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[부동산 이야기] 흔들리는 임대시장
최근 국내 부동산 시장을 바라보는 대중의 시선은 매매가격과 기준금리의 향방에 쏠려 있다. “금리가 이만큼 올랐으니 집값이 곧 폭락하지 않겠느냐”라는 예측이 지배적이다. 하지만 현장에서 마주하는 진짜 위기는 대중이 주목하는 매매시장이 아닌, 눈에 잘 띄지 않는 ‘임대(Rent) 시장’의 내면에서부터 고개를 들고 있다. 시장은 집값이 먼저 무너지는 것이 아니다. 세입자의 지불 능력이 무너지며 현금 흐름의 균열이 시작되고, 이를 계기로 자산 가치가 도미노처럼 하락하는 구조적 전환기를 맞이하고 있다. 초보 투자자는 가격을 보지만 전문가는 시장의 구조를 본다. 상승장 후반기에 임대료가 가파르게 폭등했던 현상은 ‘임대 수요 과다’ 때문이 아니었다. 치솟는 집값과 높은 금리, 까다로워진 대출 규제를 견디지 못한 주택 구매 실패 수요가 임대시장으로 밀려들어 오며 발생한 ‘선택지 없는 과열’이었다. 세입자의 소득 대비 렌트비 비중이 한계치에 다다르면 체력은 약해질 수밖에 없다. 자산시장에서 임대가격이 강해 보일 때 내부의 체력은 이미 고갈돼 있었다는 뜻이다. 임대료는 경기침체의 신호탄이 터질 때 가장 먼저 꺾이는 자산 지표다. 기대 심리가 버티는 매매가격과 달리 렌트비는 매달 세입자가 월급을 털어 실제로 지불해야 하는 ‘현실의 돈’이기 때문이다. 고용시장이 둔화되면 세입자들은 더 싼 집으로 이동하며 공실을 만들어 낸다. 주목해야 할 것은 표면 가격이 아닌 실제 수익이다. 임대인들이 표면 렌트비를 유지하더라도 실질 유효 임대료는 이미 하락 가속도가 붙은 상태다. 이러한 세입자의 붕괴는 곧바로 국내 부동산의 본질인 ‘현금 흐름’을 타격한다. 국내 투자용 부동산의 가치는 임대료가 순운용소득(NOI)을 만들고, 이 NOI가 자산 가치(Value)를 결정하는 구조다. 임대료가 흔들려 NOI가 급감하면 자산 가치는 이중으로 하락한다. 더 큰 문제는 금융시장으로의 전이이다. 소득이 감소하면 총부채원리금상환비율(DSCR) 규정을 맞추지 못해 재융자(Refinancing)가 어려워진다. 원리금을 감당하지 못한 매물들이 강제 매각으로 쏟아지기 시작하면 일부 급매가 전체 매매시장의 기준 가격을 끌어내리면서 본격적인 가격 붕괴가 시작된다. 지금 같은 혼란장 속에서 부동산 에이전트와 투자자가 취해야 할 전략은 명확하다. 가격이 싸졌다고 진입할 것이 아니라 ‘버틸 수 있는 구조’를 가진 자산을 선별해야 한다. 가격 상승을 기대하기보다 비용 절감과 운영 효율화를 통해 NOI를 개선할 수 있는 ‘운영 중심 자산’에 주목해야 한다. 또한 불황에도 수요가 꺾이지 않는 중저가의 직장인 밀집 지역에 위치한 ‘필수 주거 자산’으로 압축해야 한다. 지금은 공격적인 확장보다 생존과 현금 흐름의 통제가 최우선인 시장이다. 진짜 바닥은 매매가격의 그래프가 아니라 NOI가 안정화되고 금융 스트레스가 완화되는 시점에 찾아온다. 당장 눈앞의 집값 낙폭에 일희일비하지 말고 임대시장의 세입자들이 보내는 기초체력의 경고음에 귀를 기울여야 할 때다. ▶문의:(657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트부동산부동산 이야기 임대시장 세입자 자산 가치 국내 부동산 부동산 에이전트
2026.06.17. 18:59
[부동산 이야기] 하반기 부동산 향방
지금 지구촌은 월드컵 열기로 후끈 달아오르고 있다. 올 한 해 전쟁에 경기 침체, 그리고 고물가로 힘들어하던 지친 많은 사람들에게 잠시나마 현재의 상황을 잊고 즐길 수 있는 축제의 장이 되고 있다. 다행히 한국팀이 선전하고 있어 많은 한인들에게 기쁨을 주고 있다. 이번에는 올 상반기 부동산에 관해서 이야기해 보기로 한다. 트럼프 행정부의 관세 정책, 이민 정책, 중동에서 벌어지고 있는 전쟁, 그리고 지난 몇 년 동안 이어진 인플레이션 이슈 등 대내외적으로 크고 작은 많은 일들이 있었지만, 6월 중순 이후 그동안 경제를 짓눌렀던 일들이 조금은 진정되는 국면을 보이고 있다. 하지만 중동 전쟁으로 인해서 인플레이션이 다시 심화되는 모습을 보이면서 금리 인하보다 지금은 오히려 금리 상승을 걱정해야 하는 상황이 오고 있다. 이에 부동산 모기지 또한 30년 고정이 5.5%까지 내려갔다가 전쟁이 시작된 후에 6.5% 가까이 상승해서 부동산 시장 전체에 악영향을 미치고 있다. 지역에 따라 차이가 있지만 가격과 거래량 또한 연초 강한 회복을 보이다 4월 이후에는 소강상태를 보이고 있다. 종전 후에도 당분간 높은 물가 상승이 이어질 것으로 보여 계속해서 고용 시장 및 CPI·PPI 지수 등의 움직임을 예의주시해야 할 것이다. 그럼 2026년 하반기 부동산 마켓은 어떻게 움직일 것인가? 정확한 예측은 어렵지만 당분간은 상반기와 비슷하게 움직일 확률이 높다. 전쟁과 중간선거 등 큰 이벤트가 중요한 이슈이기는 하지만 인플레이션과 연준의 움직임, 모기지 이자율의 변동 그리고 고용 시장이 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 그리고 연방 금리의 변동성은 말할 것도 없고 지속적인 트럼프 행정부의 관세 정책 등 많은 정책들이 국내 대내외적으로 어떻게 작용되는지, 그리고 이러한 이슈들이 경제 전반에 걸쳐 어떤 영향을 주는가에 따라서 부동산 마켓 또한 맞춰서 움직일 것 같다. 다만 이러한 변수들이 예상보다 크지 않고 인플레이션이 안정되어서 연준이 금리를 내리는 방향으로 움직인다면 모기지 이자율 역시 영향을 보여 동반 하락할 수도 있다. 이러한 결과로 부동산 거래량과 가격이 상승할 여지도 있다. 지금 현재는 매물이 많이 쌓이고 있지만 마켓만 정상화된다면 단시일 내에 해결될 수도 있다. 다만 앞서 언급한 일들로 인해서 경기 침체가 예상보다 심각해지고 이로 인해 고용 시장이 붕괴된다면 부동산 시장 역시 장기간에 걸쳐 하락할 확률도 높다. ▶문의: (818) 357 7694 에릭민 / 드림부동산부동산 이야기 하반기 부동산 하반기 부동산 부동산 시장 부동산 마켓
2026.06.17. 18:58
[부동산 이야기] 레스토랑 인수의 기준
사업체 매입을 고려하는 바이어들이 자주 묻는 질문이 있다. “현금 10만 달러 정도가 있는데, 레버리지를 활용해서 레스토랑을 사면 월 1만 달러 정도의 수입을 만들 수 있을까요?” 이 질문은 단순해 보이지만, 실제로는 사업체 투자에서 가장 중요한 판단 기준을 담고 있다. 바로 내가 가진 자본으로 얼마짜리 사업체를 살 수 있느냐가 아니라, 그 사업체가 대출 상환 후에도 안정적인 현금흐름을 만들어낼 수 있느냐의 문제다. 먼저 월 SDE 1만 달러는 연간 12만 달러의 오너 수익을 의미한다. SDE(Seller's Discretionary Earnings)란 사업체가 오너에게 실질적으로 제공할 수 있는 수익을 말한다. 바이어 입장에서는 매출보다 SDE가 더 중요하다. 하지만 대출을 이용해 사업체를 구입하는 경우에는 SDE 자체보다 더 중요한 것이 있다. 바로 대출 페이먼트를 낸 후 실제로 내 손에 얼마가 남느냐이다. 예를 들어 10만 달러를 다운페이먼트로 사용하고 30만 달러짜리 레스토랑을 구입한다고 가정해 보자. 이 경우 20만 달러를 대출이나 셀러 파이낸싱으로 조달하게 된다. 대출 조건에 따라 다르지만 월 페이먼트가 대략 2000달러에서 3000달러 이상 발생할 수 있다. 만약 이 레스토랑의 월 SDE가 1만 달러라면 대출 상환 후 실제로 남는 돈은 약 7000달러에서 8000달러 수준이 된다. 따라서 바이어가 원하는 것이 “사업체의 월 SDE가 1만 달러인 것”인지, 아니면 “대출을 갚고도 내 손에 월 1만 달러가 남는 것”인지 먼저 구분해야 한다. 만약 대출 후에도 월 1만 달러를 가져가고 싶다면 월 SDE 1만 달러짜리 매장은 부족하다. 최소 월 1만3000달러에서 1만5000달러 이상의 SDE를 만드는 매장을 찾아야 한다. 레스토랑의 경우 월 SDE 1만 달러를 만들기 위해 필요한 매출은 업종과 비용 구조에 따라 크게 달라진다. 일반적으로 레스토랑의 SDE 마진을 10~20% 정도로 본다면 월 SDE 1만 달러를 만들기 위해서는 월 매출이 대략 5만 달러에서 10만 달러 정도 필요하다. 예를 들어 월 매출 7만 달러의 작은 레스토랑이 있다고 하자. 음식 원가가 32%, 인건비가 28%, 렌트가 8%, 기타 비용이 17%라면 총비용은 약 85%이고, 오너에게 남는 수익은 약 15%, 즉 월 1만500달러 정도가 된다. 이 정도면 월 SDE 1만 달러 수준의 매장이라고 볼 수 있다. 하지만 같은 월 매출 7만 달러라도 음식 원가가 38%, 인건비가 35%, 렌트가 10%라면 오너에게 남는 수익은 거의 없어질 수 있다. 그래서 레스토랑은 매출만 보고 판단하면 매우 위험하다. 가격은 보통 SDE를 기준으로 계산한다. 월 SDE 1만 달러라면 연 SDE는 12만 달러다. 일반적인 독립 레스토랑은 업종, 리스 조건, 장비 상태, 매출 검증 수준, 오너 노동 의존도에 따라 연 SDE의 약 2~3배 정도로 가격이 형성되는 경우가 많다. 그러면 예상 가격은 대략 24만 달러에서 36만 달러 정도가 된다. 10만 달러를 가진 바이어라면 현실적으로 25만 달러에서 35만 달러 사이의 레스토랑을 검토하게 될 가능성이 크다. 이때 중요한 것은 10만 달러를 전부 다운페이먼트로 써버리지 않는 것이다. 레스토랑은 인수 후에도 재료비, 직원 급여, 보험, 장비 수리, 간판, POS, 메뉴판, 마케팅 비용 등이 필요할 수 있다. 따라서 최소 2만 달러에서 3만 달러 정도는 예비자금으로 남겨두는 것이 안전하다. 결국 좋은 투자는 내가 감당할 수 있는 자본 구조 안에서 검증된 현금흐름과 안정적인 운영 구조를 가진 사업체를 선택하는 것이다. 레버리지는 기회를 키워주지만 동시에 부담도 키운다. 그래서 사업체를 살 때 가장 중요한 질문은 “얼마짜리 사업체인가?”가 아니라 “대출을 갚고도 안정적으로 얼마가 남는가?”가 되어야 한다. ▶문의:(949) 560-7676 사이먼 조 / 레드 포인트 부동산부동산 이야기 레스토랑 인수 독립 레스토랑 달러짜리 레스토랑 사업체 투자
2026.06.17. 18:57
[부동산 이야기] 에스크로 계약의 성립 조건
최근 한 타인종 바이어가 상업용 투자물에 거래에 의도적으로 에스크로 서류 사인을 기피하여 논란이 된 일이 있었다. 요즘 가장 흔하게 이용되는 전자 사인을 못 하겠다는 납득하기 어려운 이유를 들었다. 에스크로가 1달 정도 진행이 되다 보니, 조건부 승인 기간이 다가왔고, 부득이 연장이 필요하게 됐다. 이에 바이어는 에스크로 수정안을 요청하게까지 되었다. 그런데 브로커의 요청으로 보내어진 에스크로 수정안에는 즉각 사인하여 자신의 권리를 보호받기 위해 전자사인을 신속하게 처리하는 것을 보면서 허탈함이 든 것이었다. 오프닝 서류에 사인이 안 된 상태에서 수정본을 사인하는 것은 수용되지 않는다고 하는 말에는 사인하는 것을 보면서, 많은 분이 “계약서와 에스크로 서류가 합쳐져 있는 서류에 이미 사인하였다고 하여도 별도의 오프닝 서류(Supplemental)에만 사인하지 않으면 에스크로가 오픈되지 않은 상태”라고 아직도 오해하는 분들이 있다는 것을 다시 생각하게 되었다. 대략 20여 년 전부터 가주에서는 계약서와 에스크로 서류가 같이 하나로 작성되도록 바뀌었고, 별도의 에스크로 서류는 다만 몇 가지 추가 사항을 더하는 것으로 규정이 바뀌었다. 그리고 바이어는 3일 혹은 명시된 기한 내에디파짓을 해야만 계약이 성립되는 것으로 모든 계약조건이 바뀌었다. 그러나 바이어들 가운데는 별도의 에스크로 오프닝 서류에만 사인하지 않으면 아직 계약이 성립되지 않아서 디파짓을고스란히 돌려받을 수 있다고 오해하는 경우가 있다. 셀러는 계약서에 사인하는 것으로, 바이어는 사인과 디파짓을 계약서에 사인하는 것이 계약의 충분한 조건의 성립이 된다. 추가 에스크로 서류는 말 그대로 추가로 필요한 서류들로, 계약은 이미 성립되었으며 디파짓에 대한 건은 양측이 모두 합의를 거쳐 사인하여야만돌려받게 되는 것이다. 이에 대해 당연한 것이라고 말하기는 어렵다. 간혹 의도적으로 해지 계약서에 사인을 안 하는 경우에 대비해 에스크로 서류에는 일정기한 내에 사인하지 않으면 무효라고 하는 조항이 들어있기도 한다. 계약금 디파짓이 에스크로에 입금이 들어있지 않는 셀러 입장은, 실컷 비즈니스 정보를 들여다보고 까다롭게 고민하는 바이어가 마음에 들지 않고, 반대로 구두로 밝힌 수입과 실제 서류와 맞지 않아서 융자가 어렵거나 조건이 힘들어진 바이어는 사업체 구매를 취소하고 싶은 경우도 생긴다. 이때 서로의 입장이 너무 달라서 합의점을 맞추기가 상당히 어려운 것이 사실이다. 그래도 주어진 일정 기간 내에 검증한 자료를 바탕으로 자신의 결정사항을 상대방에게 정확히 문서로 전달하여 계약의 진행 혹은 취소를 통보하는 것이 바람직하다. 특히 에스크로의 진행을 한시라도 중단시켜서 비용을 절감하는 것이 매우 중요하다. 에이전트가 있는 경우 이메일 혹은 문자로, 직거래인 경우에도 마찬가지로 의사를 확실히 표명하여 디파짓을 합법적으로 돌려받을 수 있도록 하는 것이 후에 서류 처리 과정에 근거가 되는 것이다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 계약 에스크로 계약 에스크로 서류 에스크로 오프닝
2026.06.16. 19:31
[부동산 이야기] 드림포올 90일 카운트다운
지난 몇 달간 가주 주택 시장의 가장 큰 화두이자 수많은 첫 세대 주택 구매자들의 가슴을 졸이게 했던 가주주택금융청(CalHFA)의 ‘드림포올(Dream For All)’ 프로그램이 최종 감사를 마치고 지난 5월 20일자로 당첨자들에게 바우처를 전격 발급했다. 이제 본격적인 실행 단계로 전환되면서 봄철 막바지에 접어든 남가주 부동산 마켓에 전례 없는 지각변동을 예고하고 있다. 치열한 경쟁을 뚫고 바우처를 받은 바이어는 발급일로부터 정확히 90일 이내에 주택 매매 계약을 체결하고 에스크로 오픈과 함께 융자 기관을 통해 CalHFA 시스템에 자금을 예약해야만 보조금을 최종 확보할 수 있다. 즉 마감 시한은 오는 8월 중순이 되는 셈이다. 이 90일은 집을 알아보고 오퍼를 넣고 셀러와 밀고 당기는 협상을 거쳐 계약서에 최종 서명하기까지 결코 넉넉한 시간이 아니다. 특히 당첨자들은 자금 예약 전까지 공유지분 방식의 작동 원리를 설명하는 1시간짜리 공식 온라인 무료 교육 코스를 의무적으로 이수해야 하므로 단 하루도 허비할 여유가 없다. 무엇보다 현재 국내 주택 시장의 거시적 환경은 만만치 않다. 5월 말 기준 프레디맥이 발표한 30년 만기 고정 모기지 전국 평균 금리는 6.53%선에서 등락을 거듭하고 있다. 끈질긴 근원 인플레이션 수치와 연방준비제도의 매파적 스탠스로 인해 대폭적인 금리 인하를 기대하기 힘든 고금리 장기화 국면이다. 이러한 상황에서 드림포올의 최대 15만 달러 지원(매매가의 최대 20% 다운페이먼트 및 마감 비용 보조) 혜택은 바이어들에게 엄청난 무기가 된다. 이 프로그램의 혜택을 극대화할 수 있는 남가주 중산층의 가장 평균적인 거래 예시를 통해 실제 구매력을 분석해 보면 주택 매매 가격이 75만 달러일 때 드림포올 다운페이먼트 지원액 20%인 15만 달러를 최대로 활용하고 바이어 본인 부담 다운페이먼트는 마감 비용을 제외하고 0달러가 된다. 이 경우 최종 모기지 융자 원금은 60만 달러이며 30년 고정 금리 6.50%를 적용하면 원금과 이자를 포함한 월 페이먼트는 약 3792달러가 된다. 집을 팔 계획이 있는 홈셀러들에게 2026년 5월 말 현재는 ‘올해 최고의 매도 타이밍’이다. 15만 달러라는 든든한 실탄을 장전한 수천 명의 드림포올 당첨 바이어들이 90일이라는 시한 압박을 받으며 마켓에 일제히 쏟아져 나오기 때문이다. 시장에서 가장 폭발적인 오퍼 경쟁이 예상되는 ‘황금 가격대’는 80만 달러 초반에서 95만 달러 사이의 단독 주택 그리고 DTI(총부채상환비율) 한계선에 걸친 바이어들이 대거 유입될 60만 달러에서 70만 달러 중반대의 대형 콘도 및 타운홈 리스팅이다. 남가주 내에서 이 가격대 매물이 집중돼 있으면서 학군과 교통이 좋아 가장 강한 영향을 받을 대표적인 지역인 LA 카운티와 오렌지카운티 지역의 80만~90만 달러대 3베드룸 소형 단독 주택은 매물이 나오는 즉시 드림포올 바이어들의 표적이 될 것이다. 글렌데일, 패서디나 외곽, 라미라다, 시미밸리 등 도심 접근성이 좋으면서 90만 달러 이하로 진입 가능한 단독 주택들이 남아 있는 지역들 역시 대대적인 오퍼 경쟁을 피할 수 없다. 이 지역에 해당 가격대 매물을 보유한 셀러라면 지금 즉시 집을 마켓에 내놓아 수요가 최고조에 달했을 때 다중 오퍼를 유도하는 매도 전략을 취해야 한다. 시장이 급격히 과열됨에 따라 바이어 유형에 따라 완전히 차별화된 서바이벌 전략이 요구된다. 우선 드림포올 바우처를 소지한 바이어는 속도와 신뢰성을 어필해야 한다. 바우처를 쥐었다고 해서 주택 구입이 보장된 것은 아니다. 경쟁이 붙어 시세보다 높은 가격에 오퍼를 쓸 경우 은행 감정가가 낮게 나올 때를 대비해 차액의 일부를 본인 자금으로 메울 수 있다는 조항(Appraisal Contingency 조정)을 전략적으로 활용해야 오퍼 승인율을 높일 수 있다. 반면 드림포올이 아닌 일반 바이어는 소나기를 피해 가야 한다. 차라리 드림포올 자금줄의 영향이 미치지 않는 110만 달러 이상의 고가 주택 시장으로 눈을 돌리거나 아니면 드림포올 90일 시한폭탄이 종료된 후 가을 비수기로 접어드는 9월 이후를 노려 차분하게 매물을 공략하는 것이 훨씬 현명한 시장 서바이벌 전략이다. 2026년 드림포올 바우처의 공식 발급은 남가주 부동산 시장의 여름 정국을 그 어느 때보다 뜨겁게 달굴 준비를 마쳤다. 앞으로의 90일은 누군가에게는 내 집 마련의 꿈을 이루는 일생일대의 기회가 될 것이고 셀러에게는 자산을 최고가에 매각할 최고의 호기가 될 것이다. 시장의 흐름을 정확히 읽고 한발 앞서 움직이는 자만이 이 거대한 정책적 보조금 장세의 최종 승자가 될 것이다. 당첨된 모든 바이어들의 건승을 빌며 지금 즉시 현장으로 발걸음을 옮기길 바란다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 카운트다운 바우처 주택 시장 주택 매매 주택 구매자들
2026.06.10. 18:44
[부동산 이야기] 과소평가된 젊은 세대의 크레딧
수십 년 동안 우리는 경제적인 부의 창출의 초석으로서 주택 소유에 관해 이야기해 왔다. 하지만 너무나도 많은 소비자, 특히 젊은 세대와 첫 주택 구매자들에게 주택 소유는 여전히 어려운 일로 여겨진다. 밀레니얼 세대와 Z세대는 역사상 가장 큰 규모로 떠오르는 주택 구매를 희망하는 신규 대표 주자로 간주하고 있지만, 기존의 크레딧 모델에 근거한 크레딧 점수 산출로는 수백만 명이 집을 못 사는 것으로 알려졌다. 이는 이들 세대가 기존의 세대와는 다른 방법으로 평가받기를 기대하고 있는 것이라고 볼 수도 있다. 어쩌면 크레딧 점수 산출의 혁명을 기대하고 있는 듯해 보인다. 전통적인 크레딧 모델에 의한 점수를 산출해 내는 것이 아니라 특별한 크레딧 활동으로 크레딧 점수를 평가받고 융자를 받아 집을 사길 원한다는 것이다. 사실 요즘 세대들은 젤이나 벤모 같은 결제 수단을 이용하고 바로 갚는 형태로 크레딧 활동을 하고 있다. 그러나 이러한 금융활동이 전통적인 채점모델에서는 점수로 반영되는 비율이 낮다. 결국 그들의 크레딧 성과는 저평가된다. 대학을 졸업한 젊은 세대들은 크레딧 점수를 향상하기 위해서 고군분투하고 있다. 그러나 이들의 일반적인 크레딧 활동과 점수 산정 기준이 다르므로 활동이 바로 크레딧에 반영되지 않는다. 이는 융자를 못 받고 내 집 마련을 미룰 수밖에 없는 상황으로 이어진다. 연방주택금융청(FHFA)의 노력에도 불구하고 많은 대출 기관은 여전히 오래된 크레딧 점수에 묶여 있다. 이로 인해 당장 대출을 필요로하는 밀레니얼과 Z세대의 주택 소유에 대한 금융기관의 접근이 제한되고, 이는 대출 기관의 생산량 감소와 직결된다. 상황이 이러하다 보니 크레딧 점수를 측정하는 기존 점수 산출 방법과 기준이 바뀌어야 한다는 목소리가 나온다. 최근 밴티지스코어 4.0은 최신 크레딧 평가 접근 방식을 적용해 젊은 세대가 재정 생활을 관리하는 방법에 대한 보다 광범위하고 정확한 시각을 제공하고 있다. 특히 밴티지스코어는 기존 모델이 간과할 수 있는 크레딧 여정 초기에 있는 대부분의 젊은 소비자의 패턴과 행동을 효율적으로 반영하고 있다. 결과적으로, 이전에는 낮은 점수로 융자가 거부되었던 수백만 명의 개인이 이제 더 다양한 방법으로 공정하게 평가될 수 있게 되었다. 전통적인 방법으로 낮은 점수를 받았던 이들 중 다수는 단지 평가 기준에 따른 결과일 뿐 실제 모기지 연체의 고위험 대출자가 아니었다는 의미이기도 하다. 그들은 젊기 때문에 꾸준히 재정적 안정을 향해 나아가는 동시에 격려가 필요하고 결국 그들 중 다수는 어느 순간 미래의 주택 소유주일 것이다. 모든 상황이 신속히 바뀌는 시대 가운데 크레딧 점수 산정만 전통적인 방법에 너무 의존하고 있지 않나 하는 생각에 든다. 업계에서도 시장 점유율 상실과 생산 감소 그리고 장기적인 고객 관계 상실로 이어질 게 분명하기 때문이다. 신속히 변화를 수용하고 대학을 졸업한 젊은 세대들이 더 많이 내 집을 마련할 수 있도록 여러 장애물이 완화되길 바란다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 과소평가 크레딧 크레딧 점수 크레딧 활동 크레딧 모델
2026.06.10. 0:09
[부동산 이야기] 집이 안 팔리는 진짜 이유
요즘 부동산 시장에서 가장 많이 듣는 질문 중 하나는 이것이다. “왜 이 집은 아직도 안 팔릴까요?” 많은 사람들은 그 이유를 단순하게 생각한다. 가격이 비싸서, 금리가 높아서, 시장이 안 좋아서라고 말한다. 하지만 현장에서 보면 이야기는 조금 다르다. 같은 지역, 비슷한 가격대의 집인데도 어떤 집은 일주일 만에 팔리고 어떤 집은 몇 달이 지나도 그대로 남아 있는 경우가 많다. 그 차이는 생각보다 단순하다. “처음부터 잘 준비된 집인가, 아닌가” 이 한 가지에서 대부분 결정된다. 최근 한 셀러의 사례가 있다. 처음 시장에 나왔을 때는 반응이 거의 없었다. 가격도 나쁘지 않았고 위치도 괜찮았지만 쇼잉이 이어지지 않았다. 그래서 전략을 바꿨다. 가구 배치를 다시 정리하고 사진을 새로 촬영하고 초기 2주 동안 집중적으로 마케팅을 진행했다. 결과는 완전히 달라졌다. 다시 시장에 노출된 후 단기간에 여러 바이어가 관심을 보였고 결국 좋은 조건으로 계약이 진행됐다. 요즘 시장에서는 단순히 매물로 올리는 것만으로는 부족하다. 바이어들은 이미 수많은 집을 비교하고 있고 온라인에서 첫인상이 결정된다. 그래서 요즘은 문을 열기도 전에 이미 승부가 난다. 특히 중요한 요소는 세 가지다. 첫째, 첫 이미지다. 사진과 온라인 노출이 집의 첫인상을 결정한다. 둘째, 가격 전략이다. 너무 높게 시작하면 관심 자체가 줄어들고 너무 낮게 시작하면 기대했던 결과를 얻기 어렵다. 셋째, 초기 반응이다. 시장에 나온 첫 2주가 가장 중요하다. 이 시기에 관심을 끌지 못하면 매물은 빠르게 신선도를 잃게 된다. 또 하나 많은 셀러들이 놓치는 부분이 있다. 바로 ‘느낌’이다. 바이어는 집을 숫자로만 보지 않는다. 그 공간이 밝은지, 편안한지, 내가 살고 싶은 집인지로 판단한다. 그래서 작은 차이가 큰 결과를 만든다. 지금 부동산 시장은 예전보다 훨씬 정교해졌다. 단순히 기다린다고 팔리는 시장이 아니라 준비된 집만 선택받는 시장으로 바뀌고 있다. 그래서 요즘 셀러에게 가장 중요한 것은 타이밍이 아니라 준비다. 조금 더 정리하고 조금 더 고민하고 조금 더 전략적으로 접근하는 것. 이 차이가 결국 결과를 만든다. 부동산은 여전히 좋은 자산이다. 하지만 이제는 “어떻게 팔 것인가”가 그 어느 때보다 중요해졌다. 지금 집을 팔 계획이 있다면 시장에 나오기 전에 한 번 더 점검해 보길 권한다. 그 작은 차이가 결과를 완전히 바꿀 수 있기 때문이다. ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 온라인 첫인상 부동산 시장 요즘 시장 온라인 노출
2026.06.03. 18:21
[부동산 이야기] LA 바이어들, 달라진 집 선택 기준
LA 부동산 시장은 여전히 높은 금리 속에서도 인기 있는 매물들은 빠르게 움직이고 있다. 예전에는 바이어들이 집을 보러 가면 “예쁜 주방”이나 “넓은 거실” 같은 첫인상에 마음을 빼앗기는 경우가 많았다. 하지만 최근의 바이어들은 훨씬 더 현실적이고 꼼꼼해졌다. 단순히 보기 좋은 집보다 “실제로 유지하기 좋은 집인가”, “추가 비용은 얼마나 들까”를 먼저 계산한다. 특히 여러 차례 경쟁 오퍼와 높은 이자율을 경험한 요즘 바이어들은 집을 보는 눈 자체가 달라졌다. 그렇다면 최근 바이어들이 집을 보자마자 가장 먼저 체크하는 것들은 무엇일까? 첫 번째는 바로 보험 가능 여부이다. 최근 가주에서는 산불 위험과 보험료 상승 문제로 인해 집 자체보다 보험이 더 중요한 요소가 되는 경우가 많다. 특히 힐사이드 지역이나 오래된 주택의 경우 보험 가입 자체가 어렵거나 프리미엄이 예상보다 훨씬 높게 나오는 사례도 적지 않다. 실제로 요즘은 바이어들이 집을 보면서 “이 집 보험은 얼마나 나올까요?”를 가장 먼저 묻는 경우가 많아졌다. 아무리 마음에 드는 집이라도 월 페이먼트에 큰 영향을 주는 보험료가 높다면 부담이 커질 수밖에 없다. 두 번째는 지붕과 중앙냉난방 상태이다. 예전에는 인테리어가 조금 낡아도 리모델링으로 해결할 수 있다고 생각했지만 최근 바이어들은 눈에 보이지 않는 큰 비용을 더 걱정한다. 특히 지붕과 중앙냉난방 시스템은 교체 비용이 매우 크기 때문에 많은 바이어들이 쇼잉 중에도 지붕 상태나 에어컨 연식을 유심히 살펴본다. 집이 아무리 예뻐도 “곧 큰돈이 들어가겠다”는 느낌이 들면 마음이 쉽게 움직이지 않는다. 세 번째는 자연채광과 공간 구조이다. 팬데믹 이후 집은 단순한 거주 공간을 넘어 일하고 쉬고 생활하는 중심 공간이 되었다. 그래서 요즘 바이어들은 단순히 집 사이즈보다 실제로 공간이 얼마나 편안하게 느껴지는지를 중요하게 생각한다. 창문이 많고 햇빛이 잘 들어오는 집, 그리고 거실과 주방이 자연스럽게 연결되는 오픈 구조·개방형 구조는 여전히 높은 선호도를 보이고 있다. 반대로 답답하거나 동선이 불편한 구조는 사진보다 실제 쇼잉에서 더 큰 단점으로 느껴진다. 네 번째는 ADU(Accessory Dwelling Unit) 가능성이다. 최근 LA에서는 추가 수입과 미래 활용성을 고려해 ADU에 대한 관심이 매우 높아졌다. 한때는 단순히 “뒷마당에 작은 집 하나 더 짓는 것” 정도로 여겨졌지만 이제 ADU는 주택의 가치와 수익 구조 자체를 바꾸는 중요한 요소가 되고 있다. 특히 높은 집값과 렌트비, 그리고 세대 구성의 변화 속에서 ADU는 단순한 유행이 아닌 새로운 주거 문화로 자리 잡고 있다. 과거에는 집을 구매할 때 주로 방 개수나 학군, 주차 공간을 중요하게 생각했다면 최근 바이어들은 “ADU를 지을 수 있는 집인가”를 먼저 묻는 경우가 많아졌다. 실제로 주차장이 컨버전(conversion) 가능한지, 로트 사이즈(lot size)가 충분한지, 이미 ADU가 있다면 퍼밋을 받고 했는지에 따라 집의 경쟁력과 가격이 달라지고 있다. 그만큼 ADU는 이제 선택이 아닌 투자 가치의 일부가 되고 있다. 마지막으로 바이어들이 중요하게 보는 것은 동네 분위기이다. 예전에는 학군과 집 크기가 우선이었다면 최근에는 실제 생활의 만족도를 더 중요하게 생각한다. 주변 거리의 관리 상태, 주차 상황, 소음, 그리고 동네의 전체적인 분위기를 꼼꼼하게 살펴본다. 어떤 바이어들은 집 내부보다 동네를 더 오래 둘러보기도 한다. 결국 집은 건물 하나만의 가치가 아니라 그 지역의 라이프스타일까지 함께 구매하는 것이기 때문이다. 부동산 시장은 늘 변화하지만 바이어들의 시선은 시장 상황을 가장 빠르게 반영한다. 요즘 바이어들은 감정보다 현실을 먼저 본다. 높은 금리와 불확실한 경제 속에서 단순히 “예쁜 집”보다는 유지 비용과 미래 가치까지 고려하는 방향으로 움직이고 있다. 그렇기 때문에 셀러 역시 단순히 집을 예쁘게 보이는 스테이징을 넘어 바이어들이 실제로 궁금해하는 부분들을 미리 준비하는 것이 중요해졌다. 결국 좋은 거래는 화려한 첫인상보다 현실적인 신뢰에서 시작되는 시대가 되고 있다. ▶문의: (213) 254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 이야기 바이어 선택 최근 바이어들 요즘 바이어들 보험료 상승
2026.05.27. 19:36
[부동산 이야기] ‘전쟁세’의 시대
최근 국내 경제의 화두는 단연 ‘전쟁세(War Tax)’다. 이는 국가가 징수하는 공식 세금은 아니나, 지정학적 위기로 인한 물가 상승이 마치 세금처럼 가계의 지갑을 얇게 만드는 현상을 뜻한다. 이러한 ‘보이지 않는 세금’은 부동산 시장을 위축시키고 많은 이들을 관망세로 돌아서게 했다. 하지만 역설적으로 준비된 자들에게 지금은 수년 만에 찾아온 전략적 우위의 시기가 되고 있다. 현금 구매자가 누리는 확실성과 협상력: 현재 부동산 시장을 억누르는 가장 큰 요인은 높은 모기지 금리다. 인플레이션으로 인해 금리 인하 시점이 지연되면서 융자에 의존하는 매수자들은 발이 묶였으나, 현금 구매자는 이 리스크에서 자유롭다. 특히 현금 오퍼는 셀러에게 ‘거래의 확실성’을 제공한다. 융자 승인 거절 등의 변수가 없기에 에스크로 기간을 단축할 수 있으며, 이는 곧 구매자의 강력한 가격 협상력으로 이어진다. 융자 구매자를 위한 전략: 이자율을 이기는 가격 협상: 그렇다면 융자를 통해 집을 사야 하는 이들에게는 기회가 없는 것인가. 결코 그렇지 않다. 바이어 간의 경쟁이 줄어든 지금은 오히려 ‘가격 딜(Deal)’이 가능해진 시기다. 높아진 이자 비용만큼 매매 가격을 낮게 오퍼해 실질적인 취득 원가를 줄이는 전략을 추천한다. 경쟁이 치열할 때는 상상조차 할 수 없었던 ‘낮은 가격 낙찰’이 지금은 가능하다. 또한 추후 금리가 내려갔을 때 재융자를 통해 이자 부담을 낮출 수 있다는 점을 고려하면, 현재의 낮은 경쟁률을 활용해 좋은 가격에 집을 선점하는 것이 장기적으로 훨씬 유리하다. 인플레이션을 방어하는 실물 자산 선점: 화폐 가치가 하락하는 고물가 시대에 현금을 그대로 보유하는 것은 자산의 실질적 손실이다. 영리한 투자자들은 부동산이라는 실물 자산으로 인플레이션에 대응한다. 특히 공급이 부족한 남가주 요지의 부동산은 장기적으로 물가 상승률을 상회하는 안정적인 자산이다. 현금 구매자는 즉각적인 현금 흐름을 창출할 수 있고, 융자 구매자는 대출이라는 레버리지를 활용해 자산 가치 상승의 혜택을 온전히 누릴 수 있다. 결국 ‘전쟁세’가 지배하는 환경은 준비되지 않은 자에게는 시련이나 전략을 갖춘 이들에게는 주도권을 되찾아오는 황금기다. 남들이 주저할 때 확실한 자본력 혹은 영리한 협상 전략으로 우량 자산을 확보하는 것은 자산 방어와 증식을 동시에 달성하는 길이다. 우리는 매우 빠르게 변화하는 시대에 살고 있다. 현재처럼 구매자에게 유리한 협상 국면 또한 결코 오래 지속되지 않을 것이다. 시장이 다시 활성화되고 경쟁이 붙기 시작하면 지금 같은 가격 혜택은 사라지게 된다. 어떤 상황에서도 내 집을 마련하는 결단은 결코 늦지 않은 것이 가장 현명한 선택이다. 부동산 투자는 결국 시간과의 싸움이며 그 시간을 견디게 하는 힘은 행동하는 결단력에서 나온다. 필자 또한 가주 부동산 전문가로서 여러분이 이 거친 파고를 넘어 성공적인 자산 성장을 이룰 수 있도록 최선의 조력을 다할 것이다. ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트부동산부동산 이야기 전쟁세 고금리 현금 구매자 융자 구매자 물가 상승률
2026.05.20. 18:41
[부동산 이야기] 2026년 1분기 주택시장
2026년 1분기에는 거래 속도 둔화와 더불어 지역 간 주택시장의 양극화가 동시에 진행되는 양상을 띠고 있다. 전반적으로 시장이 둔화되면서 전국부동산협회(NAR)와 기타 전문기관들의 조사에 따르면 매매 기간은 평균 57일에서 66일로 증가했다. 또한 이란전의 여파로 모기지 이자가 상승하고 소비자들의 심리적 위축이 이어지면서 봄철 성수기 시장에도 영향을 주고 있다. 전국 리스팅의 약 17%가 가격을 인하했으며 과잉 공급과 수요 위축이 두드러지는 텍사스와 플로리다 일부 지역의 하락세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 오스틴과 샌안토니오의 경우 매도 기간이 100일 이상으로 늘어나고 있으며 높은 재산세와 유지 비용이 주요 원인으로 분석된다. 마이애미 역시 주택 공급 과잉과 자연재해로 인한 보험료 급등으로 어려움을 겪고 있다. 반면 여전히 셀러스 마켓(Seller's Market)을 유지하는 지역도 존재한다. 가주의 산호세와 샌프란시스코의 경우 평균 15일 미만의 매매 기간을 기록하고 있는데 이는 극심한 매물 부족과 AI 붐을 포함한 IT 자산가들의 수요 증가 영향으로 분석된다. 현재도 60% 이상의 매물이 오버 프라이스 상태를 유지하고 있다. 동북부 지역의 경우 비교적 저렴한 대도시 외곽 지역 주택들은 평균 46일 수준의 매매 기간을 유지하고 있다. 주요 주택금융 데이터 기관인 ICE와 연준(FED) 자료에 따르면 1분기 매매 주택의 90% 이상이 처분 후 이득을 본 것으로 나타났다. 또한 같은 기간 재융자 규모는 약 2420억 달러에 달했으며 이는 전체 모기지의 약 44%를 차지했다. 평균적으로 약 0.97%의 이자율 인하 효과를 통해 월 약 257달러의 모기지 부담 감소 효과가 있었다. 현재 금리와 1% 이상 차이가 나고 향후 5년 이상 거주 계획이 있다면 재융자는 주택 유지 비용을 낮출 수 있는 효과적인 안전장치가 될 수 있다. 또한 만일의 상황에 대비해 사용 가능한 에퀴티를 활용한 HELOC(Home Equity Line of Credit) 확보도 유리한 선택이 될 수 있다. HELOC 규모는 전 분기 대비 120억 달러 증가한 4460억 달러 수준으로 집계되고 있다. 새 연준 의장으로 캐빈 워시가 승인되면서 당분간은 큰 변화 없이 기존의 모기지 비용과 보험료 상승세가 이어질 것으로 전망된다. 앞으로 대규모 투자자들의 경우 기존 주택 매입보다는 주택을 직접 건설해 임대하는 Build-to-Rent(BTR) 사업에 집중할 가능성이 높다. 특히 상태가 좋지 않은 지역 시장에서 매물을 매입 후 수리해 장기 렌트 형태로 운영하며 보다 부담 가능한 렌트비로 장기 테넌트를 확보하려는 움직임이 확대될 것으로 예상된다. 이러한 사업 모델은 감당 가능한 렌트 주택 확보를 추진하는 연방정부 및 지역정부로부터 금전적·제도적 혜택을 받을 가능성도 있다. 따라서 아파트 및 단독주택 수요가 높은 지역으로의 확장 역시 이어질 전망이다. 한편 각종 스캐밍(Scamming) 활동으로 인한 부동산 소유주들의 실제 피해 규모가 지난해 약 2억7500만 달러로 집계되면서 이에 대한 주의도 요구된다. 특히 빈집이나 모기지 페이오프 완료 주택 또는 현금 구매 후 LLC 등 엔티티(Entity) 형태로 소유 중인 부동산은 정기적으로 타이틀 소유권 변동 여부를 확인할 필요가 있다. 또한 LLC 소유권자의 변경이나 이전 여부 역시 지속적으로 점검해야 한다. 아울러 타이틀 메일링 주소가 실제 거주지와 다를 경우에는 반드시 최신 주소로 업데이트해 추가 피해를 예방하는 것이 중요하다. ▶문의: (213) 663-5392 곽재혁 / 하비스트 부동산부동산 이야기 주택시장 셀러스 매매 주택 주택 공급 주요 주택금융
2026.05.20. 18:39
[부동산 이야기] Due Diligence (듀딜리전스, 실사)
사업체를 인수할 때 바이어 입장에서 가장 중요한 것은 투자한 금액에 비해 어느 정도의 수익을 얻을 수 있는가 하는 점이다. 사업체 매매는 단순히 가게나 장비를 사는 것이 아니라 앞으로 발생할 수익을 기대하고 투자하는 일이기 때문이다. 따라서 바이어는 겉으로 보이는 매상이나 가게 분위기만으로 판단해서는 안 되며 실제 숫자와 조건을 확인하는 과정을 반드시 거쳐야 한다. 하지만 실제로 운영해 보기 전에는 그 사업의 수익성을 정확히 알기 어렵다. 그래서 바이어는 계약 전후 일정 기간 동안 매상, 지출, 수익, 채무, 리스 조건 등을 확인하는 절차를 거치게 되는데 이를 듀딜리전스, 즉 실사라고 한다. 듀딜리전스 과정에서 바이어는 셀러에게 여러 자료를 요청한다. 일반적으로 세금보고서, 손익계산서, 포스(POS) 매출 내역서, 은행 거래 내역서, 지출 내역서, 유틸리티 청구서, 세일즈 택스 납부 내역서, 페이롤 내역서 등이 검토 대상이 된다. 이러한 자료를 통해 실제 매상과 비용 구조를 확인하고 셀러가 제시한 수익성이 사실과 일치하는지 계산해 보는 것이다. 사업체 인수는 기본적으로 수익을 만들기 위한 거래이므로 이 재무 검토는 전체 인수 과정에서 가장 중요한 절차라고 할 수 있다. 셀러의 말이나 광고 내용만 믿고 판단하는 것은 위험하다. 숫자는 반드시 자료로 확인해야 하며 자료가 충분하지 않거나 서로 맞지 않는다면 그 이유를 확인해야 한다. 이 단계에서 의문점을 그냥 넘기면 클로징 후에는 되돌리기 어려운 문제가 될 수 있다. 듀딜리전스 과정에서 또 하나 중요한 절차는 UCC-1 검색이다. 이는 셀러의 비즈니스 자산에 기존 채권자나 담보권자가 있는지 확인하기 위한 절차이다. 셀러가 은행 대출, 장비 파이낸싱·리스, 머천트 캐시 어드밴스, SBA 론 등을 이용하면서 비즈니스 자산을 담보로 제공했다면 채권자가 UCC-1 파이낸싱 스테이트먼트를 등록해 두었을 수 있다. 이런 기록이 발견되면 에스크로 클로징 전에 해당 채무나 담보권을 정리해야 한다. 그렇지 않으면 바이어가 인수한 후에도 기존 채권자가 장비나 인벤토리에 대해 권리를 주장하는 문제가 생길 수 있다. 결국 UCC-1 검색은 바이어가 깨끗한 자산을 인수하기 위한 중요한 안전장치라고 할 수 있다. 또한 노티스 투 크레디터스, 즉 NTC 절차도 중요하다. NTC는 “이 비즈니스가 매각될 예정이니 받을 돈이 있는 채권자는 정해진 기간 안에 클레임을 제출하라”고 알리는 절차이다. 셀러에게는 벤더, 은행, 건물주, 장비 렌털 회사 등에 대한 미지급금이 있을 수 있기 때문에 바이어는 이 절차를 통해 알려지지 않은 채권자의 클레임 가능성을 줄일 수 있다. 캘리포니아에서는 일반적으로 최소 21일 이상의 공고 기간이 요구된다. 이 외에도 리스 조건, 렌트 인상 가능성, 장비 상태, 인허가, 라이선스, 직원 문제, 인벤토리, 건물주 승인 여부 등 거래마다 확인해야 할 내용이 달라질 수 있다. 예를 들어 좋은 매상을 가진 비즈니스라도 리스 기간이 너무 짧거나 건물주의 승인 가능성이 낮다면 바이어에게는 큰 리스크가 될 수 있다. 또한 장비가 오래되었거나 주요 인허가 이전이 어렵다면 예상하지 못한 추가 비용이 발생할 수도 있다. 그래서 경험 많은 브로커와 함께 거래를 진행하는 것이 안전하다. 듀딜리전스는 계약서 서명 전에 일부 진행할 수도 있고 서명 후 에스크로 과정에서 본격적으로 진행할 수도 있다. 어느 시점이 적절한지는 거래의 규모와 성격, 양측의 합의에 따라 달라진다. 중요한 것은 그 시점이 언제이든 바이어가 충분히 검토하고 판단할 수 있는 시간이 확보되어야 한다는 점이다. 간혹 빠른 진행을 원해 에스크로나 듀딜리전스를 생략하려는 경우가 있다. 그러나 이는 매우 위험한 선택이다. 숨겨진 채무, 과장된 수익, 불리한 리스 조건, 장비 문제 등이 나중에 드러나면 회복하기 어려운 손해로 이어질 수 있다. 듀딜리전스는 거래를 지연시키는 절차가 아니라 셀러와 바이어 모두를 보호하기 위한 안전장치이다. 사업체 매매를 진행할 때는 반드시 이 과정을 포함시키고 필요한 자료와 절차를 꼼꼼히 확인한 뒤 신중하게 결정하기를 권한다. ▶문의: (949) 560-7676 사이먼 조 / 레드 포인트 부동산부동산 이야기 diligence 실사 사업체 인수 바이어 입장 지출 내역
2026.05.20. 18:37
[부동산 이야기] 사업체 재산세
모든 부동산에는 재산세가 부과되는 것과 마찬가지로 사업체에도 장비에 대한 연간 재산세가 부과된다. 여기에는 모든 움직이는 자산, 즉 이동 가능한 장비를 포함한 재산, 선박이나 비행기 등과 같은 재산이 포함된다. 부동산의 재산세는 1월 1일 기준으로 산정되어 연간 두 번에 걸쳐 납부가 가능하다. 대개 납부하며 9월에서 10월에 고지서가 발송되어 11월 1일과 다음 해 2월 1일이 납부일이며 각각 40일과 70일의 유예기간이 주어진다. 이후에 납부되는 재산세에는 10%의 연체료가 부과된다. 사업체 재산세는 1월 1일 기준이고 4월이나 5월 중으로 받은 고지서를 8월 말까지 납부하여야 한다. 이후에는 10% 과태료에 추가벌금과 콜렉션 비용까지 포함되는 것이 일반적이다. 이후에도 지연될 경우, 즉시 사업체에 담보로 등기되어 추가비용이 드는 것은 물론, 사업체 매매나 융자 시 시간이 지연될 수 있으므로 받는 즉시 납부하는 것이 바람직하다. 많은 분이 회계사무실에 의뢰하거나 고지서를 분실하는 경우가 많다. 사업체나 개인 수표로 납부하면서 고지서 일련번호(Bill Number)를 메모난에 기재하면, 후에 정산하는 데 큰 도움이 될 수 있다. 이는 곧 영수증 역할을 하기 때문이다. 해마다 세금보고를 하면서 감가 된금액을 보고하여 현재 장비의 가치를 산정하여 보고하며 이를 기준으로 고지서가 산정된다. 오랫동안 사업 재투자나 장비 구매가 없다면 거의 재산 산정가치가 없는 경우도 있어서 고지서가 아예 발부되지 않는 경우도 있다. 이럴 경우에도 카운티에서는 사업체 주인에게 고지서가 발부되지 않았다는 편지를 발송하게 되므로 잘 보관하는 것이 좋다. 사업체 매매를 하게 되면, 가장 먼저 해야 하는작업 중의 하나가 매매가격 배분이다. 권리금, 리스권, 라이선스 및 장비 가치에 대한 전체 재산을 가치 산정하는 것이다. 반드시 회계 전문가와 상의하여 지난해 보고한 세금보고서의 내용에 맞게 현재 가치를 정하는 것이 올바른 방법이다. ABC 라이선스와 같은 내용은 부동산 에이전트와 같이 현재 시세를 잘 아는 분들과 협의하여 가격을 배분하는 것이 현명하다. 같은 ABC 라이선스라고 해도 위치와 사업체 내용에 비추어 그 가치는 천차만별이기 때문이다. 신문 공고를 통해 클레임 등을받지만, 해당카운티에 통보되어 현재 재산세 납부에 대한 조회도 함께 진행되어, 에스크로는 그 보고서를 받아 미납된 세금에 대한 현황파악과 이미 납부된 세금을 바이어와 공정하게 배분하는 역할을 하게 된다. 부동산의 재산세는 리모델링이나 증축을 한 경우가 아니면 현재 시장가격에 맞추어 연간 인상률이2% 미만이나, 사업체의 세금은 보고되는 금액에 따라, 줄어들거나 증가하거나 할 수 있다. 이상하게도 많은 분이 회계 사무실과 상의하는 것을 피하거나, 에스크로 오피서에게 사업체 가격 배분을 대충 부탁하시는 분들에게 뭐라고 답변을 드려야 하나 난감할 때가 많다. ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 사업체 재산세 사업체 재산세 연간 재산세 사업체 매매
2026.05.20. 0:02
[부동산 이야기] 수익형 부동산 최신 동향
5월 현재 개인이 투자하기 적당한 크기의 국내 상업용 부동산 시장은 지난 몇 년간의 급격한 금리 인상과 그에 따른 고통스러운 조정기를 마침내 뒤로하고 새로운 도약과 확장의 전환점에 들어서고 있다. 2025년 하반기부터 시작된 금리 안정세가 관망하던 자본들을 다시 시장으로 끌어들이기 시작하면서 2026년 1분기 싱글 테넌트 넷리스(STNL) 거래량은 전년 동기 대비 약 16% 증가하는 기염을 토했으며, 특히 1031 익스체인지를 활용해 세금 혜택을 누리려는 개인 투자자들이 안정적인 수익처를 찾아 대거 유입되면서 시장의 유동성이 그 어느 때보다 풍부해진 상황이다. 투자자들 사이에서 관리의 편의성과 안정적인 현금 흐름을 동시에 보장하는 NNN 투자 자산은 이란과의 전쟁, 높은 원유 가격 등의 불확실한 거시경제 환경 속에서도 가장 신뢰할 수 있는 안전자산이자 성장형 수익 자산으로서 그 가치를 다시금 증명하고 있다. 이러한 수요의 증가와 대조적으로 고금리, 수입 물가 상승과 공사비 상승의 여파로 지난 몇 년간 신규 건축 허가가 10년래 최저 수준으로 급감하면서 발생한 공급 부족 심화 현상으로 6% 중반대의 높은 수익률을 가진 매물들은 1~2주일 내로 여러 개의 오퍼를 받아 기존 부동산 매물 재고들이 빠르게 사라지고 있는 요즘이다. 테넌트별로 살펴보면 경기 변동에 가장 강력한 내성을 가진 알디나 트레이더 조 같은 그로서리 부지는 온라인 쇼핑의 공세 속에서도 신선식품 수요를 바탕으로 주변 리테일 테넌트들의 매출까지 견인하는 강력한 낙수 효과를 내며 부동의 투자 순위 1위를 지키고 있다. 가장 역동적인 변화를 보이는 퀵서비스레스토랑(QSR) 분야에서는 업계 1위인 칙필레와 맥도날드가 독보적인 매장당 매출액을 바탕으로 시장의 ‘블루칩’ 역할을 하고 있으며, 최근 무서운 성장세를 보이는 레이징 케인스 역시 단순한 메뉴 구성과 강력한 팬덤을 통한 운영 효율성을 무기로 기관 투자자들의 핵심 포트폴리오로 자리매김했다. 또한 과거 의류나 잡화 매장이 차지하던 자리를 어전트 케어와 같은 메디컬 테넌트들이 채우는 메디컬 리테일의 비상은 인구 고령화 시대와 맞물려 10~15년의 장기 임대 계약을 가능하게 함으로써 은퇴 자금을 운용하는 투자자들에게 채권보다 매력적인 대안을 제시하고 있다. 리테일 운영사들이 매장 수를 공격적으로 늘리기 위해 선택하는 세일 리스백(매각 후 재임대) 시장도 활발하다. 이는 기업이 자산 유동화를 통해 확보한 자본을 핵심 사업에 재투자하는 동시에 투자자에게는 대체 불가능한 우량 자산을 제공하는 윈윈 전략으로 자리 잡았다. 특히 세계적인 편의점 체인인 세븐일레븐이나 북미 전역을 아우르는 대형 QSR 프랜차이즈 운영사들처럼 강력한 기업 신용도를 보유한 테넌트들이 시장에 내놓는 리스백 매물은 투자자들에게 15년 이상의 초장기 임대차 계약과 안정적인 현금 흐름을 동시에 확보할 수 있는 절호의 기회를 제공하고 있다. 시장 환경 또한 투자자들에게 우호적인 방향으로 재편되고 있다. 자본환원율이 5~6%대에서 하향 안정화되고 조달 금리와의 수익률 차이가 해소되면서 확연한 반등 국면에 진입했다. 대출 금리보다 높은 투자 수익률을 확보할 수 있는 긍정적인 구간이 형성됨에 따라 막대한 대기 자금을 보유하고 있던 대형 연기금과 리츠 등 기관 투자자들은 다시금 공격적인 매수 행보를 재개하고 있다. 여기에 2026년 NNN 투자 시장의 결정적인 게임 체인저로 등장한 것은 바로 인공지능 기반의 분석 기법이다. 이러한 과학적 접근은 해당 입지가 향후 20년 동안 테넌트의 매출을 뒷받침할 수 있는지, 주변 경쟁 업체의 진입 가능성은 어떠한지를 사전에 완벽히 예측하게 함으로써 투자 리스크를 획기적으로 낮추고 있다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 수익형 부동산 개인 투자자들 기존 부동산 투자자들 사이
2026.05.13. 19:21
[부동산 이야기] 정부 융자의 에퀴티 공유 프로그램
현재 LA시는 저소득층의 주택 구매를 돕기 위한 LIPA(Low Income Purchase Assistance) 다운페이먼트 지원 기금과 중산층 첫 주택 구매자를 대상으로 돕는 MIPA(Moderate Income Purchase Assistance) 프로그램 기금이 있다. 이 두 기금은 정해진 날짜에 신청서를 제출하고 선정이 되면 저소득인 경우에 16만1000달러를 보조받을 수 있고 중간층 소득자에게는 11만5000 달러를 보조받아서 내 집 마련을 돕는 아주 유용한 프로그램이다. 다만 저소득층과 중산층의 내 집 마련의 꿈을 도울 목적으로 시 정부에 할당된 LA시 정부 재정 보조 프로그램들은 반드시 알아야 할 특징이 있다. 집을 팔 때나30년 동안의 융자 기간이 끝나면 시에서 빌린 기금을 공유해야만 한다는 것이다. 즉, 주택 매매 또는 재융자를 할 때 집값 상승분을 시 정부와 공유하는 것이다. 가장 큰 장점은 무이자다. 요즘처럼 집값이 상승할 때는 한 푼이 아쉽다. 이때 이자는 30년 이후나 집을 팔 때까지미룰 수가 있기에 매월 모기지 페이먼트에 포함되지 않아 월 페이먼트 부담이 줄어드는 장점이 있다. 일부 캘홈과 같이 3%의 이자로 빌리는 프로그램도 있다. 이때는 정부와 에퀴티를 공유할 필요가 없다. 16만 1000달러를 무이자로 대출받을 수 있다는 건 상당한 이점이다. 다만, 주택 매각 관련 비용, 수혜자의 초기 다운페이먼트 자금, LA시가 인정한 주택 보수 유지 및에스크로 시 발생하는 비용은 차익에서 차감할 수 있다. 일례로 80만 달러의 주택을 샀고 LA시 정부에서 16만 달러의 보조를 받았다면 정부로부터 보조받은 비율은 20%가 된다. 이 집 판매 가격이 90만 달러로 10만 달러가 올랐다고 가정해보자. 10만 달러에서 매각 시 발생한 2만 달러의 비용과 보조금 16만 달러를 합한 18만 달러를 정부에 상환해야 한다. 추가로 보수 및 집을 팔 때 들어가는 에스크로 비용들을 최종 합산하면 시에 반납하는 비용은 더 줄어들 수 있다. LA카운티의 HOP( Home OwnershipProgram)을 통한 10만 달러 지원이나 주 정부의 드림포올(Dream for All) 프로그램을 통한 15만 달러도 같은 구조를 이해하면 된다. 이는 PMI 없이 3만5000달러까지 카운티 그랜트만 받고 집을 구매하는 셈이다. 이러한 프로그램은 장기간 집을 소유할 때홈오너에게 더 유리하고, 정부 프로그램을 통해서 집을 구매 후 단기간 거주 후 팔 계획이라면 오히려 일반 옵션들을 통해서 집을 구매하는 것이 낫다. 내 집 마련을 하도록 돕는 다양한 옵션들은 첫 주택 구매자들에게 주어지는 특혜이자 기회다. 이를 잘 활용하는지에 따라 내 집 마련을 목표로 하는 사람들 사이에서 구매 능력과 페이먼트에서 차이가 벌어지는 것이다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 프로그램 에퀴티 정부 프로그램 주택 구매자 보조 프로그램들
2026.05.13. 0:01
[부동산 이야기] 지금 뜨는 시장, 시니어 하우징
요즘 부동산 시장을 이야기하면 많은 사람들이 금리, 매물, 집값만을 이야기한다. 하지만 현장에서 느끼는 흐름은 다르다. 겉으로 크게 드러나지 않지만 지금 빠르게 움직이고 있는 시장은 ‘시니어 하우징’이다. 미국은 고령화 사회를 넘어 본격적인 시니어 시대에 들어가고 있다. 베이비붐 세대가 은퇴 시기에 접어들면서 주거에 대한 기준 자체가 달라지고 있다. 과거에는 단순히 집을 줄여 이사하는 것이 목적이었다. 요즘 시니어들은 단순한 집이 아니라 ‘어떻게 살 것인가’를 기준으로 집을 선택한다. 관리하기 쉬운 구조를 원한다. 안전하고 접근성이 좋은 환경을 찾는다. 혼자가 아니라 함께 어울릴 수 있는 커뮤니티를 중요하게 생각한다. 삶의 질을 높여주는 공간을 선택한다. 이 변화는 시장에서 분명하게 나타나고 있다. 오렌지카운티와 LA 지역에서는 55세 이상 시니어 커뮤니티의 수요가 계속 증가하고 있다. 예로, 라미라다에 있는 랜드마크 커뮤니티를 보면 이 흐름을 잘 보여준다. 한 고객은 오랫동안 거주하던 단독주택을 정리하고 랜드마크로 이주했다. 집 크기는 줄어들었지만 계단이 없는 구조와 관리의 편리함, 커뮤니티 시설 덕분에 생활 자체가 훨씬 단순해졌다고 한다. 무엇보다 인상적이었던 말은 이것이다. “혼자 집에 있는 느낌이 아니라 어디에 속해 있는 느낌이 든다.” 또 다른 고객은 처음에는 시니어 커뮤니티로 이동하는 것에 대해 심리적인 거부감이 있었다. 하지만 실제로 입주한 이후에는 생각이 완전히 바뀌었다. “이전에는 집이 커서 좋다고 생각했는데 이제는 내가 관리할 수 있는 크기가 더 중요하다는 걸 알았다.” 이웃들과 자연스럽게 교류할 수 있는 환경과 다양한 커뮤니티 활동이 삶의 만족도를 크게 높여준다고 말했다. 이러한 사례들은 단순한 개인 경험이 아니다. 시장에서 반복적으로 나타나는 흐름이다. 투자 시장에서도 시니어 하우징은 이미 중요한 영역으로 자리 잡고 있다. 헬스케어 부동산과 관련된 투자 상품이 증가하고 대형 자본이 시니어 주거 시설에 적극적으로 들어오고 있다. 이유는 수요는 계속 늘어나고 있고 공급은 아직 충분하지 않기 때문이다. 이 시장의 강점은 경기 변동에도 비교적 안정적이라는 점이다. 경기가 좋든 나쁘든 사람은 결국 나이가 들고 주거 형태는 반드시 바뀌게 된다. 또 하나 주목해야 할 변화가 있다. 이제는 단순한 55+ 커뮤니티를 넘어 어시스티드 리빙, 메모리 케어, 액티브 어덜트 커뮤니티 등 더 세분화된 형태로 발전하고 있다. 이는 시니어 하우징이 단순한 주택 시장을 넘어 하나의 라이프스타일 산업으로 확장되고 있다는 의미다. 부동산 시장을 오래 지켜보면 한 가지 분명한 흐름이 있다. 돈은 항상 인구의 흐름을 따라 움직인다. 미국은 젊은 세대보다 시니어 인구가 더 빠르게 증가하고 있다. 그렇다면 앞으로의 기회가 어디에 있는지는 이미 답이 나와 있다. 많은 사람들이 여전히 금리와 타이밍만을 고민하고 있지만 조금만 시야를 넓혀 보면 이미 새로운 시장이 열리고 있다. 그 중심에는 시니어 하우징이 있다. 이제는 단순히 집을 사고파는 시대를 넘어 어디에서, 어떻게 살아갈 것인가를 고민하는 시대다. 그 변화는 이미 시작되었고 우리는 그 흐름 속에 서 있다. ▶문의: (714)349-0505 제니스 박 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 시니어 하우징 시니어 하우징 시니어 커뮤니티 시니어 주거
2026.05.06. 19:15
[부동산 이야기] 유가 상승에 부동산 시장 변화
중동 지역의 전쟁으로 고유가와 고물가, 고환율의 삼중고에 경제 불안이 심화되고 있다. 유가 상승은 단순한 에너지 비용 증가를 넘어, 가주 부동산 시장 전반에 다양한 방식으로 영향을 미치는 중요한 요소로 작용한다. 특히 가주는 자동차 이용 비중이 높고 물류 의존도가 큰 지역이기 때문에, 유가 변화는 주거 형태부터 상업용 부동산, 개발 환경까지 폭넓은 변화를 가져올 수 있다. 먼저, 유가 상승은 주거 선택에 점진적인 변화를 유도한다. 가주는 도시가 넓게 분산된 구조를 가지고 있어 많은 사람들이 장거리 통근을 하고 있다. 이때 유류비가 상승하면 통근 부담이 커지게 되고, 자연스럽게 직장과 가까운 지역에 대한 선호가 높아질 수 있다. 그 결과 도심이나 주요 고용 지역 인근의 주거 수요는 점차 증가하는 경향을 보일 수 있다. 반대로 외곽 지역과 같이 통근 거리가 긴 지역은 상대적으로 수요가 다소 둔화될 가능성도 있다. 상업용 부동산 시장에서도 변화가 나타난다. 유가 상승은 물류 및 운송 비용 증가로 이어지며, 기업들은 운영 효율성을 높이기 위해 입지 전략을 재검토하게 된다. 특히 소비지와 가까운 물류 시설이나 창고에 대한 수요는 점차 증가할 수 있다. 동시에 일부 기업은 비용 부담을 줄이기 위해 규모를 조정하거나 위치를 변경하는 결정을 내릴 수 있으며, 이는 특정 상업용 부동산 시장에 일정 수준의 공실 증가로 이어질 수도 있다. 또한 개발 측면에서도 유가 상승은 영향을 미친다. 건설 자재 운송비와 장비 운영비가 함께 상승하면서 전체 개발 비용이 증가하게 된다. 이러한 상황은 신규 프로젝트의 수익성을 다소 낮추는 요인이 될 수 있으며, 일부 개발 계획이 조정되거나 지연되는 결과로 이어질 수 있다. 장기적으로 보면 이러한 공급의 제한은 부동산 가격을 지지하는 요소로 작용할 가능성도 있다. 거시경제적인 측면에서도 유가 상승은 중요한 변수이다. 일반적으로 유가 상승은 물가 상승 압력으로 이어질 수 있으며, 이는 금리 인상으로 연결될 가능성이 있다. 금리가 상승하면 대출 부담이 커지면서 주택 구매 수요가 다소 위축될 수 있다. 이에 따라 단기적으로는 거래량 감소나 시장의 관망세가 나타날 수 있다. 다만 공급이 제한된 상황에서는 가격이 급격히 하락하기보다는 일정 수준에서 안정되는 흐름을 보일 가능성이 있다. 마지막으로, 장기적인 관점에서는 보다 구조적인 변화도 기대할 수 있다. 에너지 비용에 대한 부담이 커지면서 대중교통 접근성이 좋은 지역이나 생활과 업무가 가까운 환경에 대한 선호가 점차 높아질 수 있다. 또한 전기차 인프라나 친환경 설비를 갖춘 부동산에 대한 관심도 증가할 가능성이 있다. 이러한 흐름은 향후 개발 방향과 부동산 가치 평가 기준에도 영향을 줄 수 있다. 종합적으로 볼 때, 유가 상승은 가주 부동산 시장에 단기적인 부담 요인과 함께 장기적인 변화의 계기를 동시에 제공하는 요소라 할 수 있다. 주거 수요의 이동, 기업의 입지 전략 변화, 개발 환경의 조정, 그리고 금리와 소비 심리까지 다양한 경로를 통해 영향을 미치기 때문이다. 따라서 시장 참여자들은 유가 흐름을 단순한 외부 변수로 보기보다는, 보다 넓은 관점에서 전략적으로 고려할 필요가 있다. ▶문의: (213) 605-5359 조진욱 / 드림 부동산부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 유가 상승 유가 변화
2026.04.29. 18:53
[부동산 이야기] ‘컨틴전시’란 무엇인가
봄 이사철이 다가오면서 치솟는 렌트비 부담으로 인해, 다운페이먼트 자금만 확보된다면 내 집 마련에 나서려는 수요층이 눈에 띄게 늘고 있다. 주택 구매 시 20~25%의 다운페이먼트가 필수라고 생각하기 쉽지만, 실제 시장에서는 5~10% 정도의 적은 자금으로 집을 구입하는 사례도 많다. 융자 심사가 매우 까다로워진 상황에서, 다운페이먼트 비중이 낮더라도 사전 승인서나 DU(Desktop Underwriter) 승인을 받을 수 있다면 구매자의 재정 상태와 융자 능력이 확실히 증명된 것으로 간주되기 때문이다. 꿈에 그리던 오퍼가 수락되었다는 소식은 큰 기쁨을 주지만, 이는 동시에 정해진 타임라인 내에 수많은 법적 절차를 이행해야 하는 에스크로의 시작을 의미한다. 부동산 거래 경험이 부족한 첫 주택 구매자가 유념해야 할 핵심 요소는 ‘컨틴전시(Contingency)’, 즉 ‘조건부 해지권’이다. 컨틴전시는 예상치 못한 변수가 발생했을 때 구매자의 계약금을 법적으로 보호해 주는 최후의 안전장치이다. 감정 컨틴전시: 객관적 가치와 계약가의 조율 부동산 시장의 수급 불균형으로 인해 리스팅 가격보다 높은 금액으로 계약을 체결하는 경우가 빈번하다. 은행의 감정가가 계약가에 미치지 못할 경우, 자금 조달에 차질이 생길 수 있다. 감정 컨틴전시가 확보되어 있다면 구매자는 판매자에게 가격 재협상을 요구하거나, 협상 결렬 시 계약상의 불이익 없이 보증금을 회수하며 계약을 철회할 수 있는 권리를 갖는다. 인스펙션 컨틴전시: 집 물리적 상태에 대한 방어권 주택의 물리적 상태를 점검하는 인스펙션 기간은 하자를 확인하는 단계를 넘어, 구매자에게 중대한 협상력을 부여하는 시기이다. 정밀 검사를 통해 발견된 구조적 결함이나 수리가 필요한 사항을 근거로 판매자에게 수리 비용을 요청하거나 매매가 조정을 제안할 수 있다. 입주 후 발생할 수 있는 잠재적 경제 손실을 사전에 차단하는 필수 과정이다. 융자 컨틴전시: 최종 승인 시까지의 불확실성 제거 융자 심사가 까다로운 현시점에서 사전 승인은 시작일 뿐, 최종 승인은 에스크로 종결 직전까지 엄격한 검증을 거친다. 이 기간 중 신규 부채가 발생하거나 신용 점수에 변동이 생길 경우 융자가 거절될 위험이 존재한다. 이러한 불가항력적인 상황에서 구매자의 자산을 보호하는 마지막 보루 역할을 한다. 성공적인 첫 주택 구매를 위한 첫 단추 가주 주택 매매 계약에서 결정적인 순간은 ‘컨틴전시 제거 서류(Contingency Removal)’에 서명하는 시점이다. 서면으로 모든 조건을 해제하는 순간 앞서 언급한 보호막은 소멸되며, 이후의 계약 파기는 보증금 손실로 직결된다. 이 모든 복잡한 상황을 종합해 볼 때, 경험이 풍부한 에이전트를 찾는 것이 중요하다. 실력 있는 에이전트와 충분히 상담하고 전략을 세우는 것이야말로 내 집 마련이라는 대장정의 첫 단추를 잘 끼우는 일이기 때문이다. 전문가의 정밀한 가이드를 통해 컨틴전시의 권리를 올바르게 행사할 때, 비로소 안전하고 평안한 내 집 마련의 꿈을 완성할 수 있다. ▶문의: (657)222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 컨틴전시 안전장치 융자 컨틴전시 주택 구매자 감정 컨틴전시
2026.04.22. 20:03
[부동산 이야기] ABC 라이선스 이전
사업체 매매에서 가장 중점적인 요소이자 시간이 많이 소요되는 과정은 ABC(가주 주류통제국) 라이선스 이전이다. 지역 사무실마다 각각 특성이 있고 업무 진행 속도나 특성이 강하여 예측하기가 상당히 어려운 점이 있지만, 필요한 서류와 도면 그림 및 신원사항에 대한 내용에 특별한 사유가 없는 한, 접수일로부터 45일에서 60일 이내에 라이선스가 이전이 되는 것이 일반적이다. 현재 주류 라이선스를 보유하고 있지 않는 신청인의 경우, 지문을 첨부한 국무부의 신원조회를 거쳐야만 서류 진행이 되는 것이 불문율이다. 이러한 과정에서 음주운전 기록이나 사기 혹은 형사법에 저촉이 된 기록이 신청서에 기재한 내용과 다르게 나올 경우, 진행이 중단되어 통보되며 비용에 대해서도 환불이 어려울 수도 있다. 가급적 모든 내용, 즉 신원에 대한 사항이나 재정에 대한 모든 정보 및 내용을 상세히 기록하여 조사기관에서 확인하는 과정에 무리가 없어야만 무난하게 통과할 수가 있다. 은행의 계좌번호나 정보가 잘못되었을 경우, 단순히 다시 제공하는 것보다는 서류가 반려되어 처음부터 다시 접수단계를 거쳐야 하는 악순환이 될 수도 있기 때문이다. 그리고 배우자가 사업체 관여하지 않는다고 하여도 가주에선 부부가 업무를 대신할 수도 있으므로 배우자의 지문과 정보가 반드시 동시에 제공되어야만 서류가 접수된다. ABC의 라이선스에는 여러 가지 종류가 많으나 가장 일반적으로 한인 분들에게 해당하는 종류로는 알콜 도수에 따라 하드리커 라이선스와 맥주·소주와 같은 라이선스 그리고 식당과 같이 매장 내 소비되는 On-Sale 라이선스와 가게나 마켓과 같이 판매 후 외부에서 소비하는 Off-Sale 라이선스로 나뉜다. 위의 종류와 지역 특성 그리고 판매 수위에 따라 그 가치는 천차만별이며, 요즘 학교나 교회와 성당 주변에 주민 청원 등으로 인하여 신규 발급이 어려움으로 인하여 그 가치가 치솟은 경우도 매우 흔하다. 대부분 사업체와 함께 매매되는 것이 일반적이나 사업체의 도산 혹은 재개발 등으로 라이선스 단독으로 매매가 되기도 한다. 지나는 시간은 비슷하지만 일반 공고내용과 서류접수에 다소 차이가 있으므로 전문가와 상의하는 것이 바람직하다. 신청서에 기재된 은행 계좌를 통해 에스크로에 디파짓을 하는 것이 자금의 경로를 정확하게 하는 올바른 방법이고, 법적 이름으로 모든 서류를 접수하는 것이 당연하지만 많은 분이 호칭하는 이름이나 약자로 신청서에 기재하여 진행을 지연시키게 되는 일도 의외로 많이 발생한다. 지역 ABC 사무소에서 담당자가 모든 서류가 갖춰지고 검증을 마치면 사업체 점검을 하는 경우도 있으므로 주의하여야 하며, 수퍼바이저가 검토 후 주 정부 청사 담당 사무국으로 서류를 보내어 최종적으로 라이선스 이전을 마치게 되는 것이다. 에스크로에서는 ABC 웹사이트에 이전이 되기 전에 미리 조회를 통해 진행 과정을 조회해볼 수 있다. ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 라이선스 abc sale 라이선스 라이선스 이전 라이선스 단독
2026.04.21. 22:46
[부동산 이야기] 새집 분양 절차 완벽 가이드
지난번에 이어서 이번에는 새집 구입과 절차에 대해 알아보기로 한다. 새로 분양하는 콘도의 경우에는 이미 거의 지어진 상태에서 분양을 하기 때문에 이런 일이 거의 없는데, 대형 건설사가 분양하는 단독 하우스나 대규모 타운하우스의 경우에는 이미 지어진 집을 구입하는 경우와 다르게, 먼저 빈 땅인 경우에서 시작하게 된다. 랏(땅)의 위치와 집의 모델 홈과 플랜을 보고 시작하기 때문에 진행 절차가 새 콘도와 많이 다르다. 처음 짓기 시작하는 단지가 있다고 하자. 세일즈 오피스에 가면 전체 단지에 관한 지도(플랜 맵)가 있는데, 여기에는 어느 위치에 언제 어떤 모델이 지어질지 나와 있다. 예를 들어 총 100채를 분양할 예정이라면, 한 번에 다 분양하는 것이 아니라, 5-10번에 걸쳐서 나누어 분양을 한다. 보통 플랜 맵에는 1차 분양부터 마지막 분양까지 위치와 모델 플랜까지 나와 있다. 단지 가격과 분양 날짜는 나중에 발표를 한다. 먼저 내가 살 수 있는 자격 조건이 되는지, 빌더 측 융자회사와 상담 후에 자격 조건이 된다면, 내가 원하는 위치의 집들이 언제 지어질지 기다리면 되는데, 나보다 먼저 등록한 사람이 나와 같은 위치의 집을 원한다면, 내가 원하는 집을 못 선택할 수도 있다. 일단 자격 조건이 된다면, 세일즈 오피스나 빌더의 웹사이트 대기자 명단에 올려 놓고 나의 차례가 올 때까지 기다린다. 세일즈 오피스에서 언제 분양한다는 연락을 받으면, 시간에 맞추어 세일즈 오피스에 간다. 시작하기 전에 각 랏별로 가격 리스트를 받고, 어느 집을 선택할지 생각해 놓는다. 보통 2-3개의 집을 생각해 놓고 있는 것이 좋다. 내 차례가 왔을 때, 내가 원하는 집이 남아 있다면 선택을 하면 되고, 이미 다른 사람들이 내가 원하는 집들을 선택해서 없다면, 다음 분양에 참여하겠다고 말하면 된다. 한 가지 주의해야 할 것은, 분양 차수가 늘어날수록 가격이 올라갈 수도 있다는 것이다. 내가 마음에 드는 집이 있어서 계약을 하게 되면, 다음 절차는 첫 번째 디파짓을 하고 계약서에 사인을 하게 된다. 보통 빌더에 따라서 차이가 있지만 집값의 3%에서 많게는 10%까지 해야 한다. 두 번째는 융자를 시작하게 된다. 일반적인 에스크로가 평균 30-45일 정도 걸린다면, 새 집의 경우 4-6개월이 걸린다. 세 번째는 디자인 센터에 가서 내가 원하는 조건으로 집을 업그레이드를 하게 된다. 이때 내가 선택해야 할 것들이 많은데, 기본적으로 빌더 측 디자인 센터에서 업그레이드를 할지, 아니면 완공 후에 내가 개인적으로 아는 업자로부터 할지를 결정해야 한다. 내가 빌더 측 디자인 센터에 가서 업그레이드를 한다면, 가장 큰 장점은 완공 후에 바로 들어가도 된다는 것과 업그레이드 비용도 융자가 가능할 수도 있다는 것이다. 에스크로가 문제없이 끝나간다면, 마지막에는 건설사 측 전문가와 함께 인스팩션을 하게 된다. 문제가 나왔다면, 언제든지 문제 있는 것을 고쳐달라고 하면 된다. 이를 Final walk-through라고 한다. Final walk-through 때 완벽하게 준비가 안 되어도 큰 걱정을 할 필요는 없다. 보통 빌더들은 1년 동안은 언제라도 문제가 있으면 고쳐주기 때문이다. 모든 것이 순조롭다면 나중에 융자 서류에 사인을 하고, 며칠 후에 열쇠를 받아 새 집의 주인이 되는 것이다. 처음부터 땅을 선택하고, 집이 지어지는 과정을 직접 눈으로 확인하는 과정 또한, 새 집을 사는 사람만이 느낄 수 있는 가장 큰 즐거움 중에 하나이다. ▶문의: (818) 357 - 7694 에릭 민 / 드림부동산부동산 이야기 가이드 분양 새집 분양 분양 차수가 분양 날짜
2026.04.15. 20:31
[부동산 이야기] 준비된 자가 성공한다
내 집 마련은 많은 이들의 꿈이지만, 그 꿈을 현실로 만드는 과정은 결코 쉽지 않다. 특히 ‘준비된 자’와 ‘준비되지 않은 자’의 성공률은 확연히 갈린다. 내 집 마련을 위해 철저히 준비한 사람들은 높은 성공률을 보이곤 한다. 이들은 단순히 ‘집을 사고 싶다’는 막연한 생각에 그치지 않고 명확한 목표를 설정하고 그에 따른 정보들을 수집한다. 어떤 지역에, 어떤 형태의 집을 원하는지 구체적인 목표를 세우고 체계적인 자금 계획을 준비하면서 대출 가능 여부, 종잣돈 마련 계획, 월 상환 능력 등을 꼼꼼히 계산하며 미래의 내 집 마련을 준비한다. 이러한 목표를 달성하기 위해서 저축이나 투자를 활용하고 절약하는 습관을 들이는 등 실질적인 노력을 기울이는 동시에 시장 분석 및 필요한 정보들을 습득한다. 이를테면, 부동산 시장의 흐름, 정책 변화, 지역별 시세 등을 꾸준히 학습하며 자신에게 유리한 기회를 포착한다. 물론 이와 동시에 하우징 카운슬러와의 전문적인 도움과 다양한 정부의 다운페이먼트 보조금과 그랜트 정보들을 습득하고 지속적으로 소통하며 합리적인 의사결정을 한다. 이러한 준비 과정을 통해 예비 주택 구매자들은 불확실성을 줄이고, 예상치 못한 변수에도 유연하게 대처할 수 있는 힘을 기를 수 있다. 세심한 준비 과정을 통해 결과적으로 원하는 시기에, 원하는 조건의 집을 마련할 가능성이 훨씬 커지게되는 것이다. 반면, 내 집 마련에 대한 막연한 기대만 가지고 준비 없이 뛰어드는 사람들은 좌절을 맛보기 십상이다. 아무런 준비도 없이 자신의 경제 상황과 동떨어진 목표를 설정하여 실행에 어려움을 겪게 되는 것을 경우가 자주 있다. 간혹, 본인의 수입이 세금신고서에 어떻게 보고 되고 있는지도 모르고 있는 경우도 있다. 자신이 어느 정도의 수입이 있을 때어느 정도의 집을 살 수 있는지 가늠해 보고 월 상환 능력은 어느 정도인지, 그리고 정부가 지원해 주는 보조금과 그랜트 외에 충분한 종잣돈은 준비되어 있는지 진단해 볼 필요가 있다. 미래에 홈오너가됐을 때 경제적인 압박에 시달리지 않도록 자신의 재정상태를 바르게 평가해보는 과정은 매우 중요하다. 내 집 마련을 위한 준비가 안 된 사람들의 특징은 정확한 정보 없이 주변의 이야기에 휩쓸려 섣부른 투자를 하거나, 좋은 기회를 놓치는 경우가 태반이다. 매스컴이나 시장의 등락에 일희일비하며 조급하게 결정을 내리다가 후회하는 경우가 많다. 이들은 준비 부족으로 인해 기회를 놓치거나, 무리한 선택으로 경제적 어려움에 부닥칠 위험이 크다. 결국 내 집 마련의 꿈이 더욱 멀어지거나, 심지어는 포기하게 되는 상황에 직면하기도 한다. 주택 마련에 성공하기 위해선 다양한 정보와 철저한 계획 그리고 꾸준한 노력을 통해 ‘준비된 자’가 되는 것이 핵심이다. 연방주택도시개발부(HUD) 승인 비영리단체 샬롬센터는 오는 25일 미주중앙일보 함께 다양한 정부 보조금과 다양한 그랜트, 다운페이먼트 없이도 융자가 가능한 다양한 정보를 공유하기 위한 박람회 행사를 개최한다. 행사를 통해 내 집 마련의 중요한 정보를 얻어갈 기회가 되길 바란다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 성공 저축 그랜트 정보들 다운페이먼트 보조금 그랜트 다운페이먼트
2026.04.14. 23:03