[상법] 그라운드 리스

개발되지 않은 필지를 소유하고 있을 경우, 소유주가 직접 개발하지 않고 필지만 리스를 해 임차인이 개발하게 하는 방식이 그라운드 리스다. 이에 대해 알아보자.  일반적으로 필지를 개발하기 위해 하는 것이 그라운드 리스다. 특징은 다음과 같다.     첫째, 일반 리스보다 기간이 길다. 보통 35년, 55년 또는 99년인 경우가 많다. 또한 필지의 성격에 따라서 기간이 제한되기도 한다. 예를 들어, 시 정부가 소유하고 있는 필지일 경우에는 55년, 시 소유의 광산일 경우에는 35년, 농지일 경우에는 99년, 시 정부 소유의 필지는 99년, 주 정부 소유의 공원일 경우에는 10년으로 제한돼 있다.   둘째, 개발이 일부만 되어 있거나, 전혀 개발이 안 된 부동산을 리스할 때 사용된다. 따라서 그라운드 리스를 하는 임차인은 미개발 부동산을 리스해서 상당액의 돈을 투자하는 부담이 있다. 따라서 임대인과 협상 시 개발이 쉬운 권리를 받는 경우가 많다. 예를 들어, 일반 리스에서는 건물의 구조변경이나 증축을 할 때, 임대인으로부터 사전 허락을 받는 등 제한이 있다. 그러나, 그라운드 리스를 받고 부동산 개발을 하는 임차인은 개발할 때 임대인의 간섭이나 사전허락 절차를 줄여야 한다. 따라서, 계약을 협상할 때, 이러한 조항을 삭제하거나 최소화한다. 리스 기간에 건물에 대한 상용용도의 변경이나 건물의 개 보수할 때도 임대인으로부터 최소한의 간섭을 요구한다.     셋째, 그라운드 리스를 받는 임차인은 일반적으로 부동산 개발융자를 받는다. 일반 리스에서는 건물의 소유는 임대인에게 있고 임차인은 융자를 받더라도 리스하는 건물의 내부보수에 필요한 융자를 받게 된다. 그러나, 그라운드 리스 임차인은 건물 개발에 필요한 융자를 받아야 하므로 융자를 받는데 지장이 되는 계약조항이 계약서에 들어가서는 안 된다.     임차인은 부동산 개발을 하는 데에 들어가는 모든 개발비를 부담해야 하고 리스 기간이 종료되면 임대인에게 반환해야 함에도 불구하고 미개발 부동산 필지를 직접 구매하는 대신 그라운드 리스를 하는 이유가 이해 안 될 수도 있다. 그라운드 리스를 하는 임차인의 가장 큰 이유는 세금인 경우가 많다. 예를 들어, 렌트는 전액이 비즈니스 운영비용으로 계산돼 세금에서 공제할 수 있지만, 모기지 지불금일 경우에는 이자비용만 공제할 수 있다. 따라서 그라운드 리스 임차인은 개발에 들어가는 비용뿐 아니라 렌트비 또한 공제할 수 있으므로 세금에서 유리하다. 또한 토지구매에 필요한 초기 투자금액을 절약할 수 있는 이점이 있다. 동시에 건물에 대한 소유권이 있으므로 건물에 대해 감가상각을 할 수 있는 권리도 있다.     또한 리스 기간이 종료된 후, 개발된 건물에 대한 소유권을 갖는 이점도 있다. 장기간 안정된 렌트를 확보할 수 있는 장점도 있다. 그라운드 리스 임차인은 부동산 개발에 필요한 자본투자를 했기 때문에 임대 렌트의 불이행에 관한 위험부담이 적기도 하다.   그라운드 리스 계약은 일반 리스와는 달리 위에 설명한 것과 같은 복잡한 이해관계를 규정하기 때문에 반드시 전문가의 도움을 받아 작성돼야 한다.     ▶문의:(213)487-2371     이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 그라운드 임대인 부동산 개발융자 미개발 부동산 대신 그라운드

2024.11.10. 12:20

임차인 범죄기록 요구 금지…LA시의회 조례안 다시 심의

LA시의회가 임대인이 임차인에게 범죄기록을 요구하지 못 하게 하는 조례안을 다시 다룬다.     지난 9일 LA시의회는 찬성 11, 반대 0으로 2년 전 발의됐던 일명 ‘공정한 기회(Fair Chance Housing Ordinance)’ 조례안을 재심의하기로 의결했다.   공정한 기회 조례안은 홈리스 대책 목적으로 지난 2022년 당시 해리스 도슨·니디아 라만·마이크 보닌 시의원이 발의했다. 하지만 이 조례안은 회기를 넘겨 폐기된 바 있다.   이 조례안은 주택안정과 홈리스 대책을 위해 임대인이 임대차계약 신청서를 받을 때 임차인에게 범죄기록을 요구하지 못 하게 하는 내용을 담았다. 적용 범위는 민간아파트, 비영리기관 저소득층 아파트, 공공아파트 등 주거시설이다. 만약 임대인이 조례안을 위반할 경우 벌금을 내야 한다.     일부 시의원들은 임대인이 임차인에게 범죄기록을 요구하면서 소수계 커뮤니티 시민이 차별과 불이익을 받고 있다고 지적했다. 공정한 기회 조례안을 재심의해 저소득층과 소수계 등의 권리를 보장해야 한다고 주장했다.   LA시의회 주택홈리스위원회는 조만간 해당 조례안 심의에 나설 예정이다.   한편 지난 9일 시의회 정기미팅에서 일부 주민은 임대인이 예비 임차인에게 범죄기록을 요구하지 못하면 가족 안전에 위협이 될 수 있다고 주장했다.     김형재 기자 [email protected]범죄기록 임대인 임대인 임차인 범죄기록 요구 예비 임차인

2024.04.10. 20:36

임대인 요구 렌트, 3년만에 최대폭 하락…전국 중간값 1967불, 2.1%↓

호가 임대료(asking rent)가 3년 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌다.   부동산 업체 레드핀에 따르면 지난달 전국 호가 임대료 중간값이 1967달러로 전년 동기보다 2.1%가 떨어져 지난 2020년 2월 이후 가장 큰 폭의 하락을 보였다. 전달보다는 0.6%가 내렸다.   이는 팬데믹 이전인 2019년 11월보다는 22.1% 높고 사상 최고치를 기록했던 지난해 8월 2054달러보다는 4.2% 낮은 수준이다.   호가 임대료란 세입자들이 실제 매달 지불하고 있는 임대료가 아니라 임대인들이 요구하는 임대료를 말한다.   이 같은 호가 임대료 하락 원인은 최근 수년간 건설 붐에 따른 아파트 공급 급증으로 공실률이 높아지면서 세입자 찾기에 어려움을 겪는 임대인들이 가격을 낮출 수밖에 없는 상황에 직면했기 때문으로 분석됐다.   레드핀의 수석 이코노미스트 대릴 페어웨더는 “공급 증가로 선택의 폭이 넓어졌으며 집주인들이 기꺼이 임대료 양보에 나서고 있어 세입자들에겐 유리한 상황”이라면서 “하지만 내년에 주택 가격과 모기지 금리가 하락하면서 더 많은 세입자가 주택 구매 시장에 뛰어들 것으로 예상한다”고 밝혔다.   일부 임대인들은 세입자 유치를 위해 한 달 임대료 무료 또는 주차비 할인 등과 같은 일회성 할인 혜택을 제공하고 있기 때문에 조사 데이터에 나타난 것보다 실제 임대료는 더 빠른 속도로 하락할 가능성도 있는 것으로 예상되고 있다.   페어웨더는 “소비자들이 허리띠를 졸라매기 시작하면서 경제가 둔화하고 있다는 새로운 징후가 나타나고 있는 것도 임대료 하락의 원인이 될 수 있다”고 지적했다.   전국 지역별 호가 임대료 현황을 살펴보면 서부지역은 전년 대비 1.8% 감소한 2347달러를 기록했으나 중서부 지역은 전년동기 대비 4.6% 증가한 1434달러를 기록했다. 이어 남부 지역은 0.4% 내린 1635달러, 북동부 지역은 2447달러로 변화가 없었다.   임대료가 가장 비싼 지역에서 급격히 하락하고 있으나 저렴한 지역에서는 반대로 오르고 있어 주택 구매가 어려운 상황에서의 전형적인 모습을 보이고 있다. 다수의 예비 주택 바이어들은 메트로 지역을 떠나 거주하기 저렴한 지역으로 이사하고 있는 것으로 전해졌다.   레드핀은 가족 수 증가를 보이는 밀레니얼 세대가 선호하는 데다가 원격 근무용 홈 오피스 공간에 대한 수요가 증가하면서 대형 주택 임대료는 내년에 상승할 것으로 예상했다.     한편, 아파트 공급 증가가 공실률 상승을 견인하고 있는 것으로 나타났다.   3분기 아파트 준공 건수는 전년 동기 대비 7% 증가하며 지난 30년래 최고 수준 중 하나인 120만 건(계절 조정 연율 기준)을 기록됐다. 동기간 공실률은 6.6% 상승해 2021년 1분기 이후 가장 높은 수준을 나타냈다. 글·사진=박낙희 기자 [email protected]임대인 임대료 하락 임대료 중간값 호가 임대료 asking rent

2023.12.15. 0:52

콜로라도 임대인 렌트비 부담 크다

 상업용 부동산업체 ‘마이엘리스팅’(MyElisting)이 임대료와 소득 자료를 분석한 결과, 콜로라도 임대인(renters)들의 절반 가까이가 높은 임대료 때문에 큰 비용 부담을 느끼고 있는 것으로 나타났다.미국인의 51%가 수입의 30% 이상을 임대료로 쓰고 있다. 일반적으로 재정적으로 건전한 가계가 세전 소득의 30% 이상을 주택 관련 비용으로 지출해서는 안 된다고 말한다. 만약 35%를 초과하면 그 가구는 ‘비용 부담’이 큰 것으로 간주된다. 비용 부담 임대인 숫자는 임대료뿐만 아니라 소득 수준도 반영한다.미국에서 가장 비싼 임대료 및 주택 가격 시장 중 하나로서, 비용 부담이 큰 가구에서 콜로라도가 미전역에서 최상위권을 차지하는 것은 놀라운 일이 아니다. 콜로라도는 소득의 35% 이상을 임대료로 지불하고 있는 임대인 비율이 전체의 43%로 50개주 가운데 8번째로 높다. 이 순위는 미시시피주 및 뉴저지주와 같다. 비용 부담이 큰 임대인 비율이 가장 높은 주는 플로리다로 49%를 차지했으며 이어 루이지애나(48%), 하와이(47%), 캘리포니아(46%), 네바다(46%), 뉴욕·델라웨어(44%)의 순으로 높았다. 공동 8위는 앞서 언급한대로 소득의 35% 이상을 임대료로 지불하고 있는 임대인 비율이 43%에 달한 콜로라도, 미시시피, 뉴저지주였다. 반면, 소득의 15% 이하만을 임대료로 지불하고 있는 비용 부담이 낮은 임대인 비율이 가장 높은 주는 22%에 달한 노스 다코타였고 이어 몬태나(20%), 사우스 다코타(19%), 위스칸신·아이오와·아칸사(17%), 켄터키·뉴멕시코·오하이오·캔자스(16%)의 순으로 조사됐다. 마이엘리스팅이 조사한 미국내 임대인들의 실태를 살펴보면, ▲임대인 전체의 51%는 매달 소득의 30% 이상을 임대료로 지출한다 ▲미국 세입자 5명 중 2명 이상(42%)은 매달 소득의 35% 이상을 주택 관련 비용으로 쓴다 ▲소득의 35% 이상을 임대료로 지불하는 거주자의 비율이 전체의 40%가 넘는 메트로폴리탄지역은 전체의 61%에 달한다 ▲소득의 15%이하를 임대료로 지출하는 지역은 미전역의 13%에 그치고 있다 등이다. 한편, 마이엘리스팅이 조사한 소득의 35% 이상을 임대료로 지불하고 있는 임대인 비율이 가장 높은 미국내 메트로폴리탄톱 50 가운데 1위는 플로리다주 세바스티안-베로 비치로 무려 61%에 달했다. 이어 루이지애나주 해몬드(58%), 인디애나주 블루밍턴(57%), 앨라바마주 오번-오펠리카(56%), 펜실베니아주 이스트 스트라우드스버그(55%), 조지아주 발도스타(55%), 플로리다주 포트 세인트 루시(54%), 플로리다주 마이애미-포트 로더데일(54%), 와이오밍주 캐스퍼(54%), 사우스 캐롤라이나주 힐트 헤드 아일랜드-블러프튼(54%) 등이 톱 10에 들었다. 이번 순위에서 콜로라도에서는 유일하게 볼더 메트로가 소득의 35% 이상을 임대료로 지불하고 있는 임대인 비율 48%로 40위권에 이름을 올렸다.     이은혜 기자콜로라도 임대인 임대인 비율 콜로라도 미시시피 임대인 전체

2022.11.28. 15:34