[부동산 이야기] 주택 차압 문제 해결 방법

최근 주택 비용 지불에 어려움을 겪는 홈오너들이느는 추세다. 차압이 발생하는 경우에는 1차 융자를 해준 은행과 2차 융자를 해준 은행의 모기지 페이먼트를 못 냈거나, 세금이나 HOA 비용을 못 낸 경우, 또는 집을 담보로 한 부채가 포함된다. 간혹 지역에 따라 유틸리티 비용이나 하수처리 비용을 못 낸 경우도 해당된다. 그렇다면 세금을 못 낸 경우 어떻게 차압이 되는지 알아보자.   모지지 페이먼트에는 원금과 이자 그리고 재산세와 보험이 포함된다. 주택 구매 후 재산세와 보험을 따로 지불하는 경우재산세를 안 내면 카운티 정부로부터 차압이 이루어지게 된다.     정부는 밀린 세금을 받기 위해서 경매(Tax Sale) 절차를 통해 차압이 진행된다. 이는 모기지를 안 냈을 때 이루어지는 차압과는 다르다. 경매는 현재 주택 시세로 파는 것이 아니라 밀린 세금과 비용만을 받아내기 위해 경매 처리하는 것이다.   에스크로 어카운트가 모기지 페이먼트에 포함되지 않아 직접 재산세를 납부하다 세금을 못 낸홈오너의 경우 카운티 정부는 경매를 진행한다. 하지만 1년간의 유예 기간에도 해결이 되지 않으면 유예기간이 끝나는 날짜에 경매를 통해 밀린 세금만을 회수하는 경매 처분을 강행하기도 한다.   깡통주택인 경우에도 은행은 주택을 경매 처분하는 과정에서 발생하는 비용이 큰 경우 경매를 강행한다. 가주에선 법원의 명령 없이도 경매 조치를 할 수 있다. 물론 경매 처분되기 전에 파산(챕터7 또는 13)을 통해 밀린 세금을 3~5년에 걸쳐서 나누어 낼 수 있게끔 할 수도 있다. 챕터 13은 유예기간이 지나기 전에 신청하게 되면 밀린 세금에 부과된 이자는 조금 감면해 주는 경우도 생각해 볼 수 있다. 하지만 밀린 세금은 3년에서 5년 안에 걸쳐서 반드시 내야만 집을 유지할 수 있다.   융자조정은 어떤 기교가 필요한 것이 아니다. 융자조정에 필요한 충분한 서류를 연방주택국 카운슬러와 함께 준비해서 은행에 주어진 시간 안에 검토할 수 있도록 하는 것이 중요하다. 연방주택국과 연계된 단체들은 은행과 핫라인이 개설돼 있어서 신속한 일 처리가 가능하고 각자의 재정 상황과 모기지 연체 기간의 정도에 따른 다양한 옵션들 신중히 선택해서 도움을 요청하는 것은매우 중요하다.   한편 최근 재난 피해를 본 주택 소유주라면 모기지 구제 프로그램의 도움을 받을 수도 있다. 가주 정부에서는 2023년 1월부터 2025년 1월 사이에 홍수나 화재의 재난으로 집이 전소했거나 거주 불가한 상태에 처한 중·저소득 홈오너들에게 3개월간 모기지 페이먼트를 지원해 주고 있다. 자체 웹사이트(calassistmortgagefund.org)에서 직접 신청을 할 수 있고 도움이 필요한 경우 하우징 카운슬러의 도움을 받아서 신청할 수도 있다.   주택 차압은 혼자서 해결하기엔 어려운 문제다. 따라서 어떤 경우에도 시간을 내어서 충분히 정보를 수집하고 서류에 서명할 때는 꼼꼼히 읽어봐야 한다. 또 융자조정과 관련해 어떤 경우에도 보장되는 경우는 없다는 것을 명심해야 한다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 주택 차압 주택 차압 연방주택국 카운슬러 모기지 페이먼트

2025.06.10. 22:42

주택 차압건수 크게 늘었다

물가 상승에 따른 생활비 부담 가중으로 주택 차압이 눈에 띄게 증가하고 있는 것으로 나타났다.   부동산정보업체 아톰(ATTOM)이 최근 공개한 보고서에 따르면 지난 1월 전국서 3954채의 주택이 차압돼 전달대비 13%가 증가했다고 폭스비즈니스가 지난 23일 보도했다.   월별 차압 증가는 지난해 7월 이후 6개월만으로 전년 동기에 비해서는 1%가 늘었다.   또한 지난달 채무불이행 통보, 경매, 은행 압류 등 차압 신청이 접수된 부동산이 총 3만7679채로 전달보다 10%, 지난해보다는 5%가 증가한 것으로 밝혀졌다.   차압건수는 주별로 차이를 보여 가주는 전달 대비 43%가 증가한 데 반해 미시간주는 200%가 폭증했다. 미네소타주는 47%, 펜실베이니아와 미주리주도 각각 36%, 34%가 늘었다.   차압 증가세는 여전히 지난 2008년 금융위기 때보다는 낮은 수준이지만 높은 주택 가격과 모기지 금리, 재산세가 발목을 잡아 더 악화될 수 있는 것으로 전망되고 있다.   차압 증가에 대해 아톰의 롭 바버 대표는 “1월 압류 신청이 증가한 것으로 나타났는데 이는 부분적으로는 연말연시가 지난 후 신청 수속이 진행되는 일반적인 현상 때문일 수 있다. 하지만 금리 상승, 인플레이션, 고용 변화 및 기타 시장 역학 관계와 같은 다른 외부 요인도 작용할 수 있다”고 분석했다.   집값 및 모기지 금리 급등으로 주택 소유 비용이 평균 임금의 33%를 차지하면서 주택 구매 능력이 수십 년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.     연방준비제도의 공격적인 금리 인상 기조로 모기지 금리는 지난해 거의 20년 만에 처음으로 8%를 상회했다.     하지만 예상을 뛰어넘는 인플레이션으로 인해 즉각적인 금리 인하에 대한 투자자들의 기대가 꺾이면서 금리는 더디게 하락해 7% 전후에 머물고 있다.   국책 모기지사 프레디맥은 지난주 30년 고정 금리가 6.9%를 기록해 코로나19 팬데믹 기간 최저치인 3%를 훨씬 상회했다고 보고했다.   한편, 모기지 금리가 급등했음에도 주택 가격에 큰 변동이 없는 것은 매물 부족이 원인으로 지목됐다. 팬데믹 이전부터 낮은 모기지 이자율에 묶여 있던 셀러들이 이자율이 치솟으면서 매물 내놓기를 보류함에 따라 바이어들에게는 선택의 여지가 거의 남지 않은 상황이다. 박낙희 기자 [email protected]차압건수 주택 주택 차압 주택 소유 주택 구매

2024.02.25. 19:10

상반기 주택 차압 작년보다 13% 급증

전국 주요 주택시장에서 주택 차압이 급증하고 있는 것으로 나타났다.     부동산 데이터 제공업체인 부동산 데이터 기업 ‘아톰데이터솔루션스(ATTOM Data Solutions)’에 따르면 올해 상반기 주택 차압은 전년 동기 대비 13%나 급증했다. 또 752가구 중 1가구가 채무 불이행 통지, 경매 예정 또는 압류에 직면한 상태다. 최근 주요 10개 도시에서 차압 건수가 빠르게 늘고 있다고 업체는 덧붙였다.   전국부동산중개인협회(NAR)가 운영하는 리얼터닷컴은 차압 건수가 가장 급격하게 증가한 도시는 뉴저지의 애틀랜틱시티로 1만 가구당 약 6.8채가 차압됐다고 최근 밝혔다. 사우스캐롤라이나 플로렌스 6채, 코네티컷 뉴헤이번 5.6채, 메릴랜드 볼티모어 5.5채, 플로리다 올랜도 5.1채로 톱5를 기록했다. 다음은 조지아 메이컨 4.8채, 펜실베이니아 필라델피아 4.8채, 일리노이 피오리아 4.5채 순이었다. 10개 도시 중 캘리포니아 모데스토는 1만 가구당 4.3채로 10위를 차지했다.       차압 증가 현상은 2021년 팬데믹 주택 압류 보호 조치가 끝나고 주택가격 상승에 따른 재산세 증가와 급격한 기준금리 인상에 따른 변동금리 모기지 이자 페이먼트 급증 등이 주택소유주의 가계 재정에 부담을 주면서 주택 차압이 늘고 있다는 게 업체의 분석이다.     단독 주택 평균 재산세는 2021년 1.8% 증가한 반면에 작년에는 3%로 뛰면서 3901달러까지 치솟았다는 게 ATTOM 측의 설명이다.   실제로 레드핀 분석에 따르면 주택소유주의 90%가 모기지 금리가 6% 미만이지만 중간 주택가격은 팬데믹 이전보다 44% 더 올랐다. 높은 모기지 이자로 인해 주택 공급이 제한되면서 주택가격은 지난 1년 동안 오름세를 유지했다.   리얼터닷컴의 해나 존스 애널리스트는 “재산세를 시가로 적용하는 일부 지역에서 부동산 가치가 폭발적으로 증가하면서 재산세도 함께 가파르게 상승했다”며 “변동이자 모기지 대출자의 경우엔, 모기지 이자가 5%대로 내려와야 이 같은 상황이 개선될 수 있을 것”이라고 내다봤다.  이은영 기자 [email protected]상반기 주택 기준금리 인상 주택 차압 주택가격 상승

2023.07.31. 18:39

주택 차압 절차와 피할 수 있는 방법 [ASK미국 융자-크리스 리 대표]

▶문= 주택 차압은 어떻게 진행되나? 피할 수 있는 방법은?   ▶답= 주변서 주택을 차압당하는 경우를 종종 목격한다. 하지만 차압에 대해 기본적 지식만 있으면 주택 차압을 피할 수도 있다. 먼저 차압의 3단계를 알아보자.     제1 단계, 은행은 주택 소유자가 1, 2개월 정도 페이먼트를 내지 않으면 Notice of Default라는 절차를 밟아 차압에 들어간다. 은행은 신탁자에게 'Notice of Default (N.O.D.)'를 등기하도록 요구한다. 이 경우 N.O.D.는 관할 카운티 등기소에 등록되고 모든 사람이 이 기록을 열람할 수 있다. 이때 채무자는 N.O.D.가 등기된 후로부터 90일 안에 그간 밀렸던 페이먼트와 벌금을 지불하면 차압을 막을 수 있다.   제2 단계, 월페이먼트를 내지 않을 때 신탁인이 주택판매에 대한 통보를 하는 방식으로 주택을 처리하는 방법이 있는데 이것을 Notice of Trustee's Sale이라고 한다. 90일의 유예 기간이 지나도 집에 대한 페이먼트를 하지 않으면 신탁인은 Notice of Trustee's Sale을 신문 등을 통해 공고한다. 공고는 일주일에 한 번, 그리고 최소 3주간 연속해야 한다. 90일의 유예기간과 최소 21일이 지나면 N.O.S.는 경매 날짜를 잡아 집을 팔 수 있다. 이때 구매하고자 하는 가격이 은행의 융자금보다도 적으면 그 집은 은행으로 넘어간다. 하지만 캘리포니아 주 법에 따르면 경매일 5일 전에 밀린 월페이먼트, 벌금, 부대비용 등을 지불하면 차압을 피할 수 있다.   제3 단계, 새 주인이 주택을 소유하는 Obtaining Possession of the Property이다. 경매로 집주인이 바뀌었는데도 전 주인이 나가지 않고 살 경우 전 주인을 내보내는데 보통 2개월에서 6개월이 소요된다.   다음으로는 어떤 방법으로 차압을 미연에 방지를 할 수 있는지를 소개한다.     첫째, 비상시를 대비해 적어도 3~6개월 정도의 주택 월페이먼트를 비축해 놓아야 한다. 둘째, 부득이 늦게 페이먼트를 내야 할 경우 미리 은행에 전화해 재정적 사정을 말하고 도움을 청한다. 셋째, 파산 신청으로 차압을 피할 수 있다. 하지만 이 방법은 가능한 한 피하는 것이 좋다. 챕터 13은 차압을 중지시키고 채무자가 최소 1, 2년 또는 최대 4, 5년간 시간을 벌어 사업에 대한 빚을 천천히 갚을 수 있도록 만들어진 것이다.     ▶문의: (213)675-9240 크리스 리 대표미국 크리스 주택 차압 주택 소유자 trustees sale

2023.02.15. 22:21

[부동산 스토리] 주택 차압 예방

요즘 주택 차압으로 어려움을 겪는 한인들의 상담이 늘고 있다. 미리 대비하고 어렵게 장만한 주택을 지키는 방법과 절차를 알아두면 좋겠다.     주택 차압이란 모기지 페이먼트를못 냈을 때, 은행이 공식 통보를 보내는 과정이다. 이때, 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액을 회복시킬 수 있는 시간을 준다.  하지만 집주인이 아무것도 할 수 없을 상태라면 융자 회사는 주택융자 받을 때사인한 서류에 근거해 차압을 진행할 수가 있으며그 후 집은 경매로 넘어간다.   가주에서 주택이 차압되는 절차와 타임라인을 알아보자. 모기지 페이먼트가 45일간 연체되면 차압으로부터 도움을 받을 수 있다는 옵션들을 은행으로부터 받게 된다. 120일이 지나면 Notice of Default(모기지 연체 통보서)를 받게 되고 210일이 지나면 Notice of Sale(주택경매처분 통보), 그리고 20일 후인 230일에 경매 처분되는 과정을 거친다. 물론 이 시간표는 아무런 조처를 하지않을 때벌어지는 것이다.   먼저 페이먼트를 한두 달못 냈다면 채무불이행(default) 됐다는 뜻이다. 이때 융자회사는 밀린 페이먼트를 청구하며 모기지를 변경(modify) 하라고 권고한다. 이 시기가 하우징 카운슬러와 상의할 가장 좋은 시기이다. 하지만 융자회사와 협상을 하기 위해 일부로 늦을 필요는 없다. 수입이 있다면 현재의 낮은 이자율의 혜택을 받도록 돕는 정부보조도 있고 늦은 기록 없이도 합당한 사정만 증명되면 도움은 얼마든지 요청할 수 있다.   다음으로, 융자회사가 집주인에게 연락을 시도해도 아무 응답이 없다면  Notice of Default라는 통보가 집주인과 County Recorder's Office로 가게 되며 이후 90일의  Reinstatement Waiting Period를 통하여  연체된 빛을 해결할 수 있다. 만약 파산신청을 생각 중이라면 이때가 가장 적절한 타이밍이라고 보면 된다.     마지막으로, 90일의 기다리는 기간이 끝나면 신탁인(은행에서 의뢰한 변호사)은 연체된 빛이 해결됐는지를 검사 하고  그 후, Notice of sale이 나간 후20일 안에 융자회복이 안 되면 20일 후 경매에 의해 최고입찰자에게 팔리게 된다.     차압은 옵션이 아니다. 페이먼트를 못 내는 사람들을 돕기 위해 가주 정부의 모기지 릴리프 프로그램 등 다양한 정부의 프로그램들이 있지만 활용을 제대로 못하고 잘못된 인도를 받는 것이 현실이다. 정부의 다양한 채널이 가동되어 HUD Approved Housing Counselor의 도움을 받을 것을 권고하고 있지만 많은 홈오너들이 도움에서 제외되고 피해도 입는 사례들이 기사를 통해 많이 보고되고 있는 실정이다.     융자조정은 어떤 기교나 매직이 필요한 것이 아니다. 융자조정에 필요한 충분한 서류를 HUD Certified 카운슬러와 함께 준비해서 은행에 주어진 시간 안에 검토할 수 있도록 하는 것이 중요하다. HUD certified 된 단체들은 은행과 hotline이 개설되어있어서 신속한 일 처리가 가능하다. 매달 받고있는 모기지 스테이트먼트를 보면 모기지 페이먼트가 어려울 때 HUD 승인기관을 찾아가서 도움을 신청할 것을 반드시 안내해주고 있다.     지난주 한인 한 분이 집이 완전히 차압으로 넘어간 이후에 찾아와서 안타깝다. 어렵게 장만한 집을 차압으로부터 예방할 수 있도록 미리 조처를 할필요가 있겠다.   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 주택 차압 주택 차압 주택경매처분 통보 모기지 페이먼트

2023.01.17. 23:25