땅을 나눌 때는 거의 같은 사이즈로 나누는 것을 요구하고 있다. 그리고 현재 렌트 컨트롤 법안이 적용되는 집인 경우 그 집을 허무는 것은 허용하지 않는다. 한편 LA 시에 관련되는 내용인데 히스토릭 존(HPOZ) 안에 있는 집들은 허락되지 않는다. 그리고 마지막으로 주거용 용도여야 하며 에어비엔비 등 단기간 렌트는 허락되지 않는다. 주차 또 셋백(Set Back) 등 자세한 부분들은 내년 각 시가 어떤 기준들을 내놓느냐에 따라 조금의 변화가 있을 수가 있으므로 내년 1월 1일까지 기다려 봐야 하겠다. ‘내 땅에는 절대로 안 돼’라는 Not In My Backyard(NIMBY) 입장에서는 동네 분위기를 떨어뜨리는 법안이 될 수 있으므로 심한 반대가 있을 것이고 ‘내 땅에는 괜찮아’라는 Yes In My Backyard(YIMBY)로서는 내 땅을 반으로 잘라 새로 생긴 땅을 따로 팔든 혹은 증축을 하여 수익을 바라볼 수도 있으므로 그 둘 사이의 대립과 긴장이 어떻게 전개가 될지는 지켜봐야 하겠지만 나름 의미심장한 법안임에는 틀림이 없다. ▶문의: (213)703-1303 제이 장 / 레드포인트 브로커부동산 이야기 유닛 스퀘어피트 최소 1200스퀘어피트여야 housing opportunity 캘리포니아 지역
2021.10.27. 16:11
LA 메트로 역 인근 1만 유닛 주택 공급 추진
메트로가 LA카운티의 주거난 해소를 위해 소유 부지에 1만 유닛의 주택을 공급하는 방안을 추진한다. LA 메트로는 20일 열린 이사회에서 향후 10년간 메트로 역 인근 부지에 총 1만 유닛의 주택과 아파트를 짓는 플랜을 논의했다. 당초 LA 메트로는 지난 2008년과 2016년 주민투표로 발효된 판매세 증가 배정분을 받아 새로운 철로와 버스 환승장 건설에 사용할 방침이었다. 이를 위해 실제 지하철 노선 인근 곳곳에 토지를 수용했는데 이후 개선될 기미가 보이지 않는 주거난 해결이 보다 시급하다는 목소리가 커지며 저소득층 등을 위한 주택 건설용 부지로 전환키로 했다. LA 메트로 이사회 일원이기도 한 힐다 솔리스 LA 수퍼바이저 위원회 위원장과 재키 듀폰-워커 메트로 이사 등의 요청을 받아들여 메트로는 향후 10년간 1만 유닛의 주택을 메트로가 소유한 부지에 짓기로 한 것이다. 전체 1만 유닛에는 이미 메트로 소유 부지에 건설한 기존 주택도 포함된다. 메트로는 여기에 해당하는 규모가 약 2200유닛으로 이 중 800유닛은 저소득층이 입주했다고 밝혔다. 또 건설 중이거나 추진이 확정된 프로젝트도 4600유닛 이상으로 이 중 1700유닛 가량은 저소득층에 배정된다. 즉, 이미 완공된 2200유닛과 진행 중인 4600유닛을 더하면 약 6800유닛이고 나머지 3200유닛을 향후 10년간 추가한다는 방침이다. LA 메트로는 이미 LA 카운티에 48개 부지를 제공해 주택을 건축했다. 개별 면적은 1만9500~55만8000스퀘어피트로 다양하고 한인타운 인근에는 윌셔/크렌셔를 비롯해 라브레아 애비뉴 선상의 샌타모니카, 베벌리, 윌셔 등 메트로 지하철역 부근이 해당한다. 향후 메트로는 저소득층 밀집지역 등을 중심으로 개발이 절실한 역세권을 추려낼 방침이다. 또 로컬 부동산 개발사 및 커뮤니티 랜드 트러스트 등 다양한 기관의 동참도 끌어낼 계획이다. 한편 LA 메트로가 공급할 전체 1만 유닛 중 절반은 시세보다 저렴한 유닛으로 저소득층에 별도로 배정된다. 저소득층의 기준으로 LA 메트로는 당초 지역중간소득(AMI)의 60% 미만으로 계획했다가 최근 이 기준을 80%로 끌어올렸다. 류정일 기자유닛 메트 향후 메트로 la 메트로 1700유닛 가량
2021.10.20. 18:25
팜시티에 390유닛 아파트 조성
사우스베이의 팜시티 지역에 390 유닛 규모의 아파트 단지가 조성된다. 메트로폴리탄 교통국(MTS)이 지난 14일 발표한 바에 따르면 이 아파트 단지가 들어설 곳은 트롤리 블루라인이 통과하는 팜 애비뉴 트롤리 역의 인근의 주차장 부지로 저소득층과 중위 소득층 주민들을 위한 주거공간으로 개발될 예정이다. 1층은 소매상가를 입주시키고 2층부터 7층까지는 아파트로 배분될 이 주상복합 프로젝트는 특히 보육시설과 함께 야외 레크리에이션 시설도 완벽하게 갖출 계획이다. MTS는 관련 프로젝트를 승인하는 한편 이 프로젝트를 담당하게 될 두 시공사에 상세한 협의를 진행 중인 것으로 알려졌다. 샌디에이고 시의원이기도 한 비비안 모레노 MTS 위원은 “팜 애비뉴 트롤리 역 프로젝트는 도움이 절실하게 필요한 저소득층과 중위권 소득 주민들에게 실질적인 도움을 주게 될 것”이라고 말하고 “프로젝트가 완공되면 인근 주민들의 접근성을 높일 수 있도록 적극적인 정책을 입안하겠다”고 밝혔다. 이와 관련 샌디에이고시는 인근 지역 주민들이 트롤리 시스템에 보다 편안하고 효율적으로 접근할 수 있도록 버스나 셔틀 등 대중교통수단을 업그레이드하고 도보나 자전거를 이용해 접근하는 시스템도 보완해 나갈 방침이다. 송성민 기자
2021.10.19. 20:00
