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[부동산 이야기] 유가 상승에 부동산 시장 변화
중동 지역의 전쟁으로 고유가와 고물가, 고환율의 삼중고에 경제 불안이 심화되고 있다. 유가 상승은 단순한 에너지 비용 증가를 넘어, 가주 부동산 시장 전반에 다양한 방식으로 영향을 미치는 중요한 요소로 작용한다. 특히 가주는 자동차 이용 비중이 높고 물류 의존도가 큰 지역이기 때문에, 유가 변화는 주거 형태부터 상업용 부동산, 개발 환경까지 폭넓은 변화를 가져올 수 있다. 먼저, 유가 상승은 주거 선택에 점진적인 변화를 유도한다. 가주는 도시가 넓게 분산된 구조를 가지고 있어 많은 사람들이 장거리 통근을 하고 있다. 이때 유류비가 상승하면 통근 부담이 커지게 되고, 자연스럽게 직장과 가까운 지역에 대한 선호가 높아질 수 있다. 그 결과 도심이나 주요 고용 지역 인근의 주거 수요는 점차 증가하는 경향을 보일 수 있다. 반대로 외곽 지역과 같이 통근 거리가 긴 지역은 상대적으로 수요가 다소 둔화될 가능성도 있다. 상업용 부동산 시장에서도 변화가 나타난다. 유가 상승은 물류 및 운송 비용 증가로 이어지며, 기업들은 운영 효율성을 높이기 위해 입지 전략을 재검토하게 된다. 특히 소비지와 가까운 물류 시설이나 창고에 대한 수요는 점차 증가할 수 있다. 동시에 일부 기업은 비용 부담을 줄이기 위해 규모를 조정하거나 위치를 변경하는 결정을 내릴 수 있으며, 이는 특정 상업용 부동산 시장에 일정 수준의 공실 증가로 이어질 수도 있다. 또한 개발 측면에서도 유가 상승은 영향을 미친다. 건설 자재 운송비와 장비 운영비가 함께 상승하면서 전체 개발 비용이 증가하게 된다. 이러한 상황은 신규 프로젝트의 수익성을 다소 낮추는 요인이 될 수 있으며, 일부 개발 계획이 조정되거나 지연되는 결과로 이어질 수 있다. 장기적으로 보면 이러한 공급의 제한은 부동산 가격을 지지하는 요소로 작용할 가능성도 있다. 거시경제적인 측면에서도 유가 상승은 중요한 변수이다. 일반적으로 유가 상승은 물가 상승 압력으로 이어질 수 있으며, 이는 금리 인상으로 연결될 가능성이 있다. 금리가 상승하면 대출 부담이 커지면서 주택 구매 수요가 다소 위축될 수 있다. 이에 따라 단기적으로는 거래량 감소나 시장의 관망세가 나타날 수 있다. 다만 공급이 제한된 상황에서는 가격이 급격히 하락하기보다는 일정 수준에서 안정되는 흐름을 보일 가능성이 있다. 마지막으로, 장기적인 관점에서는 보다 구조적인 변화도 기대할 수 있다. 에너지 비용에 대한 부담이 커지면서 대중교통 접근성이 좋은 지역이나 생활과 업무가 가까운 환경에 대한 선호가 점차 높아질 수 있다. 또한 전기차 인프라나 친환경 설비를 갖춘 부동산에 대한 관심도 증가할 가능성이 있다. 이러한 흐름은 향후 개발 방향과 부동산 가치 평가 기준에도 영향을 줄 수 있다. 종합적으로 볼 때, 유가 상승은 가주 부동산 시장에 단기적인 부담 요인과 함께 장기적인 변화의 계기를 동시에 제공하는 요소라 할 수 있다. 주거 수요의 이동, 기업의 입지 전략 변화, 개발 환경의 조정, 그리고 금리와 소비 심리까지 다양한 경로를 통해 영향을 미치기 때문이다. 따라서 시장 참여자들은 유가 흐름을 단순한 외부 변수로 보기보다는, 보다 넓은 관점에서 전략적으로 고려할 필요가 있다. ▶문의: (213) 605-5359 조진욱 / 드림 부동산부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 유가 상승 유가 변화
2026.04.29. 18:53
[부동산 이야기] ‘컨틴전시’란 무엇인가
봄 이사철이 다가오면서 치솟는 렌트비 부담으로 인해, 다운페이먼트 자금만 확보된다면 내 집 마련에 나서려는 수요층이 눈에 띄게 늘고 있다. 주택 구매 시 20~25%의 다운페이먼트가 필수라고 생각하기 쉽지만, 실제 시장에서는 5~10% 정도의 적은 자금으로 집을 구입하는 사례도 많다. 융자 심사가 매우 까다로워진 상황에서, 다운페이먼트 비중이 낮더라도 사전 승인서나 DU(Desktop Underwriter) 승인을 받을 수 있다면 구매자의 재정 상태와 융자 능력이 확실히 증명된 것으로 간주되기 때문이다. 꿈에 그리던 오퍼가 수락되었다는 소식은 큰 기쁨을 주지만, 이는 동시에 정해진 타임라인 내에 수많은 법적 절차를 이행해야 하는 에스크로의 시작을 의미한다. 부동산 거래 경험이 부족한 첫 주택 구매자가 유념해야 할 핵심 요소는 ‘컨틴전시(Contingency)’, 즉 ‘조건부 해지권’이다. 컨틴전시는 예상치 못한 변수가 발생했을 때 구매자의 계약금을 법적으로 보호해 주는 최후의 안전장치이다. 감정 컨틴전시: 객관적 가치와 계약가의 조율 부동산 시장의 수급 불균형으로 인해 리스팅 가격보다 높은 금액으로 계약을 체결하는 경우가 빈번하다. 은행의 감정가가 계약가에 미치지 못할 경우, 자금 조달에 차질이 생길 수 있다. 감정 컨틴전시가 확보되어 있다면 구매자는 판매자에게 가격 재협상을 요구하거나, 협상 결렬 시 계약상의 불이익 없이 보증금을 회수하며 계약을 철회할 수 있는 권리를 갖는다. 인스펙션 컨틴전시: 집 물리적 상태에 대한 방어권 주택의 물리적 상태를 점검하는 인스펙션 기간은 하자를 확인하는 단계를 넘어, 구매자에게 중대한 협상력을 부여하는 시기이다. 정밀 검사를 통해 발견된 구조적 결함이나 수리가 필요한 사항을 근거로 판매자에게 수리 비용을 요청하거나 매매가 조정을 제안할 수 있다. 입주 후 발생할 수 있는 잠재적 경제 손실을 사전에 차단하는 필수 과정이다. 융자 컨틴전시: 최종 승인 시까지의 불확실성 제거 융자 심사가 까다로운 현시점에서 사전 승인은 시작일 뿐, 최종 승인은 에스크로 종결 직전까지 엄격한 검증을 거친다. 이 기간 중 신규 부채가 발생하거나 신용 점수에 변동이 생길 경우 융자가 거절될 위험이 존재한다. 이러한 불가항력적인 상황에서 구매자의 자산을 보호하는 마지막 보루 역할을 한다. 성공적인 첫 주택 구매를 위한 첫 단추 가주 주택 매매 계약에서 결정적인 순간은 ‘컨틴전시 제거 서류(Contingency Removal)’에 서명하는 시점이다. 서면으로 모든 조건을 해제하는 순간 앞서 언급한 보호막은 소멸되며, 이후의 계약 파기는 보증금 손실로 직결된다. 이 모든 복잡한 상황을 종합해 볼 때, 경험이 풍부한 에이전트를 찾는 것이 중요하다. 실력 있는 에이전트와 충분히 상담하고 전략을 세우는 것이야말로 내 집 마련이라는 대장정의 첫 단추를 잘 끼우는 일이기 때문이다. 전문가의 정밀한 가이드를 통해 컨틴전시의 권리를 올바르게 행사할 때, 비로소 안전하고 평안한 내 집 마련의 꿈을 완성할 수 있다. ▶문의: (657)222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 컨틴전시 안전장치 융자 컨틴전시 주택 구매자 감정 컨틴전시
2026.04.22. 20:03
[부동산 이야기] ABC 라이선스 이전
사업체 매매에서 가장 중점적인 요소이자 시간이 많이 소요되는 과정은 ABC(가주 주류통제국) 라이선스 이전이다. 지역 사무실마다 각각 특성이 있고 업무 진행 속도나 특성이 강하여 예측하기가 상당히 어려운 점이 있지만, 필요한 서류와 도면 그림 및 신원사항에 대한 내용에 특별한 사유가 없는 한, 접수일로부터 45일에서 60일 이내에 라이선스가 이전이 되는 것이 일반적이다. 현재 주류 라이선스를 보유하고 있지 않는 신청인의 경우, 지문을 첨부한 국무부의 신원조회를 거쳐야만 서류 진행이 되는 것이 불문율이다. 이러한 과정에서 음주운전 기록이나 사기 혹은 형사법에 저촉이 된 기록이 신청서에 기재한 내용과 다르게 나올 경우, 진행이 중단되어 통보되며 비용에 대해서도 환불이 어려울 수도 있다. 가급적 모든 내용, 즉 신원에 대한 사항이나 재정에 대한 모든 정보 및 내용을 상세히 기록하여 조사기관에서 확인하는 과정에 무리가 없어야만 무난하게 통과할 수가 있다. 은행의 계좌번호나 정보가 잘못되었을 경우, 단순히 다시 제공하는 것보다는 서류가 반려되어 처음부터 다시 접수단계를 거쳐야 하는 악순환이 될 수도 있기 때문이다. 그리고 배우자가 사업체 관여하지 않는다고 하여도 가주에선 부부가 업무를 대신할 수도 있으므로 배우자의 지문과 정보가 반드시 동시에 제공되어야만 서류가 접수된다. ABC의 라이선스에는 여러 가지 종류가 많으나 가장 일반적으로 한인 분들에게 해당하는 종류로는 알콜 도수에 따라 하드리커 라이선스와 맥주·소주와 같은 라이선스 그리고 식당과 같이 매장 내 소비되는 On-Sale 라이선스와 가게나 마켓과 같이 판매 후 외부에서 소비하는 Off-Sale 라이선스로 나뉜다. 위의 종류와 지역 특성 그리고 판매 수위에 따라 그 가치는 천차만별이며, 요즘 학교나 교회와 성당 주변에 주민 청원 등으로 인하여 신규 발급이 어려움으로 인하여 그 가치가 치솟은 경우도 매우 흔하다. 대부분 사업체와 함께 매매되는 것이 일반적이나 사업체의 도산 혹은 재개발 등으로 라이선스 단독으로 매매가 되기도 한다. 지나는 시간은 비슷하지만 일반 공고내용과 서류접수에 다소 차이가 있으므로 전문가와 상의하는 것이 바람직하다. 신청서에 기재된 은행 계좌를 통해 에스크로에 디파짓을 하는 것이 자금의 경로를 정확하게 하는 올바른 방법이고, 법적 이름으로 모든 서류를 접수하는 것이 당연하지만 많은 분이 호칭하는 이름이나 약자로 신청서에 기재하여 진행을 지연시키게 되는 일도 의외로 많이 발생한다. 지역 ABC 사무소에서 담당자가 모든 서류가 갖춰지고 검증을 마치면 사업체 점검을 하는 경우도 있으므로 주의하여야 하며, 수퍼바이저가 검토 후 주 정부 청사 담당 사무국으로 서류를 보내어 최종적으로 라이선스 이전을 마치게 되는 것이다. 에스크로에서는 ABC 웹사이트에 이전이 되기 전에 미리 조회를 통해 진행 과정을 조회해볼 수 있다. ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 라이선스 abc sale 라이선스 라이선스 이전 라이선스 단독
2026.04.21. 22:46
[부동산 이야기] 새집 분양 절차 완벽 가이드
지난번에 이어서 이번에는 새집 구입과 절차에 대해 알아보기로 한다. 새로 분양하는 콘도의 경우에는 이미 거의 지어진 상태에서 분양을 하기 때문에 이런 일이 거의 없는데, 대형 건설사가 분양하는 단독 하우스나 대규모 타운하우스의 경우에는 이미 지어진 집을 구입하는 경우와 다르게, 먼저 빈 땅인 경우에서 시작하게 된다. 랏(땅)의 위치와 집의 모델 홈과 플랜을 보고 시작하기 때문에 진행 절차가 새 콘도와 많이 다르다. 처음 짓기 시작하는 단지가 있다고 하자. 세일즈 오피스에 가면 전체 단지에 관한 지도(플랜 맵)가 있는데, 여기에는 어느 위치에 언제 어떤 모델이 지어질지 나와 있다. 예를 들어 총 100채를 분양할 예정이라면, 한 번에 다 분양하는 것이 아니라, 5-10번에 걸쳐서 나누어 분양을 한다. 보통 플랜 맵에는 1차 분양부터 마지막 분양까지 위치와 모델 플랜까지 나와 있다. 단지 가격과 분양 날짜는 나중에 발표를 한다. 먼저 내가 살 수 있는 자격 조건이 되는지, 빌더 측 융자회사와 상담 후에 자격 조건이 된다면, 내가 원하는 위치의 집들이 언제 지어질지 기다리면 되는데, 나보다 먼저 등록한 사람이 나와 같은 위치의 집을 원한다면, 내가 원하는 집을 못 선택할 수도 있다. 일단 자격 조건이 된다면, 세일즈 오피스나 빌더의 웹사이트 대기자 명단에 올려 놓고 나의 차례가 올 때까지 기다린다. 세일즈 오피스에서 언제 분양한다는 연락을 받으면, 시간에 맞추어 세일즈 오피스에 간다. 시작하기 전에 각 랏별로 가격 리스트를 받고, 어느 집을 선택할지 생각해 놓는다. 보통 2-3개의 집을 생각해 놓고 있는 것이 좋다. 내 차례가 왔을 때, 내가 원하는 집이 남아 있다면 선택을 하면 되고, 이미 다른 사람들이 내가 원하는 집들을 선택해서 없다면, 다음 분양에 참여하겠다고 말하면 된다. 한 가지 주의해야 할 것은, 분양 차수가 늘어날수록 가격이 올라갈 수도 있다는 것이다. 내가 마음에 드는 집이 있어서 계약을 하게 되면, 다음 절차는 첫 번째 디파짓을 하고 계약서에 사인을 하게 된다. 보통 빌더에 따라서 차이가 있지만 집값의 3%에서 많게는 10%까지 해야 한다. 두 번째는 융자를 시작하게 된다. 일반적인 에스크로가 평균 30-45일 정도 걸린다면, 새 집의 경우 4-6개월이 걸린다. 세 번째는 디자인 센터에 가서 내가 원하는 조건으로 집을 업그레이드를 하게 된다. 이때 내가 선택해야 할 것들이 많은데, 기본적으로 빌더 측 디자인 센터에서 업그레이드를 할지, 아니면 완공 후에 내가 개인적으로 아는 업자로부터 할지를 결정해야 한다. 내가 빌더 측 디자인 센터에 가서 업그레이드를 한다면, 가장 큰 장점은 완공 후에 바로 들어가도 된다는 것과 업그레이드 비용도 융자가 가능할 수도 있다는 것이다. 에스크로가 문제없이 끝나간다면, 마지막에는 건설사 측 전문가와 함께 인스팩션을 하게 된다. 문제가 나왔다면, 언제든지 문제 있는 것을 고쳐달라고 하면 된다. 이를 Final walk-through라고 한다. Final walk-through 때 완벽하게 준비가 안 되어도 큰 걱정을 할 필요는 없다. 보통 빌더들은 1년 동안은 언제라도 문제가 있으면 고쳐주기 때문이다. 모든 것이 순조롭다면 나중에 융자 서류에 사인을 하고, 며칠 후에 열쇠를 받아 새 집의 주인이 되는 것이다. 처음부터 땅을 선택하고, 집이 지어지는 과정을 직접 눈으로 확인하는 과정 또한, 새 집을 사는 사람만이 느낄 수 있는 가장 큰 즐거움 중에 하나이다. ▶문의: (818) 357 - 7694 에릭 민 / 드림부동산부동산 이야기 가이드 분양 새집 분양 분양 차수가 분양 날짜
2026.04.15. 20:31
[부동산 이야기] 준비된 자가 성공한다
내 집 마련은 많은 이들의 꿈이지만, 그 꿈을 현실로 만드는 과정은 결코 쉽지 않다. 특히 ‘준비된 자’와 ‘준비되지 않은 자’의 성공률은 확연히 갈린다. 내 집 마련을 위해 철저히 준비한 사람들은 높은 성공률을 보이곤 한다. 이들은 단순히 ‘집을 사고 싶다’는 막연한 생각에 그치지 않고 명확한 목표를 설정하고 그에 따른 정보들을 수집한다. 어떤 지역에, 어떤 형태의 집을 원하는지 구체적인 목표를 세우고 체계적인 자금 계획을 준비하면서 대출 가능 여부, 종잣돈 마련 계획, 월 상환 능력 등을 꼼꼼히 계산하며 미래의 내 집 마련을 준비한다. 이러한 목표를 달성하기 위해서 저축이나 투자를 활용하고 절약하는 습관을 들이는 등 실질적인 노력을 기울이는 동시에 시장 분석 및 필요한 정보들을 습득한다. 이를테면, 부동산 시장의 흐름, 정책 변화, 지역별 시세 등을 꾸준히 학습하며 자신에게 유리한 기회를 포착한다. 물론 이와 동시에 하우징 카운슬러와의 전문적인 도움과 다양한 정부의 다운페이먼트 보조금과 그랜트 정보들을 습득하고 지속적으로 소통하며 합리적인 의사결정을 한다. 이러한 준비 과정을 통해 예비 주택 구매자들은 불확실성을 줄이고, 예상치 못한 변수에도 유연하게 대처할 수 있는 힘을 기를 수 있다. 세심한 준비 과정을 통해 결과적으로 원하는 시기에, 원하는 조건의 집을 마련할 가능성이 훨씬 커지게되는 것이다. 반면, 내 집 마련에 대한 막연한 기대만 가지고 준비 없이 뛰어드는 사람들은 좌절을 맛보기 십상이다. 아무런 준비도 없이 자신의 경제 상황과 동떨어진 목표를 설정하여 실행에 어려움을 겪게 되는 것을 경우가 자주 있다. 간혹, 본인의 수입이 세금신고서에 어떻게 보고 되고 있는지도 모르고 있는 경우도 있다. 자신이 어느 정도의 수입이 있을 때어느 정도의 집을 살 수 있는지 가늠해 보고 월 상환 능력은 어느 정도인지, 그리고 정부가 지원해 주는 보조금과 그랜트 외에 충분한 종잣돈은 준비되어 있는지 진단해 볼 필요가 있다. 미래에 홈오너가됐을 때 경제적인 압박에 시달리지 않도록 자신의 재정상태를 바르게 평가해보는 과정은 매우 중요하다. 내 집 마련을 위한 준비가 안 된 사람들의 특징은 정확한 정보 없이 주변의 이야기에 휩쓸려 섣부른 투자를 하거나, 좋은 기회를 놓치는 경우가 태반이다. 매스컴이나 시장의 등락에 일희일비하며 조급하게 결정을 내리다가 후회하는 경우가 많다. 이들은 준비 부족으로 인해 기회를 놓치거나, 무리한 선택으로 경제적 어려움에 부닥칠 위험이 크다. 결국 내 집 마련의 꿈이 더욱 멀어지거나, 심지어는 포기하게 되는 상황에 직면하기도 한다. 주택 마련에 성공하기 위해선 다양한 정보와 철저한 계획 그리고 꾸준한 노력을 통해 ‘준비된 자’가 되는 것이 핵심이다. 연방주택도시개발부(HUD) 승인 비영리단체 샬롬센터는 오는 25일 미주중앙일보 함께 다양한 정부 보조금과 다양한 그랜트, 다운페이먼트 없이도 융자가 가능한 다양한 정보를 공유하기 위한 박람회 행사를 개최한다. 행사를 통해 내 집 마련의 중요한 정보를 얻어갈 기회가 되길 바란다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 성공 저축 그랜트 정보들 다운페이먼트 보조금 그랜트 다운페이먼트
2026.04.14. 23:03
[부동산 이야기] 금리는 오르는데, 시장은 왜 움직일까
최근 한 달 사이 부동산 시장에서 많이 들리는 이야기는 금리이다. 많은 사람들이 “금리가 내려가면 집을 사겠다”고 이야기하지만, 정작 시장을 보면 금리가 조금 올라가도 거래는 계속 이루어지고 있다. 오히려 봄 시즌이 시작되면서 바이어들의 움직임은 조금씩 활발해지고 있다. 불과 몇 주 전만 해도 30년 고정 모기지 금리는 5%대 후반까지 내려가며 많은 사람들의 기대를 모았다. 그러나 최근 들어 인플레이션 우려와 국제 정세의 영향으로 금리가 소폭 상승하면서 6% 초반대로 올라왔다. 많은 바이어들이 다시 한번 “지금 사야 할까, 더 기다려야 할까”라는 고민을 하게 되는 이유다. 하지만 현장에서 느끼는 분위기는 조금 다르다. 많은 바이어들은 금리가 완전히 내려갈 때까지 기다리기보다는 좋은 집이 나오면 먼저 잡겠다는 생각으로 움직이고 있다. 집값이 내려갈 가능성보다는 좋은 매물이 사라질 가능성이 더 크기 때문이다. 봄 시즌은 국내 부동산 시장에서 가장 활발한 시기다. 날씨가 따뜻해지면서 집을 보러 다니는 사람들이 늘어나고, 이사 계획을 세우는 가족들도 많아진다. 아이들의 학교 일정 때문에 여름 전에 이사를 마치려는 수요도 자연스럽게 늘어난다. 매년 3월부터 시장은 조금씩 활기를 띠기 시작한다. 최근 만난 한 바이어는 “금리가 조금만 더 내려가면 사려고 기다리고 있다”고 말했다. 그런데 마음에 드는 집을 몇 번 놓치고 나서 생각이 바뀌었다고 한다. “금리는 나중에 다시 조정할 수 있지만, 좋은 집은 다시 나오지 않더라고요.” 이 말은 지금 시장의 분위기를 잘 보여준다. 금리는 언제든지 리파이낸스(refinance)를 통해 조정할 수 있지만, 마음에 드는 위치와 조건의 집은 다시 나오기 어렵다는 것이다. 또 하나 중요한 점은 주택 공급 부족이다. 가주를 포함한 많은 지역에서 주택 공급은 충분하지 않다. 집을 팔려고 하는 셀러들도 금리가 낮은 기존 모기지를 가지고 있는 경우가 많기 때문에 쉽게 집을 시장에 내놓지 않는다. 이런 이유로 시장에 나오는 매물 자체가 많지 않다. 결국 현재 시장은 금리 하나만으로 움직이지 않는다. 금리, 매물 수, 지역 경제, 그리고 바이어들의 심리까지 여러 요소가 함께 작용하고 있다. 단순히 “금리가 내려가면 시장이 살아난다”거나 “금리가 올라가면 시장이 멈춘다”는 공식은 정확하지 않다. 부동산 시장은 늘 사이클을 반복한다. 금리가 내려가는 시기도 있고 올라가는 시기도 있다. 그 속에서도 집을 사야 하는 사람과 팔아야 하는 사람은 항상 존재한다. 시장은 완전히 멈추지 않는다. 지금 부동산 시장을 바라볼 때 가장 중요한 것은 금리 숫자만 보는 것이 아니라 전체적인 흐름을 이해하는 것이다. 금리가 조금 변동하더라도 장기적인 관점에서 좋은 위치의 부동산은 여전히 중요한 자산이기 때문이다. 올 봄 시장이 어떻게 움직일지는 조금 더 지켜봐야 한다. 하지만 한 가지는 분명하다. 금리가 완벽하게 떨어지는 순간을 기다리기보다는 자신에게 맞는 기회를 찾는 것이 더 현실적인 전략일지도 모른다. 부동산은 언제나 타이밍과 준비가 함께 맞아야 하는 시장이다. 지금 이 봄 시장에서도 많은 사람들은 여전히 그 기회를 찾기 위해 움직이고 있다. ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 금리 시장 부동산 시장 금리 매물 금리 숫자
2026.04.08. 20:06
[부동산 이야기] LA 인컴유닛 시장의 변곡점
2026년 4월 초, LA 지역의 2-4 유닛 및 소규모 아파트 시장은 그 어느 때보다 복잡한 변곡점에 서 있다. 수십 년간 한인 자산 형성의 든든한 가교 역할을 해왔던 이 부동산들이, 이제는 고령의 투자자들에게 견디기 힘든 육체적, 심리적 부담으로 변모하고 있기 때문이다. 2025년을 거쳐 2026년 현재 시행되고 있는 강화된 렌트 컨트롤(RSO) 규제와 테넌트 보호법)은 단순히 임대료 증액을 제한하는 수준을 넘어섰다. 계약에 없었던 사람들의 불법 렌트승계, 불법 서브리스, 계약된 거주인원 초과, 사소한 수리 지연이나 소통의 오해가 즉각적인 법적 분쟁이나 벌금으로 이어지는 살벌한 분위기 속에서, 70~80대에 접어든 한인 1세대 건물주들의 피로감은 이미 견뎌낼 수 있는 임계점을 넘었다. 여기에 가파르게 상승한 건물 보험료와 물값 등 유틸리티 비용, 인건비 상승에 따른 수리비 부담과 그리고 법적인 문제해결을 위한 소송비용은 실질적인 순수익을 갉아먹고 있다. 하지만 팔고 싶다고 해서 쉽게 팔리는 시장상황이 아니다. 현재 LA 멀티패밀리 시장은 높은 모기지 이자율과 매물 재고 증가라는 이중고를 겪고 있다. 2025년 하반기에, LA 지역의 유닛당 평균 매매 가격은 고점 대비 15% 이상 하락 압박을 받고 있으며, 공실률 또한 5.6% 수준으로 상승했다. 매도자들은 여전히 팬데믹 직전까지 화려했던 고점 가격을 기억하며 매각을 주저하지만 구매자들은 냉정하다. 로스 펠리스 인근 4유닛에 평균 월1800달러를 지불하는 세 유닛이 있고 한 유닛은 시세대로 3000달러를 받고 있는 경우, 수익률 5% 로 판매한다고 해도 150만 달러 시세이지만, 판매자는 200만 달러를 원하고 있을 정도로 바이어와의 가격차이가 25%나 된다. 현재 시장은 수익률이 최소 6% 이상이거나 파격적인 급매물이 아니면 거래가 성립되지 않는 바이어 우위 시장이다. 결국 아쉬운 마음에 매물 가격을 고수하다가 적체 기간만 길어지는 악순환이 반복되고 있다. 판매 후에 그동안 누려왔던 매달 들어오는 렌트 소득을 대체할 수 있는 부동산이 있다. 평생 일궈온 부동산을 매각할 때 발생하는 막대한 양도소득세와 감가상각 환수분 세금을 처리할 수도 있다. 1031 익스체인지는 매각 대금을 유사한 성격의 투자용 부동산에 재투자할 경우 세금 납부를 무기한 연기해 주는 제도를 활용해서 양도소득세를 유예시킬 수 있다. 2026년 초 현재 가장 주목 받는 대안은 단연 ‘NNN(Triple Net) 리테일’ 시장이다. 관리 스트레스에서 벗어나고자 하는 투자자들에게 ‘부동산 투자의 종착역’이라 불릴 만큼 강력한 매력을 제공한다. NNN 리테일 투자의 핵심은 임대료 수익의 순수성과 임차인의 신용도에 있다. 예를 들어 맥도널드, 칙필레이와 같은 글로벌 퀵서비스 레스토랑(QSR)은 소위 ‘황금 테넌트’로 분류된다. 이들은 투자율이 4%대임에도 불구하고 그 인기가 식을 줄 모른다. 보통 15년에서 20년 이상의 장기 리스 계약을 체결하며 본사가 직접 임대료를 보증하는 코퍼레이션 테넌트인 경우가 대부분이기 때문이다. 세븐일레븐 편의점, 스타벅스, 던킨도너츠, 피자헛, 웬디스, 더치브라더스 등은 5%에서 6.5%대의 투자율에서 매물을 찾을 수 있다. 부동산 투자의 목적은 시대에 따라 변해야 한다. 자산을 불리는 시기에는 노동이 필요하지만, 자산을 지키고 누려야 할 은퇴 시기에는 자본이 스스로 일하게 만드는 구조가 필수적이다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 변곡점 시장 현재 시장 불법 렌트승계 유닛당 평균
2026.04.01. 18:44
[부동산 이야기] 봄 부동산, 전략적 준비의 필요성
겨울의 정적을 깨고 가주 대지에 봄 기운이 완연해지면, 부동산 시장 또한 새로운 활기로 들썩이기 시작한다. 봄은 주택 매매가 가장 빈번하게 일어나는 ‘골든 타임’이다. 새 학기를 앞둔 이사 수요와 화창한 날씨에 집을 보러 나서는 바이어들이 집중되기 때문이다. 공급이 늘어나는 만큼 바이어의 선택지 또한 넓어지기에, 셀러들에게 봄 시장은 기회인 동시에 치열한 경쟁의 장이 되기도 한다. 이 경쟁에서 내 자산의 가치를 극대화하기 위해서는 단순한 매물을 넘어, 바이어의 마음을 사로잡는 전략적인 준비가 선행되어야 한다. 성공적인 매각을 위한 첫 번째 관문은 ‘커브 어필(Curb Appeal)’의 완성이다. 바이어가 매물 앞에 차를 세우고 현관에 들어서기까지 걸리는 시간은 불과 몇 초에 불과하지만, 이 짧은 순간에 집의 첫인상이 결정된다. 겨울 동안 거칠어진 조경을 정비하고 화사한 꽃을 심어 생동감을 부여하는 작업은 집 전체의 에너지를 바꾸는 일이다. 낡은 현관 손잡이를 교체하거나 문을 새로 페인팅하는 정성은 바이어에게 “이 집은 정성스럽게 관리되어 왔다”는 무언의 신뢰를 전달한다. “Curb appeal sets the tone for the rest of the tour”라는 말처럼, 외관에서 시작된 긍정적인 에너지는 내부 투어에 대한 기대감으로 이어진다. 집 안으로 발을 들이는 순간, 바이어는 셀러의 과거가 아닌 자신의 미래를 마주해야 한다. 가장 중요한 과정이 대대적인 ‘비우기(Decluttering)’이다. 한국적인 정서상 버리지 못하고 쌓아둔 짐들은 공간을 실제보다 좁고 답답하게 보이게 만든다. 불필요한 가구와 개인적인 소품을 과감히 정리하여 공간의 여백을 확보해야 한다. 이는 바이어가 그 공간에 자신들의 삶을 투영해 보는 상상을 할 수 있도록 ‘여백의 미’를 제공하는 일이다. 즉, “Create a blank canvas for buyers”라는 원칙 아래 공간을 중립화하는 과정이 반드시 필요하다. 마지막으로 집의 매력을 정점으로 끌어올리는 단계는 ‘전략적 스테이징(Strategic Staging)’이다. 가구를 배치하는 것을 넘어, 공간의 용도를 명확히 하고 장점을 부각하는 마케팅 기법이다. 모든 전등을 밝은 톤으로 교체하여 실내를 환하게 밝히고, 가주 특유의 풍부한 채광을 내부로 끌어들여야 한다. 개성이 강한 색상보다 세련된 중립 색상(Neutral tones)을 활용하면 훨씬 넓고 고급스러운 분위기를 자아낼 수 있다. 준비된 스테이징 매물은 시장에 머무는 기간이 짧을 뿐만 아니라, 종종 기대 이상의 높은 가격에 계약이 성사되기도 한다. 부동산 시장의 불변의 진리는 ‘준비된 매물은 반드시 그 가치를 인정받는다’는 점이다. “Preparation is the key to a successful sale”이라는 격언처럼, 철저한 사전 준비는 불투명한 시장 상황을 돌파하는 가장 확실한 무기가 된다. 각 매물의 상태와 지역적 특성에 따라 최적의 전략은 달라질 수밖에 없다. 이번 봄, 성공적인 자산 매각을 꿈꾼다면 전문 에이전트와의 상담을 통해 소중한 자산을 위한 맞춤형 로드맵을 설계해 보시길 권해드린다. ▶문의: (657)222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 부동산 필요성 부동산 전략적 부동산 시장 전략적 스테이징
2026.03.25. 20:16
[부동산 이야기] 사업체 매매 시 주의사항
부동산이나 사업체 매매에서 소유권자나 매수자가 개인일 경우에는 사회보장번호와 아이디 번호로 신원조회를 거쳐 담보물이나 법적인 어떠한 제한 사항이 있는지를 파악하는 과정을 거쳐서 매매가 이루어진다. 등기보험(Title) 회사와 사업체 등기 서치 회사를 통해 이 모든 과정이 이루어지며, 바이어에게 모든 담보물이 클리어된 상태로 소유권이 넘어가게 되는 것이 일반적이다. 에스크로에서는 오픈과 동시에 해당 법인의 상태를 먼저 체크하여 파일을 진행하게 되므로 매우 중요하다. 가장 일반적인 법인체로는 LLC(유한책임회사·Limited Liability Company) 혹은 Corporation(주식회사)으로 나뉘며, 실제 활발하게 활동 중이거나 이익창출과 무관하게 가주 내에서 사업 진행 중인 모든 법인체는 세금이 각각 회계연도에 납부되어야 한다. 이 중에서, 등기 혹은 진행 중인 소송과는 무관하나 세금이나 법인세 등의연간지급의무 사항에 결격사항이 있는 법인의 경우에도 문제는 발생한다. 이는 등기된 담보물도 아니어서 고객도 예상 못 한 채로 가끔 의외로 발견되는 일이 흔하다. 사업을 하거나 일상에서 자동이체가 아닌 경우, 기일에 맞춰 갱신이나 납부를 해야 하는 사항을 꼬박 챙기는 것은 결코 쉬운 일이 아니기 때문이다. 연간 납부해야할 법인세나 기타 갱신이 필요한 세금 혹은 소득세 등의 보고가 누락되었을 경우, 주 정부 웹사이트에 현 상황이 즉시 반영되어 진행이 정지할 수밖에 없을 수도 있다. 많은 사업주가 담당 회계 담당 탓으로 돌리지만, 그 많은 고객의 사업체나 법인들의 세금을 일일이 챙기기는 쉽지 않은 작업이므로 누구보다 사업주 본인이 우편물을 확인하고 체크하는 것이 중요하다. 이따금 주소조차도 회계사 사무실로 되어 확인조차 안 하는 분들이 있어 문제가 되기도 하며, 담당 직원이 그만두어 아무도 자신의 자료를 찾지 못한다고 안타까워하는 분들도 있다. 사업체 규모와 종업원 급여방법, 유동성에 맞게 각각 형편에 맞는 법인을 회계사와 상의하여 설정할 수 있다. 그러나 그 관리에도 신중히 처리하고 정확하게 세금보고를 하여야 하는 것은 매우 중요하다. 요즘은 대부분의 등기와 갱신이 전자파일로 많이 이루어지는 편리함으로 신속하게 진행이 되지만 부작용 또한 많이 발생한다. 서류 착오로 당황하는 일이 없게 수시로 관리해 보는 것이 현명한 방법이다. 그리고 법인체의 용도에 맞게 담당관과 주소도 신중하게 결정하여 등기하거나 업데이트하는 것이 바람직하다. 잦은 출장이나 주로 해외에 거주하는 분이 담당으로 되어서 서류 진행에 어려움이 있는 일이 흔하며, 공개된 개인 주소로 낭패를 보는 일도 있으므로 주의가 필요하다. 사업확장에 따라 수십 개의 법인 관리를 위한 직원을 추가로 채용 시 주기적인 업데이트로 정확한 정보를 받는 것이 중요하다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 주의사항 사업체 사업체 매매 사업체 등기 사업체 규모
2026.03.24. 23:10
[부동산 이야기] 금리 높아도 집 사야 할까
최근 부동산 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 질문이 있다. “금리가 이렇게 높은데 지금 집을 사는 게 맞을까요, 아니면 조금 더 기다리는 게 좋을까요?” 몇 년 전 3%대의 낮은 금리를 경험했던 분들에게 현재의 금리는 부담스럽게 느껴지는 것이 사실이다. 그래서 많은 바이어들이 집 구입을 미루고 시장 상황을 지켜보고 있다. 하지만 실제 현장에서 느끼는 분위기는 생각보다 단순하지 않다. 몇 년 전에 비해 금리가 높은 지금도 꾸준히 집을 구입하는 분들이 있고, 좋은 매물은 여전히 빠르게 계약이 이루어지고 있다. 그래서 지금 시장을 이해할 때는 금리만 보는 것이 아니라 집값, 매물의 수, 바이어 경쟁, 그리고 장기적인 전망까지 함께 살펴볼 필요가 있다. 오히려 금리가 낮았던 시기와 비교해 보면 지금 시장의 특징이 더 분명하게 보인다. 금리가 낮았던 몇 년 전을 떠올려 보면, 당시에는 많은 바이어들이 동시에 시장에 들어오면서 집값이 빠르게 상승했고, 원하는 집이 나오면 여러 명이 경쟁을 했고, 오 퍼가 여러 개 들어오면서 가격을 더 높여 써야 했고, 인스펙션이나 감정 조건을 포기해야 계약이 되는 경우도 많았다. 그 당시에는 금리는 낮았지만 실제로는 집을 사기가 쉽지 않은 시장이었다. 하지만 요즘은 시장은 분위기가 다르다. 금리가 올라가면서 부담을 느낀 바이어들이 잠시 관망하면서 전체적인 경쟁이 줄어들었다. 예전 같으면 여러 개의 오 퍼가 들어왔을 집도 지금은 한두 개 정도만 들어오는 경우가 많고, 경우에 따라서는 가격 조정이나 크레딧 협상이 가능한 상황도 생긴다. 바이어 입장에서는 선택의 폭이 넓어지고, 서두 르지 않고 비교하면서 집을 고를 수 있는 여유가 생긴 것이다. 또 하나 중요한 점은 금리는 앞으로 변할 수 잇지만, 집값은 장기적으로 다시 오를 가능성이 높다는 것이다. 많은 전물가들이 캘리포니아 부동산 시장은 구조적으로 주택 공급이 부족하고 수요가 꾸준하기 때문에 큰 폭으로 하락하기보다는 조정을 거친 후 다시 상승하는 흐름을 반복해 왔다고 분석한다. 특히 학군이 좋거나 생활 환경이 안정된 지역, 그리고 장기적으로 인기가 있는 도시의 경우 가격이 크게 떨어지지 않는 경우가 많다. 그래서 요즘 집을 구입하는 분들 중에는 지금은 금리가 높더라도 경쟁이 적을 때 좋은 집을 먼저 구입하고, 나중에 금리가 내려가면 재 융자를 하겠다는 전략을 선택하는 경우가 늘고 있다. 실제로 금리는 경제 상황에 따라 변동될 수 있기 때문에, 장기적으로 집을 보유할 계획이라면 금리보다 매입 시점의 가격과 조건이 더 중요할 수도 있다. 특히 가족이 오래 거주할 목적이거나 자녀의 학군을 고려해 이사를 계획하는 경우라면 시장 타이밍을 기다리기보다 필요에 맞춰 결정하는 것이 더 현실적인 선택이 될 수 있다. 물론 모든 사람에게 지금이 집을 사야 하는 시기라고 말할 수는 없다. 각 가정의 재정 상황, 직장의 안정성, 자녀 계획, 투자 목적 등에 따라 결정은 달라질 수 있다. 그러나 금리가 높다는 이유만으로 무조건 기다리는 것이 항상 좋은 선택이라고도 할 수 없다. 기다리는 동안 집값이 다시 올라가거나 원하는 지역의 매물이 줄어들 가능성이 있기 때문이다. 부동산은 단순히 시장을 예측해서 움직이기보다, 자신의 상황에 맞는 타이밍을 찾는 것이 더 중요하다. ▶문의: (213) 254-7718 캐티리 / 드림부동산 Top 에이전트부동산 이야기 금리 재융자 시장 상황 시장 타이밍 바이어 경쟁
2026.03.18. 18:42
[부동산 이야기] 달라지고 있는 부동산 투자환경
피델리티의 자료에 따르면 은퇴계좌인 401K의 평균 밸런스가 증권시장의 호황으로 2025년 11% 정도 상승했지만 하드십 인출이나 401(k) 론을 통해서 은퇴계좌에서의 인출이 늘어날 것으로 파악되고 있다. 은퇴를 위해 가장 선호되어왔고 동시에 높은 수익률을 담보해 왔던 주식시장을 통한 은퇴계좌만으로는 현재의 불안한 경제적인 위기상황에 대한 대비가 부족함을 상당수 중산층을 중심으로 느끼기 시작하고 있다. 주식시장의 호황 속에서 위험 분산책으로 권고되어 인터넷을 통해서 시작되어왔던 주택의 에퀴티를 이용해서 여러 채의 주택을 소유하는 방식은 특히 시장에 경험이 부족한 젊은 세대 중 적지 않은 수가 2019년도부터 이미 페이먼트 연체로 인한 파산이나 차압에 직면하게 하고 있었다. 이러한 상황의 가장 큰 원인은 정보의 홍수 속에서 본인에게 맞는 재정적인 분석과 단순한 숫자에만 의존한 지나친 기대감으로 스스로 시장 상황을 판단하지 못한 무지와 경험 부족이 가장 큰 실패의 요인을 차지하게 했다. 앞으로도 증권시장과 더불어 부동산 주택시장은 어떤 식으로든 자산을 축적하고 부를 지키는 가장 좋은 방법임을 잊어버리지 말아야 한다. 최근에 트럼프 대통령이 투자자들의 주택시장 싹쓸이를 제안하기 위해서 특히 3월 초에 주택소유를 투자자당 100채로 제안하는 방안을 제안하고 있지만, 이는 미봉책에 불과하며 실제로 지금의 경제적인 상황과 렌트 시장 상황을 연구하고 새로운 투자방식을 으로 전환되는 케이스들이 증가하고 있다. 이전의 대도시 중심의 투자방식에서 소규모 단독주택 위주로 장기보유에 인컴을 유지하는 방식으로 투자패턴이 변하고 있다. 당장은 구매자의 30%를 차지하는 투자자의 주택시장 진입을 차단할 경우 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문에 투자자나 정부 모두의 고민이 더해 갈 것으로 보인다. 지역별로 LA나 오렌지카운티의 경우 100~150만 달러의 높은 평균 주택가격에 더 높은 수익창출을 위해서 리모델링과 각종 유지비가 신규 주택의 경우 멜로루즈 택스의 추가부담으로 더 높은 상황 속에서 앞으로 경제적인 어려움으로 인한 고가주택의 렌트 감소가 실현된다면 앞으로 필연적으로 높은 임대료의 주택들이 당면할 공실률의 증가 속에서 주택유지에 어려움을 겪는 투자가들이 증가할 수밖에 없다. 하지만 섹션8을 포함한 여러 가지 렌트 보조프로그램들을 이용하는 이들이 증가하면서 거주 환경보다는 렌트 가격과 각자의 부담이 적은 렌트를 선호하는 현상은 높아질 수밖에 없다. 올해에도 외국에서의 이민보다는 국내에서의 이동으로 인한 거주인구의 증가와 감소세가 두드러질 것으로 전망이 되고 있다. 렌트카페의 최신 자료에 따르면 각종 IT나 캘리포니아에서 이주해간 영화산업이 주를 이루고 있는 애틀랜타, 헬스케어나 여러 글로블 기업의 본사 이주 붐, 그리고 젊은 층의 인구가 늘 수 있는 대형 대학을 중심으로 인구의 이동수요가 유지될 전망이다. 현재 주택시장의 가장 큰 화두는 여전히 감당 가능한 구매 여건이 이슈다. 셀러가 바이어보다 월등히 많아지면서 비인기지역의 경우 전체 리스팅의 10% 정도만 그 외 지역들은 대략 30% 정도가마켓 별로 거래가 이루어지고 있다. 비교적 낮은 가격으로 대규모 임대용 주택들이 보급되는 오클라호마시티나텍사스 등의 경우 프라이빗 렌더들이 특별히 해당 프로젝트에 특화된 4%대의 융자를 제공하기도 한다. 휴가철이 다가오면서 그리고 월드컵으로 인해 LA 지역과 휴가 선호 지역에서의 단기 렌트 수요가 유지될 전망이다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산 에이전트부동산 이야기 투자환경 부동산 부동산 주택시장 주택시장 싹쓸이 주택시장 진입
2026.03.18. 18:40
[부동산 이야기] 비즈니스 인수, 가격보다 전략
비즈니스를 구입하려 할 때 대부분의 바이어는 에이전트를 통해 매물을 찾거나 신문 광고, 온라인 리스팅 사이트 등을 활용한다. 원하는 업종과 지역을 정한 뒤 적합한 매물을 발견하면 직접 리스팅 에이전트에게 연락하거나, 바이어를 대리해 협상을 진행해 줄 에이전트를 통해 접근하게 된다. 겉으로 보기에 마음에 드는 매물을 찾는 일은 비교적 단순해 보이지만, 실제 인수 과정은 자금 구조와 협상 전략에 따라 전혀 다른 결과로 이어진다. 리스팅 가격이 내가 감당 가능한 범위라면 거래는 비교적 수월하게 시작된다. 그러나 자금이 부족하다면 선택지는 제한된다. 대표적인 방법이 SBA 보증 대출과 셀러 파이낸싱이다. SBA 론을 고려한다면 정책과 자격 요건을 먼저 점검해야 한다. 최근 정책 변화로 인해 자격 요건이 강화되었으므로, 신청 전 자격 여부를 반드시 확인해야 한다. 또한 다운페이 비율 역시 신중히 판단해야 한다. 은행에 따라 낮은 자기자본으로도 진행이 가능하지만, 인수 직후에는 매출 변동과 예상치 못한 비용이 발생할 수 있다. 따라서 특히 인수 초기에는 매출 변동성과 예기치 못한 비용이 발생할 수 있으므로, 충분한 자기자본과 운영자금을 확보한 상태에서 인수하는 것이 안정적이다. 높은 레버리지는 매입을 가능하게 만들 수 있지만, 동시에 높은 대출금 상환으로 사업의 숨통을 조일 수도 있다는 점을 기억해야 한다. 셀러 파이낸싱은 또 다른 대안이다. 매입 금액의 일부를 셀러가 대출 형식으로 제공하고, 합의된 기간과 이자율에 따라 상환하는 구조다. 바이어는 초기 자금 부담을 줄일 수 있고, 셀러는 더 넓은 바이어 풀을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 개인 간 금융 거래인 만큼 계약의 완성도가 무엇보다 중요하다. 특히 담보 설정, 디폴트 시 권리 행사 조항 등은 계약서에 명확히 규정되어야 하며 불명확한 조항은 추후 분쟁으로 이어질 수 있다. 경험 많은 브로커나 변호사의 검토를 거치는 이유가 바로 여기에 있다. 한편, 바이어가 실사를 통해 매물이 과대평가되었다고 판단하는 경우도 많다. 이때 일부 바이어는 감정적으로 대응하거나 리스팅을 곧바로 포기한다. 그러나 가격에 대한 불만 표출보다는 냉정한 분석과 전략적 접근이 필요하다. 합리적인 가치가 산출되었다면 그 가격을 기준으로 오퍼를 제출하고 협상을 시작하는 것이 훨씬 생산적이다. 오퍼 없이 불만만 표현해서는 아무런 변화도 만들 수 없다. 협상은 오퍼가 있어야 시작된다. 또한 협상은 단순히 숫자만 조정하는 과정이 아니다. 클로징 기간, 인수 조건, 재고 정산 방식, 셀러의 트레이닝 제공 여부, 일정 기간의 매출 보장 조항 등 다양한 요소를 조합해 구조를 설계할 수 있다. 때로는 일부 금액을 에스크로에 유보하거나, 성과에 따라 추가 지급하는 방식으로 위험을 분산할 수도 있다. 가격 차이가 크다면 그 차이를 보완할 조건을 제시하는 방식도 가능하다. 이처럼 거래는 ‘가격’ 하나로 결정되는 것이 아니라 여러 변수의 조합으로 완성된다. 결국 비즈니스 인수는 운이 아니라 전략의 문제다. 시장에는 늘 제값에 나왔다고 여겨지는 매물과, 비싸 보이지만 협상의 여지가 있는 매물이 공존한다. 중요한 것은 어떤 구조로 접근하느냐이다. 결국 성공적인 인수는 ‘좋은 가격의 매물’을 찾는 것이 아니라 ‘협상 가능한 구조’를 만드는 데서 시작된다. 준비된 자금 계획, 명확한 계약 구조, 그리고 전략적인 협상이 뒷받침될 때 비로소 안정적인 인수가 가능해진다. ▶문의:(949)560-7676 사이먼 조 / 레드포인트 부동산부동산 이야기 비즈니스 인수 협상 전략 인수 초기 인수 과정
2026.03.18. 18:39
[부동산 이야기] 내 집 지키는 방법
요즈음 재정적인 어려움으로 모기지 페이먼트를 못 내는홈오너들이늘고 있다. 많은 모기지가 연체된 홈오너들은 안정적 페이먼트로 집을 유지하기 위한 도움을 요청하고 있다. 거의 모든 융자기관은홈오너가 재정적인 어려움에 직면할 때 반드시 연방 주택도시개발부(HUD)가 승인한 하우징 카운슬러와 상담을 받을 것을 안내하고 있다. HUD 상담원은 해당 은행과 연락을 통해 홈오너의 재정을 분석해 현재 가능한 월 모기지 페이먼트를 산출한다. 이후 현재 재정 상황에 맞는 페이먼트가 되도록 집을 지킬 수 있는 옵션을 찾아서 돕는다. 즉, 다양한 옵션들을 통해 이자도 낮추고 원금도 유예하거나 삭감을 통해 집을 유지할 수 있도록 은행과 협상을 하는 역할을 하는 것이다. 대체로 융자 조정은 12개월 내 1번이 허락되고 5년 내 2번까지 가능하다. 물론 예외는 있다. 은행마다 융자 조정을 해주는 손실 완화(Loss Mitigation) 부서를 포함한 계좌관리(Account Management)를 담당하는 고객관리부서와 콜렉션 부서가 있다. 일반적으로 페이먼트가 연체된 경우 은행에 연락하면 콜렉션 부서에서 전화를 받는다. 이 부서에서 전화를 받게 되면 연체금을 언제 낼 거냐고 묻는다. 사실, 콜렉션 부서에서 일하는 사람들은 커미션에 근거해서 일하기 때문에 도움을 주는 역활을 하는 것이 아니라 손님한테 연체된 모기지를 받는 것이 우선이 되어 일한다는 것을 알아야 한다. 반면 손실 완화 부서 담당자들은 월급제로 일하기 때문에 융자조정 도움을 더 적극적으로 도움을 줄 수 있다. 따라서, 그들은 적극적으로 협상에 임할 수 있는 위치에 있다는 걸 알고 정확한 부서 담당자와 연락해서 도움을 받아야 할 것이다. 이들은 융자 조정을 위한 서류를 점검하고 은행의 이자율을 낮춰 페이먼트를 고객에게 줄여준다. 이로써 은행이 일시적 손실이 발생하더라도 장기적으로 이윤을 발생케 하는 적정한 선을 찾아가며 도움을 주는 위치에서 일하는 것이다. 먼저 집을 유지하고자 하는 강한 의지를 갖고 금융기관과 함께 적극적으로 대처하다 보면 길이 열리는 경우를 많이 보게 된다. 한 예로 1년 전에 융자조정으로 이자율 조정의 도움을 받았는데 다시 어려움에 부닥친 한인 부부가 찾아와 원금 삭감 재조정으로 집을 유지하는 데 큰 도움이 된 경우가 있었다. 요즘 많은 한인 홈오너들이 융자 조정 관계로 많이 상담하게 되는데 집 페이먼트를 밀리지 않으려고 크레딧 카드에서 돈을 뽑아 집값을 내는 경우를 종종 보게 된다. 이는 더 비싼 빚을 내서 모기지를 갚게 되는 것으로 잘못된 방법이다. 융자조정은 전문성이 요구된다. 전문성은 많은 상담경험과 정부나 융자기관의 다양한 트레이닝에 근거해 쌓이게 되는 것이다. 따라서 중요한 결정에 있어 전문가의 도움은 필수다. 차압은 옵션이 아니다. 은행들은 다양한 해결방법을 동원해 융자조정을 해주려 하고 있다. 특히 이튼 지역에서는 화재로 어려움을 겪고 있는홈오너들은 정부에서도 엄청난 펀딩으로 융자조정을 통한 지역 안정화를 도모하고 있다. 어려움이 있다면 힘겹게 장만한 집을 지킬 수 있는 필요한 리소스가 없는지 전문가와 반드시 확인해 보기 바란다. ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 방법 페이먼트 융자조정 도움 모기지 페이먼트 이자율 조정
2026.03.18. 0:37
[부동산 이야기] 디즈니랜드 포워드 효과
최근 오렌지카운티 부동산 업계에서 가장 자주 언급되는 키워드 중 하나는 단연 ‘디즈니랜드 포워드(DisneylandForward)’ 프로젝트다. 단순한 테마파크 확장 계획을 넘어, 이 프로젝트는 애너하임을 중심으로 한 주거·상업·관광·고용 구조 전반에 장기적인 변화를 예고하고 있다. 디즈니랜드 포워드는 기존의 디즈니랜드 리조트 부지를 재구성해 호텔, 엔터테인먼트, 상업시설, 공공 공간을 통합적으로 개발하는 장기 마스터플랜이다. 핵심은 새로운 땅을 확장하는 것이 아니라, 현재 소유한 토지를 보다 효율적으로 재편성하는 데 있다. 이는 곧 도시 밀도 상승, 유동 인구 증가, 고용 창출로 이어지고, 이러한 변화는 예외 없이 주택시장에 직접적인 영향을 미친다. 애너하임 주택시장에 나타나는 3가지 변화 첫째, 중·장기 주거 수요의 구조적 증가다. 디즈니 관련 고용은 단기 계약직보다 중장기 근무 인력이 많고, 서비스·운영·기획·기술 직군까지 폭넓다. 이는 임대 수요뿐 아니라 실거주 목적의 매수 수요를 동시에 자극한다. 둘째, 주거 선호 지역의 재편이다. 기존에는 학군 중심의 북부 OC, 해안가 중심의 남부 OC가 주거 선호의 핵심이었다면, 이제는 애너하임 인근의 접근성 좋은 타운홈, 콘도, 소형 단독주택 지역이 다시 주목받고 있다. 셋째, 임대 시장의 안정적 성장이다. 단기 관광 수요뿐 아니라, 장기 거주 임차인 수요가 함께 증가하면서 애너하임과 인근 도시들은 공실률 감소 + 임대료 방어력 강화라는 두 가지 효과를 동시에 얻고 있다. 부동산 시장에서 대형 개발 프로젝트는 늘 선반영, 조정, 재평가의 과정을 거친다. 디즈니랜드 포워드는 이미 기대감이 일부 가격에 반영된 상태지만, 실제 개발이 단계적으로 진행될수록 생활권의 질적 변화가 나타나며 재평가 가능성이 크다. 특히 대규모 개발의 수혜는 프로젝트 바로 옆보다, 차로 10~20분 거리의 주거 지역에서 더 안정적으로 나타나는 경우가 많다. 가격 부담은 낮고, 수요는 꾸준하기 때문이다. 단기 호재가 아닌, 장기 흐름으로 봐야 한다 중요한 점은 이 프로젝트를 단기 가격 상승 뉴스로만 접근해서는 안 된다는 것이다. 디즈니랜드 포워드는 10년 이상을 내다보는 도시 단위의 변화이며, 이는 오렌지카운티 주택시장의 체질을 서서히 바꾸는 요인으로 작용할 가능성이 높다. 실거주자에게는 생활권 확장의 기회가 되고, 투자자에게는 안정적인 임대 기반을 갖춘 지역 선점의 기회가 된다. 다만, 지역별로 수혜의 강도와 속도는 다르기 때문에 전문가와의 충분한 분석이 반드시 필요하다. 변화는 이미 시작되었다 부동산 시장은 언제나 사건이 아니라 방향에 반응한다. 디즈니랜드 포워드는 이미 결정된 방향이며, 이제 시장은 그 속도와 파급력을 하나씩 체감해 나가는 단계에 들어섰다. 오렌지카운티, 특히 애너하임 인근을 바라보는 시선은 이제 한 단계 더 장기적이고 전략적일 필요가 있다. 이번 변화는 “지나가는 뉴스”가 아니라, 도시의 미래를 다시 그리는 신호이기 때문이다. ▶문의: (714)349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 디즈니랜드 포워드 디즈니랜드 포워드 디즈니랜드 리조트 애너하임 주택시장
2026.03.11. 18:14
[부동산 이야기] 3월 LA 주택시장 전망
2026년 3월, 가주 주택시장은 전환점의 한복판에 서 있다. 2022년 말 7%를 돌파하며 시장에 충격을 주었던 모기지 금리가 최근 6% 초반대에서 안정세를 찾으면서, 팬데믹 이후 누적된 구조적 변화들이 자산 유형별로 뚜렷한 명암을 만들어내고 있기 때문이다. 지금은 단순한 경기 사이클을 넘어 금리, 렌트 규제, 인구 이동이라는 세 가지 축을 동시에 읽어야 하는 시점이다. 가장 먼저 눈에 띄는 흐름은 가주 정부의 다운페이먼트 지원 프로그램인 ‘드림포올(Dream For All)’이다. 3월 16일 접수 마감과 4월 초 당첨자 발표를 앞두고, 한인타운 내 엔트리 레벨 콘도 시장(60만~80만 달러대)은 모처럼만에 활기를 찾을 것으로 예상하고 있다. 최대 20%의 자금을 지원받는 당첨자들이 90일 이내에 주택 매입을 완료해야 하는 일정상, 4월부터는 한차례 매물 파동과 함께 단기적인 가격 급상승이 예견된다. 콘도는 금리에 가장 민감한 자산이지만, 이 같은 정책적 수혜가 실수요 중심의 시장 재편을 가속화하고 있다. 반면, 한때 한인들의 ‘효자 투자처’였던 2~4유닛 다세대 주택 시장은 혹독한 겨울을 지나고 있다. 팬데믹 이후 LA 렌트 컨트롤(RSO) 강화와 퇴거 소송 금지 등을 거치며 임대 리스크가 급격히 커졌고, 한인 거주자들의 외곽 이탈과 세입자 구성 변화로 렌트 시세가 정체되면서, 모기지 이자율이 수익률을 앞지르는 ‘역전 현상’이 발생했다. 현재 타운 내 2~4유닛 재고는 계속 쌓이고 있으며, 대폭 할인된 급매물 외에는 거래가 실종된 상태다. 특히 장기 보유하며 직접 관리해 온 오너들은 렌트 인상 제한과 테넌트 갈등이라는 이중고 속에 매각을 고민하지만, 할인된 가격으로 팔아야 한다는 아쉬움과 수십 년간 쌓인 양도소득세 부담에 발이 묶여 있는 실정이다. 단독주택 시장은 ‘공급 부족에 따른 강세’라는 독자적인 길을 걷고 있다. 3%대의 저금리 시절 집을 산 소유주들이 매물을 내놓지 않는 ‘락인(Lock-in) 효과’가 여전한 가운데, 한인 수요는 이미 타운을 벗어나 라크라센터, 포터랜치, 시미밸리, 오렌지카운티 등 외곽으로 대거 이동했다. 라크라센터의 경우 평방피트당 가격이 800달러를 상회하며 2026년 현재까지도 최고가를 경신 중이다. 타운 내 단독주택 거래는 위축되었으나, 학군과 커뮤니티가 우수한 외곽 지역은 장기적인 가격 우위를 점하고 있다. 5유닛 이상의 대형 아파트 시장은 이제 개인의 영역을 넘어 기관과 전문 아파트 투자자 중심으로 완전히 재편되었다. 복잡해진 렌트 관련 법규를 개인이 감당하기 어려워졌기 때문이다. 이제 시장은 가구당 단가가 아닌 수익률(Cap Rate)과 순 영업소득(NOI) 중심으로 움직이며, 대폭 할인된 매물이나 고수익 매물 위주의 선별적 거래만 이루어지고 있다. 결론적으로 2026년 3월의 부동산 시장은 ‘준비된 실수요자’에게는 드림포올과 같은 정책적 기회가 열려 있는 시기인 동시에, ‘기존 투자자’에게는 리스크 관리를 통한 자산 교체가 절실한 시기다. 건물 관리에 지친 2~4유닛 소유주라면 1031 익스체인지를 통해 관리 부담이 적은 콘도나 NNN 리스된 수익형 부동산으로 갈아타는 전략적 선택을 고려해야 한다. 3월의 요동치는 시장 속에서 단순한 가격 수치에 일희일비하기보다, 변화된 시장의 구조를 정확히 꿰뚫어 보는 혜안이 그 어느 때보다 필요한 시점이다. ▶문의:(213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 주택시장 콘도시장 시장 재편 금리 렌트 모기지 금리
2026.03.04. 17:30
[부동산 이야기] 트럼프의 모기지 인하, 시장은 왜 냉담한가?
최근 트럼프 대통령은 주택 구매자의 이자 부담을 경감하기 위해 파격적인 정책을 발표했다. 연방주택금융청(FHFA)을 통해 패니메이와 프레디맥이 2,000억 달러 규모의 모기지 담보부증권(MBS)을 추가 매입하도록 지시한 것이다. 정부 보증 기관이 시장에 직접 개입해 금리 하락을 유도하겠다는 이 공격적인 행보는 언뜻 바이어들에게 단비 같은 소식처럼 들린다. 그러나 시장의 반응은 기대와 달리 냉담하다. 정책 발표 직후 일시적으로 하락했던 모기지 금리는 이내 반등하며 냉정한 현실을 투영했다. 모건스탠리를 비롯한 월가의 분석가들은 이를 구조적 해결책이 아닌 단발성 이벤트로 치부하고 있다. 정부의 인위적인 개입이 시장의 펀더멘털을 바꾸기에는 역부족이라는 판단에서다. 시장이 이토록 차갑게 반응하는 가장 큰 이유는 현재 국내 부동산 시장을 옥죄고 있는 ‘매물 잠김 효과(Lock-in effect)’에 있다. 통계에 따르면 전체 주택 소유자의 약 70%가 이미 5% 이하의 저금리 모기지를 보유하고 있다. 현재의 금리 환경에서 소폭의 금리 인하만으로는 이들이 기존의 저금리 혜택을 포기하고 시장에 매물을 내놓도록 유도하기 어렵다. 즉, 금리가 내려가도 팔 사람이 없는 구조적 공급 부족 현상이 지속되는 한, 금리 인하가 주택 가격 안정이나 거래 활성화로 이어지기는 난망 하다는 뜻이다. 또한, 이번 조치는 금리를 실질적으로 낮추기보다 금리 위험을 민간 시장 내부에서 재분배하는 수준에 그칠 가능성이 크다. 기대를 모았던 ‘모기지 휴대권(Portability)’ 역시 복잡한 법적·제도적 장벽 탓에 실현 가능성이 희박하다는 평가가 지배적이다. 결국, 이번 정책은 단기적인 심리 안정에는 기여할 수 있겠으나 주택 시장의 고질적인 수급 불균형을 해소하기에는 한계가 명확하다. 이러한 불확실한 정책과 시장의 변화 속에서 필자가 현장에서 늘 강조하는 진리가 하나 있다. 그것은 바로 “내 집 마련의 최적기는 시장이 정하는 것이 아니라, 나의 준비와 필요가 결정한다”는 사실이다. 많은 이들이 금리가 바닥을 치는 순간이나 가격이 최저점에 이르는 ‘완벽한 타이밍’을 기다리지만, 냉정하게 말해 시장의 저 점은 지나고 나서야 비로소 확인되는 신기루와 같다. 부동산은 투기적 자산이기 이전에 가족의 삶을 담는 그릇이다. 시장의 지표가 출렁이고 정책이 쏟아져 나와도, 결국 나에게 집이 필요한 시점 결혼, 자녀의 교육, 혹은 안정적인 주거 환경의 필요성이 가장 강력한 매수 신호가 되어야 한다. 이자율이 조금 높다면 추후 재융자를 통해 조정할 수 있지만, 놓쳐버린 ‘나의 집’과 그곳에서 보낼 시간은 다시 돌아오지 않는다. 시장의 변화에 일희일비하기보다는 자신의 재정 상태를 면밀히 점검하고, 가족의 생애 주기에 맞춘 장기적인 관점을 갖기를 권한다. 타인의 예측이나 정부의 선심성 정책에 기대기보다 나의 필요에 집중할 때, 집은 단순한 자산을 넘어 삶을 지탱하는 가장 견고한 보루가 되어줄 것이다. ▶문의: (657)222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 트럼프 모기지 주택 시장 모기지 담보부증권 금리 인하
2026.02.25. 18:18
[부동산 이야기] 주류판매 면허 이전 시 주의사항
LA 지역의 수많은 사업체의 매매에서 가장 빈번하게 발생하는 문제 중 하나는 주류판매 면허(ABC 라이선스) 이전 관련 문제다. 에스크로 클로징 이후에 바이어가 세금 처리를 위한 신청서에 개인 혹은 다른 법인으로 신청하는 것 또한 포함된다. 여기에 대한 이유로는 세무사 직원이 ABC 라이선스의 내용을 알지 못했거나 실제 사업체를 운영하는 별도의 법인을 세우고자 하는 의도가 있었을 수도 있다. 가장 큰 문제는 정부기관에서 신청서를 받을 때 체크하지 않고, 이후에 셀러가 어카운트를 클로징할 때 문제를 제기하는 일이 너무 많아졌다는 것이다. 그렇다면 왜 처음 신청서를 접수할 때 조세 형평국에서는 이러한 ABC 라이선스의 내용을 물어보지 않았는가 하는 의문이 있을 수도 있다. 이는 모든 어카운트를 통일시키는 것이 정부의 네트워크에 용이하기 때문에 차후에라도 이런 점을 정정하기 원하므로 주의하여야 한다. ABC 라이선스를 이전하는 데에도 지방 정부와 주 정부는 물론 국세청(IRS), 가주 세무국(FTB)과 심지어 해당 경찰국까지 어떠한 연체된 세금이나 미지급된 벌과금이 있거나 문제 사항이 있으면 개입할 수 있고, 이 경우 라이선스의 이전이 불가능해지거나 막대하게 지연된다. 이러한 체납내용을 알아내는 데만도 시간이 엄청나게 걸리지만, 납부만 하면 되는 이러한 사항은 그래도 비교적 단순하다고 볼 수 있다. 반면 해당 경찰국의 제재에 걸리면 라이선스 이전 자체가 어려워지는 경우가 있을 수도 있다. 이는 매우 민감한 사항으로 평소 세금관리는 물론이고 평소 구역을 담당하는 경찰과도 협조적이고 좋은 관계를 유지하는 것이 중요하다. 공문에 답을 신속하게 처리하고 치안을 위한 조치에 적절하게 대처해 주는 것이 현명하다. 긍정적인 태도가 좋은 관계 형성에 이바지한다. 모든 정부기관은 서로 연계되어 긴밀하게 상호 협조적이고 정확하게 정보가 공유된다. 주 세금 문제가 아닌 연방 기관과 문제만 있으므로 본인 사업체의 매매가 잘 마무리될 것이라고 기대하는 것은 문제가 된다. 오래된 연체가 아니라고 해도 기관들의 네트워크를 통해 곧바로 서류가 지체되는 일이 허다하다. 예를 들면, 사업체의 ABC 라이선스의 이전에 셀러의 갱신 기일이 오는 3월 1일이라고 한다면 2월 말 클로징준비 중에 이를 미리 납부하는 셀러는 거의 없다. 다만, 주 정부 기관에서는 실제 라이선스 이전에 앞서 갱신 비용도 납부되어 있어야 하는 경우가 많다. 1년 라이선스 비용을 미리 납부해야 하는 셀러는 불합리하다고 판단되는 것은 당연하다. 그러나 노동국의 체납된 내용이 있다면 이 또한 당연히 결격사유가 되며, 기관들 서로 연계되어 있기 때문에 내용은 공유된다. 모든 정부기관은 이어져 있다고 생각하면 이해가 쉬우며, 조세 형평국과 노동국 모두의 세금 정산서는 반드시 에스크로를 통해 바이어에게 전달되어야만 모든 것이 마무리된다. ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 주류판매 주의사항 주류판매 면허 abc 라이선스 라이선스 비용
2026.02.24. 23:15
[부동산 이야기] 세금 공제에 관한 팁
세금 보고를 할 때 기본적으로 알아야 할 것은 납부해야 하는 세금의 종류다. 세금은 크게 연방 소득세와 주 소득세, 그리고 사회보장세 및 메디케어세(FICA)로 구분된다. 각각의 세금은 과세 기준과 납부 방식에 차이가 있으며 개인의 소득 형태와 체류 상태에 따라 적용 범위가 달라질 수 있다. 2026년 세금 보고 마감일은 4월 15일이다. 또한 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 183일 이상 국내에 체류한 경우 신분과 관계없이 일정 소득 이상이 발생하면 세금 보고 의무가 생긴다. 이는 체류 일수를 기준으로 과세 대상 여부가 판단되는 중요한 기준이 되기 때문이다. 정확한 기준과 적용 여부는 개인의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 전문 CPA와 상담하여 불이익, 특히 재입국이나 비자 변경 시 발생할 수 있는 문제를 사전에 예방하는 것이 중요하다. 세금 공제란 과세 대상이 되는 총소득에서 일정 금액을 차감해 주는 제도다. 이는 납세자의 실제 부담을 줄여 주는 합법적인 절세 방법으로 활용될 수 있다. 대표적인 예로 홈 오피스 공제(Home Office Deduction)가 있다. 집 안의 특정 공간을 오직 비즈니스 목적으로만 사용하는 경우 고객 방문 여부와 관계없이 홈 오피스로 인정받을 수 있다. 이와 같은 요건을 충족할 경우 렌트 또는 모기지 일부와 보험료, 유틸리티 비용 등을 공제 대상으로 처리할 수 있으며 간단한 방식 적용 시 최대 약 1500달러까지 공제가 가능하다. 이러한 공제는 비즈니스 운영 비용의 일부를 반영하여 과세 소득을 줄이는 데 도움이 된다. 많은 납세자들이 감사(Audit)에 대한 부담 때문에 합법적인 홈 오피스 공제를 신청하지 않는 경우가 있지만 요건을 충족한다면 적극적으로 공제 혜택을 받는 것이 바람직하다. 공제 가능 여부를 정확히 파악하고 관련 기준을 충족하는 것이 중요하다. 소득 시기 조정 전략 역시 중요하다. 연말 보너스 등 일부 소득은 다음 해 소득으로 이연하는 전략을 고려할 수 있으며 이는 세율 변화에 따라 절세 효과가 달라질 수 있기 때문이다. 특정 소득 구간에서는 다음 해로 이연할 경우 세율이 낮아져 절세가 가능할 수 있지만 반대로 세율 상승 구간에 들어가면 더 많은 세금을 낼 수도 있다. 따라서 본인의 세금 브래킷(Tax Bracket)과 향후 세율 변화를 정확히 파악하는 것이 매우 중요하며 이 역시 CPA 상담을 통해 신중히 결정해야 한다. 정확한 세금 보고는 주택 구입에도 영향을 미친다. 세금 보고를 성실하고 정확하게 수행하면 주택 구입 과정이 보다 수월해지고 융자 승인 절차 또한 원활하게 진행될 수 있다. 내 집 마련은 결코 쉬운 과정이 아니지만 경험 있는 전문가와 함께한다면 보다 즐겁고 안전한 과정이 될 수 있다. ▶문의: (714)345-4989 케롤 리 / 케롤리부동산 대표부동산 이야기 세금 공제 오피스 공제 공제 혜택 공제 대상
2026.02.18. 18:24
[부동산 이야기] 에스크로는 왜 이용하나?
오늘은 에스크로에 대해 설명하고자 한다. 에스크로는 바이어의 자금과 셀러의 권리(소유권, 자산, 리스권 등)가 계약 조건이 모두 충족된 후에만 교환되도록 보호하는 중립적인 장치이다. 다시 말해, 매매 과정에서 어느 한쪽이 먼저 이행하고도 대가를 받지 못하는 상황을 방지하기 위한 안전장치다. 돈만 지급하고 매물을 받지 못하거나, 매물만 넘기고 돈을 받지 못하는 일을 막기 위한 구조라고 이해하면 쉽다. 현장에서 상담을 하다 보면 “서로 믿고 직접 거래하면 되지 않느냐”고 묻는 분들도 있다. 에스크로 비용이 아깝고 절차에 시간이 걸린다는 이유에서다. 그러나 비즈니스나 부동산 거래는 단순히 돈과 물건을 맞바꾸는 일이 아니다. 특히 사업체의 경우 운영 과정에서 수많은 법적·재정적 관계가 형성된다. 벤더와의 외상거래, 세일즈택스와 페이롤택스, 정부 대출이나 은행 대출, 개인 간 차입금, 장비 리스 계약 등 눈에 보이지 않는 의무들이 얽혀 있다. 매각 시점에는 이러한 요소들이 정리되어야 하며, 이를 바이어 본인이 스스로 확인하고 완전히 매듭짓는 일은 현실적으로 쉽지 않다. 에스크로는 이러한 위험을 줄이기 위해 여러 절차를 진행한다. 채권자에 대한 통지(Notice to Creditors)를 통해 일정 기간 채권자들이 청구할 수 있도록 공지하고, UCC-1 검색 등을 통해 기존 담보 설정이나 채무 관계를 확인한다. 만약 체납 세금이나 담보권, 미정산 채무가 발견되면 에스크로 단계에서 정산하거나, 조건에 따라 거래를 재협상하거나 종료할 수 있다. 이 과정을 거치지 않고 인수한 뒤 문제가 드러난다면 그 부담은 고스란히 바이어 본인에게 돌아갈 수 있다. 반대로 이러한 확인과 정산 과정을 거쳐 클로징이 이루어지면, 거래는 보다 명확하고 안정적인 상태에서 마무리된다. 중요한 점은 이것이 바이어만을 위한 절차가 아니라는 것이다. 셀러 입장에서도 에스크로를 통해 채무와 권리관계를 정리하고 매각을 마무리하면 이후 예상치 못한 분쟁이나 클레임으로부터 한층 자유로울 수 있다. 거래를 깔끔하게 정리하고 떠날 수 있는 구조를 만들어 주는 역할을 하는 것이다. 이는 단순히 돈을 받는 것을 넘어, 책임의 범위를 정리하고 법적 리스크를 최소화하는 과정이기도 하다. 또 한 가지 중요한 점은, 에스크로가 거래 당사자 사이의 신뢰를 제도적으로 보완해 준다는 사실이다. 아무리 서로를 신뢰하더라도 큰 금액이 오가는 거래에서는 감정이나 구두 약속만으로는 한계가 있다. 에스크로는 셀러와 바이어가 서명한 계약서에 명시된 조건과 문서를 기준으로 움직이기 때문에 개인의 판단이 아니라 문서와 절차에 의해 거래가 진행된다. 이는 불필요한 오해를 줄이고, 분쟁이 발생하더라도 객관적인 기준을 제시하는 역할을 한다. 에스크로는 셀러 편도, 바이어 편도 아니다. 양측이 합의하고 서명한 계약 내용에 따라 중립적으로 업무를 진행한다. 어느 한쪽의 요청만으로는 자금이 지급되거나 권리가 이전되지 않는다. 다소 번거롭게 느껴질 수 있지만, 중요한 자산을 주고받는 거래일수록 이러한 보호하는 장치는 반드시 필요하다. 안전한 교환과 책임의 정리를 위해 존재하는 제도라는 점을 기억해야 할 것이다. ▶문의:(949)560-7676 사이먼 조 / 레드 포인트 부동산부동산 이야기 에스크로 이용 에스크로 비용 에스크로 단계 바이어 본인
2026.02.18. 18:15
[부동산 이야기] RSO와 JCO 규정의 이해
LA 시의 임대주택 시장은 국내에서도 가장 강력한 규제 체계를 갖고 있으며, 그 중심에는 ‘RSO(Rent Stabilization Ordinance)’와 ‘JCO(Just Cause Ordinance)’가 있다. 이 두 제도는 임대료 인상과 퇴거 요건을 각각 규율하며, 임대인과 임차인 모두에게 실질적인 법적 의무와 권리를 부여한다. RSO는 1978년 10월 1일 이전에 건축된 LA시 관할 내 주거용 임대주택을 대상으로 적용된다. 이 제도의 핵심 목적은 급격한 임대료 인상으로부터 세입자를 보호하고, 장기 거주 안정성을 확보하는 데 있다. RSO 적용 주택의 경우, 임대료 인상은 매년 LA시가 고시하는 소비자물가지수(CPI)를 기준으로 제한되며, 일반적으로 연 1~4% 범위 내에서만 허용된다. 또한 RSO는 임대인에게 매년 해당 유닛을 시에 등록하도록 요구하며, 임대차 해지나 퇴거 통지를 할 경우에도 엄격한 절차와 사유 요건을 충족해야 한다. 단순한 계약 종료나 임대인의 재량만으로는 세입자를 퇴거시킬 수 없으며, 반드시 법에서 정한 ‘정당한 사유(Just Cause)’가 존재해야 한다. JCO는 흔히 ‘유니버설 저스트 코즈 규정’으로 불리며, RSO의 적용을 받지 않는 주택까지 포함해 LA시 내 대부분의 임대주택에 적용된다. 즉, 비교적 신축 건물이나 단독주택, 콘도 등도 일정 요건을 충족하면 JCO의 적용 대상이 된다. JCO에 따르면 세입자가 6개월 이상 거주했거나 최초 임대차 기간을 완료한 이후에는, 임대인은 법에서 열거한 사유 없이는 퇴거를 진행할 수 없다. 대표적인 정당 사유로는 임대료 미납, 중대한 계약 위반, 불법 행위, 건물 철거 또는 임대인의 실거주 목적 등이 있으며, 각 사유별로 통지 기간과 보상 의무가 달라질 수 있습니다. RSO와 JCO는 단순한 임대료 규제에 그치지 않고, 임대인의 행정적·법적 책임을 크게 확대한다. 임대인은 매년 LA주택국(LAHD)에 유닛을 등록하고, 관련 수수료를 납부해야 하며, 퇴거 통지 시에는 해당 통지를 시에 제출해야 한다. 절차를 위반할 경우, 퇴거 무효는 물론 행정 벌금이나 민사 책임으로 이어질 수 있다. RSO와 JCO는 LA 임대주택 시장에서 사실상 ‘표준 규칙’으로 작동하고 있다. 임대인 입장에서는 임대료 인상과 퇴거가 자유로운 자산으로 보기 어렵고, 장기적인 규제 리스크를 전제로 투자 및 운영 전략을 수립해야 한다. 반면 세입자에게는 주거 안정성을 보장하는 강력한 보호 장치로 기능한다. 따라서 LA에서 임대사업을 영위하거나 투자를 고려하는 경우, RSO와 JCO에 대한 정확한 이해와 사전 법률 검토는 필수적인 요소다. ▶문의:(213) 605-5359 조진욱 / 드림부동산부동산 이야기 규정 임대주택 주거용 임대주택 임대주택 시장 임대료 인상
2026.02.18. 18:13