[부동산 스케치] 멈춰 선 가주 부동산 시장

미국 주택 시장, 특히 캘리포니아 시장은 오랜 기간의 고금리 이후 드디어 회복의 초기 신호를 보이기 시작했다. 바이어들은 조금씩 다시 움직이기 시작했고, 셀러들도 현실적인 가격 조정을 받아들이기 시작했다. 시장이 방향을 찾고 있다는 분위기가 형성되고 있었다.   그러나 최근, 그 흐름이 멈췄다.   이란을 둘러싼 글로벌 긴장 고조로 인해 모기지 금리가 다시 상승하면서, 막 내려가던 금리 흐름이 중단되었다.     불과 한 두달 전만 해도 금리가 6% 아래로 내려갈 것이라는 기대가 있었고, 많은 바이어들이 그 기대를 바탕으로 시장에 다시 들어오고 있었다. 그러나 지금은 그 기대가 다시 미뤄진 상황이다. 특히 물건 가격이 높은 로스앤젤레스에서는 금리의 작은 변화도 시장에 큰 영향을 미친다. 금리가 다시 6% 이상으로 올라가면 월 페이먼트가 증가하고, 그 결과 구매를 다시 고민하게 된다. 현재 시장에서는 이러한 ‘망설임’이 곧 ‘대기’로 이어지고, 대기는 결국 거래 지연으로 이어진다.   커머셜 부동산 시장에서도 비슷한 흐름이 나타나고 있다. 최근 LA 지역의 한 대형 멀티패밀리 매물의 경우, 셀러는 기존 시장 기준에 맞춰 약 5%대 Cap Rate를 기대했지만, 바이어 측에서는 금리와 비용 상승을 반영해 최소 5.5% 이상의 Cap Rate를 요구하며 협상이 길어지고 있다.     금리가 높은 상황에서는 바이어의 수익률 기준도 함께 올라가기 때문에, 가격 조정 없이 거래가 성사되기 어려운 구조다.     결과적으로 매물은 시장에 남아 있고, 바이어는 존재하지만 기준이 맞지 않아 거래로 이어지지 않는 상황이 반복되고 있다.     이는 현재 커머셜 시장에서도 “회복 직전에 멈춘 상태”가 그대로 나타나고 있음을 보여주는 대표적인 사례다.   이 때문에 현재 시장을 “회복 직전에 멈춘 상태(paused recovery)”라고 표현하는 전문가들이 많다.     시장이 급격히 하락한 것은 아니지만, 더 이상 앞으로 나아가지도 않는 상태다.     거래 속도는 느려졌고, 의사 결정에는 더 많은 시간이 필요하며, 거래 성사를 위해서는 더 많은 노력이 요구된다.   흥미로운 점은 이러한 변화가 반드시 부정적인 신호만은 아니라는 것이다.     오히려 시장이 더 균형을 찾아가는 과정일 수 있다. 과거 과열된 시장에서는 속도가 가장 중요했고, 충분한 검토 없이 거래가 이루어지는 경우도 많았다. 현재는 바이어는 더 신중해졌고, 셀러는 더 현실적으로 변하고 있다.     일부 에이전트들은 “요즘 가장 어려운 것은 두 번째 쇼잉을 기다리는 것”이라고 농담을 하기도 한다.   하지만 문제는 타이밍이다. 시장은 막 회복의 흐름을 타기 시작했는데, 이번 멈춤이 불확실성을 만들어냈다.     만약 글로벌 상황이 안정되고 금리가 다시 하락한다면, 캘리포니아 시장은 비교적 빠르게 다시 움직일 수 있다. 그러나 인플레이션 우려가 계속된다면, 이 ‘멈춤’은 예상보다 길어질 가능성도 있다.   지금의 현실은 단순하다. 시장이 되돌아간 것이 아니라, 잠시 멈춘 것이다. 그리고 이 차이를 이해하는 것이 지금 부동산 시장을 읽는 데 있어 무엇보다 중요하다.   ▶문의: (424) 359 - 9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 시장 캘리포니아 시장 주택 시장 현재 시장

2026.04.12. 12:43

[부동산 이야기] LA 인컴유닛 시장의 변곡점

2026년 4월 초, LA 지역의 2-4 유닛 및 소규모 아파트 시장은 그 어느 때보다 복잡한 변곡점에 서 있다.     수십 년간 한인 자산 형성의 든든한 가교 역할을 해왔던 이 부동산들이, 이제는 고령의 투자자들에게 견디기 힘든 육체적, 심리적 부담으로 변모하고 있기 때문이다.   2025년을 거쳐 2026년 현재 시행되고 있는 강화된 렌트 컨트롤(RSO) 규제와 테넌트 보호법)은 단순히 임대료 증액을 제한하는 수준을 넘어섰다. 계약에 없었던 사람들의 불법 렌트승계, 불법 서브리스, 계약된 거주인원 초과, 사소한 수리 지연이나 소통의 오해가 즉각적인 법적 분쟁이나 벌금으로 이어지는 살벌한 분위기 속에서, 70~80대에 접어든 한인 1세대 건물주들의 피로감은 이미 견뎌낼 수 있는 임계점을 넘었다. 여기에 가파르게 상승한 건물 보험료와 물값 등 유틸리티 비용, 인건비 상승에 따른 수리비 부담과 그리고 법적인 문제해결을 위한 소송비용은 실질적인 순수익을 갉아먹고 있다.     하지만 팔고 싶다고 해서 쉽게 팔리는 시장상황이 아니다. 현재 LA 멀티패밀리 시장은 높은 모기지 이자율과 매물 재고 증가라는 이중고를 겪고 있다. 2025년 하반기에, LA 지역의 유닛당 평균 매매 가격은 고점 대비 15% 이상 하락 압박을 받고 있으며, 공실률 또한 5.6% 수준으로 상승했다. 매도자들은 여전히 팬데믹 직전까지 화려했던 고점 가격을 기억하며 매각을 주저하지만 구매자들은 냉정하다. 로스 펠리스 인근 4유닛에 평균 월1800달러를 지불하는 세 유닛이 있고 한 유닛은 시세대로 3000달러를 받고 있는 경우, 수익률 5% 로 판매한다고 해도 150만 달러 시세이지만, 판매자는 200만 달러를 원하고 있을 정도로 바이어와의 가격차이가 25%나 된다.     현재 시장은 수익률이 최소 6% 이상이거나 파격적인 급매물이 아니면 거래가 성립되지 않는 바이어 우위 시장이다. 결국 아쉬운 마음에 매물 가격을 고수하다가 적체 기간만 길어지는 악순환이 반복되고 있다. 판매 후에 그동안 누려왔던 매달 들어오는 렌트 소득을 대체할 수 있는 부동산이 있다. 평생 일궈온 부동산을 매각할 때 발생하는 막대한 양도소득세와 감가상각 환수분 세금을 처리할 수도 있다.  1031 익스체인지는 매각 대금을 유사한 성격의 투자용 부동산에 재투자할 경우 세금 납부를 무기한 연기해 주는 제도를 활용해서 양도소득세를 유예시킬 수 있다.     2026년 초 현재 가장 주목 받는 대안은 단연 ‘NNN(Triple Net) 리테일’ 시장이다. 관리 스트레스에서 벗어나고자 하는 투자자들에게 ‘부동산 투자의 종착역’이라 불릴 만큼 강력한 매력을 제공한다. NNN 리테일 투자의 핵심은 임대료 수익의 순수성과 임차인의 신용도에 있다. 예를 들어 맥도널드, 칙필레이와 같은 글로벌 퀵서비스 레스토랑(QSR)은 소위 ‘황금 테넌트’로 분류된다. 이들은 투자율이 4%대임에도 불구하고 그 인기가 식을 줄 모른다. 보통 15년에서 20년 이상의 장기 리스 계약을 체결하며 본사가 직접 임대료를 보증하는 코퍼레이션 테넌트인 경우가 대부분이기 때문이다.  세븐일레븐 편의점, 스타벅스, 던킨도너츠, 피자헛, 웬디스, 더치브라더스 등은 5%에서 6.5%대의 투자율에서 매물을 찾을 수 있다.     부동산 투자의 목적은 시대에 따라 변해야 한다. 자산을 불리는 시기에는 노동이 필요하지만, 자산을 지키고 누려야 할 은퇴 시기에는 자본이 스스로 일하게 만드는 구조가 필수적이다.     ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 변곡점 시장 현재 시장 불법 렌트승계 유닛당 평균

2026.04.01. 18:44

[가속도 멈춘 시기 대응책] 공격적 추가 매수보다 원금 사수 고민하라

최근 주식 시장의 헤드라인만 보면 낙관론에 취하기 쉽다. 주요 지수들이 사상 최고치 부근을 맴돌며 여전히 견고한 상승 추세를 유지하고 있기 때문이다.     그러나 시장의 수면 아래를 들여다보면 상황은 전혀 다르게 전개되고 있다. 현재의 시장은 겉과 속이 다른, 이른바 ‘질 낮은 상승장’의 전형적인 특징을 보이고 있다. 현재 시장이 직면한 내부 건전성 악화와 리스크의 비대칭성을 분석하고, 투자자의 자산을 보호하기 위해 취해야 할 전략적 접근법을 살펴본다.   현재 시장 지수는 기술적으로는 ‘상승 추세’가 깨지지는 않은 상태다. 하지만 상승의 질을 결정하는 ‘모멘텀’은 이미 경고음을 내고 있다. 지수가 신고가를 경신한 이후 강력한 후속 매수세(Follow-through)가 따라오지 못하고 보합권에서 맴도는 현상은 시장이 더 이상 가속하지 못하고 ‘정체(Stalling)’ 단계에 진입했음을 시사한다.   역사적으로 시장이 고점에서 횡보하며 에너지를 소진할 때, 이는 추가 상승을 위한 매물 소화 과정이기보다는 상승 동력이 한계에 다다랐을 가능성이 컸다. 특히 모멘텀 지표가 주가 지수와 동행하지 못하고 꺾이는 모습은 현재의 주가 수준이 펀더멘털보다는 관성에 의해 유지되고 있음을 의심케 한다.   ▶‘시장 폭(Breadth)’의 급격한 위축   현재 시장의 가장 큰 리스크는 리더십의 극단적인 집중이다. 지수는 견고해 보이지만 정작 지수를 끌어올리는 종목은 손에 꼽을 정도로 적다. 메가캡 테크 기업과 AI 관련 섹터로만 자금이 쏠리면서 나머지 광범위한 종목들은 상승 대열에서 낙오되고 있다.   이러한 ‘시장 폭(Breadth)’의 악화는 AD 라인(Advance/Decline Line)의 역행에서 뚜렷하게 나타난다. 지수가 최고치를 경신하는 날에도 하락 종목 수가 상승 종목 수보다 많은 날이 빈번해지고 있다는 것은 시장의 체력이 이미 바닥나고 있음을 의미한다. 건강한 강세장이라면 여러 섹터가 순환매를 일으키며 지수를 견인해야 하지만 지금은 소수의 주도주가 무너지면 시장 전체가 속절없이 무너질 수 있는 ‘외줄 타기’ 장세다.   특히 경기 민감주나 중소형주 섹터가 장기적으로 소외되고 있다는 점은 향후 경기 침체나 유동성 위축이 닥쳤을 때 시장의 방어력이 현저히 낮아질 것임을 예고한다.   ▶폭풍 전야의 불규칙한 스파이크   변동성 지표의 행태 역시 평범하지 않다. 통상적으로 지수가 고점에서 안정될 때는 변동성(VIX 등)이 함께 축소되며 시장의 안도감을 반영한다. 그러나 최근에는 지수가 보합권에 있음에도 불구하고 변동성 지표가 불규칙하게 튀어 오르는(Spike) 현상이 목격되고 있다.   이는 가격 이면의 파생 시장과 옵션 시장에서 기관 투자자들이나 헤지 펀드들이 느끼는 불안감이 실질적으로 커지고 있음을 나타낸다. 표면적으로는 평온해 보이지만 내부적으로는 급격한 가격 변동에 대비한 헤지 비용이 증가하고 있다는 것이다. 이러한 ‘내재적 불안정성’은 사소한 악재에도 시장이 과잉 반응하며 급락할 수 있는 환경을 조성하는 것이다.   ▶채권과 외환 시장이 보내는 메시지   주식 시장 단독으로는 여전히 강세론을 펼칠 수 있을지 모르나 다른 자산군(Cross-Asset)과의 연결 고리를 살펴보면 리스크는 더욱 뚜렷해진다. 현재 주식 시장의 견고함과 달리 채권 시장은 금리 상승 압박을 견디고 있으며 외환 시장의 변동성과 원자재 가격의 신호는 더 이상 주식의 추가 상승을 지지하지 않는 모습이다.   상호 확증(Confirmation)이 부재한 상승은 대개 지속 가능성이 낮다. 채권 금리가 고공행진을 이어가고 달러화의 강세가 기업의 이익을 압박하는 환경에서 주식만 홀로 사상 최고치를 질주하는 것은 논리적 모순에 가깝다.     타 자산 시장에서 주식 시장의 낙관론을 뒷받침할 만한 데이터적 근거가 발견되지 않는다는 점은 현재의 상승이 ‘유동성의 잔치’ 막바지에 와 있다는 강력한 신호로 읽힌다.   ▶포지셔닝의 함정: 자기만족의 끝   투자자 심리는 현재 ‘극도의 낙관’ 상태에 머물러 있다. 공포가 사라진 시장은 역설적으로 가장 위험한 시장이다. 대부분의 투자자가 이미 주식 비중을 최대한으로 높여놓은 ‘과밀된 포지셔닝(Crowded Positioning)’ 상태에 있다. 더 이상 시장을 끌어올릴 새로운 매수 주체가 부족해지는 것이다.   이러한 상황에서 예상치 못한 악재가 발생하면 모두가 좁은 출구를 향해 한꺼번에 달려나가는 ‘병목 현상’이 발생하게 된다. 현재 시장을 지배하는 ‘자기만족(Complacency)’ 리스크는 리스크가 실재하지 않아서가 아니라, 리스크를 보고 싶어 하지 않는 대중의 심리에서 비롯된 것이다. 이런 집단적 흐름에서 한 걸음 물러나 객관적인 데이터에 기반한 냉정한 접근이 필요한 환경이다   ▶전략적 인내와 규율이 승리 결정   현재 시장은 ‘사이클 후기 상승장(Late-stage Uptrend)’의 전형적인 전이 단계(Transition Phase)를 지나고 있다. 추세는 살아있지만 건전성은 파괴되고 있는 이 모순된 구간에서 투자자가 견지해야 할 ‘스탠스’는 명확하다.   첫째, 무분별한 리스크 확대를 자제해야 한다. 지수가 오른다고 해서 뒤늦게 추격 매수에 나서는 것은 승률이 낮은 도박이다. 둘째, 포트폴리오의 하방 경직성을 확보하는 데 주력해야 한다. 지금은 수익률을 몇 퍼센트 더 올리는 것보다 다가올 충격에서 원금을 어떻게 지킬 것인가를 고민해야 하는 시기다. 셋째, ‘속도보다 안전’을 강조해야 한다. 현재의 리스크는 서서히 누적되다가 어느 순간 폭발하는 성격을 띨 수 있다. 그래서 선제적인 리스크 관리가 필요함을 이해해야 한다.   결론적으로 시장의 추세가 완전히 붕괴될 때까지 시장에 남아있되(Stay Invested), 철저한 규율(Stay Disciplined) 하에 포지션을 관리해야 한다. 리스크 비대칭성이 커진 지금, 최고의 수익률은 결국 자본을 끝까지 지켜내는 자의 몫이 될 것이다. 켄 최 아피스 자산관리 대표 [email protected]가속도 멈춘 시기 대응책 매수 추가 추가 상승 현재 시장 시장 전체

2026.03.24. 23:31