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[부동산 이야기] 양도세 줄이는 OZ 2.0
요즘 주식이나 코인, 혹은 부동산을 정리해 쏠쏠한 수익을 거둔 투자자가 많다. 원금 몇십만 달러가 백만 달러 넘게 불어나는 기쁨을 맛본 것도 잠시, 통장을 들여다보면 슬슬 다른 걱정이 고개를 든다. 바로 ‘양도소득세(Capital Gains Tax)’라는 불청객 때문이다. 힘들게 불린 자산인데, 상당 부분을 고스란히 세금으로 내야 한다고 생각하면 아까운 마음이 드는 것은 당연하다. 그런데 국내 세법에는 이런 양도차익을 가진 투자자들을 위한 흥미로운 출구가 마련되어 있다. 바로 ‘오퍼튜니티 존(Opportunity Zone, 이하 OZ)’ 제도다. 정부가 “경제적으로 낙후된 지역이나 농촌에 개발 자금을 대주면, 그 대가로 내야 할 양도세를 미뤄주고 깎아주겠다”라며 합법적인 절세 판을 열어준 셈이다. 특히 최근 이 제도가 법 개정을 거치며 ‘OZ 2.0’이라는 이름의 영구 제도로 완전히 자리 잡았다. 이해를 돕기 위해 주식으로 100만 달러의 시세차익을 남긴 투자자의 경우를 살펴보자. 일반적이라면 이 100만 달러에 대해 당장 이듬해 봄 거액의 양도세를 납부해야 한다. 하지만 이 차익을 공인된 오퍼튜니티 펀드(QOF)에 재투자하면 세 가지 강력한 혜택이 이어진다. 첫째, 당장 낼 세금을 5년 동안 합법적으로 미룰 수 있다. 100만 달러에 대한 양도세를 지금 국세청에 납부하는 대신, 그 돈을 온전히 펀드에 넣어 5년간 내 투자 자산으로 굴릴 수 있다. 둘째, 5년 뒤 세금을 낼 때 과세 대상 원금을 깎아준다. 특히 이번 OZ 2.0의 핵심은 ‘농촌 지역(QROF)’ 혜택이다. 일반 지역 펀드는 10%를 감면해주지만, 농촌 전용 펀드는 무려 30%를 감면해준다. 즉, 100만 달러 중 30만 달러에 대해서는 세금이 영구히 면제되고, 남은 70만 달러에 대해서만 5년 차에 세금을 정산해 납부하면 된다. 셋째, 10년 뒤에는 ‘수익에 대한 세금 0원’의 혜택이 기다린다. 이 펀드를 10년 이상 보유한 뒤 해당 부동산을 매각할 때, 그사이 가치가 200만, 300만 달러로 올랐더라도 새로 발생한 시세차익에 대해서는 연방 양도소득세를 단 1달러도 내지 않는다. 물론 주의할 점도 있다. 원래 미뤄두었던 주식 양도세는 완전히 사라지는 것이 아니라 5년 차에(감면 적용 후) 한 번 정산해야 하므로 납부할 유동성을 미리 계획해두어야 한다. 또한 10년 비과세 혜택을 온전히 누리려면 장기간 묶여도 무방한 여유 자금이어야 하며, 2027년부터는 10년 주기로 새 구역이 지정되는 만큼 펀드가 유효한 적격 지역에 투자하는지도 꼼꼼히 검증해야 한다. 수익을 올리는 것만큼이나 중요한 것이 바로 ‘지키는 기술’이다. 주식이나 부동산 매각으로 큰 양도세를 앞두고 있다면, 이번에 영구 제도로 업그레이드된 오퍼튜니티 존 2.0을 절세와 장기 자산 증식의 징검다리로 진지하게 고려해볼 만하다. ▶문의: (562) 882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 양도세 재투입 주식 양도세 오퍼튜니티 펀드 비과세 혜택
2026.09.16. 18:59
[부동산 이야기] 인랜드로 향하는 주거 수요
최근 몇 년간 LA나 오렌지카운티 등 핵심 대도시 지역에서 주택을 처분하고, 상대적으로 가격이 안정된 외곽 인랜드(Inland) 지역으로 거주지를 옮기는 현상이 꾸준히 관찰되고 있다. 이 같은 현상은 단순히 주거비 절감을 넘어, 삶의 질을 극대화하려는 현대인의 라이프스타일 변화와 깊은 연관이 있다. 실제로 LA나 오렌지카운티에 보유하고 있던 기존 주택을 매각하면, 인랜드 지역에서 훨씬 합리적인 가격에 더 넓고 쾌적한 규모의 주택을 현금으로 구입할 수 있다. 주택 매각 대금으로 새로운 주택을 전액 현금 매수하고, 남은 자금은 비상자금으로 안전하게 확보할 수 있어 가계의 재무적 안정성을 크게 높이는 계기가 된다. 이러한 경제적 여유는 외곽 지역으로 향하는 이주 행렬에 큰 동력이 되고 있다. 새롭게 주택 구입이 집중되는 인랜드의 주요 도시들은 리버사이드와 샌버너디노 카운티 일대에 넓게 포진해 있다. 이들 지역은 지속적인 인프라 투자와 신규 주택 건설이 맞물려 비약적인 발전을 이루고 있다. 특히 대규모 물류 창고(Warehouse)나 데이터센터(Data Center) 등 첨단 산업 시설이 유치되면서 양질의 일자리가 창출되고 있고, 이는 곧 인구 유입과 주택 수요 증가로 이어지는 선순환 구조를 형성하고 있다. 과거 부동산 시장에서 주택 구입의 가장 중요한 목표가 시세 차익을 통한 자산 증식이었다면, 최근 외곽으로 향하는 이주민들의 시선은 사뭇 다르다. 이들은 단기간의 가격 상승에 일희일비하기보다는, 가족과 함께 장기간 편안하고 안정적으로 거주할 수 있는 환경을 최우선 목표로 삼는다. 투자가치를 완전히 배제할 수는 없지만, 일상에서의 여유와 쾌적한 자연환경이 주는 만족감이 더 중요하게 작용하는 것이다. 이러한 주거 수요의 다변화에 발맞추어 외곽 지역에서는 다양한 형태의 주택 공급이 활발하게 이루어지고 있다. 가족 단위를 위한 단독주택뿐만 아니라, 특히 관리의 편리성과 합리적인 가격을 동시에 잡은 방 세 개짜리 콘도나 타운홈 건설이 붐을 이루고 있다. 이러한 주거 형태는 실속을 중요시하는 젊은 부부와 자녀를 키우는 가정의 니즈를 정확히 충족시키고 있다. 물론 자녀를 둔 가정에게 가장 중요한 고려 사항 중 하나는 우수한 교육 환경이다. 또한 오렌지카운티나 LA 등 주요 대도시로의 출퇴근 문제도 빼놓을 수 없는 현실적인 과제이다. 외곽 거주에 따른 장거리 출퇴근 부담을 줄이기 위한 교통 인프라 확충 등 장기적인 대책이 요구되는 시점이다. 가주 주민들은 급변하는 환경 속에서 각자의 가치관에 맞는 최적의 주거 해법을 찾아 나가고 있다. ▶문의: (213) 663-5392 곽재혁 / 하베스트부동산(Harvest Realty)부동산 이야기 인랜드 주거 인랜드 지역 외곽 인랜드 주택 수요
2026.09.16. 18:57
[부동산 이야기] 사업체 매매 에스크로 기간
사업체 매매 계약을 체결할 때 바이어와 셀러가 가장 많이 묻는 질문 중 하나가 “에스크로는 얼마나 걸리나요?”이다. 일반적으로 30일, 45일 또는 60일 정도를 예상하지만, 실제 거래에서는 계약서에 정한 기간보다 길어지는 경우가 적지 않다. 그 이유는 사업체 매매가 단순히 매매대금을 지급하고 사업체를 넘겨받는 과정이 아니기 때문이다. 대출, 리스, 라이선스, 프랜차이즈 승인, 정부기관 허가, UCC 조회, 채권자 통지 등 여러 절차가 동시에 진행되기 때문이다. 대출이 없고 특별한 라이선스나 정부기관 승인이 필요하지 않은 현금 거래라면 비교적 빠르게 클로징할 수 있다. 하지만 이 경우에도 셀러의 자료 준비가 늦거나 리스 관련 서류, 에스크로 서류가 지연되면 일정은 쉽게 늦어질 수 있다. 특히 중소기업청(SBA) 대출이 포함된 거래는 더 많은 시간이 필요하다. 대출기관은 바이어의 신용과 자금 출처뿐 아니라 사업체의 세금보고, 손익계산서, 매출, 리스 조건, 부채상환비율(DSCR), 업종 경험 등을 종합적으로 검토한다. 대출기관, 심사 담당자, 에스크로, 건물주, 바이어, 셀러가 필요한 자료를 제때 준비해야 하므로 한 가지 서류만 늦어져도 전체 일정에 영향을 줄 수 있다. 주류 판매 라이선스가 필요한 사업체도 주의해야 한다. 주류 판매 라이선스는 당사자 간 합의만으로 바로 이전되는 것이 아니라 신청, 공지, 심사 및 추가 확인 등의 절차가 필요할 수 있다. 따라서 관련 라이선스가 있는 거래는 처음부터 충분한 에스크로 기간을 잡는 것이 중요하다. UCC-1 조회와 채권자 통지(NTC) 역시 중요한 절차다. 기존 담보권이나 채무가 있는지 확인하고 필요한 경우 상환과 담보 해제를 진행해야 한다. 기존 UCC 등록이 남아 있거나 상환 확인서가 늦어지면 클로징이 지연될 수 있다. 가장 흔한 병목 중 하나는 리스다. 바이어가 사업체를 인수하려면 기존 리스를 양도받거나 건물주와 새 리스를 체결해야 한다. 건물주는 바이어의 신용, 자금력, 사업 경험 등을 검토하고 보증금, 개인보증, 임대 조건, 옵션 기간, 보험 등을 요구하거나 협의할 수 있다. 건물주의 변호사가 검토에 참여하면 더 많은 시간이 필요할 수 있다. 좋은 매매계약을 체결했더라도 리스 승인이 늦어지면 클로징할 수 없다. 프랜차이즈 사업체는 프랜차이즈 본사의 승인도 필요하다. 본사는 바이어의 재정 상태와 운영 경험 등을 검토하고 인터뷰, 교육, 양도 수수료 또는 시설 개선 등을 요구할 수 있다. 따라서 본사 승인 일정도 에스크로 계획에 포함해야 한다. 또한 조건부 사용허가(CUP)가 필요한 경우에는 에스크로가 몇 달까지 길어질 수도 있다. 기존 조건부 사용허가의 이전 가능 여부나 신규 신청 필요 여부에 따라 일정이 크게 달라지며, 신규 신청 시 심사와 공청회 등의 절차가 추가될 수 있기 때문이다. 이외에도 장비 리스 및 대출 상환, 세금 문제, 직원 인수, 재고 확인, 보건 허가, 소방 점검, 시 사업자등록, 바이어 법인 설립, 보험증명서, 건물주 동의, 프랜차이즈 교육 일정, 대출기관의 최종 조건 등이 지연 요인이 될 수 있다. 더 중요한 것은 이러한 절차들이 서로 연결되어 있다는 점이다. 대출기관은 새 리스가 확정되기를 기다리고, 건물주는 대출 승인을 요구할 수 있으며, 프랜차이즈 본사는 리스 조건을 먼저 확인할 수도 있다. 결국 한 절차의 지연이 다른 절차까지 연쇄적으로 늦출 수 있다. 따라서 사업체 매매의 에스크로 기간을 단순히 “30일이면 충분하다” 또는 “60일이면 끝난다”고 정하기는 어렵다. 거래 초기부터 대출, 리스, 라이선스, 프랜차이즈 승인, UCC 및 채권자 통지, 조건부 사용허가와 각종 허가가 필요한지 미리 확인해야 한다. 경험 많은 비즈니스 브로커는 이러한 병목 요소를 사전에 파악하고 필요한 서류와 일정을 조율하며 각 당사자가 제때 움직일 수 있도록 관리하는 역할을 한다. 사업체 매매는 여러 개의 시계가 동시에 돌아가는 과정과 같다. 어느 하나가 멈추면 전체 일정이 늦어진다. 성공적인 클로징을 위해서는 좋은 가격과 조건만큼이나 현실적인 에스크로 기간 설정과 일정 관리가 중요하다. 에스크로 기간은 단순한 숫자가 아니라 거래에 필요한 승인과 절차를 기준으로 정해야 한다. 처음부터 예상되는 변수를 충분히 검토하고 전문가와 함께 준비한다면 불필요한 지연과 오해를 줄이고 보다 안정적으로 거래를 마무리할 수 있다. ▶문의:(949) 560-7676 사이먼 조 / 레드포인트 부동산부동산 이야기 에스크로 사업체 사업체 매매가 에스크로 기간 에스크로 건물주
2026.09.16. 18:56
[부동산 이야기] LA 아파트 관리, 시스템의 중요성
LA에서 아파트를 소유하고 운영하는 건물주라면 이제 단순히 렌트를 받고 건물을 유지하는 것만으로는 충분하지 않다. 세입자 보호와 임대주택 관련 규정이 점점 복잡해지면서, 건물의 수익성과 자산가치를 지키기 위해서는 체계적인 테넌트 관리가 무엇보다 중요해지고 있다. 가장 먼저 확인해야 할 사항은 소유한 건물이 RSO(Rent Stabilization Ordinance) 적용 대상인지 여부이다. RSO 대상 건물은 임대료 인상뿐만 아니라 퇴거와 관련해서도 여러 제한과 절차가 적용된다. 따라서 매년 임대료를 조정하기 전에 해당 연도의 허용 인상률과 필요한 사전 통지 절차를 정확하게 확인하는 것이 중요하다. RSO 대상이 아닌 아파트라고 해서 세입자 관리가 자유로운 것은 아니다. LA시의 JCO(Just Cause Ordinance)를 비롯해 가주와 LA시의 여러 세입자 보호 규정이 적용될 수 있기 때문이다. 렌트 미납이나 중대한 리스 위반과 같은 세입자 귀책사유가 있는 퇴거와 건물주 입주 등 세입자의 잘못이 없는 퇴거는 적용되는 절차가 다르다. 경우에 따라서는 건물주가 세입자에게 이주비를 지급해야 할 수도 있다. 행정적인 관리도 소홀히 해서는 안 된다. 건물에 적용되는 RSO 또는 JCO 등록, Rent Registry, SCEP 등 각종 등록 및 관리 의무를 매년 확인하는 것이 좋다. 작은 행정상의 누락이 나중에 임대료 인상이나 퇴거 과정에서 예상하지 못한 문제로 이어질 수 있기 때문이다. 실제 테넌트 관리에서 가장 중요한 원칙 중 하나는 모든 과정을 기록으로 남기는 것이다. 렌트 미납, 수리 요청, 리스 위반, 건물 출입 통지 등 중요한 사항은 전화나 구두 합의에만 의존하지 말고 이메일이나 서면으로 기록을 남겨 두는 것이 좋다. 특히 누수, 곰팡이, 전기, 난방 등 Habitability(거주 적합성)와 관련된 민원이 접수되었다면 신속하게 대응해야 한다. 문제가 발생한 날짜부터 점검 내용, 사진, 수리업체의 인보이스와 작업 완료 내역까지 체계적으로 보관해두면 향후 분쟁이 발생했을 때 건물주가 적절하게 대응했다는 중요한 자료가 될 수 있다. 또한 리스 규정은 모든 세입자에게 일관성 있게 적용하는 것이 중요하다. 특정 세입자에게 반복적으로 예외를 허용하거나 세입자마다 다른 관리 기준을 적용하면 향후 계약 집행에 어려움이 생길 수 있으며, 경우에 따라서는 공정주택(Fair Housing) 관련 문제로 확대될 가능성도 있다. 결국 LA에서 성공적으로 아파트를 운영하기 위해서는 단순히 높은 렌트를 받는 것보다 법규 준수, 정확한 기록 관리, 신속한 유지보수 그리고 일관된 테넌트 관리 시스템을 갖추는 것이 중요하다. 이제 LA의 아파트 관리는 ‘문제가 생겼을 때 대응하는 관리’에서 한 걸음 더 나아가 문제가 발생하기 전에 예방하는 전문적인 자산관리의 관점에서 접근할 필요가 있다. ▶문의: (213) 605-5359 조진욱 / 드림부동산부동산 이야기 아파트 시스템 건물주 입주 세입자 보호 세입자 귀책사유
2026.09.09. 20:17
[부동산 이야기] 에스크로 서명의 중요성
얼마 전, 미국 부동산 협회 변호사의 요청으로 법정에 참고인 출석을 하게 되었다. 서명으로 인해 생긴 지극히 기본적인 문제에서 발생한 민사 소송 케이스여서많은 분과 함께 나누고자 한다. 한인 분들 가운데는 가족 간, 자녀나 특별히 부부간에는 서로 사인을 대신하는 경우가 빈번하여 분쟁의 소지가 일어나게 되는 것이 사실이다. 부득이한 사정으로 체크를 쓰는 것부터 부부가 대신 사인을 하고 그것이 자꾸 변칙적으로 수용이 되면서 너무도 당연한 것으로 인지가 된 분들이 많다. 다른 법적인 계약서나 에스크로 서류에까지 심지어 정부에 제출되는 서류를 대신 사인을 하여 등록된 사인과 일치하지 않는 것은 물론이고 여러 가지 문제가 제기되는 것이 사실이다. 아직도 당당하게 대신 사인을 한다고 말씀하시는 분들이 있는지는 의문이지만, 어떠한 법적인 사안이 발생하였을 때는 큰 문제가 될 수도 있다. 법적 대리인과 자초지종을 설명하는 가운데 부부가 서로 대신 사인하였다는 사항은 매수자나 매입자는 물론, 부동산 중개인과 에스크로에까지 문제가 발생할 수 있다. 변호사나 에스크로에서는 반드시 본인의 사인을 요구하고 필요한 경우 공증까지 첨부하게 되므로 별반 이슈가 되지는 않는 편이다. 그러나 서로 대신 사인이라는 것을 알면서도 수용하였을 경우에는 위법사항이 되어서 심각한 결격사유가 될 수 있다. 의도가 있건 없건 우리는 서로 서명하는 분이 반드시 당사자인 것을 서로 확인하는 사업문화가 필요하다고 본다. 요즘은 시간 절약과 편리함, 그리고 정확성 때문에 전자사인을 DocuSign과 같은 온라인 시스템으로 계약서와 같은 서류를 통상적으로 많이 이용하게 된다. 서로 동시에 누가 사인을 하고 있는지를 알 수 있으며, 전화나 컴퓨터로 간편하게 서명을 할 수 있다는 점이 매우 매력적이다. 리스와 같은 서류의 원본을 주고받아야 하는 것을 고려하면 세상 정말 편해졌다는 생각이 많이 든다. 아직도 컴퓨터에 익숙지 않은 올드타이머들이나 와이파이가 잘 안 되는 지역에서는 어려운 점도 있으나 모든 절차를 신속하게 처리할 수 있다는 큰 장점이 있다. 다만, 등기가 필요한 서류나 융자 서류, 그리고 원본을 보관해야 하는 중요 서류는 아직 직접 수기 서명을 요구하는 서류가 많다. 연방 정부의 인가가 나지 않았고 위조의 위험성으로 원본을 반드시 요청하는 것이다. 그러나 카운티 혹은 정부 직원의 사인으로 발행한 등기서류는 전자사인으로 등기가 가능하다. 한인분들은 사인이 매우 특이한 점이 많은 편이다. 특별히 한자와 연결하여 비슷한 느낌으로 사인을 하는 분들도 많고, 그래픽 같은 형태로 하는 분들도 간혹 있으나 그리 바람직하지는 않다고 할 수 있다. 개인적인 취향이나 특성이 들어간, 그러나 가급적 판독이 가능하게 사인을 하여 누구의 사인인지 구별할 수 있는 것이 좋다. 청원서 같은 여러 명의 사인이 들어간 서류를 보면 타인종 분들의 사인과 우리 한인 분들의 사인이 큰 차이를 볼 수 있다. 도저히 누구의 사인인지 짐작할 수 없는 경우도 간혹 있다. 다음번 운전면허를 갱신하기 전에 개성이 있으면서 알아볼 수 있는 멋진 사인을 만들어 보는 것도 괜찮을 듯하다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: [email protected] 제이 권/유니티 에스크로부동산 이야기 에스크로 중요성 에스크로 서명 에스크로 서류 수기 서명
2026.09.08. 23:39
[부동산 이야기] 집값, 시작이 중요하다
요즘 집을 팔려고 준비하는 셀러들과 상담하다 보면 가장 많이 듣는 말이 있다. “우리 동네에서 얼마에 팔렸는데, 우리 집은 그것보다 더 받을 수 있지 않을까요?” 집을 오랫동안 소유한 셀러라면 당연히 자신의 집을 조금이라도 더 좋은 가격에 팔고 싶은 마음이 있다. 특히 몇 년 전 집값이 빠르게 상승하던 시기를 경험했다면 높은 가격에 대한 기대가 남아 있는 것도 자연스럽다. 하지만 최근 부동산 시장은 조금씩 달라지고 있다. 이제는 셀러가 가격을 정하고 바이어가 따라오는 시장이 아니라, 바이어와 셀러가 서로 현실적인 가격을 찾아가는 시장으로 변하고 있다. 최근 국내 주택시장 자료를 보면 이러한 변화가 더욱 뚜렷하게 나타난다. 올해 7월 전국 중간 리스팅 가격은 지난해 같은 기간보다 낮아졌고, 시장에 나온 주택 가운데 가격을 내린 매물도 상당한 비중을 차지했다. 그렇다고 집이 팔리지 않는 것은 아니다. 오히려 처음부터 시장에 맞는 가격을 책정한 집들은 바이어들의 관심을 받고 계약으로 이어지고 있다. 제가 현장에서 느끼는 분위기도 비슷하다. 좋은 위치에 있고 관리가 잘된 집이라도 가격이 시장보다 높으면 바이어들은 쉽게 움직이지 않는다. 요즘 바이어들은 인터넷을 통해 주변 매물과 최근 거래 가격을 미리 확인하고 집을 보러 온다. 몇 년 전보다 훨씬 많은 정보를 가지고 있기 때문에 가격이 적절한지 아닌지를 빠르게 판단한다. 그래서 처음 시장에 나올 때의 가격이 더욱 중요해졌다. 셀러 입장에서는 “일단 조금 높게 내놓고 나중에 내리면 되지 않을까?”라고 생각할 수 있다. 하지만 이것이 항상 좋은 전략은 아니다. 집이 처음 시장에 나왔을 때가 가장 많은 관심을 받는 시기이기 때문이다. 새로운 매물이 올라오면 기다리고 있던 바이어들과 에이전트들이 동시에 관심을 갖는다. 그 중요한 시기에 가격이 너무 높으면 좋은 첫 기회를 놓칠 수 있다. 몇 주가 지나 가격을 내리더라도 바이어들은 “왜 아직 안 팔렸을까?”라는 생각부터 하게 된다. 반대로 처음부터 시장 상황에 맞는 가격으로 나온 집은 분위기가 전혀 다르다. 쇼잉이 많아지고 여러 바이어가 동시에 관심을 보이면 자연스럽게 경쟁이 생길 수 있다. 경우에 따라서는 오히려 셀러에게 더 좋은 조건의 오퍼가 들어오기도 한다. 결국 중요한 것은 가장 높은 가격으로 시작하는 것이 아니라 가장 좋은 결과를 만들어 낼 수 있는 가격으로 시작하는 것이다. 현재 모기지 금리도 여전히 6%대 중후반 수준에 머물러 있다. 바이어들은 높은 월 페이먼트를 감당해야 하기 때문에 예전보다 가격에 훨씬 민감해졌다. ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 시작 집값 집값 시작 요즘 바이어들 시장 상황
2026.09.02. 18:51
[부동산 이야기] 내 집 마련의 기회 '밀집도 인센티브'
가파르게 치솟는 집값과 고금리 한파 속에서 “과연 내 집 한 채 마련할 수 있을까?”라는 질문은 오늘날 많은 첫 주택구매자들의 가장 큰 생존 고민이 되고 있다. 특히 소득 증대 속도가 집값 상승 폭을 따라잡지 못하는 현 시장 구조에서, 정직하게 월급을 모아 원하는 지역에 보금자리를 마련하는 일은 마치 도달할 수 없는 아득한 꿈처럼 느껴지기도 한다. 하지만 유용한 정보를 알고 대비하는 사람들과 그렇지 못한 사람들 사이에는 차이가 발생한다. 도시계획 법률과 지자체 정책의 세부 조항을 잘 찾아보면, 무주택자와 서민층을 위한 주거 기회가 항상 열려있다. 그 대표적인 열쇠가 바로 ‘밀집도 인센티브(Density Bonus)’ 정책이다. 밀집도 인센티브는 쉽게 말해, 정부나 지자체가 민간 건설사에 더 많은 유닛을 짓게 허용하는 대신 일부를 저렴한 주택(Affordable Housing)으로 공급하라는 교환 조건을 내거는 제도다. 원래 땅마다 지을 수 있는 건물의 크기와 가구 수(용적률)는 엄격히 제한되어 있다. 예를 들어 원래 100가구만 지을 수 있는 부지라도, 건설사가 전체 가구 중 10~15%를 저소득층이나 중저소득층을 위한 저렴한 가격으로 분양 또는 임대하기로 약속하면, 지자체는 120가구에서 최대 150가구까지 더 높고 넓게 지을 수 있도록 허가해 준다. 이 제도가 내 집 마련 희망자에게 특별한 이유는 여러 가지가 있다. 첫째, 위치의 한계를 극복하게 해준다. 대개 가격이 저렴한 보금자리는 대중교통이 불편하거나 도심에서 멀리 떨어진 외곽에 위치하기 쉽다. 하지만 이 인센티브를 적용받은 프로젝트는 대중교통 중심지, 학교 및 직장과 가까운 핵심 요지에 들어서는 경우가 많다. 도심 접근성이 뛰어난 신축 아파트나 단지에 저렴한 가격으로 입주할 수 있는 보기 드문 기회가 열리는 것이다. 둘째, 정부의 직접 예산 없이도 보금자리가 늘어난다. 민간 개발업자는 더 많은 세대를 분양해 수익을 내고, 무주택자는 시세보다 훨씬 저렴한 가격(시세의 50~80% 수준)으로 좋은 입지의 주택을 매입하거나 임대할 수 있다. 그러나 이러한 기회를 잡기 위해서는 다음과 같은 전략적인 준비가 필요하다. ▶지자체 및 관련 기관의 주택 정보 주시 지역 주택 당국이나 주택금융 관련 기관, 주택도시개발부(HUD) 승인 상담 기관 등에서 제공하는 저소득층 주택 분양 및 임대 공고를 주기적으로 확인해야 한다. ▶자격 요건 사전 분석 밀집도 인센티브로 공급되는 저렴한 주택은 지역 평균 소득(AMI) 대비 일정 비율 이하인 가구를 대상으로 한다. 본인 가구의 소득 구간과 자산 기준을 정확히 파악해 둘 필요가 있다. ▶전문 상담 및 자원 활용 비영리 주택상담 기관이나 전문가의 도움을 받아 청약 자격, 다운페이먼트 지원 프로그램과의 연계 가능성을 사전에 모색해야 한다. 도시의 주거 문제는 결코 개인의 노력만으로 풀기 어렵다. 하지만 제도적 틈새와 정책적 혜택을 활용하는 지혜가 있다면, 꽉 막힌 주택 시장 속에서도 얼마든지 나만의 안정된 보금자리를 마련할 수 있다. 밀집도 인센티브가 만드는 저렴한 주택의 기회를 지금부터라도 관심 있게 눈여겨보아야 할 이유다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 인센티브 밀집 저소득층 주택 주거 기회 지역 주택
2026.09.01. 21:41
[부동산 이야기] AI·체험으로 재편되는 NNN 시장
국내 상업용 부동산 시장에서도 가장 안정적인 투자처로 꼽혀온 트리플넷(NNN) 리테일 자산이 대전환기를 맞이하고 있다. 지속되는 고금리 기조, 가파른 인플레이션, 그리고 인건비 상승이라는 삼중고 속에서, 리테일 테넌트들은 ‘기술 혁신’과 ‘공간의 재해석’을 무기로 살아남기 위한 체질 개선에 박차를 가하고 있다. 변화의 가장 앞선 상공에는 국내 NNN 시장의 핵심 축인 퀵서비스 레스토랑(QSR) 분야가 있다. 타코벨(Taco Bell)은 국내 900개 이상의 매장에 AI 음성 주문 시스템을 전면 배치하고, 치폴레(Chipotle)는 아보카도 손질 로봇 ‘오토카도(Autocado)’와 브리또 포장 로봇을 테스트하는 등 주방 자동화 기술 도입을 눈앞에 두고 있다. 이러한 기술 혁신은 피크타임 순환율을 극대화하고 인건비를 절감시켜, 매장당 연 매출 상승과 임대료 회수 안정성으로 직결된다. 이로 인해 식당 내부 다이닝룸 규격은 줄어드는 대신, 모바일 픽업을 포함한 드라이브스루를 확보할 수 있는 부지의 가치가 폭등하고 있다. 또한 더치브로스(Dutch Bros), 세븐브루(7 Brew)와 같이 1000제곱피트(sqft) 미만의 초소형 드라이브스루 전용 커피점이 적은 건축비 대비 높은 매출을 기록하며 신흥 우량 자산으로 급부상했다. 변화의 바람은 QSR에만 국한되지 않는다. 의료, 편의점, 그로서리, 그리고 엔터테인먼트 등 NNN 시장 전반에서 ‘공간의 재탄생’이 전방위로 펼쳐지고 있다. 의료 분야에서는 리테일 매장으로 대거 진출하는 ‘메드테일(MedTail·Medical+Retail)’ 트렌드가 고착화되었다. 시티엠디(CityMD), 고헬스(GoHealth) 등 응급진료소(Urgent Care) 테넌트들은 병원 빌딩을 벗어나 접근성과 주차가 용이한 쇼핑센터 부지나 NNN 리스된 단독 건물로 이동하고 있다. 경기 불황에 영향을 받지 않는 필수 자산이자 10~15년의 장기 리스 구조를 갖춰 투자자들에게 극강의 안전자산으로 평가받는다. 세븐일레븐(7-Eleven), 와와(Wawa) 같은 편의점 및 주유소 테넌트들은 단순한 결제 장소에서 고급 푸드코트로 신분을 상승시키고 있다. 전기차 보급에 대응해 기름 판매 의존도를 낮추고 자체 조리 식품 비중을 높이고 있으며, 텍사스의 버키스(Buc-ee's)처럼 초대형 매장이나 주유 노즐 없는 푸드 특화 매장으로 체질을 개선 중이다. 그로서리 시장에서는 알디(Aldi), 트레이더조(Trader Joe’s), 그로서리 아울렛(Grocery Outlet) 등 가성비를 앞세운 소형 할인형 그로서리가 시장을 독식하고 있다. 특히 알디는 2만 제곱피트 안팎의 소형 매장 전략으로 공실이 난 대형 매장을 빠르게 채워 넣고 있다. 전국을 뒤흔든 피클볼 열풍은 NNN 상업용 부동산에 완전히 새로운 카테고리를 창출했다. 방치되었던 대형 앵커 매장들, 예를 들면 3만~8만 제곱피트 크기의 케이마트(Kmart), 베드 배스 앤 비욘드(Bed Bath & Beyond), 라이트에이드(Rite Aid) 등이 더피클러(The Picklr), 피클볼킹덤(Pickleball Kingdom), 피클볼아메리카(Pickleball America) 등의 대형 실내 피클볼 클럽으로 탈바꿈하고 있다. 투자 및 자금 조달 측면에서는 토지만 임대해 폐업 리스크를 원천 차단하는 장기 리스의 최고 안정적인 구조인 그라운드 리스가 되어 있는 맥도날드(McDonald‘s), 치폴레와 고금리 속 자금 확보를 위한 대형 프랜차이즈의 세일 리스백(매각 후 재임차) 거래가 활발하다. 아울러 1031 익스체인지 자금 유입과 보너스 감가상각 혜택이 이어지는 가운데, 투자자들은 본사 보증과 가맹점주 보증 간의 양극화를 고려하여 매장별 매출 대비 임대료 비중을 엄격히 정밀 검증하고 있다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 체험 재편 시장 전반 리테일 매장 리테일 테넌트들
2026.08.26. 18:09
[부동산 이야기] 가주 부동산 ‘해빙기’
2026년 하반기로 접어든 지금, 가주 부동산 시장은 과거의 극단적인 과열이나 침체 국면에서 벗어나 ‘해빙기(Thawing)’이자 ‘건강한 조정기’의 양상을 뚜렷하게 나타내고 있다. 지난 몇 년간 고금리와 매물 잠김 현상으로 얼어붙었던 시장이 점차 유연해지고 있으나, 가주 특유의 구조적 요인들은 여전히 강력하게 작용하는 중이다. - 완만한 가격 상승과 안정세 가주부동산중개인협회(CAR) 등의 최신 데이터를 살펴보면, 2026년 주택 가격과 거래는 완만한 우상향 곡선을 그린다. 단독주택 중간 가격은 약 90만 달러 선에서 안정세를 보이며, 고금리 피로를 극복한 매수자들의 복귀로 거래량은 전년 대비 2% 소폭 증가했다. 패닉 바잉은 사라졌으나 탄탄한 수요가 가격 하락을 방어 중이다. - 모기지 금리와 ‘록인 효과' 2026년 하반기 시장을 이해하는 데 가장 중요한 변수 중 하나는 여전히 금리다. 30년 고정 모기지 금리는 6% 중후반대(약 6.65%~6.75%)에서 등락을 거듭하고 있다. 전체적인 중고 주택 매물 공급이 팬데믹 이전 수준만큼 완전히 원활하게 풀리지는 않고 있으며, 이는 가격 하방 경직성을 지탱하는 주원인으로 작용한다. - 지역별 양극화 및 세분화 흐름 가주는 샌프란시스코, 실리콘밸리, LA 서부 및 샌디에이고 등 해안가 대도시권은 여전히 높은 가격대를 유지하고 있다. 반면 새크라멘토나 일부 내륙 지역은 신규 공급 물량의 영향으로 가격 상승세가 정체되거나 제한적인 보합세를 나타내고 있다. - 보험과 세금 2026년 가주 전역을 강타한 대형 산불 및 자연재해 여파로 주택 화재 보험 및 종합 보험료가 급등했으며, 가입 자체도 한층 까다로워진 상태다. 이는 단순한 부대 비용을 넘어 주택 유지 관리의 실질적인 ROI(투자수익률)를 좌우하는 핵심 변수로 자리 잡았다. 또한 LA 등 주요 도시의 엄격한 렌트 컨트롤 정책과 세입자 보호법이 한층 더 엄격하게 집행되면서, 다세대 주택이나 임대용 부동산 투자자들은 운영 리스크를 자세히 따져봐야 한다. - 요약 및 현장 실전 대응 전략 2026년 8월 현재 가주 부동산 시장은 “폭발적 성장도 급격한 붕괴도 없는, 고비용 속의 정교한 조정기”로 요약할 수 있다. 매수자 입장에서는 과거에 비해 매물이 늘어나고 경쟁이 완화되어 여유를 가지고 접근할 수 있는 환경이 조성되었다. 그러나 높은 금리와 보험료 부담이 지속되는 만큼, 단순히 매매가만 볼 것이 아니라 총 주거비용을 정밀하게 계산하는 정교한 재무 계획이 선행되어야 한다. 반면 셀러 입장에서는 과거처럼 집만 내놓으면 팔리던 시장이 아니므로, 철저한 지역 데이터 분석에 기반한 현실적인 가격 책정과 감각적인 스태이징, 그리고 맞춤형 마케팅 전략이 매각 성공의 절대적 열쇠가 되고 있다. ▶문의:(310) 408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 이야기 부동산 해빙기 부동산 시장 고금리 피로 하반기 시장
2026.08.19. 19:12
[부동산 이야기] 사업체 구매 시 자금 조달 방법
사업체 매입을 검토하는 바이어들이 가장 먼저 생각하는 것은 대개 “얼마짜리 사업체를 살 수 있을까?”이다. 그러나 실제로 더 중요한 질문은 “어떤 구조로 자금을 조달할 것인가”이다. 같은 사업체라도 자금 조달 방법에 따라 리스크와 수익률은 크게 달라진다. 첫 번째 방법은 전액 현금 매입이다. 가장 큰 장점은 월 페이먼트가 없다는 점이다. 에스크로와 클로징 과정도 상대적으로 단순하다. 하지만 단점도 분명하다. 가지고 있는 현금을 모두 사용하면 인수 후 운영자금이 부족해질 수 있다. 그래서 전액 현금 매입을 하더라도 모든 현금을 다 쓰기보다는 일정 금액을 반드시 예비자금으로 남겨두어야 한다. 두 번째 방법은 SBA 론이다. SBA 론의 장점은 비교적 긴 상환 기간과 낮은 다운페이먼트 구조를 통해 더 큰 사업체를 검토할 수 있다는 점이다. 그러나 SBA 론은 절차가 까다롭고 시간이 걸린다. 또한 대출이 승인되더라도 매달 페이먼트가 발생하므로, 사업체의 SDE가 충분하지 않으면 기대했던 수익이 실제로 남지 않을 수 있다. 세 번째는 일반 비즈니스 론이다. 은행이나 금융기관을 통해 사업자금 또는 인수자금을 빌리는 방식이다. 다만 일반적으로 SBA 론보다 금리가 높거나 상환 기간이 짧을 수 있다. 특히 사업체 매입용은 사업체의 현금흐름이 어떻게 평가되는지에 따라 승인 가능성이 크게 달라진다. 따라서 월 페이먼트가 얼마인지, 사업체 수익으로 충분히 감당 가능한지 먼저 계산해야 한다. 네 번째는 HELOC, 즉 주택담보대출이다. 집에 쌓인 에퀴티를 활용해 자금을 마련하는 방식이다. 장점은 비교적 빠르게 자금을 확보할 수 있고, 사용한 만큼만 이자를 낼 수 있다는 점이다. 또한 바이어 입장에서는 사업체 매입 시 현금처럼 활용할 수 있어 협상력이 좋아질 수 있다. 하지만 사업체 운영이 예상보다 어려워지면 단순히 사업체만의 문제가 아니라 개인 주거 안정성까지 영향을 받을 수 있다. 다섯 번째는 셀러 파이낸싱이다. 셀러가 매매가의 일부를 일정 기간 나누어 받는 구조다. 바이어 입장에서는 필요한 현금을 줄일 수 있고, 셀러가 사업체의 미래에 어느 정도 책임감을 공유한다는 장점이 있다. 하지만 이는 신뢰와 조건 설정이 매우 중요하다. 이자율, 상환 기간, 담보, 연체 시 조치, 조기상환 가능 여부 등을 명확히 해야 한다. 이 다섯 가지 방법은 서로 독립적인 선택지가 아니라 서로 조합될 수 있다. 예를 들어 바이어가 일부 현금을 다운페이먼트로 사용하고, SBA 론을 받고, 부족한 부분을 셀러 파이낸싱으로 보완할 수 있다. 하지만 자금 출처와 상환 구조가 복잡해질수록 대출 검토도 까다로워지고, 바이어의 리스크도 커질 수 있다. 바이어는 사업체를 보기 전에 먼저 자신의 자금 구조를 점검해야 한다. 내가 실제로 사용할 수 있는 현금은 얼마인지, 그중 얼마를 예비자금으로 남길 것인지, 대출을 받을 경우 월 페이먼트는 얼마인지, 그리고 목표하는 사업체가 그 페이먼트 후에도 충분한 수익을 남기는지 확인해야 한다. 좋은 사업체를 사는 것만큼 중요한 것은 건강한 자금 구조로 사는 것이다. 성공적인 사업체 매입은 사업체의 수익성, 바이어의 자금력, 대출 조건, 그리고 예비자금이 균형을 이룰 때 가능하다. ▶문의:(949)560-7676 사이먼 조 / 레드포인트 부동산부동산 이야기 사업체 자금 사업체 매입용 사업체 수익 사업체 운영
2026.08.19. 19:10
[부동산 이야기] LA·오렌지카운티 부동산 시장
2026년 하반기에 접어든 지금, LA와 오렌지카운티 부동산 시장을 한마디로 표현한다면 ‘기회는 존재하지만 더욱 정확한 판단이 필요한 시장’이라고 할 수 있다. 지난 몇 년간 높은 주택가격과 모기지 금리는 바이어들의 구매력을 크게 위축시켰다. 금리가 내려가기를 기다리며 주택 구매를 미뤄온 바이어도 많고, 과거 낮은 금리로 주택을 구입한 소유주들은 현재의 좋은 모기지 조건을 포기하기 어려워 매물을 내놓지 않는 경우가 많다. 이 때문에 거래량은 예전보다 줄었지만 매물 공급 또한 제한되면서 선호지역의 좋은 주택은 여전히 가격을 유지하는 현상이 나타나고 있다. 특히 오렌지카운티는 제한적인 주택 공급과 좋은 학군, 생활환경, 고용 기반에 대한 꾸준한 수요로 인해 주요 지역을 중심으로 비교적 탄탄한 시장을 유지하고 있다. LA 역시 지역별 차이가 뚜렷하다. 같은 카운티 안에서도 학군, 치안, 교통, 직장 접근성은 물론 앞으로의 개발계획에 따라 부동산의 가치와 거래 속도가 크게 달라진다. 따라서 지금의 시장에서는 단순히 “가격이 오를까, 내릴까?”를 예상하는 것보다 어떤 지역의 어떤 부동산을 얼마에, 어떤 금융조건으로 사느냐가 훨씬 중요하다. 금리가 조금 내려간 뒤 경쟁자가 몰릴 때까지 기다리는 것이 항상 유리한 것도 아니다. 현재 시장에서 협상이 가능한 매물을 찾아 가격이나 크레딧 등 좋은 조건을 확보한다면 오히려 장기적으로 좋은 선택이 될 수도 있다. 투자용 부동산은 더욱 철저한 숫자 분석이 필요하다. 렌트 수입만 보고 결정해서는 안 된다. 재산세, 보험료, 관리비, 수리비, 공실 가능성 등을 모두 계산해 실제 수익성을 확인해야 한다. 상업용 부동산 역시 CAP 비율만 보는 것이 아니라 테넌트의 안정성, 임대조건, 주변 개발계획과 장기적인 임대수요까지 함께 분석해야 한다. 셀러에게도 전략이 필요한 시기다. 과거처럼 높은 가격을 먼저 제시하고 기다리는 방식보다는 최근 실제 거래가격과 현재 경쟁 매물을 정확하게 비교하여 처음부터 적절한 가격을 설정하는 것이 중요하다. 가격과 마케팅 전략이 제대로 준비된 매물은 시장이 느릴 때도 좋은 바이어를 만날 가능성이 높다. 부동산은 오늘의 가격만을 사고파는 것이 아니라 미래의 시간과 위치의 가치를 선택하는 투자다. 시장이 뜨겁다고 무조건 사고, 불안하다고 무조건 기다리는 것이 정답은 아니다. 오히려 시장의 방향이 불확실할 때 좋은 부동산과 그렇지 않은 부동산의 차이가 더욱 분명해진다. 저는 부동산 현장에서 바이어와 셀러, 투자자들의 다양한 거래를 경험하며 한 가지 원칙을 중요하게 생각해 왔다. 단순히 거래 한 건을 성사시키는 것보다 고객의 자산을 지키고 그 가치를 성장시키는 것이 부동산 전문가의 진정한 역할이라는 것이다. 주택 한 채부터 인컴 프로퍼티와 상업용 부동산까지 고객마다 목적과 재정 상황이 다른 만큼 전략 또한 달라야 한다. 좋은 부동산은 오늘의 거래로 끝나지 않는다. 올바른 선택은 10년, 20년 후에도 가족의 자산으로 남는다. 지금 LA와 오렌지카운티에서 구입, 매각 또는 투자를 고민하고 있다면 막연히 기다리기보다 자신의 상황에 맞는 시장분석과 전략부터 세워보길 권한다. 부동산의 가치는 결국 어디를 선택하고, 언제 움직이며, 누구와 함께 결정하느냐 에서 차이가 만들어진다. ▶문의:(714) 345-4989, (213) 562-4949 캐롤 리 / CL Realty & Investment부동산 이야기 오렌지카운티 부동산 오렌지카운티 부동산 투자용 부동산 부동산 바이어
2026.08.19. 19:07
[부동산 이야기] 집 팔기, 첫 2주가 승부처
팬데믹 이후 최근 4~5년 동안 부동산 시장의 흐름은 여러 면에서 많이 바뀌었다. 올해도 비슷한 패턴을 보이고 있는데, 연초에는 거래가 활발하다가 성수기라고 여기는 여름이 오히려 거래가 줄고 비수기의 형태를 보이고 있는 것이다. 물론 여러 가지 이유들이 있지만, 계속해서 몇 년 동안 비슷한 흐름을 보이고 있다. 올해도 지역에 따라 차이는 있지만, 여름인데도 불구하고 거래가 많이 냉각된 분위기를 보여주고 있다. 모기지 금리의 가파른 상승이 가장 큰 원인인데, 상승 요인은 장기적인 전쟁 여파 등으로 인플레이션 확률이 높아지자, 오히려 금리 인하를 예상하던 시장이 금리가 상승할 거라고 보고 있기 때문이다. 이에 집을 구매하려던 바이어들이 경기의 움직임을 조금 더 지켜보고 결정하려는 심리가 작용하고 있다. 아무튼 올해는 중간 선거까지 예정되어 있어, 경기뿐만 아니라 정치 쪽 움직임도 눈여겨봐야 할 것이다. 모든 거래가 그렇듯, 팔려는 사람은 높게, 사려는 사람은 낮은 가격에 사려고 하는 것은 당연하다. 특히 기준 가격이 정확하게 정해져 있지 않은 거래에서는, 어느 정도가 적정 가격인지 적정가를 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련인데, 이것이 쉬운 게 아니다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가치가 있으며, 얼마의 가격을 받을 수 있는지, 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명을 하고 리스팅 가격을 정한다. 다만 대다수의 셀러들은 전문가의 말에 귀를 기울이지만, 의외로 많은 셀러들이 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 또한 이를 정확하게 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러의 제시 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올리기도 한다. 10년 전이라면 운 좋게 눈먼 현금 바이어를 만나서 팔 수도 있었겠지만, 지금처럼 인터넷이 발달되어 정보가 공유되고 있는 상황에서 이러한 눈먼 바이어를 만날 확률이 얼마나 될까? 설령 만나서 운 좋게 비싼 가격에 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 감정 문제로 다시 깨질 것이다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내려, 나중에는 마켓에서 거두어들이거나, 셀러가 지쳐 마켓 시세보다 더 싸게 파는 경우도 비일비재하게 일어난다. 항상 필자가 하는 이야기가 바로 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 제일 중요하다는 것이다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 혹시나 하는 마음에 첫 2주간을 허비하면 오히려 나중에 가격적인 면에서도 손해를 볼 수도 있다는 것을 알아야 한다. 특히 가격이 많이 올랐다고 바이어들이 생각하고 있는 시기인 만큼, 처음에 집을 내놓을 때가 제일 중요한데, 만약에 이 기간 동안 오퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 보기 시작하는 바이어들을 잡기 위해, 지속적으로 가격을 내리는 경우가 발생할 수도 있다. 마켓에 나온 시간이 오래되었지만, 운이 좋아서 이자도 떨어지고, 바이어들이 다시 움직여 마켓이 올라가 준다면 가격 경쟁력이 생겨, 팔릴 확률이 높아진다. 하지만 반대의 경우라면 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 해서 점점 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다. 즉, 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 식어가는 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빠른 시간 안에 성공적으로 집을 파는 지름길이다. ▶문의: (818) 357-7694 에릭민 / 드림 부동산부동산 이야기 승부처 고금리 현금 바이어 리스팅 에이전트 마켓 시세
2026.08.12. 17:45
[부동산 이야기] 사업체 매매 시 책임 소재
부동산 거래는 등기하는 순간 모든 소유권 이전과 함께 셀러의 담보권이 해제되고 바이어의 융자 같은 새로운 담보가 설정되면서 타이틀 이전과 세금이 정리되는 것이 일반적이다. 그러나 사업체의 경우, 인수·인계 시점부터 담보권의 해제와 세금 정산이 시작되는데, 조세형평국이나 노동국과 같은 정부기관으로부터 인수일과 요청자료를 제출한 이후 수 주 혹은 최대 60일 이내 추가 서류 및 감사 여부를 통보해주도록 기한이 설정되어 있어서 클로징 이후에도 마무리가 100% 되었다고는 할 수 없다. 특별히 팬데믹 이후 세일즈 택스에 대한 철저한 감사가 거의 일반화된 요즘 성향을 보면 거의 60일을 채우고 필요한 세금이나 추가 자료를 요청하는 경우가 너무 많다. 따라서 바이어가 셀러와의 관계를 고려하여 혹은 무심코 에스크로에 아무런 예치금 없이 셀러의 책임을 완전히 배제하는 것은 매우 위험한 결정이다. 왜냐하면 정부는 ‘책임 이전(Successor’s Liability)’이라는 개념으로 인수한 사업체의 모든 세금에 대한 책임을 인수자에게 전가하는 것이 원칙이기 때문이다. 클로징 시점에 셀러의 자금 중 단 1만 달러만 예치하는 것으로 양측이 서로 믿고 동의를 하여 에스크로 서류에 사인하고 인수를 하였으나, 추후 몇 달씩의 감사를 거쳐 세금 징수액이 위의 예치금을 크게 넘는 벌과금을 받을 경우 큰 문제가 발생할 수도 있다. 이미 모든 자금을 다 써버리고 세금을 부담할 능력이 없는 셀러 혹은 연락이 안 되는 상황에서 정부에서는 인수한 바이어로부터 그 금액을 징수하려고 하게 된다. 원칙적으로는 에스크로 오프닝과 동시에 모든 세금을 예상금액으로 보고하고 어카운트 클로징 준비를 미리 하여, 셀러가 클로징과 동시에 에스크로에 ‘Certificate of Payment’ 혹은 ‘Certificate of Release’ 서류를 각각 받아 제출하여야 하나, 사업체 운영을 하다 보면 세무사에게 맡기게 되고 바쁜 세무사는 미리 그 작업을 마무리 짓기가 쉬운 일은 아니므로 많은 어려움이 있긴 하다. 그러나 이러한 책임 소재에 대해 서로 불편한 상황을 피하기 위해 주류사회에서는 미리 세금 보고를 하고 예상금액의 세일즈 택스를 지불하고 진행을 하는 셀러분들이 많아서 특별히 예치금액에 대해 디베이트를 해야 하는 상황이 발생하지 않는다. 만약 부득이 예치해야 한다면 전체 셀러의 수령금액을 추후 정부서류들이 모두 들어온 이후에 찾아가는 것이 당연한 것으로 모두 인지하고 있다. 주로 한인 셀러분들이 지극히 예외적인 것을 일반화하여, 일부 금액 10% 혹은 30% 이런 식으로 예치하는 것으로 요청하고 바이어에게 동의할 것을 요구하기도 한다. 세금은 무덤까지 간다고 하는 말이 있고 사실이다. 탈세에 대한 엄격한 규칙이 살아있는 것이 미국이고 의도적일 경우 형사법에 저촉을 받기도 한다. ‘실수는 용서되나 의도는 처벌된다’는 것이 원칙이다. 예치된 금액은 세금 정산 서류가 들어오기까지 다른 어떤 사업체의 조건과는 무관하게 에스크로 계좌에 홀드 되었다가지급되며 장비나 다른 어떠한 사업체 상황과는 무관한 자금이다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: [email protected] 제이 권/유니티 에스크로부동산 이야기 사업체 책임 책임 소재 사업체 운영 인수일과 요청자료
2026.08.11. 22:26
[부동산 이야기] 고금리에도 버티는 집값
최근 부동산 시장에서 가장 많이 받는 질문이 있다. “금리가 이렇게 높은데 왜 집값은 아직도 안 떨어지나요?” 사람들은 금리가 오르면 집값도 내려갈 것이라고 생각한다. 실제로 금리가 오르면 대출 부담이 커지고 집을 살 수 있는 사람이 줄어들기 때문에 집값도 함께 하락하는 것이 일반적인 경제 원리다. 하지만 최근 국내 부동산 시장은 우리가 알고 있던 공식대로 움직이지 않고 있다. 30년 고정 모기지 금리는 최근 다시 6% 후반까지 오르며 높은 수준을 유지하고 있지만, 주택 가격은 예상만큼 크게 하락하지 않고 있다. 일부 지역에서는 여전히 좋은 매물이 빠르게 거래되고 있다. 왜 이런 현상이 나타나는 것일까? 가장 큰 이유는 주택 공급 부족이다. 집을 사고 싶은 사람은 여전히 많지만, 시장에 나오는 매물은 충분하지 않다. 특히 가주는 오랫동안 공급이 수요를 따라가지 못했고, 이러한 구조적인 문제가 지금도 이어지고 있다. 또 하나 중요한 이유는 기존 집주인들의 움직임이다. 많은 집주인들은 몇 년 전 3% 안팎의 낮은 금리로 집을 구입하거나 재융자를 했다. 집을 팔고 다른 집으로 이사하면 높은 금리로 대출을 받아야 하기 때문에 이사를 미루는 경우가 많다. 이처럼 매물이 부족한 상황에서는 바이어가 줄어들더라도 집값이 쉽게 내려가지 않는다. 최근 만난 한 고객도 자녀들이 모두 독립해 작은 집으로 옮기고 싶어 했지만, 현재의 낮은 모기지 금리를 포기하기 어려워 이사를 미루기로 결정했다. 이러한 사례는 특별한 이야기가 아니다. 바이어들의 생각도 조금씩 달라지고 있다. 예전에는 “금리가 더 내려가면 사겠다.”며 기다리는 분들이 많았지만, 요즘은 좋은 집을 여러 번 놓친 뒤 “금리는 나중에 조정할 수 있지만 좋은 집은 다시 나오지 않는다.”며 결정을 내리는 경우도 늘고 있다. 지금의 부동산 시장은 금리 하나만으로 설명하기 어렵다. 금리뿐 아니라 주택 공급, 지역 경제, 그리고 소비자들의 심리가 함께 시장을 움직이고 있기 때문이다. 금리 숫자만 바라보기보다 자신의 재정 상황과 장기적인 계획에 맞는 판단이 중요하다. 부동산 시장은 언제나 변화한다. 좋은 입지의 부동산은 시간이 지나도 꾸준히 그 가치를 인정받아 왔다. 부동산은 타이밍도 중요하지만, 더 중요한 것은 충분한 준비와 올바른 판단이라는 사실을 기억했으면 한다. ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 고금리 집값 부동산 시장 모기지 금리 금리 숫자
2026.08.05. 18:32
[부동산 이야기] 주택 부족 현상의 심각성
전국에서 누적 주택 부족분은 400만 채 이상으로 추정된다. 올해 140만 채 정도가 완공될 거라고 하지만, 전국 대부분의 주요 도시에서주택 부족이 여전히 심화 될 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 문제의 심각성은 국내 주요 도시들은 여전히 주민들이 필요로 하는 주택을 공급하지 못하고 있다는 데 있다. 매년 신규 주택이 공급되었음에도 주택 공급 부족 현상이 지속되고있는 이유다. 공급 증가가 수요를 따라가지 못하고 있다는 의미이기도 하다. 결국 이러한 현상을 통해 예상해 볼 수 있는 것은주택 가격 상승이다. 과거 2020년 팬데믹기간 동안 자동차를 포함한 생산량의 부족은 결국 가격 인상으로 이어졌고 중고차 가격이 가파르게 상승한 바 있다. 주택 시장도 마찬가지다. 요즘 중산층 소득자들은 주택 구매에 어려움을 겪고 있다. 이자율과 HOA 비용, 주택 보험료 상승으로 주택 구매 여건이 크게 악화하고 있다. 특히, 교사, 간호사, 서비스직 종사자 등 근로 소득층 임차인이 가장 심각한 주택 부족에 직면해 있다. 이들은 정부 보조 주택을 받기에는 소득이 높지만, 시장 가격 임대료를 감당하기에는 소득이 부족하기 때문이다. 따라서 지역별 주택 과잉 공급 지역과 부족 지역을 잘 살펴서 주택구매 전략을 수립해야 할 필요가 있다. 또한 LA와 오렌지카운티 지역에서 중산층에게 제공하는 주택 구매 프로그램들도 잘 살펴서 맞춤형 계획을 세우면 도움이 된다. 대도시의 고소득층 거주 지역에서는 오히려 임대 주택 공급이 과잉되는 경우가 많다. 이는 시장이 고소득층에게는 비교적 잘 맞춰져 있었지만, 중산층은 역으로 소외됐다는 것을 의미한다. 즉, 신규 주택 공급에도 불구하고 주택 부족 현상 지속되고있는 것은, 새로운 주택 물량이중산층에 제대로 공급되고 있지 않다는 것이다. 이에 일각에서는 중산층 및 중소득층 지역사회에서 그 심각성이 두드러지고 있음을 깨닫고, 대도시의 고소득 지역에서 고소득자들을 위한 주택 공급보다도 중저소득층을 위한 공급의 균형을 맞추어 이들에게 더 많은 혜택이 제공될 수 있도록 배려하는 정책이 수립되어야 한다는 목소리가 커지고 있다. 정부 지원 주택 수당을 받기에는 소득이 높지만 시장 가격의 임대료를 감당하기에는 소득이 부족한 중산층 근로자 가구를 위한 풍부한 주택 공급과 다양한 정부 보조 프로그램 등을 통해 내 집 마련이 가능하도록 더 많은 정책적 배려와 균형적인 지원에 대한 중요성이 강조되는 시기다. 일정 소득을 갖춘 유자격자들의 내 집 마련을도와주는 곳은 LA와 오렌지, 샌디에이고 카운티 등이 있다. 특히 주택 구매 시 20%의 다운페이 없이도 모기지 보험(PMI)을 면제받고 저리 유예 대출 형태로 집을 구매하거나 가주주택금융청(CalHFA)을 통해 다운페이 전혀 없이내 집 마련할 수 있는 프로그램들이 있다. LA시에서는 11만5000달러까지 다운페이를 무이자로 지원해 주는 프로그램도 있다. 이러한 프로그램은 자산 형성의 마중물 역활을 하여 초기 자본축적이 부족한 첫 주택 구매자들에게 내 집 마련을 현실화하는 데 도움이 되는 중요한 장치이므로 활용하는 것이 좋다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 심각성 주택 주택 공급 주택구매 전략 지역별 주택
2026.08.05. 0:25
[부동산 이야기] 집값도 건강도 위협하는 곰팡이
집은 우리가 가장 편안하게 쉬는 공간이지만, 관리가 제대로 되지 않으면 눈에 보이지 않는 위험 요소가 생길 수 있다. 그중 하나가 바로 MOLD(곰팡이)이다. 집에서 발생하는 MOLD의 가장 흔한 원인은 물이다. 예를 들어 갑작스러운 파이프 파열, 온수기 누수, 지붕 누수, 세탁기 호스 파손, 에어컨 배수 문제 등으로 인해 집 내부에 물이 침투하면 짧은 시간 안에도 MOLD가 성장할 수 있는 환경이 만들어진다. 일반적으로 물 사고가 발생하면 가장 먼저 해야 할 일은 ‘물이 더 이상 퍼지지 않도록 원인을 차단하는 것’이다. 이후 사진과 영상으로 피해 상황을 기록하고, 보험회사에 신속하게 연락하여 CLAIM을 접수하는 것이 중요하다. 이후 전문 업체가 투입되어 다음과 같은 과정을 진행한다. 첫 번째, ‘물 제거’로 바닥, 벽, 카펫 등에 스며든 물은 전문 장비로 제거한다. 둘째, ‘건조 과정’으로 산업용 팬과 제습기를 사용해 벽 내부와 바닥 아래까지 완전히 건조시킨다. 셋째, ‘곰팡이 점검’으로 필요한 경우 MOLD 전문 업체가 공기 검사 또는 표면 검사를 통해 MOLD 종류와 오염 범위를 확인한다. 넷째, ‘곰팡이 제거’로 오염된 건축 자재(드라이월, 단열재, 카펫 등)는 제거하고, 전문적인 방법으로 곰팡이를 제거한다. 보험은 일반적으로 갑작스럽고 우연한 사고로 발생한 물 피해는 보상 대상이 될 수 있지만, 오랫동안 방치한 누수나 관리 부족으로 발생한 문제는 보상에서 제외될 가능성이 있다. 여름철 집 안에서 곰팡이가 잘 생기는 첫 번째 장소로는 ‘욕실’이다. 샤워 후 발생하는 습기와 환기 부족으로 인해 가장 흔하게 곰팡이가 발생하는 곳이다. 샤워 커튼, 실리콘 코킹 주변, 천장 모서리 부분을 자주 확인해야 한다. 두 번째는 에어컨 주변으로 에어컨 필터가 오래되거나 배수관이 막히면 물이 고이고 곰팡이가 발생할 수 있다. 특히 에어컨 내부 코일과 드레인 팬 주변은 정기적인 점검이 필요하다. 세 번째로 주방 싱크대 아래는 작은 누수도 쉽게 발견되지 않는 곳이다. 네 번째로는 세탁기 연결 호스, 배수관 문제로 인해 물이 새는 경우가 많으며, 벽 뒤쪽까지 피해가 진행될 수 있다. 다섯 번째는 창문 주변과 벽 모서리로 온도 차이로 인해 결로(CONDENSATION)가 발생하면 창틀 주변과 벽 모서리에 곰팡이가 생길 수 있다. 평소 곰팡이를 예방하는 방법으로는 실내 습도를 약 30~50% 수준으로 유지하고, 욕실 사용 후 충분히 환풍시켜 주며, 에어컨 필터를 정기적으로 교체하고, 공기 순환을 시키는 것들을 추천한다. 작은 표면의 곰팡이라도 원인이 습기인지 먼저 확인해야 하며, 반복적으로 발생하거나 넓은 면적에 퍼져 있다면 전문적인 평가와 제거 과정이 필요하다. ▶문의: (213) 254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 이야기 곰팡이 집값 곰팡이 점검 곰팡이 제거 mold 전문
2026.07.29. 19:31
[부동산 이야기] 커머셜 부동산 시대
최근 국내 경제는 지정학적 위기와 고물가의 장기화, 그리고 예측하기 힘든 금리 변동성 속에서 그 어느 때보다 높은 불확실성의 터널을 지나고 있다. 자산 시장의 방향성을 가늠하기 힘든 이러한 시기일수록 대중의 시선은 익숙한 ‘내 집 마련’이나 주거용 부동산의 범주에 머물기 마련이다. 그러나 자산의 방어를 넘어 진정한 증식을 추구하는 영리한 투자자들은 이미 다른 곳으로 시선을 돌리고 있다. 바로 자산 포트폴리오의 패러다임을 바꿀 새로운 돌파구, ‘커머셜 부동산’ 시장이다. 그동안 많은 이들에게 부동산 투자는 주거용 자산에 국한되어 있었다. 단독주택이나 콘도를 매입하여 시세가 오르기를 기다리는 방식이 보편적인 재테크로 인식되어 온 탓이다. 하지만 주거용 부동산은 정부의 주택 규제 정책에 극도로 민감하며, 임차인 보호법(Rent Control) 등의 제약으로 인해 가치를 능동적으로 끌어올리는 데 한계가 명확하다. 이제는 전통적인 주택 중심의 사고에서 벗어나 자산을 바라보는 근본적인 관점의 전환이 필요한 시점이다. 즉, “내가 사는(Living) 공간”에서 “스스로 수익을 창출하는 자산”으로의 패러다임 시프트가 요구되는 것이다. 상업용 부동산 투자가 가진 독보적인 가치는 단순한 시세 차익(Capital Gain)을 넘어선 안정적인 ‘현금 흐름(Cash Flow)’에 있다. 오피스, 리테일 상가, 창고(Industrial) 등으로 대변되는 커머셜 자산은 보통 3년에서 10년에 이르는 장기 임대차 계약을 기반으로 한다. 상업용 자산의 핵심인 ‘트리플 넷(NNN)’ 계약의 경우 재산세와 건물 보험료, 공용 공간 유지비(CAM) 등의 변동 지출을 테넌트가 직접 부담한다. 이는 물가 상승으로 인한 운영 비용의 증가 리스크를 임대인이 아닌 임차인이 상쇄하도록 구조화되어 있어 고물가 시대에 가장 완벽한 인플레이션 방어 기제로 작용한다. 또한 커머셜 부동산은 금융 레버리지 효과를 극대화하여 자산 가치를 능동적으로 점프 업(Jump-up)시킬 수 있는 매력적인 무대다. 주택의 가치는 주변 매매 사례에 의해 수동적으로 결정되지만, 상업용 부동산의 가치는 그 건물이 창출하는 ‘순운영소득(NOI)’에 의해 결정된다. 즉, 유능한 전문가의 조력을 통해 우량 테넌트를 유치하고 임대 구조를 개선하여 소득을 높인다면 건물의 가치는 자산가의 역량에 따라 얼마든지 비약적으로 상승할 수 있다. 타인 자본을 활용해 고수익 자산을 지배하는 레버리지의 진정한 묘미가 바로 여기에 있다. 급변하는 경제 환경 속에서 아무런 준비 없이 기존의 투자 방식만을 고수하는 것은 자산의 정체를 의미한다. 지금처럼 시장의 판도가 바뀌는 변곡점이야말로 상업용 부동산이라는 새로운 렌즈를 통해 자산의 체질을 개선할 최적의 타이밍이다. 본 칼럼은 이번 첫 회를 시작으로 독자들이 어렵게만 느꼈던 커머셜 투자의 기초부터 실전 매입 전략, 그리고 남가주 시장의 숨은 알짜 매물을 포착하는 안목까지 다채로운 실전 지식을 공유하고자 한다. 시장의 흐름에 흔들리지 않고 남보다 한발 앞서 자산의 영토를 넓혀 가는 결단력이야말로 부의 증식을 이끄는 핵심 동력이다. ▶문의:(657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트부동산부동산 이야기 커머셜 부동산 커머셜 부동산 커머셜 자산 상업용 부동산
2026.07.22. 18:15
[부동산 이야기] 밈주식 열풍 속 웬디스 투자
최근 국내 주식시장에서 웬디스와 잭인더박스의 주가가 급격하게 폭등한 현상의 본질은 패스트푸드 산업 전반의 매출 폭발이나 기업 펀더멘털의 근본적인 회복이 아니라, 높은 공매도 비율을 타깃으로 삼은 레딧 중심의 개인 투자자들이 결집해 인위적으로 만들어 낸 단기적인 ‘밈주식(Meme) 현상’과 숏스퀴즈 수급 게임에 가깝다. 여기에 웬디스가 베테랑 턴어라운드 전문가를 최고재무책임자(CFO)로 영입하고 대대적인 구조조정 모멘텀을 발표하면서 불씨를 당겼다. 잭인더박스도 낙수효과를 누리며 하루 만에 20~25%씩 폭등하는 화려한 불꽃놀이를 연출했다. 두 브랜드는 최근 몇 년간 고인플레이션으로 인한 원자재 가격 상승, 최저임금 인상에 따른 인건비 압박, 그리고 하위 소득층의 가처분소득 감소로 인해 내원객 수가 지속적으로 감소하는 이중고를 겪고 있었다. 2026년 현재 국내 넷리스 시장에서 웬디스 매장의 투자율은 입지와 보증 성격에 따라 5.50%에서 6.75% 사이로 매우 넓게 형성돼 있는데, 전체 매장의 10~15%에 불과한 본사 직접 보증 매장은 5.50% 내외의 타이트한 투자율에 거래되지만, 개별 가맹법인이 임대료를 보증하는 자산은 규모에 따라 6.25%~6.80% 이상으로 리스크 프리미엄이 반영돼 거래되고 있다. 이러한 흐름 속에서 QSR NNN 부동산 바이어가 실패하지 않으려면 에스크로 실사 기간 동안 반드시 세 가지 실무 수칙을 현미경 검증해야 하는데, 첫째, 테넌트의 신용등급 이면을 보아야 하며, 웬디스 본사의 장기 신용등급은 S&P 기준 ‘B’ 또는 ‘B+’ 수준으로, 인수를 위해 상업용 부동산 융자를 받아야 하는 바이어라면 LTV 제한이나 부채상환비율(DSCR) 요구 조건 강화를 염두에 두고 QSR 자산 융자 경험이 풍부한 전문 렌더를 선점해야 딜이 깨지는 것을 막을 수 있다. 둘째, 대기업 브랜드라는 이름에 안주하지 말고 매매 대상 점포의 최근 3~5년간 매출 자료(P&L)를 확보해 연간 점포 매출액을 확인하고, 연간 총 임대료가 매출에서 차지하는 비중인 매출 대비 임대료(Rent-to-Sales Ratio)가 안정적인 8% 이하인지를 반드시 확인해야 한다. 셋째, 최악의 시나리오를 가정한 방어적 투자가 필요하다. 만약 테넌트가 임대료를 체납하고 파산하거나 리스 기간 도중 매장을 비우고 나간다면, 내 손에 남는 것은 무엇인가? 결국 ‘부동산 입지 고유의 가치’다. QSR 매장의 핵심은 드라이브스루 인프라와 도로 시인성이다. 매장 앞 도로의 일일 교통량이 충분한지, 차량 진입이 용이한 코너 자리인지, 드라이브스루 대기 공간에 차량이 최소 10~15대 이상 줄을 설 수 있는 구조인지를 봐야 한다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 투자 열풍 부동산 바이어 보증 매장 비중인 매출
2026.07.15. 18:32
[부동산 이야기] 인랜드, 남가주 부동산 성장의 새 중심
인랜드 지역(리버사이드·샌버나디노 카운티)은 최근 남가주 부동산 시장에서 가장 주목받는 성장 지역으로 떠오르고 있다. 이 지역의 가장 큰 강점은 단순히 주택 공급이 늘어나는 것이 아니라 교통·물류·상업·주거가 함께 성장하는 선순환 구조를 갖추고 있다는 점이다. 첫째, 교통망 확충이 지역 성장을 이끄는 핵심 동력이다. 91번 고속도로 익스프레스 레인이 15번 프리웨이를 지나 74번(레이크 엘시노어)까지 연장되는 1단계 사업은 설계와 시공사 선정이 완료되어 본격적인 착공을 앞두고 있다. 사업이 완료되면 오렌지카운티와 인랜드를 오가는 시간이 크게 단축되고, 91번과 15번이 만나는 주요 교통 거점의 상업적 가치도 한층 높아질 것으로 기대된다. 여기에 오렌지카운티 구간의 차선 확장과 도로 재포장 사업도 추진되고 있어 장기적으로는 교통 체증 완화 효과도 기대된다. 둘째, 물류와 대형 리테일 투자가 지역 경제를 견인하고 있다. 현재 대규모 물류센터와 웨어하우스 개발이 활발하게 진행되고 있으며, 앞으로 수천 개의 신규 일자리가 창출될 것으로 예상된다. 또한 코스트코, 월마트 등 주요 유통기업들은 수년 전부터 전략적으로 부지를 확보하며 신규 매장 확대를 준비해 왔고, 스테이터 브라더스(Stater Bros.) 역시 기존 매장 리모델링과 신규 점포 개설을 지속적으로 추진하고 있다. 이러한 투자는 상권 확대를 넘어 지역 경제와 고용 기반을 더욱 탄탄하게 만드는 원동력이 되고 있다. 셋째, 한인 상권의 성장 가능성도 점차 현실화되고 있다. 지난해 치노힐스 인근 미라메사에 한인 마켓이 성공적으로 자리 잡았고, 현재는 91번과 15번 프리웨이가 교차하는 코로나 지역에도 추가 한인 마켓 입점이 적극 검토되고 있다. 이는 향후 의료·외식·서비스 업종 등 한인 비즈니스의 연쇄적인 진출로 이어질 가능성이 높다. 또한 오렌지카운티나 LA보다 상대적으로 부담이 적은 주택 가격은 은퇴 세대는 물론 신규 정착을 준비하는 가정에도 큰 매력으로 작용하고 있다. 넷째, 광역 생활권으로의 변화가 본격화되고 있다. 이스트베일, 코로나 남부, 레이크 엘시노어, 캐니언레이크, 메니피 등 내륙 도시들은 91번과 15번 프리웨이를 중심으로 하나의 생활권으로 연결되고 있다. 여기에 2028년 LA 올림픽을 계기로 메트로링크를 비롯한 대중교통망이 더욱 확충된다면 자동차 의존도는 낮아지고 광역 교통체계의 효율성도 한층 높아질 것으로 기대된다. 종합하면 인랜드 지역은 교통, 일자리, 생활 인프라, 상권이 함께 성장하는 구조적인 변화의 중심에 서 있다. 단기적인 시장 흐름에만 집중하기보다 이러한 장기적인 성장 기반을 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 부동산은 결국 사람이 모이고 일자리가 생기며 생활권이 확장되는 곳에서 가치가 높아진다. 그런 의미에서 인랜드는 앞으로 남가주의 새로운 성장 축으로 주목할 만한 지역이라고 생각한다. ▶문의:(213) 663-5392 곽재혁 / 하베스트부동산(Harvest Realty)부동산 이야기 인랜드 남가주 인랜드 지역 지역 성장 성장 지역
2026.07.15. 18:29
[부동산 이야기] 바이어가 자주 하는 실수
비즈니스 거래를 셀러의 입장에서 진행하다 보면, 바이어가 조금만 더 절차를 이해하고 대응했더라면 좋은 기회를 놓치지 않았을 텐데 하는 아쉬운 순간들을 종종 보게 된다. 그러나 사업체 거래에는 셀러의 민감한 정보 보호, 건물주의 승인, 에스크로 절차, 듀딜리전스 등 단계별로 지켜야 할 흐름이 있다. 일반적으로 가장 먼저 필요한 것은 NDA, 즉 비밀유지계약서에 서명하는 일이다. 리스팅 브로커에게 연락할 때 “상세 정보를 제공받기 위해 NDA에 서명할 의사가 있습니다. NDA를 보내주시기 바랍니다”라고 정중하게 요청하면, 브로커에게 절차를 이해하는 바이어라는 인상을 주면서 더 전문적이고 적절한 응대를 이끌어낼 수 있다. 두 번째는 NDA 서명을 거부하는 경우이다. 셀러는 잠재 바이어가 실제로 사업체를 구입할지 여부를 알 수 없는 상태에서도 매출, 수익, 임대 조건, 운영 방식 등 민감한 정보를 제공해야 한다. NDA는 바이어를 불편하게 하려는 문서가 아니라, 셀러의 사업을 보호하기 위한 최소한의 장치이다. 이 절차를 거부하면 셀러나 리스팅 브로커 입장에서는 더 이상 정보를 제공하기 어렵다. 세 번째는 오퍼를 넣기 전에 지나치게 많은 정보를 요구하는 경우이다. 셀러의 입장에서 생각해 보면, 아직 계약 의사도 명확하지 않은 사람에게 모든 민감한 자료를 제공하기는 어렵다. 이 간극을 메우기 위해 존재하는 절차가 바로 에스크로와 듀딜리전스이다. 바이어는 우선 셀러가 제공한 기본 자료를 토대로 오퍼를 제출하고, 계약이 체결된 후 정식 듀딜리전스 기간에 필요한 자료를 요구해 검증하게 된다. 이 과정에서 광고 내용과 실제 자료가 다르거나 중대한 문제가 발견되면 계약을 취소할 수 있다. 바이어가 계약을 위반하거나 취소 사유를 만들지 않는 한, 일반적으로 계약금도 보호받을 수 있다. 네 번째는 오퍼를 넣기도 전에 건물주에게 무리한 요구를 하거나 나쁜 인상을 남기는 경우이다. 많은 바이어가 오퍼를 제출하기 전에 건물주로부터 리스 승인 가능성을 먼저 확인하고 싶어 한다. 때로는 렌트 인하, 프리렌트, 테넌트 임프루브먼트까지 요구하며 확답을 받으려 한다. 하지만 건물주의 입장에서 보면, 그 사람은 아직 해당 사업체의 소유자가 아니다. 앞으로 그 사업체를 인수할 수 있을지도 확실하지 않다. 그런 상태에서 리스 조건을 협상하고 확답을 요구한다면 건물주는 부담을 느낄 수밖에 없다. 한 매물에 여러 바이어가 관심을 보이는 경우라면, 건물주가 모든 잠재 바이어를 상대로 같은 협상을 반복할 수도 없다. 대부분의 건물주는 아직 정식 계약이 체결되지 않은 잠재 바이어와는 구체적인 리스 조건에 대한 논의를 시작하려 하지 않는다. 더구나 사업체 인수가 완료되면 바이어는 그 건물주와 계속 관계를 이어가야 하는 테넌트가 된다. 그렇다면 거래 초반부터 불필요하게 부담스럽거나 부정적인 인상을 남기는 것은 바이어 입장에서도 결코 도움이 되지 않는다. 다섯 번째는 매물 정보를 요구하면서 자신의 신분을 제대로 밝히지 않는 경우이다. 어떤 바이어는 이름을 정확히 밝히지 않고 단순히 미스터 김, 미세스 박 정도로만 소개하며 매출과 수익 정보를 요구한다. 그러나 셀러의 입장에서 생각해 보면, 이름도 정확히 모르는 사람에게 자신의 사업 정보를 제공하고 싶을 리 없다. 사업체 거래는 신뢰에서 출발한다. 기본적인 이름, 연락처, 자금 능력, 관심 목적 정도는 정중하게 밝히는 것이 좋다. 자신의 정보를 지나치게 감추면서 상대방에게 민감한 정보를 요구하는 것은 균형에 맞지 않는다. 여섯 번째는 요구는 빠르지만 정작 필요한 순간에는 연락이 늦거나 준비가 부족한 경우이다. 사업체 거래는 정해진 기간 안에 여러 절차를 진행해야 한다. 셀러가 자료를 준비하고, 에스크로가 문서를 요청하고, 렌더가 대출 심사를 진행하고, 필요에 따라 라이선스나 리스 승인 절차가 함께 움직인다. ▶문의:(949) 560-7676 사이먼 조 / 레드 포인트 부동산부동산 이야기 바이어 실수 바이어 입장 잠재 바이어 사업체 거래
2026.07.15. 18:28