LA한인타운 주택 아파트로 개발

LA한인타운 4가와 킹슬리가 만나는 인근 지역 단독주택이 다세대 아파트로 재개발 된다. 온라인 부동산 정보 매체 어바나이즈LA에 따르면 개발안 부지는 4가 북서쪽 코너에 위치하고 있으며 이곳에는 5층 19유닛 아파트가 들어설 계획이다. 이 가운데 3유닛은 저소득층에게 제공된다. 25대의 차가 주차할 수 있는 주차장도 있다. 개발 신청자는 버논에 본사를 둔 '355 킹슬리 LP'로 기재되어 있다. KSK 디자인이 포디엄 형태의 건물 디자인을 맡았다. 총 공사기간은 대략 12개월로 잡고 있다. 개발안 부지에서 서쪽으로 두 블록 떨어진 4가와 노먼디 교차로 지역에는 제이미슨 서비스에서 현재 7층 224유닛 주상복합 건물을 공사중이다. 김병일 기자 [email protected]

2019.06.23. 15:30

치노힐스에 새 아파트 건립

치노힐스 로스세라노스 모바일 홈(15111 Pipe Line Ave. Chino Hills) 지구 내 호수 앞쪽에 345가구의 아파트가 추가로 들어서게 된다. 49에이커 규모의 이 프로젝트는 20.7에이커의 호수를 기반으로 산책로와 휴식공간이 들어서며 연결 다리 보행자 산책로는 어린이 놀이 공간과 호수를 따라 조성된다. 지역 사회 개발 이사 조안 롬 바르도씨는 "모바일 홈 공원 주민과 부동산 소유주에게 설문지를 보내 확인해보니, 모바일 홈 공원 주민들이 큰 관심을 가지고 있었다"며 "이들은 자신들의 주거지 근처가 조용해지는 것을 원하고 있는 사람들이 대부분이어서 이점도 고려하게 될 것"이라고 말했다. 현재 로스세라노스 콘도가 건설 중에 있어 조용한 호수 주변에 또다시 345가구의 아파트를 추가될 경우 분위기와 환경이 바뀔 것이라며 우려를 표명하는 주민들도 많다. 또한 건설 후에도 호수 수온과 수위가 유지돼야 하며 연중 호수의 수상 공기정화 시스템을 가동해야 한다는 문제도 있다. 토지 소유자 측인 그리닝 패밀리는 할아버지인 폴 그리닝이 1945년부터 부동산을 구입하기 시작해, 롤링 리지 목장을 포함해 치노힐스의 여러 지역 땅을 갖고 있다. 주택 개발을 희망하는 로스 세라노스 골프코스도 이들 가문 소유다. 황인국 기자

2019.06.19. 19:01

[부동산 가이드] 샌게이브리얼 밸리 학군

6월 초 현재 주택 융자 이자율이 2년 만에 최저치인 3.82%(30년 고정)를 기록하였다. 40만 달러 융자의 경우 0.5% 이자율 하락은 월페이먼트 142달러가 절약되는 효과가 있으며 주택 시장에 매물도 늘어 나는 추세에 있으니 지금이 주택 구입의 적기라 할 수 있다. 주택을 구입하려면 몇 가지 고려 사항들이 있는데 그중 빼놓을 수 없는 것은 학군이다. 특히 어린 자녀를 둔 가정이라면 더욱더 그렇다. 교육환경이 좋은 곳은 대체로 집값이 높다. 주변에 유해시설이 적어 주거환경이 양호하고 통학 환경도 우수하다. 주거 수요도 꾸준해 주택 가격이 떨어지지 않는다. 미국에도 우수한 학군 지역이 분명하게 구분되어 있으니 오늘은 한인들이 주로 살고 있는 LA 지역 중에서 샌게이브리얼 밸리(San Gabriel Valley) 지역을 중심으로 학군을 알아보고자 한다. 샌게이브리얼 밸리는 라카냐다에서 다이아몬드바와 월넛까지 엔젤레스 크레스트 산맥을 따라 형성되어 있는 분지 형태의 지역이다. Niche에 따르면 LA 지역의 우수 학군 중에서 샌게이브리얼 밸리에 속한 도시의 순위를 보면 1위로 라카냐다와 샌마리노 학군이 공동 선정되었다. 이 지역은 단독 주택이 대부분이며 가격도 매우 높은 편이다. 100만 달러 이상 되는 주택이 수두룩하고 아파트나 콘도 타운하우스가 없는 것이 특징이다. 참고로 라카냐다 시에는 한인들이 샌마리노 시에는 중국인들이 많이 거주하고 있다. 2위는 아케이디아 학군이다. 새로 지은 큰 집들이 많고 대지가 큰 주택들이 많아서 역시 주택 가격은 높은 편이다. 학군 내의 집들은 100만 달러 이상이 대부분이지만 가끔 조금 더 저렴한 주택도 매물로 나오기도 한다. 이 지역에는 콘도나 타운하우스가 많이 있다. 3위는 팔로스버디스 학군. 4위는 사우스패서디나 학군이다. 이 지역의 주택들은 가격이 높은 편이지만 작은 규모의 주택들도 있어서 저렴한 가격의 주택을 발견할 수 있고 콘도나 타운하우스 매물도 가끔 볼 수 있다. 5위는 어바인 학군. 6위가 월넛 밸리 학군(다이아몬드바 월넛)이다. 이 지역은 한인타운과 거리가 있지만 다운타운까지 출퇴근도 가능하다. 60만~70만 달러대의 주택을 쉽게 만나 볼 수 있고 더 저렴한 콘도나 타운하우스도 많이 있다. 13위가 템플시티 학군이다. 이 지역은 우수 학군으로 새롭게 부상하고 있다. 주변의 부촌인 아케이디아의 주택 가격이 계속 오르고 있어서 부담스러운 분들에게 적당한 가격에 주택을 장만하고 우수학군에 진입하는 좋은 기회가 될 것이다. 이렇듯 10위권 안에 샌게이브리얼 밸리에 속한 학군이 4개나 있고 템플시티 학군이 13위에 자리 잡고 있다. ▶문의: (213)215-7960 이바울 / 뉴스타 부동산 LA 에이전트

2019.06.19. 12:23

[부동산 가이드] 에스크로 전후에 바이어가 할 일

집을 사고 나면 다 끝났다는 안도감과 행복감으로 사소한 사항들을 미처 확인하지 못하게 된다. 당장 이사를 해야 하는 상황이라면 낭패로 이어지는 경우도 있다. 에스크로에 가서 론 서류에 사인하면 2~3일 뒤 에스크로가 종료된다고 할 수 있고 집 구입에 더 이상 문제가 생기지 않는다고 확신하게 되므로 아래 사항을 미리 체크하는 것이 좋다. 에이전트나 바이어가 서로 바쁘다 보면 책임을 전가하며 원망할 수도 있으므로 꼼꼼히 확인하는 것이 현명하다. ▶에스크로가 끝나기 전에 해야 할 일 1. 유틸리티 신청: 보통 에스크로가 끝나고 하루 이틀은 셀러가 유틸리티를 유지하기도 하지만 에스크로가 끝나는 날을 기준으로 본인 명의로 변경 신청을 해 놓으면 간편하다. 2. 주소변경 신청: 우체국에 직접 가거나 인터넷으로 주소변경 신청을 해놓으면 원하는 날부터 메일이 포워딩 되므로 이사 후에 메일을 놓치지 않게 된다. 3. 공사업체 선정 및 견적: 집수리나 리모델링을 하고 이사를 할 계획이라면 파이널 인스펙션 시에 시공업체를 만나 견적을 미리 받아볼 수 있다. 에스크로가 끝나고 바로 공사를 시작한다면 며칠간의 이자 비용 지출을 절감할 수 있다. 4. 이사업체 선정: 주말에 이사 계획을 잡는다면 원하는 회사의 스케줄과 맞지 않을 수 있으므로 미리 확인을 받는 것이 좋다. ▶에스크로가 끝난 후 해야 할 일 1. 시큐리티 확인: 집과 메일박스 열쇠 거라지 리모트 컨트롤을 전 주인에게서 전달받으면 새로 리셋하거나 알람이나 시큐리티 시스템 등을 설치해야 할 수도 있다. 2. 에스크로 서류 확인: 에스크로 회사에서 클로징 서류와 함께 리펀되는 체크가 오게 되어 있다. 클로징 서류는 학교 전학 신청 때도 필요하고 세금 보고 시에도 필요하므로 며칠 내로 오지 않으면 에이전트에게 연락하여 받을 수 있도록 해야 한다. 3. 등기서류.재산세 관련 서류 받기: 명의가 변경되면 몇 가지 서류가 오는데 Grant Deed 카피가 카운티에서 오면 본인이 사인한 내용이 맞는지 확인하고 만약 다르면 카운티에 다시 요청해야 한다. 또 타이틀 보험증서도 오면 잘 보관해야 한다. 그리고 택스 산정국에서 구입 주택 용도를 적어 보내는 양식이 오는데 주거용일 경우 이 양식서를 적어 보내면 세금 혜택을 받는다. supplemental tax 청구서는 일 년에 한 번씩 내는 재산세와는 별도이므로 꼭 지불해야 하고 메일이 오지 않아 늦으면 벌금까지 내야 하므로 에스크로 후 2~3개월 안에 오지 않으면 꼭 확인해야 한다. 이외에도 HOA 서류와 Prelim 서류 홈 워런티 보험서 론 서류 매매 관련 여러 서류를 꼼꼼히 챙기고 읽어보기를 권한다. ▶문의: (661)607-4777 쥴리 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트

2019.06.19. 12:22

마리화나 부동산 임대 '하늘의 별 따기'

남가주에서 마리화나 산업용 부동산 찾기가 하늘의 별 따기다. LA나 오렌지 카운티에서 마리화나 숍을 내려고 생각하지 않는다면 주변에 웨어하우스가 많다고 생각할 수 있다. 그러나 마리화나 산업에서는 수요가 공급을 훨씬 앞지르고 있다. 마리화나 관련업종의 테넌트들은 사업을 시작하는데 '렌트' 사인을 찾는 것이 가장 큰 장애물이다. LA 지역의 창고 물류센터 산업용 빌딩 등은 10억 스퀘어피트가 넘지만 거의 다 점유된 상태다. 글로벌 커머셜 부동산 서비스회사인 콜리어스 인터내셔널에 의하면 2018년 말 LA 공실률은 1.6%로 전국에서 가장 낮았다. LA 오렌지 리버사이드 샌버나디노 벤투라 카운티를 포함하는 그레이터 LA지역의 공실률도 비슷한 2.5%다. 오렌지 카운티는 작년 말 공실률이 2.8%였다. 공실률이 낮은 원인은 온라인 상거래용으로 사용되는 창고와 물류센터 때문이다. 더구나 마리화나 관련 업종은 '그린 존'이라고 불리는 조닝 구역에만 한정되기 때문에 매물을 찾기가 더욱 힘들다. 마리화나 재배나 공급자의 경우 학교로부터 반경 600피트 떨어져 있어야 한다. 마리화나 산업 보조제품과 서비스를 공급하는 쿠스코 홀딩스는 LA 20마일 남서쪽에 있는 론데일에 3000스퀘어 피트의 사무실과 창고를 사용하고 있다. 이전을 기획하고 있는 마케팅 디렉터인 매트 캔터는 "마리화나 친화적인 부동산을 찾는 데 가장 큰 어려움을 겪고 있다"고 밝혔다. 2018년 1월 가주에서 기호용 마리화나가 합법화됨에 따라 신규 사업자가 늘면서 창고 및 제조시설에 대한 수요가 급증했다. 그러나 그 수요가 제대로 충족되고 있는지는 불분명하다. LA의 산업용 부동산 시장에서 마리화나 관련 테넌트의 정확한 통계를 내기가 힘들기 때문이다. 콜리어스 인터내셔널의 수석 부사장인 척 리틀은 "마리화나가 새로운 트렌드임에도 불구하고 LA 카운티에서 거래가 충분히 일어나고 못 하고 있다. 통계치가 부족한 것은 다소 놀라운 일이다. 그러나 전체적으로 공간이 부족하여 시장이 제대로 형성되지 못하고 있는 것은 사실"이라고 말했다. 상업용 부동산 평가 및 자문 서비스회사인 인테그라 리얼티 리소스사의 수석 매니징 디렉터인 찰스 잭은 가주의 마리화나 관련 비즈니스의 수준을 정확히 파악할 수 없다는 데 동의한다. 그는 "현재 마리화나 산업(MI) 공간의 1인당 스퀘어 피트는 기호용 마리화나가 합법화된 오리건 워싱턴 네바다 콜로라도 등과 비슷하다"고 말했다. 공식 점유율에 대한 통계의 부재는 임대공간이 거의 없는 LA 오렌지 카운티의 산업용 부동산 시장에서 마리화나 관련 산업이 증가하고 있다는 사실에서 기인한다. 익명을 요구한 업계 전문가에 따르면 정확한 통계가 없다는 것은 상대적으로 작은 공간을 찾는 마리화나 비즈니스가 적고 정보를 추적하는 중앙기관이 없기 때문이라고 말했다. 정확한 공간 점유율을 파악하기 위해서는 마리화나가 허가된 지역과 주 및 지방정부에서 라이선스를 부여한 어카운트를 수작업으로 자료를 비교해야 하기 때문이다. 기업들이 이러한 마켓 정보를 작성하기 위해서는 비용이 많이 든다. 마리화나 관련 기업들이 수요가 많은 LA 및 오렌지 카운티에서 임대 공간을 찾으려 할 때 여러 가지 장애물에 직면하게 되는데 그중 하나가 바로 타이밍이다. 마리화나 비즈니스를 오픈할 때 로컬 정부의 승인을 얻어내는 데 시간이 너무 오래 걸리고 리스 계약 기간도 너무 길기 때문이다. CSPA 그룹은 2018년 5월 주 보건국 산하 마리화나 세이프티 브랜치에 마리화나 제조 라이선스를 신청했다. 다행히 회사가 남가주에 자체 빌딩을 소유하고 있었기 때문에 올 1월에 승인을 받을 수 있었다. 임대업자는 다른 테넌트가 입주를 기다리고 있는 상황에서 마리화나 업체가 승인을 얻을 때까지 기다려주지 않는다. 높은 임대료는 마리화나 테넌트들에게 또 다른 걸림돌이다. 수요가 많고 공급이 제한돼 있어 임대료가 급등했으며 재배 시설 생산 시설 제조시설 실험실 등 특정 요구사항이 많아 가격이 훨씬 높게 책정되고 있다. 잭은 "재배 시설로 승인된 스퀘어 피트 당 150달러가 소요되는 산업용 프로퍼티는 아직 건설되지 않았다. 또 마리화나 산업의 테넌트는 배관 난방 및 에어컨디셔닝 전기 조명 시설 등을 설치하기 위해서 스퀘어피트 당 100~150달러를 추가로 지출해야 한다"고 말했다. 그리고 기피현상이 또 다른 장애물이다. 제품을 취급하지 않았던 기존의 오피스에 비해 마리화나 비즈니스는 산업용 마켓에 더 어울린다. 더구나 주법은 프로퍼티 오너에게 마리화나 재배 및 사용에 대한 제한 권한을 부여하고 있다. 그러나 리틀에 따르면 많은 변화가 일어나고 있다고 한다. 그는 "마리화나 비즈니스가 전문성을 가지고 활성화되고 있기 때문에 건물주들이 마리화나 비즈니스에 대해 훨씬 진지하게 고려하고 있다"고 말했다. 야후 파이낸스에서도 현재 22개 마리화나 재배업자 제약회사 및 관련 업체의 주식 가격과 데이터를 추적하여 마리화나 산업에 대한 전문성을 부여하고 있다. 사회적으로 마리화나에 대한 이해도가 성숙하는 동안에도 부동산 시장은 완전히 성숙하지 못했다. 전문가들은 "조만간 건물주들이 임대시장을 개방할 것"이라고 내다봤다. 기호용 10개 주, 의료용 29개 주서 허용 마리화나 합법화 상황 2018년 말 기준으로 10개 주가 기호용 마리화나를 합법화했다. 합법화 주는 다음과 같다. 콜로라도 워싱턴 알래스카 오리건 네바다 캘리포니아 워싱턴DC 매사추세츠 버몬트 미시간. 의료용 마리화나는 29개 주가 허용하고 있다. 캘리포니아에서는 기호용 합법화 주민발의안 통과에 따라 21세 이상은 누구나 1온스 이하의 마리화나를 구매 소지할 수 있으며 개인 소비용으로 6그루 이하의 재배가 가능하다. 판매점에서는 샘플을 흡연해 볼 수 있다. 캐나다는 2018년 10월부터 기호용 마리화나를 전면 허용했다. G7 중에서 합법화한 국가는 캐나다가 처음이다. 이재호 객원기자

2019.06.19. 12:19

주택 위기 중하층으로 번질 수 있다

지금까지 적정가격 주택 위기를 둘러싼 우려는 저소득층에게 미치는 영향을 중심으로 제기됐다. 정치인이나 정책 결정자의 관심도 좋은 일자리와 좋은 공립학교가 있는 지역에서 저소득층에게 어떻게 적정가격 주택을 공급하느냐에 집중됐다. 이 때문에 적정가격 주택 부족은 사회적 우려나 정책 실패를 넘어서 부유한 국가의 도덕적 위기라는 지적까지 나왔다. 주택 문제는 대도시를 넘어 확산하고 있다. 노스캐롤라이나 샬럿의 경우 적정가격 주택이 3만4000채 부족한 것으로 조사됐다. 고용 여건이 좋아지면서 2000년 이후 10만 명이 유입된 상황에서 주택 공급이 수요를 따라가지 못하면서 심각한 주택 부족에 시달리고 있다. 유타주 솔트레이크시티는 5만5000채가 부족하다. 심각한 것은 솔트레이크시티가 전국적으로 주택 건설이 가장 활발한 곳임에도 집이 부족하다는 점이다. 오하이오의 컬럼버스는 집값이 사상 최고치로 치솟으면서 구매자들의 구매 능력이 이를 따라잡지 못해 주택 시장이 오히려 진정되는 양상을 보이고 있다. 이 세 곳은 서부나 동부의 해안 도시가 아님에도 전국에서 가장 성장세가 빠른 도시로 부동산 가격이 급등하면서 주택 구매자나 세입자 모두에게 힘든 상황이 벌어지고 있다. 하지만 최근에 나온 새로운 조사 결과는 주택 문제가 저소득층만의 문제가 아닐 수 있다는 의문을 제기했다. 전국저소득층주택연합에 따르면 현재 임대주택 거주자 가운데 800만 가구는 소득의 절반 이상을 주거비에 사용하고 있고 전국적으로 적정가격 주택 부족분은 720만 채에 이르는데 상황이 악화하면서 주택 문제가 중산층으로 퍼지고 있다. 브루킹스 연구소 산하 메트로폴리탄 정책 프로그램의 제니 슈에츠 주택정책 연구원은 최근 발표한 논문에서 저소득층에 심대한 타격을 주었던 적정가격 주택 문제 일부는 중하층으로 스며들고 있고 행동에 나서지 않으면 문제가 악화할 것이라고 주장했다. '가격, 밀집 혹은 통근: 중산층에 가해지는 주택 스트레스'라는 논문에서 슈에츠 연구원은 센서스 정보를 바탕으로 지난 10년간 주거 비용이 평균 소득보다 더 빨리 상승한 후유증을 지적했다. "저소득층이 겪었던 문제가 이제 중하층 소득군에서 나타나고 있다. 우려하지 않을 수 없는 일이다." 그렇다고 슈에츠 연구원이 전국적인 차원에서 중산층의 주택 위기가 심각해진다고 보는 것은 아니다. 하지만 소득을 다섯 단계로 나눠보면 제일 아래 다섯 번째 소득층이 겪는 현재의 주택 문제가 네 번째 소득 계층에서도 점차 나타나고 있는 점을 경계해야 한다는 것이다. 다섯 번째 소득계층에서는 주거비에 소득의 60%까지 쏟아붓고 있는 상황이고 중하층인 네 번째 소득계층은 소득에서 주거비 비중이 40%까지 올라갔다. 전통적으로 안전한 주거비 비율인 소득의 30% 선이 깨지고 있는 것이다. 슈에츠 연구원은 이런 현상이 "전국적으로 나타나는 패턴"이라며 "캘리포니아뿐만 아니라 클리블랜드에서도 나타난다"고 우려했다. 다른 연구조사도 있다. 버크셔 해서웨이사의 부동산업 금융서비스 제공사인 버카디아는 연 소득이 3만5000~4만9999달러인 중하층 가운데 2012년에서 2017년 사이 렌트비 압박을 받는 비율이 6% 늘었다고 발표했다. 메트로폴리탄이 아닌 오클라호마주 털사 같은 지역에서도 렌트비가 소득의 40%에 이르는 중하층이 늘었다. 버카디아는 연구조사에서 다른 비용과 연계해 중하층의 주거비 상승 압박을 경계했다. 임금 정체 속에서 자녀 양육비와 대학 학비 상승으로 이미 경제적으로 압박을 느끼는 상황에서 주거비가 조금만 올라도 압박 강도가 높아진다는 것이다. 미국진보센터는 2014년 이를 '중산층 압박'으로 표현했다. 미국진보센터는 200년에서 2012년 사이 가계소득이 정체된 상태에서 중산층 생활에 꼭 필요한 비용이 1만 달러 이상 상승했다고 발표했다. 세인트루이스 연방준비은행도 2017년 보고서에서 1986년 1월에서 2017년 7월 사이 단독주택 중간 가격 상승 폭이 중간 가계소득 상승 폭보다 390% 높았다고 밝힌 바 있다. 최근의 연구조사는 주택 문제가 중하층으로 번질 수 있는 상황은 10년 전부터 시작된 것이며 주택 문제를 지금처럼 생활고나 홈리스 같은 극단적인 상황으로 파악하는 시각에서 벗어날 때가 됐다고 지적한다. 슈에츠 연구원은 주택 문제 해결책의 하나로 시 정부가 조닝 등 규제 해제를 제시했다. 조닝 등 시 정부의 규제는 땅값 상승의 주요 원인으로 꼽힌다. 링컨토지정책연구소에 따르면 2000년에서 2016년 사이 땅값은 76% 상승했다. 땅값 상승은 주택 건설비와 집값 상승으로 이어지고 결과적으로 주거비 지출로 이어진다. 현재 전체 가구 대비 주택 건설 비율은 1950년대 이후 최저치로 떨어져 있다. 슈에츠 연구원은 "로컬 정부는 정책을 바꿀 동기가 없다"며 주 정부나 주의회 차원의 정책 개입이 필요하다고 주장한다. 최근 가주 상원이 조닝 변경을 허용하는 SB50 법안을 상정하고 오리건주에서 렌트 컨트롤을 주 전체로 확산하는 법안이 통과된 예에서 보듯 시민들의 정서도 주 정부와 의회의 개입을 요구하는 쪽으로 변하고 있다는 것이다. "주거비용 부담은 조금씩 소득 전반으로 영향을 미치고 있다. 이를 문제로 여기지 않고 주택 공급 체계를 바꾸지 않으면 중산층 위기는 조금씩 확산할 것이다." 안유회 기자 [email protected]

2019.06.19. 12:16

리버스 모기지 계약 시니어들 부담 가중

USA 투데이는 2013~2017년 정부 차압 데이터를 기준으로 약 10만 개의 리버스 모기지 론이 채무불이행으로 시니어들과 그의 가족들에게 부담을 주고 있다고 보도했다. 또 이런 현상이 부동산 가치를 하락시키고 있다고 전했다. 특히 리버스 모기지 차압이 리버사이드와 샌버나디노 카운티 일부 지역에 집중되고 있다. 리버사이드 카운티 페어 하우징 카운슬의 맥클라나한은 세금 체납, 치매와 같은 건강문제, 사기 등 리버스 모기지의 채무 불이행을 야기하는 다양한 요인들이 있다고 말했다. 지난 수년간 리버스 모기지 융자업체는 신청자의 크레딧은 점검하지 않고 연령, 집값, 이자율만을 근거로 융자액을 계산했다. 최근 들어 정부는 신청자에게 재정상담을 요구하고 대출기관이 융자 신청자가 채무를 변제할 능력이 있는지 등을 평가하라고 요구하고 있다. 융자 신청인은 집값이 계속 오른다면 페이먼트에 문제가 없다. 그러나 경기 침체 이후 주택 가치가 하락하여 대출 잔고가 시장가치를 초과한 상태다. 대출기관은 그 돈을 회수할 수 있다. 연방주택국(FHA)이 대출을 보증해주기 때문이다. 그 적자액이 136억 달러 이상이다. 리버스 모기지 채무불이행의 위험이 없다 하더라도 대출에 대한 스트레스는 또 있다. 팜스프링스에 거주하는 밥 클링크는 리버스 모기지 페이먼트 기간보다 오래 살 것 같다고 생각한다. 그는 87세가 되던 지난 4월, 1265달러씩 받는 기간이 37개월 남았다는 명세서를 받았다. 그 기간 이후에는 리버스 모기지 돈이 바닥이 난다. 그는 "문제는 모기지 융자액보다 더 오래 사는 것"이라고 한숨을 쉬었다. 그는 리버스 모기지가 바닥이 난 후에는 생활비를 충당하기 위해 차를 팔고 생활방식을 바꿔야 할 것 같다고 말했다. 리버스 모기지로 큰 타격을 입은 곳은 시카고, 볼티모어, 마이애미, 디트로이트, 필라델피아 등 빈곤지역에 거주하는 노인들이다. USA 투데이는 리버스 모기지가 백인거주 지역보다 흑인 밀집지역에서 차압이 많이 나타난다고 보도했다. 소비자 단체는 대출기관이 저소득층, 흑인 지역에서의 리버스 모기지 위험성을 무시한 결과라고 지적했다. 신문은 그랜드 밸리 주립대학과 공동으로 130만 건 이상의 론을 분석한 결과 수많은 가정들이 리버스 모기지로 고통받고 있다고 전했다. 에드문드 게레로는 82세로 부모로부터 물려받은 집에서 은퇴 후 삶을 계획했다. 그러나 작년에 캐시드럴 시티에 있는 1600스퀘어피트에 거주하던 그는 집 경매처분 통보를 받았다. 13년 전 그는 62세 이상 주택소유자가 홈 에퀴티를 이용하여 대출을 받는 리버스 모기지 계약을 했다. 그가 재산세와 보험료를 계속 내는 한 남은 생애 동안 그 집에서 살 수 있는 프로그램이다. 그러나 심각한 척추측만증과 신경병증을 앓고 있는 게레로는 세금이 1만 달러가 밀렸다. 2018년 1월 그는 그의 론이 채무불이행이라는 사실을 알았고 융자업체는 그 집을 경매처분하기로 결정했다. 리버사이드 카운티에서 샌버나디도 카운티에 걸쳐있는 인랜드 엠파이어 지역은 리버스 모기지 차압률이 전국 평균보다 2~3배 높다. 집코드 92252 지역은 최악으로 전국평균보다 10배나 높다. 맥클라나한은 리버스 모기지를 계약한 사람들이 차압을 피할 수 있도록 매년 100명이 넘는 사람들을 컨설팅하고 있다. 리버스 모기지는 1961년에 고안됐지만 2000년대 이후 인기가 급등했다. 유명인사들을 동원하여 TV 광고와 우편물 광고, 전화광고를 이용하여 대출기관들은 "위험이 없는" 혜택을 받도록 광고를 했다. USC에서 인랜드 엠파이어 지역을 연구하는 주안 라라는 대출기관들이 타겟을 서브프라임 론에서 시니어들의 리버스 모기지로 전환한 것 같다고 말했다. 앳톰 데이터 솔루션에 의하면 2013년부터 2017년까지 리버스 모기지 차압 건은 경기침체기에 비해 다소 작은 것으로 나타났다. 2008년부터 2012년 사이에는 430만 건이 차압됐다. 그러나 수많은 리버스 모기지를 이용한 사람들은 재정적으로 매우 유용하고 중요한 요소라고 말했다. 일부 주민은 리버스 모기지 론으로 기존의 모기지를 상환하거나 주택 개량, 은퇴자금 등으로 사용했다. 연방 규제 기관과 모기지 대출기업은 사망한 주택소유주들 때문에 리버스 모기지 차압 통계는 부풀려졌다고 지적했다. 또 규제 당국은 퇴거가 매우 드물다고 말하지만 주택 도시개발부가 퇴거를 계산하지 않기 때문에 그들의 주장을 입증하기는 불가능하다. 라라는 "헤스페리아, 크레스트라인, 빅베어 지역 등 리버스 모기지 차압률이 높은 지역은 공통점이 있다. 서브프라임 때 영향을 받은 지역보다 인구밀도가 적다. 오클랜드와 LA를 제외하고 이들 커뮤니티 거주자는 도심의 비싼 생활비를 벗어나 이주한 사람들"이라고 말했다. 이재호 객원기자

2019.06.19. 12:14

"실외 공간을 아늑한 실내 처럼 꾸민다"

주택을 소유하는 즐거움 중 하나는 엔터테인먼트를 누릴 공간이 있다는 것이다. 바이어들이 주택 쇼핑할 때 머릿속으로 백야드에 야외 주방을 설치하고 가스 그릴에 바비큐를 하고 과일나무도 심는다. 하지만 최근 실외 생활(outdoor living) 트렌드는 여기서 멈추지 않는다. 실외 생활은 바비큐 그릴을 설치하는 것을 넘어 실내 인테리어의 연장으로 확장되고 있다. 하우즈의 새 보고서에 따르면 조경 프로젝트를 진행하는 주택 소유주의 88%가 가구와 난방 시설, 야외 주방 같은 요소를 업그레이드해 보다 편하게 시간을 보낼 수 있게 하고 있다. 지난 2월과 3월 하우즈는 조경 프로젝트를 계획 중이거나 진행 중이거나 혹은 완료한 하우즈를 방문하는 750명의 주택 소유주를 대상으로 설문조사를 실시했다. 주택 소유주들은 개인화된 실외 생활 공간을 개발하는 데 우선순위를 두었다. 심지어 다른 지역처럼 따뜻한 날씨가 지속되지 않는 북동부에서도 사람들은 여전히 실외 생활을 개선할 수 있는 프로젝트에 집중하는 것으로 나타났다. ▶실외공간에 가구, 가전 설치 추세 백야드에서 많은 시간을 보내고 즐겁게 지내기를 원하는 주택 소유주는 요즘 실내에서 인테리어 소품으로 실외를 장식한다. 하우즈가 실시한 설문조사 응답자의 43%는 라운지 가구, 34%는 다이닝룸 가구를 실외공간에 놓았다. 기타 인기 있는 야외 소품은 스트링 조명 35%, 벤치 27%, 천장 팬 15%, 러그 14% 순이었다. 화덕 같은 난방 소품도 인기다. 응답자의 40%가 설치하거나 설치를 고려하고 있다고 답했다. 특히 실외 난방은 겨울 뿐만 아니라 여름밤에도 야외에서 엔터테인먼트 시간을 즐길 수 있어 인기가 점점 높아지고 있다. 이외 TV 59%, 무선 스피커 42%, 유선 허브 11% 등 새로운 디바이스도 실외에 설치한다고 답했다. 팬, LED 같은 소품도 우선순위에 있다. 실내조명 시스템과 함께 작동하는 실외 조명, 완벽한 실외 음향 시스템 등은 주택 소유주들이 개인 휴양지에 있는 것처럼 즐겁고 편안한 시간을 보내도록 돕는다. 조경 프로젝트를 진행하는 주택 소유주들이 가장 많이 요청하는 것 중 하나가 사생활 보호다. 실외에서 사적인 공간을 원하고 이웃에 소음 피해를 주지 않으려는 경우 소형 퍼골라, 장식용 벽, 야외 블라인드 작업을 추가로 진행하고 있다. 특히 프라이버시 울타리 및 소음 차단벽은 오후 10시에도 파티가 끝나지 않는 사람들에게 인기다. ▶주택 소유주 56%, 1만 달러 이상 지출 실외 개조는 비용이 많이 들 수 있다. 설문조사에 따르면 주택 소유주의 56%는 실외 개조 공사에 1만 달러 이상을 지출했다. 응답자의 32%는 5000달러 미만을 소비했다고 답했다. 나무 심기와 화단만 포함한 평균 조경 비용은 3500~5000달러이며 하드 스케이핑(벽, 패티오, 화덕) 관련 평균 프로젝트도 약 1만5000달러다. 주택 소유주들이 조경 프로젝트를 시작하는 가장 큰 이유는 악화된 실외 공간을 개선하기 위한 것이다. 업데이트 후 주택 소유주의 67%가 실외에서 더 많은 시간을 보내고 62%는 실외에서 쉬고 44%는 텃밭이나 화단을 가꾼다고 답했다. ▶실내 주방 같은 야외 주방 요즘 야외 주방은 야외 생활 공간과 동일어다. 야외 생활에 야외 주방이 필수라는 의미다. 이전에는 야외 주방이 디자인과 기능 면에서 실내 주방에 비해 뒤떨어졌다. 하지만 요즘 야외 주방 디자인은 실내 주방처럼 세련되고 멋있다. 이전에는 컨트랙터가 벽돌로 주방을 세우고 선반을 설치했다. 하지만 야외 주방에도 변화가 시작되고 있다. 현재 가장 인기가 많은 야외 주방 특징은 특별한 가전제품 설치다. 전통적인 대형 그릴이나 바비큐 스테이션을 뛰어넘어 아르헨티나 그릴, 맥주 전용 냉장고(Kegerators), 와인 냉장고 등 전문 가전제품을 설치하고 있다. 사이드 버너, 식기 세척기, 피자 오븐도 인기 상승 중이다. 그 다음은 유럽에서 영감받은 주방 캐비닛 디자인이다. 세련된 모듈식 스타일의 캐비닛은 수년간 집안에서 인기가 있었지만 이제는 실외 주방으로 이동 중이다. 유럽풍 주방은 고기능 가전제품과 세련된 외관이 특징으로 엔터테인먼트를 즐기는 야외 공간에 가장 적합하다. 브라운 요르단 아웃도어 키친(Brown Jordan Outdoor Kitchens) 보고서에 따르면 야외 주방 색상은 다크 블루, 올리브 같은 깊은 색조가 캐비닛, 백스플래시 또는 주방 소품으로 인기다. 블랙은 가전제품뿐만 아니라 캐비닛, 카운터톱, 액센트 소품에서 사용되고 있다. 야외 공간 인테리어가 실내의 연장이듯 야외 주방 역시 집안 주방의 연장으로 장식되고 있다. 특히 백스플래시는 집안 주방 스타일을 그대로 표현하는 대표적인 요소다. 무엇보다 시각적인 매력을 높이고 음식을 준비하고 요리하는 공간을 훨씬 쉽게 청소할 수 있도록 도와준다. 백스플래시 재료는 자연과 조화를 이루도록 천연 석재로 만들어진 것을 선택한다. 보다 현대적이고 세련된 분위기를 원한다면 강화유리 백스플래시를 선택할 수 있다. 야외 주방이 인기를 얻으면서 허브, 채소, 과일 재배도 더욱 인기가 높아지고 있다. 직접 기른 다양한 허브로 향을 가미하고 텃밭의 싱싱한 채소로 음식을 좀 더 신선하게 만들면 야외주방에서 요리하는 즐거움이 더욱 커진다. 이은영 객원기자

2019.06.19. 12:09

[부동산 가이드] 집 구매 뒤 체크 사항

사람들은 치솟는 렌트비 때문에 더욱더 내 집 마련을 꿈꾸고 집 장만을 하게 된다. 집 가치는 시간이 지나면 상승한다는 것을 누구나 알고 있기에 은퇴 계획에서도 단연 빼놓을 수 없는 플랜이다. 하지만 집 장만 후 바이어들은 미처 생각지도 못한 곳에서 당황할 수가 있다. 막 집을 산 바이어들이 꼼꼼하게 체크하면 좋을 내용들을 정리해 보려고 한다. 첫째 이사를 하고 나면 고장 난 부분이 눈에 들어오기 시작한다. 이를 돕고자 셀러는 바이어를 위해 일 년 동안 홈 워런티 플랜(Home Warranty Plan)이라는 것을 들어준다. 예를 들어 에어컨이 갑자기 작동하지 않는다면 홈 워런티를 통해 수리를 받을 수 있다. 사람을 부르는 데 약 70달러 정도가 필요하다. 70달러를 내지만 더 돈을 들이지 않고 고칠 수 있으므로 이를 잘 활용하도록 하자. 둘째 테넌트가 거주하고 있는 인컴 유닛을 산 바이어가 터마이트로 고민하는 경우다. 물론 집을 덮어씌워야 할 때도 있지만 상한 나무를 교체하고 부분적으로 약을 뿌리는 것도 고려해 볼 만하다. 터마이트는 페인트가 벗겨진 죽은 나무만을 먹는다. 셋째 집을 사게 되면 프로퍼티 택스를 내야 하고 일 년에 2번만 내면 된다고 생각했는데 또 다른 세금 고지서를 받고 당황하게 된다. 처음에 받은 세금 고지서는 지금까지 셀러가 내고 있던 세금 고지서다. 예를 들어 셀러가 60만 달러 가치로 세금을 내고 있다가 바이어에게 70만 달러에 팔았을 경우 처음에 온 고지서는 전에 셀러가 내고 있던 60만 달러에 대한 것이고 그 이후에 차액 10만 달러에 대한 세금이 다시 오게 되는 것이다. 이를 Supplemental Tax라고 한다. 이 때문에 바이어는 집을 사고 첫해에는 세금을 자꾸만 내는 것 같고 돈을 더 많이 내는 것이 아닌지 걱정하지만 이는 정상이다. 넷째 집을 사고 한참이 지났는데 집을 판 셀러의 이름으로 세금 고지서를 받았을 경우이다. 가끔 어떤 이들은 본인의 이름이 아니라고 그냥 무시하고 버리는 경우가 있는데 이름이 틀려도 집 주소가 같다면 세금을 내야 한다. 정확하게 알고 싶다면 카운티에 확인하도록 하자. 무심코 지나쳤다가 이자까지 더 내지 않도록 주의하자. 다섯째 이사하고 나니 여기저기에서 편지가 많이 온다. 어떤 이는 돈을 내라는 편지에 순순히 다 돈을 지불하는 경우도 있다. 버려도 되는 정크메일이 있으므로 확인이 힘들다면 부동산 에이전트와 상의를 하도록 한다. 내 집 장만은 렌트비에서 해방되는 일이고 모기지 페이먼트는 세금 공제 혜택을 받을 수 있다. 내 집 장만은 재산 증식이면서 은퇴 후에도 많은 도움이 될 것을 의심치 않는다. ▶문의: (213)700-3239 곽윤영 / 뉴스타부동산 LA 명예 부사장

2019.06.12. 13:24

확실한 트렌드 '스마트 홈'

요즘 가장 빠르게 성장하는 트렌드는 스마트 홈 테크놀로지를 갖춘 주택이다. 주택 바이어들이 즐겨 찾는 스마트 홈은 스마트 기기들이 서로 연결되어 자동화된 것을 말한다. 장치들은 다양하며 비용은 제품에 따라 각각 다르다. 기본적인 스마트 장치들의 기능과 가격을 살펴본다. 가장 일반적인 스마트 장치 중의 하나는 집의 온도를 원격 조정할 수 있는 스마트 서모스태트이다. 비용은 200달러 이상이다. 스마트 잠금장치는 집에 출입하는 사용자를 제어하고 집에 없을 때 누가 출입하는지 확인할 수 있다. 이 비용도 200달러 정도다. 스마트 조명 장치는 셀폰으로 집안의 조명을 조정하고 음성으로 전등을 켜고 끌 수 있으며 밝기를 조절할 수 있다. 가격은 50~200달러다. 스마트 보안 카메라는 카메라를 이용하여 침입자에게 경고하고 비디오를 녹화하고 필요한 경우 알람을 울린다. 이 경비도 약 200달러 정도다. 셀폰을 통해 알람이 울리는 스마트 스모그 디텍터와 일산화탄소 감지기는 100달러 정도다. 이러한 장치들은 스마트 허브를 통해 모든 장치를 통합하여 가정을 편안하게 하고 보호할 수 있다. 프로그램을 해두면 집에 있건 없건 조명 장치는 물론 냉난방 장치를 조절할 수 있다. 이러한 장치들은 편리함 에너지 효율관리 보안과 같은 많은 혜택을 제공한다. 스마트 장치들을 올바르게 사용하면 냉난방 비용 및 전기세를 줄일 수 있다. 이런 혜택 외에도 일부 보험회사는 스마트 홈 기술에 대해 할인 혜택을 제공하고 일부 유틸리티 회사는 스마트 서모스태트 사용자에게 리베이트를 제공한다. 스마트 홈 장치는 금전적인 이익 외에도 안전 및 보안 혜택을 준다. 동작 탐지기나 보안 카메라는 침입자에게 경고할 수 있으며 스모그 및 일산화탄소 감지기는 화재 혹은 일산화탄소 수준을 경고하고 소방서에 경보를 보내주기도 한다. 이 기술을 적용하여 자동차가 집에 도착하면 거라지와 현관문이 자동으로 열리도록 프로그램할 수도 있다. 스마트 홈 기술을 사용하려면 인터넷이 연결되어 있어야 한다. 와이파이가 중단되면 이런 장치들이 작동하지 않을 수 있다. 또 사생활 침해와 사이버 범죄에 노출될 위험도 있다. 따라서 강력한 암호를 설정하고 추가적인 보안 기능을 제공하는 제품을 사용하는 것이 좋다. 특히 기술적으로 전문가가 아니면 전문적인 네트워크를 이용하는 것이 바람직하다. 모든 기술이 그렇듯이 스마트 홈 기술도 계속 발전하고 개선된다. 항상 최신 제품으로 구비하면 매력적인 매물이 될 수 있다. 집을 팔지 않더라도 스마트 홈 기술을 적용하면 가족들에게 효율적이고 쾌적한 환경을 제공할 수 있다. 이재호 객원기자

2019.06.12. 13:19

부동산 바이어·에이전트 모두 '우먼 파워'

미국 부동산 에이전트의 3분의 2 이상이 여성이다. 여성이 차지하는 비율이 감소되고 있기는 하지만 부동산 업계에서 우먼파워는 거세다. "집을 구입할 때 대부분 여성이 영향력을 행사하거나 결정한다. 부동산 에이전트도 마찬가지다. 부동산 업계도 여성들이 주도하고 있다"고 콜드웰 뱅커의 한 임원이 부동산 업계의 여성 파워를 단적으로 표현했다. 우먼 서티파이드 인코퍼레이션에 따르면, 바이어 중에서 여성들의 80%가 주택구입을 결정하며, 90%의 여성이 주택 구입시 결정적이 영향력을 행사하는 것으로 나타났다. 또 글로벌 부동산 시장에서 여성 고객들이 20조 달러 이상을 소비한다. 부동산 에이전트의 67%가 여성이며, 거의 모든 바이어는 여성이다. 주택을 구입하는 싱글 우먼도 18%나 된다. 콜드웰 뱅커에서는 해마다 리더십이 뛰어난 여성을 선정하여 인터내셔널 우먼스데이에 '콜드웰 뱅커 우먼스 초이스' 상을 수여하고 있다. 보도자료에 의하면 콜드웰 뱅커 케인은 모두 여성 임원으로 구성돼 있으며, 케인의 리더십 팀은 13명으로 구성되는데 그중 10명이 여성이다. 콜드웰 뱅커 케인의 EVP인 아만다 존스는 여성을 지원하고 지역 및 국가 수준에서 여성을 추천하는 회사에서 일하는 것을 자랑스럽게 생각한다고 말했다. 인터내셔널 우먼스데이는 문화적, 정치적, 사회적, 경제적 성취를 이룬 여성들의 성과를 기념하는 날이다. 우먼스 초이스 상은 고객 10명 중 9명이 추천하는 부동산 에이전트를 취합하여 선정한다. "여성 에이전트 협업이 특성" 리얼아톰의 야니 CEO 율리아 야니는 리얼아톰(RealAtom)의 설립자이자 CEO다. 리얼아톰은 3조 달러의 상업용 부동산 대출업계의 혁신을 리드하는 기술회사다. 포브스의 부동산 카운슬 중의 한 명인 그녀는 부동산 업계의 우먼파워의 특성을 네 가지로 정리했다. "나는 상업용 부동산 기업가로서 많은 여행을 하고 네트워킹을 한다. 리셉션을 하고 직접 칵테일을 만들기도 한다. 자신을 소개하고 내가 하는 일을 소개하기도 한다. 내가 창업한 기업이 상업용 부동산 대출 분야를 혁신하고 있다고 설명하면 남성 주도의 업계에서 희귀한 일을 보는 듯한 시선을 많이 받는다. 그러나 상업용 부동산 비즈니스는 여성에게 매우 적합하다. 그 이유는 협업이 필요하기 때문이다. 이 분야는 목표를 세우고 우격다짐으로 성공할 수 있는 분야가 아니다. 수많은 변수가 있는 곳이다. 가끔 여성이 리더십이 필요한 지위에 오르면 협업, 경청, 포괄적 의사결정 철학 등의 여성적 자질을 요구한다. 나는 20여 년 동안 여성과 기업의 리더로서 항상 여성들에게 조언했다. 부동산 업계에서 이러한 여성적 자질을 적용하라고. 간단히 말해서 부동산 업계의 좋은 리더는 인간관계의 복잡성을 파악하는 일이다. 그리고 효과적인 협업 및 포괄적 의사결정을 통해 직원들의 동기를 부여하는 것이다. 이러한 자질이 나에게 비교우위를 안겨 주었다. 두 번째로 중요한 것은 비전의 중요성이다. 비전이 우리 모두에게 리더십의 필수덕목이라는 개념은 필요 없다. 나에게 비전은 의도적인 것이며, 이것은 부동산 업계에서 크게 언급되지 않는 품성인 지구력과 열정에 의한 것이다. 리더를 꿈꾸는 여성은 감정적, 지적인 힘이 필요하다, 어려운 시기에 당신에게 목적을 부여한 강한 비전을 이끌고 갈 힘이 있어야 한다. 어려운 시기에 내가 얻은 최고의 조언은 부동산 업계의 한 동료로부터 얻은 것이다. 나는 그에게 자신의 개인적 불편함을 기회로 여기라는 철학을 배웠다. 이것은 나의 철칙이 됐다. 그리고 그것은 내 비전을 나의 장기적 목표와 부합하도록 하기 위해 여전히 사용하는 전략이다. 그리고 이 전략은 내 팀에게 리더십을 보여줄 수 있는 환상적인 방법이기도 하다. 내가 중요시하는 세 번째 항목은 인간관계다. 좀 진부하게 들릴지는 모르겠지만 인간관계는 좋은 기업문화를 유지시키는 접착제다. 또 빠르게 진화하는 솔루션 중심의 스타트업 환경에서는 가장 중요한 덕목 중의 하나다. 여성으로서 우리는 인간관계를 활용하는 데 매우 능숙하며, 또 그 관계를 유지하는 것이 중요하다. 신입사원부터 고위직까지 평범한 직원을 팀의 특별한 구성원이 되도록 동기를 부여할 수 있다. 마지막으로 혁신에 대해 이야기해보자. 나는 혁신을 조금 다르게 생각한다. 나는 품질이나 기술을 연마해야 된다는 말을 자주 듣는다. 그러나 협업, 비전, 열정, 인간관계로부터 얻어질 결과를 먼저 생각하는 것이 낫다. 부동산 업계의 리더로서 나는 처음부터 회사를 위해 모든 아이디어를 창출할 수 없다는 것을 깨달았다. 이것은 용기를 필요로하는 일이다. 때때로 나는 여성으로서 그 가치를 증명해야 하는 입장에 서게 됐다. 그러나 리더로서 내 업무는 혁신의 문화를 육성하는 것이었다. 그리고 그것은 사람들에게 위험을 감당할 수 있는 공간을 제공하고 그들의 업무에 대해 의미를 부여하고 협업과 인간관계를 유지하고 경청하는 것이다. 이러한 특성을 통해 선도되는 조직은 빠른 속도로 적응할 수 있고, 기회를 포착하고 업계를 혁신시킬 수 있다. 사람들이 함께 최선을 다할 수 있는 환경을 조성하고 강점을 포용함으로써 매우 만족스러운 결과를 얻을 수 있다. 여성 기업가들에게 조언하는 말은 다음과 같다. 오직 여성에게만 있는 여성의 자질을 숨기지 마라. 대신 그것들을 받아들이고 활용하라. 불편함을 감수하고 주변사람들을 활용하여 혁신의 기회를 만들어 내라." 이재호 객원기자

2019.06.12. 13:16

'환경친화 주택' 지구 살리고 건강지킨다

할리우드 스타 제시카 알바가 최근 베벌리힐스로 이사했다. 5277스퀘어피트의 스패니시풍 주택은 다이닝룸 패밀리룸 5개 침실 7개 욕실을 갖추고 있다. 이중문을 열면 스파 욕조와 레인 샤워가 있는 마스터 배스룸이 있는 마스터 스위트룸으로 연결된다. 2층 발코니에서는 푸른 숲이 무성한 0.5에이커 부지가 내려다보인다. 친환경 브랜드 아니스트(The Honest)의 공동 창업자이면서 세 아이의 엄마인 제시카 알바는 이 웅장한 주택을 재생 목재 유기농 재료 천연섬유 대마 질감 등을 사용해 환경친화적인 공간으로 개조했다. 생활용품과 미용 제품에서 주택까지 친환경 영역을 넓혔다. 요즘 제시카 알바처럼 주택까지 친환경으로 만드는 주택 소유주가 증가하고 있다. 친환경 생활이란 환경에 유익한 재료와 삶의 방식을 선택하는 것이다. 주택 개조에도 지구 보호는 물론 자녀들이 건강하게 자랄 수 있는 친환경 생활을 위해 에너지 효율 재생 재료 등을 적극 활용하는 추세다. 환경친화적인 주택으로 개조할 때는 고려해야 할 5가지 사항이 있다. 수자원 보호 대기 질 에너지 절약 재활용 지속 가능한 목재 구매 등이 그것이다. 목재 구입 때 합법적이고 책임의식이 있는 수확을 실천하는 공장에서 공급하는 목재업체를 이용한다. 목재뿐만 아니라 주택 개조에 사용되는 모든 재료를 선택할 때 재활용을 염두해 두면 환경친화적인 개조를 할 수 있다. 친환경 개조를 결정하면 먼저 전문 프로젝트팀을 구성해야 한다. 주택 개조 중에는 환경친화적인 작업이 되도록 건축가 디자이너 컨트랙터와 의사소통을 해야 한다. 주택 산업에도 친환경이 주목을 받으면서 친환경 인테리어 디자인 컨설팅 건축설계를 제공하는 회사가 증가하고 있다. 그린빌딩위원회(US Green Building Council)에서 개발 시행하고 있는 친환경 건축물 인증제도인 에너지 및 환경 디자인 리더십(LEED) 국제 웰 건축연구소(International WELL Building Institute) 인증을 받은 업체라면 특정 프로젝트에 적합한 친환경 재료 및 사용법을 안내받을 수 있다. 환경친화적인 개조 프로젝트 아이디어를 소개한다. ◆지붕에 집중 새로운 지붕으로 교체는 친환경 개조 프로젝트를 적용할 수 있는 가장 효율적인 프로젝트다. 지붕 태양광 패널은 에너지 비용을 절감하고 온실 효과를 유발하는 이산화탄소 배출량을 줄이는 데 도움이 된다. 기존 지붕 판자 혹은 타일과 통합되고 지붕 윤곽에 균일하게 혼합되는 최신 로프로파일 태양광 시스템도 포함된다. 태양광 패널 비용은 거주하는 주와 회사에 따라 다르지만 평균 와트당 약 3.7달러다. 평균 크기 5kw 태양광 패널에 약 1만8500 달러를 예상해야 한다. 환경친화적인 또 다른 옵션은 알루미늄 구리 또는 강철 같은 금속 지붕이다. 금속 재료는 최소 50년 동안 지속되며 100% 재활용된다. 또한 지붕 온도를 크게 낮추는 태양 반사 페인트를 사용하면 여름에도 냉방 비용을 크게 줄일 수 있다. ◆에너지 효율 제품 우선순위 어떤 유형의 가전제품 및 건축자재가 에너지 효율 버전으로 제공되는지 알아봐야 한다. 에너지 효율 창문 및 현관문은 열과 추위를 방지하고 유해한 자외선으로부터 주택을 보호하며 유지 및 관리 비용을 낮추는 데 필수적이다. 에너지 효율이 높은 제품을 선택할 때 U-팩터(열 손실률) 태양열 이득계수(SHGC) 및 공기 누출 세 가지를 측정해야 한다. U-팩터는 열손실에 대한 유리창의 저항을 측정한 것으로 숫자가 낮을수록 창문의 에너지 효율이 높아진다. 태양열 이득계수(SHGC)는 태양 에너지 가운데 흡수되거나 실내로 투과된 에너지의 비율을 의미한다. 유리창이 햇빛으로부터 얼마나 많은 열을 차단하는지 측정할 수 있는 기준으로 수치가 낮아야 에너지 효율 기능이 더 높다. 공기 누출은 창문을 통과하는 공기의 양을 측정한다. 등급이 낮을수록 공기 누출이 적다는 것을 의미한다. 또한 에너지스타 가전제품과 조명 변기 샤워헤드 욕실 수도꼭지를 위한 워터센스 인증을 받은 제품을 선택한다. ◆콘크리트 고려 대표적인 친환경 바닥재는 대나무와 코르크 등이다. 벽면과 바닥재로 동시에 사용할 수 있는 콘크리트도 포함된다. 콘크리트는 타일 카펫 마블 목재 같은 다른 재료보다 생산 운송 수입 과정에서 발생하는 이산화탄소 배출량이 적고 현지에서 공급할 수 있어 가장 친환경적인 재료 중 하나로 꼽힌다. 또한 내구성이 뛰어나고 재활용도 할 수 있다. ◆중고가구 선택 중고 가구와 소품을 구입하는 것은 친환경뿐만 아니라 지출을 줄이는 데도 좋은 방법이다. 사람들이 고품질 가구 제품을 판매하는 렛고(Letgo) 오퍼업(OfferUp) 넥스트도어(Nextdoor) 페이스북 마켓플레이스 등 앱에서 중고가구를 찾을 수 있다. 계절별 유행 제품 앤티크 찾기 어려운 디자인은 체어리시(Chairish) 앱프트데코(AptDeco) 같은 웹사이트를 추천한다. 또한 벼룩시장 에스테이트 세일 및 중고품 할인점에서 세련된 가구를 저렴한 가격으로 구입할 수 있다. ◆생활용품 재활용 사용하지 않는 물건이나 자재를 기부하거나 고쳐 재사용하는 것도 친환경 개조 아이디어 중 하나다. 하드우드 바닥재 목재 창문 등은 재사용이 가능한 대표적인 재료다. 낡은 하드우드 바닥재를 개조할 때 새것으로 교체하는 경우가 많은데 리피니시를 하는 방법을 고려해본다. 사용하지 않거나 개조하며 남은 재료 혹은 낡은 주방 캐비닛 등은 해비타트 포 휴머니티(Habitat for Humanity)나 컨스트럭션 정크션(Construction Junction)에 연락하면 받아준다. 또한 오래된 페인트를 새 색상으로 혼합해주는 페인트 재활용 센터 원하지 않는 카펫을 재사용할 수 있는 카펫 매장도 있다. 이은영 객원기자

2019.06.12. 13:06

SD시 아파트 렌트비 전반적으로 하락세

샌디에이고시의 아파트 렌트비가 1년 전에 비해 전반적으로 하락한 것으로 드러났다. 아파트 렌트 정보를 전문적으로 다루고 있는 ‘점퍼’(www.zumper.com)가 최근 발표한 보고서에 따르면 샌디에이고시의 1베드룸 아파트의 6월 평균 렌트비는 1710달러로 1년 전에 비해 7.7% 하락했다. 또 2베드룸 렌트비는 2330달러로 전년 대비 2.2% 감소했다. 그러나 이같은 감소세에도 불구하고 샌디에이고시의 아파트 렌트비는 전국에서 11번째로 높은 수준인 것으로 나타났다. 캘리포니아주에서 샌디에이고시보다 높은 아파트 렌트비 수준을 보인 곳은 샌프란시스코, 산호세, LA, 오클랜드, 샌타아나 등이었다.

2019.06.12. 10:08

콘도 매매 활발, 단독주택은 주춤

최근 수개월간 로컬 주택시장에서 중고 콘도와 타운홈의 매매는 눈에 띄게 증가하고 있지만 중고 단독주택은 큰 변화가 없는 것으로 나타났다. 그레이터 샌디에이고 부동산협회(GSDAR)가 지난 10일 발표한 보고서에 따르면 지난 4월부터 5월까지 한달 사이 샌디에이고 카운티의 중고 콘도와 타운홈의 매매건수는 4월 983채에서 5월 1055채로 7.3% 증가했다. 반면 단독주택은 4월 2023채에서 5월 2037채로 0.7% 증가하는데 그쳤다. 주택가격의 인상세도 올 들어 매달 꾸준한 증가세를 보이고 있다. 단독주택의 경우 4월 652,200달러에서 5월 660,000 달러로 1.2% 올랐고 콘도나 타운홈은 4월 420,000달러에서 5월 434,000달러로 3.3% 인상됐다. GSDAR의 케빈 버크 회장은 “로컬 주택시장은 아직 셀러 우위현상이 계속 되고”있다면서 “그러나 매물로 나온 주택이 예년에 비해 많이 늘고 있다”고 말했다.

2019.06.12. 10:02

[부동산 가이드] 은퇴와 주거

남가주의 높은 주택 가격은 시니어의 은퇴 후 주거 선택에 많은 영향을 주고 있다. 조그마한 콘도도 집값 40만~50만 달러에 1%를 상회하는 재산세 때문에 비싼 생활비까지 감당해야 하는 시니어들에게 쉬운 일은 아니다. 하지만 한인타운이 가까워야 한다는 점만 포기하면 남가주에는 20만 달러가 안 되는 가격으로 지은 지 얼마 안 되는 시니어 주택단지를 발견할 수 있다. 한인들이 많이 사는 실비치 레저월드 라구나우드의 라구나우드 빌리지 라미라다의 랜드마크만을 고집할 것이 아니라 가든그로브와 부에나파크 한인타운에서 1시간 남짓 걸리는 인랜드 엠파이어 지역에 관심을 가져보면 어떨까 한다. 이 지역은 오렌지 카운티와 팜스프링스 및 코첼라 밸리 지역 사이에 있다. 배닝 헤멧 애플 밸리 뮤리에타 스프링 코로나 등의 도시가 이 지역이다. ▶기후 및 지리 언덕 울창한 골짜기 열린 사막 및 산림이 있는 이 지역은 커뮤니티 주민들에게 다양한 활동을 가능케 한다. 바다에서 멀리 떨어져 있고 초여름부터 여름까지 매우 따뜻하고 건조하지만 11~3월은 기온이 낮고 약간의 온화한 우기를 보인다. 이 지역은 테니스 골프 쇼핑 및 와인 시음과 같은 다양한 레크리에이션을 자랑한다. 하이킹 캠핑 낚시 보트 타기 승마 등 다양한 활동도 가능하다. 가장 오래된 골프 클럽 중 2곳은 레드랜드 컨트리클럽과 샌버나디노의 애로헤드 컨트리클럽이다. 인랜드 엠파이어 지역의 문화 명소로는 빅토리아 밀스 문화 센터 또는 샌마누엘 원형 극장이 있다. 테미큘라 와인 컨트리와 쿠카몽가베리 와인 컨트리에 수많은 포도원이 있으며 화려한 경관과 역사를 간직한 레드랜드의 아름다운 주택과도 인접해 있다. ▶생활비 및 세금 이 지역의 시니어 커뮤니티는 남서부 지역에서 가장 저렴한 지역 중 하나인 서부 및 남부 지역보다 생활비가 더 저렴하다. 리버사이드는 전국 평균보다 약 9% 비싸지만 캘리포니아 평균보다는 17% 저렴하다. 샌버나디노는 나머지 지역들에 비해 생활비가 25% 저렴하다. ▶건강 관리 인랜드 엠파이어 지역의 55개 이상의 커뮤니티는 다양한 의료 옵션을 이용할 수 있다. 로마린다대학의 의료센터는 비뇨기과 분야에서 전국적 명성을 갖고 있으며 11개 전문 분야에서 높은 등급을 받았다. 리버사이드의 아이젠하워 메디컬센터는 노인병 치료로 잘 알려져 있고 리버사이드 및 폰태나의 카이저 의료센터는 각각 3~5개의 전문 분야로 유명하다. 이 지역의 시니어 커뮤니티는 따뜻한 기후 상대적으로 저렴한 주거비 및 많은 레크리에이션 기회를 제공해 어디와 비교해도 손색없는 은퇴 지역이다. ▶문의: (714)469-0049 좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든그로브 에이전트

2019.06.05. 17:50

[부동산 가이드] 발렌시아 캐년컨트리

손님을 만나 상담할 때 종종 그림이나 그래프를 그려 설명한다. 이자율 변동 추이 곡선 부동산 10년 주기설 모기지 프로그램 장단점 등을 알려줄 때 그림이나 그래프를 그리면 이해하기 쉽다. 지역별 부동산 가격 추이와 동향은 양궁 과녁 같은 그림을 그려 설명한다. 집값 상승 시즌이면 LA를 중심으로 글렌데일 버뱅크 밸리 샌타클라리타 팜데일 필랜의 순서로 오른다고 설명한다. 반면 주택가격 하락기에는 외곽지역부터 순차적으로 떨어지는 현상을 이야기해 준다. 그래서 LA 한인타운은 불황이 거의 없고 항상 부동산이 핫하다고 설명한다. 또한 도심과 외곽 사이의 교외지역 가격 동향을 잘 파악하면 향후 전체 부동산 동향을 예상할 때 많은 도움이 된다고 설명한다. 그 예로 최근 몇 년간 꾸준히 주택 시장이 활황인 발렌시아를 설명하면서 전체 부동산 경기가 어디로 갈지 이해시켜 준다. 발렌시아 캐년컨트리 지역이 LA 메트로폴리탄 전체 시장의 바로미터라고 볼 수 있다. LA 인근 도시들은 요즘 주택 가격이 너무 높아 젊은 부부나 중산층이 첫 집을 구하는 데 애를 먹고 있다. 그런데 LA에서 약간 벗어나면 비교적 낮은 가격으로 새집을 구입할 수 있는 곳이 여럿 있다. 그중 학군과 치안이 좋은 발렌시아는 한인이 특별히 선호한다. 25년여 전부터 본격적으로 개발된 발렌시아는 삶의 질과 환경 주택과 산업 단지 교육과 치안 등을 감안하여 전체 계획을 갖고 조성한 신흥 도시다. 아직도 개발 여지가 많아 더 살기 좋은 도시로 만들기 위한 노력과 투자가 진행 중으로 2000년도 이후 살기 좋은 최고 지역 중 하나로 손꼽히며 새집 분양도 인기가 높다. 좋은 공교육 시스템과 비교적 낮은 집값 안전하고 편리한 주거 환경으로 한인 및 아시안 유입이 늘고 있다. 특히 LA 다운타운까지 출퇴근이 가능하고 새집에 비해 저평가된 낮은 주택 가격으로 투자자들의 발길을 모으고 있다. 발렌시아 도시 전체에 거미줄처럼 연결된 파세오(Paseo:산책 및 자전거 길)는 가족 중심적이면서 자연 친화적인 도시의 면모를 보여주고 있다. LA 다운타운이나 인근의 고가 주택 의 매매는 둔화되는 반면 높은 렌트비를 내고 있던 젊은층 부부들이 학군 좋고 안전한 발렌시아를 찾아오기 때문에 요새 신규 주택이나 일반 주택 모두 매물이 부족하다. 주말이면 여기저기 오픈 하우스가 걸려있어 주택 성수기를 실감케 한다. 현재 주택 중간 가격은 58만7000달러로 타지역에 비해 매우 낮다. 좋은 학군을 위해서 적극적으로 주택 구입을 위해 쇼핑하고 있는 요즘 뜨는 도시 발렌시아에서 주택 구입의 꿈을 이루시길 바란다. ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장

2019.06.05. 17:48

리츠 부동산 기후변화 위험 '심각'

기후변화에 대한 경고가 곳곳에서 계속되고 있다. 기후변화에 대한 대응을 게을리하면 부동산 투자에 대한 손실이 크기 때문이다. 지난주 CNBC는 기후변화가 부동산 투자에서 가장 큰 위험 요소라고 보도했다. 부동산 직접 투자에 대한 수익이 저조해지자 간접투자 방식인 리츠(REITs: 부동산 투자신탁)에 대한 투자가 급성장하고 있다. 2018년 보고서에 따르면 이런 리츠의 35%가 지리적으로 기후변화의 위험에 노출돼 있다. 반면에 ESG 펀드(기업의 환경과 사회 기여도 지배구조가 얼마나 투명한지를 근거로 하는 투자)와 리츠의 규모가 2018년 108개 2724억 달러로 증가했다. 투자 지수가 새롭게 개발돼 투자자들의 선택을 돕기도 한다. 위험과 장기 수익성이 병존하는 현재의 리츠투자에 대한 보도 내용을 간추린다. 기후변화는 부동산 투자 가치를 극적으로 바꿀 수 있다. 업계전문가들은 인컴 프로퍼티를 소유하고 있는 부동산 투자 신탁회사들이 만약 그들의 투자전략을 바꾸지 않는다면 큰 위험에 직면하게 될 것이라고 경고했다. 2018년 보고서에 의하면 리츠 프로퍼티의 35%가 지리적으로 홍수 태풍 허리케인과 같은 기후변화의 위험에 노출되어 있는 것으로 나타났다. 이 연구는 321개의 리츠가 보유한 7만3500개의 부동산을 평가한 것이다. 기후 분석 회사인 포 투웨티 세븐과 부동산 기술분석 회사인 지오파이가 발표한 이 보고서에서는 이러한 프로퍼티가 직면한 위험에 대해서는 자세하게 언급되지 않았다. 지속가능성 데이터를 제공하는 트루밸류 랩의 리서치 팀장은 "해발이 낮은 지역과 해안가에 위치한 리츠 프로퍼티는 특히 위험이 높다"고 지적했다. 그러나 이러한 기후변화 위험에 노출된 리츠에 투자를 원하는 개인 투자자들에게는 다른 좋은 소식이 있다. 리츠 투자 분야에서 기업이 얼마나 환경과 사회에 기여하며 지배구조가 투명한지를 근거로 투자하는 'ESG 투자전략'이 급성장하고 있기 때문이다. 지속가능성 투자 포럼인 US SIF에 따르면 ESG 전략을 사용하는 부동산 펀드와 리츠의 프로퍼티 규모가 108건 2724억 달러로 증가했다. 2010년에는 30건 244억 달러의 자산규모에 불과했다. 8년간 가장 급성장을 보이고 있는 분야다. 그러나 아직까지 그 자산의 성장속도는 사모펀드와 벤처 캐피털만큼 강하지는 않다. US SIF에 따르면 이러한 전략들이 2018년부터 찾고 있는 톱 ESG 기준에는 기업의 지배구조 기후변화와 탄소 커뮤니티 연대와 자선사업 오염 및 독성 그린 빌딩 스마트 성장 등이 포함돼 있는 것으로 나타났다. ESG 자산 관리회사인 버트 에셋 매니지먼트의 CEO 샘 애덤스는 "더 많은 투자자들이 지속가능성 기반의 투자를 늘려서 투자가치를 높이는 것이 필요하다"고 밝혔다. 그는 "지속가능한 투자를 좀 더 쉽게 하여 더 많은 투자금액이 지속가능한 곳으로 이동하고 공기업이 ESG 전략을 채택하도록 하는 것이 우리의 임무"라고 말했다. 리츠 프로퍼티를 그들의 포트폴리오에 넣고자 하는 투자자들은 향후 발전된 기법으로 점점 더 쉽게 포트폴리오를 만들 수 있다. 친환경 부동산 인덱스 작년 12월 글로벌 인덱스 데이터 및 분석 기업인 FTSE 러셀은 투자자를 돕기 위해 부동산 포트폴리오에서 기후변화 위험을 평가하는 지수를 만들어냈다. FTSE 러셀의 ESG 책임자인 토니 캄포스는 지금까지 하나의 지수가 발표됐지만 앞으로 다양하게 확장할 계획이라고 말했다. 처음 론칭한 지수에는 녹색 개발지수가 포함돼 있다. 이 지수는 각 리츠의 부동산을 평가한 다음 가중치를 부여하여 친환경건축 지표를 만들어낸 것이다. 측정 내용에는 에너지 사용 탄소 배출량 친환경 건축 인증 등이 포함된다. 녹색 점수가 높은 회사는 가중치가 높고 녹색 점수가 낮은 회사는 가중치가 낮다. 현재 인덱스를 기반으로 한 투자상품은 없다. 현재는 투자자들에게 친환경 리츠 부동산임을 나타내는 지표로 사용된다고 캄포스는 말했다. 그는 "표준 전략과 비교함으로써 위험도를 측정할 수 있을 뿐만 아니라 기후와 환경의 측면에서도 차이를 확인할 수 있다"고 말했다. FTSE 러셀은 자산 관리자와 소유자를 고객으로 삼고 있다. 개인 투자자의 경우 이 전략을 사용하려면 재정 자문인이 필요하다. ESG 부동산 뮤추얼 펀드 버트 에셋 매니지먼트는 자산 관리자가 가장 소홀히하는 분야가 부동산임을 확인하고 2017년부터 ESG 부동산 투자에 중점을 둔 뮤추얼 펀드(Vert Global Sustainable Real Estate Inst)를 론칭했다. 버트 에셋은 "공개적으로 리스팅된 리츠 중에서 지속가능한 리츠를 선택하여 이를 매입하고 보유한다"고 밝혔다. 버트 에셋이 찾는 프로퍼티는 온실가스 감축 노력 훌륭한 기업 지배구조 친환경 건축 인증 등을 갖춘 부동산이다. 이 회사는 화석연료를 이용하는 산업이나 교도소와 관련이 있는 리츠는 제외시킨다. 또 해수면 상승 홍수 물과 열 스트레스 허리케인 위험에 얼마나 잘 적응하고 있는지에 따라 리츠 점수를 매겼다. 버트 에셋은 이러한 위험을 인식하고 적합한 조치를 취하고 있는 리츠를 보유한다고 말했다. 버트 에셋은 파이낸셜 어드바이저에 의해 운영되지만 개인 투자자는 찰스 스왑 피델리티 TD 아메리트레이드와 같은 회사를 통해 그 기금에 엑세스할 수 있다. ◆리츠(REITs)란 REITs는 부동산 투자신탁 Real Estate Investment Trusts의 약자다. 투자자로부터 자금을 모집하여 인컴 프로퍼티에 투자하여 수익을 만든 후 투자자들에게 배당하는 간접투자 방식이다. 즉 부동산을 주식형태로 보유하고 수익을 배당받는다. 리츠가 소유하는 커머셜 부동산은 사무실이나 아파트 건물부터 웨어하우스 병원 쇼핑센터 호텔 등 다양하다. ◆ESG 펀드란 ESG는 Environmental, Social, Governance의 약자로 기업의 환경, 사회적 기여도, 지배구조가 얼마나 투명한지를 근거로 투자하는 기법을 말한다. 투자 분석과 포트폴리오를 만들 때 기준이 되는 전략이다. 지속가능한 요소를 파악하여 장기간에 걸쳐 혜택을 보려는 전략이다. 일명 '착한 투자'로 불리는 이 전략은 투자자들이 투자처를 파악하기 위한 방법으로도 사용된다. 이재호 객원기자

2019.06.05. 17:29

적정가격 주택 부족, 세대·정책·건축비 얽혀

전국 세입자의 약 3분의 2는 집을 살 경제력이 없다. 다운페이먼트 저축이 어려운 상황도 이른 시기에 호전될 가능성이 높지 않다. 집값이 임금보다 두 배 빠르게 오르기 때문이다. 최근 홈1 조사에 따르면 전국적으로 1100만 명은 렌트비가 임금의 50% 이상을 차지한다. 하버드대학의 2016년 조사에 따르면 세입자의 절반 가까이가 임금의 30% 이상을 렌트비로 지출했다. 1960년에는 이런 세입자는 20%에 그쳤다. 전국저소득주택연합에 따르면 주 40시간을 일하고 최저임금을 받는 세입자가 2베드 아파트의 렌트비를 낼 수 있는 카운티는 단 한 곳도 없었다. 금융위기에서 경제가 회복되고 주택 시장이 회복된 이후 소득 격차는 더 벌어졌다. 임금 상승은 정체되고 주거비는 계속 오르면서 부담 없이 주거비를 지출할 경제적 능력이 가진 이들이 줄고 있다. 렌트비 고공행진에 대한 단순한 해법은 물론 집을 더 짓는 것이지만 현실은 훨씬 복잡하다. 적정가격 주택 공급은 주택난 해결에서 빠지지 않고 등장하는 해법이지만 이도 쉽지 않다. 인구 구성과 오랜 주택 정책, 시장 상황이 뒤섞였기 때문이다. ◆세대마다 얽힌 주택 사정 55세 이상의 베이비부머 세대는 이전 세대보다 수명이 길고 독립적이다. 이혼도 늘었고 혼자 사는 이들도 많다. 노년층의 사망이나 양로시설 입주로 시장에 나오는 주택의 수가 줄었다. 베이비부머 세대는 집을 줄여 이사하면서 오히려 낮은 가격대의 주택을 놓고 젊은 세대와 경쟁하는 양상을 띠면서 집값 상승의 원인이 되고 있다. 낮은 가격대 주택 시장에는 X세대도 가세하고 있다. X세대는 2008년 부동산 시장 폭락의 직격탄을 맞은 이들이다. 이제 중년이 된 이들은 당시의 충격을 회복하고 세입자에서 벗어나 다시 주택 시장으로 돌아오고 있다. 전통적으로는 이미 집을 소유했을 이들이 집을 다시 장만하려 시장으로 돌아오면서 낮은 가격대 주택은 그만큼 더 매물 부족과 집값 상승 압력을 받고 있다. 이들은 또 2008년 이후 임대주택으로 몰리면서 렌트비 상승에도 일조했다. 밀레니얼 세대는 구직에 어려움을 겪으면서 부모와 사는 기간이 그 어느 세대보다 길다. 독립한 밀레니얼 세대는 낮은 가격대 주택을 놓고 베이비부머 세대와 X세대와 경쟁하는 처지가 됐다. ◆적정가격 주택 정책 존슨 행정부는 1965년 연방주택도시개발부(HUD)를 빈곤과 인종 간 불평등과 싸우는 복지제도 시행의 전면에 내세웠다. 하지만 닉슨 행정부는 공공주택 건설 정책을 폐기했다. 그 영향력은 지금도 계속돼서 공공주택은 기존의 주택을 대체할 때만 가능하다. 이후 레이건 행정부는 HUD의 임대주택 지원 예산을 대대적으로 삭감해 홈리스 문제를 고착시켰다는 비판을 받는다. 이후 정부에서는 HUD의 정책 우선순위는 내 집 마련 지원과 저소득층 세입자 지원 사이를 오갔고 연방 정부는 저소득층 세입자와 노년층, 장애인보다는 중산층 주택 소유자를 지속적으로 지원했다. 연방 정부의 주택 지원 정책의 한계를 잘 보여주는 것은 예산 집행이다. 2018 회계연도의 경우 주택 정책 예산에서 가장 큰 비중을 차지한 것은 모기지금리 세제 혜택 지원금으로 407억 달러였다. 저소득층 주거비 세제 혜택 지원은 89억 달러였다. ◆노동력 부족과 자잿값 상승 노동통계청에 따르면 2008년 금융위기 이후 원자재 가격은 20.2% 올랐다. 지난해 가격이 등락하긴 했지만 여전히 높은 수준이다. 목재 가격의 경우만 봐도 최근 등락이 심했다. 월간 목재 가격 지수에 따르면 2008년도 가격의 2배까지 오르기도 했다. 목재는 주택 건축비의 5~10%를 차지하고 미국과 캐나다 사이의 10년 무역 분쟁의 결과를 반영하는 것이어서 가격 변동이 집값에 큰 영향을 미칠 수 있다. 미국에서 주택 건축에 사용되는 목재의 3분의 1은 캐나다산인데 나무를 48시간 안에 고사시킬 수 있는 소나무좀과 산불로 목재 공급에 차질이 빚어질 수도 있다. 또 도널드 트럼프 대통령이 무역을 둘러싸고 캐나다와 설전을 계속하고 있어 목재 가격이 지속적으로 상승할 가능성이 있다. 또 다른 건축비 상승 요인은 지속적인 노동력 부족이다. 지난해 전국주택건설협회(NAHB)의 설문조사에서 회원사의 84%는 건축비 상승과 노동력 부족을 가장 심각한 문제로 꼽았다. 이런 현상은 결과적으로 건설사들이 적정가격 주택보다는 고가 주택 건축을 선호하는 현상을 낳고 있다. 원자재 가격이 오르고 노동력이 부족한 상황에서 이윤이 적은 적정가격 주택보다 이윤 폭이 큰 고가 주택 건설에 집중하는 것이다. 결과적으로 주택 건설 상황이 적정가격 주택 부족을 부추기고 있다. ◆교통 문제까지 가세 적정가격 주택이 부족하면 집값이 싼 외곽지역으로 가는 이들이 증가할 수밖에 없다. 문제는 출퇴근 거리가 멀어지면서 교통비 지출이 늘어난다. 주거비 상승에 더해 교통비도 늘어나면 상대적으로 집값이 비싼 도심이나 도심에 가까운 집을 살 수 있는 저축을 하기 더 어려워진다. 대중교통 시스템이 잘 갖춰지지 않은 피닉스 지역에서는 주거비와 교통비가 소득의 약 50%를 차지하기도 했다. 하버드대학의 연구조사에서도 주거비가 줄면 소득에서 교통비가 차지하는 비중이 5배 증가했다. 이런 현상은 특정 소득 계층이 아니라 다양한 소득 계층에서 나타났다. 적정가격 주택 부족은 적정가격 주택과 좋은 일자리 사이의 물리적 거리를 더욱 멀게 하고 이는 출퇴근 거리 증가로 이어진다. 결국 저소득층에서는 여가와 수면 부족을 일으켜 건강에도 영향을 미칠 수 있다. 안유회 기자

2019.06.05. 17:24

저평가된 주택 구입 후 '70% 룰' 적용하라

USA투데이, 플리핑 성공 노하우 타이밍 중요…연말·여름 시즌 노려 인스펙터 고용, 주택 하자 미리 발견 팀 꾸리고 완공까지 관리·감독 필요 USA 투데이는 웹을 통해 '부동산 투자로 돈 버는 법 - 주택 플립을 성공시키는 5가지 팁'이라는 노하우를 공개했다. TV쇼에서 투자자가 주택을 구입한 후 이익을 남기고 재빨리 파는 것을 보면 주택 플리핑(Flipping·낮은 가격에 주택을 구입해 리모델링 한 후 되파는 투자방식)은 아주 쉽게 보일 수 있다. 전문가들도 비슷하게 말한다. 그러나 부동산 전문가들은 "한두 가지라도 실수하면 플리핑은 재정적으로 심각한 영향을 받는 일이 많다. 수리비용 견적을 잘못 뽑거나 제때에 허가를 받지 못하면 막대한 손실을 초래할 수 있다"고 지적했다. NASA의 로봇 연구 과학자였던 제릴 누어든은 부동산 회사를 통해 한 번에 3~4채의 주택을 플리핑했는데, 가장 어려운 점을 프로퍼티를 구입할 자금을 구하는 일이었다고 말했다. 2016년에 주택 플리핑을 시작한 누어든은 "대출을 받는 것이 가장 끔찍한 일이었다. 그래서 온라인에서 투자자 포럼을 찾아내고 시중가보다 낮게 나온 주택을 수리하여 플리핑하고 수익을 나누자고 제안했다"고 말했다. 대부분의 사람이 이 제안을 비웃을 때 한 투자자가 동의했다. 수리 비용이 견적보다 두 배로 늘고 프로젝트 완료까지 11개월이 걸렸지만 8만 달러의 수익을 올렸다. 플리핑을 제대로 하면 투자 수익이 높다. 그러나 플리핑을 성공적으로 완수하기 위해서는 몇 가지 단계가 있다. ▶시장조사를 하라 워싱턴 캐피털 파트너스의 마케팅 매니저는 "가장 좋은 부동산은 브로커가 판매할 부동산을 리스팅한 MLS에 있는 것이 아니라 사이트 밖에 있다"고 조언했다. "이런 부동산은 오프 마켓 딜러, 부동산을 찾아서 언더 계약을 하고 다른 바이어를 찾아 넘기는 홀세일러, 급매물을 취급하는 사람 등으로부터 나온다. 에이전트를 개입시켜야 한다"고 말했다. 커네티컷주의 한 부동산 에이전트는 "로컬 부동산 시장을 이해하고 좋은 기회를 발견할 수 있는 에이전트를 찾아야 한다. 그 지역 부동산에 대한 파악이 플리핑을 성공시키는 열쇠다. 가까운 투자자에게 플리핑 경험이 있는 에이전트가 누구인지 물어보라. 투자자와 함께 프로퍼티를 사고파는 장기적인 관계를 유지하고 통찰력이 있고 경험이 풍부한 에이전트를 찾아야 한다"고 강조했다. ▶적절한 플리핑 매물을 찾아라 내슈빌의 한 에이전트는 시장가치 이하의 플리핑용 주택을 찾았다. 창문이 깨지거나 페인트가 벗겨지거나 잔디가 죽은 주택을 골라냈다. 그는 카펫이나 페인트만 하면 되는 간단한 플리핑 주택을 구입하여 몇 년동안 6번의 플리핑을 했다. 그의 전략은 10만 달러짜리 주택을 구입하여 4만~5만 달러의 가치를 추가해서 1만5000~2만 달러의 수익을 남기는 것이다. 그는 "플리핑은 타이밍이 중요하다. 연말이나 여름 시즌 동안 다른 사람들이 주택에 대한 헌팅을 하지 않는 기간을 주목해야 한다. 다른 사람들이 한눈을 팔 때 기회를 잡아야 한다"고 말했다. ▶예산과 타임라인을 설정하라 누어든은 "첫 플리핑을 하는 사람은 주택 수리 비용과 거래 관련 비용을 파악해야 한다. 사람들은 클로징 비용, 대출 비용, 셀러 에이전트 커미션, 보유 비용, 컨틴전시 비용, 유틸리티, 공사 및 개축비용 등에서 돈을 낭비한다. 이런 비용을 고려하여 적절한 가격에 주택을 구입해야 한다"고 말했다. 이는 수리 후 가치(After-Repair Value: ARV)를 알아내는 것을 의미한다. ARV는 완전히 개조한 후 집의 예상 가치를 말한다. 많은 바이어들이 70% 룰을 이용한다. 뉴저지의 한 투자가가 예를 들었다. "5만 달러를 들여 집을 고친 후 20만 달러 가치가 있는 플리핑 주택을 찾는다면 최대 9만 달러짜리 이하를 찾아야 한다. 직접 계산을 해보자. $200,000(ARV) x 70% = $140,000. $140,000(ARV의 70%) - $50,000(수리비) = $90,000(맥시멈 구매 가격). 물론 9만 달러 이하의 주택을 구입하고 다른 문제가 발생하지 않는다면 큰 수익을 남길 수 있다. 전문 컨트랙터는 수리비용의 견적을 산출할 때 도움을 줄 수 있다. 그러나 집을 구입하기 전에 반드시 인스펙터를 고용하여 검은 곰팡이, 터마이트 문제, 지하 오일 탱크, 집 기초에 대한 손상 등이 있는지 파악해야 한다. 어떤 경우든 투자자는 예기지 않은 비용을 예상하고 있어아 한다. 또 타임라인을 설정해야 한다. ▶팀을 관리하라 프로퍼티 개축은 복잡한 일이다. 건축가, 컨트랙터, 인스펙터, 대출기관, CPA, 부동산 에이전트, 부동산 전문 변호사를 고용하여 팀을 꾸려야 한다. 전문가들이 당신 편에 있다 하더라도 당신이 책임자라는 사실을 기억하고 있어야 한다. 컨트랙터와 항목별로 예산, 공사 마감일 등의 정확한 업무범위를 설정한다. 공사가 시작되기 전에 10% 이상의 돈을 주지 말아야 한다. 컨트랙터에게 집을 맡기지 말고 항상 그들의 일을 감독해야 한다. ▶지나친 개축을 피하라 내슈빌의 한 에이전트는 "첫 번째 플리퍼들의 가장 큰 실수는 주방 카운터톱을 비싼 대리석으로 수리하는 일이다. 멋지고 튼튼한 카운터면 족하다. 감정적으로 돈을 지출해서는 안 된다"고 강조했다. "플리핑으로 수익을 창출하려면 할 일을 하되 허영심으로 프로젝트를 진행하면 안 된다"고 덧붙였다. 이재호 객원기자

2019.06.05. 17:19

[마케팅 트랜드] 2019 로컬 마케팅 트렌드 (5)

노력 없이 거의 공짜로 고객과 매출을 늘리는 도깨비 방망이는 없을까? 스몰 비즈니스 오너라면 한 번쯤은 상상해 봤을 만한 생각이다. 그런데 실제로 비슷한 도구가 존재한다. ▶저절로 되는 세일즈 혀를 내두를 만큼 거대한 효과와 배경에는 단순하지만 단단한 이유가 있다. 오너나 스태프가 매번 고객에게 설명하거나 정보를 전달해야 하는 불편함은 물론 팔로업 해야 할 연쇄적 업무까지 모두 자동으로 실행되기 때문이다.이메일 마케팅은 작은 비용으로 큰 효과를 내는 대표적 세일즈 도구로 알려져 있다. 세트업과 관리를 전문업체에 맡기더라도 부담되지 않을 정도로 비용은 저렴하다. 안 하면 큰 혜택을 거부하는 것과 비슷하다. ▶한 번 세트업으로도 해결 온라인 마케팅을 모르는 사장이라도 한 번 세트업 후엔 거의 신경 쓰지 않아도 될 만큼 관리도 자동 수준이다. 관심 있는 수신 동의 고객이 계속 늘어나기에 상황은 갈수록 나아진다. 고객은 스스로 수신 동의하고 연쇄 세일즈 이메일은 저절로 발송된다. 내가 안 해도 시스템이 다 일해준다. ▶저렴한 비용 안 하면 아까울 만큼 비용은 저렴하다. 그리고 자동화가 세일즈를 만들어 주는 건 더욱 큰 매력이다. 고객 상담 한 번만으로는 클로징이 힘든 큰 티켓 사업체에겐 정말 반가운 소식이다. 보험 회사나 회계 법인과 같은 전문 서비스 업체 등 고객 전환을 위해 신뢰와 설득이 요구되는 사업체인 경우 더욱 그 진가를 발휘한다. ▶믿기 어려운 혜택 관심을 나타내거나 문의하는 고객 이메일 주소를 손으로도 입력할 수 있다. 1분이 안 걸리는 이 행동만으로도 고객은 그때부터 물 흐르듯 정해진 날짜와 시간에 척척 세일즈 메시지를 받는다. 실제로 열어 보았는지 어떤 상품이나 서비스에 관심이 있는지 클릭 추적을 통해 모두 알 수 있다. 따라서 고객과 매출은 시간이 흐를수록 향상하기 쉽다. 어쩌면 복잡하게 들릴 수 있지만 실제로 해보면 쉽고 단순한 편이다. 셋업만 해놓으면 누구나 다 활용할 수 있는 쉬운 마케팅 방법이다. ▶3가지 포커스로 매출 향상 이메일 마케팅은 다양한 업종에서 매우 인기 있는 세일즈 도구다. 부지런히 새로운 이메일을 작성하거나 오퍼를 보내지 않는 소극적 방법만 사용해도 충분한 가치를 얻을 수 있다. 이때 좋은 결과를 만드는 세 가지 유념 항목은 아래와 같다. 1) 수신 동의 고객 리스트를 늘린다 2) 자동 발송으로 손대는 과제를 최소화한다 3) 문의하고 사지 않은 고객 대상의 마음을 다시 이끈다. 이메일 마케팅을 시도하지 않았다면 2019년에 작은 실험이라도 꼭 해볼 것을 권한다. 특히 서비스 전문업체라면 그동안 기다렸던 고객과 매출 자동화의 열쇠였을지도 모른다. ▶문의: (703)337-0123 www.intelisystems.com 윤필홍 / InteliSystems 대표

2019.06.05. 17:16