부동산 임대 사업 통한 소득은 공제 제한 있어
납세자, 능동적 참여할 시 일정 부분 손실 허용
부동산 임대사업과 관련된 손실을 수동적 손실(Passive Loss)이라고 하는데, 수동적 활동에서 발생한 손실은 수동적 활동으로부터 발생한 소득에 대해서만 공제할 수 있다. 즉, 수동적 손실은 능동적 소득(임금, 급여, 전문가 수수료 등)이나 투자소득(이자, 배당 등)에서 공제할 수 없고, 다른 수동적 소득이 있을 때만 공제할 수 있다. 만약 수동적 활동에서 발생한 손실이 소득을 초과하는 경우 초과액은 무기한 이월 공제된다.
납세자, 능동적 참여할 시 일정 부분 손실 허용
1986년 관련 세법이 개정되기 전에는 어떤 비즈니스에서 발생한 이익을 다른 비즈니스에서 발생한 손실과 자유롭게 차감할 수 있었다. 예를 들어 고소득의 월급과 이자와 배당 소득이 있는 납세자가 임대 사업에서 발생한 손실을 통해서 소득을 차감할 수 있었다. 30년 전에는 부유한 납세자들이 손해를 보는 사업에 투자하여 다른 사업으로부터 발생한 이득을 확실하게 공제시킬 수 있는 조세 회피처로 사용했다. 부유한 납세자들은 부동산 투자 회사 또는 다른 손실을 볼 수 있는 조세 회피처에 투자했고 감가상각 또는 이자 비용과 같은 서류상의 손실을 이용하여 세제상의 혜택을 누릴 수 있었다. 이러한 공제에 대한 남용이 심각하다고 생각한 의회는 수동적 손실을 제한하는 미국 세법 469조를 제정하였다.
수동적 활동(Passive Activity)이란, 사업체 운영에 실질적으로 참여하지 않는 경우인데, 임대사업일 경우 실질적으로 참여해도 수동적 활동으로 간주한다. 이 법은 개인, S 법인, 파트너십, 신탁, 상속, 개인 서비스 회사 등에 적용된다.
일반적으로 수동적 활동으로부터 발생한 손실은 수동적 활동으로부터 발생한 이익을 초과할 수 없지만, 납세자가 능동적으로 참여하면 임대 부동산 사업으로부터 2만 5000달러까지 손실을 허용해 준다. 허용된 수동적 손실 금액은 납세자의 수정된 조정소득(Modified Adjusted Gross Income)이 부부 합산일 경우 10만 달러를 초과하면 점점 줄어들어 조정소득이 15만 달러가 되면 허용된 수동적 손실 금액이 없어진다. 이러한 공제는 개인 납세자에게만 적용된다.
부동산 전문가일 경우, 단기간 부동산을 임대할 경우, 임대 활동이 부수적일 경우에 수동적 활동으로 간주하지 않는다.
부동산 전문가로서 부동산 관련 비즈니스에 포함되기 위해서는 개발, 건설, 구매, 전환, 운용, 관리, 임대, 중개 등의 업무를 수행해야 한다. 실질적인 참여를 사실과 상황을 근거로 해서 입증하려면 1년에 500시간 이상 활동 참여, 근본적인 사업체 참여, 최근 10년 중 5년 이상 참여, 일상적이고 지속적인 참여 등의 요소가 중요하다. 따라서 납세자가 100시간 이하만 활동했고, 임대 활동을 돕기 위해 임금을 받는 다른 사람이 있거나 납세자보다도 더 많은 시간을 활동한 사람이 있다면, 납세자가 실질적으로 활동에 참여했다고 볼 수 없다.
▶문의: (213) 389-0080
엄기욱 / CPA·Mountain LLP