자녀 주택 모기지 '보증', “공동 서명 절대 안 돼”

 자녀의 '내 집 마련'을 돕기 위해 무심코 해준 모기지 공동 서명이 부모의 노후를 뒤흔드는 재정적 족쇄가 될 수 있다는 전문가들의 경고가 나왔다.   자녀가 빚을 갚지 못할 경우 100% 책임을 져야 하는 것은 물론, 한번 서명하면 자녀와의 관계가 파탄 나도 빠져나오기 힘든 위험천만한 '덫'이라는 지적이다.   금융 전문가들은 부모들이 가장 쉽게 간과하는 위험으로 '100% 연대 책임'을 꼽는다. 공동 서명은 단순히 보증을 서주는 개념을 넘어, 채무자가 되는 것을 의미한다. 만약 자녀가 대출금 상환에 실패할 경우, 은행은 부모에게 대출금 전액을 청구할 수 있다.   더 심각한 문제는 계약 연장 과정에 숨어있다. 캐나다 주요 은행 대부분은 공동 서명자 중 단 한 명만 동의해도 모기지 계약 갱신이 가능하다. 즉, 부모가 반대하더라도 자녀가 단독으로 연장 서명을 하면 부모는 자신의 의사와 상관없이 앞으로 5년간 또다시 채무에 묶이게 된다.   실제로 1백만 달러가 넘는 아들의 모기지에 공동 서명했던 한 어머니는 이후 아들과의 관계가 틀어져 계약에서 빠지려 했지만, 아들이 혼자 연장할 수 있어 불가능하다는 통보를 받아야 했다.   한번 공동 서명을 하면 사실상 자녀가 주택을 팔거나 재융자를 받기 전까지는 계약에서 이름을 빼는 것이 극도로 어렵다. 이러한 위험 때문에 전문가들은 "절대 공동 서명을 해서는 안 된다"고 한목소리로 말한다.   또한 여러 자녀를 둔 경우, 한 자녀의 모기지에 공동 서명을 해주면 부모의 부채비율이 높아져 다른 자녀를 도울 수 없게 되어 가족 간 불화의 씨앗이 될 수도 있다.   이러한 심각한 위험 때문에 전문가들은 공동 서명 대신, 부모가 재정적 여유가 있다면 '현금 증여'나 '조기 상속'이 훨씬 안전하고 현명한 방법이라고 조언한다. 부모의 주택을 담보로 신용대출(HELOC)을 받아 자금을 마련해주거나, 보유 현금을 직접 증여하는 방식이다.   이 방법의 가장 큰 장점은 부모가 자녀의 부채에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않는다는 점이다. 증여가 완료되는 순간 부모의 책임은 사라져, 자신의 은퇴 계획과 재산을 안전하게 지킬 수 있다. 밴쿠버 중앙일보서명 자녀 공동 서명자 자녀 주택 연장 서명

2025.09.04. 13:06

자녀의 주택 구매를 도와주는 방법 [ASK미국 세금/세무-존 오 텍스 플랜 전문가]

▶문= 자녀 주택 구매를 도와주고 싶은데 어떻게 도와줄 수 있을까요?       ▶답= 종종 자녀가 주택 구매를 도와줄 때 세금 관련 문제를 많이 물어봅니다. 다음의 방법으로 준비하시는 것을 추천해 드립니다.   첫 번째로는 증여합니다. 귀하와 귀하의 배우자는 각각 $17,000 (2023년 기준)를 귀하의 자녀와 자녀의 배우자에게 다운 페이먼트로 증여할 수 있습니다. $17,000 금액은 증여 공제를 사용하여 $56,000의 비과세 증여로 제공하고 귀하의 자녀와 그의 배우자는 다운 페이먼트로 $68,000을 받으실 수 있습니다. 단 증여는 4개의 개별 체크로 발행하시는 것이 좋습니다.   두 번째로는 자녀분께 론을 해줍니다. 자녀에게 주택 구매를 위해 돈을 빌려주면 자녀는 자신이 지불하는 모기지 이자를 공제할 수 있습니다. 자녀에게 정말 유리한 금리로 융자를 해주실 수 있습니다. 해당 연방 요율과 동일한 이자로 청구하기만 하면 됩니다.   세 번째로는 equitable ownership으로 구매하실 수 있습니다. 귀하의 자녀는 대출 자격이 없지만 모기지 상환은 할 수 있습니다. 따라서 귀하가 집을 사고 귀하의 이름으로 모기지 페이먼트를 귀하의 자녀가 지불합니다. 귀하의 자녀는 자신이 equitable owner로 입증할 수 있는 경우 모기지 이자를 공제할 수 있습니다. Equitable ownership과 legal Ownership은 법에 따라 서로 다른 두 가지 개념입니다. 복잡한 개념이지만 종종 이용되고 있는 방법입니다.   네 번째로는 공동 소유권 (Joint Ownership)입니다. 세금 공제 목적으로 작업하기 쉽습니다. 자녀가 주택의 부분 소유자일지라도 자녀가 실제로 지불하는 모기지 이자의 전체 금액을 공제할 수 있습니다.   다섯 번째로는 지분 공유 (shared equity)입니다. 자녀가 주택을 소유할 수 있도록 돕는 데 보다 사업적인 방식을 선호한다면 공유 지분 프로그램이 선택할 수 있습니다. 계약에 따라 귀하는 자녀와 함께 Rent to own programs로 주택을 구매하실 수 있습니다.   ▶문의: (714)249-7544 존 오 텍스 플랜 전문가미국 전문가 자녀 주택 주택 구매 세금 공제

2023.03.07. 18:04

자녀의 주택 구매를 도와주는 방법

▶문= 자녀 주택 구매를 도와주고 싶은데 어떻게 도와줄 수 있을까요?   ▶답= 종종 자녀가 주택 구매를도와줄 때세금 관련 문제를 많이 물어봅니다. 다음의 방법으로 준비하시는 것은 추천해드립니다.   첫 번째로는 증여합니다. 귀하와 귀하의 배우자는 각각 $17,000 (2023년 기준) 를 귀하의 자녀와 자녀의 배우자에게 다운 페이먼트로 증여할 수 있습니다. $17,000 금액은 증여 공제를 사용하여 $56,000의 비과세 증여로 제공하고 귀하의 자녀와 그의 배우자는 다운 페이먼트로 $68,000을받으실 수 있습니다. 단 증여는 은 4개의 개별 체크로 발행하시는 것이 좋습니다.     두 번째로는자녀분께론을 해줍니다. 자녀에게 주택 구매를 위해 돈을 빌려주면 자녀는 자신이 지불하는 모기지 이자를 공제할 수 있습니다. 자녀에게 정말 유리한 금리로 융자를 해주실 수 있습니다. 해당 연방 요율과 동일한 이자로 청구하기만 하면 됩니다.     세 번째로는 equitable ownership으로구매하실 수 있습니다. 귀하의 자녀는 대출 자격이 없지만 모기지 상환은 할 수 있습니다. 따라서 귀하가 집을 사고 귀하의 이름으로 모기지 페이먼트를 귀하의 자녀가 지불합니다. 귀하의 자녀는 자신이 equitable owner로 입증할 수 있는 경우 모기지 이자를 공제할 수 있습니다. Equitable ownership과 legal Ownership은 법에 따라 서로 다른 두 가지 개념입니다. 복잡한 개념이지만 종종 이용되고 있는 방법입니다.   네 번째로는공동 소유권 (Joint Ownership)입니다. 세금 공제 목적으로 작업하기 쉽습니다. 자녀가 주택의 부분 소유자일지라도 자녀가 실제로 지불하는 모기지 이자의 전체 금액을 공제할 수 있습니다.     다섯 번째로는 지분 공유 (shared equity)입니다. 자녀가 주택을 소유할 수 있도록 돕는 데 보다 사업적인 방식을 선호한다면 공유 지분 프로그램이 선택할 수 있습니다. 계약에 따라 귀하는 자녀와 함께 Rent to own programs로 주택을 구매하실 수 있습니다.     ▶문의: (714) 249-7544자녀 주택 자녀 주택 주택 구매 모기지 페이먼트

2023.02.22. 18:16