[부동산 이야기] 에스크로 오픈 후 주의 사항

주택매매를 여러 번 해봤다 하더라도 전체적인 흐름을 전혀 모르시는 분들도 많고, 특히 첫 집 구매하시는 분들이라면 알아 두어야 하는 사항들이다. 에스크로가 오픈 되면 3일 이내에 EMD(Earnest Money Deposit)라고 계약금을 에스크로에 입금해야 한다. 반드시 에스크로 회사에 직접 송금해야 하는데, 은행에 가서 송금 전에 꼭 에스크로 담당자하고 전화통화하여 계좌번호를 확인할 것을 추천한다. 그리고 에스크로는 온라인 계좌이체로 보낸 계약금은 받지 않고 돌려보내기 때문에 은행에 가서 송금해야 한다.     현금구매를 하는 바이어는 해당사항이 없지만, 은행 대출을 받는 바이어는 대출 승인 전까지는 절대 새로운 크레딧을 만들거나 큰 지출을 만들면 안 된다. (안 되는 예: 새 차 리스/구매, 가구/가전제품 구매, 크래딧카드 한도 초과 금지) 이유는 은행의 대출 심사는 에스크로 클로징 직전까지 재확인하기 때문에 위의 사항들을 준수해야 한다.     또한 은행 계좌에 2달이상 입금이 되어 있지 않은 돈은 진행중인 에스크로 집 구매에 사용할 수 없으므로, 출처가 정확하지 않은돈이나, 현금 디파짓은 하지 않아야 대출받는데 문제가 되지 않는다. 집 계약서를 보면 CONTINGENCY 라는 조항들이 있는데, 한마디로 설명하자면, ‘바이어를 위한 안전장치’라고 생각하면 된다. 컨틴젠시는 여러 종류가 있는데, 그 중에 대표적인 것으로 INSPECTION(집 상태를 확인하고 수리요청 가능), APPRAISAL(감정가), LOAN(대출 승인 문제 발생 시 계약 해지 가능) 등이 있는데, 이 3가지 요소를 바이어가 셀러에게 모두 REMOVE 해주게 되면, 그 이후에 에스크로를 캔슬 시에, 처음 디파짓한 EMD(계약금)을 돌려받기 어렵다.     집 INSPECTION은 리포트를 이 메일로 받지만 말고, 가능하면 현장에 함께 참여해서 문제를 직접보고 설명을 듣고 질문을 하는 것이 좋다. 인스펙션 후에 발견된 문제는 셀러에게 수리요청을 요구할 수 있지만, AS-IS 조건일 경우 수리 요청이 제한될 수 있다. 셀러는 바이어에게 DISCLOSURE (집에 대한 문서들)를 전달해 주는데, 이중에는 셀러가 파는 집에 대해서 거주하는 동안 생긴 사고나 문제들이 있다면 최대한 아는 데로 작성한 서류들에 주목해서 리스트가 숨겨져 있는지 확인해야 하며, 이해되지 않는 부분은 반드시 에이전트에게 문의한다.   에스크로가 오픈 되면, 최대한 빨리 HOMEOWNER‘S INSURANCE(화재보험)을 쇼핑해야 한다. 요즘은 집 보험을 들어주지 않는 보험 회사들이 많기 때문에, 가능한 미리 보험회사에 좋은 가격들을 알아보아야 하고, 보험이 준비되지 않으면 대출이 펀딩되지 않는다.     대출서류에 사인을 하기 전에 세부 금액(이자율, 세금, 보험, 클로징 비용)들을 확인하고 잘못된 부분이 있으면 바로 수정을 요청한다. 서류서명은 에스크로 담당자하고 스케줄을 조정하여 직접 에스크로 사무실로가서 사인을 하는 방법도 있고, 시간이 맞지 않을 경우에는 공증인이 바이어가 제시한 주소지로 직접 찾아가서 사인을 하는 경우도 있으며, 바이어가 해외에 있을 경우에는 REMOTE NOTARY(원격 공증) 요청도 가능하다. 모든 서류 사인에는 신분증(ID, 여권)을 반드시 지참해야 한다. 보통 에스크로 클로징 3일~5일 전쯤에 바이어는 집 상태를 다시 점검해보는 FINAL WALK-THROUGH라는것을 한다. 인스펙션후에 집수리를 요구한 것을 셀러가 해주겠다고 약속했다면, 이때 수리 요청이 제대로 되었는지, 계약 당시 상태 그대로인지를 확인해야 한다. 이 단계에서 셀러가 집에 놓고 갈 것이라고 약속했었던 가전제품, 냉장고, 세탁기 등이 바뀌거나 없어져 있는 문제들을 발견하는 경우도 있다.     에스크로 클로징 전에는 에스크로 사무실에 ESTIMATED CLOSING STATEMENT(에스크로 정산 내역서)을 통해서 바이어가 송금할 잔금, 서비스 회사(에스크로, 타이틀, 은행)에 따른 지출, 셀러가 바이어한테 크레딧을 준다는 약속이 있었다면 이 또한 확인을 하고, 그 어떤 지출에 대한 의문이 생기면 에스크로 오피서한테 바로 문의 해야 한다. 한마디로 ESTIMATED CLOSING STATEMENT는 최종적으로 얼마를 내야 하는지, 얼마를 받게 되는지를 미리 계산해서 보여주는 예상 정산서이다. 이문서는 ESTIMATED(예상치)이므로 실제 FINAL CLOSING STATEMENT(최종 정산서)와는 약간의 차이가 있을 수 있다.     에스크로가 끝나고 장시간이 지난 후에 발견된 지출을 다시 바로 잡으려면, 시간이 소요되겠지만 절차가 복잡해지거나 모두가 피곤해지는 일이기에, 미리 체크해 보고 알아두는 것이 좋다. 에스크로가 클로징되면 유틸리티(전기, 수도, 가스, 인터넷, 쓰레기 수거)등의 명의 변경을 하는데, 바로 이사해서 들어갈 계획이라면, 에스크로 클로징 전에 에이전트를 통해서 셀러에게 유틸리티 정보를 받아달라고 부탁하면, 이사 후에 바로 서비스를 받을 수 있다. 또한 우체국/DMV등에 주소변경도 필수이다. 에스크로 종료 후에 GRANT DEED(소유권 이전 서류)가 카운티에 등록이 되고, 2~3개월후에 PROPERTY TAX BILL(재산세)이 우편으로 오면, 놓치지 말고 세금 납부해야 한다. 부동산 거래는 항상 ’확인‘이 핵심이다. 꼼꼼히 검토하고, 이해되지 않는 부분은 반드시 에스크로 담당자나 에이전트한테 질문해야 한다. 작은 주위가 큰 안심으로 이어진다.     ▶문의 : (213) 254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 이야기 에스크로 오픈 에스크로 클로징 에스크로 사무실로가 에스크로 회사

2025.10.22. 17:57

[부동산 이야기] 왜 지금 부동산을 사야 하는가

부동산과 인플레이션은 밀접하게 얽혀 있는 경제적 주제다. 인플레이션은 단순히 생활비 상승에 그치지 않고, 주택 가격과 투자 시장 전반에 중요한 영향을 미친다. 특히 미국 사회에서 주택은 단순한 거주 공간을 넘어 자산 축적과 세대 간 부의 이전을 가능하게 하는 주요 수단으로 여겨지기에, 인플레이션 국면에서는 그 가치가 더욱 뚜렷하게 드러난다.   무엇보다 인플레이션은 건축 자재비, 인건비, 금융비용을 끌어올려 신규 주택 공급 부담을 가중시킨다. 이는 기존 주택의 희소성을 강화하고 가격 상승으로 이어진다. 임대 시장 또한 예외가 아니다. 관리비와 유지보수비, 보험료 등이 인상되면 세입자의 부담은 늘어나지만, 소유자에게는 임대료 인상을 통한 안정적인 현금 흐름을 확보할 기회가 된다. 결국 인플레이션은 세입자에게는 부담이지만, 소유자에게는 든든한 자산 증식의 기회가 되는 셈이다.   또한 인플레이션 시기에는 실물 자산의 가치는 더욱 빛난다. 현금을 보유하면 구매력이 빠르게 줄어들지만, 부동산을 소유하면 시간이 흐르면서 자산 가치를 보존하거나 오히려 증대시킬 수 있다. 역사적으로도 부동산은 대표적인 인플레이션 헤지(hedge) 수단으로 기능해 왔다. 토지와 주택은 한정된 자원이기에 장기적으로는 가격이 오를 수밖에 없는 구조를 갖는다. 특히 주거용 부동산은 인간의 기본적 수요와 직결되어 불황기에도 수요가 꾸준히 유지되며, 그 가치는 더욱 공고해진다.   물론 금리는 단기적으로 부담 요인이 될 수 있다. 중앙은행이 인플레이션 억제를 위해 금리를 인상하면 대출 이자가 높아져 매수자에게 압박이 된다. 그러나 지금 매입해 고정금리를 확보한다면 상황은 달라진다. 원리금 상환은 일정하게 유지되지만, 시간이 지남에 따라 부동산 가치와 임대 수익은 물가 상승에 맞추어 증가한다. 반대로 구매를 미루면 더 높은 주택 가격과 여전히 높은 금리를 동시에 감당해야 할 위험이 있다. 따라서 지금이야말로 장기적 안목에서 매입을 고려할 시점이라 할 수 있다.   여기에 부동산은 세제 혜택과 상속·증여 전략 측면에서도 강력한 매력을 지닌다. 모기지 이자 공제, 감가상각을 통한 절세 효과, 일정 금액까지의 양도소득세 면제 등은 자산 관리의 효율성을 크게 높여준다. 특히 단순히 자산 가치를 지키는 수준을 넘어, 부동산은 세대 간 자산 이전과 장기적 부 축적의 중요한 도구로 작용한다.   마지막으로 부동산은 단순한 숫자상의 자산 증식을 넘어 ‘삶의 기반’을 제공한다는 점에서 의미가 깊다. 실수요자에게는 주거 안정성을, 투자자에게는 장기적 수익성과 자산 보존을 동시에 보장한다. 불확실한 경제 환경에서도 부동산은 언제나 가장 확실하고 든든한 방어 수단이며, 미래를 준비하는 안정적인 발판이 된다.   결국 인플레이션 시대의 현명한 선택은 주택을 소유하는 것이다. 현재의 금리 부담보다 장기적 가치 상승과 안정적인 자산 축적 효과가 훨씬 크다. 정부의 통화정책과 금융시장의 흐름을 살피면서도 망설이지 않고 발 빠르게 움직이는 이들에게, 부동산은 언제나 가장 확실한 자산 보존 전략이자 기회의 장이 될 것이다.   ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커베스트 부동산부동산 이야기 부동산 불경기 주거용 부동산 자산 가치 인플레이션 억제

2025.10.15. 18:37

[부동산 이야기] NNN 부동산 투자 도시

경기 불확실성이 커지는 시기일수록 변동성이 낮고 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있는 투자처에 대한 관심이 커진다.     그중에서도 NNN 리스의 대표주자인 QSR(퀵 서비스 레스토랑) 부동산은 장기 임대 계약과 본사 보증을 통해 안정적인 수익을 창출하는 대표적인 방어형 자산으로 평가받고 있다. 테넌트가 재산세, 보험, 유지보수를 모두 부담하는 구조이기 때문에 투자자는 예측 가능한 순수익을 확보할 수 있다는 점에서 매력적이다.   최근 몇 년간 인구 이동의 중심이 서부 해안에서 내륙과 남동부로 옮겨가면서 QSR 자산의 투자 가치도 새로운 지리적 변화를 맞고 있다. 조지아주 애틀랜타 인근 도시들, 최근 물류 허브이자 현대 전기자동차 공장으로 부상 중인 사바나, 텍사스의 오스틴과 댈러스, 사우스캐롤라이나의 찰스턴, 노스캐롤라이나의 샬럿은 모두 인구 유입, 일자리 창출, 주거 수요 확대라는 세 가지 성장 축이 맞물리며 QSR 시장의 새로운 핵심지로 부상했다.   이들 도시의 공통점은 산업 다변화와 기업 이전이다. 오스틴은 대형 IT 기업과 스타트업이 몰리며 젊은 전문직 인구가 급증했고, 치폴레·스타벅스 같은 브랜드 매장의 거래가 활발히 이루어지고 있다. 댈러스는 인구 760만 명을 넘어선 대도시권으로, 물류와 교통 인프라 확충에 힘입어 드라이브스루 중심의 QSR 확장이 빠르게 진행 중이다. 찰스턴과 샬럿은 제조업과 항만 물류 중심지로 자리 잡으며 주거단지 개발이 활발하고, 이에 따라 NNN 투자 부동산 매물 거래도 활발하다.   네바다주 리노 인근에는 테슬라의 기가팩토리를 비롯해 애플, 구글, 파나소닉 등 다수의 글로벌 첨단 제조기업이 진출하면서 지역 경제가 급성장 중이다. 네바다주는 법인세와 소득세가 없어 비즈니스 친화적 환경을 제공하고 있으며, 실리콘밸리와의 지리적 접근성까지 갖춰 하이테크 산업과 물류 중심 도시로 변모하고 있다. 이러한 산업 성장에 따라 교외형 주거단지와 상업시설 개발이 함께 확산되며, QSR과 편의 중심 리테일 매장의 입지도 더욱 강화되는 추세다.   한편 내슈빌은 과거 컨트리 음악의 도시로 알려졌지만, 최근에는 헬스케어, 물류, 교육, 제조업 분야에서 폭발적인 성장을 보이고 있다. 테네시주는 낮은 세율과 우호적인 규제 환경을 기반으로 중남부 지역 기업 이전 1순위 도시로 자리 잡았다. 특히 아마존, 얼라이언스헬스, 델 테크놀로지스 등 대기업이 내슈빌 인근에 대규모 시설을 두고 있으며, 이에 따른 인구 유입이 꾸준하다. 젊은 인구층과 높은 고용률은 곧 외식 산업 성장으로 이어지고, 이는 QSR NNN 리스 자산의 안정적인 수요 기반이 된다.   향후 5~10년간 산업 성장, 인구 유입, 상업시설 확장이라는 세 가지 성장 엔진을 모두 갖춘 도시로, 초기 진입 투자자에게는 자본 차익과 임대료 상승 여력을 동시에 기대할 수 있는 기회의 시장으로 평가된다.   반면 남가주 투자 부동산 시장은 성숙기에 접어들며 새로운 균형점을 찾아가고 있다. 금리 인상과 주거비 상승으로 소비 여력이 위축되고 일부 상권에서는 매출 둔화 조짐이 보인다. 그러나 여전히 국내 최대 소비 시장이자 브랜드 집중도가 가장 높은 지역이라는 구조적 강점은 여전하다.   QSR NNN 부동산 시장은 단일한 흐름이 아니라, 성장 시장과 성숙 시장이 공존하는 다층적 구조로 이해해야 한다. 남동부와 텍사스, 그리고 리노·내슈빌과 같은 신흥 도시들은 공격적 성장형 투자처로, 초기 진입에 따른 높은 수익률과 자본 상승을 기대할 수 있다. 반면 남가주는 방어적 안정형 투자처로서 브랜드 가치와 입지 희소성에 기반한 장기 보유 전략이 유효하다.   ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자 투자 가치 이들 도시 도시들 최근

2025.10.15. 18:35

[부동산 이야기] 창업 vs 인수

사업, 새로 창업할 것인가 아니면 기존 업체를 인수할 것인가.   대부분 사업을 새로 시작한다고 하면, 아무것도 없는 상태에서 모든 것을 창조하는 것으로 생각하는 경우가 많다. 현재 세상에 없는 사업 아이디어나 아이템이라면 모르겠지만, 그렇게 하는 것이 정말 좋은 방법인지는 한 번쯤 따져볼 필요가 있다.   실제로 사업을 시작하는 많은 사람들이 기존에 매물로 나온 업체가 있는지를 먼저 살펴보는 것이 일반적이다. 왜 그런지 장단점을 중심으로 한 번 살펴보자.   기존 사업체를 인수하는 경우 가장 큰 장점은 이미 축적된 고객과 수익이 있다는 점이다. 인수와 동시에 수익이 발생해 현금흐름에 큰 도움이 되며, 이는 아무리 강조해도 부족하지 않다.   해당 사업이 이미 시장에서 자리 잡은 상태라 성공 여부에 대한 리스크도 줄어든다. 물론 사업 부진이나 문제로 인해 매각되는 경우도 있지만, 그런 경우에도 완전히 새로운 사업을 시작하는 것보다는 위험 부담이 적다. 시설, 장비, 공급망, 인력 등이 이미 갖춰져 있어 즉시 활용할 수 있다. 매각 대상 사업체의 브랜드 인지도가 높다면 이를 바로 활용할 수 있다.   SBA에서 보증하는 대출을 이용하기 쉬운 것도 재정적으로 도움이 된다. 매각 대상 사업체의 매출 기록을 바탕으로 대출이 수월하게 진행된다.   단점은 새로 창업하는 것보다 인수 비용이 더 많이 든다. 하지만 여기서 간과하지 말아야 할 점은, 창업 시에도 시설, 사업장, 초기 마케팅, 인력 확보, 그리고 사업이 정상화되기까지의 현금흐름이 필요하다는 점이다.   또 기존 사업체에 평판이나 운영상의 문제가 있을 경우 이를 정확하게 파악하기 어려울 수 있다.   인수 후에 시스템이나 문화를 변경하려 할 때 구성원들의 저항이 발생할 수 있다. 소유주 변경으로 인해 고객과 직원의 이탈이 발생할 가능성도 있다.   새로 시작하는 창업은 사업의 비전, 브랜드, 시스템, 문화 등을 모두 자신의 의도대로 설계할 수 있다.   필요에 따라 비용을 조절하며 작은 규모로 시작할 수 있다. 자유롭게 새로운 아이디어를 시도할 수 있다.   자신이 직접 만든 사업에 대한 애착과 동기부여가 강해진다.   단점은 고객 확보와 매출 창출까지 시간이 걸리며, 이는 눈에 보이지 않는 비용으로 작용할 수 있다. 실패의 위험이 더 크다.   SBA 등은 매출 기록이 없는 신규 사업체에 대출을 제공하지 않는다. 따라서 대출이나 투자 유치가 어려울 수 있고 자금 압박이 상대적으로 심하다.   기존 사업자들과 경쟁해야 하며, 거래처와의 신뢰 구축에도 시간이 필요하다.   기존 사업체 인수와 새로운 창업의 장단점을 살펴봤다. 어떤 것이 더 유리한지는 사업의 내용에 따라 다를 것이다. 하지만 대부분의 경우, 기존 사업체 인수가 더 많은 장점을 제공한다고 생각된다. 본인의 사업 아이템을 정리한 후, 장단점을 고려해 더 안정적으로 시작하고 실패의 위험을 줄이는 방향으로 결정하길 바란다.   ▶문의: (949)560-7676 사이먼 조 / 레드포인트 부동산부동산 이야기 인수 창업 신규 사업체 기존 사업체 인수 비용

2025.10.15. 18:33

[부동산 이야기] 셀러의 의무-주택 관련 정보 공개

집을 매매하는 것은 많은 시간과 노력이 필요하다. 경험 많고 능력 있는 에이전트를 찾아 조언을 받고 최상의 가격을 받기 위해 집을 수리하고 단장해서 내놓는 수고도 해야 한다. 하지만 많은 셀러들이 간과해서는 안 되는 것이 바로 매매 과정에서 바이어에게 주어야 하는 Disclosure 서류 이다. Disclosure는 바이어가 구매 결정에 있어 영향을 받을 수 있는 집에 관련된 모든 사실들을 숨김 없이 알려 주는 것을 말한다. 이런 내용들을 “Material Fact” 라고 하는데 이는 지붕이 새는 사실부터 집 주변에 등록된 성범죄자의 거주 여부까지 아주 넓은 의미를 갖고 있다. 이런 사실들을 바이어에게 알려주지 않았을 경우 예상치 못한 비용이 발생하거나 집을 매매한 후에도 소송을 당할 수도 있다.   셀러가 주는 Disclosure 중에 대표적인 것이 Transfer Disclosure Statement 인데 반드시 집 주인이 직접 작성을 해야 하며 에이전트가 대신 할 수 없다. 1984년 Easton vs. Strassburger 라고 하는 소송이 있었다. 당시 Easton이 1에이커 대지의 3000 SF 건평인 집을 Strasburger 로부터 $17만에 구입을 했는데 이사 후 땅이 가라앉아 집의 foundation이 뒤틀리고 공사비만 $20만 이상이 나온 것이다. 바이어가 소송한 이유는 집이 매립지 위에 지어졌으며 과거에 Land Slide가 2차례나 있었던 사실을 셀러가 숨겼던 것이다. 당시 판사는 셀러가 보상하라는 판결을 내렸는데 예외적이었던 것은 셀러/바이어를 Represent 했던 Broker 에게도 책임을 물어 각각 5%씩 보상 하라고 판결했다. 이 소송으로 인해서 그 후 Transfer Disclosure Statement가 생겨났고 에이전트들의 책임 한계에 대한 해석도 넓어져서 집 매매를 할 경우 셀러와 바이어의 에이전트 모두 그 집에 대한 Visual Inspection을 하게 된 것이다. 물론 에이전트들은 인스펙션 관련해서 전문성을 띨 필요는 없다. 하지만 눈에 보이는 사항들과 셀러가 알려주지 않은 사실을 에이전트가 우연히 라도 알게 되었다면 이 역시 숨김없이 바이어에게 전달해야 하는 것이다. 이 TDS 서류는 1-4 가구 주택일 경우 법적으로 반드시 바이어에게 주어야 하며 은행차압 매물이나 Probate 매매 등 특수한 경우를 제외하면 면제 될 수 없다. 만약 셀러가 이 서류를 주지 않았을 경우 바이어는 계약을 캔슬하고 계약금을 돌려 받을 수 있다. 최근에는 캘리포니아 산불과 관련 High Fire Zone에 위치한 집을 매매할 경우 지붕이나 처마의 산불 대비 재질 사용 유무 등도 알려주어야 하며 그 밖에도 집 주변의 자연 재해 관련 Natural Hazard Disclosure, 1978년 이전에 지어진 주택일 경우 납 성분 페인트 사용 여부, 증축된 부분의 허가 유무, 최근 5년 내에 보험 청구를 한 경우 등도 모두 해당 되어 바이어에게 알려주어야 한다.   앞서 말한 것과 같이 집을 매매하는 과정은 많은 수고와 노력을 필요로 한다. 좋은 에이전트는 손님의 이익을 극대화 하고 최상의 가격을 받고 팔아주는 것도 중요하지만 셀러에게 정확한 조언으로 양심적인 Disclosure을 통해 문제의 소지를 최소화 하는 것이다. 오랜 시간 동안 애착을 갖고 공들이며 살아왔던 집을 매매하는 과정에서 셀러가 해야 하는 의무를 간과해서 예상치 못한 소송에 휘말리는 것을 피해야 할 것이다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림 부동산부동산 이야기 정보 셀러 transfer disclosure disclosure 서류 매매 과정

2025.10.08. 17:10

[부동산 이야기] 클로징 비용

부동산 거래의 마지막 단계인 클로징 과정에서 가장 많이 받는 질문이 있습니다. “이 비용은 누가 내나요?” 캘리포니아의 경우 지역과 시장 상황에 따라 조금씩 다르지만, 원칙은 분명합니다. 계약과 에스크로 지시서에 정한 대로, 그리고 협상한 대로 나누어 냅니다. 오늘은 구매자와 판매자 각각이 일반적으로 부담하는 항목을 살펴보겠습니다.   먼저 구매자 쪽입니다. 대출을 이용한다면 감정평가비, 환경평가비(커머셜의 경우), 대출 수수료, 이자율을 낮추기 위한 포인트도 구매자 몫입니다. 서류 공증비와 등기 기록비도 준비해야 합니다. 캘리포니아는 보통 소유권이전 등기 기록에 75달러가 들어갑니다.   세금·보험 적립금도 기억해야합니다. 거래가 진행되는 기간에 해당하는 재산세를 맞춰 넣기 위해 에스크로 계정을 열고, 클로징 시점부터 월말까지 필요액을 예치합니다. 주택보험(필요 시 홍수보험 포함)은 보통 1년치를 선납합니다. 반대로, 셀러가 미납한 재산세가 있으면 셀러에게 차감되고 구매자는 그만큼 크레딧을 받습니다.   타이틀과 에스크로 비용은 어떻게 나눌까요? 관행상 구매자는 대출기관을 위한 대출용 타이틀 보험(Lender's policy), 판매자는 소유자용 타이틀 보험(Owner’s policy)을 부담하는 경우가 많습니다. 에스크로 수수료와 HOA 소유권 이전 수수료는 지역 관행이 있지만 협상 대상입니다. 콘도의 공용부 유지비는 사용일자 기준으로 정산하며, 홈 워런티는 계약서에 지정된 쪽이 지급합니다.   최근 자주 질문받는 부분이 바이어 에이전트 수수료입니다. 셀러가 지급을 거부한 경우, 구매자가 별도로 계약한 에이전시 계약서에 따라 책임질 수 있습니다. 따라서 계약 전 누가 얼마를 부담할지 명확히 합의해 두는 것이 중요합니다.   이제 판매자입니다. 가장 큰 비용은 중개 수수료입니다. 리스팅 계약서에 약정된 비율로, 보통 판매자가 지급합니다. 다음으로 양도세(Documentary Transfer Tax)가 있는데, 기본적으로 과세표준 500달러당 0.55달러이며, 도시나 카운티에 따라 추가세가 부과될 수 있습니다. LA 시에서는 2023년부터 시행된 일명 ‘맨션 택스(Measure ULA)’가 적용되며, 500만 달러 이상 거래 시 4%, 1천만 달러 이상은 5.5%의 추가세가 부과됩니다. 이는 상업용·주거용을 가리지 않고 적용되므로 투자자분들은 반드시 체크하셔야 합니다. 판매자는 또한 콘도·코옵의 관리비를 클로징 전까지 모두 정리해야 하며, 변호사를 선임했다면 그 비용은 본인이 부담합니다.   예산을 세우실 때는 감에 의존하지 마시고,에스크로 회사에서 Estimated Closing Statement를 받아 미리 검토하시길 권합니다. 이후 클로징 3영업일 전에 제공되는 Closing Disclosure로 최종 수치를 대조하면 오차를 줄일 수 있습니다. 세금, HOA, 유틸리티도 사용일수에 따라 일할 정산된다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다. 구매자는 대출·감정·보험·등기·대출용 타이틀 비용을, 판매자는 중개 수수료·양도세·소유자용 타이틀 보험·관리비 정리를 주로 부담합니다. 그 외의 항목은 시장 상황과 협상력에 따라 달라집니다.   ▶문의: 213-537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 클로징 비용 에스크로 비용 대출용 타이틀 클로징 시점

2025.10.08. 17:09

[부동산 이야기] 에스크로-ABC 라이선스<2>

정부 발표 모든 지표와는 달리 많은 분이 체감하는 경제는 그리 좋지 않은 것이 사실이다. 그럼에도 K푸드의 열풍으로 인기 있는 식당들과 그에 필요한 주류 라이선스는 항상 필요한 조건이라서 거래가 활발하다.     인근에 학교와 주거지가 공존하는 타운에는 신규 라이선스가 어렵고, 기존의 라이선스에도 더 많은 제약과 엄격한 제한조건들이 부가되어서 사업체 많은 어려움을 겪는 분들도 있다.   따라서 ABC 라이선스를 사업체와 별도로 매매하는 경우가 있으며, 주인만 바뀌는 매매는 물론 장소까지 이전되는 이중매매(Double Transfer)도 많이 이루어지고 있다.     대부분의 사업체 매매에는 흔히들 알고 있는 권리금과 장비, 리스권 그리고 경쟁력에 대한 가치를 전체 포함하여 산정된 매매가격에 추가로 ABC 라이선스의 가치가 더 해져서 최종 매매가격이 산정된다. 여기에는 소득세를 내야 하는 항목과 장비세를내야 하는 항목 등이 별도로 정해지므로 회계 전문가와 반드시 상의하여 정하는 것이 일반적이다.     에스크로 업무 가운데 많은 경험과 전문성이 요구되는 ABC 라이선스 파일에는 오피서에 따라 그 수속 기간과 서류가 많이 달라지므로 셀러와 바이어도 주의를 해야 한다. 제출되는 서류에 한가지라도 문제가 있으면 결국 다시 등기를 거쳐 승인을 받아야 하고, 이로 인해 지연되는 경우가 흔하기 때문이다. 클로징 지연에 따라 매매하는 양측의 손해는 점점 커지기 마련이고 사업체 인수에 않은 차질이 생기기도 한다. 따라서 많은 경험과 전문 에스크로를 찾는 것이 매우 중요하다.     위의 일반적인 매매와 달리 ABC 라이선스만 별도로 매매하는 경우도 많아졌다. UCC와 같은 담보권이 붙는 사업체와 장비에 비해 주 정부에서 승인을 걸쳐 발행하는 ABC 라이선스에는 어떠한 담보나 채권이 걸릴 수 없으므로 이전을 통한 매매를 할 수 있기 때문이다. 예를 들어 사업체는 매매하나 ABC 라이선스는 제외할 수 있으며, 후에 별도로 매매할 수도 있다. 주변의 시세와 희소성에 그 가치가 다를 수도 있고 법정이나 채권으로부터 자유롭다.   바이어의 자금 출처와 신분 조사가 철저하게 이루어지며, 법무부를 통한 범죄 기록과 지문조회를 거쳐 작고 큰 모든 행정 기록들에 대한 조사가 이루어져서 ABC 라이선스가 이전된다. DUI와 같은 기록들도 영향을 미치며, 자금세탁이나 해외에서 송금기록들도 매우 중요한 요인이 될 수 있으므로 사전에 오랜 준비와 계획을 하는 것이 바람직하다.     또한 배우자의 모든 기록과 지문조회까지 거치므로 신중하고 정확하게 진행하는 것이 중요하다. 부동산의 재산권에서도 가주에서는 무조건 공동재산으로 인정하기에 재산 포기를 등기하여야만 단독으로 재산권을 행사할 수 있다.     ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 라이선스 abc 라이선스 주류 라이선스 신규 라이선스

2025.10.08. 0:17

[부동산 이야기] 셀러 바이어 마켓 '균형점' 찾기

올해 OC 카운티와 LA 카운티의 부동산 시장은 ‘정체 속 균형’이다. 거래량은 줄었지만, 집값은 버티고 있다. 바이어는 높은 모기지 금리로 망설이고, 셀러는 팬데믹시기 급등했던 집값을 기준으로 가격을 고수한다. 서로 밀고 당기는 힘이 교차하는 균형점의 국면에 있다.     ▶거래량 감소와 집값 유지   MLS 통계에 따르면, 2024년 대비 올해 OC카운티 전체 거래량은 약 15~20% 줄어들었다. 중간 주택가격은 지역에 따라 소폭 상승, 크게 하락하지 않았다. 요바린다는 대형 주택과 학군 선호 덕에 수요가 견고하고 브레아, 플라센티아는 중형급 주택과 좋은 학군으로 한인 바이어들의 관심이 이어지고, 풀러턴은 학군 좋은 지역은 수요가 있지만, 그렇지 않은 매물은 시장에 오래 머물기도 한다. 애너하임, 라미라다는 가격 부담이 적은 지역은 거래가 이뤄지지만, 과거만큼의 속도는 아니다. 많은 주택 소유자들이 낮은 모기지 금리를 포기하지 않으려 집을 내놓지 않고, 신규 건축 공급도 제한적이다. 수요와 공급이 팽팽히 맞서면서 가격은 하방 압력을 크게 받지 않는 상황이다.     ▶셀러 전략   최근 시장에서 공통적 현상은 “비싸게 나온 집은 팔리지 않는다”이다. 브레아, 부에나파크는 비슷한 조건의 집이 동시에 시장에 나와 비교되기 때문에, 가격을 높게 잡으면 매물이 오래 남는다. 셀러라면 주변 거래 사례를 근거로 합리적인 가격을 설정하고 마케팅 전문 사진, 스테이징, 소셜미디어 광고 등으로 매물의 장점을 부각시킨다. 좋은 조건과 합리적 가격의 집은 다중 오퍼를 받아 빠르게 거래된다. 시장이 균형점에 와 있다고 해도, 매력적인 매물은 수요가 몰릴 수 있다는 사실을 기억해야 한다.     ▶바이어 전략   바이어들에게 지금이 기회다. 팬데믹 시기처럼 수십 명이 동시에 오퍼를 넣던 과열 경쟁은 사라졌다. 셀러가 장기간 시장에 내놓은 매물은 가격을 낮추거나 크레딧을 제공할 가능성이 크다. 수리 요청이나 크레딧을 요구와 일부는 바이어의 클로징 비용을 도와주기도 한다. 풀러턴, 플라센티아, 요바린다처럼 학군 좋은 지역은 인기가 많지만, 급히 오퍼를 넣지 않아도 된다. 바이어는 월 페이먼트 부담을 장기적 안목에서 구매를 결정하는 것이 중요하다. “언제 집값이 더 내려갈까?”만 고민하기보다는, 내가 원하는 지역에서 감당 가능한 주택을 찾는 전략이 필요하다.     ▶투자자 전략   현금 구매자는 높은 금리로 대출 바이어가 줄어들면서, 좋은 조건으로 협상할 수 있다. ADU가 가능한 단독주택은 추가 임대 수익을 기대할 수 있어 매력적이다. OC카운티는 임대 수요가 높아 안정적인 수익원이 된다. 오래된 주택을 리모델 후 재판매, 임대하는 전략도 유효하다. 어바인, 애너하임은 대학과 직장 수요가 많아 렌트 시장이 탄탄하고, 브레아, 풀러턴, 부에나파크는 한인 커뮤니티 수요 덕분에 공실 위험이 낮다. 부동산 자산을 확보하려는 투자자라면 좋은 기회다.   현재 OC카운티와 LA 카운티의 부동산 시장은 어느 한쪽이 절대적으로 유리하지 않은 균형 국면에 있다. 셀러는 현실적인 가격 책정과 적극적인 마케팅이 필요하고, 바이어는 협상력과 장기적 수용 가능성 계산이 중요하며, 투자자는 현금과 지역 분석으로 기회를 잡을 수 있다. 단순히 금리나 가격 그래프만 보는 것이 아니라, 지역별 특성과 개인 상황에 맞춘 전략적 선택이 필수다. 균형 속에서 기회를 포착하는 안목이야말로, 올해 부동산 시장에서 성공을 만들어가는 핵심이다.   ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 바이어 균형점 바이어 전략 한인 바이어들 셀러 전략

2025.10.01. 17:20

[부동산 이야기] 에스크로와 주요 서류 이해

캘리포니아에서 부동산 거래를 하실 때 반드시 거치는 절차가 바로 에스크로(Escrow)입니다. 에스크로란 매도인과 매수인, 어느 한쪽에도 치우치지 않는 제3자가 계약 이행 조건이 충족될 때까지 돈, 서류, 권리증서 등을 안전하게 보관하고, 조건이 모두 충족되면 최종적으로 당사자에게 인도하는 제도입니다.   에스크로가 성립하려면 먼저 매도·매수인 간 구속력 있는 계약이 있어야 하고, 그 계약에 따른 가치를 조건부로 보관·이전해야 합니다. 에스크로 보관인은 종결 전까지는 중립적인 대리인으로서 계약 지시서를 그대로 집행하고, 종결 후에는 각 당사자를 위해 서류 전달과 정산을 마무리합니다.   이 과정에서 핵심 서류가 에스크로 인스트럭션(Escrow Instruction)입니다. 쉽게 말해 거래의 ‘사용설명서’라 할 수 있습니다. 자금과 서류가 어떤 순서로 오가고 어떤 조건을 충족해야 하는지가 자세히 적혀 있으며, 매도인과 매수인 모두가 서명해야 효력이 있습니다. 캘리포니아에서는 북가주는 당사자가 따로따로 지시하는 일방 방식, 남가주는 공동으로 하나를 작성하는 쌍방 방식을 주로 씁니다. 방식은 달라도 일정, 조건 해제 기준, 대출과 타이틀 처리 순서, 최종 자금 전달 시점이 명확히 기록되어야 분쟁을 예방할 수 있습니다.   클로징 공시(Closing Disclosure, CD)는 대출을 받는 경우 은행이 청구하는 모든 비용과 실제 조건을 마지막으로 정리해 주는 문서입니다. 관련 규정에 따라 차입자는 대출 서명 최소 3영업일 전에 CD를 받아야 하며, 연이율 변동이 크게 생기거나 대출상품이 바뀌거나 조기상환수수료가 새로 생기면 새 CD가 발행되고 3일 대기 기간이 다시 시작됩니다. 수수료가 소폭 달라지는 정도는 클로징 당일에 정정할 수 있지만, 총비용, 현금지출액(cash to close), 세금과 관리비의 계산, 약속된 크레딧 반영 여부, 이자율과 월납입액은 반드시 직접 확인해야 합니다.   안전하게 마무리하려면 인스트럭션과 매매계약의 날짜와 조건을 일치시키고, 자금 송금 전에는 이메일에 적힌 계좌를 그대로 믿지 말고 반드시 에스크로 회사 대표번호로 전화해 계좌를 재확인하셔야 합니다. 에스크로 문서를 제때 읽고 질문하는 습관만으로도 불필요한 재공시와 일정 지연, 분쟁을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 처음 거래라면 에스크로나 에이전트에게 일정표와 체크리스트를 요청해 한눈에 진행 상황을 파악하는 것도 좋은 방법입니다.   정리하자면, 에스크로는 단순한 절차가 아니라 자금과 서류의 흐름을 통제하고 분쟁을 예방하는 핵심 시스템입니다. 인스트럭션과 CD를 꼼꼼히 읽고, 송금·기한·조건을 철저히 확인하신다면 불필요한 지연과 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 안전한 부동산 거래는 바로 이 기본에서 시작됩니다.   ▶문의: 213-537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 에스크로 서류 에스크로 인스트럭션 에스크로 보관인 에스크로 문서

2025.10.01. 17:19

[부동산 이야기] 재정 관리의 중요성

미래를 위한 재정 계획, 특히 비상 자금 마련과 은퇴 후 삶을 위한 저축 습관을 기르는 것은 매우 중요하다. 최근 조사에 따르면 소비자들의 25% 미만이 월수입의 6개월 치 비상 자금을 비축하고 있으며, 이는 예상치 못한 지출 발생 시 많은 사람이 재정적으로 취약하다는 것을 보여준다. 2033년 이후 사회보장국 연금 고갈 가능성도 제기되고 있어 은퇴 후 자금 준비는 더욱 절실해졌다.   따라서 매월 수입의 최소 10%를 저축하고 이를 비상 자금이나 은퇴 자금 등으로 활용하는 습관을 들이는 것이 좋다. 우리는 소비주의 문화에 깊이 물들어 있으며, 많은 광고가 물건 구매가 행복을 가져다준다고 유혹한다. 이로 인해 충동구매나 외상 구매로 불필요한 빚을 지게 되는 경우가 많다. 재정 관리는 자신의 가치관을 반영하는 것이며, 지혜로운 재정 결정을 통해 불필요한 지출을 줄이고 자산을 늘려나가는 것이 중요하다.   재정 상담 전문가로서 고객들과 상담할 때 ‘필요한 것’, ‘원하는 것’, ‘바라는 것’을 구분하는 질문을 던지곤 한다. 식비나 주거비와 같은 필수적인 ‘필요한 것’을 먼저 충족시킨 후, 품질 선택에 해당하는 ‘원하는 것’, 그리고 여유 자금으로 즐길 수 있는 ‘바라는 것’ 순으로 지출 우선순위를 정하는 것이 바람직하며, 이러한 재정 계획을 통해 빚을 청산하고 장단기 목표를 달성할 수 있다.   특히 주택 구매를 계획하는 첫 주택 구매자들에게는 재정 관리가 중요하다. 현재 소득의 일부를 저축하고 불필요한 지출을 줄이며 희생을 각오할 때, 내 집 마련은 삶의 중요한 가치와 보람이 될 것이다.   요즘 주택 거래가 주춤하는 것은 이자율 하락에 따라 구매자들이 주택 가격 하락을 관망하며 서두르지 않는 일시적인 현상으로 볼 수 있다. 지난해만 해도 이자율이 더 오르기 전에 서둘러 집을 마련했듯이, 이자율 변동은 주택 거래에 분명 영향을 미칠 것이다. 미·중 무역 전쟁이 장기전에 돌입할 것으로 예상되는 만큼, 모든 현상을 잘 살펴 주택 구매 조건을 갖추고 대비하는 자세가 중요하다. 월 페이먼트를 감당할 수 없는 무리한 주택 구매보다는 현명한 투자가 이루어져야 한다.   한인들의 주택 구매에 대한 관심이 대단하지만 한인 커뮤니티에서 주택 소유주는 40%이고 60%가 렌터로, 주택 구매 비율이 타 커뮤니티보다 아직도 저조한 것으로 알려져 있다.   내 집 마련의 가장 큰 걸림돌은 다운페이먼트 부족이다. 부동산 정보업체 질로에 따르면, LA에서 밀레니얼 세대가 70만 달러 가치의 첫 주택을 구매하기 위해 14만 달러의 다운페이가 필요한데, 이를 모으는 데까지 10년이 걸린다고 한다. 주택 가치 상승 또한 문제다. 현재 수입 증가가 주택 상승분을 따라잡지 못하고 있다.     정부에서는 첫 주택 구매자들에게 최대 16만1000달러까지 보조금을 지급하고 있다. 주택 가치 상승분과의 격차를 메워주는 보조 프로그램들을 활용하여 내 집 마련의 기회를 미루지 않고 성취하시기를 진심으로 기원한다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 중요성 재정 주택 구매자들 재정 계획 재정 상담

2025.09.30. 23:53

[부동산 이야기] 리스의 종류와 캠차지

부동산 에이전트로 일을 시작 할 때 가장 손쉽게 본인의 클라이언트를 만들 수 있는 것은 건물의 매매가 아닌 리스를 전문으로 일을 시작하는 것 입니다. 이는 부동산 거래 형태중 매매 보다 리스 의 수요가 더 많기 때문입니다. 특히 상업용 부동산 에이전트의 경우 이런 현상이 더욱 크다고 말씀 드릴 수 있겠습니다.   저희 회사에서도 리스 전문 에이전트로 시작해서 지금은 타운에서도 가장 활발한 에이전트로 활동하시는 분들이 많이 계십니다. 많은 다른 전문 분야에 종사하시는 분들도 마찬가지 이겠지만 부동산 리스에 관해 많은 경험을 한 회사를 선택하시면 여러 가지 예기치 못한 상황에 보다 현명하게 대처할 수 있는 조언을 받을 수 있습니다.   자기 건물을 구입해서 사업을 운영하는 것은 모든 비즈니스 오너들의 꿈일 것입니다     하지만 현실은 녹록지 않은 건물 가격과 여러가지 여건상, 리스로 사업을 시작 하시는 분들이 대부분 입니다. 이때 리스의 종류와 그에 따른 장단점 알고 있다면 많은 도움이 될 거라 생각합니다.   우선 리스의 종류를 나눠 보자면 Gross, Modified and NNN으로 분류 될 수 있습니다.   Gross 리스는 건물주가 재산세 및 건물 보수 유지에 관한 모든 비용을 책임 지는 형태로 주로 아파트, 상업 용 오피스 건물에 많이 볼 수 있는 리스입니다. 세입자 입장에서는 가장 편한 형태의 리스 계약 이지만 일반 상가 건물에서는 찾아 보기 힘든 형태의 계약입니다.   Modified 리스는 주로 상업 용 창고 건물과 오래된 상가 건물에서 볼 수 있는 형태의 계약으로 건물주가 재산세를 책임지고 건물의 유지 및 보수는 세입자가 책임지는 것이 보편적인 형태입니다.   다음으로 NNN 리스를 설명 드리자면 우선 각각의 N은 Net을 뜻 하는 의미 입니다. 일반적으로 트리플 넷 리스라고 불리우고 있습니다.   우선 첫번째 N은 부동산 재산세를 뜻하는 것으로 일반적으로 건물 관리 비용에서 가장 큰 부분을 찾 이 하는 부동산 재산세를 세입자가 책임 진다는 의미 입니다. 이때 주의 해야 될 부분은 건물의 매각 시 새롭게 책정되는 재산세는 세입자에게 큰 부담으로 되돌아 올수 있으므로 리스 계약을 할 때 일정 부분 이상의 재산세 상승분은 새로운 주인이 부담 할 수 있도록 계약을 하여야 합니다.   두번째 N은 건물 보험을 뜻하는 것입니다. 이는 건물에 일어 날 수 있는 만일의 사태를 대비 하는 것으로 세입자의 재산을 보호 하는 것은 아닙니다. 세입자는 건물 내부의 본인 자산을 보호 하여야 된다면 따로 세입자 보험을 들어야 합니다.   세번째 N은 건물 관리 비용을 뜻하는 것입니다. 건물 유지 및 보수에 필요한 경비로서 건물 청소 용역비, 공동구역 유틸리티 비용, 건물 유지 보수를 위한 예비비 등이 있습니다.   위에 열거한 비용들을 건물 관리 회사가 정산한 후 각각의 세입자에게 책임만큼의 비용을 청구 하는 것이 NNN 리스의 일반적인 형태 입니다.   NNN 리스에서 건물 관리 비용을 일반적으로 CAM (Common Area Maintenance) charge 라 부르며, 기본 렌트에 CAM Charge가 붙는 계약을 NNN 리스라 합니다.   일반적으로 기본 렌트 비용의 20~25% 정도의 CAM 비용이 발생 할 수 있으나 몇몇 지역과 고급 상가 건물은 CAM 비용이 베이스 렌트보다 같거나 클 경우도 있습니다.   그 외에 ‘Absolute Net Lease’ 또는 NNNN 리스라 해서 건물관리에 있어서 건물의 구조적인 문제를 포함해서 건물에서 일어 날 수 있는 모든 책임을 세입자가 책임지는 형태의 계약도 있습니다.   유명한 쇼핑몰이나 부촌의 상가 건물의 경우 퍼센테이지 리스를 요구 하는 경우도 있는데 이는 일정 부분 이상의 매출이 창출 되면 기본 렌트 외에 매출 증가분에 대해 별도의 임대료를 요구 하는 형태의 리스 계약 입니다. 보통 3%에서 7% 정도의 퍼센티지 리스가 일반적인데 이를 산출 하는 방법은 기본 임대료 일년치를 약속 된 퍼센테이지 로 나누어서 그 이상의 매출이 발생 할 때 기본 임대료에 약속된 퍼센티지 만큼 임대료를 더 부과 하는 것입니다.   예를 들자면 2,000sf 건물을 매달 $4,000에 리스를 하고 5%의 퍼센티지 리스를 할 경우 일년 치 임대료 $48,000을 5%로 나누어 나오는 $960,000이 퍼센티지 임대료가 발생하는 기준점이 되는 것입니다. 그 이상의 매출이 발생하면 건물주는 $960,000 이상 발생하는 매출 소득분에 대한 5%의 추가 임대료를 요구 할 수 있는 것입니다.   비즈니스에서 리스 계약이 얼마나 중요한지는 겪어본 분들이 더욱 잘 아실거라 생각합니다.   계약을 하시기 전에 꼼꼼히 계약서의 내용을 숙지하셔야 되며 될 수 있다면 전문 에이전트의 도움을 받으실 것을 조언해 드립니다.   ▶문의: (213) 605-5359     조진욱 / 드림부동산부동산 이야기 세입자 형태 건물 보수 부동산 재산세 상가 건물

2025.09.24. 17:40

[부동산 이야기] ‘오퍼튜니티 존’의 비과세 혜택

저성장과 지역 불균형은 이제 전 세계 모두가 고민하는 숙제다. 이런 상황에서 미국이 내놓은 ‘오퍼튜니티 존(Opportunity Zones)’ 제도는 단순한 정책을 넘어 자본과 지역사회가 함께 성장하는 새로운 가능성을 보여주었다. 투자자에게 파격적인 세금 혜택을 제공하여, 경제적으로 소외된 지역에 장기적인 투자를 유도하는 것을 목적으로 한다. 2017년 세법 개정안(Tax Cuts and Jobs Act of 2017)을 통해 도입되었으며, 시행 8년 차에 접어들며, 그 효과와 한계가 명확하게 드러나고 있다. 핵심은 ‘오퍼튜니티 펀드(Opportunity Fund)’라는 독특한 투자 방식에 있다. 정부나 은행이 아닌, 개인이나 회사가 직접 조성하는 투자 기구로 이 펀드가 되기 위한 중요한 조건은 모인 자금의 최소 90% 이상을 오퍼튜니티 존 안의 자산에 투자해야 한다는 점이다. 이렇게 함으로써 투자자의 자금이 지역사회에 실질적인 개발과 사업 투자로 이어지는 구조를 만든다. 오퍼튜니티 존 투자는 두 가지 핵심적인 세금 혜택을 제공한다. 첫 번째 혜택은 이미 발생한 자본 이득에 대한 양도소득세 납부 유예다. 이는 마치 세금을 잠시 빌려 쓰는 것과 같다. 예를 들어, 투자자가 부동산이나 주식을 팔아 이익을 얻었을 때, 그 이익을 6개월 안에 오퍼튜니티 펀드에 재투자하면 세금 납부를 2026년 12월 31일까지 미룰 수 있다. 하지만 2025년 현재 시점에서 이익을 재투자하더라도, 2026년 말에는 미뤄뒀던 세금을 납부해야 한다. 즉, 이 혜택은 이제 사실상 기간이 얼마 남지 않아 그 이점이 크게 줄어들었다. 과거에는 이 기간 동안 펀드를 5년 이상 보유하면 10%의 세금 감면을, 7년 이상 보유하면 15%의 감면을 받을 수 있었지만, 지금은 그 기간을 충족할 수 없어 이 혜택을 받기 어렵다. 이와 달리, 현재 오퍼튜니티 존 제도의 가장 강력하고 중요한 혜택은 새로운 이익에 대한 비과세다. 펀드에 투자한 후 그 투자로 인해 새롭게 발생한 이익에 대해서는 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다. 이 혜택을 받기 위해서는 펀드에 대한 투자를 10년 이상 보유해야 한다. 이 혜택은 2026년 납부 마감일과 별개로 적용된다. 즉, 2025년에 투자를 시작하더라도 10년 후인 2035년에 그 자산을 팔아 큰 이익을 얻으면, 이 이익에 대해서는 세금을 내지 않는다는 파격적인 혜택을 누릴 수 있다. 이 비과세 혜택 덕분에 오퍼튜니티 존은 여전히 장기적인 관점에서 매우 가치 있는 투자처이다. 이해를 돕기 위해 한 가지 가상의 예를 들어보겠다. 뉴욕 맨해튼 상가를 100만 달러에 팔아 50만 달러의 자본 이득을 얻은 김민준 씨가 있다고 가정해 보자. 2025년 8월, 김 씨는 이 이익을 오퍼튜니티 펀드에 재투자했다. 2026년 12월 31일이 되면 김 씨는 처음에 미뤄뒀던 50만 달러의 이익에 대한 양도소득세를 모두 내야 한다. 5년 보유 기간을 채우지 못했기 때문에 세금 감면은 없다. 하지만 김 씨는 펀드를 통해 투자한 텍사스 건물을 10년 이상 보유하기로 했다. 그 동안 건물의 가치가 200만 달러로 올랐고, 김 씨는 150만 달러의 새로운 이익을 얻었다. 이 시점에 건물을 팔면, 김 씨는 새로 발생한 150만 달러의 이익에 대해서는 세금을 내지 않아도 된다. 이처럼, 현재 시점의 오퍼튜니티 존 투자는 단기 세금 감면보다는 장기적인 비과세 혜택을 노리는 전략이 핵심이라고 할 수 있다.   ▶문의: (562) 882-8949 준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 오퍼튜니티 비과세 오퍼튜니티 펀드 비과세 혜택 현재 오퍼튜니티

2025.09.24. 17:39

[부동산 이야기] 홈 인스펙션 주의 사항

부동산 시장은 매도인 중심일 때와 매수인 중심일 때가 뚜렷하게 구분된다. 특히 최근과 같이 매물이 다수 출현하고 매수인이 다양한 선택지를 확보할 수 있는 바이어스 마켓에서는, 매수인이 홈 인스펙션을 어떠한 방식으로 활용하느냐가 거래의 성패를 좌우하는 핵심 요소가 된다. 그러나 이러한 상황 속에서도 매수인이 유의해야 할 점은 적지 않다.   첫째, 과도한 요구를 지양해야 한다. 바이어스 마켓이라 하여 모든 수리비용이나 개선사항을 매도인에게 전가하려는 태도는 오히려 협상을 결렬로 이끌 수 있다. 홈 인스펙션의 본질적 목적은 주택의 전반적인 상태를 파악하고, 구조적 결함이나 안전상의 위험 요소를 확인하는 데 있다. 따라서 치명적이지 않은 사소한 하자에 집착하기보다는 전기, 배관, 지붕, 기초 등 주요 구조적 요소에 집중하는 것이 바람직하다.   둘째, 수리 요청과 크레딧 협상 간의 균형을 고려해야 한다. 때로는 매도인에게 직접 수리를 요구하기보다 해당 비용 상당액을 크레딧으로 제공받아 매수인이 원하는 방식으로 보수하는 편이 더 합리적일 수 있다. 물론 바이어스 마켓에서는 매수인의 협상력이 우위에 있으나, 지나치게 많은 조건을 제시할 경우 매도인이 타 매수인을 선택할 가능성 또한 배제할 수 없다. 합리적인 범위 내에서의 크레딧 협상은 거래를 원활하게 이끄는 전략적 수단이 될 수 있다.   셋째, 전문가의 견해 존중이 필요하다. 인스펙션 보고서에는 방대한 내용이 기재되지만, 그중 실질적 위험 요소와 단순 권고사항을 구분하는 것은 비전문가에게 쉽지 않다. 이 경우 경험 많은 부동산 에이전트나 공인된 계약자의 자문을 받아 항목별 우선순위를 설정하는 것이 바람직하다. 모든 항목을 동일한 비중으로 간주할 경우 협상 과정이 불필요하게 복잡해질 수 있다.   넷째, 장기적 관점에서의 판단이 요구된다. 주택은 단순한 매매 대상이 아닌, 장기간 거주하거나 투자할 자산이다. 따라서 단기적인 수리비 지출보다는 향후 5년, 10년간 발생할 유지·관리 비용을 고려하는 것이 현명하다. 지붕의 교체 시기, 냉난방 시스템의 수명, 배관의 노후도 등 장기 비용 발생 가능성이 큰 항목에 주목하여 의사결정을 내려야 한다.   마지막으로, 협상은 관계 형성의 과정임을 인식할 필요가 있다. 매수인 중심의 시장이라 하더라도 매도인과 지나치게 대립적인 태도를 취할 경우, 거래 이후에도 불편한 상황을 초래할 수 있다. 매도인의 입장을 존중하면서도 합리적이고 현실적인 조건을 제시할 때, 신뢰와 만족을 동시에 확보하는 거래가 가능하다.   결국 바이어스 마켓에서의 홈 인스펙션은 단순히 매물의 약점을 지적하는 수단이 아니라, 주택의 가치를 정확히 평가하고 향후 발생할 위험을 최소화하는 과정이라 할 수 있다. 더불어 매수인은 인스펙션을 통해 협상에서 주도권을 확보하면서도 매도인과의 긍정적인 관계를 유지해야 한다. 진정으로 중요한 것은 일시적인 조건의 유불리를 넘어, 장래의 주택 소유 과정에서 안정성과 만족을 보장받는 것이다. 전략적 접근과 합리적 태도가 결합될 때 매수인은 보다 큰 이익과 안정적인 투자를 실현할 수 있으며, 나아가 장기적인 자산 관리 측면에서도 더욱 성공적인 결과를 기대할 수 있을 것이다.   ▶문의:(657)222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 구조 요소 매수인 중심일 바이어스 마켓 크레딧 협상

2025.09.17. 17:20

[부동산 이야기] 후회하는 점검 포인트

오늘은 집을 살 때 꼭 확인해야 할 주요 포인트들을 정리해 보겠다.   첫째, 지붕 상태다. 남가주 지역은 비가 자주 오지 않지만, 그렇다고 지붕의 중요성이 줄어드는 건 아니다. 오히려 몇 년에 한 번씩 쏟아지는 폭우에 약한 지붕은 큰 문제를 일으킨다. 지붕 교체는 수만 달러가 들어가는 큰 공사이니, 구입 전 꼼꼼히 살펴야 한다.   둘째, 배관과 물 사용 흔적이다. 부엌 싱크대 밑이나 욕실 세면대 하부를 열어보면, 물이 샌 흔적이나 물 자국이 있다면 배관 누수 가능성이 크다. 벽지나 마루가 들떠 있다면 과거에 물이 샌 흔적일 수 있다. 단순 수리로 끝나지 않고 벽과 바닥 전체를 뜯어내야 하는 경우도 있어 반드시 확인해야 한다.   셋째, 전기 패널과 배선이다. 요즘은 에어컨, 전기차 충전기, 전기 레인지까지 쓰는 가정이 많아 200암페어 이상 패널이 필요하다. 전기 패널이 너무 오래되었거나 연방 규정에 맞지 않는 브랜드라면 교체가 불가피하다. 화재 위험이 있어 꼭 짚고 넘어가야 할 부분이다.   넷째, HVAC(냉난방 시스템)이다. 에어컨 실외기가 얼마나 오래된 모델인지, 현재 금지된 프레온 가스를 쓰는지, 필터와 덕트 청소는 언제 했는지 확인하는 게 좋다. 교체 시기가 임박한 시스템을 모르고 집을 사면, 입주하자마자 1만 달러 이상을 쓰게 되는 낭패를 볼 수 있다.   다섯째, 창문과 단열 상태다. 특히 70~80년대에 지어진 집들은 싱글 페인(한 겹 유리창)이 많다. 외관상 깨끗해 보여도 여름엔 열기가, 겨울엔 냉기로 에너지 요금이 두세 배로 치솟는 이유 중 하나다. 교체가 필요한 상황인지 확인하는게 좋다.   여섯째, 구조적 안정성이다. 남가주는 지진대에 위치해 있기 때문에, 벽이나 바닥에 크랙이 얼마나 있는지 보는 건 필수다. 지진이나 지반 문제로 생긴 큰 균열은 위험 신호다. 특히 파운데이션에 크랙이 있다면 전문가 점검이 꼭 필요하다. 일부 지역은 ‘소프트 스토리(soft-story)’ 리트로핏이나 발코니 보강 공사가 의무화되어 있다. 이런 공사가 안 된 집은 추후 큰 비용 부담으로 돌아온다.   일곱째, 개조와 불법 구조물 여부다. 남가주에서는 차고를 개조한 ADU, 불법 증축 등이 흔하다. 처음엔 ‘보너스 룸’으로 좋게 보이지만, 시청에 퍼밋이 없는 경우 문제가 된다. 팔 때 감가 요인이니 확인해야 한다.   마지막으로, 주변 환경과 생활 편의성이다. 학교, 마켓, 프리웨이 접근성 같은 요소는 단순히 편리함을 넘어서 집값을 지탱하는 힘이 된다. 교통 소음, 공항이나 철도 인접 여부, 인근에 대형 아파트가 건설 중인지 등은 장기적으로 집값에 영향을 준다.   집은 단순히 ‘사는 공간’을 넘어 가족의 삶을 담는 그릇이다. 남가주 한인 사회에서는 특히 집을 자산으로 여기는 경우가 많지만, 그만큼 집을 고를 때 꼼꼼함이 필요하다. 집을 살 때는 늘 ‘눈으로 확인하는 것’이 최고의 보험이다.   ▶문의:( 562)972-5882     알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 이야기 후회 점검 전문가 점검 에어컨 전기차 지붕 교체

2025.09.17. 17:19

[부동산 이야기] 리스팅 2주의 법칙

올해도 지난 몇 년간의 움직임과 유사하게 상반기의 뜨겁던 분위기는 점차 사라지고, 지금은 지역에 따라 차이는 있지만, 거래가 조금씩 냉각된 분위기를 보여주고 있다. 이유는 관세 정책 등 대, 내외적으로 불안정 정세로 인한 불안감 증폭으로 바이어들이 관망세로 돌아선 이유가 가장 크다고 본다. 하지만 9월 FED 미팅 때 오랜만에 연준이 금리를 내릴 것으로 예상되고, 이에 모기지 이자율 또한 선 방영되어 동반 하락하고 있어, 다시 부동산 경기가 회복하는데 도움이 될 거 같다.   모든 거래가 그렇듯, 팔려는 사람은 높게, 사려는 사람은 낮은 가격에 사려고 하는 것은 당연하다. 특히 기준 가격이 정확하게 정해져 있지 않은 거래에서는, 어느 정도가 적정 가격인지 적정가를 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련인데, 이것이 쉬운 게 아니다. 부동산의 경우 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운 홈의 경우가 아니라면, 대부분 귀에 걸면 귀거리, 코에 걸면 코 거리일 정도로 가격 판단 기준이 애매모호 하다. 특히 단독 하우스라면, 같은 사이즈라도 업그레이드, 땅의 크기, 뷰 등의 유, 무에 따라 가격의 차가 크게 날 확률이 높다. 은행은 가격적으로 조금 더 정확한 기준으로 삼기 위해 감정을 하게 된다. 물론 이 또한 100 % 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에 있어서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중에 하나이다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가치가 있으며, 얼마의 가격을 받을 수 있는지, 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명을 하고 리스팅 가격을 정한다. 대다수의 셀러들은 전문가의 말에 귀를 귀 울이지만, 의외로 많은 셀러들이 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 이를 정확하게 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러의 제시 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운 좋게 눈 먼 현금 바이어를 만나서 팔 수도 있었겠지만, 지금처럼 인터넷이 발달되어 정보가 공유되고 있는 상황에서 이러한 눈 먼 바이어를 만날 확률이 얼마나 될까? 설령 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 감정 문제로 다시 깨질 것이다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내려, 나중에는 마켓에서 거두어 들이거나, 셀러가 지쳐 마켓 시세보다 더 싸게 파는 경우도 비일비재하게 일어난다.   항상 필자가 하는 이야기가 바로 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 제일 중요하다는 것이다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주간을 허비하면 오히려 나중에 가격적인 면에서도 손해를 볼 수도 있다는 것을 알아야 한다. 특히 가격이 많이 올랐다고 바이어들이 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음에 집을 내 놓을 때가 제일 중요한데, 만약에 이 기간동안 오 퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 보기 시작하는 바이어들을 잡기 위해, 지속적으로 가격을 내리는 경우가 발생할 수 도 있다. 마켓에 나온 시간이 오래되었지만, 운이 좋아서 마켓이   올라가 준다면 가격 경쟁력이 생겨, 팔릴 확률이 높아진다. 하지만 반대의 경우라면 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 해서 점점 더 어려운 상황을 맞이 할 수 있다. 즉, 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 식어가는 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빠른 시간 안에 성공적으로 집을 파는 지름길이다.   ▶문의: (818) 357-7694     에릭민 Vice President / Office Manager부동산 이야기 리스팅 바이어 리스팅 에이전트 리스팅 가격 리스팅 2주

2025.09.10. 17:27

[부동산 이야기] 주류 판매 허가

요즘 쏟아지는 매물에 비해 매매가 어려운 주택 시장과 달리, 사업체 매매는 여전히 활발한 상황이다. 경제가 좋은 때나 반대로 어려울 때도 나름의 여러 가지 요인으로 매매는 항상 활발한 편이다. 사업이 잘되면 확장 혹은 변모를 꿈꾸는 업주들이 있어서 사업체 매매는 시대에 따라 성향은 달라져도 꾸준히 거래가 있기 마련이다.     특히 주류 라이선스가 동반되는 식당과 카페, 그리고 리커샵이나마켓의 거래는 실생활과 직결되는 사업이다. 이 때문에 많은 문의와 구매자가 항상 존재하므로 언제나 시간에 쫓겨 서류를 진행해야 하는 에스크로인 경우가 많다. 이는 주니어 오피서들에게 버거운 업무일 수도 있으므로 관리자로서 늘 주의를 하고 서류를 잘 검토할 것을 많이 강조하는 편이다.   주류 라이선스는 크게 두 가지로나누어 진다. 판매 현장에서 소비할 수 있는 온세일(On-Sale)의 경우 주로 식당과 카페가 해당하며, 반드시 포장해서 외부에서 소비가 되어야 하는오프세일(Off-Sale) 라이선스로는 주로 마켓과리커샵이 있다. 따라서 오프세일 판매처에서는 6팩과 같은 제품 외 낱개 주류는 반드시 포장 판매를 해야 하며, 판매 시간과 관리에 여러 규제와 조항을 업주가 따라야 하는 경우가 많다. 미성년자에 대한 혹은 불법 거래에 대한 벌금과 그에 따르는 제재가 확실하므로, 종업원 교육을 철저하게 해야 해 부담도 큰 편이다.     21세 이하에 주류를 판매하는 경우 징계는 15일 정지이나, 3년 이내 두 번째는 25일 정지이며 이후에는 라이선스 취소와 같은 엄중한 처벌이 동반되기 때문이다. 파트 타임 미성년자가 판매한 경우에도 징계가 되므로 영업에 어려움이 많은 것이 사실이다. 요즘은 어느 사업장이나 인력을 구하지 못해 가족이 총동원되는 일이 많은데 특별한 주의가 필요하다.   주류의 도수에 따라 거의 100여 가지의 라이선스 종류가 있다. 가장 보편적인 것으로는 증류주를 포함한 ‘비어앤와인(Beer & Wine)’ 판매와 미성년자가 함께 소비할 수 있는 ‘47-온세일 제너럴’과, 가벼운 소주와 같은 한국 주류가 판매 소비되는 ‘41-온세일비어앤 와인’이 있으며, 판매만 하되 소비는 외부에서 해야 하는 ‘21-오프세일 제너럴’과 가벼운 주류에 해당되는 ‘20-오프세일비어앤와인’이 가장 대중적인 종류이다.   주류통제국(ABC) 라이선스의 가치에 대해 문의하는 분들이 많은데, 여러 복합적인 요건 즉 위치와 조건 규제 사항 그리고 주변 상황과 희귀성에 따라 시장가격이 큰 차이가 있다. 학교 근처나 주택가와의 근접성으로 더는 신규 라이선스 발급이 중지된 지역의 경우 그 가치는 달라진다. 무엇보다 해당 사업체와의 연계성이 가장 중요한 요인이다.   담보권이 저당되는 사업체와 달리 ABC 라이선스에는 어떠한 담보물이나 제약이 따라올 수 없으며, 정부 기관만이 소유권 발급 및 취소 그리고 갱신을 할 수 있다.   ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 주류 판매 주류 라이선스 오프세일 판매처 포장 판매

2025.09.09. 19:21

[부동산 이야기] ‘Deed’의 종류와 의미

부동산 거래 과정에서 반드시 등장하는 핵심 서류가 바로 ‘디드(Deed)’입니다.   한국식으로는 ‘등기 이전서류’ 정도로 번역할 수 있지만, 단순히 소유권을 이전하는 문서 그 이상의 법적 의미를 지니고 있습니다. 특히 Deed의 종류에 따라 매수인이 향후 소유권과 관련된 분쟁이나 권리 침해로부터 얼마나 보호받을 수 있는지가 결정되기 때문에, 그 차이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.   가장 널리 사용되는 형태는 워런티 디드(Warranty Deed)입니다. 이 Deed는 매도인이 “본인이 이 부동산의 합법적인 소유자이며, 현재뿐 아니라 과거에도 소유권에 문제가 없었고, 만약 추후 문제가 발생한다면 법적으로 책임지겠다”고 확약하는 문서입니다. 구매자 입장에서는 가장 강력한 보호 장치를 제공받는 형태이며, 숨겨진 저당권이나 권리 침해가 뒤늦게 드러나더라도 매도인이 책임을 지게 됩니다. 대부분의 주에서 표준적인 부동산 거래 시 사용됩니다.   그랜트 디드(Grant Deed)는 캘리포니아에서 특히 많이 사용되는 유형입니다. 이 경우 매도인은 본인이 해당 부동산의 소유자이며, 소유하고 있던 기간 동안 타이틀에 하자가 없었음을 보장합니다. 다만, 워런티 디드와는 달리 과거 소유자의 기간까지 포함하여 보장하지는 않기 때문에 상대적으로 보증 범위가 좁습니다.   바겐 앤 세일 디드(Bargain and Sale Deed)는 법원 명령이나 경매 처분과 같은 비자발적 거래에 자주 사용되며, 매도인이 현재 소유자라는 사실만 확인할 뿐, 그 외의 책임은 지지 않습니다. 캘리포니아에서는 실무상 거의 사용되지 않습니다.   가장 제한적인 형태는 퀵클레임 디드(Quitclaim Deed)입니다. “만약 내가 이 부동산에 대한 어떤 권리를 가지고 있다면 모두 넘기겠다”는 의미이며, 소유권이 실제로 있는지조차 보장하지 않습니다. 주로 가족 간 소유권 이전, 이혼 재산 분할, 신탁 재조정 등의 경우에 사용되며, 일반적인 부동산 매매에서는 사용이 권장되지 않습니다.   이러한 Deed 중에서 워런티 디드와 같이 강한 법적 보호를 제공하는 유형에는 보통 다음의 여섯 가지 법적 약속이 포함됩니다.   1. 소유권 확약: 매도인이 정당한 소유자임을 보장   2. 이전 권리: 매도인이 소유권을 이전할 자격이 있음을 보장   3. 무부담 약속: 숨겨진 담보나 권리가 없음을 확약   4. 평온한 소유 보장: 제3자의 방해 없이 소유권을 누릴 수 있음을 보장   5. 추가 이행 보장: 문제 발생 시 필요한 조치를 취할 것을 약속   6. 영구 보증: 향후 발생할 수 있는 소유권 문제에 대해 보상할 것을 확약   부동산 구매는 단순한 자산 취득이 아닌, 장기적인 법적 권리를 확보하는 절차입니다. 따라서 거래 시 어떤 종류의 Deed를 통해 소유권을 이전받는지, 그 안에 담긴 법적 약속들이 무엇인지를 반드시 확인하셔야 합니다.   눈에 보이지 않는 서류 한 장이 거래의 향방을 결정짓고, 때로는 수천만 달러의 손해를 막아주는 방패가 되기도 합니다. 안전한 부동산 거래는 올바른 Deed 선택에서 시작됩니다.   ▶문의: 213-537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 의미 deed 소유권 확약 quitclaim deed warranty deed

2025.09.03. 18:30

[부동산 이야기] 크레딧 점수 모델 변화

모기지 대출기관에서 융자를 제공할 때지금까지 대표적으로 사용했던 크레딧 점수 모델로 FICO 점수를 크레딧 상태 확인 기준으로 사용해 오고 있었다.     하지만 최근 연방주택금융청(FHFA)는 기존의 3대 신용평가기관(트랜스유니온·에퀴팩스·익스피리언)을 통한 크레딧 조회를 유지 하면서도 이제부터 ‘밴티지스코어 4.0’ 점수를 사용할 수 있도록 했다.     이는 모기지 시장에 큰 변화와 크레딧 점수 산정 모델의 차이로 인해 주택 모기지 신청인들에게 내 집 마련의 절호 기회를 제공하게 될 것으로 보인다.   크레딧 점수를 확인할 때마다 간혹 점수 차가 다르게 나오는 경험을 해 본 적이 있을 것이다.     일례로, 자동차를 구매하기 위해 딜러가 알려준 점수와 집을 사기 위해 융자은행에서 알려준 점수가 한 달 새 점수 차가 큰 경우를 보고 의아하게 여긴 적이 있을 것이다. 이는 업체마다 사용하는 크레딧 점수 모델에 따라 점수에 차이가 있기 때문이다.   2006년에 밴티지스코어의 최고경영자(CEO)인 실비오 타바레스는 기존에 이들 신용평가기관 세 곳, FICO에 대항하기 위해 밴티지스코어 2.0을 개발했고 2013년 3.0 모델에 이어 이번에 4.0을 개발해 경쟁과 혁신을 통해 FHFA로부터 대체 크레딧 모델로서 이번에 공식적으로 승인을 받게 됐다.   밴티지스코어 4.0을 통해, 크레딧을 쌓은 지가 오래되지 않아서 점수가 없는 소비자들에게 크레딧 점수를 제공하고 있다.     밴티지스코어는 최근 크레딧 이용상황 30%, 페이먼트 기록 28%, 크레딧 활용 정도 23%. 밸런스 9%, 크레딧을 쌓아온 기간 9%로 구성돼 있다.     FlCO에서는 최근 크레딧 이용 상황을 10%만 비중을 두는 기존 기관들과는 큰 대조를 이룬다.     FICO에서는 35%를 2년간 페이먼트가 잘 이루어졌는지를 점수계산에 가장 중요한 요소로 보고 있다.     반면 빈티지 모델은 크레딧을 오래 쌓으지는 않았어도 최근 크레딧 활동(신규 파일)에 중점을 두고 점수를 산정해, FICO보다는 훨씬 좋은 크레딧 점수를 기대해 볼 수가 있다.     이는 크레딧 기록이 부족한 대출자에게 더욱 포괄적인 점수 산정 기준이 적용되는 것으로, 500만 명의 잠재적인 첫 주택구매자나 저소득층 모기지 대출 신청자들에게 대출 승인율 상승으로 이어질 것으로 기대된다.     밴티지스코어 모델은 450만 명의 소비유형을 분석해 점수를 산정하는 기준을 마련, 예측성과 정확성이 FICO보다 좋게 평가돼 대출 기관들은 크레딧 조회 대체상품으로 광범위하게 사용될 것으로 예상된다.     이는 FICO의 독점적인 지위를 약화 시킬 것이 분명해 보인다.     특히, FICO는 국책 모기지 기관 패니매와 프레디맥이 FICO 점수를 요구하는 상황에서 역사적으로 모기지 인수 과정을 독점해 왔기 때문에 시장 독점권을 상실할 수 있다.     나쁜 크레딧 점수로는 내 집 마련이 불가능하다고 해도 과언이 아니다.     일상의 사소한 경제활동까지 모두 파악하여 문제가 생기지 않도록 엄격하게 대비할 필요가 있다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 크레딧 점수 크레딧 점수 크레딧 모델 크레딧 조회

2025.09.02. 21:44

[부동산 이야기] 투자용 부동산 가이드

8월 신학기가 시작되고 하반기에 접어들었지만, 여전히 6.5% 안팎에 머무는 모기지 이자율과 관세 여파로 인한 생활비 상승이 소비 심리를 위축시키며 남가주 부동산 시장의 체감 분위기는 차갑게 식어가고 있다.     가격을 내린 좋은 매물들에만 바이어가 몰리고 지난봄 리스팅이 나오면 평균 12주 안에 에스크로로 들어가던 매물들이 이제는 몇 달째 시장에 머무는 경우도 흔하다.       그런데도 투자용 부동산 시장에서는 눈에 띄는 움직임이 있다. 바로 1031 세금유예 교환을 활용해 포트폴리오를 재편하려는 투자자들의 꾸준한 수요다.     1031 교환은 양도세를 뒤로 미루면서도 새로운 투자용 부동산으로 자금을 옮길 수 있어 이자율이 높은 시기에도 안정적인 현금 흐름을 확보하려는 투자자들에게 매력적인 제도다.   문제는 어떤 자산으로 옮겨갈 것 인가다. 캘리포니아 내 4유닛 아파트 같은 주거용 유닛은 융자 조건이 상대적으로 유리하고 진입 장벽이 낮다는 장점이 있지만, 테넌트 관리 부담이 있어 젊은 투자자들에게 더 어울린다.     반면 NNN 상가는 10~20년의 장기 리스 계약으로 월수입이 안정적이고 관리 부담이 없어 은퇴자들의 선호도가 높다.   최근 아파트 시장은 렌트 하향세와 퇴거 분쟁 증가로 매물이 늘어나면서 바이어 마켓의 흐름을 보이고 있다. 미드 윌셔 지역에 위치한 4유닛 아파트는 전 유닛이 화장실, 주방, 에어컨 등 주요 항목이 리모델링된 상태로, 월세 수입이 총 1만2900달러에 이른다. 프로퍼티 택스, 보험, 관리비 등 모든 비용을 제하고도 월 순수익이 9600달러에 달하며, 이 매물은 225만 달러에 현재 구입이 가능하다. 이처럼 수익이 높고 관리가 용이하며 업그레이드가 잘 된 유닛을 찾기에는 지금이 매우 좋은 시기이다.     한편 NNN(Triple Net Lease) 리스 구조의 상가는 테넌트가 모든 비용을 부담하고 장기 계약이 일반적이어서 안정성이 뛰어나다.     최근 리버사이드 카운티에서 거래된 스타벅스 단독 건물은 코퍼레이트 개런티가 붙은 15년 리스 계약이 체결되어 있어 오너는 별다른 관리 없이 안정적인 수익을 확보할 수 있었다.     예산 규모에 따라 투자처는 달라진다. 100만 달러 초반대라면 캘리포니아보다는 중서부나 남부 지역의 세븐일레븐, 피자헛 같은 단독 매물을 찾는 경우가 많다.     실제로 텍사스 휴스턴 교외에서 120만 달러에 거래된 피자헛 매물은 6.5% 투자율에 5년마다 10% 인상의 20년 장기 리스가 보장돼 바이어가 즉시 현금 흐름을 확보했다.     장기적으로는 매니지먼트를 피하는 투자 부동산에 관심이 있다면 캘리포니아에 국한되지 않고 NNN 리스 매물에 대한 전국적 시야를 갖는 것이 1031 전략의 핵심이다.  코퍼레이트 개런티가 붙은 NNN 매물은 원거리 투자에도 적합하고 사거리 코너나 프리웨이 인근 등 유동 인구가 많은 입지는 자산 가치 상승 여지도 크다.     시장이 얼어붙었다고 해서 모든 기회가 사라진 것은 아니다. 오히려 지금은 꼼꼼한 준비와 전략적 안목으로 우량 매물을 합리적인 가격에 확보할 수 있는 중요한 시기다.     입지 조건을 살펴보는 안목과 더불어 프랜차이즈 테넌트 시장의 흐름을 읽는 통찰력이 더욱 요구된다.   ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 투자용 부동산 투자용 부동산 남가주 부동산 4유닛 아파트

2025.08.27. 17:43

[부동산 이야기] 1차 주택 매각세 전면 면제 추진

2025년 7월, 미국 부동산 시장에 중대한 세제 변화 논의가 본격화되었다. 트럼프 대통령은 1차 거주용 주택 매각 시 발생하는 양도소득세를 전면 면제하는 방안을 고려 중이라 밝히며, 관련 정책에 대한 시장의 관심이 고조되고 있다.     검토 중인 ‘No Tax on Home Sales Act’는 1차 주거용 주택 매각 시 발생하는 양도차익에 대해 연방 세금을 전면 면제하는 내용을 담고 있다. 현행 세법상 개인은 $250,000, 부부는 $500,000까지 양도차익이 비과세 대상이나, 해당 기준은 1997년 이후 물가를 반영하지 않아 실효성이 낮다는 지적이 이어져 왔다. 팬데믹 이후 40~100%의 주택 가격 상승으로 약 2,900만 가구가 기존 비과세 한도를 초과한 상황에 놓여 있다.     특히 장기 보유 고령층과 실수요자들은 양도세 부담으로 매각을 꺼리며 관련 문의도 크게 늘고 있다. 양도소득세 면제 추진은 단순 감세를 넘어 주택 유통 확대와 거래 활성화를 유도하려는 목적이 크다.     매각을 주저하던 주택 소유자들이 시장에 참여하면 매물 공급이 늘고, 유동성 회복에도 도움이 될 전망이다. 이번 세제 개편은 정상 가격 형성과 구매 심리 회복에도 긍정적인 신호가 될 수 있다.     신규 주택 공급 확대와 맞물릴 경우 실수요자에게 유리한 시장이 형성되고, 거래 증가로 지역 경제에도 파급 효과가 기대된다. 장기 보유자에겐 자산 운용 전략을 재정립할 기회이자, 주거 이전의 자유도도 높아질 전망이다. 전국부동산중개인협회(NAR) 및 건설업계는 이번 법안에 긍정적 반응을 보이고 있다. 거래 증가에 따른 수수료 확대 기대감과 함께, 주택 공급 순환이 활발해질 것으로 예상된다.     시장 현장에서는 잠재 매도자들이 법안 통과 가능성에 주목하며 매물 준비에 나서고 있고, 일부 투자자들도 매수 타이밍을 저울질하는 분위기다. 무엇보다 이번 세제 완화는 투자자에게도 유리하게 작용할 수 있다.     양도세 부담이 줄며 임대수익을 고려한 중장기 전략이 탄력을 받고 있고, 지금은 신규 및 기존 투자자 모두에게 유리한 시점이라는 분석이 나온다. 실물 자산 선호와 맞물려 투자 수요도 다시 확대되고 있다. 다만 여전히 높은 모기지 이자율, 글로벌 무역 긴장으로 인한 자재비 상승, 일부 관세 부담은 바이어들의 구매 결정을 늦추는 요인이다.     특히 중산층 실수요자들은 높은 월 상환액과 생활비 부담으로 매수 시점을 조절하고 있으며, 이는 시장 회복 속도를 일정 부분 제약할 수 있다. 세제 개편이 실질적 유인책이 되려면 금융 접근성과 공급 안정성 확보가 병행되어야 한다는 지적도 있다.     한편, 고자산가 중심 혜택이라는 형평성 문제와 세수 감소에 대한 재정 우려, 장기적으로는 투자 수요 과열로 인한 시장 불안정 가능성도 제기된다. 그럼에도 이번 논의는 미국 주택 시장에서 매각 및 보유 기준에 변화를 예고하며, 부동산 전문가와 실무자 모두 이에 대비한 전략 수립이 필요한 시점이다.     이번 조치가 실제 입법으로 이어진다면, 시장 전반에 상당한 변화가 예상되며, 투자자와 실수요자 모두에게 중요한 기회가 될 수 있다.   ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 매각세 주택 주거용 주택 주택 소유자들 거주용 주택

2025.08.20. 17:17