[부동산 이야기] 1차 주택 매각세 전면 면제 추진

2025년 7월, 미국 부동산 시장에 중대한 세제 변화 논의가 본격화되었다. 트럼프 대통령은 1차 거주용 주택 매각 시 발생하는 양도소득세를 전면 면제하는 방안을 고려 중이라 밝히며, 관련 정책에 대한 시장의 관심이 고조되고 있다.     검토 중인 ‘No Tax on Home Sales Act’는 1차 주거용 주택 매각 시 발생하는 양도차익에 대해 연방 세금을 전면 면제하는 내용을 담고 있다. 현행 세법상 개인은 $250,000, 부부는 $500,000까지 양도차익이 비과세 대상이나, 해당 기준은 1997년 이후 물가를 반영하지 않아 실효성이 낮다는 지적이 이어져 왔다. 팬데믹 이후 40~100%의 주택 가격 상승으로 약 2,900만 가구가 기존 비과세 한도를 초과한 상황에 놓여 있다.     특히 장기 보유 고령층과 실수요자들은 양도세 부담으로 매각을 꺼리며 관련 문의도 크게 늘고 있다. 양도소득세 면제 추진은 단순 감세를 넘어 주택 유통 확대와 거래 활성화를 유도하려는 목적이 크다.     매각을 주저하던 주택 소유자들이 시장에 참여하면 매물 공급이 늘고, 유동성 회복에도 도움이 될 전망이다. 이번 세제 개편은 정상 가격 형성과 구매 심리 회복에도 긍정적인 신호가 될 수 있다.     신규 주택 공급 확대와 맞물릴 경우 실수요자에게 유리한 시장이 형성되고, 거래 증가로 지역 경제에도 파급 효과가 기대된다. 장기 보유자에겐 자산 운용 전략을 재정립할 기회이자, 주거 이전의 자유도도 높아질 전망이다. 전국부동산중개인협회(NAR) 및 건설업계는 이번 법안에 긍정적 반응을 보이고 있다. 거래 증가에 따른 수수료 확대 기대감과 함께, 주택 공급 순환이 활발해질 것으로 예상된다.     시장 현장에서는 잠재 매도자들이 법안 통과 가능성에 주목하며 매물 준비에 나서고 있고, 일부 투자자들도 매수 타이밍을 저울질하는 분위기다. 무엇보다 이번 세제 완화는 투자자에게도 유리하게 작용할 수 있다.     양도세 부담이 줄며 임대수익을 고려한 중장기 전략이 탄력을 받고 있고, 지금은 신규 및 기존 투자자 모두에게 유리한 시점이라는 분석이 나온다. 실물 자산 선호와 맞물려 투자 수요도 다시 확대되고 있다. 다만 여전히 높은 모기지 이자율, 글로벌 무역 긴장으로 인한 자재비 상승, 일부 관세 부담은 바이어들의 구매 결정을 늦추는 요인이다.     특히 중산층 실수요자들은 높은 월 상환액과 생활비 부담으로 매수 시점을 조절하고 있으며, 이는 시장 회복 속도를 일정 부분 제약할 수 있다. 세제 개편이 실질적 유인책이 되려면 금융 접근성과 공급 안정성 확보가 병행되어야 한다는 지적도 있다.     한편, 고자산가 중심 혜택이라는 형평성 문제와 세수 감소에 대한 재정 우려, 장기적으로는 투자 수요 과열로 인한 시장 불안정 가능성도 제기된다. 그럼에도 이번 논의는 미국 주택 시장에서 매각 및 보유 기준에 변화를 예고하며, 부동산 전문가와 실무자 모두 이에 대비한 전략 수립이 필요한 시점이다.     이번 조치가 실제 입법으로 이어진다면, 시장 전반에 상당한 변화가 예상되며, 투자자와 실수요자 모두에게 중요한 기회가 될 수 있다.   ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 매각세 주택 주거용 주택 주택 소유자들 거주용 주택

2025.08.20. 17:17

[부동산 이야기] 부동산, 여전히 최고 투자처

“미국인들이 여유 자금이 있을 경우 투자하겠다고 콕 찍은 투자처는 다름 아닌 부동산이었다.” 라는 신문 기사를 얼마 전에 보았다. 그래도 여전히 6.5% 의 비교적 낮은 수준의 이자율로 사두면 당연히 값이 올라갈 것이라는 기대심리와 수년간 지속된 가격 급등세를 보면서 또한 주위의 불경기를 모르는 부동산 부자들을 보면서 이런 생각을 하는 것은 당연하다.   그래서 투자를 생각하고 있는 분들에게 다른 투자와 비교해 미국 부동산에 투자할 때의 장점을 소개하여 투자에 도움을 드리고 싶다.   우선 부동산 투자의 가장 큰 장점으로는 부동산은 실제 우리 눈으로 확인 할 수 있는 유형 자산 이란 것이다. 그러므로 주식이나 뮤츄얼 펀드보다 부동산은 수익과 지출 등 숫자나 조건이 훨씬 투명하고 확실하다. 그래서 많은 금융기관들이 다른 투자나 비즈니스보다는 부동산을 담보로 쉽게 융자를 해주는 것이다. 그리고 부동산 투자의 또 다른 특징은 투자자가 직접경영에 참여해서 모든 것을 통제, 관리할 수 있다는 것이다. 부동산은 구매 이후 소유주가 직접 관리하여 이윤을 더 창출 할 수도 있고, 상품의 가치를 올려 이익을남기고팔 수도 있는 것이다. 물론 운영을 잘 못할 경우 손해를 입을 수도 있다. 그래서 부동산 투자는 보통의 상품구입과는 달리 비즈니스처럼 관리와 운영이 필요하다.     하지만 부동산을 잘 선택하여 구입한 후에 관리를 잘했을 때의 이익은 어느 다른 투자 보다 더 크고 투자자의 자산 형성에 큰 역할을 하게 된다. 그러므로 뮤츄얼 펀드나 주식투자처럼 투자자가 투자 회사의 경영에 참여 하지 못하고 단지 회사가 잘 되기만 바랄 수 밖에 없는 것과는 차이가 있다. 이렇게 투자자가 부동산 관리를 잘하여 렌트 수익이 올라가면 건물의 순수 자산가치가 올라가고 그만큼 부동산의 가치를 올릴 수 있게 되는 것이다. 그리고 부동산을리모델하여 가치를 올렸을 때나 렌트 수익을 올리고 나서 은행에서 가치가 올라간 부분만큼 재 융자를 하여 다른 부동산 구입에 재투자를 할 수도 있다. 이것이 부동산 투자의 또 다른 장점 중의 하나일 것이다. 일을 하지 않아도 매달 수입이 들어오는 수동 수입을 기대할 수 있는 것이다. 아마 많은 사람들의 꿈이 이런 수동 수입으로 원치 않는 직장 생활에서 벗어나, 자유로운 시간과수입을 보장 받는 것이 아닐까 한다. 그러나 주식이나 다른 금융 상품은 이런 수동 소득이 없이 팔 때만 소득이 발생된다.   그리고 부동산 가격이 항상 상승하는 것은 아니지만 부동산 투자에서 가장 크게 기대할 수 있는 장점중의 하나는 역시 가격의 상승이다. 물론 여려 환경 요인으로 부동산 가치가 내려가는 경우도 있으나 부동산 가격 상승의 요인을 잘 점검해 투자를 하면 언제나 큰 가능성이 있는 것이 역시 부동산 투자이다. 우선 부동산 가치상승의 가장 중요한 몇 가지 요인을 보면 구매 시기, 부동산의 위치, 소유 기간, 그리고 수익을 올릴 수 있는 가치를 창출하는 것이 이 부동산 가격 상승에 큰 요인이라고 할 수 있다.   부동산 시장에는 주기가 있다. 사회적인 요인으로 가격이 올라가기도 하고, 또 너무 올라서 당연히 내려가기도 하는, 상승과 하강이 주기적으로 반복되고 있다. 이 부동산 경향의 주기를 이해하면 구입과 매매의 시기를 짐작하여 안전한 방법으로 최대의 이익을 추구할 수 있다.   ▶문의 714-345-4989 캐롤 리 / 캐롤리부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자처 부동산 가치상승 부동산 투자 부동산 구입

2025.08.20. 17:14

[부동산 이야기] 구매전 철저한 점검과 이해

작년 10월에 단독주택을 마켓에 내놓게 되었는데, 셀러 분이 집에 셉틱 탱크(septic tank)가 있는지 모르고 7년동안 거주하셨다는 것을 알게 되었고, 단 한번도 탱크청소를 하지 않으셨다.     septic tank란 가정(혹은 소규모 단지)의 모든 생활하수(변기, 샤워, 싱크 등)을 집 옆에 묻힌 탱크에서 자연(미생물)과 물리적 분리를 이용해 처리하고, 처리된 물은 땅(배수지/트레인필드)에 스며들게 하는 하수 처리 시스템이다. septic은 주로 도시의 공공 하수 인프라가 닿지 않는 지역이나, 지형, 비용 때문에 중간 배관 연결이 불가하거나 비경제적인 지역이다. 특히 산동네 지역에 septic이 있는 경우인데, 예를 들자면 라카냐다 프린트리지, 말리부, 선랜드-터헝가, 샌디에이고 지역들을 생각해 볼 수 있다. 단 이 지역 모두가 septic이라는 말은 아니고, 요즘은 하수 시설로로 전환된 주택들이 더 많을 수 있다.     septic의 반대인 하수 시설은 도시, 지구가 설치한 지하 하수관으로 집에서 나오는 하수를 모아 중앙 정화시설로 보내 처리하는 인프라를 말한다. 집에서는 하수관이 연결되어 있어 정기요금을 내고 공공처리 서비스를 받는다. septic 의 장점으로는 2~5년에 한번만 탱크 청소/점검비용이 들고, 공공 하수 요금 납부가 없다는 점이다. 단점으로는 탱크 청소를 안할 시에는 침 출/역류가 발생할 수 있고, 배수지가 손상되었을 시 수리 또는 전환 비용이 크고, 전면 재시공이면 수천~수만 달러 수준이 될 수 있다.     또한 세탁기, 샤워, 식기세척기 사용을 한번에 몰아서 하지 않고 분산 시켜서 물 과부하 방지에 신경을 써야 하며, 물 티슈, 여성용 위생용품, 기저귀, 기름, 기름기 많은 음식물, 화 도학 화학세제는 탱크 균형을 파괴하거나 막힘을 유발시킬 수 있기에 주의해야 한다. 또한 부동산 거래 시 내 집을 사는 바이어와 가격협상 요인이 될 수도 있다. 그렇다면 septic을 하수 배관으로 전환시킬 수 있을까.     공공 하수관 접근성, 비용, 관할 지자체 정책에 따라서 가능한 경우가 많다. 우선 내 집이 공공 하수시설 메인 이나 배수관 근처에 있는지 관할 수도/카운티 상하수도 부서에 문의한다.     연결 허가 및 연결 비용을 확인해보고, 이때 일부 지자체에서 보조금 전환프로그램을 운영하는 곳도 문의해본다.     공사 후에 관할기관의 검사를 받고, 통과가 되면 이후 하수사용 요금 부과가 시작된다.     내 집이 septic인지 알 수 있는 방법은 비교적 간단하다.     집 주변에 원형 뚜껑(맨홀 형 뚜껑)이나 잔디가 지나치게 무성한 작은 언덕이 있는지 확인하거나, 지하실/차고에서 집 외벽을 따라 나가는 굵은 PVC 배출 파이프를 따라가 보면 탱크 위치를 추적할 수 있는데, 어느 집은 차고 바로 앞에 묻혀 있는 곳들도 있다., 가장 간단한 방법으로는 매달 하수 요금 고지서에서 ‘하수 요금(sewer charge)’를 내고 있지 않다면 septic 일 가능성이 높고, 확실한 방법으로는 전문가를 통해서 탐지 봉/카메라로 위치, 상태를 확인해 보는 방법이다.     웹사이트에서 LA 카운티 내 하수 위생 서비스 지역 지도를 찾아보면, ‘UNINCORPORATED AREA’ 는 주로 septic TANK 시스템으로 분리된 것을 볼 수 있다. 이러한 과정을 통해 내 집의 하수 처리 방식이 무엇인지 정확히 파악하는 것은 향후 관리 계획과 부동산 거래에 있어 매우 중요한 첫걸음이다.     사전에 확인하고 준비하면 불필요한 비용과 불편을 줄일 수 있으며, 보다 안전하고 가치 있는 주거 환경을 유지할 수 있다. septic TANK 주택에 대해 올바르게 이해하고 잘만 관리한다면 오랫동안 문제 없이 사용할 수 있다. 하지만 구매 전 철저한 점검과 전문가의 자문이 필수이다.     주택의 가치는 눈에 보이는 것뿐만 아니라, 보이지 않는 설비 관리에서 결정된다. septic TANK 주택은 그 대표적인 예이다.     ▶문의: (213) 254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 이야기 구매전 점검 septic tank 지하 하수관 공공 하수

2025.08.13. 17:10

[부동산 이야기] 에스크로 동향과 ADU

요즘 대부분의 거래는 금액과 상관없이 현금거래 혹은 판매자가 구매자에게 대금 일부를 융자해주는 오너 캐리가 유독 많아졌다. 상대적으로 높게 느껴지는 은행 금리도 문제이고 절차와 조건이 더 어려워졌다고 보는 셀러와 바이어들이 은행 문턱이 높다고 생각하기 때문이기도 하다. 그러나 사실 예전의 금리를 생각하면 그런 것도 아니고, 수년 전 은행 위기를 생각하면 은행에서 무리한 요구를 하는 것도 아니건만 이상하게도 힘들다고 하는 분들이 많다. 상대적으로 바이어의 다운페이보다 더 많은 투자를 하게 되는 은행 입장에서 담보물을 꼼꼼히 살펴보는 것은 매우 당연한 일이다.   은행의 이자보다 낮은 이자로 받을 수 있는 바이어는 만족하고, 양도성예금증서(CD)나 예금으로 이자를 받는 것보다는 좀 더 나은 혜택을 선호하는 셀러의 희망 사항이 서로 맞물려 오너 캐리를 하는 경우가 의외로 많아졌다. 특히 은행에 제출해야 하는 서류들이 불충분한 바이어의 경우에는 큰 매력이 될 수 있지만, 셀러가 상환해야 할 대출이 없거나 담보권이 없는 조건이어야 하는 문제가 있다.   팬데믹 이전, 정확히는 2016년부터 부족한 주택 수요를 맞추기 위해 시작된 ADU(별채)는 여러 시 정부의 권유로 승인절차가 간소화되면서 많은 호응을 받게 되었다. 특별히 에어비엔비와 같은 단기 렌털 수입에 대한 유행까지 번지면서 그 수요는 폭발적으로 증가하였다.     은행 융자 과정에서는 건물 감정을 통해 모든 내용 즉 전체 면적과 함께 별채에 대한 내용까지 포함되어 감정서가 나오면서 주소가 다시 확인, 타이틀 회사(등기 보험사) 를 통해 주소가 업데이트되는 것이 일반적이다.   예를 들어 원래 주택의 주소가 4140 Heaven Street이었다면, ADU에 대해 시에서 발행된 입주 승인서에 나온 주소대로 4140 1/2가추가되어 4140-4140 1/2 Heaven Street으로 변경되어 모든 등기서류를 포함하여 재산세를 관할하는 카운티 사무실에도 서류로 제출되어야 한다.   감정서를 제출받고 타이틀 회사에서는 재확인 절차(Field Inspection)를 거쳐서 주소에 대한 추가 타이틀 보고서(Supplemental report)를 보내게 되며, 이에 에스크로에서는 계약서의 주소를 변경하는 수정안을 만들어 양측이 승인함으로 은행에 제출되게 된다.     만약 은행 융자가 없는 현금 거래일 경우 에스크로에서는 타이틀 회사의 보고서를 기준으로 수정안을 작성하여 양측이 사인하는 것으로 마무리한다.     그리고 모든 등기 서류와 관련 서류를 작성하여 사인 및 공증 후에 등기서류들을 타이틀 회사를 통해 등기하는 것으로 마무리된다.     이후, 타이틀 회사에서는 등기보험 과정을 마쳐서 다른 매입자의 문의나 의뢰에 해당 요청서류를 제공하게 된다. 등기보험은 크게 두 가지로 나누어지게 되며 재산권에 대한 명의보험비용은 셀러가 지불하는 것이 일반적이고, 담보권 즉 은행의 융자에 대한 보험은 바이어가 대부분 지불하며 비용은 명의 보험의 절반 수준보다 낮은 경우가 많다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 동향 등기보험 과정 타이틀 회사 은행 융자

2025.08.12. 21:06

[부동산 이야기] 소유권과 등기의 차이

부동산 거래를 처음 접하는 분들은 자주 “소유권(title)과 등기(deed)의 차이가 뭘까?”라는 질문을 합니다.     실제로 이 두 개념은 부동산 매매에서 매우 중요한 역할을 하므로, 알기 쉽게 설명드리겠습니다.   먼저 소유권은 말 그대로 그 부동산을 소유할 수 있는 권리를 의미합니다. 하지만 소유권 자체는 종이 문서가 아닙니다. 반면, 등기는 이 소유권을 공식적으로 넘겨주는 데 사용되는 법적 서류입니다. 즉, 등기 서류가 있어야 “이 부동산은 내가 소유하고 있다”라는 사실이 관공서(법원, 시청 등)에 공식 기록되고, 소유하고 있음을 입증할 수 있습니다.   이처럼 소유권이란 권리 자체이고, 등기는 그 권리가 실제 누구에게 있음을 보여주는 공식 문서입니다. 그래서 매매 계약이나 증여, 유증 등에서 deed가 매우 중요한 역할을 합니다.   그럼 소유권은 어떻게 이전(transfer, alienation)될 수 있을까요? 소유권 이전 방식은 크게 자발적(voluntary)과 비자발적(involuntary) 방식으로 나뉩니다. 자발적 이전에는 매매나 증여 등으로 타인에게 소유권을 넘기는 개인간 이전( private grant), 부동산을 공공 목적으로 정부나 공공기관에 양도하는 헌납(dedication), 정부가 개인 또는 민간단체에 토지를 주는 공공 증여(public grant), 그리고 유언에 따른 상속(devise) 등이 있습니다.   반대로 비자발적 이전에는 정부가 공익을 위해 토지를 강제로 사들이고 보상하는 강제 수용(eminent domain), 대출을 갚지 못했을 때 금융기관이 부동산을 강제로 처분하는 차압(foreclosure), 공동소유자간 불할 소송(partition) 또는 소유관계 확인 소송, 소유주가 오랜 기간 방치한 토지를 남이 점유하여 일정 조건을 만족하면 소유건이 넘어가는 역역유(Adverse Possession), 상속인 없이 사망할 경우 국가가 가져가는 국유 귀속(escheat), 등기에 명시된 특정 조건을 위반했을 때 소유권이 변경되는 압류(Forfeiture of possession), 자연재해 등으로 인한 변화 귀속(accession) 등이 포함됩니다.   정리하면, 등기는 소유권을 공식적으로 증명하거나 이전하는 데 필수적인 문서입니다. 소유권은 다양한 방식으로, 즉 자발적 또는 비자발적 방법으로 넘겨질 수 있으므로, 거래나 상속, 증여, 소송 등등 다양한 상황에서 등기의 진위를 정확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.   부동산 거래 과정에서 혼란을 줄이려면, 오늘 설명드린 소유권과 등기의 차이와 이전 방식을 꼭 기억해 두시기 바랍니다. 핵심은 등기는 소유권 이전의 공식 입증 자료라는 점입니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 소유권 등기 소유권 자체 소유권 이전 등기 서류

2025.08.06. 17:20

[부동산 이야기] 건전한 카드 사용 방법

정부의 부채가 31조 달러를 넘어섰다고 한다. 간단히 말해서 재정관리를 잘 못 했다는 것이다. 가구 경제적 관점에서 볼 때, 한 해에 국내에서는 수천만 명이 넘는 개인들이 부도 신청을 한다고 한다. 또한 갤럽 조사에 따르면 전체 이혼 부부의 56%가 재정적인 원인으로 이혼했다고 한다.   요즘 재정적인 어려움으로 크레딧 카드 지출이 늘고 있다고 한다. 특히 카드 지출은 손쉬운 지불 방법과 일단 사고 나중에 할부로 지불할 수 있는 편의성에 따라 가계지출에 더 큰 부담을 주고 있다. 카드회사가 제일 싫어하는 고객은 매월 카드를 사용하고 나서 30일 안에 전액을 갚아버리는 고객들이라고 한다. 은행 입장에서 볼 때 아무런 이자 수익이 발생하지 않기 때문이다.     그러나 이는 아주 지혜로운 크레딧 카드 사용 전략이다. 더욱이 포인트까지 적립할 수 있게 되면 손해 볼 것은 아무것도 없다. 카드 사용 후 결과는 부채라는 사실을 늘 염두에 두고 카드 사용에 신중할 필요가 있다. 일상의 삶에서 빚을 전혀 안 질 수는 없겠지만, 빚으로부터 벗어날 수 있는 몇 가지 전략을 배우는 것도 좋다.   물론 실행에 옮기기까지는 쉽지 않을 것이다. 하지만 목표를 세우면 빚으로부터 해방될 수 있다. 카드 사용 후 매월 한 번에 다 갚을 수가 없다면 매월 미니멈 페이먼트보다도 많이 갚도록 계획을 세워야 한다. 또한 카드 사용을 크레딧 한도의 30% 미만으로 사용하는 것이 좋다. 주택 구매와 직결된 크레딧 점수 향상에 큰 도움이 되기 때문이다.   빚 청산은 예산을 세우는 것부터 시작해야 한다. 내 집 마련 상담 경험에 비춰보면, 빚진 사람들은 좀처럼 예산을 세우지 않는 특징이 있다.     한국에 살 때 가계부 쓰던 주부들이 많았던 시절이 생각난다. 예산은 미리 계획하고 소비성향을 분석하며, 무엇보다 예산을 축내는 충동구매를 조정할 수 있다. 많은 사람 특히 큰돈을 빚지고 있는 사람들은 자기가 정확히 얼마나 빚지고 있는지 모른 체 살아가고 있다. 불쾌한 것들을 멀리하면 저절로 떠나갈 것이라고 믿는 것이 사람의 본능이다. 그러나 우리의 현재 재정상태를 파악하기 위해서는 우리가 진 빚의 목록을 만들고 빚을 상환하는 계획을 세워야 한다.     빚을 갚는 방법은 먼저 적은 빚을 먼저 갚도록 집중하는 것이다. 빚이 하나둘 청산됨에 따라 용기를 얻는다. 다음으로 가장 높은 이자율을 가진 빚들을 갚도록 노력해야 한다. 대부분의 사람은 아무리 지혜롭게 소비를 하더라도 그들의 수입으로는 필요한 것조차 제대로 충족시킬 수 없는 직업을 가지고 살고 있다. 하지만 만일 부수입이 있다면 이를 빚을 갚는 데 쓰겠다고 결심하는 자세 좋다. 우리가 적게 벌든 많이 벌든 우리는 버는 것보다 더 많이 소비하는 경향이 있으므로 부수입을 써버리는 함정에 빠지지 않도록 주의해야겠다.   재정 관리 전략적 차원에서 두 가지 유형의 사람들을 보게 된다. 하나는 좋은 빚을 가지고 안정된 재정을 누리면서 살아가는 이들과 다른 하나는 나쁜 빚을 가지고 이자에 허덕이며 빌빌거리면서 인생을 어렵게 살아가는 이들이다. 철저한 재정관리 습관을 지니고 재정교육을 통해 지혜롭고 건전한 재정원칙을 갖고 행복한 생활을 하길 기원한다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락 / 샬롬센터 소장부동산 이야기 사용 카드 카드 사용 크레딧 카드 카드 지출

2025.08.05. 18:03

[부동산 이야기] 2025년 하반기 내 집 마련 전략

2025년 상반기 남가주 부동산 시장은 여전히 높은 금리다. 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 꽤 오랫동안 동결했음에도, 30년 고정 모기지 금리는 6%대 중후반에서 좀처럼 내려오지 않아 주택 구입을 고민하는 이들에게 큰 부담이 되고 있다. 월 상환금이 늘어나는 것은 물론이고, 대출 승인 기준도 까다로워져 집을 사려는 게 어려운 상황이다.   올해 상반기를 되돌아보면, LA와 오렌지카운티의 주택 가격은 여전히 견고한 흐름을 이어갔다. LA 카운티의 중간 주택 가격은 90만 달러 안팎을 거듭했고, 오렌지카운티 역시 100만 달러선을 지켰다.     불과 1~2년 전만 해도 오픈하우스마다 수십 명이 몰려들고, 다중 경쟁입찰이 일상적이었으나, 이제는 몇 팀 정도만 방문하거나 셀러가 클로징 비용 등 커미션을 일부 부담하거나 가격을 인하해 주는 사례가 늘어나고 있다.   이런 모습은 높은 금리에 따른 심리적 부담과 함께 “혹시 금리가 조금 더 떨어질 때까지 기다려보자” 라는 바이어들의 관망세가 결합된 결과라고 볼 수 있다. 투자자들 역시 상황은 크게 다르지 않다. 임대료가 일정 부분 상승하긴 했지만, 6%대의 높은 대출금리로 인해 투자 수익률을 맞추기가 쉽지 않다 보니 신중하게 움직이고 있는 모습이 자주 관찰된다.   그렇다면 다가올 2025년 하반기는 과연 어떤 국면을 맞게 될까. 결론부터 말하자면, 하반기 역시 녹록지 않은 환경 속에서도 기회가 공존하는 시기가 될 것으로 보인다. 특히 LA와 오렌지카운티의 다가구 주택이나 중밀도 개발 프로젝트가 활발해질 수 있으며, 이는 임대시장에도 영향을 미칠 수 있다.   다만 실제 공급 물량이 시장에 본격적으로 등장하려면 적어도 내년 이후가 될 가능성이 크고, 단기적으로는 여전히 공급이 부족한 상황이 이어질 전망이다. 한편, 금리 전망은 여전히 불투명하다. 상반기 내내 Fed는 기준금리를 유지하며 신중한 태도를 보였다.   최근 남가주 부동산 시장에서 주목할 만한 변화는 바이어의 협상력이 다시 살아나고 있다는 점이다. 하반기 주택 구입을 고려하고 있다면 이러한 변화된 시장 환경을 적극적으로 활용하는 것이 필요해 보인다. 따라서 2025년 하반기 내 집 마련을 준비한다면, 보다 구체적이고 현실적인 전략이 필요하다.   예산 검토와 대출 계획을 철저히 수립해야 한다. 6%대 고정금리 상황에서는 매달 상환 부담이 상당하기 때문에, 월별 상환액과 총비용을 면밀히 계산해 적정 매입가를 설정하는 것이 중요하다. 무리하게 주택을 구입했다가 대출 상환에 어려움을 겪는 사례가 종종 발생하고 있어, 현실적인 범위 내에서 계획을 세워야 한다. 또한 다양한 대출 상품을 꼼꼼히 비교해 보는 노력이 필요하다.   LA와 오렌지카운티 중심 지역에서 조금 벗어나면 주택 가격이 확연히 낮아진다. 다만 교통, 학군, 생활 편의시설 등을 종합적으로 고려해 외곽 지역도 옵션으로 두는 것이 현명하다.   2025년 하반기 남가주 부동산 시장은 결코 쉬운 환경은 아니지만, 그렇다고 무조건 기회가 닫혀 있는 것도 아니다. 고금리라는 현실은 부담이 되지만, 그 속에서도 잘 준비하고 정보를 충분히 수집한다면 오히려 협상 여지와 선택지가 늘어날 수 있는 시기이기도 하다. 내 집 마련의 길은 분명 쉽지 않지만, 하반기 시장의 변화와 흐름을 주의 깊게 살피고 본인의 상황에 맞춘 전략으로 접근한다면 올해 안에 원하는 보금자리를 마련할 수 있을 것으로 기대된다.   ▶문의: ( 213) 718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장부동산 이야기 하반기 전략 하반기 주택 고정금리 상황 주택 구입

2025.07.30. 17:36

[부동산 이야기] LAX 메트로 환승센터

LA국제공항(LAX)과 도시 철도망을 직접 연결하는 LAX 메트로 환승센터(LAX Metro Transit Center Station)가 공식 개통되었다. 이는 단순한 교통 인프라를 넘어서, 인근 지역의 부동산 시장과 개발 지형을 뒤흔들 구조적 전환점으로 평가되고 있다. 2026년 월드컵, 2027년 슈퍼볼, 2028년 LA 올림픽을 앞두고 추진된 이 프로젝트는 교통·환경·개발이 융합된 도시 전략의 상징으로 주목 받는다.   C라인과 K라인, 8개 이상의 버스 노선을 연결하는 이번 환승센터는 향후 자동화 셔틀(People Mover)을 통해 공항 터미널과 연결될 예정이다. 총 9억 달러가 투입되었으며, 태양광, 전기 차 충전소, 친환경 조경 등 지속 가능한 설계를 갖춘 미래형 인프라다. 공항과 도시, 그리고 일상 생활이 유기적으로 연결되는 새로운 거점으로 기능할 것으로 기대된다.   이 프로젝트는 도시 내 부동산 가치 재편에 중대한 영향을 미친다. 교통망 직결은 곧 접근성 향상으로 이어지며, 이는 자산 가치 상승으로 반영된다.     특히 LAX, 잉글우드, 소파이 스타디움을 라인은 혼합용도 복합개발의 중심으로 부상하고 있으며, LA 메트로는 이미 역세권 토지를 확보해 관련 개발을 추진 중이다.   이와 함께 소형 리테일, 커뮤니티 시설, 중저가 주택 수요도 늘어나고 있어 이 지역은 투자자와 디벨로퍼 모두가 주목해야 할 요소로 떠오르고 있다. 또한 기존에 저평가되어 있던 사우스LA와 잉글우드의 부동산 가치가 재조명될 가능성도 높아지고 있다.   이번 개통은 오렌지카운티에도 긍정적 파급 효과를 가져올 전망이다. LAX 접근성이 개선됨에 따라, 기존에 거리로 인해 제약을 받던 OC 거주지 및 상업지의 가치가 재평가되고 있다. 출장 수요, 상업시설 개발, 교통 요지 중심의 주거 수요가 함께 확대되고 있으며, 풀러턴, 부에나파크, 애너하임 등 북부 지역을 중심으로 투자 및 개발 문의가 증가하고 있다. 나아가 오렌지카운티 내 자족형 주거단지 및 복합개발에 대한 논의도 점차 현실화되고 있다.   이 환승센터 개통은 단순히 LA 인근만의 변화가 아닌, 광역권 전체의 가치 체계를 뒤흔드는 구조적 신호탄이다. 더불어 LA는 이제 샌프란시스코, 시애틀, 마이애미 등과 함께 공항 직결 철도망을 갖춘 글로벌 도시의 대열에 합류하였고, 이는 단기 임대, 오피스텔, 상업시설 등 다양한 유형의 부동산 수요를 자극할 것으로 기대된다.   결국 LAX 메트로 환승센터는 도시 내 주요 거점 지역의 재평가와 투자 흐름의 재편, 광역 부동산 균형 발전의 전환점이라 할 수 있다. 향후 자동화 셔틀까지 완전히 연계되면, 이 지역은 스마트시티의 관문으로서 세계적인 도시 경쟁력을 갖추게 될 것이며, 이는 남가주 전역의 부동산 투자 전략에 실질적인 영향을 미치게 될 것이다.   지금 벌어지는 변화는 단순한 인프라 개선이 아니다. 도시와 도시를 잇고, 사람과 자본을 모으며, 오렌지카운티를 포함한 남가주 전역의 부동산 시장을 다시 그리는 시작점이 되고 있다. 이 흐름은 앞으로 10년간 남가주 지역의 투자 방향을 결정지을 중요한 기준이 될 것이다.   ▶문의: (657) 222-7331   애니 윤 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 환승센터 메트 lax 메트 이번 환승센터 lax 잉글우드

2025.07.23. 17:30

[부동산 이야기] 휴가시 빈집 관리

이제 본격적인 여름 휴가철이다. 이번 독립 기념일이 금요일이고 황금연휴라서 약 7000만 명이 휴가를 다녀 왔다는 통계가 있다. 물가가 폭등함에도 불구하고 여름휴가를 떠나는 숫자가 작년 보다 약 2% 올랐다고 한다. 여름 휴가 기간 동안 장기간 집을 비우게 되는데 어떻게 집을 안전하게 집을 관리할 수 있을지 알아보자.     가장 많이 염려되는 것이 보안 문제다. 특히 여름 연휴 기간에 빈집 털이가 극성이다. 아주 계획적으로 준비를 하고 빈집을 털기 때문에 조심해야 한다. 가령 연휴 전에 보지 못했던 낯선 차량이 집 주위를 돌아다닌다면 더욱 관심 있게 봐야 한다. 전문적인 빈집 털이범들은 해당 집주인의 라이프 스타일을 미리 파악하고 집을 비길 기다린 다음 약탈하기 때문이다. 그래서 만약 집을 장기간 비게 되면 집에 누가 있다는 것 표시를 해야 한다. 가령 이층에 미등을 켜놓던지 TV를 틀어놓는다. 또 쓰레기통을 내놓아야 한다면 이웃에게 쓰레기통을 넣어 달라고 부탁을 하는 것이 좋다. 집 앞에 쌓인 신문이나 택배는 빈집 털이의 먹잇감이 될 수 있다.     두 번째로 집이 빈 동안 집 내부에 물이 터지거나 스모크 알람이 오작동으로 울리는 경우가 종종 있다. 그래서 집을 떠나기 전에 워터 셧 오프 밸브를 아예 잠가 물이 새는 것을 미연에 막을 수 있다. 또한 이층집일 경우 이층 창문을 약간 열어 놓아서 집 환기가 잘 되어 스모크 알람이 오작동하는 것을 막을 수 있다.     더운 시기 전기를 많이 쓰면 일시적인 정전 사태가 일어난다. 이때 전기로 작동되는 주방 기구들이 오작동한다. 특히 정수기나 비데 같이 물을 쓰는 기구들은 갑작스러운 정전으로 오작동을 해서 물이 계속 나오는 경우가 있다. 그러므로 주방 쪽에서 물과 관련된 주방 기구는 아예 전기와 분리하는 것이 좋다. 정수가 주방 카운터 탑으로 나오게 되면 부엌이 물바다가 될 수도 있기 때문이다.     세 번째로 만약에 상당한 기간 집을 빌 경우에는 가까운 이웃에게 지인의 전화번호를 주어서 비상시 연락할 수 있도록 한다. 그리고 꼭 지인이나 인근 친척에게 열쇠를 하나 주어서 만약의 사태에 대비하는 것이 좋다. 한번은 손님이 약 한 달 동안 한국으로 여행을 갔는데 그 사이 워터 탱크가 터져서 옆집에서 전화 연락이 온 적이 있었다. 워터 탱크에서 샌 물이 옆집까지 흘러서 연락을 한 것이다. 다행히 집 주인이 이웃과 평소 친하게 지냈고 마침 미리 지인의 전화번호를 주어서 누수로 인한 이차 피해를 줄일 수 있었다.   마지막으로 연휴 후에 집으로 돌아와서 육안으로 간단하게 주택을 확인하는 것이 필요하다. 물이 샜었는지를 확인한다. 조금씩 흐른 물도 나중에는 집에 크게 피해를 주기 때문이다. 화장실 싱크와 냉장고 밑, 워터 히터 주위에 물이 샜는지 살핀다. 또한 그동안 정전이 있었는지 확인을 한다. 스프링클러 같은 경우 정전이 있으면 프로그램이 다 지어져 잔디에 물이 나오지 않을 수 있기 때문에 꼭 확인을 한다.   재충전을 위해 여행을 갔다 온다. 하지만 다녀온 후 집에 문제가 생기면 이를 처리하느라 더 스트레스를 받는다. 집이 비어도 안심하고 휴가를 다녀 올 수 있도록 미리미리 준비를 하는 것이 좋다.   ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 이야기 휴가 빈집 휴가시 빈집 여름 휴가 빈집 털이의

2025.07.16. 18:06

[부동산 이야기] 주택시장 대책

트럼프 대통령이 최근 서명한 ‘하나의 아름다운 법안(One Big Beautiful Bill Act)’이 공식 법제화되면서 부동산 보유 및 매매와 관련된 각종 세제 혜택이 확대됐다. 특히 캘리포니아와 같이 주택 가격이 높은 지역에서는 해당 법안이 주택 시장에 중장기적으로 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.     먼저 한국계 영 김 연방 하원의원과 전미부동산협회(NAR), 캘리포니아부동산협회(CAR)의 지속적인 노력으로 주 및 지방세(SALT) 공제 한도가 연 소득 50만 달러 이하 가구를 대상으로 기존 1만 달러에서 4만 달러로 상향됐다. 이 조치는 향후 5년간 유지되며, 특히 재산세 비중이 높은 캘리포니아 주택 소유주들에게 상당한 절세 효과를 제공할 것으로 기대된다.   법안에는 또한 기회구역(Opportunity Zone) 프로그램의 연장과 저소득층 주택 공급 확대를 위한 세액공제 프로그램(LIHTC) 강화 등이 포함됐다. 저개발 지역에 대한 민간 투자 및 임대주택 공급 확대를 촉진하기 위한 조치로 풀이된다. 다만 시장의 기대와 달리, 주택 매각 시 양도소득세 면제 한도 상향(현재 싱글 25만 달러, 부부 50만 달러)은 포함되지 않았다. 캘리포니아처럼 주택 가격이 높은 지역에서는 양도세 면제 한도를 두 배 이상 상향해 은퇴 자산 확보 및 재투자를 통한 시장 활성화를 도모해야 한다는 지적이 나온다.   이번 법안으로 부부 기준 두 채의 주택에 대해 모기지 이자 공제 상한선이 75만 달러로 영구 확정됐으며, 과거 100만 달러 한도로의 복귀는 불가능해졌다.     한편, 세입자의 렌트비 납부 이력과 유틸리티 납부 내역을 신용점수에 반영하는 의무 규정도 도입돼, 신용 기록이 부족한 이들에게 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.   기존에도 FHA 등 정부 보증 융자는 ‘비전통적 신용’을 인정해왔지만, 이번 조치로 신용등급이 낮은 최초 주택구매자층의 수혜가 더욱 확대될 전망이다.   한편, LA시를 중심으로 ADU의 별도 매각 허용을 위한 정책이 검토되고 있지만, 높은 건축 비용과 융자 제한으로 실현 가능성은 낮은 상황이다.   부동산 시장의 또 다른 화두는 유지 비용의 급등이다. 신규 주택 보험 가입의 어려움, 보험료 급등, 그리고 화재 등 자연재해 고위험 지역 확대로 인해 주택 보험 문제가 부상하고 있다. 일부 보험사는 지붕 교체, 누수 감지기 설치, 또는 자동차보험과의 패키지 가입을 요구하는 사례도 늘고 있다. 이에 따라 연방 및 주정부 차원의 공공 보험 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.   최근 시장에서는 대형 투자자들의 리스팅 취소가 늘고 있으며, 지역에 따라 90일 이상 시장에 머문 매물들의 다수 리스팅 취소가 발생하고 있다. 반면 신규 매물은 기존보다 낮은 가격으로 시장에 진입하고 있어, 매물 수는 감소하는 반면, 가격 조정은 진행 중인 상황이다.   캘리포니아주는 대규모 자본의 시장 영향력을 줄이기 위한 다양한 정책을 시행 중이나, 보다 과감한 규제와 유인책을 통해 주택 거래량을 회복시키는 노력이 필요하다. 특히 보험 문제 해결을 위한 정부 차원의 직접 개입과 대책 마련이 핵심 과제로 떠오르고 있다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀부동산 에이전트부동산 이야기 주택시장 주정부 주택 시장 캘리포니아 주택 임대주택 공급

2025.07.16. 17:55

[부동산 이야기] 1031 교환

대개 에스크로는 월말과 초에는 매우 바쁜 것이 일상이다. 사업체 거래는 물론이고 은행의 펀딩과 거래처 대금문제 및 매상조건 혹은 리스 문제 등으로 굳이 월말에 클로징을 원하는 분들이 많다. 은행의 분기별 혹은 월별 실적과도 맞물려 동시에 클로징이 진행되기도 한다.   지난주에는 요즘 거래가 드물어서 더욱 조심스러운 커머셜 거래에 바이어가 1031 교환으로 디파짓을 하고 양측이 모두 교환하는 에스크로 클로징 건이 있었다. 단순히 바이어가 직접 디파짓을 하는 경우와 달리, 계약서와 에스크로 서류 그리고 등기 보험서류(타이틀 리포트)가 제출되어야 1031 교환 회사에서 디파짓을보내주게 된다.   많은 경우에서 자신의 매물을 클로징 후 45일 이내에구매할 부동산을 3개까지 나누어 사겠다는 결정을 해서 보내면, 매매한 가격보다 높은 총구매가격으로 1031 교환이 마무리된다.     간혹 자신의 부동산을 처분하기 전에 너무 기다리던 매물을 발견하여 미리 구매한 후에, 자신의 매물을 처분하여 교환하는 경우에는 반대로 ‘리버스 교환’이 되는 것이다. 다만 추가 비용이 상당하므로 많이 인기 있는 절세 방법은 아니다.   자신의 매물을 클로징한 날로부터 총 180일 이내에는 반드시 구매 절차가 마무리되어야만 성공적으로 1031 교환이 클로징 될 수 있으므로 국세청(IRS)의 세법 기준에 위법하지 않게 마무리된다.     45일 이내에구매 부동산을 정하는 과정에서 변경 혹은 변칙을 요구하는 분들이 있으나 법의 한도를 지키는 범위내에서 요청을 하는 것이 바람직하며, 신중하게 구매 매물을 정하여 에스크로를 오픈하는 것이 중요하다.     시간에 쫓겨 절세에 집중하다 보면 오히려 잘못 투자를 하게 되는 분들도 있으므로, 미리 충분한 계획을 세워 실행하는 것이 차라리 시작을 안 하는 것만 못해 후회하는 분들도 있다.     100년 이상 된 이 법은 부동산 투자 및구매 장려의 목적으로 1921년 소득세에 대한 혜택을 목적으로 제정됐다.     날짜 외에도 반드시 지켜야 하는 것은 요인 중 하나는 중요한 요인의 하나는 소유권이다. 만약 개인이 투자자를 영입하여 공동 투자를 하는 경우, 자신의 지분에 대한 교환은 가능하나 전체적으로 세금 유예를 받을 수 있는 것이 아니므로 전문가와 상의하여 진행하는 것이 바람직하다.   클로징을 위한 필요한 펀딩을 받기 위해 에스크로에서는 전문업체에 모든 비용과 명세서를 제출하여 자금을 넘겨받고, 만약 필요한 추가 금액은 바이어가 비용을 납입하는 것으로 마무리된다.     반대로 셀러가 1031 교환을 하는 경우에는 담보물에 대한 처분과 비용을 제외한 일체의 금액이 1031 교환으로 넘어가야 하므로 미리 계획을 세워 자금의 이동을 정해야 한다. 비용을 계산하지 않고 전체 금액만 계산하여, 후에 추가 비용으로 클로징이 어려워질 수도 있다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 교환 클로징 리버스 교환 교환 회사 에스크로 클로징

2025.07.15. 22:42

[부동산 이야기] 에스크로 문제와 대처법

부동산 거래에서 에스크로는 단순한 절차가 아니라, 계약의 성패를 좌우하는 중요한 과정이다. 구매자와 판매자 모두 계약서에 서명하면 거래가 순조롭게 진행될 거라 생각하기 쉽지만, 실제로는 이 단계에서 다양한 문제가 발생한다. 이번 칼럼에서는 에스크로 중 자주 생기는 문제들과 그 대처법을 정리해 본다.   ▶융자 지연 또는 승인 거절   가장 흔한 문제 중 하나는 바이어의 융자가 제때 승인되지 않거나 아예 거절되는 경우다. 융자가 지연되면 셀러는 일정 차질을 겪게 되고, 바이어는 거래를 잃을 수 있다. 이럴 때는 바이어는 사전 승인을 받은 상태에서 오퍼를 제출하는 것이 좋은 대처법이다. 셀러는 오퍼 수락 전 바이어의 금융 상황을 에이전트를 통해 꼼꼼히 확인하는 것이 안전하다.   ▶낮은 감정가   은행 융자가 필요한 경우, 감정가가 오퍼 가격보다 낮게 나오면 융자 금액이 줄어들고, 바이어는 그 차액을 현금으로 보완해야 한다. 바이어가 추가 자금을 마련하지 못하면 거래가 무산될 수도 있다. 바이어는 오퍼 시 감정가 차액을 일부 보전하겠다는 조항을 포함하는 것으로 대처해야 한다. 셀러는 수락 전 감정 리스크를 고려해 오퍼 조건을 신중히 검토해야 한다.   ▶수리 요청과 협상   홈 인스펙션 이후 수리 요청을 두고 바이어와 셀러 간에 갈등이 생기는 경우가 많다. 바이어는 수리나 크레딧을 요구하고, 셀러는 이를 부담스럽게 느끼는 경우가 있다. 가장 좋은 대처법은 에이전트가 중간에서 현실적인 조율 안을 제시하는 것이다. 셀러는 경미한 수리는 양보하는 태도를, 바이어는 과한 요구는 자제하는 것이 바람직하다.   ▶타이틀 및 법적 문제   타이틀 리포트에서 채무, 세금 미납, 상속 등으로 인한 소유권 문제 등이 발견되기도 한다. 이런 문제는 에스크로를 지연시키거나 거래를 무산시킬 수 있다. 셀러는 거래 전에 미리 타이틀 상태를 점검하고, 문제가 있을 경우 전문가를 통해 신속히 해결하는 것이 좋다.   ▶감정적인 반응과 커뮤니케이션 부족   부동산 거래는 감정이 개입되기 쉬운 과정이다. 작은 오해나 전달 오류가 신뢰를 무너뜨리고, 거래를 어렵게 만들기도 한다. 이때는 에이전트가 중립적인 입장에서 사실과 계약서 중심의 대화를 이끄는 것이 좋다. 감정이 아닌 데이터로 상황을 조율하는 역할을 해야 한다.   에스크로는 단순한 마무리 절차가 아니라, 여러 변수와 협상이 반복되는 민감한 시기다. 하지만 경험 많은 에이전트가 주도하고, 양측이 열린 마음으로 소통한다면 대부분의 문제는 잘 해결될 수 있다. 예상치 못한 상황이 발생하더라도 당황하지 말고, 전문가와 함께 차분히 대응해 나가는 것이 중요하다.   ▶문의:(714)349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 에스크로 대처법 에스크로 문제 소유권 문제 법적 문제

2025.07.09. 17:32

[부동산 이야기] 주택 관리·점검 중요성

주택을 구매하는 것은 많은 사람에게 인생에서 가장 큰 결정 중 하나로 여겨진다. 하지만 그보다 더 중요한 일이 있다. 그것은 바로 집을 소유한 후의 관리와 점검이다.     내 집 마련의 기쁨은 단순히 새로운 공간에 대한 기대감을 넘어서, 지속적인 관리와 책임을 요구하는 또 다른 시작에 대한 의식이기도 하다. 자동차의 성능을 잘 유지하기 위해 정기적인 오일 교환과 점검이 필요하듯이 주택 또한 정기적인 점검과 유지 보수가 필요하다.     시간이 지나면서 집에서는 다양한 문제가 발생할 수 있다. 누수, 전기 문제, 냉난방 시스템의 고장 등은 예고 없이 발생하기 마련이다. 이러한 문제들은 적시에 발견하고 해결해야만 큰 비용을 막을 수 있다.     집을 구매하기 전, 홈 인스펙션을 받는 것은 매우 중요한 단계다. 이는 구매하려는 집의 상태를 객관적으로 확인하고, 숨겨진 결함을 미리 알 기회를 제공한다. 집의 기초, 구조, 전기 및 배관 시스템, 지붕과 환기 상태를 정밀하게 점검하는 것은 초기 투자 이상의 가치를 가져다줄 수 있다. 매매 계약 후 17일 이내에 문제가 발견되었다면 계약을 파기할 수 있는 조건이 제공되므로, 이러한 기회를 최대한 활용해야 한다.     1978년 이전에 지어진 대부분의 주택은 납 성분이 포함되어 있을 가능성이 높다. 이로 인해, 연방 법에서는 집을 판매하거나 임대하는 경우 반드시 납의 위험성에 대한 정보를 제공해야 한다. 또한, 라돈 가스는 아직 많은 사람이 간과하는 부분이다. 라돈은 눈에 보이지도 않고 냄새도 없는 방사능 가스이며, 폐암의 주요 원인 중 하나로 알려져 있다. 매년 수천 명이 라돈에 노출되어 심각한 건강 문제를 겪고 있으므로, 소비자들은 주기적으로 라돈 테스트를 하는 것이 중요하다.     주택 개조나 공사를 계획하고 있다면 석면에 대한 주의도 필수적이다. 석면은 과거의 절연재로 널리 사용되었으나, 이제는 그 위험성이 잘 알려져 있다. 석면에 노출되는 것은 건강에 심각한 위협이 될 수 있으므로, 석면이 포함된 자재가 있을 경우 반드시 전문가의 도움을 받아 안전하게 처리해야 한다.   주택 소유주는 관리와 수리에 대한 비용을 미리 예산에 포함해야 한다. 예상보다 높은 유지 관리 비용은 가정 경제에 큰 부담이 될 수 있다. 정기적인 검사를 통해 예상치 못한 비용을 줄이고, 장기적인 재정 계획을 수립하는 것이 필요하다. 주택 관리 비용은 단순한 지출이 아닌, 건강하고 안전한 생활 환경을 유지하기 위한 투자임을 잊지 말아야 한다.   마지막으로, 주택은 단순한 거처를 넘어서 가족의 안전과 행복이 담긴 공간이다. 정기적인 점검과 적절한 유지 관리를 통해 가족 모두가 건강하고 안전한 환경에서 살 수 있도록 해야 한다. 집을 잘 관리하는 데 드는 노력은 결국 가족에게 더 나은 생활을 제공하는 데 기여하게 된다. 내 집 마련은 단지 시작일 뿐, 구매 후 장기적인 주택소유를 위한 전략과 책임이 따른다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 중요성 주택 점검 중요성 주택 소유주 주택 관리

2025.07.08. 22:08

[부동산 이야기] 하반기 전망

2025년도 절반이 지났다. 트럼프 행정부의 관세 정책, 이민 정책, 중동에서 벌어지고 있는 전쟁, 그리고 지난 몇 년 동안 이어진 인플레이션 등 대내외적으로 많은 일이 있었다.     하지만 6월 중순 이후 그동안 경제를 짓눌렀던 일들이 어느 정도 진정되는 국면을 보인다. 특히 올 한해 최대 관심사였던 인플레이션이 진정되고 있다는 데이터가 지속해서 나오고 있어서, 현재 추세라면 하반기부터는 연방준비제도(연준)가 기준금리를 내릴 거라는 전문가들의 의견이 지배적이다.     대다수 부동산 전문가들은 지난해 올해 부동산 시장에 대해 전망하며 상반기에는 지난해 말의 분위기가 이어질 것이라고 말했다. 부동산 시장이 지속해서 하락할 거라는 의견이 대세였다. 하지만 뚜껑을 열어본 결과 매물 부족으로 거래량은 줄어들었지만, 예상외로 가격은 보합세를 보이고, 지역에 따라 상승하는 모습을 보이는 곳들도 있었다. 현재의 낮은 이자율로 집을 가지고 있는 셀러들이 굳이 팔 이유가 없다 보니, 시장에 매물이 줄었고, 그동안 시장의 추가 하락을 바라며 기다리던 바이어들이 적극적으로 시장에 들어오면서 벌어진 현상이다.     하지만 이자율이 6% 중반에서 움직이지 않고, 관세 정책을 비롯해 새 행정부의 정책에 불안을 느낀 바이어들이 관망세를 보이자, 5월 이후에는 시장의 거래량과 가격이 하락 반전하고 있는 모습을 보이기 시작했다. 매물의 숫자도 조금씩 증가 추세다.   2025년 하반기 부동산 시장 역시 상반기와 비슷하게 움직일 확률이 높다. 인플레이션과 연준의 움직임, 모기지 이자율의 변동 그리고 고용 시장이 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 보고 있다.     하지만 더욱 중요한 문제는 많은 정책이 경제 전반에 걸쳐 어떤 영향을 주는가에 따라서 부동산 시장 또한 맞춰서 움직일 것으로 보인다. 다만 이러한 변수 이외에, 만약에 인플레이션이 안정되어서 연준이 금리를 내리고, 모기지 이자율 역시 영향을 보여 동반 하락한다면, 다시 매물의 부족 현상과 맞물려 가격이 상승할 여지도 있다.     지금 현재는 매물이 많이 쌓이고 있지만, 전체적으로 볼 때는 매물 부족 현상은 단기적으로 해결되기 어려운 상황이다. 이유는 앞에도 언급했듯 너무 많은 셀러가 낮은 이자율로 모기지를 가지고 있어, 특별한 이유 없이는 집을 팔고 움직일 확률이 상당히 낮기 때문이다. 다만 앞서 언급한 일들로 인해서, 경기 침체가 예상보다 심각해지고, 이로 인해 고용 시장이 붕괴한다면, 부동산 시장 역시 장기간에 걸쳐 상승해 왔던 추세에서 하락으로 반전될 수도 있다.   ▶문의:(818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 하반기 가능성 하반기 부동산 부동산 시장 고용 시장

2025.07.02. 17:56

[부동산 이야기] NNN 부동산 투자

고금리가 장기화하는 요즘, 상업용 부동산 투자자들의 시선이 다시 NNN 리스 매물에 모이고 있다. 직접 관리가 전혀 없고, 장기 임대 계약으로 예측 가능한 수익을 창출하는 구조 덕분에 여전히 안정적인 투자처로 평가받는다. 지금 시점에서 NNN리스된 부동산 투자자들이 꼭 체크해야 할 몇 가지 포인트를 함께 살펴보자.     먼저 금리가 쉽게 내려오지 않는 상황에서 NNN 매물은 일정 수준 이상의 고정 수익률을 확보할 수 있지만, 아직은 융자보다는 현금 구매 전략이 유리한 환경이다. 실례를 들자면 현재 리테일 부동산 구매 때 적용되는 대출 이자는 대략 6.5%에서 7%다. 북가주 대도시 홈디포 맞은편에 위치한 버거킹 매물은 투자율 4.85%, 매매가는 187만 5000달러로, 입지 프리미엄이 반영된 대표적인 사례다.     두 번째는 과거보다 소형 NNN 매물의 인기가 높아지고 있다는 점이다. 고가의 대형 체인 외에도 로컬 치과, 동물병원, 퀵서비스 레스토랑(QSR), 편의점 등은 상대적으로 진입 장벽이 낮고 수익률도 높아 중형 투자자들에게 적합한 대안이 되고 있다. 예컨대 텍사스 주에 위치한 위너슈니첼 매물은 오너의 관리 전혀 없고 15년 임대가 남아 있으며, 투자율 6.5%, 가격은 138만 5000달러에 구매 가능하다.     세 번째는 세입자 리스크 관리다. 최근 월그린이나 라잇에이드처럼 대형 체인도 폐점하는 사례가 늘고 있다. 크다고 안전한 건 아니라는 걸 보여준다. 따라서 세입자의 신용도만 볼 게 아니라 업종의 시장성, 해당 상권의 안정성, 그리고 대체 세입자의 수요까지 함께 살펴보자.     네 번째는 1031 교환 전략이다. 기존 부동산을 매각하고 더 나은 NNN 매물로 갈아타는 방식인데, 시기만 잘 맞추면 세금 유예 효과와 자산 재편이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 다만 45일 안에 대체 자산을 지정하고 180일 내 클로징을 마쳐야 하니, 일정 관리가 핵심이다.     다섯 번째는 리테일 업종의 변화다. 온라인 쇼핑이 늘며 오프라인 리테일은 위기처럼 보이지만, 그 안에서도 살아남는 업종이 있다. 예를 들어 어전트케어, 편의점, 패스트푸드, 프랜차이즈 등은 아마존으로 대체될 수 없는 업종들로, 오히려 더 강세를 보인다. 애리조나주의 한 신축 QSR 매물은 2024년 준공된 NNN 리스로, 임대 기간이 14년 반이나 남아 있으며 투자율 6%, 순소득은 연 10만 6450달러로 제시된다.     마지막으로 수익률 계산의 함정을 짚어보자. 흔히 표기된 투자율만 보고 투자 결정을 내리는 경우가 많지만, 실제로는 건물의 구조, 리스 조건, 보험과 세금, 공실 리스크 등을 모두 고려해 순수익률을 계산해야 정확하다. 특히 ‘NNN이라 관리가 없다’는 설명이 붙어 있어도, 간혹 지붕과 건물구조체에 대한 유지·보수 책임이나 추후 세입자 교체 등에서 예외를 두고 있는 경우도 확인해야 한다. 결국 요즘 같은 시장에서는 세입자의 신뢰도, 업종의 지속 가능성, 입지 경쟁력, 그리고 실투자 수익률까지 종합적으로 따져보는 눈이 필요하다. NNN 투자, 다시 기본으로 돌아가 보자.   ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자 부동산 투자자들 중형 투자자들 기존 부동산

2025.06.25. 19:00

[부동산 이야기] 베벌리힐스 콘도

베벌리힐스는 가주 LA카운티에 위치한 세계적인 부촌이다. 이 지역은 고급 주택과 콘도미니엄이 밀집해 있으며, 명품 쇼핑 거리인 로데오 드라이브. 세련된 레스토랑, 할리우드 유명 인사들의 거주지로도 잘 알려져 있다.   베벌리힐스의 콘도 시장도 공급량이 많지 않아 투자로 눈여겨볼 만하다. 2025년 기준, 최근 리스팅된 2베드룸, 2베스룸 규모의 콘도는 153만 달러에서 200만 달러 수준에서 거래되고 있으며, 고급 시설을 갖춘 대형 콘도는 220만 달러 이상으로 형성되어 있다. 특히, 베벌리힐스의 콘도는 일반적인 아파트와 달리 보안, 편의시설, 프라이버시가 철저하게 관리되는 곳이 많아 중상위 소득층과 세컨드 하우스를 찾는 투자자들에게 인기가 많다.   이 지역의 콘도들은 대부분 최신 리모델링이 되어 있으며, 고급 마감재와 스마트 홈 시스템을 갖춘 곳이 많다. 또한, 일부 콘도는 발렛 파킹, 피트니스 센터, 루프탑 라운지 같은 고급 편의시설을 제공하여 단순한 주거 공간이 아니라 하나의 라이프스타일을 완성하는 곳이다.   베벌리힐스는 부동산 시장에서 꾸준한 상승세를 보이는 지역 중 하나이다. 올해 4월 기준, 이 지역의 중간 주택 판매 가격은 338만 달러로, 전년 대비 4.6% 상승했다. 콘도 시장도 마찬가지로 안정적인 상승세를 유지하고 있으며, 특히 500만 달러에서 1100만 달러 사이의 고급 주택 거래가 300건 이상 이루어졌다는 점에서 투자 가치가 높다는 걸 알 수 있다.     베벌리힐스의 부동산은 단순한 거주 목적뿐만 아니라 자산 가치 보존 측면에서도 강한 경쟁력을 가지고 있다. 이 지역은 전 세계 부유층이 선호하는 곳이라 경기 변동에도 비교적 안정적인 가격을 유지하는 편이라고 할 수 있다. 특히, 초고가 주택 시장에서는 2000만 달러 이상에 거래된 주택이 24건이나 될 정도로 여전히 강한 수요를 보인다.   베벌리힐스에서 콘도를 소유하면 단순한 주거 공간을 넘어 럭셔리 라이프스타일을 경험할 수 있다. 이 지역은 유명 쇼핑몰들, 최고급 레스토랑, 명품 쇼핑 거리, 문화 공간이 밀집해 있고 일상 자체가 특별한 경험이 되는 곳이다. 또한, 우수한 학군과 쾌적한 자연환경이 어우러져 있고 병원, 극장, 마켓 등이 근접해 있어서 가족 단위 거주자들에게도 매력적인 선택지가 될 수 있다.   베벌리힐스의 콘도는 도심 접근성이 뛰어나면서도 조용한 생활을 원하는 사람들에게 최적의 선택이다. 한인타운과도 가까워서 커뮤니티 인프라를 적극적으로 활용할 수 있는 점도 장점이다.   베벌리힐스의 콘도 시장은 여전히 강한 수요를 유지하고 있으며, 고급스러운 생활을 원하는 사람들에게 매력적인 선택지가 되고 있다. 상대적으로 부담이 적은 가격대의 콘도부터 최고급 콘도까지 다양한 옵션이 존재하며, 투자 가치도 높다.   이 지역에서 콘도를 구매하면 단순한 주거 공간을 넘어 베벌리 힐스만의 특별한 분위기와 라이프스타일을 경험할 수 있다. 앞으로도 이 지역의 부동산 시장은 꾸준한 상승세를 이어갈 것으로 전망되며, 베벌리힐스에서의 삶은 많은 사람에게 꿈 같은 현실이 될 것이다.   ▶문의 : (213)820-0218 영 홍 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 이야기 베벌리힐스 콘도 콘도 시장 일부 콘도 대형 콘도

2025.06.18. 17:12

[부동산 이야기] 에스크로의 중요성

불과 30~40년 전에는 한인 대부분이 처음 사업체를 구입하는 입장이었다. 주택도 첫 주택 구매자인 한인들이 대부분이라 어려움을 겪는 고객들이 많았다. 사실 이 덕분에 한인 고객들과 주류사회의 고객 사이에서 나름 자부심을 갖고 교인들을 위해 일한다는 생각도 많이 했던 시절이 있었다. 그러나 세월이 많이 흐르면서 한인 사회의 성장과 정치적인 역량은 물론 경제적인 파워도 한층 높아지면서, 거의 모든 이들이 사업체는 물론이고 주택과 투자 매물에 대한 지식이 매우 높아졌다.     에스크로 업무에서 이제는 주류사회 고객이나 한인 고객의 특별한 차이가 없어진 것은 물론이고, 오히려 높아진 구매력과 투자 능력이 타 커뮤니티를 훨씬 능가하는 것이 현실이어서 너무도 자랑스럽다.   그러나 최근 충격적인 사건이 발생했다. 최근 부동산 회사의 추천을 받고 문의한다는 전화 한 통을 받았다. 미용실을 매매하려는 고객이었다. 4년 정도를 운영했으며, 이미 바이어와 모든 계약조건이 합의된 상태라고 했다. 팬데믹 기간 운영에 지친 셀러로부터 나름 아주 좋은 가격과 조건에 구입을 하였다고 생각하셨다. 그러나 자세히 컨설팅을 해드리면서 거래 중 입은 큰 피해 사실을 알게 돼 충격적이었다.   우선 미용실을 판매하려는 고객께서는 잘 아는 지인인 셀러로부터 파격적인 가격과 조건에 살 수 있다는 제안에 뒤도 돌아보지 않고 즉시 사업을 시작했다고 한다. 이것이 문제의 시작이었다.     셀러는 팬데믹 기간 받은 SBA 융자 금액을 잘 페이먼트를 하고 있으니, 복잡하게 에스크로 거치지 말고 시간도 절약하면서 가게를 시작할 수 있다고 했다. 그러나 시작하고 보니, 렌트는 밀려 있었고 직접 건물주와 협상을 통해 해결 후 장사를 겨우 시작할 수 있었다고 한다.     사업체를 좋은 가격에 샀다는 것으로 위안으로 삼고 4년여 기간을 운영하다가 갑자기 건강에 적신호가 생겼다. 언제든 자신에게 가게를 넘기면 된다고 했던 전 주인은 막상 다시 가게를 넘기고 싶다고 하니 여러 가지 충격적인 사실을 이야기했다고 한다.   전 주인은 SBA에서 받은 융자는 이미 주식투자로 한 푼도 남지 않았으나 자신이 이자는 납부하고 있으니 걱정하지 말라고 했다. 또 자신의 이름으로 된 부채이므로 가게는 바이어에게 넘길 수 있다고 했다.     실제 SBA 부채는 이전이 거의 불가능하기도 하지만 체납 시 큰 불이익을 당할 수 있어 주의해야 한다. 또한 채무 당사자는 물론이고 사업체에 걸린 담보권이 풀리지 않은 상태에서 구입할 바이어는 사실 거의 없다.     SBA 융자 시 기재한 내용이 사실이 아닌 허위로 기재된 것이 드러나면 처벌 대상이다. 실제 정부는 지난 팬데믹 기간 잘못 지출된 융자와 기타 구제금에 대한 환수와 수사에 정부가 많은 인력을 투자하고 있다.   사업체를 거래하는 경우 에스크로 전문가와 함께 계약 내용을 꼼꼼히 살핀 후 진행해야 한다.     (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 중요성 에스크로 전문가 에스크로 업무 주류사회 고객

2025.06.17. 23:00

[부동산 이야기] 주택 판매 전략

매년 여름은 부동산 시장에서 ‘이사 성수기’로 통한다. 특히 2025년에는 팬데믹 이후 주거 이동이 활발해지고 바잉 수요도 회복 중이다. 이런 시기에는 경쟁 매물도 많기 때문에, 내 집을 ‘제값 받고 빠르게’ 팔기 위해선 전략이 필요하다. 다음은 실전에서 바로 적용할 수 있는 다섯 가지 팁이다.     첫 번째, 첫인상은 3초 안에 결정 난다. 프런트와 인테리어 스타일링에 투자하자. 가족사진, 종교 관련 장식, 이름이 새겨진 물건은 모두 치우고, 방이 더 넓어 보이도록 가구를 최소화해야 한다. 지나치게 강한 색상의 벽은 뉴트럴 톤(화이트, 그레이, 베이지)으로 리페인트, 카펫과 커튼은 깨끗하게 세탁, 키친과 욕실은 호텔처럼 깔끔하게 정리된 것이 좋다.     프런트도 확인해야 할 것이 많다. 잔디는 깔끔하게 잘려져 있는지, 나무나 덤불은 다듬어졌는지, 현관문은 페인트가 벗겨져 있거나, 먼지 때가 묻어있는지, 우체통, 주소번호, 초인종 상태는 괜찮은지, 조경이나 조명은 밤에도 따뜻하고 안전하게 보이는지 등이다. 무엇보다 가장 중요한 것은 청결함이다. 바이어는 집에 들어서기 전 이미 마음을 정한다. 앞마당 정리, 외벽 페인트 터치업, 현관 매트 교체 등 작은 변화가 큰 차이를 만든다. 누구나 쉽게 ‘내 집’처럼 느낄 수 있도록 꾸미는 것이 좋다.     두 번째, 시선을 끄는 사진과 영상은 필수다. 요즘 바이어의 90% 이상이 온라인에서 첫 매물을 접한다. 전문가가 촬영한 밝고 공간감을 살린 이미지와 영상투어는 클릭률을 높이고 쇼잉 예약으로 이어지게 한다.   세 번째, 시장의 흐름에 맞는 가격 전략이다. 부동산에서 ‘가격은 마케팅이다’라는 말이 있다. 아무리 멋진 집이라도 가격이 시장보다 높게 설정되면 바이어의 관심을 끌지 못하고, 결국 시장에 오래 남게 되면서 가격을 깎는 악순환이 시작된다. 따라서 집을 내놓을 때는 데이터 기반의 가격 전략이 필요하다. 경쟁이 치열한 시장에서는 일부러 조금 낮게 가격을 책정해 더 많은 관심을 유도하고, 다수의 오퍼를 받아 ‘가격을 올리는 전략’도 유효할 수도 있다. 단, 집의 상태나 위치가 아주 평범하다면 이 전략은 역효과를 낼 수 있으므로 신중히 해야 한다. 가격이 너무 높아 바이어의 관심을 못 얻으면 첫 2주 안에 쇼잉이 거의 없고, 온라인 클릭 수나 에이전트 관심이 낮아진다. 그래서 일정 시점 후 가격을 내리게 되면, 바이어들은 문제가 있다고 오해할 수 있고, 결국 원래 가격보다 낮게 판매되는 경우가 많다.   네번째, 오픈 하우스는 ‘스토리 있는 연출’로 차별화를 두는 것을 추천한다. 단순히 문을 열고 기다리는 오픈 하우스는 시대에 뒤처졌다. 계절에 맞는 음악, 간단한 스낵, 지역 정보가 담기 브로슈어 등을 준비하면 방문자에게 강한 인상을 줄 수 있다.     다섯째, 집 관련 서류와 인스펙션을 미리 준비한다. 예상치 못한 문제로 에스크로가 깨지는 경우를 줄이기 위해, 셀러 측에서 프리 인스펙션이나 수리내용 정리를 선제적으로 준비해두는 것이 좋다. 바이어 입장에서는 신뢰가 가고, 협상도 매끄럽게 진행된다.     작은 디테일 하나하나가 매매 성사에 큰 차이를 만든다. 올해 또는 향후 몇 년 안에 집을 팔 계획이 있다면, 지금부터 전략적으로 준비하는 것이 좋다.   ▶문의: (213) 254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 이야기 주택 판매 주택 판매 가격 전략 부동산 시장

2025.06.11. 17:42

[부동산 이야기] 주택 차압 문제 해결 방법

최근 주택 비용 지불에 어려움을 겪는 홈오너들이느는 추세다. 차압이 발생하는 경우에는 1차 융자를 해준 은행과 2차 융자를 해준 은행의 모기지 페이먼트를 못 냈거나, 세금이나 HOA 비용을 못 낸 경우, 또는 집을 담보로 한 부채가 포함된다. 간혹 지역에 따라 유틸리티 비용이나 하수처리 비용을 못 낸 경우도 해당된다. 그렇다면 세금을 못 낸 경우 어떻게 차압이 되는지 알아보자.   모지지 페이먼트에는 원금과 이자 그리고 재산세와 보험이 포함된다. 주택 구매 후 재산세와 보험을 따로 지불하는 경우재산세를 안 내면 카운티 정부로부터 차압이 이루어지게 된다.     정부는 밀린 세금을 받기 위해서 경매(Tax Sale) 절차를 통해 차압이 진행된다. 이는 모기지를 안 냈을 때 이루어지는 차압과는 다르다. 경매는 현재 주택 시세로 파는 것이 아니라 밀린 세금과 비용만을 받아내기 위해 경매 처리하는 것이다.   에스크로 어카운트가 모기지 페이먼트에 포함되지 않아 직접 재산세를 납부하다 세금을 못 낸홈오너의 경우 카운티 정부는 경매를 진행한다. 하지만 1년간의 유예 기간에도 해결이 되지 않으면 유예기간이 끝나는 날짜에 경매를 통해 밀린 세금만을 회수하는 경매 처분을 강행하기도 한다.   깡통주택인 경우에도 은행은 주택을 경매 처분하는 과정에서 발생하는 비용이 큰 경우 경매를 강행한다. 가주에선 법원의 명령 없이도 경매 조치를 할 수 있다. 물론 경매 처분되기 전에 파산(챕터7 또는 13)을 통해 밀린 세금을 3~5년에 걸쳐서 나누어 낼 수 있게끔 할 수도 있다. 챕터 13은 유예기간이 지나기 전에 신청하게 되면 밀린 세금에 부과된 이자는 조금 감면해 주는 경우도 생각해 볼 수 있다. 하지만 밀린 세금은 3년에서 5년 안에 걸쳐서 반드시 내야만 집을 유지할 수 있다.   융자조정은 어떤 기교가 필요한 것이 아니다. 융자조정에 필요한 충분한 서류를 연방주택국 카운슬러와 함께 준비해서 은행에 주어진 시간 안에 검토할 수 있도록 하는 것이 중요하다. 연방주택국과 연계된 단체들은 은행과 핫라인이 개설돼 있어서 신속한 일 처리가 가능하고 각자의 재정 상황과 모기지 연체 기간의 정도에 따른 다양한 옵션들 신중히 선택해서 도움을 요청하는 것은매우 중요하다.   한편 최근 재난 피해를 본 주택 소유주라면 모기지 구제 프로그램의 도움을 받을 수도 있다. 가주 정부에서는 2023년 1월부터 2025년 1월 사이에 홍수나 화재의 재난으로 집이 전소했거나 거주 불가한 상태에 처한 중·저소득 홈오너들에게 3개월간 모기지 페이먼트를 지원해 주고 있다. 자체 웹사이트(calassistmortgagefund.org)에서 직접 신청을 할 수 있고 도움이 필요한 경우 하우징 카운슬러의 도움을 받아서 신청할 수도 있다.   주택 차압은 혼자서 해결하기엔 어려운 문제다. 따라서 어떤 경우에도 시간을 내어서 충분히 정보를 수집하고 서류에 서명할 때는 꼼꼼히 읽어봐야 한다. 또 융자조정과 관련해 어떤 경우에도 보장되는 경우는 없다는 것을 명심해야 한다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 주택 차압 주택 차압 연방주택국 카운슬러 모기지 페이먼트

2025.06.10. 22:42

[부동산 이야기] 상가 투자

국내 부동산 시장에서 상가 투자는 안정적인 수익과 자산 가치 상승이라는 두 가지 목표를 동시에 추구할 수 있는 투자 수단으로 자리 잡고 있다. 특히 한인 투자자들 사이에서는 커뮤니티 밀집 지역 중심의 상업용 부동산이 꾸준한 관심을 받고 있다.   상가 투자의 장점 첫 번째는 장기 임대 계약으로 안정적인 현금 흐름 확보다. 상가는 주로 장기 계약을 기반으로 임대되기 때문에 주거용보다 안정적인 수익 구조를 갖는다. 테넌트는 비즈니스 목적의 공간을 사용하기 때문에 계약 유지에 적극적이다. 두 번째는 관리 부담이 적은 임대구조다. NNN형태로 임대를 하면 재산세, 보험, 유지관리 비용을 테넌트가 부담해 임대인의 관리 부담이 줄어든다. 세 번째는 부동산 가치 상승 여지다. 입점 브랜드, 리노베이션, 유동인구 증가 등 외부 요인을 통해 상가의 가치를 능동적으로 높일 수 있다. 마지막으로 세금 절감 효과 감가상각, 이자 공제, 운영비 처리 등 세제상 혜택을 들 수 있다. 이를 통해 실제 수익 대비 낮은 세금을 적용받을 수 있다.   물론 단점도 있다. 첫 번째는 공실 리스크다. 임차인이 나간 뒤 새로운 테넌트를 확보하는 데 오랜 시간이 걸릴 수 있고, 리노베이션 비용이 발생할 수 있다. 초기 투자도 부담될 수 있다. 다운페이먼트 비율이 높고 융자 조건이 까다로우며, 보험료나 수리비 등 운영비용도 더 크다. 또한 시장 변화에 민감한 것도 단점이다. 소비 패턴의 변화, 경기 침체, 온라인 쇼핑 확대 등 외부 요인에 따라 상권 자체가 약화할 수 있다. 마지막으로 복잡한 관리 요건을 들 수 있다. 테넌트가 다수일 경우, 관리와 법적 규제 준수 등에서 더 많은 리소스가 필요하다.   한인 투자자들이 선호하는 LA한인타운에는 상권이 잘 형성되어 있으며 유동 인구가 풍부하고, 다양한 업종의 한인 사업체가 활발하게 운영 중이다. 오렌지카운티 풀러턴, 부에나파크, 어바인 등은 한인 비중이 높고 상업시설 수요도 꾸준하다. 텍사스의 댈러스에서는 부동산 가격이 합리적이며, 한인 상권이 빠르게 확장 중인 캐롤턴 지역이 대표적인 투자 적합 지역이다. 조지아의 애틀랜타 역시 기업 유치와 인구 유입이 활발하며, 둘루스와 스와니 등 한인 중심지가 안정적인 상권을 유지하고 있다. 워싱턴의 시애틀에서는 IT 산업의 성장과 고소득 인구 층으로 인해 벨뷰, 린우드 등은 투자 가치가 높다.     결론적으로 성공적인 상가 투자에는 지역 분석, 테넌트 구성, 계약 구조, 수익률 검토 등 다면적인 전략이 필요하다. 한인 투자자들은 문화적 이해도와 네트워크를 바탕으로 경쟁력을 가질 수 있지만, 철저한 사전 분석과 검토 없이는 오히려 손실 위험이 커질 수 있다. 상가는 분명 리스크가 존재하지만, 준비된 자에게는 장기적인 안정성과 높은 수익률을 제공할 수 있는 강력한 투자 수단이다. 다각도의 검토가 요구되기 때문에 반드시 경험 있는 상업용 부동산 전문 에이전트와 함께 진행해야 한다. 현장을 잘 아는 전문가의 조언은 투자 실패를 막고 수익 극대화로 이어지는 핵심 요소다. 철저한 준비와 전략적 접근이 성공적인 커머셜 상가 투자의 열쇠다.   ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 상가 투자 상가 투자 한인 투자자들 투자 수단

2025.06.04. 17:35