[부동산 가이드] 보증금반환

입주 전 임대 상태 확인서 작성, 분쟁 줄여
차감 금액 125불 이상일 땐 증빙 첨부 필수

가주법에 따르면, 세입자가 이사 나간 날로부터 21일 이내에 보증금을 반환해야 한다. 이때, 전액을 돌려주지 않아도 되는 경우가 있으며, 그 금액과 이유는 반드시 문서로 설명해야 한다. 지연 시, 법적 책임을 질 수 있고, 고의성이 있다고 판단되면 최대 2배의 벌금까지 부과될 수 있다. 보증금에서 차감할 수 있는 항목은 미납된 임대료, 임대 계약 이상으로 심하게 손상된 부분의 수리 비용, 일반적인 사용 후 청소가 아닌, 지나치게 지저분한 상태일 경우 청소비용, 임대 계약에서 명시된 기타 항목 등이다.
 
다만 색바랜 페인트나 약간의 카펫 손상과 같은 일반적인 마모(normal wear and tear)는 차감 대상이 아니다.  차감 금액이 125달러 이상일 경우, 실제 청구된 영수증 사본이나 수리 견적서 등을 반드시 포함해야 한다. 직접 수리했을 경우에도 자재비, 작업시간, 작업 일자 등을 기록한 문서를 제공해야 한다.  2025년부터 캘리포니아에서 시행된 새로운 임대법 중 하나는 보증금 분쟁을 줄이기 위한 사전 상태 기록 의무 강화이다. 이 법은 특히 세입자가 입주하기 전, 집주인이 임대 유닛의 상태를 사진 등으로 명확히 기록해 두는 것을 강력히 권장하거나, 일부 시나 카운티에서는 사실상 의무화한 규정도 포함되어 있다.  
 
2025년부터, 일부 지역에서는 세입자가 입주하기 전 임대 유닛의 상태를 사진이나 영상으로 문서화해야 하며, 이 기록은 나중에 보증금 정산 시 기초 상태(baseline condition)를 입증하는 중요한 증거로 사용된다.  사진은 벽, 바닥, 주방, 욕실, 가전제품, 창문, 문 등의 상태를 전체적으로 담아야 한다.  입주 전 임대 상태 확인서(move-in checklist)를 작성하여, 양측이 서명하고 복사본을 보관하면 훨씬 안전하다. 이 서류와 함께 사진 기록을 남기면, 보증금 공제에 대한 분쟁이 줄어든다. 입주 당시 상태를 정확히 기록하면, 나중에 퇴거 시 발생할 수 있는 보증금 관련 분쟁을 예방할 수 있다.  
 
법원이 증거를 요구할 경우, 사진과 체크리스트가 집주인에게 매우 유리한 증거로 작용할 수 있다. 반려동물로 인한 손해도 보증금에서 공제할 수 있다. 단 다음과 같은 조건이 충족되어야 한다. 정상적인 마모 수준을 넘어선 긁힌 마루, 찢어진 카펫, 오줌 냄새가 밴 바닥, 벽 손상 등은 보증금에서 차감할 수 있다. 하지만 단순한 냄새, 털 등은 정상적인 마모로 간주할 수 있으므로, 실제 손해를 사진이나 영수증으로 증빙해야 한다.  
 

보증금보다 수리비나 청구 금액이 더 많다면 보증금에서 우선 차감한 후, 정산서(Security Deposit Itemization letter)를 보내야 한다. 총 손해액에서 보증금을 뺀 후의 추가 청구 금액을 명확히 정리해야 한다. 수리비, 청소비, 교체 비용 등의 영수증 또는 견적서도 반드시 첨부해야 한다.  지급 요청 서한 형태로 보내되, 정중하고 법적 근거를 포함해 작성해야 한다.  추가 금액을 지급하지 않으면 소액 재판소에 소송 제기할 수 있다. 사진, 계약서, 입퇴거 체크리스트, 영수증, 문자나 이메일 내역 등을 증거로 준비를 철저히 해 두는 것이 좋다.  보증금 처리는 세입자와의 신뢰를 지키는 마지막 단계이다. 법적 절차를 정확히 지키는 것이 가장 좋은 분쟁 예방책이다.
 
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이미화 / 에피크 리얼티