트럼프 시대의 모기지 금리와 대출 환경 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]
▶답= 모기지 이자율의 기준점인 10년 만기 채권 금리가 최근 단기 기준금리보다 낮은 역전 현상을 보이고 있다. 스프레드(10yff)가 마이너스를 기록하며 경기 침체와 금리 인하 가능성을 시사한다. 반면 2년과 30년 만기의 금리 차는 최근 3년래 최고치로 벌어졌다. 장단기 금리 역전과 격차 확대는 트럼프의 정책과 맞물려 채권.모기지 시장의 불안을 키우고 있다. 더 큰 변수는 패니메.프레디맥의 민영화다. 정부는 두 기관의 지분을 IPO로 매각할 계획인데, 트럼프 1기 때는 주택시장 충격 우려로 취소된 바 있다. 이번에는 재도전인 만큼 각오가 강하다. 두 기관 보증 없이 운영된 전례가 없던 미국 모기지 시장에서 이들은 사실상 정부 보증 역할을 해 왔다. 민영화 속도는 주택 경기 상황에 따라 달라지겠지만 정부가 시장 부담을 줄이려는 방향은 분명하다. 민영화가 현실화되면 변동성은 더 커진다. 업계는 30년 고정 모기지의 유지가 힘들 것으로 본다. 실제로 금융위기 이후 민간 투자자의 모기지 채권 비중은 5% 남짓에 불과하며, 민간은 짧은 상환과 변동금리를 선호한다. 시장이 과열되면 위험을 무시하고, 침체되면 대출 조건은 과도하게 악화될 수 있다. 따라서 트럼프 행정부 시기의 모기지 시장은 극단적 호불호 속에 흔들릴 가능성이 크다. 2008년 금융위기 이후 30년 고정 모기지는 15년간 34%대 안정세를 이어왔으나 앞으로는 변동성이 커져 과거 같은 꾸준함을 기대하기 어렵다. 금리 지표 간 상관관계도 달라져 기준금리 인하가 곧 모기지 금리 하락으로 이어지지 않는다. 주택 소유주와 바이어는 불확실한 미래보다 현재 상황을 우선 고려해야 한다. 재융자 판단도 단순히 12% 차이보다 추세와 필요성을 기준으로 해야 한다. 특히 상환 부담이 크다면 1% 미만 차이도 재융자의 이유가 될 수 있으며, 현금 흐름이 빠듯하다면 이자율뿐 아니라 상환 기간 조정으로 유동성을 확보하는 전략이 필요하다.
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남상혁 SH 파이낸셜 대표