[부동산 가이드] 상업용 임대의 기본 유형과 구조

상업용 부동산 임대차 계약은 주거용 임대와는 다른 구조를 가지고 있습니다. 단순히 공간을 빌리는 것이 아니라, 사업을 운영하기 위한 기반이 되기 때문에 임대료 구조, 비용 분담, 시설 개선 조건 등 다양한 요소를 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.   대표적인 임대 형태는 크게 세가지로 나눌 수 있습니다: 그로스 리스(Gross Lease), 넷 리스(Net Lease), 그리고 퍼센티지 리스(Percentage Lease)입니다.   먼저 그로스 리스(Gross Lease)는 임차인이 매달 정해진 고정 월세만 부담하는 구조입니다. 이 안에 세금, 보험료, 유지비 등의 건물 운영비가 모두 포함되어 있어 예산 관리가 쉬운 장점이 있습니다. 반면, 예기치 못한 건물 비용이 생기면 임대인이 부담하게 됩니다.   반대로 넷 리스(Net Lease)는 기본 임대료 외에 세금, 보험료, 관리비 등을 임차인이 일부 또는 전부 부담하는 방식입니다. 특히 트리플 넷(Triple Net, NNN) 리스는 임차인이 모든 운영비를 부담하기 때문에, 월세는 낮지만 실제 총비용은 높아질 수 있습니다. 이는 상업용 부동산에서 매우 흔하게 사용되는 구조입니다.   퍼센티지 리스(Percentage Lease)는 쇼핑몰, 음식점 등 매출이 발생하는 업종에서 자주 사용됩니다. 기본 임대료 외에 월 매출의 일정 비율을 임대료로 추가 지불하는 방식입니다. 장사가 잘될수록 임대료도 함께 오르지만, 초기에는 부담이 적습니다.   이 외에도 그라운드 리스(Ground Lease)라는 특수한 형태가 있습니다. 이는 개발되지 않은 토지를 장기(보통 30년 이상) 임대해 임차인이 직접 건물을 짓고 운영하는 방식입니다. 계약 기간이 끝나면 땅과 건물 모두 임대인에게 귀속되므로, 초기 사업 계획을 탄탄히 세워야 합니다.   임대차 계약에서 또 하나 중요한 부분은 시설 개선(Tenant Improvements)입니다. 임대 공간을 임차인의 용도에 맞게 리모델링하는 것을 말하며, 두 가지 방식이 있습니다.   하나는 임대인이 일정 금액의 개선비를 제공하고 임차인이 직접 공사하는 Improvement Allowance 방식이고, 다른 하나는 임대인이 직접 시공을 마친 상태로 공간을 제공하는 Turn-Key Project 방식입니다. 이때 설치된 시설이 나중에 누구의 소유로 인정되는지, 특히 Trade Fixture로 구분되는 부분은 계약서에 명확히 명시해야 향후 분쟁을 피할 수 있습니다.   결론적으로 상업용 부동산 임대는 단순한 공간 임대가 아니라 사업 파트너십에 가까운 계약 구조입니다. 임대료 방식, 운영비 분담, 시설 개선 조건 등 계약서의 세부 내용을 이해하고 협의하는 것이 향후 분쟁과 불필요한 비용을 줄이는 지름길입니다. 기본 개념만 정확히 이해해도 임대 협상이 훨씬 유리해질 수 있습니다.   ▶문의:  (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 상업용 임대 임대료 구조 기본 임대료 임대차 계약

2025.11.12. 17:24

[부동산] 요식업 영업양도의 장단점

다수의 한인이 요즘 불고 있는 K-푸드의 유행으로 요식업에 많은 관심을 가지고 창업하고 있다. 특히 주에서 식당 사업권매매 시 영업양도(Asset Sale) 방식이 급부상하고 있다. 일반 매매보다 세무 부담이 적어 중소 레스토랑 오너들 사이에서 선호도가 높아진 것으로 분석된다.     LA다운타운에서 20년간 운영해온 이탈리안 레스토랑 ‘라 스트라다’는 최근 이 방식으로 매매를 완료했다. 새 주인인 로버트 켈리씨는 “부채 없이 주방 장비와 레시피만 18만 달러에 구매했다”며 “인테리어를 리모델링해 새 컨셉으로 다시 오픈할 계획”이라고 말했다. 인수합병(M&A) 전문가들은 “코로나19 이후 약 23%의 식당이 영업권 매각을 고려 중”이라며 “특히 50만 달러 미만 소규모 매장은 영업양도가 68%를 차지한다”고 분석했다.     그럼 이런 기회로 창업에 필요한 몇 가지 사항을 살펴보자. 가주에서는 영업양도 시 반드시 주 보건국 승인을 받아야 한다. 새 소유주는 식품 시설 허가를 재발급받아야 하며, 주류 판매 시 ABC(주류관리위원회)의 추가 심사를 거쳐야 한다.     특히 임대차 계약 문제가 빈번히 발생한다. 샌프란시스코의 한 베트남 음식점은 지난달 건물주의 동의 없이 영업양도 매매를 진행했다가 계약 해지 통보를 받은 사례가 있다. 현지 부동산 전문 변호사 사라 존슨은 “상업용 임대계약서 79%에 ‘승계 불가’ 조항이 포함되어 있다”며 반드시 서면 동의를 받아야 한다“고 강조했다.     세무 처리에서도 주의가 필요하다. 매도자는 자산 매각 차익에 대해 연방양도세(15~20%)와가주세금(최대 13.3%)를 중복으로 납부해야 한다. 반면 매수자는 취득한 장비 등에 대해 감가상각비를 공제할 수 있어 세금 부담을 줄일 수 있다.     LA의 한 회계사는 “30만 달러 장비를 살 경우 5년간 연간 6만 달러를 비용 처리할 수 있다”며 단 무형자산은 별도로 분류해 처리해야 한다고 설명했다.     성공적인 거래를 위해선 M&A 변호사와 회계사의 협업이 필수다. 애너하임의 일본식 라멘집 ‘토쿠토쿠’는 지난해 전문가를 통해 보건 허가 이전, 종업원 계약 재체결, 공급업체 협상 등을 사전에 완료하며 매매 3개월 만에 매출을 120% 회복시켰다.     현지 비즈니스 브로커 협회장 마이클 첸은 “평균 4~6개월이 소요되는 영업양도 과정에서 73%의 실패 사례가 법적 문제에서 비롯된다”며 계약서 검토와 허가 확인에 특히 신경 써야 한다”고 조언했다.     성공 사례를 보자면 한 LA 한식당 매매 당시 기존 장비·메뉴 레시피만 20만 달러에 영업을 양도, 매수자는 새 상호로 리브랜딩 후 6개월 만에 매출 150% 성장했다. 실패를 보면 샌프란시스코 카페 매매 시 건물주 미협조로 임대차 승계 실패, 매수자 새 장소 확보, 추가 비용 5만 달러가 발생한 사례가 있다.   영업양도 시 필요한 전문가를 추천한다. 첫째는 M&A 변호사를 고용하여 계약서 리뷰와 임대차 승계 협상 지원을 받아야 한다. 둘째, 공인회계사와 컨설팅하여 세금 최적화 구조 설계하는 것이 좋다. 셋째, 비즈니스 매매 전문 브로커 에이전트를 통해 거래 가격 조정 지원을 받아야 한다.     ▶문의:(213)445-4989 현호석/마스터 리얼티 대표부동산 영업양도 요식업 영업양도 매매 임대차 계약 상업용 임대계약

2025.05.06. 23:33