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[부동산 이야기] 자연과 품격의 도시 뉴포트비치
캘리포니아 오렌지카운티, 인구 약 8%가 아시안인 도시 뉴포트비치(Newport Beach) 는 태평양을 품은 오렌지카운티의 대표적인 해안 도시이자 고급 주거지로 손꼽힌다. 부와 여유의 상징처럼 알려져 있지만 단순한 부촌이 아니라, 자연과 사람과 도시가 조화를 이루는 특별한 삶의 공간임을 느낄 수 있다. 핵심 명소인 뉴포트 코스트에 걸려 있는 크리스탈 코브(Crystal Cove) 는 자연 그대로의 보호구역과 고급 주택이 어우러진 자연의 보물창고다. 수백 에이커에 걸쳐 펼쳐진 자연 산책로와 트레킹 코스, 해안을 따라 이어진 절경은 그림 속 풍경 같다. 새벽 햇살이 산과 바다를 비추며 깨어나고, 공기 속 바다 내음과 바다에서 불어오는 신선한 바람이 어우러지는 그 평화로운 분위기는 자연이 주는 치유와 삶의 활력을 온전히 느낄 수밖에 없다. 뉴포트비치는 ‘삶의 질’이 일상의 기준이 되는 곳이다. 해안선을 따라 늘어선 주택들은 대부분 바다를 향해 열려 있고, 오션뷰를 품은 집 하나하나가 자신만의 스토리를 가지고 있다. 크리스탈 코브와 이어진 뉴포트 코스트 지역은 뉴포트비치의 상징과도 같은 고급 주거지로, 탁 트인 바다 전망과 완벽한 보안과 세계적인 리조트 펠리칸힐(Pelican Hill) 이 지역의 품격을 높여준다. 또 다른 매력은 자연과 도시가 이상적으로 어우러진 인공섬에서 느낄 수 있다. 두 개의 인공섬, 발보아 아일랜드(Balboa Island) 와 리도 아일(Lido Isle) 중 발보아 아일랜드는 활기찬 관광지로, 중심로에는 작은 상점과 카페, 아이스크림 가게가 즐비하며, 발보아 페리(Balboa Ferry) 로 건너는 짧은 보트 여행은 도시의 명물이다. 반면 리도 아일은 프라이빗한 주거지로, 지중해풍 주택들이 개인 보트가 정박해 있으며, 보트를 이용해 이동하거나 정박 생활을 즐긴다. 섬 앞 수로에는 요트와 보트가 오가지만, 공용 수상 레저 활동이 활발하게 이루어지는 관광지는 아니다. 프라이빗하면서도 바다와 밀접한 라이프스타일은 고급 주거지로서의 가치와 희소성을 높여준다. 남쪽으로 내려가면 절벽 위에서 바다를 마주한 코로나 델 마(Corona del Mar) 가 펼쳐진다. 이름처럼 ‘바다의 왕관’이라 불리는 이곳은 낮에는 햇살이, 밤에는 파도 소리가 집 안으로 스며들며 하루를 완성한다. 뉴포트비치는 도시와 자연, 그리고 사람이 만들어낸 가장 이상적인 조화를 보여준다. 2025년 기준 최신 데이터 반영: 최근 시장 기준으로, 뉴포트비치 전체 중간 매매가격(Median Sale Price)은 약 $3.9M 수준이며, 코로나 델 마르(Corona del Mar)는 약 $4.3M, 뉴포트 코스트(Newport Coast)는 약 $9.3M으로 나타난다. 발보아 아일랜드(Balboa Island)는 중간 매매가격이 약 $4.2M이다. 바이어들은 이 지표를 기준으로 예산 설정과 금융 계획, 투자 대비 가격 비교를 준비하면 좋다. ▶문의: (562) 882-8949 준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 뉴포트비치 자연 도시 뉴포트비치 자연 산책로 발보아 아일랜드
2025.11.26. 19:21
[부동산 이야기] 저소득층 임대 주택 보존 문제
무디스 애널리틱스의 최근 연구에 따르면 저소득층 지역에서는 임대 주택이 전체 주택 재고의 80%를 차지하는 것으로 나타났다. 현재 많은 저소득층 주택 세액 공제(LIHTC) 주택이 구매 가능 기간 만료를 앞두고 있어, 이미 어려운 시장에서 주택 공급이 더욱 줄어들 위험이 있다. LIHTC는 정부가 임대 주택 부족 문제를 충족하기 위해 사용할 수 있는 가장 강력한 도구 중 하나다. 1986년 설립된 이래 LIHTC는 저렴한 임대 주택 개발을 가장 많이 추진해 오고 있다. 특히 임대 주택 부족으로 어려움을 겪고 있는 지역 사회에서 이러한 개발이 저렴한 가격을 유지하도록 하는 것은 장기적인 주택 전략에 필수적인 것이다. 연방정부는 LIHTC 임대 주택을 확보하기 위해 주택을 직접 건설하는 대신 민간 자본을 활용한다. 투자자(주로 은행이나 기업)는 저렴한 주택 개발 자금을 조달하는 대가로 연방 세금 부담을 1:1로 감면받게 된다. 그 대가로 부동산 소유주는 여러 조건에 동의해야 한다. 부동산 소유주는 지역 중위소득(AMI)의 60% 이하 소득을 올리는 세입자에게 주택의 일부를 할당하고, 세입자가 소득의 30% 이하를 지불하도록 임대료 상한을 설정해야 한다. 대부분의 경우 최소 30년 동안 적정 가격을 유지지만 이러한 준수 및 장기 사용 기간이 종료되면 소유주는 더는 LIHTC 규정의 구속을 당하지않게 되는 구조다. 이 시점부터 소유주는 임대료를 시장 수준으로 인상하게 되고 주택을 다른 용도로 전환하기도 한다. LIHTC 주택이 만료될 시점이 점점 다가올수록 점점 임대주택의 부족현상이 벌어지게 된다는 문제가 있다. 특히 무디스는 중산층 가구를 위한 임대 주택에서 심각한 부족 현상이 나타날 것으로 예상하고 있다. 일부 고소득 교외 지역에서 과잉 공급이 예상되고 도시 대부분 지역에서 주택 공급이 전반적으로 부족한 것으로 보고 있다. 저렴한 임대주택의 용도 변경과 주택의 노후화 및 임대료 상승으로 인해 저렴한 임대 주택이 매물이 점점 줄어들게 되는 것이다. 따라서 세금혜택으로 저렴한 임대주택 보존 노력이 제한의 만료로 임대 주택 부족 사태가 몰고 올 파장으로 인한 정부 정책의 주요 관심사가 되고 있다. 사실, 주택을 구매하는 것도 쉽지 않다. 커먼센스 연구소의 최근 데이터에 따르면, 대도시 지역의 주택 중간 가격은 2013년 이후 83% 급등했으며, 중산층의 주택 소유를 더욱 어렵게 만드는 코로나19 팬데믹 이후 53% 급등했다고 한다. 임대 주택 부족이 심화 되기 전에 정책입안자들의 노력이 있겠으나 점점 임대 주택 부족현상이 심화 될 것이 예상된다. 중저소득층이 이용 가능한 다운페이 보조 프로그램 및 지원 프로그램으로 내 집 마련을 대비하는 것도 좋겠다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 저소득층 임대 저소득층 주택 임대 주택 저소득층 지역
2025.11.25. 21:59
[부동산 이야기] 새집 구입시 고려 사항들
얼마 전에 오렌지 카운티 플러턴의 좋은 위치에 새 집 분양을 시작했는데, 마켓이 많이 다운 된 시기임에도 상당히 많은 바이어들이 몰려서, 아직도 위치와 가격이 좋다면 새 집에 관한 수요와 경쟁은 꾸준하다는 것을 보여주었다. 특히 위치 좋은 유닛은 랏 프리미엄을 높게 주고도 사려는 바이어들이 몰려서 경쟁이 치열 했었다. 이번에는 아직도 많은 바이어들이 관심 있어 하는 새 집 구입에 관한 절차와 방법 그리고 주의 해야 될 사항들에 대해 알아보기로 한다. 우리가 조금만 신경 써서 주의를 둘러 보면, 크고 작은 규모의 새 집들이 건축되고 있는 것을 쉽게 볼 수 있다. 땅이 제한적인 대도시의 경우에는 주로 크고 작은 빌더들이 콘도를 건설하고 있고, 신도시인 발렌시아나 어바인같이 대형 건설사가 중심이 되어 분양하는 곳도 있다. 이번에는 대형건설사가 중심이 되어 대규모 단지를 조성하는 최소 100 채 이상을 짓는 대규모 단지의 새 집 구입에 대해 알아보고자 한다. 내가 사려고 하는 지역에 새집 건축이 이루어지고 있다면, 먼저 주변 에이전트나 새집 전문으로 경험이 많은 에이전트에게 조언을 구한 뒤 세일즈 오피스로 향하는 것이 필요하다. 이유는 개인이 혼자 간다면 여러 가지 혜택을 놓치기 쉽기 때문이다. 일부 바이어들은 에이전트없이 간다면 그만큼 가격을 깎을 것으로 착각하지만, 빌더들이 이미 모든 비용을 계산에 넣고 하기 때문에 가격을 깎을 수 있다는 기대는 하지 않는 게 좋다. 내가 마음에 드는 지역에 새 집 분양이 시작되었다면, 먼저 빌더 측 윕사이트에서 분양 가격대, 분양 정보와 플랜등을 어느 정도 인지한 다음에 에이전트와 동행해 세일즈 오피스에 가는 것이 도움이 된다. 여기서 바이어들이 알아야 하는 중요한 점들이 몇 가지 있다. 첫째, 내 예산에 맞는 가격대의 집들만 골라서 보는 것이 필요하다. 괜히 내 예산에 맞지 않은, 다른 모델을 구경해 봤자 눈 높이만 올라가 나중에 나에게 맞는 집을 선택 시 어려움을 겪을 수 있다. 이유는 평균적으로 사이즈가 크고 가격이 높을수록 더 마음에 가게 되어있기 때문이다. 두 번째는 모델 홈을 볼 때, 구조를 주의 깊게 보는 것이 중요하다. 대부분의 바이어들, 특히 첫 집을 사는 바이어들은 집 구조보다는 디자이너들이 해 놓은 인테리어에 현혹되어 잘못된 선택을 하는 것을 가끔 보게 된다. 이를 방지하기 위해서는 마음에 드는 플랜이 있다면, 이미 지어진 같은 구조의 빈 집이 있다면 한 번 보는 것이 실수를 줄이는 방법이다. 세 번째는 당연히 주변 가격 비교이다. 같은 크기의 새집과 20년 된 집의 가격비교는 적절한 비교는 되지 않지만 그래도 참고는 해야 한다. 최근의 땅 값이 상승해서, 건설 사들은 이익을 내기 위해서는 여러 여건들을 고려해서 가격을 정하게 되고, 당연히 주변 오래된 집들 보다는 높을 수 밖에 없다. 보통 주변 시세보다 새 집이 10 % 이상 차이가 난다면 다시 한번 위치, 주변 여건 등을 고려해 결정하기를 권한다. 새 집의 경우 기존의 집에 비해서 클로징 비용이 높고, 업그레이드 등, 추가로 들어가는 금액이 생각보다 많을 수 있기 때문이다. 다음에는 추가로 주의해야 할 점들과 새 집 진행 절차에 관해 이야기 해 보기로 한다. ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산부동산 이야기 새집 구입 새집 건축 새집 전문 분양 가격대
2025.11.19. 17:45
[부동산 이야기] 사업체 매각
사업체를 팔고 싶은 이유는 사람마다 다르다. 가장 흔한 이유 중 하나는 사업이 잘되지 않아 더는 미래가 보이지 않을 때이고, 또 다른 이유는 오히려 사업이 잘 되고 있을 때다. 지금이 최고점이라 판단되어 가장 높은 가치를 받을 수 있다고 생각할 때 매각을 결정하는 것이다. 이 두 가지 경우는 서로 반대의 상황처럼 보이지만 결국 모두 ‘현명한 시점의 선택’이라는 공통점을 가진다. 먼저 사업이 부진해 적자가 누적되고 자본이 잠식되는 상황이라면 손실이 더 커지기 전에 결단을 내리는 것이 최선의 방어책이 될 수 있다. 그러나 매각을 시도해도 사업체의 가치가 부채보다 낮다면 청산만으로는 모든 부채를 정리하기 어렵다. 때로는 가치가 더 낮아질 것으로 예상하여 미리 매물로 내놓는 경우도 있다. 이때 많은 오너들이 과거의 영광을 기준으로 비현실적인 가격을 제시하는 실수를 범한다. 과거에는 가능했을지 모르지만 현재의 시장 상황을 냉정하게 반영하지 않으면 결국 매수자를 찾지 못하고 시기를 놓쳐 남은 가치마저 잃게 된다. 현재 사업의 추세를 가장 잘 아는 사람은 오너 자신이다. 현실을 인정하고 욕심을 버리면, 남은 가치를 온전히 지키며 매각에 성공할 수 있다. 반대로, 사업이 잘되고 있을 때야 말로 매각을 진지하게 고려해야 할 타이밍이다. 대부분의 오너는 “이 흐름이 계속될 것”이라 믿지만, 시장 환경과 경쟁 구도는 언제든 변할 수 있다. 한걸음 떨어져 냉정히 판단해 보길 바란다. 매각을 결정했다면 매각 시기, 매물 가격, 최고 가격 위한 준비 등 세 가지를 명확히 정해야 한다. 경험적으로 매각 준비는 최소 1년, 이상적으로는 2~3년 전부터 시작해야 한다. 바이어들은 셀러의 말보다 세금보고서와 손익계산서(P&L)를 신뢰한다. 대출기관 역시 마찬가지다. 따라서 평소부터 재무자료를 체계적으로 관리하고, 사업의 성장 추세가 명확히 드러나도록 준비하는 것이 중요하다. 절세를 위해 적자로 보고하거나 비용을 과도하게 반영해 오너의 실제 수입을 낮게 보이게 하는 것은 매각가에 큰 손해를 가져온다. 세금을 더 내야 하는지 의문이 들 수 있지만 반드시 그런 것은 아니다. 세금상 비용으로 처리되더라도 사업 가치 평가에서는 오너의 실질 수입으로 환산되는 항목이 있다. 이때는 반드시 경험 많은 브로커와 CPA의 조언이 필요하다. 또한 매출 추세는 매각가 결정의 핵심 요소다. 하락세에 있는 사업은 매수자들이 꺼리지만, 상승세에 있다면 오히려 프리미엄을 받을 수 있다. 그러나 대부분의 오너들은 상승세일 때 매각을 고려하지 않는다. 하지만 바로 그 시점이 가장 이상적인 매각의 타이밍이라는 점을 잊지 말자. 결론적으로, 사업체 매각은 준비된 사람만이 성공할 수 있다. 최소 1년, 이상적으로는 2~3년 전부터 재무자료를 정비하고, 매출 구조를 개선하며, 매수자의 입장에서 매력적인 그림을 그려야 한다. 세금보고서와 손익계산서가 그 그림의 핵심이며, 이를 전략적으로 관리하면 높은 가격에 매각할 수 있다. 또한 오래된 사업체일수록 양도소득세(Capital Gain Tax) 절감 전략을 미리 세워야 한다. 그렇지 않으면 수년간 땀 흘려 일군 결실의 절반을 세금으로 잃을 수도 있다. ▶문의: (949)560-7676 사이먼 조 / 레드포인트 부동산부동산 이야기 사업체 매각 사업체 매각 매각가 결정 매각 시기
2025.11.19. 17:42
[부동산 이야기] 가주 부동산시장 전망
최근 마커스 앤 밀리챕을 통해서 40여 명의 저명 경제학자와의 인터뷰 후 공개된 캐시 페트키의 리포트에 따르면 2026년은 안정적인 성장세 유지와 통제 가능한 인플레이션의 지속 그리고 예측 가능한 모기지 이자율의 흐름이 이어질 것으로 전망했다. 실물 경제에서도 이에 대한 대비가 잘 진행되고 있다고 보인다. 이미 거대한 자본력을 가진 기업형 투자가에 추가로 은퇴계좌인 401(k)나 자기 주동형 IRA(SDIRA)를 이용한 각종 부동산 투자나 사모펀드, 암호화폐 등 대체 자산에 투자가 집중되고 꾸준히 부동산 시장으로 자금이 유입이 되고 있다. 임대용 부동산이나 부동산 채권에 대한 투자가 주택가격이 상대적으로 고가인 캘리포니아 지역에서는 활발히 이루어지거나 성장세를 이끌 전망이다. 이런 상황이 지속적인 경쟁이 심화할 경우 투자자가 주택시장에서 큰 비중을 차지할 가능성이 높다. 의회에서 이에 대한 규제를 논의 중이지만 실제 주택시장에 재고가 부족한 상태에서 수요가 약간만 늘어나도 가격 상승이 주택 구입 선호 지역에서는 일어날 가능성이 크다고 볼 수 있다. 투자자들의 중요한 툴이었던 1031 exchange나 각종 투자 관련 법안이 주로 추가적인 세수 확보를 위해서 비우호적으로 바뀔 수 있는 가능성이 있고 주택 보유에 대한 제반 비용이 큰 폭으로 늘어난 상황에서 장기간 투자하는 투자자들을 이겨 낼 수 있는 조건을 갖추는 것이 2026년에는 투자의 성공 여부를 좌우할 것이다. 일부 투자가들은 이미 공급 과잉된 신규 주택 지역에서 대규모 단위로 구입을 디스카운트된 가격으로 협상하거나 바이다운을 포함한 바이어층에 좀더 유리한 모기지를 얻기 위한 구체적인 협상을 추진하고 있다. 또한 새해에는 부동산이나 융자 관련 각종 사기 행위가 많이 증가할 것으로 예상하며 공실이 높은 건물들의 주택으로의 개조 사업이나 정부 소유의 땅을 임대하거나 저가로 구입한 후에 모쥴랄 홈과 같은 신축이 싼 가격에 용이한 주택들의 개발과 인허가 과정이 단축될 전망이다. 대도시 지역 경우 심한 경쟁과 마진이 떨어지면서 플리핑 주택 투자가 부진해질 것으로 전망되고 있다. 평균 25% 정도의 투자 수익률을 기대했던 플리핑 투자는 이미 거의 모든 대도시 지역에서는 중단이 된 상태다. 2026년에는 필요한 부동산 관련 투자 자금의 공급을 위한 각종 프라이빗 대출 은행을 포함한 여러 금융권의 규제를 완화하는 방향으로 정책 사이클을 잡을 가능성이 크다. 내년에는 정부 주도로 유동성 확대(돈을 더 찍어 내는 정책)와 정책적인 금리 인하 정책으로 경제 전반에 활력을 높일 정책을 추진 시에 주택 가격의 10~20%까지 두 자릿수 상승도 가능해지겠지만, 연준이 12월에 금리 인하가 아직은 결정되지 않았다는 움직임을 취하면서 어떤 방향으로 정책이 결정될지 추이에 따라서 정반대의 상황이 전개할 수 있다. 다만 지나친 통화량 증가는 물가의 상승을 유발하면서 다시금 금리의 인상으로 이루어지고 이는 부동산 가격이 다시 떨어지게 할 가능성이 동시에 공존한다. 현재 렌트비가 상승해도 높아지고 있는 유지 비용을 더 이상은 테넌트에게 전가하는 건 불가능하다. 이 상황 속에서 유지비용을 줄이고 재융자를 철저히 준비하고 렌트 관련 법안을 철저히 숙지하는 게 중요하다. 특히 주택 렌트용 투자 고려 시에 투자 지역을 넓히고 주로 단독 주택시장의 상황을 예의주시해야 할 필요성이 크다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산 에이전트부동산 이야기 부동산시장 은퇴계좌 기업형 투자가 일부 투자가들 임대용 부동산
2025.11.19. 17:41
[부동산 이야기] 리모델링과 ADU의 부상
미국 부동산 시장이 조용하지만 변화를 겪고 있다. 집값과 금리가 높은 지금 더 이상 “새 집을 살까?”보다 “지금 집을 어떻게 더 잘 쓸까?”를 고민한다. 이런 흐름 속에서 리모델링과 ADU(Accessory Dwelling Unit, 보조주택단위)가 새로운 해법으로 떠오르고 있다. 1. 금리와 공급난과 리모델링 붐 주택담보대출 금리가 6~7%대로 오르자 매매 대신 리모델링을 택하고 있다. Redfin 통계에 따르면 미국 가구의 절반 이상이 향후 1년 내 집을 고칠 계획이 있다. 낡은 집을 수리하는 것이 아니라, 홈 오피스나 게스트 룸 등 새로운 기능을 담는 공간 재구성이 중심이다. 경제적 이유도 뚜렷하다. 기존 모기지가 3%대인 집을 팔고 새 집을 사면, 금리가 두 배로 뛴다. 낮은 금리를 유지하며 홈에쿼티 대출(Home Equity Loan)을 활용해 리모델링한다. “지금 사는 집을 더 나은 집으로 만드는 것”이 가장 현실적인 전략이 된 것이다. 2. ADU, 공간을 자산으로 리모델링과 함께 급성장 중인 시장이 ADU다. 단독주택 부지 안에 별도의 소형 주거공간을 짓는 형태로, 게스트하우스나 임대용 별채로 활용된다. 캘리포니아주는 주택난 해결을 위해 ADU 규제를 완화했고, 2024년 기준 연간 3만 건 이상의 허가가 발급됐다. 단순한 확장이 아니라 수익 창출의 수단이다. 자녀가 독립한 뒤 남는 마당에 ADU를 지어 임대하거나, 노부모의 별도 공간으로 사용하는 등 세대 간 독립과 유대가 가능하다. 임대 수입은 모기지 부담을 덜어주고, 은퇴 세대에게 안정적인 현금 흐름을 만든다. 3. 지방정부의 지원과 신산업 캘리포니아와 워싱턴 등 일부 주정부는 ADU 인허가를 간소화하고 표준 설계도 무료 제공, 세금 감면, 최대 4만 달러 보조금 제도를 시행하고 있다. 조립식 ADU(Prefab ADU) 시장도 빠르게 성장 중이다. 3~4개월이면 완공되는 턴키 솔루션이 등장하면서 특별한 선택이 아니라 대중적인 주택 확장 방식이 되었다. 리모델링 산업 역시 커지고 있다. 소규모 시공업체, 모듈형 하우스 회사, 인테리어 전문 스타트 업이 새로운 주택 개선 생태계를 형성하고 있다. 4. 바뀌는 주거문화 미국의 주택시장에서는 “이사할까, 고쳐 쓸까?”가 가장 현실적인 질문이 되었다. 젊은 세대는 집 일부를 임대하거나 소형 ADU를 짓고, 중 장년층은 부모·자녀 세대를 위한 다세대형 구조로 리모델링 한다. 미국 가정의 6가구 중 1가구가 세대가 함께 사는 형태다. 집은 고정된 공간이 아니라, 가족의 변화에 맞춰 진화하는 자산이 되었다. 5. 결론 - 평수가 아닌 활용력 리모델링과 ADU의 확산은 유행이 아니다. 그 속에는 금리, 인구, 세대문화, 일자리 변화가 녹아 있다. 더 큰 집보다 집을 더 잘 쓰는 방법을 찾고 있다. 부동산의 핵심은 “새로움”이 아니라 “활용력”이다. 사는 집을 고쳐 쓰는 시대, 그 변화는 시작되었다. ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / Coldwell Banker Best Realty부동산 이야기 리모델링 부상 주택담보대출 금리 소형 주거공간 사면 금리
2025.11.12. 17:24
[부동산 이야기] 투자 매매와 관리에 AI 활용
주식시장에서는 지금이 ‘AI 버블의 초입기’라는 말이 나온다. 그만큼 인공지능이 산업 전반을 빠르게 재편하고 있다는 뜻이다. 상업용 부동산 역시 예외가 아니다. 이제는 개인 투자자도 AI를 활용해 매물 탐색부터 투자 분석, 그리고 보유 후 관리까지 훨씬 정교한 의사결정을 할 수 있는 시대가 되었다. 상업용 부동산의 전통적인 리스팅 플랫폼으로는 Costar, LoopNet, Crexi 등이 잘 알려져 있다. 여기에 생성형 AI의 대표주자인 ChatGPT와 LoopNet 플러그인, 혹은 Reonomy와 같은 데이터 플랫폼을 결합하면 그 효과는 배가된다. 예를 들어 Reonomy의 자산 데이터와 Crexi 또는 Costar의 리스팅 정보를 연결하면 수십만 건의 상업용 매물 정보를 실시간으로 수집·분석하여, 시세 변동, 예상 투자수익률, 인근 공실률, 인구·소득 추세 등을 시각화된 형태로 확인할 수 있다. 이 과정에서 AI는 단순한 정보 제공을 넘어, 지역별 인구 증가율과 소비 패턴의 상관관계를 분석하거나 최근 거래된 유사 매물의 투자율을 비교하는 등 복합적인 인사이트를 도출해낸다. 또한 오프마켓의 소유주 연락처나 매입 가능성을 예측하는 기능도 활용할 수 있다. 고가의 툴을 사용하지 않더라도, 무료로 제공되는 ChatGPT만으로도 투자 판단에 유용한 분석을 받을 수 있다. 예를 들어 “인디애나폴리스의 최근 5년간 인구 증가율과 소득 수준 변화, 신규 리테일 개발 현황을 요약해 달라”고 요청하면, AI가 공공데이터와 통계사이트 정보를 종합해 간단한 리포트를 작성해 준다. 여기에 투자 대상 매물의 마케팅 패키지를 업로드 하면, AI가 자동으로 오퍼가격과 다운페이에 따른 투자율 계산, 테넌트 신용 분석, 지역 인구 구조 및 주요 산업 동향까지 한눈에 파악할 수 있게 정리해 준다. 이렇게 AI가 제공하는 분석은 단순한 데이터 나열이 아니라, 투자자가 보다 입체적이고 객관적인 판단을 내릴 수 있게 도와준다. 보유 단계에서도 AI는 직접 부동산을 관리하는 오너에게 실질적인 도움을 주고 있다. 예를 들어 AppFolio나 Buildium 같은 관리 플랫폼은 AI를 활용해 임대료 연체 가능성을 예측하고, 정기 공지 메일을 자동 발송하며, 테넌트의 커뮤니케이션 패턴을 분석해 가장 높은 응답률을 보이는 시간대에 메시지를 보낸다. 또한 반복적인 테넌트 통지문, 리스 갱신 안내, 관리 보고서 등 문서작성을 자동화하여 관리 효율을 크게 높인다. ChatGPT와 같은 생성 형 AI를 이용하면 테넌트 분쟁 상황에서 중재 방안을 제시 받거나, 리스 계약서를 업로드해 특정 조항의 해석과 대응 방향을 빠르게 확인할 수도 있다. 이런 기능은 과거 전문 매니저나 변호사의 도움 없이 처리하기 어려웠던 영역을 훨씬 쉽게 만들어 준다. 결국 AI는 상업용 부동산 투자자에게 ‘데이터 기반 의사결정’을 현실로 만들어 준다. 특히 소규모 투자자에게는 인건비 부담 없이도 체계적인 운영과 분석을 가능하게 하는 든든한 파트너가 된다. 향후 AI 기술이 더욱 발전하면, 개별 투자 성향에 맞춘 맞춤형 NNN 리스 추천, 지역별 리스크 예측, 자동 리스 검토 등의 기능까지 실현될 것이다. 이미 AI는 부동산 시장의 부가가치를 재정의하고 있으며, 앞으로의 투자 경쟁력은 AI 활용 능력에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다부동산부동산 이야기 투자 매매 투자 분석 투자율 계산 투자수익률 인근
2025.11.05. 17:35
[부동산 이야기] 재산세
LA가 전국에서 가장 주거비가 높은 지역에 손꼽는다는 뉴스를 접하고 있다. 거기에 이제 바야흐로 재산세 납부시즌이 다가오고 있다. 대부분의 한인분을 재산세 납부기일이 12월 10일로 혼동하지만, 실제는 연체 시작일이고 실제 납부 시작일은 11월 1일이다. 12월 10일 우체국 소인이 찍힌 세금우편물을 인정해준다고 해도 굳이 스트레스를 받을 일은 아니다. 모기지 은행에서 매달 페이먼트와 함께 재산세를 월별로 나누어 납부해온 분들을 제외하고는 사실 부담이 되는 시즌인 것이 사실이다. 매해 세금액은 시가를반영하여 조정되어 오르지만 2.0%를 넘지 못하도록 프로포지션 13으로 입법화되어 있다. 세금액이 조정되는 경우는 매매, 리모델링 혹은 재산권의 변화가 생겼을 때이다. 이전되는 재산 산정금액의 1.25% 정도가 LA카운티 재산세 산정금액이 되는데, 매해 1월 기준으로 현재 부동산 소유주의 이름으로 재산세 고지서가 발급된다. 이후 매매 혹은 재산세 이전을 통해 새로이 산정되는 금액은 그 차액에 대한 추가 징집세가 별도로 고지서로 발행하여 매매 시 보고된 주소로 발송된다. 예를 들어 지난 8월 말에 새로 산 주택의 바이어는 얼마 전에 전 주인 이름으로 된 카운티로부터 재산세 고지서를 받았을 것이다. 이를 무시하고 폐기하면 곤란하다. 에스크로를 통해 정기 회계연도인 2025~2026년도의 재산세를 7월 1일부터 클로징 날까지 이미 전 주인으로부터 크레딧을 받았을 것이므로 산 날로부터 내년 6월 말까지 모든 기간의 재산세는 바이어의 책임이기 때문이다. 그러나 금액은 전 주인의 정지 세금 금액 그대로이고 이후에 구매한 매매 가격을 기준으로 그 차액에 대해 책정된 별도의 세금 고지서를 추가 징집세로받게 된다. 그 기간은 바로 다음 달이 될 수도 있고 수개월 후가 될 수도 있다. 한때 유행이었던 ADU 혹은 리모델링으로 발생한 재산가치의 변화로 재조정된 재산세에 대해 추가 징집세를 받을 수도 있다. 간혹 정식으로 허가를 받지 않고 증축 혹은 신축을 하는 경우 세금을 피할 수는 있으나 재산가치로 인정을 받을 수 없으므로 주의해야 한다. 개발업자를 통해 새 단지로 조성된 주택을 구매한 경우에는 해당 주택의 재산세 외에 커뮤니티 조성에 필요한 학교, 가로등, 공원 등에 대한 가치를 나누어 재산세에 반영하는 멜로루즈를 포함한 세금고지서를 받을 수도 있다. 인근 도시인 라카냐다의 경우, 주민 투표를 통해 학교 펀드기금을 위한 세금 조율로 인해 위의 멜로루즈와는 달리 스쿨펀드에 대한 추가 세금이 반영되는 경우도 있다. 따라서 같은 LA카운티 내 도시라고 해도 재산세 산정이 다소 차이가 있을 수 있고 재산가치의 1.25% 평균 세율이 모두 적용되는 것은 아니다. 어떤 분들을 노후를 위해 재산 명의를 변경하면서 실수로 재산세를 재감정되어 폭등한 금액에 놀라는 일도 있다. 반드시 전문가와 상의하여야 하며 상황에 따라 다시 이전하는 것을 반복하면서 재산상의 큰 손해를 보는 일도 드물지 않다. ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 재산세 취득시점 재산세 납부시즌 la카운티 재산세 재산세 고지서
2025.11.04. 20:54
[부동산 이야기] 라크레센타 좋은 점들
한인에게 아주 익숙한 동네 중 하나인 라크레센타는 캘리포니아주 로스앤젤레스 카운티에 위치한 작은 교외 지역으로, 가족 중심의 생활 환경과 아름다운 자연경관으로 유명하다. 이 지역은 특히 엘에이로 출퇴근이 편하기 때문에 한인 커뮤니티에서 인기 있는 주거지로 안전하고 좋은 학군을 원하며 조용한 분위기를 원하는 사람들이 많이 찾고 있다. ▶ 자연과 편의시설의 조화 라크레센타는 산과 인접해 있어 아름다운 자연경관을 자랑한다. 안젤레스 국유림(Angeles National Forest)이 가까워 하이킹, 캠핑, 피크닉 등 야외 활동을 즐기기에 최적의 장소이기도 하다. 또한, 다양한 공원과 레크리에이션, 도서관 시설이 마련되어 있어 가족 단위로 여가를 즐길 수 있는 환경이 잘 갖춰져 있다. 이 지역의 공원들은 산책로, 운동장, 그리고 놀이시설을 포함하고 있어 아이부터 어른까지 모두에게 이상적인 공간을 제공한다. ▶교육 환경 아이들이 있는 가정이라면 집을 구하는 데 중요한 조건 중 하나는 좋은 학군이다. 라크레센타는 교육적으로도 매우 높은 평가를 받고 있는 지역이다. 이 지역의 공립학교들은 성적 면에서 우수할 뿐만 아니라, 안전한 환경을 제공하여 많은 가족들이 이사를 고려하는 주요 이유가 된다. 글렌데일 통합 교육구(Glendale Unified School District) 소속의 학교들은 학업 성취도가 높고, 교사와 학생 간의 긴밀한 관계가 형성되어 있어 학부모들 사이에서 특히 좋은 평가를 받고 있다. 자녀 교육에 중점을 두는 가정에게 라크라센타는 이상적인 선택이 될 수 있다. ▶주택 시장 동향 라크레센타의 부동산 시장은 꾸준히 상승세를 이어가고 있다. 이 지역은 주로 단독 주택으로 구성되어 있으며, 넓은 대지와 쾌적한 생활 환경을 제공한다. 최근 몇 년간 집값은 지속적으로 상승하고 있으며, 이는 이 지역의 인기가 예전과 같이 항상 좋으며 점점 더 높아지고 있음을 보여준다. 라크레센타는 로스앤젤레스 시내와 가까운 거리에 위치하면서도 상대적으로 조용하고 안전한 생활 환경을 제공하기 때문에, 많은 사람들이 이곳을 새로운 보금자리로 선택하고 있다. 이와 같은 요인들로 인해, 라크레센타의부동산 시장은 안정적이며, 장기적인 투자 가치가 높은 지역으로 평가받고 있다. 또한 좋은 학군은 좋은 동네를 의미하기도 하기 때문에 은퇴한 사람들에게도 인기가 높다. 집 개발과 업그레이드도 꾸준히 이루어지고 있다. 라크레센타는 가족 중심의 생활 환경, 우수한 교육 시설, 그리고 아름다운 자연경관을 동시에 제공하는 이상적인 주거지이다. 이 지역은 특히 자녀를 키우는 가정과 조용한 생활을 원하는 은퇴한 사람들에게 최적의 선택지로 여겨진다. 한국마켓, 식당들도 있어 한인분들이 생활 하는데도 편리하다. 부동산 시장 역시 안정적인 상승세를 보이고 있어, 장기적인 투자가치가 높은 지역으로 평가받고 있다. 만약 안전하고 쾌적한 생활 환경을 찾고 있다면, 라크레센타는 고려해 볼 만한 최고의 선택지 중 하나이다. ▶문의 : (213) 820-0218 영 홍 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 이야기 출퇴근 조용 생활 환경 교육 환경 교외 지역
2025.10.29. 17:14
[부동산 이야기] 내 집 마련, 더는 꿈이 아니다
샌디에이고 카운티의 주택 가격은 여전히 전국 평균을 훨씬 상회하고 있다. 렌트비 또한 해마다 오르고 있으며, 주택 시장의 매물은 한정되어 있어 ‘내 집 마련’은 여전히 많은 가정에 요원한 과제로 남아 있다. 특히 저소득층과 중산층 가정에는 초기 자금 마련의 어려움으로 인해 내 집 마련의 꿈은 더욱 멀게 느껴질 수밖에 없다. 하지만 최근 몇 년 사이, 상황은 변화하고 있다. 정부와 금융기관이 주도하는 주택 구매 지원 프로그램이 대폭 확대됐다. 집을 사는 것은 불가능한 일이 아니라, 준비된 이들에게는 실현 가능한 선택이 되어가고 있다. 가장 큰 걸림돌이었던 다운페이먼트 문제를 해결하기 위한 다양한 보조 프로그램도 본격적으로 운영되고 있다. 현재 샌디에이고 지역에서는 이들 프로그램을 활용해 10만 달러 이상, 많게는 18만5659달러까지의 지원을 받을 수 있으며, 경우에 따라 총 20만 달러까지 보조를 받을 수도 있다. 이러한 지원은 초기 비용 부담을 대폭 낮추고, 월 모기지 페이먼트까지 줄여줌으로써 실질적인 내 집 마련의 기회를 제공한다. 가장 큰 규모의 지원 또한 샌디에이고 카운티에서 제공되고 있다. 연 소득이 지역 중위소득(AMI)의 80% 이하인 가구를 대상으로 주택가의 최대 22%와 클로징 비용 4%까지, 총 18만5659달러의 보조금이 지원된다. 여기에 일부 은행이나 지역 프로그램에서 제공하는 최대 2만 달러 상당의 무료 그랜트를 추가로 받으면, 전체 지원금이 20만 달러에 이를 수 있다. 중간소득(AMI의 80~120%) 가구에는 최대 17%까지의 다운페이 보조금이 제공되며, 집(ZIP) 코드가 921로 시작하는 샌디에이고 시내 구매자들은 최대 110만 달러까지의 주택 구매가 가능하고, 클로징 비용 최대 1만 달러까지의 보조도 받을 수 있다. 엘 카혼시는 단 2%의 자기 부담으로 최대 25%까지의 주택가격 지원이 가능해 가장 유리한 조건 중 하나로 평가받고 있다. 콘도 구매 시에도 최대 10만 달러까지 보조된다. 특히 위시(WISH) 프로그램과 병행하면 총 지원금은 18만2099까지 확대된다. 출라비스타시는 다운페이먼트와 클로징 비용을 통합해 최대 12만 달러까지 지원하며, 자기 부담은 3% 수준으로 상대적으로 접근성이 높다. 이들 프로그램은 대부분 단독으로 운영되지만, WISH 프로그램은 예외적으로 다른 정부 보조금과 병행 적용이 가능해 실질적인 보탬이 된다. 일정 금액을 저축하면 그 금액의 최대 4배까지 매칭 지원을 받을 수 있는 WISH는 최대 3만 달러까지 지원 가능하며, 새 회계연도 시작과 함께 다시 신청이 재개될 것으로 보인다. 그러나 이렇게 유익한 제도들이 있음에도 불구하고, 많은 한인 가정들은 정보 부족과 언어 장벽 등으로 인해 이 기회를 놓치고 있다. 실제로 샌디에이고 지역의 다양한 다운페이 지원 프로그램은 타 커뮤니티보다 한인들의 활용률이 낮은 상황이다. 내 집 마련에 필요한 정보들은 결국 금전적인 이익으로 이어진다는 사실을 염두에 두고내 집 마련의 다양한 정보들을 찾아내는 자세가 필요하다. 더는 정보에서 소외되어 기회를 놓치는 일이 없도록, 내 집 마련에 꼭 필요한 정보들을 제때에 활용해서 한인 커뮤니티에 내 집 마련의 현실적인 돌파구가 되어주길 기대한다. 내 집 마련은 이제 선택받은 사람들만의 특권이 아니다. 정보를 알고 준비하는 사람에게 열리는 기회가 됐으면 한다. ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 샌디에이고 보조금 주택가격 지원 지역 프로그램 보조 프로그램
2025.10.28. 23:01
[부동산 이야기] 에스크로 오픈 후 주의 사항
주택매매를 여러 번 해봤다 하더라도 전체적인 흐름을 전혀 모르시는 분들도 많고, 특히 첫 집 구매하시는 분들이라면 알아 두어야 하는 사항들이다. 에스크로가 오픈 되면 3일 이내에 EMD(Earnest Money Deposit)라고 계약금을 에스크로에 입금해야 한다. 반드시 에스크로 회사에 직접 송금해야 하는데, 은행에 가서 송금 전에 꼭 에스크로 담당자하고 전화통화하여 계좌번호를 확인할 것을 추천한다. 그리고 에스크로는 온라인 계좌이체로 보낸 계약금은 받지 않고 돌려보내기 때문에 은행에 가서 송금해야 한다. 현금구매를 하는 바이어는 해당사항이 없지만, 은행 대출을 받는 바이어는 대출 승인 전까지는 절대 새로운 크레딧을 만들거나 큰 지출을 만들면 안 된다. (안 되는 예: 새 차 리스/구매, 가구/가전제품 구매, 크래딧카드 한도 초과 금지) 이유는 은행의 대출 심사는 에스크로 클로징 직전까지 재확인하기 때문에 위의 사항들을 준수해야 한다. 또한 은행 계좌에 2달이상 입금이 되어 있지 않은 돈은 진행중인 에스크로 집 구매에 사용할 수 없으므로, 출처가 정확하지 않은돈이나, 현금 디파짓은 하지 않아야 대출받는데 문제가 되지 않는다. 집 계약서를 보면 CONTINGENCY 라는 조항들이 있는데, 한마디로 설명하자면, ‘바이어를 위한 안전장치’라고 생각하면 된다. 컨틴젠시는 여러 종류가 있는데, 그 중에 대표적인 것으로 INSPECTION(집 상태를 확인하고 수리요청 가능), APPRAISAL(감정가), LOAN(대출 승인 문제 발생 시 계약 해지 가능) 등이 있는데, 이 3가지 요소를 바이어가 셀러에게 모두 REMOVE 해주게 되면, 그 이후에 에스크로를 캔슬 시에, 처음 디파짓한 EMD(계약금)을 돌려받기 어렵다. 집 INSPECTION은 리포트를 이 메일로 받지만 말고, 가능하면 현장에 함께 참여해서 문제를 직접보고 설명을 듣고 질문을 하는 것이 좋다. 인스펙션 후에 발견된 문제는 셀러에게 수리요청을 요구할 수 있지만, AS-IS 조건일 경우 수리 요청이 제한될 수 있다. 셀러는 바이어에게 DISCLOSURE (집에 대한 문서들)를 전달해 주는데, 이중에는 셀러가 파는 집에 대해서 거주하는 동안 생긴 사고나 문제들이 있다면 최대한 아는 데로 작성한 서류들에 주목해서 리스트가 숨겨져 있는지 확인해야 하며, 이해되지 않는 부분은 반드시 에이전트에게 문의한다. 에스크로가 오픈 되면, 최대한 빨리 HOMEOWNER‘S INSURANCE(화재보험)을 쇼핑해야 한다. 요즘은 집 보험을 들어주지 않는 보험 회사들이 많기 때문에, 가능한 미리 보험회사에 좋은 가격들을 알아보아야 하고, 보험이 준비되지 않으면 대출이 펀딩되지 않는다. 대출서류에 사인을 하기 전에 세부 금액(이자율, 세금, 보험, 클로징 비용)들을 확인하고 잘못된 부분이 있으면 바로 수정을 요청한다. 서류서명은 에스크로 담당자하고 스케줄을 조정하여 직접 에스크로 사무실로가서 사인을 하는 방법도 있고, 시간이 맞지 않을 경우에는 공증인이 바이어가 제시한 주소지로 직접 찾아가서 사인을 하는 경우도 있으며, 바이어가 해외에 있을 경우에는 REMOTE NOTARY(원격 공증) 요청도 가능하다. 모든 서류 사인에는 신분증(ID, 여권)을 반드시 지참해야 한다. 보통 에스크로 클로징 3일~5일 전쯤에 바이어는 집 상태를 다시 점검해보는 FINAL WALK-THROUGH라는것을 한다. 인스펙션후에 집수리를 요구한 것을 셀러가 해주겠다고 약속했다면, 이때 수리 요청이 제대로 되었는지, 계약 당시 상태 그대로인지를 확인해야 한다. 이 단계에서 셀러가 집에 놓고 갈 것이라고 약속했었던 가전제품, 냉장고, 세탁기 등이 바뀌거나 없어져 있는 문제들을 발견하는 경우도 있다. 에스크로 클로징 전에는 에스크로 사무실에 ESTIMATED CLOSING STATEMENT(에스크로 정산 내역서)을 통해서 바이어가 송금할 잔금, 서비스 회사(에스크로, 타이틀, 은행)에 따른 지출, 셀러가 바이어한테 크레딧을 준다는 약속이 있었다면 이 또한 확인을 하고, 그 어떤 지출에 대한 의문이 생기면 에스크로 오피서한테 바로 문의 해야 한다. 한마디로 ESTIMATED CLOSING STATEMENT는 최종적으로 얼마를 내야 하는지, 얼마를 받게 되는지를 미리 계산해서 보여주는 예상 정산서이다. 이문서는 ESTIMATED(예상치)이므로 실제 FINAL CLOSING STATEMENT(최종 정산서)와는 약간의 차이가 있을 수 있다. 에스크로가 끝나고 장시간이 지난 후에 발견된 지출을 다시 바로 잡으려면, 시간이 소요되겠지만 절차가 복잡해지거나 모두가 피곤해지는 일이기에, 미리 체크해 보고 알아두는 것이 좋다. 에스크로가 클로징되면 유틸리티(전기, 수도, 가스, 인터넷, 쓰레기 수거)등의 명의 변경을 하는데, 바로 이사해서 들어갈 계획이라면, 에스크로 클로징 전에 에이전트를 통해서 셀러에게 유틸리티 정보를 받아달라고 부탁하면, 이사 후에 바로 서비스를 받을 수 있다. 또한 우체국/DMV등에 주소변경도 필수이다. 에스크로 종료 후에 GRANT DEED(소유권 이전 서류)가 카운티에 등록이 되고, 2~3개월후에 PROPERTY TAX BILL(재산세)이 우편으로 오면, 놓치지 말고 세금 납부해야 한다. 부동산 거래는 항상 ’확인‘이 핵심이다. 꼼꼼히 검토하고, 이해되지 않는 부분은 반드시 에스크로 담당자나 에이전트한테 질문해야 한다. 작은 주위가 큰 안심으로 이어진다. ▶문의 : (213) 254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 이야기 에스크로 오픈 에스크로 클로징 에스크로 사무실로가 에스크로 회사
2025.10.22. 17:57
[부동산 이야기] 왜 지금 부동산을 사야 하는가
부동산과 인플레이션은 밀접하게 얽혀 있는 경제적 주제다. 인플레이션은 단순히 생활비 상승에 그치지 않고, 주택 가격과 투자 시장 전반에 중요한 영향을 미친다. 특히 미국 사회에서 주택은 단순한 거주 공간을 넘어 자산 축적과 세대 간 부의 이전을 가능하게 하는 주요 수단으로 여겨지기에, 인플레이션 국면에서는 그 가치가 더욱 뚜렷하게 드러난다. 무엇보다 인플레이션은 건축 자재비, 인건비, 금융비용을 끌어올려 신규 주택 공급 부담을 가중시킨다. 이는 기존 주택의 희소성을 강화하고 가격 상승으로 이어진다. 임대 시장 또한 예외가 아니다. 관리비와 유지보수비, 보험료 등이 인상되면 세입자의 부담은 늘어나지만, 소유자에게는 임대료 인상을 통한 안정적인 현금 흐름을 확보할 기회가 된다. 결국 인플레이션은 세입자에게는 부담이지만, 소유자에게는 든든한 자산 증식의 기회가 되는 셈이다. 또한 인플레이션 시기에는 실물 자산의 가치는 더욱 빛난다. 현금을 보유하면 구매력이 빠르게 줄어들지만, 부동산을 소유하면 시간이 흐르면서 자산 가치를 보존하거나 오히려 증대시킬 수 있다. 역사적으로도 부동산은 대표적인 인플레이션 헤지(hedge) 수단으로 기능해 왔다. 토지와 주택은 한정된 자원이기에 장기적으로는 가격이 오를 수밖에 없는 구조를 갖는다. 특히 주거용 부동산은 인간의 기본적 수요와 직결되어 불황기에도 수요가 꾸준히 유지되며, 그 가치는 더욱 공고해진다. 물론 금리는 단기적으로 부담 요인이 될 수 있다. 중앙은행이 인플레이션 억제를 위해 금리를 인상하면 대출 이자가 높아져 매수자에게 압박이 된다. 그러나 지금 매입해 고정금리를 확보한다면 상황은 달라진다. 원리금 상환은 일정하게 유지되지만, 시간이 지남에 따라 부동산 가치와 임대 수익은 물가 상승에 맞추어 증가한다. 반대로 구매를 미루면 더 높은 주택 가격과 여전히 높은 금리를 동시에 감당해야 할 위험이 있다. 따라서 지금이야말로 장기적 안목에서 매입을 고려할 시점이라 할 수 있다. 여기에 부동산은 세제 혜택과 상속·증여 전략 측면에서도 강력한 매력을 지닌다. 모기지 이자 공제, 감가상각을 통한 절세 효과, 일정 금액까지의 양도소득세 면제 등은 자산 관리의 효율성을 크게 높여준다. 특히 단순히 자산 가치를 지키는 수준을 넘어, 부동산은 세대 간 자산 이전과 장기적 부 축적의 중요한 도구로 작용한다. 마지막으로 부동산은 단순한 숫자상의 자산 증식을 넘어 ‘삶의 기반’을 제공한다는 점에서 의미가 깊다. 실수요자에게는 주거 안정성을, 투자자에게는 장기적 수익성과 자산 보존을 동시에 보장한다. 불확실한 경제 환경에서도 부동산은 언제나 가장 확실하고 든든한 방어 수단이며, 미래를 준비하는 안정적인 발판이 된다. 결국 인플레이션 시대의 현명한 선택은 주택을 소유하는 것이다. 현재의 금리 부담보다 장기적 가치 상승과 안정적인 자산 축적 효과가 훨씬 크다. 정부의 통화정책과 금융시장의 흐름을 살피면서도 망설이지 않고 발 빠르게 움직이는 이들에게, 부동산은 언제나 가장 확실한 자산 보존 전략이자 기회의 장이 될 것이다. ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커베스트 부동산부동산 이야기 부동산 불경기 주거용 부동산 자산 가치 인플레이션 억제
2025.10.15. 18:37
[부동산 이야기] NNN 부동산 투자 도시
경기 불확실성이 커지는 시기일수록 변동성이 낮고 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있는 투자처에 대한 관심이 커진다. 그중에서도 NNN 리스의 대표주자인 QSR(퀵 서비스 레스토랑) 부동산은 장기 임대 계약과 본사 보증을 통해 안정적인 수익을 창출하는 대표적인 방어형 자산으로 평가받고 있다. 테넌트가 재산세, 보험, 유지보수를 모두 부담하는 구조이기 때문에 투자자는 예측 가능한 순수익을 확보할 수 있다는 점에서 매력적이다. 최근 몇 년간 인구 이동의 중심이 서부 해안에서 내륙과 남동부로 옮겨가면서 QSR 자산의 투자 가치도 새로운 지리적 변화를 맞고 있다. 조지아주 애틀랜타 인근 도시들, 최근 물류 허브이자 현대 전기자동차 공장으로 부상 중인 사바나, 텍사스의 오스틴과 댈러스, 사우스캐롤라이나의 찰스턴, 노스캐롤라이나의 샬럿은 모두 인구 유입, 일자리 창출, 주거 수요 확대라는 세 가지 성장 축이 맞물리며 QSR 시장의 새로운 핵심지로 부상했다. 이들 도시의 공통점은 산업 다변화와 기업 이전이다. 오스틴은 대형 IT 기업과 스타트업이 몰리며 젊은 전문직 인구가 급증했고, 치폴레·스타벅스 같은 브랜드 매장의 거래가 활발히 이루어지고 있다. 댈러스는 인구 760만 명을 넘어선 대도시권으로, 물류와 교통 인프라 확충에 힘입어 드라이브스루 중심의 QSR 확장이 빠르게 진행 중이다. 찰스턴과 샬럿은 제조업과 항만 물류 중심지로 자리 잡으며 주거단지 개발이 활발하고, 이에 따라 NNN 투자 부동산 매물 거래도 활발하다. 네바다주 리노 인근에는 테슬라의 기가팩토리를 비롯해 애플, 구글, 파나소닉 등 다수의 글로벌 첨단 제조기업이 진출하면서 지역 경제가 급성장 중이다. 네바다주는 법인세와 소득세가 없어 비즈니스 친화적 환경을 제공하고 있으며, 실리콘밸리와의 지리적 접근성까지 갖춰 하이테크 산업과 물류 중심 도시로 변모하고 있다. 이러한 산업 성장에 따라 교외형 주거단지와 상업시설 개발이 함께 확산되며, QSR과 편의 중심 리테일 매장의 입지도 더욱 강화되는 추세다. 한편 내슈빌은 과거 컨트리 음악의 도시로 알려졌지만, 최근에는 헬스케어, 물류, 교육, 제조업 분야에서 폭발적인 성장을 보이고 있다. 테네시주는 낮은 세율과 우호적인 규제 환경을 기반으로 중남부 지역 기업 이전 1순위 도시로 자리 잡았다. 특히 아마존, 얼라이언스헬스, 델 테크놀로지스 등 대기업이 내슈빌 인근에 대규모 시설을 두고 있으며, 이에 따른 인구 유입이 꾸준하다. 젊은 인구층과 높은 고용률은 곧 외식 산업 성장으로 이어지고, 이는 QSR NNN 리스 자산의 안정적인 수요 기반이 된다. 향후 5~10년간 산업 성장, 인구 유입, 상업시설 확장이라는 세 가지 성장 엔진을 모두 갖춘 도시로, 초기 진입 투자자에게는 자본 차익과 임대료 상승 여력을 동시에 기대할 수 있는 기회의 시장으로 평가된다. 반면 남가주 투자 부동산 시장은 성숙기에 접어들며 새로운 균형점을 찾아가고 있다. 금리 인상과 주거비 상승으로 소비 여력이 위축되고 일부 상권에서는 매출 둔화 조짐이 보인다. 그러나 여전히 국내 최대 소비 시장이자 브랜드 집중도가 가장 높은 지역이라는 구조적 강점은 여전하다. QSR NNN 부동산 시장은 단일한 흐름이 아니라, 성장 시장과 성숙 시장이 공존하는 다층적 구조로 이해해야 한다. 남동부와 텍사스, 그리고 리노·내슈빌과 같은 신흥 도시들은 공격적 성장형 투자처로, 초기 진입에 따른 높은 수익률과 자본 상승을 기대할 수 있다. 반면 남가주는 방어적 안정형 투자처로서 브랜드 가치와 입지 희소성에 기반한 장기 보유 전략이 유효하다. ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자 투자 가치 이들 도시 도시들 최근
2025.10.15. 18:35
[부동산 이야기] 창업 vs 인수
사업, 새로 창업할 것인가 아니면 기존 업체를 인수할 것인가. 대부분 사업을 새로 시작한다고 하면, 아무것도 없는 상태에서 모든 것을 창조하는 것으로 생각하는 경우가 많다. 현재 세상에 없는 사업 아이디어나 아이템이라면 모르겠지만, 그렇게 하는 것이 정말 좋은 방법인지는 한 번쯤 따져볼 필요가 있다. 실제로 사업을 시작하는 많은 사람들이 기존에 매물로 나온 업체가 있는지를 먼저 살펴보는 것이 일반적이다. 왜 그런지 장단점을 중심으로 한 번 살펴보자. 기존 사업체를 인수하는 경우 가장 큰 장점은 이미 축적된 고객과 수익이 있다는 점이다. 인수와 동시에 수익이 발생해 현금흐름에 큰 도움이 되며, 이는 아무리 강조해도 부족하지 않다. 해당 사업이 이미 시장에서 자리 잡은 상태라 성공 여부에 대한 리스크도 줄어든다. 물론 사업 부진이나 문제로 인해 매각되는 경우도 있지만, 그런 경우에도 완전히 새로운 사업을 시작하는 것보다는 위험 부담이 적다. 시설, 장비, 공급망, 인력 등이 이미 갖춰져 있어 즉시 활용할 수 있다. 매각 대상 사업체의 브랜드 인지도가 높다면 이를 바로 활용할 수 있다. SBA에서 보증하는 대출을 이용하기 쉬운 것도 재정적으로 도움이 된다. 매각 대상 사업체의 매출 기록을 바탕으로 대출이 수월하게 진행된다. 단점은 새로 창업하는 것보다 인수 비용이 더 많이 든다. 하지만 여기서 간과하지 말아야 할 점은, 창업 시에도 시설, 사업장, 초기 마케팅, 인력 확보, 그리고 사업이 정상화되기까지의 현금흐름이 필요하다는 점이다. 또 기존 사업체에 평판이나 운영상의 문제가 있을 경우 이를 정확하게 파악하기 어려울 수 있다. 인수 후에 시스템이나 문화를 변경하려 할 때 구성원들의 저항이 발생할 수 있다. 소유주 변경으로 인해 고객과 직원의 이탈이 발생할 가능성도 있다. 새로 시작하는 창업은 사업의 비전, 브랜드, 시스템, 문화 등을 모두 자신의 의도대로 설계할 수 있다. 필요에 따라 비용을 조절하며 작은 규모로 시작할 수 있다. 자유롭게 새로운 아이디어를 시도할 수 있다. 자신이 직접 만든 사업에 대한 애착과 동기부여가 강해진다. 단점은 고객 확보와 매출 창출까지 시간이 걸리며, 이는 눈에 보이지 않는 비용으로 작용할 수 있다. 실패의 위험이 더 크다. SBA 등은 매출 기록이 없는 신규 사업체에 대출을 제공하지 않는다. 따라서 대출이나 투자 유치가 어려울 수 있고 자금 압박이 상대적으로 심하다. 기존 사업자들과 경쟁해야 하며, 거래처와의 신뢰 구축에도 시간이 필요하다. 기존 사업체 인수와 새로운 창업의 장단점을 살펴봤다. 어떤 것이 더 유리한지는 사업의 내용에 따라 다를 것이다. 하지만 대부분의 경우, 기존 사업체 인수가 더 많은 장점을 제공한다고 생각된다. 본인의 사업 아이템을 정리한 후, 장단점을 고려해 더 안정적으로 시작하고 실패의 위험을 줄이는 방향으로 결정하길 바란다. ▶문의: (949)560-7676 사이먼 조 / 레드포인트 부동산부동산 이야기 인수 창업 신규 사업체 기존 사업체 인수 비용
2025.10.15. 18:33
[부동산 이야기] 셀러의 의무-주택 관련 정보 공개
집을 매매하는 것은 많은 시간과 노력이 필요하다. 경험 많고 능력 있는 에이전트를 찾아 조언을 받고 최상의 가격을 받기 위해 집을 수리하고 단장해서 내놓는 수고도 해야 한다. 하지만 많은 셀러들이 간과해서는 안 되는 것이 바로 매매 과정에서 바이어에게 주어야 하는 Disclosure 서류 이다. Disclosure는 바이어가 구매 결정에 있어 영향을 받을 수 있는 집에 관련된 모든 사실들을 숨김 없이 알려 주는 것을 말한다. 이런 내용들을 “Material Fact” 라고 하는데 이는 지붕이 새는 사실부터 집 주변에 등록된 성범죄자의 거주 여부까지 아주 넓은 의미를 갖고 있다. 이런 사실들을 바이어에게 알려주지 않았을 경우 예상치 못한 비용이 발생하거나 집을 매매한 후에도 소송을 당할 수도 있다. 셀러가 주는 Disclosure 중에 대표적인 것이 Transfer Disclosure Statement 인데 반드시 집 주인이 직접 작성을 해야 하며 에이전트가 대신 할 수 없다. 1984년 Easton vs. Strassburger 라고 하는 소송이 있었다. 당시 Easton이 1에이커 대지의 3000 SF 건평인 집을 Strasburger 로부터 $17만에 구입을 했는데 이사 후 땅이 가라앉아 집의 foundation이 뒤틀리고 공사비만 $20만 이상이 나온 것이다. 바이어가 소송한 이유는 집이 매립지 위에 지어졌으며 과거에 Land Slide가 2차례나 있었던 사실을 셀러가 숨겼던 것이다. 당시 판사는 셀러가 보상하라는 판결을 내렸는데 예외적이었던 것은 셀러/바이어를 Represent 했던 Broker 에게도 책임을 물어 각각 5%씩 보상 하라고 판결했다. 이 소송으로 인해서 그 후 Transfer Disclosure Statement가 생겨났고 에이전트들의 책임 한계에 대한 해석도 넓어져서 집 매매를 할 경우 셀러와 바이어의 에이전트 모두 그 집에 대한 Visual Inspection을 하게 된 것이다. 물론 에이전트들은 인스펙션 관련해서 전문성을 띨 필요는 없다. 하지만 눈에 보이는 사항들과 셀러가 알려주지 않은 사실을 에이전트가 우연히 라도 알게 되었다면 이 역시 숨김없이 바이어에게 전달해야 하는 것이다. 이 TDS 서류는 1-4 가구 주택일 경우 법적으로 반드시 바이어에게 주어야 하며 은행차압 매물이나 Probate 매매 등 특수한 경우를 제외하면 면제 될 수 없다. 만약 셀러가 이 서류를 주지 않았을 경우 바이어는 계약을 캔슬하고 계약금을 돌려 받을 수 있다. 최근에는 캘리포니아 산불과 관련 High Fire Zone에 위치한 집을 매매할 경우 지붕이나 처마의 산불 대비 재질 사용 유무 등도 알려주어야 하며 그 밖에도 집 주변의 자연 재해 관련 Natural Hazard Disclosure, 1978년 이전에 지어진 주택일 경우 납 성분 페인트 사용 여부, 증축된 부분의 허가 유무, 최근 5년 내에 보험 청구를 한 경우 등도 모두 해당 되어 바이어에게 알려주어야 한다. 앞서 말한 것과 같이 집을 매매하는 과정은 많은 수고와 노력을 필요로 한다. 좋은 에이전트는 손님의 이익을 극대화 하고 최상의 가격을 받고 팔아주는 것도 중요하지만 셀러에게 정확한 조언으로 양심적인 Disclosure을 통해 문제의 소지를 최소화 하는 것이다. 오랜 시간 동안 애착을 갖고 공들이며 살아왔던 집을 매매하는 과정에서 셀러가 해야 하는 의무를 간과해서 예상치 못한 소송에 휘말리는 것을 피해야 할 것이다. ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림 부동산부동산 이야기 정보 셀러 transfer disclosure disclosure 서류 매매 과정
2025.10.08. 17:10
[부동산 이야기] 클로징 비용
부동산 거래의 마지막 단계인 클로징 과정에서 가장 많이 받는 질문이 있습니다. “이 비용은 누가 내나요?” 캘리포니아의 경우 지역과 시장 상황에 따라 조금씩 다르지만, 원칙은 분명합니다. 계약과 에스크로 지시서에 정한 대로, 그리고 협상한 대로 나누어 냅니다. 오늘은 구매자와 판매자 각각이 일반적으로 부담하는 항목을 살펴보겠습니다. 먼저 구매자 쪽입니다. 대출을 이용한다면 감정평가비, 환경평가비(커머셜의 경우), 대출 수수료, 이자율을 낮추기 위한 포인트도 구매자 몫입니다. 서류 공증비와 등기 기록비도 준비해야 합니다. 캘리포니아는 보통 소유권이전 등기 기록에 75달러가 들어갑니다. 세금·보험 적립금도 기억해야합니다. 거래가 진행되는 기간에 해당하는 재산세를 맞춰 넣기 위해 에스크로 계정을 열고, 클로징 시점부터 월말까지 필요액을 예치합니다. 주택보험(필요 시 홍수보험 포함)은 보통 1년치를 선납합니다. 반대로, 셀러가 미납한 재산세가 있으면 셀러에게 차감되고 구매자는 그만큼 크레딧을 받습니다. 타이틀과 에스크로 비용은 어떻게 나눌까요? 관행상 구매자는 대출기관을 위한 대출용 타이틀 보험(Lender's policy), 판매자는 소유자용 타이틀 보험(Owner’s policy)을 부담하는 경우가 많습니다. 에스크로 수수료와 HOA 소유권 이전 수수료는 지역 관행이 있지만 협상 대상입니다. 콘도의 공용부 유지비는 사용일자 기준으로 정산하며, 홈 워런티는 계약서에 지정된 쪽이 지급합니다. 최근 자주 질문받는 부분이 바이어 에이전트 수수료입니다. 셀러가 지급을 거부한 경우, 구매자가 별도로 계약한 에이전시 계약서에 따라 책임질 수 있습니다. 따라서 계약 전 누가 얼마를 부담할지 명확히 합의해 두는 것이 중요합니다. 이제 판매자입니다. 가장 큰 비용은 중개 수수료입니다. 리스팅 계약서에 약정된 비율로, 보통 판매자가 지급합니다. 다음으로 양도세(Documentary Transfer Tax)가 있는데, 기본적으로 과세표준 500달러당 0.55달러이며, 도시나 카운티에 따라 추가세가 부과될 수 있습니다. LA 시에서는 2023년부터 시행된 일명 ‘맨션 택스(Measure ULA)’가 적용되며, 500만 달러 이상 거래 시 4%, 1천만 달러 이상은 5.5%의 추가세가 부과됩니다. 이는 상업용·주거용을 가리지 않고 적용되므로 투자자분들은 반드시 체크하셔야 합니다. 판매자는 또한 콘도·코옵의 관리비를 클로징 전까지 모두 정리해야 하며, 변호사를 선임했다면 그 비용은 본인이 부담합니다. 예산을 세우실 때는 감에 의존하지 마시고,에스크로 회사에서 Estimated Closing Statement를 받아 미리 검토하시길 권합니다. 이후 클로징 3영업일 전에 제공되는 Closing Disclosure로 최종 수치를 대조하면 오차를 줄일 수 있습니다. 세금, HOA, 유틸리티도 사용일수에 따라 일할 정산된다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다. 구매자는 대출·감정·보험·등기·대출용 타이틀 비용을, 판매자는 중개 수수료·양도세·소유자용 타이틀 보험·관리비 정리를 주로 부담합니다. 그 외의 항목은 시장 상황과 협상력에 따라 달라집니다. ▶문의: 213-537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 클로징 비용 에스크로 비용 대출용 타이틀 클로징 시점
2025.10.08. 17:09
[부동산 이야기] 에스크로-ABC 라이선스<2>
정부 발표 모든 지표와는 달리 많은 분이 체감하는 경제는 그리 좋지 않은 것이 사실이다. 그럼에도 K푸드의 열풍으로 인기 있는 식당들과 그에 필요한 주류 라이선스는 항상 필요한 조건이라서 거래가 활발하다. 인근에 학교와 주거지가 공존하는 타운에는 신규 라이선스가 어렵고, 기존의 라이선스에도 더 많은 제약과 엄격한 제한조건들이 부가되어서 사업체 많은 어려움을 겪는 분들도 있다. 따라서 ABC 라이선스를 사업체와 별도로 매매하는 경우가 있으며, 주인만 바뀌는 매매는 물론 장소까지 이전되는 이중매매(Double Transfer)도 많이 이루어지고 있다. 대부분의 사업체 매매에는 흔히들 알고 있는 권리금과 장비, 리스권 그리고 경쟁력에 대한 가치를 전체 포함하여 산정된 매매가격에 추가로 ABC 라이선스의 가치가 더 해져서 최종 매매가격이 산정된다. 여기에는 소득세를 내야 하는 항목과 장비세를내야 하는 항목 등이 별도로 정해지므로 회계 전문가와 반드시 상의하여 정하는 것이 일반적이다. 에스크로 업무 가운데 많은 경험과 전문성이 요구되는 ABC 라이선스 파일에는 오피서에 따라 그 수속 기간과 서류가 많이 달라지므로 셀러와 바이어도 주의를 해야 한다. 제출되는 서류에 한가지라도 문제가 있으면 결국 다시 등기를 거쳐 승인을 받아야 하고, 이로 인해 지연되는 경우가 흔하기 때문이다. 클로징 지연에 따라 매매하는 양측의 손해는 점점 커지기 마련이고 사업체 인수에 않은 차질이 생기기도 한다. 따라서 많은 경험과 전문 에스크로를 찾는 것이 매우 중요하다. 위의 일반적인 매매와 달리 ABC 라이선스만 별도로 매매하는 경우도 많아졌다. UCC와 같은 담보권이 붙는 사업체와 장비에 비해 주 정부에서 승인을 걸쳐 발행하는 ABC 라이선스에는 어떠한 담보나 채권이 걸릴 수 없으므로 이전을 통한 매매를 할 수 있기 때문이다. 예를 들어 사업체는 매매하나 ABC 라이선스는 제외할 수 있으며, 후에 별도로 매매할 수도 있다. 주변의 시세와 희소성에 그 가치가 다를 수도 있고 법정이나 채권으로부터 자유롭다. 바이어의 자금 출처와 신분 조사가 철저하게 이루어지며, 법무부를 통한 범죄 기록과 지문조회를 거쳐 작고 큰 모든 행정 기록들에 대한 조사가 이루어져서 ABC 라이선스가 이전된다. DUI와 같은 기록들도 영향을 미치며, 자금세탁이나 해외에서 송금기록들도 매우 중요한 요인이 될 수 있으므로 사전에 오랜 준비와 계획을 하는 것이 바람직하다. 또한 배우자의 모든 기록과 지문조회까지 거치므로 신중하고 정확하게 진행하는 것이 중요하다. 부동산의 재산권에서도 가주에서는 무조건 공동재산으로 인정하기에 재산 포기를 등기하여야만 단독으로 재산권을 행사할 수 있다. ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 라이선스 abc 라이선스 주류 라이선스 신규 라이선스
2025.10.08. 0:17
[부동산 이야기] 셀러 바이어 마켓 '균형점' 찾기
올해 OC 카운티와 LA 카운티의 부동산 시장은 ‘정체 속 균형’이다. 거래량은 줄었지만, 집값은 버티고 있다. 바이어는 높은 모기지 금리로 망설이고, 셀러는 팬데믹시기 급등했던 집값을 기준으로 가격을 고수한다. 서로 밀고 당기는 힘이 교차하는 균형점의 국면에 있다. ▶거래량 감소와 집값 유지 MLS 통계에 따르면, 2024년 대비 올해 OC카운티 전체 거래량은 약 15~20% 줄어들었다. 중간 주택가격은 지역에 따라 소폭 상승, 크게 하락하지 않았다. 요바린다는 대형 주택과 학군 선호 덕에 수요가 견고하고 브레아, 플라센티아는 중형급 주택과 좋은 학군으로 한인 바이어들의 관심이 이어지고, 풀러턴은 학군 좋은 지역은 수요가 있지만, 그렇지 않은 매물은 시장에 오래 머물기도 한다. 애너하임, 라미라다는 가격 부담이 적은 지역은 거래가 이뤄지지만, 과거만큼의 속도는 아니다. 많은 주택 소유자들이 낮은 모기지 금리를 포기하지 않으려 집을 내놓지 않고, 신규 건축 공급도 제한적이다. 수요와 공급이 팽팽히 맞서면서 가격은 하방 압력을 크게 받지 않는 상황이다. ▶셀러 전략 최근 시장에서 공통적 현상은 “비싸게 나온 집은 팔리지 않는다”이다. 브레아, 부에나파크는 비슷한 조건의 집이 동시에 시장에 나와 비교되기 때문에, 가격을 높게 잡으면 매물이 오래 남는다. 셀러라면 주변 거래 사례를 근거로 합리적인 가격을 설정하고 마케팅 전문 사진, 스테이징, 소셜미디어 광고 등으로 매물의 장점을 부각시킨다. 좋은 조건과 합리적 가격의 집은 다중 오퍼를 받아 빠르게 거래된다. 시장이 균형점에 와 있다고 해도, 매력적인 매물은 수요가 몰릴 수 있다는 사실을 기억해야 한다. ▶바이어 전략 바이어들에게 지금이 기회다. 팬데믹 시기처럼 수십 명이 동시에 오퍼를 넣던 과열 경쟁은 사라졌다. 셀러가 장기간 시장에 내놓은 매물은 가격을 낮추거나 크레딧을 제공할 가능성이 크다. 수리 요청이나 크레딧을 요구와 일부는 바이어의 클로징 비용을 도와주기도 한다. 풀러턴, 플라센티아, 요바린다처럼 학군 좋은 지역은 인기가 많지만, 급히 오퍼를 넣지 않아도 된다. 바이어는 월 페이먼트 부담을 장기적 안목에서 구매를 결정하는 것이 중요하다. “언제 집값이 더 내려갈까?”만 고민하기보다는, 내가 원하는 지역에서 감당 가능한 주택을 찾는 전략이 필요하다. ▶투자자 전략 현금 구매자는 높은 금리로 대출 바이어가 줄어들면서, 좋은 조건으로 협상할 수 있다. ADU가 가능한 단독주택은 추가 임대 수익을 기대할 수 있어 매력적이다. OC카운티는 임대 수요가 높아 안정적인 수익원이 된다. 오래된 주택을 리모델 후 재판매, 임대하는 전략도 유효하다. 어바인, 애너하임은 대학과 직장 수요가 많아 렌트 시장이 탄탄하고, 브레아, 풀러턴, 부에나파크는 한인 커뮤니티 수요 덕분에 공실 위험이 낮다. 부동산 자산을 확보하려는 투자자라면 좋은 기회다. 현재 OC카운티와 LA 카운티의 부동산 시장은 어느 한쪽이 절대적으로 유리하지 않은 균형 국면에 있다. 셀러는 현실적인 가격 책정과 적극적인 마케팅이 필요하고, 바이어는 협상력과 장기적 수용 가능성 계산이 중요하며, 투자자는 현금과 지역 분석으로 기회를 잡을 수 있다. 단순히 금리나 가격 그래프만 보는 것이 아니라, 지역별 특성과 개인 상황에 맞춘 전략적 선택이 필수다. 균형 속에서 기회를 포착하는 안목이야말로, 올해 부동산 시장에서 성공을 만들어가는 핵심이다. ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 바이어 균형점 바이어 전략 한인 바이어들 셀러 전략
2025.10.01. 17:20
[부동산 이야기] 에스크로와 주요 서류 이해
캘리포니아에서 부동산 거래를 하실 때 반드시 거치는 절차가 바로 에스크로(Escrow)입니다. 에스크로란 매도인과 매수인, 어느 한쪽에도 치우치지 않는 제3자가 계약 이행 조건이 충족될 때까지 돈, 서류, 권리증서 등을 안전하게 보관하고, 조건이 모두 충족되면 최종적으로 당사자에게 인도하는 제도입니다. 에스크로가 성립하려면 먼저 매도·매수인 간 구속력 있는 계약이 있어야 하고, 그 계약에 따른 가치를 조건부로 보관·이전해야 합니다. 에스크로 보관인은 종결 전까지는 중립적인 대리인으로서 계약 지시서를 그대로 집행하고, 종결 후에는 각 당사자를 위해 서류 전달과 정산을 마무리합니다. 이 과정에서 핵심 서류가 에스크로 인스트럭션(Escrow Instruction)입니다. 쉽게 말해 거래의 ‘사용설명서’라 할 수 있습니다. 자금과 서류가 어떤 순서로 오가고 어떤 조건을 충족해야 하는지가 자세히 적혀 있으며, 매도인과 매수인 모두가 서명해야 효력이 있습니다. 캘리포니아에서는 북가주는 당사자가 따로따로 지시하는 일방 방식, 남가주는 공동으로 하나를 작성하는 쌍방 방식을 주로 씁니다. 방식은 달라도 일정, 조건 해제 기준, 대출과 타이틀 처리 순서, 최종 자금 전달 시점이 명확히 기록되어야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 클로징 공시(Closing Disclosure, CD)는 대출을 받는 경우 은행이 청구하는 모든 비용과 실제 조건을 마지막으로 정리해 주는 문서입니다. 관련 규정에 따라 차입자는 대출 서명 최소 3영업일 전에 CD를 받아야 하며, 연이율 변동이 크게 생기거나 대출상품이 바뀌거나 조기상환수수료가 새로 생기면 새 CD가 발행되고 3일 대기 기간이 다시 시작됩니다. 수수료가 소폭 달라지는 정도는 클로징 당일에 정정할 수 있지만, 총비용, 현금지출액(cash to close), 세금과 관리비의 계산, 약속된 크레딧 반영 여부, 이자율과 월납입액은 반드시 직접 확인해야 합니다. 안전하게 마무리하려면 인스트럭션과 매매계약의 날짜와 조건을 일치시키고, 자금 송금 전에는 이메일에 적힌 계좌를 그대로 믿지 말고 반드시 에스크로 회사 대표번호로 전화해 계좌를 재확인하셔야 합니다. 에스크로 문서를 제때 읽고 질문하는 습관만으로도 불필요한 재공시와 일정 지연, 분쟁을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 처음 거래라면 에스크로나 에이전트에게 일정표와 체크리스트를 요청해 한눈에 진행 상황을 파악하는 것도 좋은 방법입니다. 정리하자면, 에스크로는 단순한 절차가 아니라 자금과 서류의 흐름을 통제하고 분쟁을 예방하는 핵심 시스템입니다. 인스트럭션과 CD를 꼼꼼히 읽고, 송금·기한·조건을 철저히 확인하신다면 불필요한 지연과 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 안전한 부동산 거래는 바로 이 기본에서 시작됩니다. ▶문의: 213-537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 에스크로 서류 에스크로 인스트럭션 에스크로 보관인 에스크로 문서
2025.10.01. 17:19
[부동산 이야기] 재정 관리의 중요성
미래를 위한 재정 계획, 특히 비상 자금 마련과 은퇴 후 삶을 위한 저축 습관을 기르는 것은 매우 중요하다. 최근 조사에 따르면 소비자들의 25% 미만이 월수입의 6개월 치 비상 자금을 비축하고 있으며, 이는 예상치 못한 지출 발생 시 많은 사람이 재정적으로 취약하다는 것을 보여준다. 2033년 이후 사회보장국 연금 고갈 가능성도 제기되고 있어 은퇴 후 자금 준비는 더욱 절실해졌다. 따라서 매월 수입의 최소 10%를 저축하고 이를 비상 자금이나 은퇴 자금 등으로 활용하는 습관을 들이는 것이 좋다. 우리는 소비주의 문화에 깊이 물들어 있으며, 많은 광고가 물건 구매가 행복을 가져다준다고 유혹한다. 이로 인해 충동구매나 외상 구매로 불필요한 빚을 지게 되는 경우가 많다. 재정 관리는 자신의 가치관을 반영하는 것이며, 지혜로운 재정 결정을 통해 불필요한 지출을 줄이고 자산을 늘려나가는 것이 중요하다. 재정 상담 전문가로서 고객들과 상담할 때 ‘필요한 것’, ‘원하는 것’, ‘바라는 것’을 구분하는 질문을 던지곤 한다. 식비나 주거비와 같은 필수적인 ‘필요한 것’을 먼저 충족시킨 후, 품질 선택에 해당하는 ‘원하는 것’, 그리고 여유 자금으로 즐길 수 있는 ‘바라는 것’ 순으로 지출 우선순위를 정하는 것이 바람직하며, 이러한 재정 계획을 통해 빚을 청산하고 장단기 목표를 달성할 수 있다. 특히 주택 구매를 계획하는 첫 주택 구매자들에게는 재정 관리가 중요하다. 현재 소득의 일부를 저축하고 불필요한 지출을 줄이며 희생을 각오할 때, 내 집 마련은 삶의 중요한 가치와 보람이 될 것이다. 요즘 주택 거래가 주춤하는 것은 이자율 하락에 따라 구매자들이 주택 가격 하락을 관망하며 서두르지 않는 일시적인 현상으로 볼 수 있다. 지난해만 해도 이자율이 더 오르기 전에 서둘러 집을 마련했듯이, 이자율 변동은 주택 거래에 분명 영향을 미칠 것이다. 미·중 무역 전쟁이 장기전에 돌입할 것으로 예상되는 만큼, 모든 현상을 잘 살펴 주택 구매 조건을 갖추고 대비하는 자세가 중요하다. 월 페이먼트를 감당할 수 없는 무리한 주택 구매보다는 현명한 투자가 이루어져야 한다. 한인들의 주택 구매에 대한 관심이 대단하지만 한인 커뮤니티에서 주택 소유주는 40%이고 60%가 렌터로, 주택 구매 비율이 타 커뮤니티보다 아직도 저조한 것으로 알려져 있다. 내 집 마련의 가장 큰 걸림돌은 다운페이먼트 부족이다. 부동산 정보업체 질로에 따르면, LA에서 밀레니얼 세대가 70만 달러 가치의 첫 주택을 구매하기 위해 14만 달러의 다운페이가 필요한데, 이를 모으는 데까지 10년이 걸린다고 한다. 주택 가치 상승 또한 문제다. 현재 수입 증가가 주택 상승분을 따라잡지 못하고 있다. 정부에서는 첫 주택 구매자들에게 최대 16만1000달러까지 보조금을 지급하고 있다. 주택 가치 상승분과의 격차를 메워주는 보조 프로그램들을 활용하여 내 집 마련의 기회를 미루지 않고 성취하시기를 진심으로 기원한다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 중요성 재정 주택 구매자들 재정 계획 재정 상담
2025.09.30. 23:53