250만불 집도 가능하다…리버스 모기지의 오해와 진실 [ASK미국 리버스 모기지-남상혁 SH 파이낸셜 대표]

▶문= 집 시세가 현재 250만불 정도 한다. 오래 전에 구입한 집이라 양도세 부담이 커서 팔고 싶어도 쉽게 처분하지 못하는 상황이다. 그래서 여러 옵션을 비교한 끝에 리버스 모기지를 고려하고 있는데, 주택 가격에 제한이 있다는 이야기를 들었다. 아예 불가능하다는 의미인지 궁금하다.   ▶답= 리버스 모기지는 두 가지로 나뉜다. 연방정부 HUD가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgages)과 리버스 전문 은행이 제공하는 점보 리버스 모기지(Proprietary Reverse Mortgage)가 있다. 둘 다 거의 동일한 가이드라인이 적용된다. 정부의 보증 외에 양쪽 간 가장 큰 차이점은 점보는 정부 HECM과 달리 주택 가격에 제한이 없으며, 연령 자격도 62세가 아니라 55세부터 가능하다는 점이다. 조건 측면에서는 HECM은 모기지 보험금 때문에 초기 비용이 높지만 이자가 일반 모기지에 비해서 낮은 경우가 많다. 반면에 점보 리버스는 반대로 초기 비용이 적게 들지만 이자가 이에 비해 꽤 높다.   위의 질문은 아마도 HECM 리버스의 한도액을 말씀하시는 것 같다. HECM은 주택 감정가 기준으로 124만 9천 불까지이다. 다시 말해서 250만 불의 주택을 소유했어도 HECM을 신청하면 124만 불 주택과 동일한 기준의 리버스 현금이 집행된다. 따라서 불가능하다는 게 아니라 주택 시세에 비해 현금을 적게 받는다는 뜻이다. 가끔 손해본다고 말씀하는 분이 있는데, 대출금이 적게 나오고 그만큼 나중에 갚을 금액이 적으므로 손해본다는 것은 맞지 않는다.   만일 주택 가격이 150만 불이 넘고 HECM보다 더 많은 현금이 필요하거나 기존 융자금이 50~70만 불이 넘는다면 점보 리버스 대상만이 가능하다. 이렇게 양도세, 재산세 혹은 사업 자금 등의 문제로 최근 점보 리버스가 급증하고 있는데, 가장 최근의 실제 사례는 다음과 같다.    380만 불 주택을 소유한 분이 사업 자금으로 점보에서 200만 불의 라인을 받아 쓰고 있다. 한국과 사업을 하기 때문에 소득 신고가 매우 적어 융자를 받기가 어려운데, 리버스는 소득이 별로 필요 없어서 곧바로 진행했다. 또 다른 케이스는 300만 불 주택인데 구입가는 60만 불이고 현재 융자액이 120만 불이 남아 있다. 집을 팔려고 했지만 양도세를 내고 나면 손에 쥐는 금액이 너무 적고, 또 그 자금으로는 다른 집을 구입하기도 어려운 액수이다. 그래서 이자는 좀 높지만 120만 불 융자액을 모두 갚고 추가로 50만 불의 라인을 받았다.   마지막으로 처음에는 정부 보증, 낮은 이자율의 HECM을 희망했지만 일단 점보를 받은 경우도 있다. 이 경우는 나중에 사업체를 매각해서 HECM에 맞게 융자금을 줄일 예정인데, 당분간 당장의 페이먼트를 줄일 필요가 있어서 일단 점보로 받아 놓고 수년 뒤에 HECM으로 재융자할 목적이다.   HECM과 점보의 선택 기준은 장기간일 경우 HECM, 많은 현금이 필요하다면 점보, 집 가격이 높아도 적정 현금이라면 HECM을 선택하는 것이 좋다.   ▶문의: (213)268-8529, (714)498-0066 SH 파이낸셜 남상혁 대표미국 리버스 리버스 모기지 점보 리버스 모기지 보험료

2026.03.18. 19:14

모기지 보험 없는 리버스 모기지의 특징 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 모기지 보험이 필요 없는 리버스 모기지의 특징은 무엇일까요?         ▶답= 리버스 모기지는 크게 두 가지로 나누어집니다. FHA에서 Insure 하는 HECM 리버스 모기지가 있고, FHA와 상관없는 리버스 모기지(가칭 점보 리버스 모기지)가 있습니다.   일반적인 리버스 모기지는 HECM 리버스 모기지인데, 이 리버스 모기지는 모기지 보험을 꼭 들어야 합니다. 이 모기지 보험은 최고 집의 가치의 2%를 내야 하기 때문에 처음에 조금 부담이 되기도  합니다. 하지만, 처음에 한 번만  HECM 리버스 모기지를 들게 되면, 평생 동안 리버스 모기지를 통해서 페이먼트를 받게 되고, 더 이상 Liability에 대하여 다시 페이먼트를 은행에 낼 필요가 없기 때문에,  더 많은 혜택을 받게 되는 것입니다. 그리고 HECM 리버스 모기지의 Limit가 매년 설정되는데, 2023년에는 Limit가 $1,089,300까지 적용됩니다.     그러면 모든 리버스 모기지에 이런 Limit이 적용될까요? 그렇지 않습니다. FHA에서 insure 하지 않지만 미국 메이저 렌더에서 제공하는 안전한 리버스 모기지(가칭 점보 리버스 모기지)도 있습니다. 이 리버스 모기지의 장점은, 모기지 보험이 없다는 것입니다. 하지만 HECM 리버스 모기지보다 이자율이 적은 편입니다.     모기지 보험이 없는 리버스 모기지의 또 다른 특징은 HECM 리버스 모기지는 집의 가치가 2M이나 3M이 되어도 그 집을 통해서 리버스 모기지를 $1,089,300까지만 받을 수 있지만, 점보 리버스 모기지는 그의 가치가 1M or 2M 이상일 때, 그 집의 모든 가치를 활용해서 리버스 모기지를 받을 수 있는 것입니다. 집의 가치가 1M보다 휠씬 클 때, 점보 리버스 모기지로 그 집에 속한 에큐티를 모두 활용하여, 더욱 풍성한 노후 자금을 사용할 수 있는 것입니다. 그리고 사용하고 남은 에큐티를 beneficiary에게 넘겨 줄 수 있는 것입니다.   마지막 리버스 모기지의 오해를 한 가지만 말씀드리면, 리버스 모기지를 받으신다고, 그 집의 에큐티를 모두 사용하시는 것이 아닙니다. 대부분의 경우, 충분히 에큐티를 사용하신 후에도, 최소한 40% 이상에 에큐티가 남게 되는데, 그 이유는 리버스 모기지가 설정된 후에도 대부분의 집값은 계속해서 상승하기 때문입니다.     ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비즈니스 리버스 모기지 모기지 보험 점보 리버스

2023.03.07. 18:03