소득증명이 부족한 경우의 Heloc신청 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 운영자금으로 쓰기 위해 집을 담보로 Heloc을 설정하려고 합니다. 하지만 소득 보고가 충분치 않아 염려가 되는데, 소득 증명이 부족해도 Heloc 신청이 가능한가요?     ▶답= 네, 가능한 방법들이 있습니다.   우선 소득 증명을 전혀 요구하지 않는 은행이나 렌더가 더러 있습니다. 이 경우에는 집에 에퀴티가 충분해야 하는데 집값의 50%까지 혹은 드물게 75%까지 설정해 주기도 합니다. 금액 기준으로는 100만 달러가 최대인 경우가 대부분입니다. 예를 들어 현재 집 시세가 150만 달러이고, 기존의 융자 밸런스가 25만 달러인 경우에는 최대 50만 달러까지(1, 2차 합해서 집값의 50%까지) 소득 증명을 요구하지 않고 Heloc을 설정해 줍니다. 신용 점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀 닥보다는 이자율이 약간 높은 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다.   다음으로 생각할 수 있는 방법은 풀 닥 자격이 되는 사람과 같이 융자를 신청하는 것입니다. 즉, 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받아서 Heloc 승인을 받는 것입니다. 코사인을 한국의 보증과 같은 개념으로 잘못 이해하고 있는 사람들이 많은데, 미국의 모기지와 Heloc은 Non-recourse 융자로 차용인이 융자를 못 갚을 경우 렌더는 담보물 내에서 손실 회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에까지 손을 댈 수는 없습니다. 이 점에서 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념입니다. 또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택 구입에 장애가 될까 봐 걱정을 하기도 하는데, 이는 융자 담당자와 상의해서 미리미리 준비를 해 놓으면 쉽게 해결할 수가 있습니다.   마지막으로 62세 이상이면서 에퀴티가 충분한 경우에는 소득 증명이 필요 없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다. 리버스 모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 비용(정부 보증 보험료)이 다소 높고, 진행 과정이 복잡하고 시간도 오래 걸리므로 융자 담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다.   지난 수년 동안 지속된 고금리로 현금 인출 융자가 거의 사라진 요즘, 집의 에퀴티(현재 집값에서 융자 잔액을 뺀 금액)에서 현금을 인출할 수 있는 거의 유일한 수단이라고 할 수 있는 Heloc에 대한 문의는 끊이지 않고 있습니다. Heloc(Home Equity Line of Credit)은 집을 담보로 신용 구좌를 설정하는 것으로, 실행 후에는 신용 범위(Credit Limit) 내에서 자유롭게 현금을 꺼내 쓸 수 있는 아주 편리한 상품입니다. 한꺼번에 돈을 빌리고 매달 이자와 원금을 갚아 나가는 일반 모기지 융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면 됩니다. 따라서 단기 자금이나 신용카드 상환, 학자금, 생활비, 비즈니스 운영 자금 등 급전이 필요한 사람에게는 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다.   이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 급히 돈이 필요할 때를 대비하여 Heloc을 미리 설정해 놓는 사람들도 많습니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액만큼 기간 동안 일일로 이자 계산하여 월 단위로 이자만 페이하면 됩니다. Heloc은 보통 30년 빌려주는데, 처음 10년 동안은 이자만 납부할 수 있어 페이먼트 부담이 덜한 편입니다. 원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을 수도 있습니다. 집 모기지를 모두 페이오프(Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해 놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다.   이렇게 Heloc은 손님 입장에서는 편리한 상품이지만, 빌려주는 은행은 상당히 깐깐하게 심사를 할 뿐만 아니라 요즘은 이 상품을 다루는 은행도 극소수에 불과합니다. 더군다나 충분한 소득 증명이 되지 않는 경우에는 아예 Heloc 신청을 받지 않는 경우도 대부분입니다. Heloc은 모기지와 달리 은행의 고유의 상품으로 은행마다 심사 기준이 많이 다를 수 있고, 심사 기준 변경뿐만 아니라 Heloc 상품 자체의 취급을 하루아침에 중단할 수도 있습니다. 따라서 Heloc을 신청할 경우에는 경험이 풍부한 융자 담당자와 충분한 상의와 검토를 거친 후 신청해야 나중에 낭패를 면할 수 있습니다.     ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 소득증명 프로융자 대표 recourse 융자 융자 담당자

2025.09.10. 17:54

여유자금을 위한 상책: Heloc에 대하여 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 위하여 Heloc을 생각하고 있습니다. Heloc에 대한 설명을 부탁드리고, 수입 증명을 하지 않고 얻을 수 있는 방법에 대해서도 알려주시기 바랍니다.     ▶답= Heloc(Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용 구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 승인 후에는 신용 범위 내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품입니다.   한꺼번에 돈을 빌려서 매달 원금과 이자를 일정 기간 갚아 나가는 모기지 융자와는 달리, 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면 됩니다. 따라서 단기 자금이나 신용카드 상환, 학자금, 비즈니스 운영 자금 등 급전이 필요한 사람에게 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다.   이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 비상시에 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분입니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고, 꺼내 쓰는 금액만큼 기간 동안 일일로 이자 계산하여 월 단위로 이자만 납부할 수 있어 페이먼트 부담이 적습니다. 원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을 수도 있습니다.   집 모기지를 모두 페이오프하여 더 이상 융자가 없는 집도 역시 Heloc을 설정해 놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다. 이렇게 Heloc은 손님 입장에서는 편리한 상품이지만, 금리 상승 이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정입니다.   따라서 세금 보고한 수입이 충분하여 서류 심사에 문제가 없는 경우(풀 닥 융자)뿐만 아니라, 세금 보고서 제출 없이 진행하는 융자(스테이티드 융자)도 철저히 사전 준비를 잘해서 신청해야 최종 승인을 받을 수 있습니다.   풀 닥과 스테이티드 융자는 융자 금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용 등에 있어서 많이 차이가 나므로, 융자 담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간 낭비, 시행착오를 면할 수 있습니다.   소득 증명 없이도 Heloc을 승인해 주는 은행은 많지 않으나, 집에 에퀴티(집값에서 융자 밸런스를 뺀 금액)가 충분한 경우 집값의 50%~75%까지, 최대 백만 달러까지 Heloc을 설정해 주기도 합니다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고, 풀 닥보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀 더 많이 드는 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다.   본인의 소득 증명이 여의치 않을 경우에는 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받아서 풀 닥으로 융자를 받는 것도 하나의 방법입니다. 그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득 증명이 필요 없는 리버스 모기지(Reverse Mortgage)를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다. 리버스 모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만, 많은 에퀴티를 요구하고, 비용이 다소 높으며, 진행 과정이 복잡하므로 융자 담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다.   Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년 동안은 이자만 내고 그 후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 특징이 있습니다. Heloc의 진행 기간은 대부분 1~2개월, 혹은 심지어 그 이상 걸릴 수도 있으므로, 임박해서 신청하기보다는 미리미리 융자 담당자를 찾아 상담하고 준비할 것을 권합니다.       ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 여유자금 프로융자 대표 융자 금액 융자 담당자

2025.06.11. 18:10

사전 융자 승인서란 무엇이고 어떻게 받을 수 있나 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 집을 사기 위하여 부동산 에이전트에게 연락을 했더니 사전 융자 승인서를 받았는지를 물어왔습니다. 사전 융자 승인서가 무엇이고 어떻게 받을 수 있나요?     ▶답= 사전융자승인서(Pre-approval letter)란 집을 살 계획이 있는 바이어가 렌더의 융자담당자로부터 특정한 금액까지 융자를 받는데 문제가 없다고 받는 편지를 말합니다.   집을 현금으로 사지 않는 한 융자를 받아서 사야하기 때문에 집 살 계획이 있는 사람들은 부동산에이전트를 찾기 이전에 먼저 융자담당자를 찾아야 합니다. 그래야 얼마를 다운하고 얼마를 융자받아 얼마짜리 집을 살 수 있는지 큰 그림을 먼저 그릴 수 있습니다.   융자받기에 충분한 자격이 있는지, 어떤 조건으로 얼마를 받을 수 있는지, 최고조건의 받을 자격이 되는지, 아니면 몇 가지 부족한 것이 있어서 이자율이 좀 올라가는지, 부족한 것을 고쳐서 더 좋은 조건으로 받을 수 있는지, 다운페이먼트는 충분한지 등등 수많은 사항에 대하여 상담을 한 후 주택구입 계획을 세우는 것이 옳은 순서입니다.   사전융자승인서를 받지 않은 채 집 계약을 하고 에스크로를 먼저 열면 설령 융자를 받을 수는 있다 하여도 높은 이자율의 안 좋은 조건의 융자를 울며 겨자먹기 식으로 받게 될 수도 있습니다.   사전융자승인서를 발행하기 위하여 렌더의 융자담당자는 손님의 수입과 직장경력, 신용과 채무상태, 은행잔고 등 제반 자격요건을 세밀하게 검토합니다. 심사기준의 중요한 내용들은 다 검토되기 때문에 사전 융자승인서를 받은 손님들은 대부분 최종 융자승인을 받는데 큰 문제가 없다고 볼 수 있습니다.   하지만 사전융자승인서를 받았다고 최종융자승인이 보장되는 것은 아닙니다. 융자담당자가 수입계산을 잘못했거나, 중요한 심사기준의 적용을 놓쳤다거나, 나중에 심사기준이 바뀌었다거나, 주택감정이나 타이틀에 문제가 생겼거나, 추후 렌더의 각종 검증 과정에서 문제가 생길 경우에는 최종융자승인을 못 받을 수도 있습니다.   따라서 사전융자승인서는 경험과 심사기준에 대한 지식이 많은 융자담당자를 통해서 받는 것이 중요합니다. 융자담당자는 손님의 복잡한 세금보고서를 읽고 심사기준에 맞는 정확한 수입을 계산해 낼 수 있어야 합니다. 또한 심사기준에 문귀로 표현되지는 않았지만 융자승인에 직접적인 영향을 줄 수 있는 많은 경우를 알고 있어야 합니다.   한편 최근 들어서는 수입을 검증하지 않고도 융자를 해주는 다양한 프로그램이 많이 생기면서 수입을 반드시 검증해야만 하는 풀닥으로 자격이 안 되는 손님들도 충분히 집을 살 수 있게 되었습니다. 따라서 융자시장의 빠른 변화를 잘 파악하고 많은 렌더들의 다양한 프로그램을 보유하고 있는 융자회사의 담당자에게 사전융자승인서를 신청하는 것이 좋습니다.   그리고 융자담당자를 가능한 일찍, 집을 보러 다니기 수개월 전에 찾아 상담을 받을 것을 권합니다. 손님이 예상치 못한 신용보고서상의 문제점이 나타났거나, 은행잔고증명서의 자금출처 문제, 자동차 페이먼트, 학자금융자, 신용카드 밸런스 등 채무와 관련된 문제가 있을 경우 해결하는 데 많은 시간이 필요할 수도 있기 때문입니다.   그리고 융자상담 자체는 여러 담당자들과 할 수는 있겠지만, 사전융자승인서는 가능하면 나중에 실제로 융자 신청할 담당자에게 신청하는 것이 좋습니다.   주택구입은 시간이 오래 걸리고 힘든 과정입니다. 융자상담은 이 길고 힘든 과정의 첫 걸음이며, 유능한 융자담당자를 통해서 그 과정이 좀 더 쉽고 편해질 수 있을 것입니다.        ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 융자 프로융자 대표 사전 융자 융자 담당자

2025.03.18. 23:33

첫 주택 구입 시 주의 사항 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 첫 주택 구입을 준비하고 있습니다. 유의해야 할 사항에 대하여 자세히 말씀해 주시면 감사하겠습니다.       ▶답= 미국에서 집을 구입하는 일은 여간 힘든일이 아닙니다. 그것이 첫 집일 경우에는 더 말할 나위도 없습니다.  첫 집을 구입한다는 설렘과 흥분으로 시작을 하지만 많은 장애물과 어려움으로 고통과 좌절로 바뀌는 경우가 많습니다. 따라서 집을 구입하기 위한 준비과정이 무엇보다 중요합니다.    우선 집을 구입하면 렌트 살 때보다 월 지출이 더 많아지는 것을 명심하고 자금계획을 잘 세워야 합니다. 모기지, 재산세, 집보험, HOA fee 뿐만 아니라, 수시로 발생하는 고장과 파손의 수리 비용도 고려해야 합니다. 따라서 가능하다면 다른 빚은 적게 유지하는 것이 좋습니다.     그리고 다운페이먼트와 에스크로 비용에 더하여 최소 6개월 정도의 집 페이먼트 (모기지 + 재산세 + 집보험 + HOA)에 해당하는 자금을 여유로 가지고 있는 것이 좋습니다. 갑자기 직장을 잃을 수도 있고 비즈니스가 안 좋아질 수도 있기 때문입니다. 최소한의 가구와 업그레이드만 계획하고 여유자금을 확보해 놓을 것을 권합니다. 다운페이먼트는 가능한 한 20%를 권합니다. 20% 이하도 융자는 나오지만, PMI를 따로 들어야 하기 때문에 월페이먼트가 올라갑니다.     자금계획이 서면 다음으로 해야 할 것은 빨리 융자 담당자와 상담을 하는 것입니다. 얼마짜리 집을 얼마 다운으로 살 수 있는지, 다운페이먼트 자금 출처는 문제없는지, 신용점수와 그 내용은 문제가 없는지, 현재의 이자율로 월 페이먼트는 얼마나 나오는지 등 확인하고 준비해야 할 일이 많습니다.     직업과 수입의 종류에 따라 모기지에서 사용하는 수입 계산 방법이 보수적이고, 자영업자, 보너스, 오버타임, 세컨드 잡, 이직, 경력 등에 따라 인정하는 수입이 줄어드는 경우가 많습니다. 그리고 수입 증명을 하지 않고 집 융자를 받을 수 있는 방법은 있는지도 같이 확인하는 것이 좋습니다. 또한 지금처럼 고금리 시대에는 신용점수에 따라 이자율이 많이 달라지므로 특히 첫 주택 구입자의 경우에는 융자 담당자를 통해서 신용 보고서를 빨리 띄어보는 것이 좋습니다. 신용 보고서의 잘못된 내용이나 부족한 부분을 수정, 보충할 시간을 확보하는 것이 중요하기 때문입니다.     상담 후 융자 담당자가 Pre-approval Letter를 발행하면 손님은 비로소 집을 보러 다니면 됩니다. 집을 찾을 때는 학군, 동네, 방 개수, 집 형태 등 타협할 수 없는 2-3가지의 기준만 정하고 나머지는 과감하게 포기해야만 집을 빨리 찾을 수 있습니다. 이자율이 높고, 나와있는 집은 적은 상황에서 집을 사는 것이 더 힘든 요즘이지만, 잘 준비하고 성실하고 정직한 전문가들의 도움을 받으면 첫 주택구입의 힘든장벽도 쉽게 넘을 수 있을 것으로 생각합니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 주택 구입자 프로융자 대표 융자 담당자

2025.01.21. 17:43