주택 구매 인센티브 늘었음에도 공급 과잉, 위축된 수요로 ‘흐림’
주택시장
달라스에 본사를 둔 시장조사 기관 ‘레지덴셜 스트레이티지스’(Residential Strategies Inc.)의 관련 보고서에 따르면, D-FW 지역의 많은 건설업체들은 최근 몇 달간 판매가 20~30% 감소했으며 이는 “관세 및 미국 거시경제에 대한 불확실성”(in reaction to tariffs and uncertainty over U.S. macro-economic conditions)에 대한 소비자 신뢰 하락의 결과라고 분석했다.
이러한 감소로 인해 건설업체들은 판매를 유도하기 위해 더 많은 인센티브를 제공하고 있다. 완공된 주택이 비어 있는 경우가 늘고 신규 택지 개발도 계속되고 있다. 블룸필드 홈스(Bloomfield Homes)의 돈 다익스트라(Don Dykstra) 회장은 “한 달에 120~130채 정도를 판매하고 있다. 구매자가 있긴 하지만 그 수가 작년에 비해 20% 정도 줄었다”고 말했다.
올해 2분기 북부 텍사스에서는 1만 2,205채의 주택이 판매를 위한 용도로 착공됐는데, 이는 전년 동기와 비슷한 수준이다. 6월말 기준 연환산 착공 속도(annualized start pace)는 4만 5,517채로, 전년 대비 6% 감소했다. 2025년 2분기 동안 신규 주택 1만 2,570채가 완공됐으며 이는 전년 대비 5% 감소한 수치다. 매물 주택의 연간 마감률(annual closing rate on for-sale houses)은 4만 6,372채로, 2.5% 감소했다.
레지덴셜 스트레이티지스의 테드 윌슨(Ted Wilson) 대표는 여름 내내 시장의 어려움이 계속됐고 이에 따라 건설업체들이 더 공격적인 판매 전략을 구사하고 있다고 전했다. 그러한 전략 중 하나는 30년 고정금리 전체를 건설업체가 대신 부담하는 ‘이자율 인하’(buying down) 방식이다. 하지만 여전히 모든 지역에는 거래가 성사되는 가격선이 존재한다. 즉, 충분히 가격을 낮추면 구매자는 나타난다는 것이다.
윌슨은 “지난 수년간 높았던 건설업체의 마진은 이제 정상화되고 있다. 비용이 많이 드는 장기 모기지 이자 인하, 가격 할인, 상승한 택지 비용, 기타 필수 인센티브 등으로 인해 수익률 하향 압력이 가해지고 있다. 가장 큰 하락세는 메트로 지역의 남부와 외곽 지역에서 나타났으며 이들 지역에서는 판매와 수익성이 모두 감소했다”고 설명했다.
다익스트라는 블룸필드 홈스가 지난달부터 구매자에게 제공하는 인센티브를 강화했다고 밝혔다. 여기에는 현관문, 마루바닥, 배관 설비의 업그레이드 등이 포함된다.
레지덴셜 스트레이티지스의 보고서에 따르면, 건설업체들이 직면한 또 다른 과제는 고용 성장 둔화와 기업 이전 감소다. 텍사스 노동 위원회(Texas Workforce Commission)에 따르면, D-FW 지역은 2024년 5월까지 12개월 동안 4만6,800개의 순일자리를 창출했다. 하지만 2010년부터 2024년까지 북 텍사스는 연평균 9만4,267개의 일자리를 창출해왔다.
택지 개발도 여전히 활발하게 진행 중이다. 6월말 기준, 판매용(for-sale) 커뮤니티안에는 10만개 이상의 미분양 개발 완료 택지가 있으며 이는 26.5개월분 공급량이다. 이는 시장 균형점인 24개월을 상회하는 수치다. 현재 개발 중인 택지수는 6만9천여개으로 역대 최고 수준에 근접하고 있다.
일부 업체들은 직원을 해고하기도 했지만 윌슨은 여전히 투기성 주택 건설에 대한 압박이 존재한다고 밝혔다. 이는 건설 팀을 바쁘게 유지하고 계약상 택지 인수 의무 등을 이행하는데 도움이 되기 때문이다. 또한 이러한 전략은 건설 단가를 낮추고 더 나은 이자율 인하 조건을 제시할 수 있게 해주며 이는 오늘날 시장에서 핵심적인 인센티브라고 설명했다.
다익스트라는 공급망 문제와 경제 불확실성에 대비해 2분기에 주택 생산을 가속화했다고 밝혔다. 그는 “우리는 가속 페달을 강하게 밟았다. 그러나 연말까지 같은 속도를 유지하지는 않을 것”이라고 전했다.
레지덴셜 스트레이티지스는 2025년 동안 약 4만2천채의 판매용 주택이 착공될 것으로 예상하고 있으며 이는 2019년 이후 가장 적은 수치다. 그럼에도 2025년은 연간 기준으로는 여전히 착공 및 완공 건수 상위 10위 안에 들 것으로 보인다. 윌슨과 다익스트라 모두 올 3분기 착공이 감소할 것으로 보고 있다. 다익스트라는 “우리의 3분기 착공은 50% 감소할 것”이라고 밝혔다. 그는 “투기성 주택 과잉 공급과 수요 둔화가 우리로 하여금 감속하게 만들고 있다. 지금은 구매자에게 매우 좋은 조건이 많다. 우리는 다양한 인센티브를 제공하고 있다”고 덧붙였다.
손혜성 기자