[부동산 스케치] 2026년 시장 전망, LA는 조정의 시기

2026년을 향해 가는 미국 부동산 시장은 회복이나 침체라기보다는 조정의 시기라고 표현하는 것이 더 정확하다. 금리 급등, 정책 변화, 그리고 매수자들의 관망세가 이어졌던 지난 몇 년을 거치며, 시장 참여자들은 더 이상 감정적으로 반응하지 않는다. 이제는 가격이 더 이상 싸지 않다는 사실, 정책 리스크가 실질적으로 존재한다는 점, 그리고 자산의 질이 그 어느 때보다 중요해졌다는 현실을 받아들이고 있다. 이러한 흐름은 특히 캘리포니아에서, 그중에서도 로스앤젤레스에서 더욱 뚜렷하게 나타난다. 전국적인 트렌드만으로는 이 지역 시장을 설명하기 어렵다.   2026년 모기지 금리는 중반 5%대에서 초반 6%대 수준으로 다소 완화될 가능성이 크다. 최근의 고점에 비하면 분명 낮아지는 수치지만, 2020~2021년에 많은 주택 소유주들이 고정했던 초저금리와 비교하면 여전히 높은 수준이다. 이로 인해 이른바 ‘락인 효과(lock-in effect)’는 계속될 것이다. 많은 집주인들이 매수 수요가 부족해서가 아니라, 기존의 낮은 금리를 포기하고 더 높은 금리로 갈아타는 것에 대한 심리적·재정적 부담 때문에 매도를 망설인다. 반면 매수자들은 점차 이 환경을 새로운 정상으로 받아들이고 있다. 극적인 금리 인하를 기다리기보다는, 셀러 크레딧, 임시 금리 바이다운, 유연한 에스크로 조건 등 거래 구조 자체에 집중하고 있다. 베벌리힐스, 핸콕파크, 스튜디오시티 같은 지역에서는 큰 가격 인하보다는, 세밀하게 설계된 협상을 통해 거래가 성사되는 경우가 늘고 있다.   2026년 LA 시장을 좌우하는 가장 큰 변수는 여전히 로컬 정책이다. 렌트 컨트롤과 세입자 보호 규정은 확대·강화되는 흐름을 유지하고 있으며, 이에 따른 집행도 점점 엄격해지고 있다. 이로 인해 특정 유형의 투자 자산에서는 운영 리스크가 크게 증가하고 있다. 또한 5백만 달러 이상 거래에 적용되는 Measure ULA(일명 맨션 택스)는 여전히 심리적·재정적 장벽으로 작용하며, 셀러의 가격 전략과 매도 타이밍에 직접적인 영향을 준다. 여기에 더해 화재 보험과 책임 보험을 중심으로 한 보험 비용 상승은 이제 단순한 부대 비용이 아니라, 투자 수익성을 좌우하는 핵심 요소가 되었다. 이러한 환경 속에서 많은 투자자들은 오래된 렌트 컨트롤 멀티패밀리 자산을 피하고, 단독주택이나 ADU 확장 가능성이 있는 자산, 혹은 상대적으로 규제 부담이 적은 신축 자산으로 눈을 돌리고 있다.   2026년의 주택 가격은 전반적으로 큰 폭의 상승이나 하락 없이, 비교적 완만한 흐름을 보일 가능성이 크다. LA 카운티 전체로 보면 보합에서 소폭 상승 수준이 예상되지만, 평균 수치는 실제 시장을 제대로 반영하지 못한다. 시장은 점점 더 양극화되고 있다. 입지와 관리 상태가 좋은 프라임 지역의 단독주택은 꾸준히 수요를 유지하는 반면, 높은 HOA 비용, 노후화된 건물 상태, 복잡한 규제   리스크를 안고 있는 자산은 가격 압박을 받는다. ADU 가능성이 있거나 활용도가 높은 리모델링 단독주택이, 월 관리비와 보험 부담이 큰 고급 콘도보다 더 좋은 성과를 내는 사례가 점점 늘고 있다. ‘좋은 자산’과 ‘문제가 있는 자산’ 사이의 격차는 앞으로도 더 벌어질 것이다.   조용하지만 분명하게, 신중한 자본이 다시 시장으로 돌아오고 있다. 현금 매수자와 장기 투자자들은 서두르지 않고, 헤드라인보다 기본 가치를 보고 움직인다. 로스앤젤레스에서는 국내외 투자자, 특히 아시아계 투자자들이 여전히 다운타운보다는 베벌리힐스나 핸콕파크 같은 전통적인 주거 지역을 선호하는 경향이 강하다. 이들은 단기 차익을 노리기보다는, 안정성과 실사용 가치, 그리고 장기적인 회복력을 중시한다.   결국 2026년은 속도가 아니라 실력으로 결정되는 시장이 될 것이다. 뚜렷한 호황도, 급격한 붕괴도 없으며, 단 하나의 요인이 성공을 좌우하지 않는다. 정책을 이해하고, 거래 구조를 정교하게 설계하며, 변화하는 규제와 경제 환경을 견딜 수 있는 자산을 선택하는 능력이 결과를 만든다. 로스앤젤레스 시장은 망가진 것이 아니다. 다만 더 까다로워졌고, 더 선택적이며, 준비되지 않은 판단에는 훨씬 덜 관대해졌을 뿐이다.   ▶문의:(424)359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 시장 조정 지역 시장 시장 참여자들 부동산 시장

2025.12.28. 18:00

"가격 협상에 유연하게 대처하라"

봄부터 여름은 연중 가장 많은 주택 매매가 이뤄지는 시기다. 부동산 정보 사이트 질로(Zillow)에 따르면 1년중 5월 첫 2주간이 가장 빨리 집이 팔리며 셀러가 가장 좋은 가격에 집을 팔 수 있는 시기라 한다. 5월 다음으로 주택 리스팅하기 좋은 달은 6월과 7월. 새 학년이 시작되기 전 이사하려는 이들 역시 9월이 오기 전 집을 사려하기 때문이다. 그러나 최근 부동산 시장에서 집을 내놓을 계획을 가지고 있는 셀러들은 작년과 다르게 고려해야 할 사항이 많다. 지역 상황은 물론 모기지 이자율, 바이어 상황까지 팬데믹 시기와는 다른 양상을 보이고 있기 때문. 가까운 시일 내 집 판매를 계획하는 셀러들이 고려해야 할 사항들을 알아봤다.     ▶시장 상황     올초부터 움츠러들었던 부동산 시장이 부동산 거래가 활발한 여름철을 맞아 조금씩 되살아나고 있다. 2분기 질로 보고서에 따르면 올들어 가장 주택 매매가 활발한 것으로 나타났다. 이는  팬데믹 기간과 비교하면 여전히 높은 이자율이지만 가까운 시일내 모기지 이자율이 크게 오르지 않을 것이란 전망과 이달 초 발표된 긍정적인 소비자물가지수 보고서도 부동산 경기 회복에 한 몫한 것으로 보인다. 6월 소비자물가 지수는 전년 동기 대비 3% 상승해 2년 만에 최저치를 기록했다.     ▶바이어 상황   자녀의 학교 전학이나 이직 등을 이유로 최근 이사를 계획하는 바이어들은 새학년이 시작되기 전 이사를 끝낼 계획을 하고 주택 매매에 나선다. 따라서 7,8월에 집을 구입한 이들은 빨리 클로징을 끝내고 이사를 하고 싶어해 주택 결함에 관대해지고 클로징 비용 일부를 충당하는 등 셀러 입장에선 보다 빠르고 좋은 조건으로 거래를 성사시킬 수 있다.      ▶집값       봄과 여름은 주택 판매가 가장 활발한 시기지만 그렇다고 매년 이맘때 집값이 오르는 것은 아니다. 질로(Zillow) 스카이라 올센 수석 이코노미스트는 "부동산 시장이 침체기라고는 하나 일부 지역은 여전히 집값이 그 어느 때보다 높다"며 "그런가하면 얼마 전까지 집을 내놓기 무섭게 복수 오퍼까지 붙던 샌프란시스코와 시애틀의 최근 부동산 경기는 지난해보다 크게 둔화됐다"고 설명했다. 또 그는 "여전히 전국적으로는 셀러 마켓이긴 하지만 팬데믹 기간처럼 작년과 같은 극단적인 셀러 시장이라고 보기는 어렵다"고 덧붙였다.      ▶지역 상황     현재 전국 부동산 시장은 지역별로 편차가 크다. 따라서 셀러는 전국 부동산 동향을 파악하는 것보다는 매매할 지역 시장 동향에 집중해야 한다. 또 전국 시장이 여전히 셀러 마켓이라 판단해 이에 맞춰 판매 전략을 짜기보다는 지역 시장에 맞게 보다 더 유연한 자세를 가질 필요가 있다. 예를 들어 바이어 중심 지역에서 리스팅했다면 부동산 중개인은 셀러에게 더 많은 오픈 하우스를 요청하거나 가격 인하를 제안할 수 있는데 이때 셀러 마켓 정보를 토대로 고자세로 매매에 임했다가는 매물이 리스팅에 지역 평균보다 더 오래 눌러있게 될 수 있음을 명심해야 한다.   뉴스타부동산 발렌시아 백기환 명예부사장은 "LA카운티를 중심으로 남가주 부동산 현황은 높은 모기지로 인해 수요와 공급 모두 줄어든 상태"라며 "따라서 극단적 셀러 마켓이었던 작년 상황만을 생각하고 원하는 가격을 고집하기보다는 유연하게 가격 협상에 임해야 빨리 집을 팔 수 있다"고 말했다. 그러면서 백 명예부사장은 "이를 위해서는 노련한 부동산 중개인을 고용해야 이 복잡다단한 시장에서 유리한 딜을 진행할 수 있다"고 조언했다.     ▶리스팅 기간     셀러들은 리스팅 기간이 늘어나는 것을 불안해 한다. 리스팅 기간이 길어지면 잠재 바이어들에게도 나쁜 인상을 주게 되고 그러다 행여 집값이 하락하지 않을까 우려하기 때문이다. 그러나 적절한 바이어를 찾는데 몇 주 또는 몇 달 정도 시간이 더 늘어난다고 해서 너무 초조해 할 필요는 없다. 그보다는 적절한 가격에 거래를 할 수 있는 바이어를 찾는데 집중할 필요가 있다. 부동산 중개업체 레드핀(Redfin)에 따르면 지난 6월 리스팅 평균 기간은 전년대비 11일 증가한 것으로 나타났다.      ▶가격 인하 고려   작년 여름엔 집을 내놓은 첫날에 리스팅 가격보다 높은 값에 집에 팔려나가는 것이 비일비재 했다. 그러나 현재 대부분의 지역에선 호경기는 끝났다. 대신 바이어들의 가격 인하 제안이 빈번해지고 있는 추세다. 올센 이코노미스트는 "요즘같은 부동산 시장에서 무턱대고 리스팅가를 높게 잡는 것은 좋은 전략이 아니다"라고 조언한다.         ▶업그레이드 필요   지난해 여름만 해도 ‘as is(있는 그대로)’로 집을 내놔도 복수 오퍼가 있었지만 올 여름은 그때와 달리 바이어들의 눈길을 끌 수 있게 집을 개조해 시장에 내놓는게 현명하다는 것이 부동산 전문가들의 조언. 이때 직접 집을 수리하는 것보다는 전문 업체를 고용해 보다 전문적으로 리모델링 작업을 해야 동일 지역 같은 가격대 매물과 비교해 경쟁력을 가질 수 있다.  이주현 객원기자협상 유연 주택 매매가 부동산 시장 지역 시장

2023.07.26. 19:00