트럼프 시대의 모기지 금리와 대출 환경 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 앞으로 주택 구입자나 소유주가 모기지 금리와 재융자를 판단할 때 어떤 점을 가장 유의해야 할까요?     ▶답= 모기지 이자율의 기준점이라 할 수 있는 10년 채권 이자가 최근 몇 달째 초단기의 기준금리보다도 낮은 역전 현상이 발생했다. 이자 차이, 즉 스프레드(10yff)가 마이너스를 기록하고 있는데 이는 경기 침체와 정책금리 인하를 시사하는 지표 중 하나로 간주되고 있다.   반면, 지난주 2년 만기와 30년 만기의 채권 이자 차이는 3년래 최고치로 벌어졌다. 장기적으로 인플레이션이 우려되지만 단기로는 기준금리 인하가 임박했음을 투자자들이 예상하고 있다는 뜻이다.   이렇게 장단기 금리가 어떤 구간에서는 역전되는가 하면 다른 구간에서는 기존 격차가 더 심화되고 있는데, 이는 트럼프의 과격한 정치적·정책적 이니셔티브에 맞물려 반발적인 에너지와 충돌하면서 그렇지 않아도 불안한 채권 및 모기지 시장에 변동성을 가중시키고 있다.   그러나 모기지 측면에서 더 큰 변동성의 종결자는 패니메와 프레디맥의 민영화 이슈라 할 수 있다. 월스트리트 저널은 지난 8일 정부가 그 보유 지분을 기업공개(IPO)를 통해 매각할 것이라고 보도했다.   트럼프 1기 때 이미 시도했다가 주택 시장에 미칠 악영향으로 취소된 바 있는데, ‘와신상담’ 이번에 다시 같은 카드를 꺼내 들었다. 1기 때와는 달리 이번엔 재도전인 만큼 단단히 각오한 것으로 보인다.   미국 모기지 시장은 패니메와 프레디맥의 지휘, 감독, 보증 없이 홀로 서기를 해 본 전례와 역사가 없다. 펀딩 재원으로 연방 재무부의 라인을 사용한다는 그 사실 자체만으로 모기지 채권은 곧 연방정부의 보증으로 간주됐다. 변동성을 잠재워 왔던 버팀목이었던 것이다.   물론 주택 경기에 따라 앞으로 민영화 속도의 완급은 수정될 수 있겠지만, 정부가 모기지 시장에서의 재정부담에서 빠져나오겠다는 큰 방향성은 확정적으로 보인다.   민영화가 본격 추진되면 무슨 차이가 있을까? 모기지 상품에 변동성이 더 커진다. 업계에서는 30년 고정 모기지의 자격 조건이 까다로워지거나 존재가 어려워질 수도 있다고 본다.   패니메와 프레디맥의 연대 보증 없이 민간 차원에서 기간 리스크를 견뎌낼 수가 없다. 모기지 채권은 증권화 형태로 유통되고 있는데, 이중 민간 투자자 라벨의 비중은 금융위기 이후 5% 정도에 불과하다는 사실이 그 반증이다.   민간 투자자는 리스크를 피하기 위해 짧은 상환 기간과 변동이자를 선호한다. 물론 주택시장이 뜨거워지면 언제 그랬냐는 식의 즉각적인 태세 전환이 일어난다. 주택 시장이 활황이면 금융위기만큼은 아니겠지만 방만한 폐해가 재발할 수 있고, 반대로 주택 시장이 침체되면 모기지 대출은 과하게 조건이 악화될 수 있다.   앞으로 트럼프 행정부 시대의 모기지 시장과 금리 환경은 이렇게 ‘호불호’의 변동성이 심해지지 않을까 예상된다.   모기지 금리는 30년 고정을 기준으로 2008년 금융위기 이후 3~4%대의 금리가 거의 15년간 안정적으로 유지됐지만, 앞으로는 변동성으로 인해서 이자가 떨어진다고 해도 과거와 같은 꾸준함을 기대하기는 어려울 것 같다.   각 금리 지표 간 상관관계도 변동적이어서 기준금리가 인하된다고 해서 모기지 금리가 그만큼 떨어진다고 보기도 어렵다.   주택 소유주와 바이어 입장에서는 이렇게 불확실한 미래보다는 현재를, 그리고 지표의 숫자보다는 각자의 현 상황을 더 중요하게 볼 필요가 있다. 주택 구입 시 금리를 예상하는 결정보다는 현재의 능력에 따른 선택이 중요하다.   재융자의 판단 기준도 과거처럼 단순히 이자 1% 혹은 2%라고 고정된 수치를 지정하기보다는 변화의 추세를 파악하고 현재 기준으로 필요성을 판단할 필요가 있다. 융자액의 규모가 크고 모기지 페이먼트가 부담스럽다면 1% 미만의 이자 차이라도 재융자가 필요할 수 있다.   특히 캐시 플로우가 타이트한 경우라면 이자율 차이는 물론이고 상환 기간을 늘려서라도 유동성을 개선할 필요가 있을 수 있다. 변동하는 과녁을 맞추기 위해서는 내가 서 있는 위치가 가장 중요할 수 있다.     ▶문의: (213)268-8529 남상혁 SH 파이낸셜 대표미국 트럼프 기준금리 인하 모기지 이자율 주택시장 충격

2025.09.02. 21:33