[부동산 이야기] ‘Deed’의 종류와 의미

소유권 이전 이상의 법적 의미 가져
추후 소유권 분쟁에서 권리도 보호

부동산 거래 과정에서 반드시 등장하는 핵심 서류가 바로 ‘디드(Deed)’입니다.
 
한국식으로는 ‘등기 이전서류’ 정도로 번역할 수 있지만, 단순히 소유권을 이전하는 문서 그 이상의 법적 의미를 지니고 있습니다. 특히 Deed의 종류에 따라 매수인이 향후 소유권과 관련된 분쟁이나 권리 침해로부터 얼마나 보호받을 수 있는지가 결정되기 때문에, 그 차이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
 
가장 널리 사용되는 형태는 워런티 디드(Warranty Deed)입니다. 이 Deed는 매도인이 “본인이 이 부동산의 합법적인 소유자이며, 현재뿐 아니라 과거에도 소유권에 문제가 없었고, 만약 추후 문제가 발생한다면 법적으로 책임지겠다”고 확약하는 문서입니다. 구매자 입장에서는 가장 강력한 보호 장치를 제공받는 형태이며, 숨겨진 저당권이나 권리 침해가 뒤늦게 드러나더라도 매도인이 책임을 지게 됩니다. 대부분의 주에서 표준적인 부동산 거래 시 사용됩니다.
 
그랜트 디드(Grant Deed)는 캘리포니아에서 특히 많이 사용되는 유형입니다. 이 경우 매도인은 본인이 해당 부동산의 소유자이며, 소유하고 있던 기간 동안 타이틀에 하자가 없었음을 보장합니다. 다만, 워런티 디드와는 달리 과거 소유자의 기간까지 포함하여 보장하지는 않기 때문에 상대적으로 보증 범위가 좁습니다.
 

바겐 앤 세일 디드(Bargain and Sale Deed)는 법원 명령이나 경매 처분과 같은 비자발적 거래에 자주 사용되며, 매도인이 현재 소유자라는 사실만 확인할 뿐, 그 외의 책임은 지지 않습니다. 캘리포니아에서는 실무상 거의 사용되지 않습니다.
 
가장 제한적인 형태는 퀵클레임 디드(Quitclaim Deed)입니다. “만약 내가 이 부동산에 대한 어떤 권리를 가지고 있다면 모두 넘기겠다”는 의미이며, 소유권이 실제로 있는지조차 보장하지 않습니다. 주로 가족 간 소유권 이전, 이혼 재산 분할, 신탁 재조정 등의 경우에 사용되며, 일반적인 부동산 매매에서는 사용이 권장되지 않습니다.
 
이러한 Deed 중에서 워런티 디드와 같이 강한 법적 보호를 제공하는 유형에는 보통 다음의 여섯 가지 법적 약속이 포함됩니다.
 
1. 소유권 확약: 매도인이 정당한 소유자임을 보장
 
2. 이전 권리: 매도인이 소유권을 이전할 자격이 있음을 보장
 
3. 무부담 약속: 숨겨진 담보나 권리가 없음을 확약
 
4. 평온한 소유 보장: 제3자의 방해 없이 소유권을 누릴 수 있음을 보장
 
5. 추가 이행 보장: 문제 발생 시 필요한 조치를 취할 것을 약속
 
6. 영구 보증: 향후 발생할 수 있는 소유권 문제에 대해 보상할 것을 확약
 
부동산 구매는 단순한 자산 취득이 아닌, 장기적인 법적 권리를 확보하는 절차입니다. 따라서 거래 시 어떤 종류의 Deed를 통해 소유권을 이전받는지, 그 안에 담긴 법적 약속들이 무엇인지를 반드시 확인하셔야 합니다.
 
눈에 보이지 않는 서류 한 장이 거래의 향방을 결정짓고, 때로는 수천만 달러의 손해를 막아주는 방패가 되기도 합니다. 안전한 부동산 거래는 올바른 Deed 선택에서 시작됩니다.
 
▶문의: ( 213) 537-9691

렉스 유 / 뉴마크 부동산