달라스-포트워스 주택시장 올 하반기 전망

 달라스-포트워스(D-FW) 지역의 주택시장이 올 2분기에도 수요 부진으로 인해 방문객과 판매가 감소했으며 올 하반기 전망도 그리 밝지 않은 것으로 전망되고 있다고 달라스 모닝 뉴스가 최근 보도했다. 달라스에 본사를 둔 시장조사 기관 ‘레지덴셜 스트레이티지스’(Residential Strategies Inc.)의 관련 보고서에 따르면, D-FW 지역의 많은 건설업체들은 최근 몇 달간 판매가 20~30% 감소했으며 이는 “관세 및 미국 거시경제에 대한 불확실성”(in reaction to tariffs and uncertainty over U.S. macro-economic conditions)에 대한 소비자 신뢰 하락의 결과라고 분석했다. 이러한 감소로 인해 건설업체들은 판매를 유도하기 위해 더 많은 인센티브를 제공하고 있다. 완공된 주택이 비어 있는 경우가 늘고 신규 택지 개발도 계속되고 있다. 블룸필드 홈스(Bloomfield Homes)의 돈 다익스트라(Don Dykstra) 회장은 “한 달에 120~130채 정도를 판매하고 있다. 구매자가 있긴 하지만 그 수가 작년에 비해 20% 정도 줄었다”고 말했다. 올해 2분기 북부 텍사스에서는 1만 2,205채의 주택이 판매를 위한 용도로 착공됐는데, 이는 전년 동기와 비슷한 수준이다. 6월말 기준 연환산 착공 속도(annualized start pace)는 4만 5,517채로, 전년 대비 6% 감소했다. 2025년 2분기 동안 신규 주택 1만 2,570채가 완공됐으며 이는 전년 대비 5% 감소한 수치다. 매물 주택의 연간 마감률(annual closing rate on for-sale houses)은 4만 6,372채로, 2.5% 감소했다. 레지덴셜 스트레이티지스의 테드 윌슨(Ted Wilson) 대표는 여름 내내 시장의 어려움이 계속됐고 이에 따라 건설업체들이 더 공격적인 판매 전략을 구사하고 있다고 전했다. 그러한 전략 중 하나는 30년 고정금리 전체를 건설업체가 대신 부담하는 ‘이자율 인하’(buying down) 방식이다. 하지만 여전히 모든 지역에는 거래가 성사되는 가격선이 존재한다. 즉, 충분히 가격을 낮추면 구매자는 나타난다는 것이다. 윌슨은 “지난 수년간 높았던 건설업체의 마진은 이제 정상화되고 있다. 비용이 많이 드는 장기 모기지 이자 인하, 가격 할인, 상승한 택지 비용, 기타 필수 인센티브 등으로 인해 수익률 하향 압력이 가해지고 있다. 가장 큰 하락세는 메트로 지역의 남부와 외곽 지역에서 나타났으며 이들 지역에서는 판매와 수익성이 모두 감소했다”고 설명했다. 다익스트라는 블룸필드 홈스가 지난달부터 구매자에게 제공하는 인센티브를 강화했다고 밝혔다. 여기에는 현관문, 마루바닥, 배관 설비의 업그레이드 등이 포함된다. 레지덴셜 스트레이티지스의 보고서에 따르면, 건설업체들이 직면한 또 다른 과제는 고용 성장 둔화와 기업 이전 감소다. 텍사스 노동 위원회(Texas Workforce Commission)에 따르면, D-FW 지역은 2024년 5월까지 12개월 동안 4만6,800개의 순일자리를 창출했다. 하지만 2010년부터 2024년까지 북 텍사스는 연평균 9만4,267개의 일자리를 창출해왔다. 수요가 감소함에 따라 완공된 주택이 비어 있는 상태로 남게 되며 동시에 신규 택지 개발도 계속되고 있어 공급 과잉이 심화되고 있다. 특히 D-FW 지역에서는 분양전 건설되는 ‘투기성 주택’(speculative homes)의 재고가 쌓이고 있다. 2025년 6월말 기준, 북 텍사스에는 약 1만1,090채의 완공된 미분양 주택이 있었으며 이는 2.87개월분 공급량에 해당한다. 균형 상태(Equilibrium)는 2~2.5개월분이다. 택지 개발도 여전히 활발하게 진행 중이다. 6월말 기준, 판매용(for-sale) 커뮤니티안에는 10만개 이상의 미분양 개발 완료 택지가 있으며 이는 26.5개월분 공급량이다. 이는 시장 균형점인 24개월을 상회하는 수치다. 현재 개발 중인 택지수는 6만9천여개으로 역대 최고 수준에 근접하고 있다. 일부 업체들은 직원을 해고하기도 했지만 윌슨은 여전히 투기성 주택 건설에 대한 압박이 존재한다고 밝혔다. 이는 건설 팀을 바쁘게 유지하고 계약상 택지 인수 의무 등을 이행하는데 도움이 되기 때문이다. 또한 이러한 전략은 건설 단가를 낮추고 더 나은 이자율 인하 조건을 제시할 수 있게 해주며 이는 오늘날 시장에서 핵심적인 인센티브라고 설명했다. 다익스트라는 공급망 문제와 경제 불확실성에 대비해 2분기에 주택 생산을 가속화했다고 밝혔다. 그는 “우리는 가속 페달을 강하게 밟았다. 그러나 연말까지 같은 속도를 유지하지는 않을 것”이라고 전했다. 레지덴셜 스트레이티지스는 2025년 동안 약 4만2천채의 판매용 주택이 착공될 것으로 예상하고 있으며 이는 2019년 이후 가장 적은 수치다. 그럼에도 2025년은 연간 기준으로는 여전히 착공 및 완공 건수 상위 10위 안에 들 것으로 보인다. 윌슨과 다익스트라 모두 올 3분기 착공이 감소할 것으로 보고 있다. 다익스트라는 “우리의 3분기 착공은 50% 감소할 것”이라고 밝혔다. 그는 “투기성 주택 과잉 공급과 수요 둔화가 우리로 하여금 감속하게 만들고 있다. 지금은 구매자에게 매우 좋은 조건이 많다. 우리는 다양한 인센티브를 제공하고 있다”고 덧붙였다.   손혜성 기자포트워스 주택시장 달라스 모닝 판매 전략 매물 주택

2025.07.16. 7:15

봄철 주택 판매 전략…리모델링 대신 집값 깎아주는 게 좋을 수도

봄 기온이 돌면 집을 팔고사는 시즌이 시작된다. 집을 내놓기 전에 셀러는 누구나 바이어가 사고 싶은 생각이 들 수 있게, 집값을 잘 받기 위해 무언가를 하려고 한다. 여기서 할 것과 하지 말아야 할 것을 구분해야 한다. 지나치면 노력만큼 가격을 받지 못하고 너무 안 하면 집을 파는 데 부정적인 요인이 된다.   가장 주의할 점은 큰돈을 들이지 않는 것이다. 대대적으로 리모델링을 할 생각이면 꼭 신중하게 따져봐야 한다. 일반적인 기준으로 욕실 개선에 2500달러가 든다면 집값은 최소 1만 달러가 올라가야 가치가 있다. 보기 좋게 하려고 대규모로 개조하는 것은 좋은 생각이 아니다. 예를 들어 2만 달러를 들여 리모델링을 해 주변의 비슷한 주택보다 8만 달러를 더 받으려는 것보다 경쟁 매물보다 1만 달러 낮추는 게 나을 수도 있다.   리모델링은 돈만 들지 않는다. 공사 기간 동안 신경을 서야 하고 생활에 불편하다. 공사비가 예산을 초과할 수도 있다. 일부 낡거나 미관에 안 좋다면 미리 견적을 받아두고 바이어가 수리를 요구하면 비용을 제시하고 딜을 하는 것도 좋은 방법이다.   ▶집값을 터무니없이 높게 부르지 않는다= 주택 시장은 꽤 오랜 시간 매물 부족에 시달렸다. 그렇다고 바이어가 어떤 가격이든 받아들이는 것은 아니다. 오히려 아예 집을 보거나 딜을 할 생각도 안 하게 된다. 바이어도 집 한 곳만 보고 사지 않는다. 비슷한 지역의 비슷한 가격대의 여러 매물을 비교하며 선택한다. 집을 팔기로 했다면 경쟁력이 있어야 하고 가장 중요한 집값을 주변 시세를 반영해 현실적으로 내놓는 게 좋다.   ▶외관을 잘 정비한다= 집도 첫인상이 중요하다. 정원 손질과 나뭇가지 제거 등 집 주변을 깔끔하게 정리하면 적은 비용으로도 큰 효과를 낼 수 있다. 간단한 것은 직접 하고, 필요하면 전문가에게 맡긴다. 특히 봄에 집을 내놓았는데 집 주변이 깔끔하지 않으면 평소에도 주택 관리를 안 한다는 인상을 준다. 외관은 매물로 내놓을 때 올릴 사진도 촬영해야 함으로 특히 신경 써야 한다. 밝고 넓게 보이는 사진은 바이어의 관심을 끄는 데 큰 역할을 하기 때문에 사진은 전문가에게 맡기는 것도 고려한다.     ▶수납 공간은 정리하고 악취는 없앤다= 바이어가 부엌 캐비넷과 옷장, 냉장고 등을 열어볼 수 있다. 정리를 잘 해놓고 이곳에 넣어놓은 보이기 싫은 개인적인 물품이나 귀중품은 미리 치운다. 악취 문제도 해결한다. 반려동물 냄새나 담배 냄새, 카펫이나 냉장고에서 나는 불쾌한 냄새는 부정적인 인상을 주기 쉽다. 담배 냄새가 심하면 카펫과 덕트에도 밸 수 있고 오존 처리를 해야 할 정도면 전문가에 맡기는 게 좋다.   ▶조명 등 작은 부분의 작동을 확인한다= 조명과 문, 가전제품, 창문 등 주택의 구석구석이 잘 작동하는지 확인한다. 디테일한 부분까지 잘 관리된 집은 바이어에게 좋은 인상을 준다.   바이어가 올 때 조명을 다 켜놓는 것도 좋다. 작동하는 것도 알리면서 집을 밝고 넓어 보이게 만든다. 커튼과 블라인드를 열어 자연광이 들어오도록 하면 집안이 따뜻하고 매력적으로 보인다.   ▶개인적인 물품은 치운다= 정치적 성향을 드러내는 물건이나 가족사진, 지나치게 개성이 강한 장식품은 바이어에게 어떤 반응을 일으킬지 모른다. 중립적인 인테리어가 가장 무난하다.   ▶과도한 개조는 피한다= 리모델링은 가치 상승 효과가 분명히 있지만 어떤 것은 오히려 바이어의 마음을 움직이지 못한다. 욕실 내 소변기 설치는 오히려 집값을 떨어뜨릴 수 있다. 선룸도 유지보수 문제로 불편해 하는 이들이 있다. 대신 데크나 패티오는 실용성 때문에 선룸보다 가치 상승 효과가 분명하다. 또 한창 유행하는 페인트 색상이나 가구도 개인에 따라 선호도가 분명해 피하는 것이 좋다. 굳이 해야 한다면 전통적이고 보편적인 스타일이 안전하다.   ▶'99 가격'은 꼭 좋지는 않다= 100만 달러 대신 99만9000달러에 내놓는다고 100만 달러대가 90만 달러대 집이 되지 않는다. 오히려 가격을 딱 떨어지게 내놓는 것이 좋을 수 있다. 또 가격 검색 필터에서 제외될 위험이 있다.     ▶판매 전략을 미리 짠다= 매물로 내놓고 나서 가격을 조정해야 할 수 있다. 이럴 때를 대비해 처음부터 단계적으로 가격을 어떻게 조정할지 계획을 짜면 좋다. 이러려면 주변 지역의 최근 3개월간의 거래 사례를 보고 합리적인 가격을 설정한다.   계약 성사를 위해서는 수리 등 바이어의 요구 사항에 유연하게 대응하는 자세가 필요하다. 바이어가 낮은 가격을 제안하더라도 감정적으로 대응하는 것은 좋지 않다. 협상은 비즈니스이므로 차분한 태도로 접근하는 것이 중요하다. 바이어가 사전 대출 승인 없이 집을 보러 오는 경우도 있다. 이럴 땐 거래를 진행하기 전에 매수자의 재정 상태를 확인한다. 에이전트 선택도 중요하다. 이웃이나 최근 집을 판 지인에게 추천을 받을 수도 있지만 에이전트의 과거 거래 내역을 확인해 신뢰할 수 있는지 확인한다.   ▶꼭 봄철을 고집하지 않는다= 마지막으로 여건이 안 좋으면 봄철을 고집하지 않는다.   봄이 집을 팔기에 가장 좋은 시기이기는 하지만 경쟁도 가장 치열하다. 가을이나 겨울은 매물이 적은 만큼 경쟁이 그만큼 줄어든다는 면도 있다. 안유회 객원기자리모델링 집값 판매 전략 주택 시장 경쟁 매물

2025.02.26. 17:22

[부동산 가이드] 셀러의 판매 전략

2023년은 부동산 시장에서 말도 많고 탈도 많은 한 해로 기억되는 거 같다. 이런 혼란 속에 바이어와 셀러가 실수하지 않으려면 많은 준비를 해야 할 것이다. 셀러가 판매할 때에 자칫 잘못된 생각을 할 수 있는 것에 대해 살펴보려 한다.   하나, 낮은 가격을 책정하면 낮은 가격에 팔린다고 생각한다. 저렴하다고 생각하는 주택은 많은 구매자로부터 더 많은 관심을 끌 수 있다. 경쟁이 치열한 주택 시장에서 관심 있는 바이어들이 주택을 더 높은 가격에 오퍼할 수 있도록 만들 수 있다.     반면 오버프라이스를 고집하면 결국 처음에 적정가로 집을 내놓았을 경우보다 더 낮은 가격에 집을 팔게 되기 쉽다. 오버프라이스로 나온 집들은 거의 예외 없이 다음과 같은 절차를 밟는다. 시간이 지나면서 기다려 보다가 오퍼가 안 들어오면 가격을 낮춘다. 그리고 바이어들은 그 낮아진 가격보다 더 낮은 오퍼를 넣는다. 아무도 안 건드리는 집, 만만하게 보는 것이다. 지역 시세를 잘 모르는 바이어가 높은 가격에 오퍼를 넣어도, 결국은 계약이 깨질 확률이 높다. 주택 감정에서 걸리기도 하고, 바이어가 뒤늦은 후회로 계약을 파기하기 때문이다. 이제 막 나온 집이 적정가로 책정이 되어 있으면 바이어들의 반응이 뜨겁다. 처음에 높게 시작했다가 낮추면 그만이라고 생각하는데, 바로 그 생각이 주택 판매의 가장 큰 단점이 될 수 있다.     둘, 비용 절약 위해 에이전트 수수료를 협상한다.   일반적인 주택 판매자의 잘못된 통념은 낮은 수수료를 제공하면 조금이라도 집 매매 가격에 손해가 적다고 생각한다. 하지만 에이전트는 더 높은 커미션을 받을 수 있는 주택을 먼저 팔기 위해 더 많은 노력을 할 것이다. 수수료가 낮은 곳보다 높은 곳에 좋은 손님이 더 몰리는 이유이다.   셋, 집을 빨리 팔려면 전문적인 집 단장이 필요하다. 집을 스테이징해서 가장 많은 구매자에게 가장 매력적으로 보이도록 하면, 스테이징 되지 않은 주택보다 88% 더 빨리 그리고 평균보다 20% 더 많이 받고 판매할 수 있다. 텅 빈 집은 뭔가 부족한 듯 느끼게 되고, 전체 주택 크기를 가늠할 수 없어서 보는 이들에 판단하기 어렵다. 전반적인 주택 크기, 분위기, 가격을 책정하기에 필요하다고 생각한다.   넷, 집 상태가 좋지 않으면 집의 가치보다 낮게 팔릴 수 있다. 일부 리모델링 프로젝트가 집의 가치를 높일 수 있는 것은 사실이다. 그러나 집이 오래되었거나 대대적인 수리가 필요하다고 해서 아무도 관심이 없는 것은 아니다. 상태가 좋지 않고 업그레이드 또는 대대적인 수리가 필요한 주택만 사는 사람들도 있다. 어설프게 고치는 것보다 그대로 파는 것이 더 나을 수도 있다는 걸 염두에 두면 좋을 것 같다.   다섯, 오픈하우스는 절대 시간 낭비가 아니다. 오픈 하우스는 많은 잠재 구매자를 찾기 위해서 한다고 알려져 있다. 주택 구매자의 7%만이 오픈 하우스 간판을 통해 궁극적으로 구매한 집을 찾았지만, 주택을 보유하는 데 확실한 이점이 있다. 편한 시간에 집을 볼 기회를 주는 것, 리스팅 직후 오픈 하우스로  관심을 불러일으키고 빠른 판매를 할 수 있는 피드백을 수집할 귀중한 기회이기도 하다.   ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러턴 에이전트부동산 가이드 판매 셀러 주택 판매자 주택 구매자 판매 전략

2023.11.15. 18:05