[부동산] 주택 지금 팔아야 할까

모기지 이자율이 하락하면서 LA 부동산 시장은 매도자에게 유리한 전환점을 맞았다. 이는 단순히 구매자들의 관심 증가 때문이 아니라 시장 구조적 변화와 경제적 여건이 복합적으로 작용한 결과다. 이자율 인하로 약 1년간 누적된 잠재 구매자들이 시장으로 대규모 유입되면서 ‘구매자 군중 효과’가 발생했고, 경쟁 입찰 상황이 조성됐다. 이러한 수요 증가는 평균 계약 체결 기간을 단축하고 매도자의 협상력을 극대화할 수 있는 희귀한 시장 조건을 만들었다.   현재 LA 주택 가격은 역사적 고점에 근접해 있다. 2024년 현재 LA 카운티 중간 주택가격이 10년 전보다 80% 이상 상승한 85만 달러 수준을 유지하면서 장기간 형성된 높은 평가액을 현실화하기 가장 적합한 시기다. 이러한 가격 수준은 경제적 리스크와 조정 가능성을 내포하고 있기 때문에 지금의 호황기가 일시적일 수 있다는 점을 인지해야 한다.   현재의 매도 호기는 시장의 공급 부족 현상이 극대화된 시점에서 발생하고 있다. LA의 주택 재고량이 정상 시장의 50% 수준에 불과한 2.5개월 분량에 머물러 있어 공급 대비 수요 불균형이 가장 심각한 단계다. 그러나 이자율 하향이 본격화되면 ‘자물쇠 효과’로 시장에 나오지 않았던 주택들이 점차 공급될 것으로 예상되어선점적 매도 전략이 필수적이다.   경제적 관점에서 LA 부동산 시장은 여러 리스크 요인에 노출되어 있다. 연준의 금리 정책이 인플레이션 지표에 따라 유동적으로 변화할 가능성이 있고, 고금리 환경의 장기화가 경제 활동을 위축시켜 실질 구매력을 약화할 수 있다. 역사적으로 이자율 인하가 단기적으로 시장을 과열시키다가 결국 조정으로 이어진 사례가 반복됐다.   세제 측면에서 현재의 고가 수준에서 매도할 때 25만 달러 양도소득세 기본공제액(부부 공동 시 50만 달러)을 최대한 활용할 수 있는 장점이 있다. 1031 교환을 통해 다른 지역에서 가격 대비 수익률이 더 높은 부동산으로 재투자하거나 다양한 자산 클래스로 자본을 분산시킬 기회가 열린다. 베이비부머 세대는 은퇴를 앞두고 유지비가 높은 주택에서 벗어나려는 성향과 맞물려 이자율 하락을 매도 계기로 삼을 수 있다. 이러한 인구통계학적 요인은 향후 공급 증가로 이어질 가능성이 높다.   지역별로 웨스트사이드(베벌리힐스, 웨스트우드, 샌타모니카)는 국제적 경제 불확실성과 달러 강세 약화 가능성이 해외 구매자의 구매력에 영향을 미칠 수 있으므로 프리미엄을 최대한 활용할 수 있는 지금이 매도 적기다. 내륙 지역(샌퍼낸도밸리, 이스트LA)은 개발 호재가 실현되기 전에 미래의 불확실성을 회피하는 전략이 유효하고, 신흥 급성장 지역(LA다운타운, 아트디스트릭트)은 이미 상당한 가격 상승을 기록했으므로 성장세가 주춤하기 전에 수익을 실현하는 것이 바람직하다.   LA시와 가주 정부의 주택 공급 확대 정책(ADU 건축 허용 확대, 고밀도 개발 장려 등)이 본격화되면 2025년 이후 공급이 점차 증가하여 매도자 시장이 약화할 것이므로, 이러한 정책적 변화가 본격 효과를 발휘하기 전에 매도하는 것이 유리하다.   현재의 이자율 하락이 가져온 시장 조건은 매도자에게 여러 측면에서 유리하게 작용하지만, 이러한 호조건이 영구적으로 지속될 것이라고 기대해서는 안 된다. 부동산 시장의 주기성을 고려할 때 상승 사이클의 후반부에 위치한 현재 시점이 자본 이전을 위한 최적의 타이밍이라고 판단된다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석/HK 메가 리얼티 대표부동산 주택 이자율 중간 주택가격 주택 재고량 이자율 인하

2025.11.18. 22:38

D-FW 주택시장 “균형인가, 교착상태인가?”

 6월 기준 달라스-포트워스(D-FW) 지역의 주택 재고량이 2018년 이후 가장 많은 것으로 집계됐다. 달라스 모닝 뉴스의 보도에 따르면, 북 텍사스 지역에는 지난 6월 약 3만 8,700채의 주택이 매물로 나왔는데, 이는 2018년 이후 가장 많은 수치다. 부동산 매매 전문 질로우(Zillow)의 새로운 보고서에 따르면, 주택 재고는 전년대비 24%, 5월 대비 3.1% 각각 증가했다. D-FW 주택 시장은 지난 6월, 2019년 이후 처음으로 매도자와 매수자간의 균형 상태에 가까워졌다. 지난 5년 동안은 매도자 우위의 시장이 지속돼 왔었다. 이에 따라 매도자들이 가격을 낮추기 시작하고 있으며 6월 기준 매물의 약 36%가 가격을 인하한 것으로 파악됐다. 판매되는 매물은 중간 기준 29일만에 계약이 성사됐는데, 이는 전년대비 10일 더 걸리는 수치다. 신규 매물수는 전년과 비슷한 수준을 유지하고 있다. 질로우의 수석 이코노미스트 카라 응(Kara Ng)은 “D-FW 주택 시장은 기록적인 매물수를 보이며 매수자들에게 다양한 선택지를 제공한다. 현재는 매도자와 매수자 어느 쪽도 뚜렷한 우위를 점하지 못한 상태지만, 질로우 통계 기준으로는 매수자가 이 지역에서 가장 강한 협상력을 보이고 있다. 가을로 접어들면서 경쟁이 완화됨에 따라 이 협상력은 더욱 강화될 것으로 보인다”고 내다봤다. 또 다른 지표인 ‘월별 주택 재고’(months of inventory) 역시 13년 만에 최고치를 기록했다. 텍사스 A&M 대학 부동산센터에 따르면, 현재 주택 재고량은 4.8개월 분량으로, 이 수치는 현재 판매 속도로 모든 매물이 소진되기까지 걸리는 시간을 의미하는데, 이는 2012년 6월 이후 최고치다. 6월에는 8,900건 이상의 거래가 완료돼 전년대비 8% 이상 늘어났다. 텍사스대 알링턴 캠퍼스의 스리람 빌루푸람(Sriram Villupuram) 부동산 및 금융학 교수는 “매수자들이 선택의 폭이 넓어진 것은 사실이지만, 실질적인 협상력이 증가했다는 평가에는 다소 무리가 있다”고 지적하면서 “지금의 시장 상황은 ‘사실상 교착 상태’(stalemated)다”라고 설명했다. 많은 매도자들은 낮은 모기지 이자율을 적용받고 있어 보유 비용이 낮기 때문에 급하게 팔 필요가 없다. 당장 이사를 할 필요가 없는 경우에는 임대 시장에 내놓는 경우도 있다. 반면, 매수자들은 높은 모기지 금리와 경제 불확실성이라는 이중고에 직면해 있다. 텍사스 지역의 단독주택 임대료는 현재 하락세를 보이고 있다. 빌루푸람 교수는 “최근 거래량의 증가가 매수자들에게 약간의 희망을 줄 수 있다. 그러나 레드핀(Redfin)의 데이터에 의하면 지난달 D-FW 지역에서 계약된 주택 중 약 18%가 계약 파기된 것으로 나타났다. 지금 시장은 매도자들이 급히 팔아야 하는 상황이 아니다. 대부분은 반드시 팔아야 할 동기가 있는 것도 아니기 때문에 충분한 시간을 갖고 기다릴 수 있다. 강하게 가격 협상을 하기는 어렵지만, 시장 일부에서는 매수자에게 기회가 있는 곳도 있다”고 설명했다. 그는 또, “금리가 계속 높게 유지된다면 재고가 더 쌓일 수 있을 것으로 예상된다. 금리가 내려가게 되면, 매도자들도 협상을 더 수용할 의향이 생기고 그 돈으로 다음 집을 구매하려는 움직임이 생길 수 있다”고 부연했다. 카라 응 이코노미스트는 “균형 잡힌 시장으로의 전환은 중요한 변화지만 그렇다고 해서 매수자 입장에서 시장이 쉬워진 것은 아니다. D-FW 지역의 6월 중간 주택 가격은 40만 5천 달러로, 전년대비 큰 변화가 없었고 30년 고정 모기지 평균 금리는 7월 17일 기준 6.75%로 소폭 상승했다. 협상력이 이전보다 균형을 이루고 있는 것은 맞지만, 주택 구매의 ‘비용 부담’ 문제는 여전히 첫 주택 구매자들에게 큰 장벽으로 남아 있다. 구매력이 뚜렷하게 향상되기 전까지 지금의 균형은 주로 여유있는 구매자들에게 더 유리하게 작용할 것”이라고 전했다. 다만, 그녀는 “시간이 지남에 따라 D-FW의 주택 구매 여건은 개선될 가능성이 있다고 본다. 주택 가격은 2025년 한해 동안 약 2.1% 하락할 것으로 예상되며 이에 따라 구매 여건도 점진적으로 개선될 것”이라고 덧붙였다.   손혜성 기자주택시장 교착상태 주택 시장 주택 재고량 균형 상태

2025.07.30. 7:24