[부동산 이야기] 홈 인스펙션 주의 사항

부동산 시장은 매도인 중심일 때와 매수인 중심일 때가 뚜렷하게 구분된다. 특히 최근과 같이 매물이 다수 출현하고 매수인이 다양한 선택지를 확보할 수 있는 바이어스 마켓에서는, 매수인이 홈 인스펙션을 어떠한 방식으로 활용하느냐가 거래의 성패를 좌우하는 핵심 요소가 된다. 그러나 이러한 상황 속에서도 매수인이 유의해야 할 점은 적지 않다.   첫째, 과도한 요구를 지양해야 한다. 바이어스 마켓이라 하여 모든 수리비용이나 개선사항을 매도인에게 전가하려는 태도는 오히려 협상을 결렬로 이끌 수 있다. 홈 인스펙션의 본질적 목적은 주택의 전반적인 상태를 파악하고, 구조적 결함이나 안전상의 위험 요소를 확인하는 데 있다. 따라서 치명적이지 않은 사소한 하자에 집착하기보다는 전기, 배관, 지붕, 기초 등 주요 구조적 요소에 집중하는 것이 바람직하다.   둘째, 수리 요청과 크레딧 협상 간의 균형을 고려해야 한다. 때로는 매도인에게 직접 수리를 요구하기보다 해당 비용 상당액을 크레딧으로 제공받아 매수인이 원하는 방식으로 보수하는 편이 더 합리적일 수 있다. 물론 바이어스 마켓에서는 매수인의 협상력이 우위에 있으나, 지나치게 많은 조건을 제시할 경우 매도인이 타 매수인을 선택할 가능성 또한 배제할 수 없다. 합리적인 범위 내에서의 크레딧 협상은 거래를 원활하게 이끄는 전략적 수단이 될 수 있다.   셋째, 전문가의 견해 존중이 필요하다. 인스펙션 보고서에는 방대한 내용이 기재되지만, 그중 실질적 위험 요소와 단순 권고사항을 구분하는 것은 비전문가에게 쉽지 않다. 이 경우 경험 많은 부동산 에이전트나 공인된 계약자의 자문을 받아 항목별 우선순위를 설정하는 것이 바람직하다. 모든 항목을 동일한 비중으로 간주할 경우 협상 과정이 불필요하게 복잡해질 수 있다.   넷째, 장기적 관점에서의 판단이 요구된다. 주택은 단순한 매매 대상이 아닌, 장기간 거주하거나 투자할 자산이다. 따라서 단기적인 수리비 지출보다는 향후 5년, 10년간 발생할 유지·관리 비용을 고려하는 것이 현명하다. 지붕의 교체 시기, 냉난방 시스템의 수명, 배관의 노후도 등 장기 비용 발생 가능성이 큰 항목에 주목하여 의사결정을 내려야 한다.   마지막으로, 협상은 관계 형성의 과정임을 인식할 필요가 있다. 매수인 중심의 시장이라 하더라도 매도인과 지나치게 대립적인 태도를 취할 경우, 거래 이후에도 불편한 상황을 초래할 수 있다. 매도인의 입장을 존중하면서도 합리적이고 현실적인 조건을 제시할 때, 신뢰와 만족을 동시에 확보하는 거래가 가능하다.   결국 바이어스 마켓에서의 홈 인스펙션은 단순히 매물의 약점을 지적하는 수단이 아니라, 주택의 가치를 정확히 평가하고 향후 발생할 위험을 최소화하는 과정이라 할 수 있다. 더불어 매수인은 인스펙션을 통해 협상에서 주도권을 확보하면서도 매도인과의 긍정적인 관계를 유지해야 한다. 진정으로 중요한 것은 일시적인 조건의 유불리를 넘어, 장래의 주택 소유 과정에서 안정성과 만족을 보장받는 것이다. 전략적 접근과 합리적 태도가 결합될 때 매수인은 보다 큰 이익과 안정적인 투자를 실현할 수 있으며, 나아가 장기적인 자산 관리 측면에서도 더욱 성공적인 결과를 기대할 수 있을 것이다.   ▶문의:(657)222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 구조 요소 매수인 중심일 바이어스 마켓 크레딧 협상

2025.09.17. 17:20

[부동산 이야기] 후회하는 점검 포인트

오늘은 집을 살 때 꼭 확인해야 할 주요 포인트들을 정리해 보겠다.   첫째, 지붕 상태다. 남가주 지역은 비가 자주 오지 않지만, 그렇다고 지붕의 중요성이 줄어드는 건 아니다. 오히려 몇 년에 한 번씩 쏟아지는 폭우에 약한 지붕은 큰 문제를 일으킨다. 지붕 교체는 수만 달러가 들어가는 큰 공사이니, 구입 전 꼼꼼히 살펴야 한다.   둘째, 배관과 물 사용 흔적이다. 부엌 싱크대 밑이나 욕실 세면대 하부를 열어보면, 물이 샌 흔적이나 물 자국이 있다면 배관 누수 가능성이 크다. 벽지나 마루가 들떠 있다면 과거에 물이 샌 흔적일 수 있다. 단순 수리로 끝나지 않고 벽과 바닥 전체를 뜯어내야 하는 경우도 있어 반드시 확인해야 한다.   셋째, 전기 패널과 배선이다. 요즘은 에어컨, 전기차 충전기, 전기 레인지까지 쓰는 가정이 많아 200암페어 이상 패널이 필요하다. 전기 패널이 너무 오래되었거나 연방 규정에 맞지 않는 브랜드라면 교체가 불가피하다. 화재 위험이 있어 꼭 짚고 넘어가야 할 부분이다.   넷째, HVAC(냉난방 시스템)이다. 에어컨 실외기가 얼마나 오래된 모델인지, 현재 금지된 프레온 가스를 쓰는지, 필터와 덕트 청소는 언제 했는지 확인하는 게 좋다. 교체 시기가 임박한 시스템을 모르고 집을 사면, 입주하자마자 1만 달러 이상을 쓰게 되는 낭패를 볼 수 있다.   다섯째, 창문과 단열 상태다. 특히 70~80년대에 지어진 집들은 싱글 페인(한 겹 유리창)이 많다. 외관상 깨끗해 보여도 여름엔 열기가, 겨울엔 냉기로 에너지 요금이 두세 배로 치솟는 이유 중 하나다. 교체가 필요한 상황인지 확인하는게 좋다.   여섯째, 구조적 안정성이다. 남가주는 지진대에 위치해 있기 때문에, 벽이나 바닥에 크랙이 얼마나 있는지 보는 건 필수다. 지진이나 지반 문제로 생긴 큰 균열은 위험 신호다. 특히 파운데이션에 크랙이 있다면 전문가 점검이 꼭 필요하다. 일부 지역은 ‘소프트 스토리(soft-story)’ 리트로핏이나 발코니 보강 공사가 의무화되어 있다. 이런 공사가 안 된 집은 추후 큰 비용 부담으로 돌아온다.   일곱째, 개조와 불법 구조물 여부다. 남가주에서는 차고를 개조한 ADU, 불법 증축 등이 흔하다. 처음엔 ‘보너스 룸’으로 좋게 보이지만, 시청에 퍼밋이 없는 경우 문제가 된다. 팔 때 감가 요인이니 확인해야 한다.   마지막으로, 주변 환경과 생활 편의성이다. 학교, 마켓, 프리웨이 접근성 같은 요소는 단순히 편리함을 넘어서 집값을 지탱하는 힘이 된다. 교통 소음, 공항이나 철도 인접 여부, 인근에 대형 아파트가 건설 중인지 등은 장기적으로 집값에 영향을 준다.   집은 단순히 ‘사는 공간’을 넘어 가족의 삶을 담는 그릇이다. 남가주 한인 사회에서는 특히 집을 자산으로 여기는 경우가 많지만, 그만큼 집을 고를 때 꼼꼼함이 필요하다. 집을 살 때는 늘 ‘눈으로 확인하는 것’이 최고의 보험이다.   ▶문의:( 562)972-5882     알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 이야기 후회 점검 전문가 점검 에어컨 전기차 지붕 교체

2025.09.17. 17:19

[부동산 이야기] 리스팅 2주의 법칙

올해도 지난 몇 년간의 움직임과 유사하게 상반기의 뜨겁던 분위기는 점차 사라지고, 지금은 지역에 따라 차이는 있지만, 거래가 조금씩 냉각된 분위기를 보여주고 있다. 이유는 관세 정책 등 대, 내외적으로 불안정 정세로 인한 불안감 증폭으로 바이어들이 관망세로 돌아선 이유가 가장 크다고 본다. 하지만 9월 FED 미팅 때 오랜만에 연준이 금리를 내릴 것으로 예상되고, 이에 모기지 이자율 또한 선 방영되어 동반 하락하고 있어, 다시 부동산 경기가 회복하는데 도움이 될 거 같다.   모든 거래가 그렇듯, 팔려는 사람은 높게, 사려는 사람은 낮은 가격에 사려고 하는 것은 당연하다. 특히 기준 가격이 정확하게 정해져 있지 않은 거래에서는, 어느 정도가 적정 가격인지 적정가를 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련인데, 이것이 쉬운 게 아니다. 부동산의 경우 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운 홈의 경우가 아니라면, 대부분 귀에 걸면 귀거리, 코에 걸면 코 거리일 정도로 가격 판단 기준이 애매모호 하다. 특히 단독 하우스라면, 같은 사이즈라도 업그레이드, 땅의 크기, 뷰 등의 유, 무에 따라 가격의 차가 크게 날 확률이 높다. 은행은 가격적으로 조금 더 정확한 기준으로 삼기 위해 감정을 하게 된다. 물론 이 또한 100 % 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에 있어서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중에 하나이다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가치가 있으며, 얼마의 가격을 받을 수 있는지, 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명을 하고 리스팅 가격을 정한다. 대다수의 셀러들은 전문가의 말에 귀를 귀 울이지만, 의외로 많은 셀러들이 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 이를 정확하게 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러의 제시 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운 좋게 눈 먼 현금 바이어를 만나서 팔 수도 있었겠지만, 지금처럼 인터넷이 발달되어 정보가 공유되고 있는 상황에서 이러한 눈 먼 바이어를 만날 확률이 얼마나 될까? 설령 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 감정 문제로 다시 깨질 것이다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내려, 나중에는 마켓에서 거두어 들이거나, 셀러가 지쳐 마켓 시세보다 더 싸게 파는 경우도 비일비재하게 일어난다.   항상 필자가 하는 이야기가 바로 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 제일 중요하다는 것이다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주간을 허비하면 오히려 나중에 가격적인 면에서도 손해를 볼 수도 있다는 것을 알아야 한다. 특히 가격이 많이 올랐다고 바이어들이 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음에 집을 내 놓을 때가 제일 중요한데, 만약에 이 기간동안 오 퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 보기 시작하는 바이어들을 잡기 위해, 지속적으로 가격을 내리는 경우가 발생할 수 도 있다. 마켓에 나온 시간이 오래되었지만, 운이 좋아서 마켓이   올라가 준다면 가격 경쟁력이 생겨, 팔릴 확률이 높아진다. 하지만 반대의 경우라면 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 해서 점점 더 어려운 상황을 맞이 할 수 있다. 즉, 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 식어가는 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빠른 시간 안에 성공적으로 집을 파는 지름길이다.   ▶문의: (818) 357-7694     에릭민 Vice President / Office Manager부동산 이야기 리스팅 바이어 리스팅 에이전트 리스팅 가격 리스팅 2주

2025.09.10. 17:27

[부동산 이야기] 주류 판매 허가

요즘 쏟아지는 매물에 비해 매매가 어려운 주택 시장과 달리, 사업체 매매는 여전히 활발한 상황이다. 경제가 좋은 때나 반대로 어려울 때도 나름의 여러 가지 요인으로 매매는 항상 활발한 편이다. 사업이 잘되면 확장 혹은 변모를 꿈꾸는 업주들이 있어서 사업체 매매는 시대에 따라 성향은 달라져도 꾸준히 거래가 있기 마련이다.     특히 주류 라이선스가 동반되는 식당과 카페, 그리고 리커샵이나마켓의 거래는 실생활과 직결되는 사업이다. 이 때문에 많은 문의와 구매자가 항상 존재하므로 언제나 시간에 쫓겨 서류를 진행해야 하는 에스크로인 경우가 많다. 이는 주니어 오피서들에게 버거운 업무일 수도 있으므로 관리자로서 늘 주의를 하고 서류를 잘 검토할 것을 많이 강조하는 편이다.   주류 라이선스는 크게 두 가지로나누어 진다. 판매 현장에서 소비할 수 있는 온세일(On-Sale)의 경우 주로 식당과 카페가 해당하며, 반드시 포장해서 외부에서 소비가 되어야 하는오프세일(Off-Sale) 라이선스로는 주로 마켓과리커샵이 있다. 따라서 오프세일 판매처에서는 6팩과 같은 제품 외 낱개 주류는 반드시 포장 판매를 해야 하며, 판매 시간과 관리에 여러 규제와 조항을 업주가 따라야 하는 경우가 많다. 미성년자에 대한 혹은 불법 거래에 대한 벌금과 그에 따르는 제재가 확실하므로, 종업원 교육을 철저하게 해야 해 부담도 큰 편이다.     21세 이하에 주류를 판매하는 경우 징계는 15일 정지이나, 3년 이내 두 번째는 25일 정지이며 이후에는 라이선스 취소와 같은 엄중한 처벌이 동반되기 때문이다. 파트 타임 미성년자가 판매한 경우에도 징계가 되므로 영업에 어려움이 많은 것이 사실이다. 요즘은 어느 사업장이나 인력을 구하지 못해 가족이 총동원되는 일이 많은데 특별한 주의가 필요하다.   주류의 도수에 따라 거의 100여 가지의 라이선스 종류가 있다. 가장 보편적인 것으로는 증류주를 포함한 ‘비어앤와인(Beer & Wine)’ 판매와 미성년자가 함께 소비할 수 있는 ‘47-온세일 제너럴’과, 가벼운 소주와 같은 한국 주류가 판매 소비되는 ‘41-온세일비어앤 와인’이 있으며, 판매만 하되 소비는 외부에서 해야 하는 ‘21-오프세일 제너럴’과 가벼운 주류에 해당되는 ‘20-오프세일비어앤와인’이 가장 대중적인 종류이다.   주류통제국(ABC) 라이선스의 가치에 대해 문의하는 분들이 많은데, 여러 복합적인 요건 즉 위치와 조건 규제 사항 그리고 주변 상황과 희귀성에 따라 시장가격이 큰 차이가 있다. 학교 근처나 주택가와의 근접성으로 더는 신규 라이선스 발급이 중지된 지역의 경우 그 가치는 달라진다. 무엇보다 해당 사업체와의 연계성이 가장 중요한 요인이다.   담보권이 저당되는 사업체와 달리 ABC 라이선스에는 어떠한 담보물이나 제약이 따라올 수 없으며, 정부 기관만이 소유권 발급 및 취소 그리고 갱신을 할 수 있다.   ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 주류 판매 주류 라이선스 오프세일 판매처 포장 판매

2025.09.09. 19:21

[부동산 이야기] ‘Deed’의 종류와 의미

부동산 거래 과정에서 반드시 등장하는 핵심 서류가 바로 ‘디드(Deed)’입니다.   한국식으로는 ‘등기 이전서류’ 정도로 번역할 수 있지만, 단순히 소유권을 이전하는 문서 그 이상의 법적 의미를 지니고 있습니다. 특히 Deed의 종류에 따라 매수인이 향후 소유권과 관련된 분쟁이나 권리 침해로부터 얼마나 보호받을 수 있는지가 결정되기 때문에, 그 차이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.   가장 널리 사용되는 형태는 워런티 디드(Warranty Deed)입니다. 이 Deed는 매도인이 “본인이 이 부동산의 합법적인 소유자이며, 현재뿐 아니라 과거에도 소유권에 문제가 없었고, 만약 추후 문제가 발생한다면 법적으로 책임지겠다”고 확약하는 문서입니다. 구매자 입장에서는 가장 강력한 보호 장치를 제공받는 형태이며, 숨겨진 저당권이나 권리 침해가 뒤늦게 드러나더라도 매도인이 책임을 지게 됩니다. 대부분의 주에서 표준적인 부동산 거래 시 사용됩니다.   그랜트 디드(Grant Deed)는 캘리포니아에서 특히 많이 사용되는 유형입니다. 이 경우 매도인은 본인이 해당 부동산의 소유자이며, 소유하고 있던 기간 동안 타이틀에 하자가 없었음을 보장합니다. 다만, 워런티 디드와는 달리 과거 소유자의 기간까지 포함하여 보장하지는 않기 때문에 상대적으로 보증 범위가 좁습니다.   바겐 앤 세일 디드(Bargain and Sale Deed)는 법원 명령이나 경매 처분과 같은 비자발적 거래에 자주 사용되며, 매도인이 현재 소유자라는 사실만 확인할 뿐, 그 외의 책임은 지지 않습니다. 캘리포니아에서는 실무상 거의 사용되지 않습니다.   가장 제한적인 형태는 퀵클레임 디드(Quitclaim Deed)입니다. “만약 내가 이 부동산에 대한 어떤 권리를 가지고 있다면 모두 넘기겠다”는 의미이며, 소유권이 실제로 있는지조차 보장하지 않습니다. 주로 가족 간 소유권 이전, 이혼 재산 분할, 신탁 재조정 등의 경우에 사용되며, 일반적인 부동산 매매에서는 사용이 권장되지 않습니다.   이러한 Deed 중에서 워런티 디드와 같이 강한 법적 보호를 제공하는 유형에는 보통 다음의 여섯 가지 법적 약속이 포함됩니다.   1. 소유권 확약: 매도인이 정당한 소유자임을 보장   2. 이전 권리: 매도인이 소유권을 이전할 자격이 있음을 보장   3. 무부담 약속: 숨겨진 담보나 권리가 없음을 확약   4. 평온한 소유 보장: 제3자의 방해 없이 소유권을 누릴 수 있음을 보장   5. 추가 이행 보장: 문제 발생 시 필요한 조치를 취할 것을 약속   6. 영구 보증: 향후 발생할 수 있는 소유권 문제에 대해 보상할 것을 확약   부동산 구매는 단순한 자산 취득이 아닌, 장기적인 법적 권리를 확보하는 절차입니다. 따라서 거래 시 어떤 종류의 Deed를 통해 소유권을 이전받는지, 그 안에 담긴 법적 약속들이 무엇인지를 반드시 확인하셔야 합니다.   눈에 보이지 않는 서류 한 장이 거래의 향방을 결정짓고, 때로는 수천만 달러의 손해를 막아주는 방패가 되기도 합니다. 안전한 부동산 거래는 올바른 Deed 선택에서 시작됩니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 의미 deed 소유권 확약 quitclaim deed warranty deed

2025.09.03. 18:30

[부동산 이야기] 크레딧 점수 모델 변화

모기지 대출기관에서 융자를 제공할 때지금까지 대표적으로 사용했던 크레딧 점수 모델로 FICO 점수를 크레딧 상태 확인 기준으로 사용해 오고 있었다.     하지만 최근 연방주택금융청(FHFA)는 기존의 3대 신용평가기관(트랜스유니온·에퀴팩스·익스피리언)을 통한 크레딧 조회를 유지 하면서도 이제부터 ‘밴티지스코어 4.0’ 점수를 사용할 수 있도록 했다.     이는 모기지 시장에 큰 변화와 크레딧 점수 산정 모델의 차이로 인해 주택 모기지 신청인들에게 내 집 마련의 절호 기회를 제공하게 될 것으로 보인다.   크레딧 점수를 확인할 때마다 간혹 점수 차가 다르게 나오는 경험을 해 본 적이 있을 것이다.     일례로, 자동차를 구매하기 위해 딜러가 알려준 점수와 집을 사기 위해 융자은행에서 알려준 점수가 한 달 새 점수 차가 큰 경우를 보고 의아하게 여긴 적이 있을 것이다. 이는 업체마다 사용하는 크레딧 점수 모델에 따라 점수에 차이가 있기 때문이다.   2006년에 밴티지스코어의 최고경영자(CEO)인 실비오 타바레스는 기존에 이들 신용평가기관 세 곳, FICO에 대항하기 위해 밴티지스코어 2.0을 개발했고 2013년 3.0 모델에 이어 이번에 4.0을 개발해 경쟁과 혁신을 통해 FHFA로부터 대체 크레딧 모델로서 이번에 공식적으로 승인을 받게 됐다.   밴티지스코어 4.0을 통해, 크레딧을 쌓은 지가 오래되지 않아서 점수가 없는 소비자들에게 크레딧 점수를 제공하고 있다.     밴티지스코어는 최근 크레딧 이용상황 30%, 페이먼트 기록 28%, 크레딧 활용 정도 23%. 밸런스 9%, 크레딧을 쌓아온 기간 9%로 구성돼 있다.     FlCO에서는 최근 크레딧 이용 상황을 10%만 비중을 두는 기존 기관들과는 큰 대조를 이룬다.     FICO에서는 35%를 2년간 페이먼트가 잘 이루어졌는지를 점수계산에 가장 중요한 요소로 보고 있다.     반면 빈티지 모델은 크레딧을 오래 쌓으지는 않았어도 최근 크레딧 활동(신규 파일)에 중점을 두고 점수를 산정해, FICO보다는 훨씬 좋은 크레딧 점수를 기대해 볼 수가 있다.     이는 크레딧 기록이 부족한 대출자에게 더욱 포괄적인 점수 산정 기준이 적용되는 것으로, 500만 명의 잠재적인 첫 주택구매자나 저소득층 모기지 대출 신청자들에게 대출 승인율 상승으로 이어질 것으로 기대된다.     밴티지스코어 모델은 450만 명의 소비유형을 분석해 점수를 산정하는 기준을 마련, 예측성과 정확성이 FICO보다 좋게 평가돼 대출 기관들은 크레딧 조회 대체상품으로 광범위하게 사용될 것으로 예상된다.     이는 FICO의 독점적인 지위를 약화 시킬 것이 분명해 보인다.     특히, FICO는 국책 모기지 기관 패니매와 프레디맥이 FICO 점수를 요구하는 상황에서 역사적으로 모기지 인수 과정을 독점해 왔기 때문에 시장 독점권을 상실할 수 있다.     나쁜 크레딧 점수로는 내 집 마련이 불가능하다고 해도 과언이 아니다.     일상의 사소한 경제활동까지 모두 파악하여 문제가 생기지 않도록 엄격하게 대비할 필요가 있다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 크레딧 점수 크레딧 점수 크레딧 모델 크레딧 조회

2025.09.02. 21:44

[부동산 이야기] 투자용 부동산 가이드

8월 신학기가 시작되고 하반기에 접어들었지만, 여전히 6.5% 안팎에 머무는 모기지 이자율과 관세 여파로 인한 생활비 상승이 소비 심리를 위축시키며 남가주 부동산 시장의 체감 분위기는 차갑게 식어가고 있다.     가격을 내린 좋은 매물들에만 바이어가 몰리고 지난봄 리스팅이 나오면 평균 12주 안에 에스크로로 들어가던 매물들이 이제는 몇 달째 시장에 머무는 경우도 흔하다.       그런데도 투자용 부동산 시장에서는 눈에 띄는 움직임이 있다. 바로 1031 세금유예 교환을 활용해 포트폴리오를 재편하려는 투자자들의 꾸준한 수요다.     1031 교환은 양도세를 뒤로 미루면서도 새로운 투자용 부동산으로 자금을 옮길 수 있어 이자율이 높은 시기에도 안정적인 현금 흐름을 확보하려는 투자자들에게 매력적인 제도다.   문제는 어떤 자산으로 옮겨갈 것 인가다. 캘리포니아 내 4유닛 아파트 같은 주거용 유닛은 융자 조건이 상대적으로 유리하고 진입 장벽이 낮다는 장점이 있지만, 테넌트 관리 부담이 있어 젊은 투자자들에게 더 어울린다.     반면 NNN 상가는 10~20년의 장기 리스 계약으로 월수입이 안정적이고 관리 부담이 없어 은퇴자들의 선호도가 높다.   최근 아파트 시장은 렌트 하향세와 퇴거 분쟁 증가로 매물이 늘어나면서 바이어 마켓의 흐름을 보이고 있다. 미드 윌셔 지역에 위치한 4유닛 아파트는 전 유닛이 화장실, 주방, 에어컨 등 주요 항목이 리모델링된 상태로, 월세 수입이 총 1만2900달러에 이른다. 프로퍼티 택스, 보험, 관리비 등 모든 비용을 제하고도 월 순수익이 9600달러에 달하며, 이 매물은 225만 달러에 현재 구입이 가능하다. 이처럼 수익이 높고 관리가 용이하며 업그레이드가 잘 된 유닛을 찾기에는 지금이 매우 좋은 시기이다.     한편 NNN(Triple Net Lease) 리스 구조의 상가는 테넌트가 모든 비용을 부담하고 장기 계약이 일반적이어서 안정성이 뛰어나다.     최근 리버사이드 카운티에서 거래된 스타벅스 단독 건물은 코퍼레이트 개런티가 붙은 15년 리스 계약이 체결되어 있어 오너는 별다른 관리 없이 안정적인 수익을 확보할 수 있었다.     예산 규모에 따라 투자처는 달라진다. 100만 달러 초반대라면 캘리포니아보다는 중서부나 남부 지역의 세븐일레븐, 피자헛 같은 단독 매물을 찾는 경우가 많다.     실제로 텍사스 휴스턴 교외에서 120만 달러에 거래된 피자헛 매물은 6.5% 투자율에 5년마다 10% 인상의 20년 장기 리스가 보장돼 바이어가 즉시 현금 흐름을 확보했다.     장기적으로는 매니지먼트를 피하는 투자 부동산에 관심이 있다면 캘리포니아에 국한되지 않고 NNN 리스 매물에 대한 전국적 시야를 갖는 것이 1031 전략의 핵심이다.  코퍼레이트 개런티가 붙은 NNN 매물은 원거리 투자에도 적합하고 사거리 코너나 프리웨이 인근 등 유동 인구가 많은 입지는 자산 가치 상승 여지도 크다.     시장이 얼어붙었다고 해서 모든 기회가 사라진 것은 아니다. 오히려 지금은 꼼꼼한 준비와 전략적 안목으로 우량 매물을 합리적인 가격에 확보할 수 있는 중요한 시기다.     입지 조건을 살펴보는 안목과 더불어 프랜차이즈 테넌트 시장의 흐름을 읽는 통찰력이 더욱 요구된다.   ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 투자용 부동산 투자용 부동산 남가주 부동산 4유닛 아파트

2025.08.27. 17:43

[부동산 이야기] 1차 주택 매각세 전면 면제 추진

2025년 7월, 미국 부동산 시장에 중대한 세제 변화 논의가 본격화되었다. 트럼프 대통령은 1차 거주용 주택 매각 시 발생하는 양도소득세를 전면 면제하는 방안을 고려 중이라 밝히며, 관련 정책에 대한 시장의 관심이 고조되고 있다.     검토 중인 ‘No Tax on Home Sales Act’는 1차 주거용 주택 매각 시 발생하는 양도차익에 대해 연방 세금을 전면 면제하는 내용을 담고 있다. 현행 세법상 개인은 $250,000, 부부는 $500,000까지 양도차익이 비과세 대상이나, 해당 기준은 1997년 이후 물가를 반영하지 않아 실효성이 낮다는 지적이 이어져 왔다. 팬데믹 이후 40~100%의 주택 가격 상승으로 약 2,900만 가구가 기존 비과세 한도를 초과한 상황에 놓여 있다.     특히 장기 보유 고령층과 실수요자들은 양도세 부담으로 매각을 꺼리며 관련 문의도 크게 늘고 있다. 양도소득세 면제 추진은 단순 감세를 넘어 주택 유통 확대와 거래 활성화를 유도하려는 목적이 크다.     매각을 주저하던 주택 소유자들이 시장에 참여하면 매물 공급이 늘고, 유동성 회복에도 도움이 될 전망이다. 이번 세제 개편은 정상 가격 형성과 구매 심리 회복에도 긍정적인 신호가 될 수 있다.     신규 주택 공급 확대와 맞물릴 경우 실수요자에게 유리한 시장이 형성되고, 거래 증가로 지역 경제에도 파급 효과가 기대된다. 장기 보유자에겐 자산 운용 전략을 재정립할 기회이자, 주거 이전의 자유도도 높아질 전망이다. 전국부동산중개인협회(NAR) 및 건설업계는 이번 법안에 긍정적 반응을 보이고 있다. 거래 증가에 따른 수수료 확대 기대감과 함께, 주택 공급 순환이 활발해질 것으로 예상된다.     시장 현장에서는 잠재 매도자들이 법안 통과 가능성에 주목하며 매물 준비에 나서고 있고, 일부 투자자들도 매수 타이밍을 저울질하는 분위기다. 무엇보다 이번 세제 완화는 투자자에게도 유리하게 작용할 수 있다.     양도세 부담이 줄며 임대수익을 고려한 중장기 전략이 탄력을 받고 있고, 지금은 신규 및 기존 투자자 모두에게 유리한 시점이라는 분석이 나온다. 실물 자산 선호와 맞물려 투자 수요도 다시 확대되고 있다. 다만 여전히 높은 모기지 이자율, 글로벌 무역 긴장으로 인한 자재비 상승, 일부 관세 부담은 바이어들의 구매 결정을 늦추는 요인이다.     특히 중산층 실수요자들은 높은 월 상환액과 생활비 부담으로 매수 시점을 조절하고 있으며, 이는 시장 회복 속도를 일정 부분 제약할 수 있다. 세제 개편이 실질적 유인책이 되려면 금융 접근성과 공급 안정성 확보가 병행되어야 한다는 지적도 있다.     한편, 고자산가 중심 혜택이라는 형평성 문제와 세수 감소에 대한 재정 우려, 장기적으로는 투자 수요 과열로 인한 시장 불안정 가능성도 제기된다. 그럼에도 이번 논의는 미국 주택 시장에서 매각 및 보유 기준에 변화를 예고하며, 부동산 전문가와 실무자 모두 이에 대비한 전략 수립이 필요한 시점이다.     이번 조치가 실제 입법으로 이어진다면, 시장 전반에 상당한 변화가 예상되며, 투자자와 실수요자 모두에게 중요한 기회가 될 수 있다.   ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 매각세 주택 주거용 주택 주택 소유자들 거주용 주택

2025.08.20. 17:17

[부동산 이야기] 부동산, 여전히 최고 투자처

“미국인들이 여유 자금이 있을 경우 투자하겠다고 콕 찍은 투자처는 다름 아닌 부동산이었다.” 라는 신문 기사를 얼마 전에 보았다. 그래도 여전히 6.5% 의 비교적 낮은 수준의 이자율로 사두면 당연히 값이 올라갈 것이라는 기대심리와 수년간 지속된 가격 급등세를 보면서 또한 주위의 불경기를 모르는 부동산 부자들을 보면서 이런 생각을 하는 것은 당연하다.   그래서 투자를 생각하고 있는 분들에게 다른 투자와 비교해 미국 부동산에 투자할 때의 장점을 소개하여 투자에 도움을 드리고 싶다.   우선 부동산 투자의 가장 큰 장점으로는 부동산은 실제 우리 눈으로 확인 할 수 있는 유형 자산 이란 것이다. 그러므로 주식이나 뮤츄얼 펀드보다 부동산은 수익과 지출 등 숫자나 조건이 훨씬 투명하고 확실하다. 그래서 많은 금융기관들이 다른 투자나 비즈니스보다는 부동산을 담보로 쉽게 융자를 해주는 것이다. 그리고 부동산 투자의 또 다른 특징은 투자자가 직접경영에 참여해서 모든 것을 통제, 관리할 수 있다는 것이다. 부동산은 구매 이후 소유주가 직접 관리하여 이윤을 더 창출 할 수도 있고, 상품의 가치를 올려 이익을남기고팔 수도 있는 것이다. 물론 운영을 잘 못할 경우 손해를 입을 수도 있다. 그래서 부동산 투자는 보통의 상품구입과는 달리 비즈니스처럼 관리와 운영이 필요하다.     하지만 부동산을 잘 선택하여 구입한 후에 관리를 잘했을 때의 이익은 어느 다른 투자 보다 더 크고 투자자의 자산 형성에 큰 역할을 하게 된다. 그러므로 뮤츄얼 펀드나 주식투자처럼 투자자가 투자 회사의 경영에 참여 하지 못하고 단지 회사가 잘 되기만 바랄 수 밖에 없는 것과는 차이가 있다. 이렇게 투자자가 부동산 관리를 잘하여 렌트 수익이 올라가면 건물의 순수 자산가치가 올라가고 그만큼 부동산의 가치를 올릴 수 있게 되는 것이다. 그리고 부동산을리모델하여 가치를 올렸을 때나 렌트 수익을 올리고 나서 은행에서 가치가 올라간 부분만큼 재 융자를 하여 다른 부동산 구입에 재투자를 할 수도 있다. 이것이 부동산 투자의 또 다른 장점 중의 하나일 것이다. 일을 하지 않아도 매달 수입이 들어오는 수동 수입을 기대할 수 있는 것이다. 아마 많은 사람들의 꿈이 이런 수동 수입으로 원치 않는 직장 생활에서 벗어나, 자유로운 시간과수입을 보장 받는 것이 아닐까 한다. 그러나 주식이나 다른 금융 상품은 이런 수동 소득이 없이 팔 때만 소득이 발생된다.   그리고 부동산 가격이 항상 상승하는 것은 아니지만 부동산 투자에서 가장 크게 기대할 수 있는 장점중의 하나는 역시 가격의 상승이다. 물론 여려 환경 요인으로 부동산 가치가 내려가는 경우도 있으나 부동산 가격 상승의 요인을 잘 점검해 투자를 하면 언제나 큰 가능성이 있는 것이 역시 부동산 투자이다. 우선 부동산 가치상승의 가장 중요한 몇 가지 요인을 보면 구매 시기, 부동산의 위치, 소유 기간, 그리고 수익을 올릴 수 있는 가치를 창출하는 것이 이 부동산 가격 상승에 큰 요인이라고 할 수 있다.   부동산 시장에는 주기가 있다. 사회적인 요인으로 가격이 올라가기도 하고, 또 너무 올라서 당연히 내려가기도 하는, 상승과 하강이 주기적으로 반복되고 있다. 이 부동산 경향의 주기를 이해하면 구입과 매매의 시기를 짐작하여 안전한 방법으로 최대의 이익을 추구할 수 있다.   ▶문의 714-345-4989 캐롤 리 / 캐롤리부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자처 부동산 가치상승 부동산 투자 부동산 구입

2025.08.20. 17:14

[부동산 이야기] 구매전 철저한 점검과 이해

작년 10월에 단독주택을 마켓에 내놓게 되었는데, 셀러 분이 집에 셉틱 탱크(septic tank)가 있는지 모르고 7년동안 거주하셨다는 것을 알게 되었고, 단 한번도 탱크청소를 하지 않으셨다.     septic tank란 가정(혹은 소규모 단지)의 모든 생활하수(변기, 샤워, 싱크 등)을 집 옆에 묻힌 탱크에서 자연(미생물)과 물리적 분리를 이용해 처리하고, 처리된 물은 땅(배수지/트레인필드)에 스며들게 하는 하수 처리 시스템이다. septic은 주로 도시의 공공 하수 인프라가 닿지 않는 지역이나, 지형, 비용 때문에 중간 배관 연결이 불가하거나 비경제적인 지역이다. 특히 산동네 지역에 septic이 있는 경우인데, 예를 들자면 라카냐다 프린트리지, 말리부, 선랜드-터헝가, 샌디에이고 지역들을 생각해 볼 수 있다. 단 이 지역 모두가 septic이라는 말은 아니고, 요즘은 하수 시설로로 전환된 주택들이 더 많을 수 있다.     septic의 반대인 하수 시설은 도시, 지구가 설치한 지하 하수관으로 집에서 나오는 하수를 모아 중앙 정화시설로 보내 처리하는 인프라를 말한다. 집에서는 하수관이 연결되어 있어 정기요금을 내고 공공처리 서비스를 받는다. septic 의 장점으로는 2~5년에 한번만 탱크 청소/점검비용이 들고, 공공 하수 요금 납부가 없다는 점이다. 단점으로는 탱크 청소를 안할 시에는 침 출/역류가 발생할 수 있고, 배수지가 손상되었을 시 수리 또는 전환 비용이 크고, 전면 재시공이면 수천~수만 달러 수준이 될 수 있다.     또한 세탁기, 샤워, 식기세척기 사용을 한번에 몰아서 하지 않고 분산 시켜서 물 과부하 방지에 신경을 써야 하며, 물 티슈, 여성용 위생용품, 기저귀, 기름, 기름기 많은 음식물, 화 도학 화학세제는 탱크 균형을 파괴하거나 막힘을 유발시킬 수 있기에 주의해야 한다. 또한 부동산 거래 시 내 집을 사는 바이어와 가격협상 요인이 될 수도 있다. 그렇다면 septic을 하수 배관으로 전환시킬 수 있을까.     공공 하수관 접근성, 비용, 관할 지자체 정책에 따라서 가능한 경우가 많다. 우선 내 집이 공공 하수시설 메인 이나 배수관 근처에 있는지 관할 수도/카운티 상하수도 부서에 문의한다.     연결 허가 및 연결 비용을 확인해보고, 이때 일부 지자체에서 보조금 전환프로그램을 운영하는 곳도 문의해본다.     공사 후에 관할기관의 검사를 받고, 통과가 되면 이후 하수사용 요금 부과가 시작된다.     내 집이 septic인지 알 수 있는 방법은 비교적 간단하다.     집 주변에 원형 뚜껑(맨홀 형 뚜껑)이나 잔디가 지나치게 무성한 작은 언덕이 있는지 확인하거나, 지하실/차고에서 집 외벽을 따라 나가는 굵은 PVC 배출 파이프를 따라가 보면 탱크 위치를 추적할 수 있는데, 어느 집은 차고 바로 앞에 묻혀 있는 곳들도 있다., 가장 간단한 방법으로는 매달 하수 요금 고지서에서 ‘하수 요금(sewer charge)’를 내고 있지 않다면 septic 일 가능성이 높고, 확실한 방법으로는 전문가를 통해서 탐지 봉/카메라로 위치, 상태를 확인해 보는 방법이다.     웹사이트에서 LA 카운티 내 하수 위생 서비스 지역 지도를 찾아보면, ‘UNINCORPORATED AREA’ 는 주로 septic TANK 시스템으로 분리된 것을 볼 수 있다. 이러한 과정을 통해 내 집의 하수 처리 방식이 무엇인지 정확히 파악하는 것은 향후 관리 계획과 부동산 거래에 있어 매우 중요한 첫걸음이다.     사전에 확인하고 준비하면 불필요한 비용과 불편을 줄일 수 있으며, 보다 안전하고 가치 있는 주거 환경을 유지할 수 있다. septic TANK 주택에 대해 올바르게 이해하고 잘만 관리한다면 오랫동안 문제 없이 사용할 수 있다. 하지만 구매 전 철저한 점검과 전문가의 자문이 필수이다.     주택의 가치는 눈에 보이는 것뿐만 아니라, 보이지 않는 설비 관리에서 결정된다. septic TANK 주택은 그 대표적인 예이다.     ▶문의: (213) 254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 이야기 구매전 점검 septic tank 지하 하수관 공공 하수

2025.08.13. 17:10

[부동산 이야기] 에스크로 동향과 ADU

요즘 대부분의 거래는 금액과 상관없이 현금거래 혹은 판매자가 구매자에게 대금 일부를 융자해주는 오너 캐리가 유독 많아졌다. 상대적으로 높게 느껴지는 은행 금리도 문제이고 절차와 조건이 더 어려워졌다고 보는 셀러와 바이어들이 은행 문턱이 높다고 생각하기 때문이기도 하다. 그러나 사실 예전의 금리를 생각하면 그런 것도 아니고, 수년 전 은행 위기를 생각하면 은행에서 무리한 요구를 하는 것도 아니건만 이상하게도 힘들다고 하는 분들이 많다. 상대적으로 바이어의 다운페이보다 더 많은 투자를 하게 되는 은행 입장에서 담보물을 꼼꼼히 살펴보는 것은 매우 당연한 일이다.   은행의 이자보다 낮은 이자로 받을 수 있는 바이어는 만족하고, 양도성예금증서(CD)나 예금으로 이자를 받는 것보다는 좀 더 나은 혜택을 선호하는 셀러의 희망 사항이 서로 맞물려 오너 캐리를 하는 경우가 의외로 많아졌다. 특히 은행에 제출해야 하는 서류들이 불충분한 바이어의 경우에는 큰 매력이 될 수 있지만, 셀러가 상환해야 할 대출이 없거나 담보권이 없는 조건이어야 하는 문제가 있다.   팬데믹 이전, 정확히는 2016년부터 부족한 주택 수요를 맞추기 위해 시작된 ADU(별채)는 여러 시 정부의 권유로 승인절차가 간소화되면서 많은 호응을 받게 되었다. 특별히 에어비엔비와 같은 단기 렌털 수입에 대한 유행까지 번지면서 그 수요는 폭발적으로 증가하였다.     은행 융자 과정에서는 건물 감정을 통해 모든 내용 즉 전체 면적과 함께 별채에 대한 내용까지 포함되어 감정서가 나오면서 주소가 다시 확인, 타이틀 회사(등기 보험사) 를 통해 주소가 업데이트되는 것이 일반적이다.   예를 들어 원래 주택의 주소가 4140 Heaven Street이었다면, ADU에 대해 시에서 발행된 입주 승인서에 나온 주소대로 4140 1/2가추가되어 4140-4140 1/2 Heaven Street으로 변경되어 모든 등기서류를 포함하여 재산세를 관할하는 카운티 사무실에도 서류로 제출되어야 한다.   감정서를 제출받고 타이틀 회사에서는 재확인 절차(Field Inspection)를 거쳐서 주소에 대한 추가 타이틀 보고서(Supplemental report)를 보내게 되며, 이에 에스크로에서는 계약서의 주소를 변경하는 수정안을 만들어 양측이 승인함으로 은행에 제출되게 된다.     만약 은행 융자가 없는 현금 거래일 경우 에스크로에서는 타이틀 회사의 보고서를 기준으로 수정안을 작성하여 양측이 사인하는 것으로 마무리한다.     그리고 모든 등기 서류와 관련 서류를 작성하여 사인 및 공증 후에 등기서류들을 타이틀 회사를 통해 등기하는 것으로 마무리된다.     이후, 타이틀 회사에서는 등기보험 과정을 마쳐서 다른 매입자의 문의나 의뢰에 해당 요청서류를 제공하게 된다. 등기보험은 크게 두 가지로 나누어지게 되며 재산권에 대한 명의보험비용은 셀러가 지불하는 것이 일반적이고, 담보권 즉 은행의 융자에 대한 보험은 바이어가 대부분 지불하며 비용은 명의 보험의 절반 수준보다 낮은 경우가 많다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 동향 등기보험 과정 타이틀 회사 은행 융자

2025.08.12. 21:06

[부동산 이야기] 소유권과 등기의 차이

부동산 거래를 처음 접하는 분들은 자주 “소유권(title)과 등기(deed)의 차이가 뭘까?”라는 질문을 합니다.     실제로 이 두 개념은 부동산 매매에서 매우 중요한 역할을 하므로, 알기 쉽게 설명드리겠습니다.   먼저 소유권은 말 그대로 그 부동산을 소유할 수 있는 권리를 의미합니다. 하지만 소유권 자체는 종이 문서가 아닙니다. 반면, 등기는 이 소유권을 공식적으로 넘겨주는 데 사용되는 법적 서류입니다. 즉, 등기 서류가 있어야 “이 부동산은 내가 소유하고 있다”라는 사실이 관공서(법원, 시청 등)에 공식 기록되고, 소유하고 있음을 입증할 수 있습니다.   이처럼 소유권이란 권리 자체이고, 등기는 그 권리가 실제 누구에게 있음을 보여주는 공식 문서입니다. 그래서 매매 계약이나 증여, 유증 등에서 deed가 매우 중요한 역할을 합니다.   그럼 소유권은 어떻게 이전(transfer, alienation)될 수 있을까요? 소유권 이전 방식은 크게 자발적(voluntary)과 비자발적(involuntary) 방식으로 나뉩니다. 자발적 이전에는 매매나 증여 등으로 타인에게 소유권을 넘기는 개인간 이전( private grant), 부동산을 공공 목적으로 정부나 공공기관에 양도하는 헌납(dedication), 정부가 개인 또는 민간단체에 토지를 주는 공공 증여(public grant), 그리고 유언에 따른 상속(devise) 등이 있습니다.   반대로 비자발적 이전에는 정부가 공익을 위해 토지를 강제로 사들이고 보상하는 강제 수용(eminent domain), 대출을 갚지 못했을 때 금융기관이 부동산을 강제로 처분하는 차압(foreclosure), 공동소유자간 불할 소송(partition) 또는 소유관계 확인 소송, 소유주가 오랜 기간 방치한 토지를 남이 점유하여 일정 조건을 만족하면 소유건이 넘어가는 역역유(Adverse Possession), 상속인 없이 사망할 경우 국가가 가져가는 국유 귀속(escheat), 등기에 명시된 특정 조건을 위반했을 때 소유권이 변경되는 압류(Forfeiture of possession), 자연재해 등으로 인한 변화 귀속(accession) 등이 포함됩니다.   정리하면, 등기는 소유권을 공식적으로 증명하거나 이전하는 데 필수적인 문서입니다. 소유권은 다양한 방식으로, 즉 자발적 또는 비자발적 방법으로 넘겨질 수 있으므로, 거래나 상속, 증여, 소송 등등 다양한 상황에서 등기의 진위를 정확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.   부동산 거래 과정에서 혼란을 줄이려면, 오늘 설명드린 소유권과 등기의 차이와 이전 방식을 꼭 기억해 두시기 바랍니다. 핵심은 등기는 소유권 이전의 공식 입증 자료라는 점입니다.   ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 부동산부동산 이야기 소유권 등기 소유권 자체 소유권 이전 등기 서류

2025.08.06. 17:20

[부동산 이야기] 건전한 카드 사용 방법

정부의 부채가 31조 달러를 넘어섰다고 한다. 간단히 말해서 재정관리를 잘 못 했다는 것이다. 가구 경제적 관점에서 볼 때, 한 해에 국내에서는 수천만 명이 넘는 개인들이 부도 신청을 한다고 한다. 또한 갤럽 조사에 따르면 전체 이혼 부부의 56%가 재정적인 원인으로 이혼했다고 한다.   요즘 재정적인 어려움으로 크레딧 카드 지출이 늘고 있다고 한다. 특히 카드 지출은 손쉬운 지불 방법과 일단 사고 나중에 할부로 지불할 수 있는 편의성에 따라 가계지출에 더 큰 부담을 주고 있다. 카드회사가 제일 싫어하는 고객은 매월 카드를 사용하고 나서 30일 안에 전액을 갚아버리는 고객들이라고 한다. 은행 입장에서 볼 때 아무런 이자 수익이 발생하지 않기 때문이다.     그러나 이는 아주 지혜로운 크레딧 카드 사용 전략이다. 더욱이 포인트까지 적립할 수 있게 되면 손해 볼 것은 아무것도 없다. 카드 사용 후 결과는 부채라는 사실을 늘 염두에 두고 카드 사용에 신중할 필요가 있다. 일상의 삶에서 빚을 전혀 안 질 수는 없겠지만, 빚으로부터 벗어날 수 있는 몇 가지 전략을 배우는 것도 좋다.   물론 실행에 옮기기까지는 쉽지 않을 것이다. 하지만 목표를 세우면 빚으로부터 해방될 수 있다. 카드 사용 후 매월 한 번에 다 갚을 수가 없다면 매월 미니멈 페이먼트보다도 많이 갚도록 계획을 세워야 한다. 또한 카드 사용을 크레딧 한도의 30% 미만으로 사용하는 것이 좋다. 주택 구매와 직결된 크레딧 점수 향상에 큰 도움이 되기 때문이다.   빚 청산은 예산을 세우는 것부터 시작해야 한다. 내 집 마련 상담 경험에 비춰보면, 빚진 사람들은 좀처럼 예산을 세우지 않는 특징이 있다.     한국에 살 때 가계부 쓰던 주부들이 많았던 시절이 생각난다. 예산은 미리 계획하고 소비성향을 분석하며, 무엇보다 예산을 축내는 충동구매를 조정할 수 있다. 많은 사람 특히 큰돈을 빚지고 있는 사람들은 자기가 정확히 얼마나 빚지고 있는지 모른 체 살아가고 있다. 불쾌한 것들을 멀리하면 저절로 떠나갈 것이라고 믿는 것이 사람의 본능이다. 그러나 우리의 현재 재정상태를 파악하기 위해서는 우리가 진 빚의 목록을 만들고 빚을 상환하는 계획을 세워야 한다.     빚을 갚는 방법은 먼저 적은 빚을 먼저 갚도록 집중하는 것이다. 빚이 하나둘 청산됨에 따라 용기를 얻는다. 다음으로 가장 높은 이자율을 가진 빚들을 갚도록 노력해야 한다. 대부분의 사람은 아무리 지혜롭게 소비를 하더라도 그들의 수입으로는 필요한 것조차 제대로 충족시킬 수 없는 직업을 가지고 살고 있다. 하지만 만일 부수입이 있다면 이를 빚을 갚는 데 쓰겠다고 결심하는 자세 좋다. 우리가 적게 벌든 많이 벌든 우리는 버는 것보다 더 많이 소비하는 경향이 있으므로 부수입을 써버리는 함정에 빠지지 않도록 주의해야겠다.   재정 관리 전략적 차원에서 두 가지 유형의 사람들을 보게 된다. 하나는 좋은 빚을 가지고 안정된 재정을 누리면서 살아가는 이들과 다른 하나는 나쁜 빚을 가지고 이자에 허덕이며 빌빌거리면서 인생을 어렵게 살아가는 이들이다. 철저한 재정관리 습관을 지니고 재정교육을 통해 지혜롭고 건전한 재정원칙을 갖고 행복한 생활을 하길 기원한다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락 / 샬롬센터 소장부동산 이야기 사용 카드 카드 사용 크레딧 카드 카드 지출

2025.08.05. 18:03

[부동산 이야기] 2025년 하반기 내 집 마련 전략

2025년 상반기 남가주 부동산 시장은 여전히 높은 금리다. 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 꽤 오랫동안 동결했음에도, 30년 고정 모기지 금리는 6%대 중후반에서 좀처럼 내려오지 않아 주택 구입을 고민하는 이들에게 큰 부담이 되고 있다. 월 상환금이 늘어나는 것은 물론이고, 대출 승인 기준도 까다로워져 집을 사려는 게 어려운 상황이다.   올해 상반기를 되돌아보면, LA와 오렌지카운티의 주택 가격은 여전히 견고한 흐름을 이어갔다. LA 카운티의 중간 주택 가격은 90만 달러 안팎을 거듭했고, 오렌지카운티 역시 100만 달러선을 지켰다.     불과 1~2년 전만 해도 오픈하우스마다 수십 명이 몰려들고, 다중 경쟁입찰이 일상적이었으나, 이제는 몇 팀 정도만 방문하거나 셀러가 클로징 비용 등 커미션을 일부 부담하거나 가격을 인하해 주는 사례가 늘어나고 있다.   이런 모습은 높은 금리에 따른 심리적 부담과 함께 “혹시 금리가 조금 더 떨어질 때까지 기다려보자” 라는 바이어들의 관망세가 결합된 결과라고 볼 수 있다. 투자자들 역시 상황은 크게 다르지 않다. 임대료가 일정 부분 상승하긴 했지만, 6%대의 높은 대출금리로 인해 투자 수익률을 맞추기가 쉽지 않다 보니 신중하게 움직이고 있는 모습이 자주 관찰된다.   그렇다면 다가올 2025년 하반기는 과연 어떤 국면을 맞게 될까. 결론부터 말하자면, 하반기 역시 녹록지 않은 환경 속에서도 기회가 공존하는 시기가 될 것으로 보인다. 특히 LA와 오렌지카운티의 다가구 주택이나 중밀도 개발 프로젝트가 활발해질 수 있으며, 이는 임대시장에도 영향을 미칠 수 있다.   다만 실제 공급 물량이 시장에 본격적으로 등장하려면 적어도 내년 이후가 될 가능성이 크고, 단기적으로는 여전히 공급이 부족한 상황이 이어질 전망이다. 한편, 금리 전망은 여전히 불투명하다. 상반기 내내 Fed는 기준금리를 유지하며 신중한 태도를 보였다.   최근 남가주 부동산 시장에서 주목할 만한 변화는 바이어의 협상력이 다시 살아나고 있다는 점이다. 하반기 주택 구입을 고려하고 있다면 이러한 변화된 시장 환경을 적극적으로 활용하는 것이 필요해 보인다. 따라서 2025년 하반기 내 집 마련을 준비한다면, 보다 구체적이고 현실적인 전략이 필요하다.   예산 검토와 대출 계획을 철저히 수립해야 한다. 6%대 고정금리 상황에서는 매달 상환 부담이 상당하기 때문에, 월별 상환액과 총비용을 면밀히 계산해 적정 매입가를 설정하는 것이 중요하다. 무리하게 주택을 구입했다가 대출 상환에 어려움을 겪는 사례가 종종 발생하고 있어, 현실적인 범위 내에서 계획을 세워야 한다. 또한 다양한 대출 상품을 꼼꼼히 비교해 보는 노력이 필요하다.   LA와 오렌지카운티 중심 지역에서 조금 벗어나면 주택 가격이 확연히 낮아진다. 다만 교통, 학군, 생활 편의시설 등을 종합적으로 고려해 외곽 지역도 옵션으로 두는 것이 현명하다.   2025년 하반기 남가주 부동산 시장은 결코 쉬운 환경은 아니지만, 그렇다고 무조건 기회가 닫혀 있는 것도 아니다. 고금리라는 현실은 부담이 되지만, 그 속에서도 잘 준비하고 정보를 충분히 수집한다면 오히려 협상 여지와 선택지가 늘어날 수 있는 시기이기도 하다. 내 집 마련의 길은 분명 쉽지 않지만, 하반기 시장의 변화와 흐름을 주의 깊게 살피고 본인의 상황에 맞춘 전략으로 접근한다면 올해 안에 원하는 보금자리를 마련할 수 있을 것으로 기대된다.   ▶문의: ( 213) 718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장부동산 이야기 하반기 전략 하반기 주택 고정금리 상황 주택 구입

2025.07.30. 17:36

[부동산 이야기] LAX 메트로 환승센터

LA국제공항(LAX)과 도시 철도망을 직접 연결하는 LAX 메트로 환승센터(LAX Metro Transit Center Station)가 공식 개통되었다. 이는 단순한 교통 인프라를 넘어서, 인근 지역의 부동산 시장과 개발 지형을 뒤흔들 구조적 전환점으로 평가되고 있다. 2026년 월드컵, 2027년 슈퍼볼, 2028년 LA 올림픽을 앞두고 추진된 이 프로젝트는 교통·환경·개발이 융합된 도시 전략의 상징으로 주목 받는다.   C라인과 K라인, 8개 이상의 버스 노선을 연결하는 이번 환승센터는 향후 자동화 셔틀(People Mover)을 통해 공항 터미널과 연결될 예정이다. 총 9억 달러가 투입되었으며, 태양광, 전기 차 충전소, 친환경 조경 등 지속 가능한 설계를 갖춘 미래형 인프라다. 공항과 도시, 그리고 일상 생활이 유기적으로 연결되는 새로운 거점으로 기능할 것으로 기대된다.   이 프로젝트는 도시 내 부동산 가치 재편에 중대한 영향을 미친다. 교통망 직결은 곧 접근성 향상으로 이어지며, 이는 자산 가치 상승으로 반영된다.     특히 LAX, 잉글우드, 소파이 스타디움을 라인은 혼합용도 복합개발의 중심으로 부상하고 있으며, LA 메트로는 이미 역세권 토지를 확보해 관련 개발을 추진 중이다.   이와 함께 소형 리테일, 커뮤니티 시설, 중저가 주택 수요도 늘어나고 있어 이 지역은 투자자와 디벨로퍼 모두가 주목해야 할 요소로 떠오르고 있다. 또한 기존에 저평가되어 있던 사우스LA와 잉글우드의 부동산 가치가 재조명될 가능성도 높아지고 있다.   이번 개통은 오렌지카운티에도 긍정적 파급 효과를 가져올 전망이다. LAX 접근성이 개선됨에 따라, 기존에 거리로 인해 제약을 받던 OC 거주지 및 상업지의 가치가 재평가되고 있다. 출장 수요, 상업시설 개발, 교통 요지 중심의 주거 수요가 함께 확대되고 있으며, 풀러턴, 부에나파크, 애너하임 등 북부 지역을 중심으로 투자 및 개발 문의가 증가하고 있다. 나아가 오렌지카운티 내 자족형 주거단지 및 복합개발에 대한 논의도 점차 현실화되고 있다.   이 환승센터 개통은 단순히 LA 인근만의 변화가 아닌, 광역권 전체의 가치 체계를 뒤흔드는 구조적 신호탄이다. 더불어 LA는 이제 샌프란시스코, 시애틀, 마이애미 등과 함께 공항 직결 철도망을 갖춘 글로벌 도시의 대열에 합류하였고, 이는 단기 임대, 오피스텔, 상업시설 등 다양한 유형의 부동산 수요를 자극할 것으로 기대된다.   결국 LAX 메트로 환승센터는 도시 내 주요 거점 지역의 재평가와 투자 흐름의 재편, 광역 부동산 균형 발전의 전환점이라 할 수 있다. 향후 자동화 셔틀까지 완전히 연계되면, 이 지역은 스마트시티의 관문으로서 세계적인 도시 경쟁력을 갖추게 될 것이며, 이는 남가주 전역의 부동산 투자 전략에 실질적인 영향을 미치게 될 것이다.   지금 벌어지는 변화는 단순한 인프라 개선이 아니다. 도시와 도시를 잇고, 사람과 자본을 모으며, 오렌지카운티를 포함한 남가주 전역의 부동산 시장을 다시 그리는 시작점이 되고 있다. 이 흐름은 앞으로 10년간 남가주 지역의 투자 방향을 결정지을 중요한 기준이 될 것이다.   ▶문의: (657) 222-7331   애니 윤 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 환승센터 메트 lax 메트 이번 환승센터 lax 잉글우드

2025.07.23. 17:30

[부동산 이야기] 휴가시 빈집 관리

이제 본격적인 여름 휴가철이다. 이번 독립 기념일이 금요일이고 황금연휴라서 약 7000만 명이 휴가를 다녀 왔다는 통계가 있다. 물가가 폭등함에도 불구하고 여름휴가를 떠나는 숫자가 작년 보다 약 2% 올랐다고 한다. 여름 휴가 기간 동안 장기간 집을 비우게 되는데 어떻게 집을 안전하게 집을 관리할 수 있을지 알아보자.     가장 많이 염려되는 것이 보안 문제다. 특히 여름 연휴 기간에 빈집 털이가 극성이다. 아주 계획적으로 준비를 하고 빈집을 털기 때문에 조심해야 한다. 가령 연휴 전에 보지 못했던 낯선 차량이 집 주위를 돌아다닌다면 더욱 관심 있게 봐야 한다. 전문적인 빈집 털이범들은 해당 집주인의 라이프 스타일을 미리 파악하고 집을 비길 기다린 다음 약탈하기 때문이다. 그래서 만약 집을 장기간 비게 되면 집에 누가 있다는 것 표시를 해야 한다. 가령 이층에 미등을 켜놓던지 TV를 틀어놓는다. 또 쓰레기통을 내놓아야 한다면 이웃에게 쓰레기통을 넣어 달라고 부탁을 하는 것이 좋다. 집 앞에 쌓인 신문이나 택배는 빈집 털이의 먹잇감이 될 수 있다.     두 번째로 집이 빈 동안 집 내부에 물이 터지거나 스모크 알람이 오작동으로 울리는 경우가 종종 있다. 그래서 집을 떠나기 전에 워터 셧 오프 밸브를 아예 잠가 물이 새는 것을 미연에 막을 수 있다. 또한 이층집일 경우 이층 창문을 약간 열어 놓아서 집 환기가 잘 되어 스모크 알람이 오작동하는 것을 막을 수 있다.     더운 시기 전기를 많이 쓰면 일시적인 정전 사태가 일어난다. 이때 전기로 작동되는 주방 기구들이 오작동한다. 특히 정수기나 비데 같이 물을 쓰는 기구들은 갑작스러운 정전으로 오작동을 해서 물이 계속 나오는 경우가 있다. 그러므로 주방 쪽에서 물과 관련된 주방 기구는 아예 전기와 분리하는 것이 좋다. 정수가 주방 카운터 탑으로 나오게 되면 부엌이 물바다가 될 수도 있기 때문이다.     세 번째로 만약에 상당한 기간 집을 빌 경우에는 가까운 이웃에게 지인의 전화번호를 주어서 비상시 연락할 수 있도록 한다. 그리고 꼭 지인이나 인근 친척에게 열쇠를 하나 주어서 만약의 사태에 대비하는 것이 좋다. 한번은 손님이 약 한 달 동안 한국으로 여행을 갔는데 그 사이 워터 탱크가 터져서 옆집에서 전화 연락이 온 적이 있었다. 워터 탱크에서 샌 물이 옆집까지 흘러서 연락을 한 것이다. 다행히 집 주인이 이웃과 평소 친하게 지냈고 마침 미리 지인의 전화번호를 주어서 누수로 인한 이차 피해를 줄일 수 있었다.   마지막으로 연휴 후에 집으로 돌아와서 육안으로 간단하게 주택을 확인하는 것이 필요하다. 물이 샜었는지를 확인한다. 조금씩 흐른 물도 나중에는 집에 크게 피해를 주기 때문이다. 화장실 싱크와 냉장고 밑, 워터 히터 주위에 물이 샜는지 살핀다. 또한 그동안 정전이 있었는지 확인을 한다. 스프링클러 같은 경우 정전이 있으면 프로그램이 다 지어져 잔디에 물이 나오지 않을 수 있기 때문에 꼭 확인을 한다.   재충전을 위해 여행을 갔다 온다. 하지만 다녀온 후 집에 문제가 생기면 이를 처리하느라 더 스트레스를 받는다. 집이 비어도 안심하고 휴가를 다녀 올 수 있도록 미리미리 준비를 하는 것이 좋다.   ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 이야기 휴가 빈집 휴가시 빈집 여름 휴가 빈집 털이의

2025.07.16. 18:06

[부동산 이야기] 주택시장 대책

트럼프 대통령이 최근 서명한 ‘하나의 아름다운 법안(One Big Beautiful Bill Act)’이 공식 법제화되면서 부동산 보유 및 매매와 관련된 각종 세제 혜택이 확대됐다. 특히 캘리포니아와 같이 주택 가격이 높은 지역에서는 해당 법안이 주택 시장에 중장기적으로 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.     먼저 한국계 영 김 연방 하원의원과 전미부동산협회(NAR), 캘리포니아부동산협회(CAR)의 지속적인 노력으로 주 및 지방세(SALT) 공제 한도가 연 소득 50만 달러 이하 가구를 대상으로 기존 1만 달러에서 4만 달러로 상향됐다. 이 조치는 향후 5년간 유지되며, 특히 재산세 비중이 높은 캘리포니아 주택 소유주들에게 상당한 절세 효과를 제공할 것으로 기대된다.   법안에는 또한 기회구역(Opportunity Zone) 프로그램의 연장과 저소득층 주택 공급 확대를 위한 세액공제 프로그램(LIHTC) 강화 등이 포함됐다. 저개발 지역에 대한 민간 투자 및 임대주택 공급 확대를 촉진하기 위한 조치로 풀이된다. 다만 시장의 기대와 달리, 주택 매각 시 양도소득세 면제 한도 상향(현재 싱글 25만 달러, 부부 50만 달러)은 포함되지 않았다. 캘리포니아처럼 주택 가격이 높은 지역에서는 양도세 면제 한도를 두 배 이상 상향해 은퇴 자산 확보 및 재투자를 통한 시장 활성화를 도모해야 한다는 지적이 나온다.   이번 법안으로 부부 기준 두 채의 주택에 대해 모기지 이자 공제 상한선이 75만 달러로 영구 확정됐으며, 과거 100만 달러 한도로의 복귀는 불가능해졌다.     한편, 세입자의 렌트비 납부 이력과 유틸리티 납부 내역을 신용점수에 반영하는 의무 규정도 도입돼, 신용 기록이 부족한 이들에게 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.   기존에도 FHA 등 정부 보증 융자는 ‘비전통적 신용’을 인정해왔지만, 이번 조치로 신용등급이 낮은 최초 주택구매자층의 수혜가 더욱 확대될 전망이다.   한편, LA시를 중심으로 ADU의 별도 매각 허용을 위한 정책이 검토되고 있지만, 높은 건축 비용과 융자 제한으로 실현 가능성은 낮은 상황이다.   부동산 시장의 또 다른 화두는 유지 비용의 급등이다. 신규 주택 보험 가입의 어려움, 보험료 급등, 그리고 화재 등 자연재해 고위험 지역 확대로 인해 주택 보험 문제가 부상하고 있다. 일부 보험사는 지붕 교체, 누수 감지기 설치, 또는 자동차보험과의 패키지 가입을 요구하는 사례도 늘고 있다. 이에 따라 연방 및 주정부 차원의 공공 보험 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.   최근 시장에서는 대형 투자자들의 리스팅 취소가 늘고 있으며, 지역에 따라 90일 이상 시장에 머문 매물들의 다수 리스팅 취소가 발생하고 있다. 반면 신규 매물은 기존보다 낮은 가격으로 시장에 진입하고 있어, 매물 수는 감소하는 반면, 가격 조정은 진행 중인 상황이다.   캘리포니아주는 대규모 자본의 시장 영향력을 줄이기 위한 다양한 정책을 시행 중이나, 보다 과감한 규제와 유인책을 통해 주택 거래량을 회복시키는 노력이 필요하다. 특히 보험 문제 해결을 위한 정부 차원의 직접 개입과 대책 마련이 핵심 과제로 떠오르고 있다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀부동산 에이전트부동산 이야기 주택시장 주정부 주택 시장 캘리포니아 주택 임대주택 공급

2025.07.16. 17:55

[부동산 이야기] 1031 교환

대개 에스크로는 월말과 초에는 매우 바쁜 것이 일상이다. 사업체 거래는 물론이고 은행의 펀딩과 거래처 대금문제 및 매상조건 혹은 리스 문제 등으로 굳이 월말에 클로징을 원하는 분들이 많다. 은행의 분기별 혹은 월별 실적과도 맞물려 동시에 클로징이 진행되기도 한다.   지난주에는 요즘 거래가 드물어서 더욱 조심스러운 커머셜 거래에 바이어가 1031 교환으로 디파짓을 하고 양측이 모두 교환하는 에스크로 클로징 건이 있었다. 단순히 바이어가 직접 디파짓을 하는 경우와 달리, 계약서와 에스크로 서류 그리고 등기 보험서류(타이틀 리포트)가 제출되어야 1031 교환 회사에서 디파짓을보내주게 된다.   많은 경우에서 자신의 매물을 클로징 후 45일 이내에구매할 부동산을 3개까지 나누어 사겠다는 결정을 해서 보내면, 매매한 가격보다 높은 총구매가격으로 1031 교환이 마무리된다.     간혹 자신의 부동산을 처분하기 전에 너무 기다리던 매물을 발견하여 미리 구매한 후에, 자신의 매물을 처분하여 교환하는 경우에는 반대로 ‘리버스 교환’이 되는 것이다. 다만 추가 비용이 상당하므로 많이 인기 있는 절세 방법은 아니다.   자신의 매물을 클로징한 날로부터 총 180일 이내에는 반드시 구매 절차가 마무리되어야만 성공적으로 1031 교환이 클로징 될 수 있으므로 국세청(IRS)의 세법 기준에 위법하지 않게 마무리된다.     45일 이내에구매 부동산을 정하는 과정에서 변경 혹은 변칙을 요구하는 분들이 있으나 법의 한도를 지키는 범위내에서 요청을 하는 것이 바람직하며, 신중하게 구매 매물을 정하여 에스크로를 오픈하는 것이 중요하다.     시간에 쫓겨 절세에 집중하다 보면 오히려 잘못 투자를 하게 되는 분들도 있으므로, 미리 충분한 계획을 세워 실행하는 것이 차라리 시작을 안 하는 것만 못해 후회하는 분들도 있다.     100년 이상 된 이 법은 부동산 투자 및구매 장려의 목적으로 1921년 소득세에 대한 혜택을 목적으로 제정됐다.     날짜 외에도 반드시 지켜야 하는 것은 요인 중 하나는 중요한 요인의 하나는 소유권이다. 만약 개인이 투자자를 영입하여 공동 투자를 하는 경우, 자신의 지분에 대한 교환은 가능하나 전체적으로 세금 유예를 받을 수 있는 것이 아니므로 전문가와 상의하여 진행하는 것이 바람직하다.   클로징을 위한 필요한 펀딩을 받기 위해 에스크로에서는 전문업체에 모든 비용과 명세서를 제출하여 자금을 넘겨받고, 만약 필요한 추가 금액은 바이어가 비용을 납입하는 것으로 마무리된다.     반대로 셀러가 1031 교환을 하는 경우에는 담보물에 대한 처분과 비용을 제외한 일체의 금액이 1031 교환으로 넘어가야 하므로 미리 계획을 세워 자금의 이동을 정해야 한다. 비용을 계산하지 않고 전체 금액만 계산하여, 후에 추가 비용으로 클로징이 어려워질 수도 있다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 교환 클로징 리버스 교환 교환 회사 에스크로 클로징

2025.07.15. 22:42

[부동산 이야기] 에스크로 문제와 대처법

부동산 거래에서 에스크로는 단순한 절차가 아니라, 계약의 성패를 좌우하는 중요한 과정이다. 구매자와 판매자 모두 계약서에 서명하면 거래가 순조롭게 진행될 거라 생각하기 쉽지만, 실제로는 이 단계에서 다양한 문제가 발생한다. 이번 칼럼에서는 에스크로 중 자주 생기는 문제들과 그 대처법을 정리해 본다.   ▶융자 지연 또는 승인 거절   가장 흔한 문제 중 하나는 바이어의 융자가 제때 승인되지 않거나 아예 거절되는 경우다. 융자가 지연되면 셀러는 일정 차질을 겪게 되고, 바이어는 거래를 잃을 수 있다. 이럴 때는 바이어는 사전 승인을 받은 상태에서 오퍼를 제출하는 것이 좋은 대처법이다. 셀러는 오퍼 수락 전 바이어의 금융 상황을 에이전트를 통해 꼼꼼히 확인하는 것이 안전하다.   ▶낮은 감정가   은행 융자가 필요한 경우, 감정가가 오퍼 가격보다 낮게 나오면 융자 금액이 줄어들고, 바이어는 그 차액을 현금으로 보완해야 한다. 바이어가 추가 자금을 마련하지 못하면 거래가 무산될 수도 있다. 바이어는 오퍼 시 감정가 차액을 일부 보전하겠다는 조항을 포함하는 것으로 대처해야 한다. 셀러는 수락 전 감정 리스크를 고려해 오퍼 조건을 신중히 검토해야 한다.   ▶수리 요청과 협상   홈 인스펙션 이후 수리 요청을 두고 바이어와 셀러 간에 갈등이 생기는 경우가 많다. 바이어는 수리나 크레딧을 요구하고, 셀러는 이를 부담스럽게 느끼는 경우가 있다. 가장 좋은 대처법은 에이전트가 중간에서 현실적인 조율 안을 제시하는 것이다. 셀러는 경미한 수리는 양보하는 태도를, 바이어는 과한 요구는 자제하는 것이 바람직하다.   ▶타이틀 및 법적 문제   타이틀 리포트에서 채무, 세금 미납, 상속 등으로 인한 소유권 문제 등이 발견되기도 한다. 이런 문제는 에스크로를 지연시키거나 거래를 무산시킬 수 있다. 셀러는 거래 전에 미리 타이틀 상태를 점검하고, 문제가 있을 경우 전문가를 통해 신속히 해결하는 것이 좋다.   ▶감정적인 반응과 커뮤니케이션 부족   부동산 거래는 감정이 개입되기 쉬운 과정이다. 작은 오해나 전달 오류가 신뢰를 무너뜨리고, 거래를 어렵게 만들기도 한다. 이때는 에이전트가 중립적인 입장에서 사실과 계약서 중심의 대화를 이끄는 것이 좋다. 감정이 아닌 데이터로 상황을 조율하는 역할을 해야 한다.   에스크로는 단순한 마무리 절차가 아니라, 여러 변수와 협상이 반복되는 민감한 시기다. 하지만 경험 많은 에이전트가 주도하고, 양측이 열린 마음으로 소통한다면 대부분의 문제는 잘 해결될 수 있다. 예상치 못한 상황이 발생하더라도 당황하지 말고, 전문가와 함께 차분히 대응해 나가는 것이 중요하다.   ▶문의:(714)349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 에스크로 대처법 에스크로 문제 소유권 문제 법적 문제

2025.07.09. 17:32

[부동산 이야기] 주택 관리·점검 중요성

주택을 구매하는 것은 많은 사람에게 인생에서 가장 큰 결정 중 하나로 여겨진다. 하지만 그보다 더 중요한 일이 있다. 그것은 바로 집을 소유한 후의 관리와 점검이다.     내 집 마련의 기쁨은 단순히 새로운 공간에 대한 기대감을 넘어서, 지속적인 관리와 책임을 요구하는 또 다른 시작에 대한 의식이기도 하다. 자동차의 성능을 잘 유지하기 위해 정기적인 오일 교환과 점검이 필요하듯이 주택 또한 정기적인 점검과 유지 보수가 필요하다.     시간이 지나면서 집에서는 다양한 문제가 발생할 수 있다. 누수, 전기 문제, 냉난방 시스템의 고장 등은 예고 없이 발생하기 마련이다. 이러한 문제들은 적시에 발견하고 해결해야만 큰 비용을 막을 수 있다.     집을 구매하기 전, 홈 인스펙션을 받는 것은 매우 중요한 단계다. 이는 구매하려는 집의 상태를 객관적으로 확인하고, 숨겨진 결함을 미리 알 기회를 제공한다. 집의 기초, 구조, 전기 및 배관 시스템, 지붕과 환기 상태를 정밀하게 점검하는 것은 초기 투자 이상의 가치를 가져다줄 수 있다. 매매 계약 후 17일 이내에 문제가 발견되었다면 계약을 파기할 수 있는 조건이 제공되므로, 이러한 기회를 최대한 활용해야 한다.     1978년 이전에 지어진 대부분의 주택은 납 성분이 포함되어 있을 가능성이 높다. 이로 인해, 연방 법에서는 집을 판매하거나 임대하는 경우 반드시 납의 위험성에 대한 정보를 제공해야 한다. 또한, 라돈 가스는 아직 많은 사람이 간과하는 부분이다. 라돈은 눈에 보이지도 않고 냄새도 없는 방사능 가스이며, 폐암의 주요 원인 중 하나로 알려져 있다. 매년 수천 명이 라돈에 노출되어 심각한 건강 문제를 겪고 있으므로, 소비자들은 주기적으로 라돈 테스트를 하는 것이 중요하다.     주택 개조나 공사를 계획하고 있다면 석면에 대한 주의도 필수적이다. 석면은 과거의 절연재로 널리 사용되었으나, 이제는 그 위험성이 잘 알려져 있다. 석면에 노출되는 것은 건강에 심각한 위협이 될 수 있으므로, 석면이 포함된 자재가 있을 경우 반드시 전문가의 도움을 받아 안전하게 처리해야 한다.   주택 소유주는 관리와 수리에 대한 비용을 미리 예산에 포함해야 한다. 예상보다 높은 유지 관리 비용은 가정 경제에 큰 부담이 될 수 있다. 정기적인 검사를 통해 예상치 못한 비용을 줄이고, 장기적인 재정 계획을 수립하는 것이 필요하다. 주택 관리 비용은 단순한 지출이 아닌, 건강하고 안전한 생활 환경을 유지하기 위한 투자임을 잊지 말아야 한다.   마지막으로, 주택은 단순한 거처를 넘어서 가족의 안전과 행복이 담긴 공간이다. 정기적인 점검과 적절한 유지 관리를 통해 가족 모두가 건강하고 안전한 환경에서 살 수 있도록 해야 한다. 집을 잘 관리하는 데 드는 노력은 결국 가족에게 더 나은 생활을 제공하는 데 기여하게 된다. 내 집 마련은 단지 시작일 뿐, 구매 후 장기적인 주택소유를 위한 전략과 책임이 따른다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 중요성 주택 점검 중요성 주택 소유주 주택 관리

2025.07.08. 22:08