가주 주택 19%는 투자자 소유…전국 평균치 20%보다 낮아

가주 주택 5채 중 1채가 투자자 소유라는 새로운 데이터가 공개됐다.     부동산 데이터 플랫폼인 배치데이터가 지난 24일 공개한 7월 기준 보고서에 따르면 가주의 전체 주택 가운데 투자자 소유 비율은 19%로 나타났다고 오렌지카운티 레지스터가 보도했다. 이는 전국 평균이 20%에는 약간 못 미치는 것이다. 가주 주택의 투자자 비율은 전국 36위다.   전국 평균보다 낮지만 이번 수치는 가주의 주택 부족이 쉽게 해결되지 않는 문제 중 하나를 드러냈다. 가주 주택 가격은 전국에서 가장 비싼 상태로 지난 6년간 50%나 올랐다.   투자자 비율은 산악 지역에서 특히 높아 시에라 카운티의 경우 전체 주택의 83%를 차지했다. 이에 비해 시에라와 트리니티, 모노, 알파인, 플루머스, 모독, 칼라베라스 등 7개 카운티에서는 투자자 소유 주택 비율이 50%를 넘었다. 해안가인 벤투라 카운티는 투자자 비중이 14%에 불과했다.   반면 도시 지역의 투자자 비율은 상대적으로 낮았다. LA 카운티는 15%에 그쳤으며 오렌지.샌디에이고.샌프란시스코 카운티는 16%였다.   가주는 투자자 비율은 상대적으로 낮았지만 투자자 소유 주택 수는 145만 채로 전국 2위였다. 1위는 텍사스로 166만 채였으며 플로리다는 121만 채로 3위에 올랐다.   전국적으로는 관광객이 많은 지역이 투자자 비율이 높았다. 하와이는 40%, 알래스카는 35%나 됐다. 아칸소는 30%, 웨스트버지니아는 30%로 나타나 집값이 상대적으로 낮은 주도 투자자 비율이 높았다.   투자자 중 15채를 보유한 소규모 투자자가 전체의 85%였으며 610채 보유자는 5%로 나타나 소형 투자자가 전체 투자자 소유 주택의 약 90%를 차지했다.   올해 1분기 전국의 주거용 부동산 거래에서 투자자 소유 주택 비중은 26.8%로 7월보다 높았으며 지난 5년 중 가장 높았다. 배치데이터는 이런 결과가 나온 원인이 투자자 활동이 증가한 것보다는 높은 주택 가격과 2022년 이후 두 배로 오른 모기지 금리가 일반 주택 구매자를 시장에서 밀어냈기 때문이라고 분석했다. 보고서는 투자자의 역할에 대해 "실구매자가 시장에서 밀려나면서 투자자들이 특정 지역과 분야에서 필수적인 유동성을 공급하고 있다"고 평가했다.   진보 성향의 독립적인 싱크탱크인 정책연구소의 오마르 오캄포 연구원은 투자자들은 규모와 상관없이 최대한의 수익을 노린다며 "투자자들은 막대한 현금을 부동산 시장에 투입해 유동성을 공급하면서 집값을 끌어올린다"고 지적했다. '주택 시장에서 억만장자 역효과'의 공동 저자이기도 한 오캄포 연구원은 주택 부족 문제는 단순히 새 주택을 공급하는 것만으로는 해결이 어렵다고 강조했다. 그는 "신규 주택의 20%를 기관 투자자가 매입한다면 어떻게 되겠는가"라고 반문했다. 안유회 객원기자투자자 평균치 투자자 소유 투자자 비율 소규모 투자자

2025.07.30. 17:42

주택 시장 큰손 떠오른 개인 투자자

최근 주택 시장에서 큰손이라고 하면 자금력과 조직력이 탄탄한 기관 투자자들을 떠올리기 쉽다. 하지만 코어로직의 2024년 3분기 데이터에 따르면, 주택 시장에서의 주요 투자자는 바로 소규모의 개인 투자자들이다. 이들은 3~10채 정도의 주택을 보유한 개인들로 전체 주택 투자자의 약 60%를 차지한다. 한 분기이기는 하지만 이 같은 변화는 기존의 기관 투자자 중심 시장에서 작지 않은 변화로 볼 수 있다.   20대 대도시의 주택 시장을 보면 대규모 투자자가 차지하는 비율이 전체 거래의 5%를 넘지 않았다. 이것만으로도 대형 기관보다 개인 투자자들이 주도하는 시장이었음을 잘 보여준다. 특히 LA에서는 투자자가 전체 주택 거래의 42%를 차지했는데 이 중 대형 투자자의 비중은 2%에 불과했다.   이러한 추세는 대도시권에서 공통적으로 나타난다. 대부분의 투자자는 10채 미만을 보유한 소규모나 중간 규모 투자자였다. 대형 투자자들은 전체 시장에서 상대적으로 비율이 높지 않았다. 이는 기관 투자자들이 과거에 비해 주택 시장에서 차지하는 비중이 줄어들고 있음을 의미한다.   시장에서는 구매 시점을 기준으로 10채 미만 소유자를 소규모 투자자, 10~100채 소유자를 중간 규모 투자자, 100~1000채 소유자를 대형 투자자, 1000채 이상 소유자를 메가 투자자로 분류한다.     개인 투자자의 비중이 높아진 데는 전체 주택 거래가 줄어든 영향도 있다. 지난해 3분기 투자자의 구매는 월평균 8만5000건 수준이었다. 이는 2023년 같은 기간에 비해 2만1000건이 줄어든 것이다. 2021년과 2022년 3분기의 월평균 구매 건수는 각각 14만 건과 12만 건인 것과 비교하면 최근 몇 년간 투자자의 구매 건수가 지속적으로 줄어들고 있음을 알 수 있다. 지난해 3분기 주택 시장의 투자자 비율은 2023년 1월의 약 30%였던 것과 비교해도 감소세를 보였다. 코어로직은 주택 거래에서 투자자 비율은 한동안 25% 선을 유지할 것으로 예상했다.   단독 주택 구매에서 투자자 비율은 2024년 6월 23%로 떨어졌다가 9월에 25%로 소폭 증가했지만 2023년 9월의 28%와 비교하면 줄어든 것이다.   이런 감소세는 높은 모기지 금리와 지속적인 집값 상승, 불확실한 경제 상황 등 여러 요인에 의해 부동산 투자 매력이 줄어든 결과로 분석된다. 투자자들이 주택 시장에서 이전보다 더 신중하게 접근하고 있다는 방증이기도 하다.     이와 같은 역풍 속에서 지난해 3분기 투자자들이 선호하는 매물은 저가와 중간 가격대의 주택으로 집값 상승 이후 유사한 구매 패턴을 유지하고 있다.   투자자들이 이 가격대의 주택을 선호하는 것은 첫 주택 구매자와 집 살 자금이 부족한 구매자가 선호하기 때문이다. 또 렌트비를 낮추려는 대부분의 임차인도 이 가격대의 주택을 선호한다.   저가 주택에서 투자자가 차지하는 비율은 2020년 7월 20% 선으로 떨어지며 2019년 이래 최저치를 기록했다가 2022년 1월 35%에 육박하며 급증했다. 이 비율은 지난해 5월 27%까지 떨어졌다. 이는 매물 부족 상황이 개선되지 않으면서 투자자끼리의 경쟁은 물론 비투자자와 경쟁이 치열해졌기 때문인 것으로 해석된다. 이후 투자자 구매 비율은 소폭의 상승세를 이어가고 있다.     주택 거래가 감소한 상황에서 개인 투자자가 시장 주도 세력으로 도약했다는 사실은 시장에서 가격 민감도가 커졌음을 의미한다. 그만큼 낮은 가격대의 경쟁이 치열해졌다는 의미이면서 한동안 소규모 투자자들이 눈에 띄지 않게 주택 가격을 지지하는 주요한 세력이 될 것으로 보인다.     개인 투자자의 부상은 주택 투자에서 보이는 계절적 패턴에도 영향을 미칠 것이라는 전망이 나온다. 일반적으로 여름에는 자가 구매자들이 대거 시장에 진입하면서 투자자 비율이 하락한다. 가을에는 투자자 비율이 증가하기 시작하면 겨울까지 강세를 유지한다. 올해는 이런 전통적인 패턴의 경계가 흐려질 수 있다. 매물 부족 등이 이어지면서 가을에 구매자 성향의 계절별 차이가 줄고 연중 적절한 가격대의 매물을 찾는 현상이 나타날 수 있다.   코어로직의 집계에 따르면 지난해 1~6월 사이 주택 투자가 가장 활발한 5대 도시는 LA를 비롯해 댈러스와 휴스턴, 애틀랜타, 피닉스였다. 이중 댈러스와 휴스턴은 투자자와 비투자자 거래 모두 가장 활발한 곳이었다. 댈러스는 비투자자 구매 건수 7만 건 이상, 투자자 구매 건수 3만 건 이상을 기록한 유일한 도시로 주택 거래가 가장 활발했다. LA는 투자자 거래가 가장 활발한 도시 4위였다. 가주에서 투자자의 구매가 많은 도시 20위에 오른 도시는 LA와 8위를 기록한 리버사이드 2곳이었다. 안유회 객원기자투자자 주택 대형 투자자들 투자자 비율 소규모 투자자

2025.01.22. 17:30