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[부동산 이야기] 사업체 매매 시 주의사항
부동산이나 사업체 매매에서 소유권자나 매수자가 개인일 경우에는 사회보장번호와 아이디 번호로 신원조회를 거쳐 담보물이나 법적인 어떠한 제한 사항이 있는지를 파악하는 과정을 거쳐서 매매가 이루어진다. 등기보험(Title) 회사와 사업체 등기 서치 회사를 통해 이 모든 과정이 이루어지며, 바이어에게 모든 담보물이 클리어된 상태로 소유권이 넘어가게 되는 것이 일반적이다. 에스크로에서는 오픈과 동시에 해당 법인의 상태를 먼저 체크하여 파일을 진행하게 되므로 매우 중요하다. 가장 일반적인 법인체로는 LLC(유한책임회사·Limited Liability Company) 혹은 Corporation(주식회사)으로 나뉘며, 실제 활발하게 활동 중이거나 이익창출과 무관하게 가주 내에서 사업 진행 중인 모든 법인체는 세금이 각각 회계연도에 납부되어야 한다. 이 중에서, 등기 혹은 진행 중인 소송과는 무관하나 세금이나 법인세 등의연간지급의무 사항에 결격사항이 있는 법인의 경우에도 문제는 발생한다. 이는 등기된 담보물도 아니어서 고객도 예상 못 한 채로 가끔 의외로 발견되는 일이 흔하다. 사업을 하거나 일상에서 자동이체가 아닌 경우, 기일에 맞춰 갱신이나 납부를 해야 하는 사항을 꼬박 챙기는 것은 결코 쉬운 일이 아니기 때문이다. 연간 납부해야할 법인세나 기타 갱신이 필요한 세금 혹은 소득세 등의 보고가 누락되었을 경우, 주 정부 웹사이트에 현 상황이 즉시 반영되어 진행이 정지할 수밖에 없을 수도 있다. 많은 사업주가 담당 회계 담당 탓으로 돌리지만, 그 많은 고객의 사업체나 법인들의 세금을 일일이 챙기기는 쉽지 않은 작업이므로 누구보다 사업주 본인이 우편물을 확인하고 체크하는 것이 중요하다. 이따금 주소조차도 회계사 사무실로 되어 확인조차 안 하는 분들이 있어 문제가 되기도 하며, 담당 직원이 그만두어 아무도 자신의 자료를 찾지 못한다고 안타까워하는 분들도 있다. 사업체 규모와 종업원 급여방법, 유동성에 맞게 각각 형편에 맞는 법인을 회계사와 상의하여 설정할 수 있다. 그러나 그 관리에도 신중히 처리하고 정확하게 세금보고를 하여야 하는 것은 매우 중요하다. 요즘은 대부분의 등기와 갱신이 전자파일로 많이 이루어지는 편리함으로 신속하게 진행이 되지만 부작용 또한 많이 발생한다. 서류 착오로 당황하는 일이 없게 수시로 관리해 보는 것이 현명한 방법이다. 그리고 법인체의 용도에 맞게 담당관과 주소도 신중하게 결정하여 등기하거나 업데이트하는 것이 바람직하다. 잦은 출장이나 주로 해외에 거주하는 분이 담당으로 되어서 서류 진행에 어려움이 있는 일이 흔하며, 공개된 개인 주소로 낭패를 보는 일도 있으므로 주의가 필요하다. 사업확장에 따라 수십 개의 법인 관리를 위한 직원을 추가로 채용 시 주기적인 업데이트로 정확한 정보를 받는 것이 중요하다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 주의사항 사업체 사업체 매매 사업체 등기 사업체 규모
2026.03.24. 23:10
[부동산 이야기] 금리 높아도 집 사야 할까
최근 부동산 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 질문이 있다. “금리가 이렇게 높은데 지금 집을 사는 게 맞을까요, 아니면 조금 더 기다리는 게 좋을까요?” 몇 년 전 3%대의 낮은 금리를 경험했던 분들에게 현재의 금리는 부담스럽게 느껴지는 것이 사실이다. 그래서 많은 바이어들이 집 구입을 미루고 시장 상황을 지켜보고 있다. 하지만 실제 현장에서 느끼는 분위기는 생각보다 단순하지 않다. 몇 년 전에 비해 금리가 높은 지금도 꾸준히 집을 구입하는 분들이 있고, 좋은 매물은 여전히 빠르게 계약이 이루어지고 있다. 그래서 지금 시장을 이해할 때는 금리만 보는 것이 아니라 집값, 매물의 수, 바이어 경쟁, 그리고 장기적인 전망까지 함께 살펴볼 필요가 있다. 오히려 금리가 낮았던 시기와 비교해 보면 지금 시장의 특징이 더 분명하게 보인다. 금리가 낮았던 몇 년 전을 떠올려 보면, 당시에는 많은 바이어들이 동시에 시장에 들어오면서 집값이 빠르게 상승했고, 원하는 집이 나오면 여러 명이 경쟁을 했고, 오 퍼가 여러 개 들어오면서 가격을 더 높여 써야 했고, 인스펙션이나 감정 조건을 포기해야 계약이 되는 경우도 많았다. 그 당시에는 금리는 낮았지만 실제로는 집을 사기가 쉽지 않은 시장이었다. 하지만 요즘은 시장은 분위기가 다르다. 금리가 올라가면서 부담을 느낀 바이어들이 잠시 관망하면서 전체적인 경쟁이 줄어들었다. 예전 같으면 여러 개의 오 퍼가 들어왔을 집도 지금은 한두 개 정도만 들어오는 경우가 많고, 경우에 따라서는 가격 조정이나 크레딧 협상이 가능한 상황도 생긴다. 바이어 입장에서는 선택의 폭이 넓어지고, 서두 르지 않고 비교하면서 집을 고를 수 있는 여유가 생긴 것이다. 또 하나 중요한 점은 금리는 앞으로 변할 수 잇지만, 집값은 장기적으로 다시 오를 가능성이 높다는 것이다. 많은 전물가들이 캘리포니아 부동산 시장은 구조적으로 주택 공급이 부족하고 수요가 꾸준하기 때문에 큰 폭으로 하락하기보다는 조정을 거친 후 다시 상승하는 흐름을 반복해 왔다고 분석한다. 특히 학군이 좋거나 생활 환경이 안정된 지역, 그리고 장기적으로 인기가 있는 도시의 경우 가격이 크게 떨어지지 않는 경우가 많다. 그래서 요즘 집을 구입하는 분들 중에는 지금은 금리가 높더라도 경쟁이 적을 때 좋은 집을 먼저 구입하고, 나중에 금리가 내려가면 재 융자를 하겠다는 전략을 선택하는 경우가 늘고 있다. 실제로 금리는 경제 상황에 따라 변동될 수 있기 때문에, 장기적으로 집을 보유할 계획이라면 금리보다 매입 시점의 가격과 조건이 더 중요할 수도 있다. 특히 가족이 오래 거주할 목적이거나 자녀의 학군을 고려해 이사를 계획하는 경우라면 시장 타이밍을 기다리기보다 필요에 맞춰 결정하는 것이 더 현실적인 선택이 될 수 있다. 물론 모든 사람에게 지금이 집을 사야 하는 시기라고 말할 수는 없다. 각 가정의 재정 상황, 직장의 안정성, 자녀 계획, 투자 목적 등에 따라 결정은 달라질 수 있다. 그러나 금리가 높다는 이유만으로 무조건 기다리는 것이 항상 좋은 선택이라고도 할 수 없다. 기다리는 동안 집값이 다시 올라가거나 원하는 지역의 매물이 줄어들 가능성이 있기 때문이다. 부동산은 단순히 시장을 예측해서 움직이기보다, 자신의 상황에 맞는 타이밍을 찾는 것이 더 중요하다. ▶문의: (213) 254-7718 캐티리 / 드림부동산 Top 에이전트부동산 이야기 금리 재융자 시장 상황 시장 타이밍 바이어 경쟁
2026.03.18. 18:42
[부동산 이야기] 달라지고 있는 부동산 투자환경
피델리티의 자료에 따르면 은퇴계좌인 401K의 평균 밸런스가 증권시장의 호황으로 2025년 11% 정도 상승했지만 하드십 인출이나 401(k) 론을 통해서 은퇴계좌에서의 인출이 늘어날 것으로 파악되고 있다. 은퇴를 위해 가장 선호되어왔고 동시에 높은 수익률을 담보해 왔던 주식시장을 통한 은퇴계좌만으로는 현재의 불안한 경제적인 위기상황에 대한 대비가 부족함을 상당수 중산층을 중심으로 느끼기 시작하고 있다. 주식시장의 호황 속에서 위험 분산책으로 권고되어 인터넷을 통해서 시작되어왔던 주택의 에퀴티를 이용해서 여러 채의 주택을 소유하는 방식은 특히 시장에 경험이 부족한 젊은 세대 중 적지 않은 수가 2019년도부터 이미 페이먼트 연체로 인한 파산이나 차압에 직면하게 하고 있었다. 이러한 상황의 가장 큰 원인은 정보의 홍수 속에서 본인에게 맞는 재정적인 분석과 단순한 숫자에만 의존한 지나친 기대감으로 스스로 시장 상황을 판단하지 못한 무지와 경험 부족이 가장 큰 실패의 요인을 차지하게 했다. 앞으로도 증권시장과 더불어 부동산 주택시장은 어떤 식으로든 자산을 축적하고 부를 지키는 가장 좋은 방법임을 잊어버리지 말아야 한다. 최근에 트럼프 대통령이 투자자들의 주택시장 싹쓸이를 제안하기 위해서 특히 3월 초에 주택소유를 투자자당 100채로 제안하는 방안을 제안하고 있지만, 이는 미봉책에 불과하며 실제로 지금의 경제적인 상황과 렌트 시장 상황을 연구하고 새로운 투자방식을 으로 전환되는 케이스들이 증가하고 있다. 이전의 대도시 중심의 투자방식에서 소규모 단독주택 위주로 장기보유에 인컴을 유지하는 방식으로 투자패턴이 변하고 있다. 당장은 구매자의 30%를 차지하는 투자자의 주택시장 진입을 차단할 경우 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문에 투자자나 정부 모두의 고민이 더해 갈 것으로 보인다. 지역별로 LA나 오렌지카운티의 경우 100~150만 달러의 높은 평균 주택가격에 더 높은 수익창출을 위해서 리모델링과 각종 유지비가 신규 주택의 경우 멜로루즈 택스의 추가부담으로 더 높은 상황 속에서 앞으로 경제적인 어려움으로 인한 고가주택의 렌트 감소가 실현된다면 앞으로 필연적으로 높은 임대료의 주택들이 당면할 공실률의 증가 속에서 주택유지에 어려움을 겪는 투자가들이 증가할 수밖에 없다. 하지만 섹션8을 포함한 여러 가지 렌트 보조프로그램들을 이용하는 이들이 증가하면서 거주 환경보다는 렌트 가격과 각자의 부담이 적은 렌트를 선호하는 현상은 높아질 수밖에 없다. 올해에도 외국에서의 이민보다는 국내에서의 이동으로 인한 거주인구의 증가와 감소세가 두드러질 것으로 전망이 되고 있다. 렌트카페의 최신 자료에 따르면 각종 IT나 캘리포니아에서 이주해간 영화산업이 주를 이루고 있는 애틀랜타, 헬스케어나 여러 글로블 기업의 본사 이주 붐, 그리고 젊은 층의 인구가 늘 수 있는 대형 대학을 중심으로 인구의 이동수요가 유지될 전망이다. 현재 주택시장의 가장 큰 화두는 여전히 감당 가능한 구매 여건이 이슈다. 셀러가 바이어보다 월등히 많아지면서 비인기지역의 경우 전체 리스팅의 10% 정도만 그 외 지역들은 대략 30% 정도가마켓 별로 거래가 이루어지고 있다. 비교적 낮은 가격으로 대규모 임대용 주택들이 보급되는 오클라호마시티나텍사스 등의 경우 프라이빗 렌더들이 특별히 해당 프로젝트에 특화된 4%대의 융자를 제공하기도 한다. 휴가철이 다가오면서 그리고 월드컵으로 인해 LA 지역과 휴가 선호 지역에서의 단기 렌트 수요가 유지될 전망이다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산 에이전트부동산 이야기 투자환경 부동산 부동산 주택시장 주택시장 싹쓸이 주택시장 진입
2026.03.18. 18:40
[부동산 이야기] 비즈니스 인수, 가격보다 전략
비즈니스를 구입하려 할 때 대부분의 바이어는 에이전트를 통해 매물을 찾거나 신문 광고, 온라인 리스팅 사이트 등을 활용한다. 원하는 업종과 지역을 정한 뒤 적합한 매물을 발견하면 직접 리스팅 에이전트에게 연락하거나, 바이어를 대리해 협상을 진행해 줄 에이전트를 통해 접근하게 된다. 겉으로 보기에 마음에 드는 매물을 찾는 일은 비교적 단순해 보이지만, 실제 인수 과정은 자금 구조와 협상 전략에 따라 전혀 다른 결과로 이어진다. 리스팅 가격이 내가 감당 가능한 범위라면 거래는 비교적 수월하게 시작된다. 그러나 자금이 부족하다면 선택지는 제한된다. 대표적인 방법이 SBA 보증 대출과 셀러 파이낸싱이다. SBA 론을 고려한다면 정책과 자격 요건을 먼저 점검해야 한다. 최근 정책 변화로 인해 자격 요건이 강화되었으므로, 신청 전 자격 여부를 반드시 확인해야 한다. 또한 다운페이 비율 역시 신중히 판단해야 한다. 은행에 따라 낮은 자기자본으로도 진행이 가능하지만, 인수 직후에는 매출 변동과 예상치 못한 비용이 발생할 수 있다. 따라서 특히 인수 초기에는 매출 변동성과 예기치 못한 비용이 발생할 수 있으므로, 충분한 자기자본과 운영자금을 확보한 상태에서 인수하는 것이 안정적이다. 높은 레버리지는 매입을 가능하게 만들 수 있지만, 동시에 높은 대출금 상환으로 사업의 숨통을 조일 수도 있다는 점을 기억해야 한다. 셀러 파이낸싱은 또 다른 대안이다. 매입 금액의 일부를 셀러가 대출 형식으로 제공하고, 합의된 기간과 이자율에 따라 상환하는 구조다. 바이어는 초기 자금 부담을 줄일 수 있고, 셀러는 더 넓은 바이어 풀을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 개인 간 금융 거래인 만큼 계약의 완성도가 무엇보다 중요하다. 특히 담보 설정, 디폴트 시 권리 행사 조항 등은 계약서에 명확히 규정되어야 하며 불명확한 조항은 추후 분쟁으로 이어질 수 있다. 경험 많은 브로커나 변호사의 검토를 거치는 이유가 바로 여기에 있다. 한편, 바이어가 실사를 통해 매물이 과대평가되었다고 판단하는 경우도 많다. 이때 일부 바이어는 감정적으로 대응하거나 리스팅을 곧바로 포기한다. 그러나 가격에 대한 불만 표출보다는 냉정한 분석과 전략적 접근이 필요하다. 합리적인 가치가 산출되었다면 그 가격을 기준으로 오퍼를 제출하고 협상을 시작하는 것이 훨씬 생산적이다. 오퍼 없이 불만만 표현해서는 아무런 변화도 만들 수 없다. 협상은 오퍼가 있어야 시작된다. 또한 협상은 단순히 숫자만 조정하는 과정이 아니다. 클로징 기간, 인수 조건, 재고 정산 방식, 셀러의 트레이닝 제공 여부, 일정 기간의 매출 보장 조항 등 다양한 요소를 조합해 구조를 설계할 수 있다. 때로는 일부 금액을 에스크로에 유보하거나, 성과에 따라 추가 지급하는 방식으로 위험을 분산할 수도 있다. 가격 차이가 크다면 그 차이를 보완할 조건을 제시하는 방식도 가능하다. 이처럼 거래는 ‘가격’ 하나로 결정되는 것이 아니라 여러 변수의 조합으로 완성된다. 결국 비즈니스 인수는 운이 아니라 전략의 문제다. 시장에는 늘 제값에 나왔다고 여겨지는 매물과, 비싸 보이지만 협상의 여지가 있는 매물이 공존한다. 중요한 것은 어떤 구조로 접근하느냐이다. 결국 성공적인 인수는 ‘좋은 가격의 매물’을 찾는 것이 아니라 ‘협상 가능한 구조’를 만드는 데서 시작된다. 준비된 자금 계획, 명확한 계약 구조, 그리고 전략적인 협상이 뒷받침될 때 비로소 안정적인 인수가 가능해진다. ▶문의:(949)560-7676 사이먼 조 / 레드포인트 부동산부동산 이야기 비즈니스 인수 협상 전략 인수 초기 인수 과정
2026.03.18. 18:39
[부동산 이야기] 내 집 지키는 방법
요즈음 재정적인 어려움으로 모기지 페이먼트를 못 내는홈오너들이늘고 있다. 많은 모기지가 연체된 홈오너들은 안정적 페이먼트로 집을 유지하기 위한 도움을 요청하고 있다. 거의 모든 융자기관은홈오너가 재정적인 어려움에 직면할 때 반드시 연방 주택도시개발부(HUD)가 승인한 하우징 카운슬러와 상담을 받을 것을 안내하고 있다. HUD 상담원은 해당 은행과 연락을 통해 홈오너의 재정을 분석해 현재 가능한 월 모기지 페이먼트를 산출한다. 이후 현재 재정 상황에 맞는 페이먼트가 되도록 집을 지킬 수 있는 옵션을 찾아서 돕는다. 즉, 다양한 옵션들을 통해 이자도 낮추고 원금도 유예하거나 삭감을 통해 집을 유지할 수 있도록 은행과 협상을 하는 역할을 하는 것이다. 대체로 융자 조정은 12개월 내 1번이 허락되고 5년 내 2번까지 가능하다. 물론 예외는 있다. 은행마다 융자 조정을 해주는 손실 완화(Loss Mitigation) 부서를 포함한 계좌관리(Account Management)를 담당하는 고객관리부서와 콜렉션 부서가 있다. 일반적으로 페이먼트가 연체된 경우 은행에 연락하면 콜렉션 부서에서 전화를 받는다. 이 부서에서 전화를 받게 되면 연체금을 언제 낼 거냐고 묻는다. 사실, 콜렉션 부서에서 일하는 사람들은 커미션에 근거해서 일하기 때문에 도움을 주는 역활을 하는 것이 아니라 손님한테 연체된 모기지를 받는 것이 우선이 되어 일한다는 것을 알아야 한다. 반면 손실 완화 부서 담당자들은 월급제로 일하기 때문에 융자조정 도움을 더 적극적으로 도움을 줄 수 있다. 따라서, 그들은 적극적으로 협상에 임할 수 있는 위치에 있다는 걸 알고 정확한 부서 담당자와 연락해서 도움을 받아야 할 것이다. 이들은 융자 조정을 위한 서류를 점검하고 은행의 이자율을 낮춰 페이먼트를 고객에게 줄여준다. 이로써 은행이 일시적 손실이 발생하더라도 장기적으로 이윤을 발생케 하는 적정한 선을 찾아가며 도움을 주는 위치에서 일하는 것이다. 먼저 집을 유지하고자 하는 강한 의지를 갖고 금융기관과 함께 적극적으로 대처하다 보면 길이 열리는 경우를 많이 보게 된다. 한 예로 1년 전에 융자조정으로 이자율 조정의 도움을 받았는데 다시 어려움에 부닥친 한인 부부가 찾아와 원금 삭감 재조정으로 집을 유지하는 데 큰 도움이 된 경우가 있었다. 요즘 많은 한인 홈오너들이 융자 조정 관계로 많이 상담하게 되는데 집 페이먼트를 밀리지 않으려고 크레딧 카드에서 돈을 뽑아 집값을 내는 경우를 종종 보게 된다. 이는 더 비싼 빚을 내서 모기지를 갚게 되는 것으로 잘못된 방법이다. 융자조정은 전문성이 요구된다. 전문성은 많은 상담경험과 정부나 융자기관의 다양한 트레이닝에 근거해 쌓이게 되는 것이다. 따라서 중요한 결정에 있어 전문가의 도움은 필수다. 차압은 옵션이 아니다. 은행들은 다양한 해결방법을 동원해 융자조정을 해주려 하고 있다. 특히 이튼 지역에서는 화재로 어려움을 겪고 있는홈오너들은 정부에서도 엄청난 펀딩으로 융자조정을 통한 지역 안정화를 도모하고 있다. 어려움이 있다면 힘겹게 장만한 집을 지킬 수 있는 필요한 리소스가 없는지 전문가와 반드시 확인해 보기 바란다. ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 방법 페이먼트 융자조정 도움 모기지 페이먼트 이자율 조정
2026.03.18. 0:37
[부동산 이야기] 디즈니랜드 포워드 효과
최근 오렌지카운티 부동산 업계에서 가장 자주 언급되는 키워드 중 하나는 단연 ‘디즈니랜드 포워드(DisneylandForward)’ 프로젝트다. 단순한 테마파크 확장 계획을 넘어, 이 프로젝트는 애너하임을 중심으로 한 주거·상업·관광·고용 구조 전반에 장기적인 변화를 예고하고 있다. 디즈니랜드 포워드는 기존의 디즈니랜드 리조트 부지를 재구성해 호텔, 엔터테인먼트, 상업시설, 공공 공간을 통합적으로 개발하는 장기 마스터플랜이다. 핵심은 새로운 땅을 확장하는 것이 아니라, 현재 소유한 토지를 보다 효율적으로 재편성하는 데 있다. 이는 곧 도시 밀도 상승, 유동 인구 증가, 고용 창출로 이어지고, 이러한 변화는 예외 없이 주택시장에 직접적인 영향을 미친다. 애너하임 주택시장에 나타나는 3가지 변화 첫째, 중·장기 주거 수요의 구조적 증가다. 디즈니 관련 고용은 단기 계약직보다 중장기 근무 인력이 많고, 서비스·운영·기획·기술 직군까지 폭넓다. 이는 임대 수요뿐 아니라 실거주 목적의 매수 수요를 동시에 자극한다. 둘째, 주거 선호 지역의 재편이다. 기존에는 학군 중심의 북부 OC, 해안가 중심의 남부 OC가 주거 선호의 핵심이었다면, 이제는 애너하임 인근의 접근성 좋은 타운홈, 콘도, 소형 단독주택 지역이 다시 주목받고 있다. 셋째, 임대 시장의 안정적 성장이다. 단기 관광 수요뿐 아니라, 장기 거주 임차인 수요가 함께 증가하면서 애너하임과 인근 도시들은 공실률 감소 + 임대료 방어력 강화라는 두 가지 효과를 동시에 얻고 있다. 부동산 시장에서 대형 개발 프로젝트는 늘 선반영, 조정, 재평가의 과정을 거친다. 디즈니랜드 포워드는 이미 기대감이 일부 가격에 반영된 상태지만, 실제 개발이 단계적으로 진행될수록 생활권의 질적 변화가 나타나며 재평가 가능성이 크다. 특히 대규모 개발의 수혜는 프로젝트 바로 옆보다, 차로 10~20분 거리의 주거 지역에서 더 안정적으로 나타나는 경우가 많다. 가격 부담은 낮고, 수요는 꾸준하기 때문이다. 단기 호재가 아닌, 장기 흐름으로 봐야 한다 중요한 점은 이 프로젝트를 단기 가격 상승 뉴스로만 접근해서는 안 된다는 것이다. 디즈니랜드 포워드는 10년 이상을 내다보는 도시 단위의 변화이며, 이는 오렌지카운티 주택시장의 체질을 서서히 바꾸는 요인으로 작용할 가능성이 높다. 실거주자에게는 생활권 확장의 기회가 되고, 투자자에게는 안정적인 임대 기반을 갖춘 지역 선점의 기회가 된다. 다만, 지역별로 수혜의 강도와 속도는 다르기 때문에 전문가와의 충분한 분석이 반드시 필요하다. 변화는 이미 시작되었다 부동산 시장은 언제나 사건이 아니라 방향에 반응한다. 디즈니랜드 포워드는 이미 결정된 방향이며, 이제 시장은 그 속도와 파급력을 하나씩 체감해 나가는 단계에 들어섰다. 오렌지카운티, 특히 애너하임 인근을 바라보는 시선은 이제 한 단계 더 장기적이고 전략적일 필요가 있다. 이번 변화는 “지나가는 뉴스”가 아니라, 도시의 미래를 다시 그리는 신호이기 때문이다. ▶문의: (714)349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 디즈니랜드 포워드 디즈니랜드 포워드 디즈니랜드 리조트 애너하임 주택시장
2026.03.11. 18:14
[부동산 이야기] 3월 LA 주택시장 전망
2026년 3월, 가주 주택시장은 전환점의 한복판에 서 있다. 2022년 말 7%를 돌파하며 시장에 충격을 주었던 모기지 금리가 최근 6% 초반대에서 안정세를 찾으면서, 팬데믹 이후 누적된 구조적 변화들이 자산 유형별로 뚜렷한 명암을 만들어내고 있기 때문이다. 지금은 단순한 경기 사이클을 넘어 금리, 렌트 규제, 인구 이동이라는 세 가지 축을 동시에 읽어야 하는 시점이다. 가장 먼저 눈에 띄는 흐름은 가주 정부의 다운페이먼트 지원 프로그램인 ‘드림포올(Dream For All)’이다. 3월 16일 접수 마감과 4월 초 당첨자 발표를 앞두고, 한인타운 내 엔트리 레벨 콘도 시장(60만~80만 달러대)은 모처럼만에 활기를 찾을 것으로 예상하고 있다. 최대 20%의 자금을 지원받는 당첨자들이 90일 이내에 주택 매입을 완료해야 하는 일정상, 4월부터는 한차례 매물 파동과 함께 단기적인 가격 급상승이 예견된다. 콘도는 금리에 가장 민감한 자산이지만, 이 같은 정책적 수혜가 실수요 중심의 시장 재편을 가속화하고 있다. 반면, 한때 한인들의 ‘효자 투자처’였던 2~4유닛 다세대 주택 시장은 혹독한 겨울을 지나고 있다. 팬데믹 이후 LA 렌트 컨트롤(RSO) 강화와 퇴거 소송 금지 등을 거치며 임대 리스크가 급격히 커졌고, 한인 거주자들의 외곽 이탈과 세입자 구성 변화로 렌트 시세가 정체되면서, 모기지 이자율이 수익률을 앞지르는 ‘역전 현상’이 발생했다. 현재 타운 내 2~4유닛 재고는 계속 쌓이고 있으며, 대폭 할인된 급매물 외에는 거래가 실종된 상태다. 특히 장기 보유하며 직접 관리해 온 오너들은 렌트 인상 제한과 테넌트 갈등이라는 이중고 속에 매각을 고민하지만, 할인된 가격으로 팔아야 한다는 아쉬움과 수십 년간 쌓인 양도소득세 부담에 발이 묶여 있는 실정이다. 단독주택 시장은 ‘공급 부족에 따른 강세’라는 독자적인 길을 걷고 있다. 3%대의 저금리 시절 집을 산 소유주들이 매물을 내놓지 않는 ‘락인(Lock-in) 효과’가 여전한 가운데, 한인 수요는 이미 타운을 벗어나 라크라센터, 포터랜치, 시미밸리, 오렌지카운티 등 외곽으로 대거 이동했다. 라크라센터의 경우 평방피트당 가격이 800달러를 상회하며 2026년 현재까지도 최고가를 경신 중이다. 타운 내 단독주택 거래는 위축되었으나, 학군과 커뮤니티가 우수한 외곽 지역은 장기적인 가격 우위를 점하고 있다. 5유닛 이상의 대형 아파트 시장은 이제 개인의 영역을 넘어 기관과 전문 아파트 투자자 중심으로 완전히 재편되었다. 복잡해진 렌트 관련 법규를 개인이 감당하기 어려워졌기 때문이다. 이제 시장은 가구당 단가가 아닌 수익률(Cap Rate)과 순 영업소득(NOI) 중심으로 움직이며, 대폭 할인된 매물이나 고수익 매물 위주의 선별적 거래만 이루어지고 있다. 결론적으로 2026년 3월의 부동산 시장은 ‘준비된 실수요자’에게는 드림포올과 같은 정책적 기회가 열려 있는 시기인 동시에, ‘기존 투자자’에게는 리스크 관리를 통한 자산 교체가 절실한 시기다. 건물 관리에 지친 2~4유닛 소유주라면 1031 익스체인지를 통해 관리 부담이 적은 콘도나 NNN 리스된 수익형 부동산으로 갈아타는 전략적 선택을 고려해야 한다. 3월의 요동치는 시장 속에서 단순한 가격 수치에 일희일비하기보다, 변화된 시장의 구조를 정확히 꿰뚫어 보는 혜안이 그 어느 때보다 필요한 시점이다. ▶문의:(213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 주택시장 콘도시장 시장 재편 금리 렌트 모기지 금리
2026.03.04. 17:30
[부동산 이야기] 트럼프의 모기지 인하, 시장은 왜 냉담한가?
최근 트럼프 대통령은 주택 구매자의 이자 부담을 경감하기 위해 파격적인 정책을 발표했다. 연방주택금융청(FHFA)을 통해 패니메이와 프레디맥이 2,000억 달러 규모의 모기지 담보부증권(MBS)을 추가 매입하도록 지시한 것이다. 정부 보증 기관이 시장에 직접 개입해 금리 하락을 유도하겠다는 이 공격적인 행보는 언뜻 바이어들에게 단비 같은 소식처럼 들린다. 그러나 시장의 반응은 기대와 달리 냉담하다. 정책 발표 직후 일시적으로 하락했던 모기지 금리는 이내 반등하며 냉정한 현실을 투영했다. 모건스탠리를 비롯한 월가의 분석가들은 이를 구조적 해결책이 아닌 단발성 이벤트로 치부하고 있다. 정부의 인위적인 개입이 시장의 펀더멘털을 바꾸기에는 역부족이라는 판단에서다. 시장이 이토록 차갑게 반응하는 가장 큰 이유는 현재 국내 부동산 시장을 옥죄고 있는 ‘매물 잠김 효과(Lock-in effect)’에 있다. 통계에 따르면 전체 주택 소유자의 약 70%가 이미 5% 이하의 저금리 모기지를 보유하고 있다. 현재의 금리 환경에서 소폭의 금리 인하만으로는 이들이 기존의 저금리 혜택을 포기하고 시장에 매물을 내놓도록 유도하기 어렵다. 즉, 금리가 내려가도 팔 사람이 없는 구조적 공급 부족 현상이 지속되는 한, 금리 인하가 주택 가격 안정이나 거래 활성화로 이어지기는 난망 하다는 뜻이다. 또한, 이번 조치는 금리를 실질적으로 낮추기보다 금리 위험을 민간 시장 내부에서 재분배하는 수준에 그칠 가능성이 크다. 기대를 모았던 ‘모기지 휴대권(Portability)’ 역시 복잡한 법적·제도적 장벽 탓에 실현 가능성이 희박하다는 평가가 지배적이다. 결국, 이번 정책은 단기적인 심리 안정에는 기여할 수 있겠으나 주택 시장의 고질적인 수급 불균형을 해소하기에는 한계가 명확하다. 이러한 불확실한 정책과 시장의 변화 속에서 필자가 현장에서 늘 강조하는 진리가 하나 있다. 그것은 바로 “내 집 마련의 최적기는 시장이 정하는 것이 아니라, 나의 준비와 필요가 결정한다”는 사실이다. 많은 이들이 금리가 바닥을 치는 순간이나 가격이 최저점에 이르는 ‘완벽한 타이밍’을 기다리지만, 냉정하게 말해 시장의 저 점은 지나고 나서야 비로소 확인되는 신기루와 같다. 부동산은 투기적 자산이기 이전에 가족의 삶을 담는 그릇이다. 시장의 지표가 출렁이고 정책이 쏟아져 나와도, 결국 나에게 집이 필요한 시점 결혼, 자녀의 교육, 혹은 안정적인 주거 환경의 필요성이 가장 강력한 매수 신호가 되어야 한다. 이자율이 조금 높다면 추후 재융자를 통해 조정할 수 있지만, 놓쳐버린 ‘나의 집’과 그곳에서 보낼 시간은 다시 돌아오지 않는다. 시장의 변화에 일희일비하기보다는 자신의 재정 상태를 면밀히 점검하고, 가족의 생애 주기에 맞춘 장기적인 관점을 갖기를 권한다. 타인의 예측이나 정부의 선심성 정책에 기대기보다 나의 필요에 집중할 때, 집은 단순한 자산을 넘어 삶을 지탱하는 가장 견고한 보루가 되어줄 것이다. ▶문의: (657)222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 트럼프 모기지 주택 시장 모기지 담보부증권 금리 인하
2026.02.25. 18:18
[부동산 이야기] 주류판매 면허 이전 시 주의사항
LA 지역의 수많은 사업체의 매매에서 가장 빈번하게 발생하는 문제 중 하나는 주류판매 면허(ABC 라이선스) 이전 관련 문제다. 에스크로 클로징 이후에 바이어가 세금 처리를 위한 신청서에 개인 혹은 다른 법인으로 신청하는 것 또한 포함된다. 여기에 대한 이유로는 세무사 직원이 ABC 라이선스의 내용을 알지 못했거나 실제 사업체를 운영하는 별도의 법인을 세우고자 하는 의도가 있었을 수도 있다. 가장 큰 문제는 정부기관에서 신청서를 받을 때 체크하지 않고, 이후에 셀러가 어카운트를 클로징할 때 문제를 제기하는 일이 너무 많아졌다는 것이다. 그렇다면 왜 처음 신청서를 접수할 때 조세 형평국에서는 이러한 ABC 라이선스의 내용을 물어보지 않았는가 하는 의문이 있을 수도 있다. 이는 모든 어카운트를 통일시키는 것이 정부의 네트워크에 용이하기 때문에 차후에라도 이런 점을 정정하기 원하므로 주의하여야 한다. ABC 라이선스를 이전하는 데에도 지방 정부와 주 정부는 물론 국세청(IRS), 가주 세무국(FTB)과 심지어 해당 경찰국까지 어떠한 연체된 세금이나 미지급된 벌과금이 있거나 문제 사항이 있으면 개입할 수 있고, 이 경우 라이선스의 이전이 불가능해지거나 막대하게 지연된다. 이러한 체납내용을 알아내는 데만도 시간이 엄청나게 걸리지만, 납부만 하면 되는 이러한 사항은 그래도 비교적 단순하다고 볼 수 있다. 반면 해당 경찰국의 제재에 걸리면 라이선스 이전 자체가 어려워지는 경우가 있을 수도 있다. 이는 매우 민감한 사항으로 평소 세금관리는 물론이고 평소 구역을 담당하는 경찰과도 협조적이고 좋은 관계를 유지하는 것이 중요하다. 공문에 답을 신속하게 처리하고 치안을 위한 조치에 적절하게 대처해 주는 것이 현명하다. 긍정적인 태도가 좋은 관계 형성에 이바지한다. 모든 정부기관은 서로 연계되어 긴밀하게 상호 협조적이고 정확하게 정보가 공유된다. 주 세금 문제가 아닌 연방 기관과 문제만 있으므로 본인 사업체의 매매가 잘 마무리될 것이라고 기대하는 것은 문제가 된다. 오래된 연체가 아니라고 해도 기관들의 네트워크를 통해 곧바로 서류가 지체되는 일이 허다하다. 예를 들면, 사업체의 ABC 라이선스의 이전에 셀러의 갱신 기일이 오는 3월 1일이라고 한다면 2월 말 클로징준비 중에 이를 미리 납부하는 셀러는 거의 없다. 다만, 주 정부 기관에서는 실제 라이선스 이전에 앞서 갱신 비용도 납부되어 있어야 하는 경우가 많다. 1년 라이선스 비용을 미리 납부해야 하는 셀러는 불합리하다고 판단되는 것은 당연하다. 그러나 노동국의 체납된 내용이 있다면 이 또한 당연히 결격사유가 되며, 기관들 서로 연계되어 있기 때문에 내용은 공유된다. 모든 정부기관은 이어져 있다고 생각하면 이해가 쉬우며, 조세 형평국과 노동국 모두의 세금 정산서는 반드시 에스크로를 통해 바이어에게 전달되어야만 모든 것이 마무리된다. ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 주류판매 주의사항 주류판매 면허 abc 라이선스 라이선스 비용
2026.02.24. 23:15
[부동산 이야기] 세금 공제에 관한 팁
세금 보고를 할 때 기본적으로 알아야 할 것은 납부해야 하는 세금의 종류다. 세금은 크게 연방 소득세와 주 소득세, 그리고 사회보장세 및 메디케어세(FICA)로 구분된다. 각각의 세금은 과세 기준과 납부 방식에 차이가 있으며 개인의 소득 형태와 체류 상태에 따라 적용 범위가 달라질 수 있다. 2026년 세금 보고 마감일은 4월 15일이다. 또한 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 183일 이상 국내에 체류한 경우 신분과 관계없이 일정 소득 이상이 발생하면 세금 보고 의무가 생긴다. 이는 체류 일수를 기준으로 과세 대상 여부가 판단되는 중요한 기준이 되기 때문이다. 정확한 기준과 적용 여부는 개인의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 전문 CPA와 상담하여 불이익, 특히 재입국이나 비자 변경 시 발생할 수 있는 문제를 사전에 예방하는 것이 중요하다. 세금 공제란 과세 대상이 되는 총소득에서 일정 금액을 차감해 주는 제도다. 이는 납세자의 실제 부담을 줄여 주는 합법적인 절세 방법으로 활용될 수 있다. 대표적인 예로 홈 오피스 공제(Home Office Deduction)가 있다. 집 안의 특정 공간을 오직 비즈니스 목적으로만 사용하는 경우 고객 방문 여부와 관계없이 홈 오피스로 인정받을 수 있다. 이와 같은 요건을 충족할 경우 렌트 또는 모기지 일부와 보험료, 유틸리티 비용 등을 공제 대상으로 처리할 수 있으며 간단한 방식 적용 시 최대 약 1500달러까지 공제가 가능하다. 이러한 공제는 비즈니스 운영 비용의 일부를 반영하여 과세 소득을 줄이는 데 도움이 된다. 많은 납세자들이 감사(Audit)에 대한 부담 때문에 합법적인 홈 오피스 공제를 신청하지 않는 경우가 있지만 요건을 충족한다면 적극적으로 공제 혜택을 받는 것이 바람직하다. 공제 가능 여부를 정확히 파악하고 관련 기준을 충족하는 것이 중요하다. 소득 시기 조정 전략 역시 중요하다. 연말 보너스 등 일부 소득은 다음 해 소득으로 이연하는 전략을 고려할 수 있으며 이는 세율 변화에 따라 절세 효과가 달라질 수 있기 때문이다. 특정 소득 구간에서는 다음 해로 이연할 경우 세율이 낮아져 절세가 가능할 수 있지만 반대로 세율 상승 구간에 들어가면 더 많은 세금을 낼 수도 있다. 따라서 본인의 세금 브래킷(Tax Bracket)과 향후 세율 변화를 정확히 파악하는 것이 매우 중요하며 이 역시 CPA 상담을 통해 신중히 결정해야 한다. 정확한 세금 보고는 주택 구입에도 영향을 미친다. 세금 보고를 성실하고 정확하게 수행하면 주택 구입 과정이 보다 수월해지고 융자 승인 절차 또한 원활하게 진행될 수 있다. 내 집 마련은 결코 쉬운 과정이 아니지만 경험 있는 전문가와 함께한다면 보다 즐겁고 안전한 과정이 될 수 있다. ▶문의: (714)345-4989 케롤 리 / 케롤리부동산 대표부동산 이야기 세금 공제 오피스 공제 공제 혜택 공제 대상
2026.02.18. 18:24
[부동산 이야기] 에스크로는 왜 이용하나?
오늘은 에스크로에 대해 설명하고자 한다. 에스크로는 바이어의 자금과 셀러의 권리(소유권, 자산, 리스권 등)가 계약 조건이 모두 충족된 후에만 교환되도록 보호하는 중립적인 장치이다. 다시 말해, 매매 과정에서 어느 한쪽이 먼저 이행하고도 대가를 받지 못하는 상황을 방지하기 위한 안전장치다. 돈만 지급하고 매물을 받지 못하거나, 매물만 넘기고 돈을 받지 못하는 일을 막기 위한 구조라고 이해하면 쉽다. 현장에서 상담을 하다 보면 “서로 믿고 직접 거래하면 되지 않느냐”고 묻는 분들도 있다. 에스크로 비용이 아깝고 절차에 시간이 걸린다는 이유에서다. 그러나 비즈니스나 부동산 거래는 단순히 돈과 물건을 맞바꾸는 일이 아니다. 특히 사업체의 경우 운영 과정에서 수많은 법적·재정적 관계가 형성된다. 벤더와의 외상거래, 세일즈택스와 페이롤택스, 정부 대출이나 은행 대출, 개인 간 차입금, 장비 리스 계약 등 눈에 보이지 않는 의무들이 얽혀 있다. 매각 시점에는 이러한 요소들이 정리되어야 하며, 이를 바이어 본인이 스스로 확인하고 완전히 매듭짓는 일은 현실적으로 쉽지 않다. 에스크로는 이러한 위험을 줄이기 위해 여러 절차를 진행한다. 채권자에 대한 통지(Notice to Creditors)를 통해 일정 기간 채권자들이 청구할 수 있도록 공지하고, UCC-1 검색 등을 통해 기존 담보 설정이나 채무 관계를 확인한다. 만약 체납 세금이나 담보권, 미정산 채무가 발견되면 에스크로 단계에서 정산하거나, 조건에 따라 거래를 재협상하거나 종료할 수 있다. 이 과정을 거치지 않고 인수한 뒤 문제가 드러난다면 그 부담은 고스란히 바이어 본인에게 돌아갈 수 있다. 반대로 이러한 확인과 정산 과정을 거쳐 클로징이 이루어지면, 거래는 보다 명확하고 안정적인 상태에서 마무리된다. 중요한 점은 이것이 바이어만을 위한 절차가 아니라는 것이다. 셀러 입장에서도 에스크로를 통해 채무와 권리관계를 정리하고 매각을 마무리하면 이후 예상치 못한 분쟁이나 클레임으로부터 한층 자유로울 수 있다. 거래를 깔끔하게 정리하고 떠날 수 있는 구조를 만들어 주는 역할을 하는 것이다. 이는 단순히 돈을 받는 것을 넘어, 책임의 범위를 정리하고 법적 리스크를 최소화하는 과정이기도 하다. 또 한 가지 중요한 점은, 에스크로가 거래 당사자 사이의 신뢰를 제도적으로 보완해 준다는 사실이다. 아무리 서로를 신뢰하더라도 큰 금액이 오가는 거래에서는 감정이나 구두 약속만으로는 한계가 있다. 에스크로는 셀러와 바이어가 서명한 계약서에 명시된 조건과 문서를 기준으로 움직이기 때문에 개인의 판단이 아니라 문서와 절차에 의해 거래가 진행된다. 이는 불필요한 오해를 줄이고, 분쟁이 발생하더라도 객관적인 기준을 제시하는 역할을 한다. 에스크로는 셀러 편도, 바이어 편도 아니다. 양측이 합의하고 서명한 계약 내용에 따라 중립적으로 업무를 진행한다. 어느 한쪽의 요청만으로는 자금이 지급되거나 권리가 이전되지 않는다. 다소 번거롭게 느껴질 수 있지만, 중요한 자산을 주고받는 거래일수록 이러한 보호하는 장치는 반드시 필요하다. 안전한 교환과 책임의 정리를 위해 존재하는 제도라는 점을 기억해야 할 것이다. ▶문의:(949)560-7676 사이먼 조 / 레드 포인트 부동산부동산 이야기 에스크로 이용 에스크로 비용 에스크로 단계 바이어 본인
2026.02.18. 18:15
[부동산 이야기] RSO와 JCO 규정의 이해
LA 시의 임대주택 시장은 국내에서도 가장 강력한 규제 체계를 갖고 있으며, 그 중심에는 ‘RSO(Rent Stabilization Ordinance)’와 ‘JCO(Just Cause Ordinance)’가 있다. 이 두 제도는 임대료 인상과 퇴거 요건을 각각 규율하며, 임대인과 임차인 모두에게 실질적인 법적 의무와 권리를 부여한다. RSO는 1978년 10월 1일 이전에 건축된 LA시 관할 내 주거용 임대주택을 대상으로 적용된다. 이 제도의 핵심 목적은 급격한 임대료 인상으로부터 세입자를 보호하고, 장기 거주 안정성을 확보하는 데 있다. RSO 적용 주택의 경우, 임대료 인상은 매년 LA시가 고시하는 소비자물가지수(CPI)를 기준으로 제한되며, 일반적으로 연 1~4% 범위 내에서만 허용된다. 또한 RSO는 임대인에게 매년 해당 유닛을 시에 등록하도록 요구하며, 임대차 해지나 퇴거 통지를 할 경우에도 엄격한 절차와 사유 요건을 충족해야 한다. 단순한 계약 종료나 임대인의 재량만으로는 세입자를 퇴거시킬 수 없으며, 반드시 법에서 정한 ‘정당한 사유(Just Cause)’가 존재해야 한다. JCO는 흔히 ‘유니버설 저스트 코즈 규정’으로 불리며, RSO의 적용을 받지 않는 주택까지 포함해 LA시 내 대부분의 임대주택에 적용된다. 즉, 비교적 신축 건물이나 단독주택, 콘도 등도 일정 요건을 충족하면 JCO의 적용 대상이 된다. JCO에 따르면 세입자가 6개월 이상 거주했거나 최초 임대차 기간을 완료한 이후에는, 임대인은 법에서 열거한 사유 없이는 퇴거를 진행할 수 없다. 대표적인 정당 사유로는 임대료 미납, 중대한 계약 위반, 불법 행위, 건물 철거 또는 임대인의 실거주 목적 등이 있으며, 각 사유별로 통지 기간과 보상 의무가 달라질 수 있습니다. RSO와 JCO는 단순한 임대료 규제에 그치지 않고, 임대인의 행정적·법적 책임을 크게 확대한다. 임대인은 매년 LA주택국(LAHD)에 유닛을 등록하고, 관련 수수료를 납부해야 하며, 퇴거 통지 시에는 해당 통지를 시에 제출해야 한다. 절차를 위반할 경우, 퇴거 무효는 물론 행정 벌금이나 민사 책임으로 이어질 수 있다. RSO와 JCO는 LA 임대주택 시장에서 사실상 ‘표준 규칙’으로 작동하고 있다. 임대인 입장에서는 임대료 인상과 퇴거가 자유로운 자산으로 보기 어렵고, 장기적인 규제 리스크를 전제로 투자 및 운영 전략을 수립해야 한다. 반면 세입자에게는 주거 안정성을 보장하는 강력한 보호 장치로 기능한다. 따라서 LA에서 임대사업을 영위하거나 투자를 고려하는 경우, RSO와 JCO에 대한 정확한 이해와 사전 법률 검토는 필수적인 요소다. ▶문의:(213) 605-5359 조진욱 / 드림부동산부동산 이야기 규정 임대주택 주거용 임대주택 임대주택 시장 임대료 인상
2026.02.18. 18:13
[부동산 이야기] ‘드림 포 올’ 모두의 꿈일까?
‘California Dream For All(드림 포 올)’. 이름만 들으면 누구나 한 번쯤 귀가 솔깃해진다. 캘리포니아 주정부가 첫 주택 구입자에게 다운페이를 지원해 준다는 프로그램이니 말 그대로 ‘꿈의 제도’처럼 느껴진다. 실제로 많은 바이어들이 이 프로그램 하나만 믿고 집 구입을 계획하기도 한다. 하지만 현장에서 보면, 이 제도는 이름만큼 단순하지 않다. 드림 포 올은 주정부가 주택 가격의 최대 20%를 다운페이로 지원하는 대신, 주택 가치 상승분을 공유하는 수익 공유형 대출(Shared Appreciation Loan) 프로그램이다. 이자는 없지만, 집을 팔거나 재융자를 할 때 주정부와 집값 상승분의 일부를 나누는 구조다. 당장 현금 부담이 줄어든다는 점에서 분명 매력적인 제도임은 틀림없다. 문제는 많은 사람들이 이 프로그램을 ‘공짜 돈’으로 오해한다는 점이다. 이 지원금은 선물이 아니라, 미래의 집값 상승에 대한 권리를 나누는 대출이다. 집값이 오르지 않으면 상관없겠지만, 가주처럼 장기적으로 상승해 온 시장에서는 결코 가볍게 볼 수 없는 조건이다. 또 하나의 현실은 경쟁이다. 드림 포 올은 소득 기준과 자격 요건을 충족한다고 해서 자동으로 받을 수 있는 제도가 아니다. 신청은 짧은 기간 동안 진행되고, 사실상 선착순에 가까운 경쟁 구조다. 실제로 지난 라운드에서는 수많은 신청자들이 몰리면서 하루도 채 되지 않아 마감되었다. 승인 통보를 받았지만, 그 짧은 시간 안에 집을 찾지 못해 기회를 놓친 경우도 적지 않았다. 소득 기준 역시 자주 오해되는 부분이다. 카운티별로 상한선이 다르고, 단순히 소득만 맞는다고 되는 것이 아니라 크레딧, 부채 비율(DTI), 그리고 주택 가격까지 종합적으로 평가된다. ‘소득은 낮은데 집값이 너무 높은 지역’을 노리는 경우에는 현실적으로 적용이 어려운 경우도 많다. 현장에서 만나는 바이어들 중에는 “이 프로그램 아니면 집을 못 산다”고 단정 짓는 분들도 있다. 하지만 이는 위험한 생각이다. 드림 포 올은 하나의 옵션일 뿐, 유일한 길은 아니다. 실제로 이 제도를 기다리다 시장 타이밍을 놓친 사례도 있었고, 반대로 다른 전략을 통해 안정적으로 첫 집을 마련한 경우도 많다. 예를 들어, 일반 컨벤셔널 융자에 셀러 크레딧을 활용하거나, 이자율 바이다운(buydown)을 조합하는 방식, 혹은 FHA 프로그램을 현실적으로 적용하는 전략도 충분히 고려할 수 있다. 중요한 것은 ‘어떤 프로그램이 있느냐’가 아니라, 내 상황에 맞는 전략이 무엇이냐이다. 부동산 시장에서 가장 위험한 것은 정보를 부분적으로만 알고 결정을 미루는 것이다. 드림 포 올은 분명 잘 활용하면 도움이 되는 제도지만, 모든 사람에게 정답은 아니다. 제도의 장점과 한계를 정확히 이해하고, 대안까지 함께 준비하는 것이 진짜 ‘꿈을 현실로 만드는 방법’이다. 집을 사는 길은 하나가 아니다. 꿈도 하나일 필요는 없다. 중요한 것은, 나에게 맞는 현실적인 계획을 세우는 것이다. ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 드림 공짜 집값 상승분 프로그램 하나 주택 구입자
2026.02.11. 17:57
[부동산 이야기] 자동화 시대 물류센터 현장
자동화와 로봇 이야기가 나오면 아직도 많은 이들이 이제 일반 근로자들의 일자리는 끝났다고 말한다. 하지만 글로벌 물류 현장을 실제로 들여다보면 전혀 다른 변화가 진행 중이다. 요즘 물류창고에서 인공지능(AI)과 로봇은 사람을 밀어내는 존재가 아니라, 사람의 한계를 보완하는 파트너에 가깝다. 전 세계 물류창고가 공통으로 겪는 문제는 명확하다. 높은 이직률, 만성적인 인력 부족, 그리고 폭증하는 이커머스 수요까지 더해졌다. 이런 환경에서 자동화는 비용 절감 수단이 아니라 운영을 유지하기 위한 필수 인프라가 됐다. 자율주행 물류 로봇은 작업자가 하루에도 수 킬로미터씩 걷던 동선을 줄여주고, 사람은 포장, 예외 처리, 품질 관리처럼 판단이 필요한 업무에 더 집중하게 된다. 최근에는 촉각 센서를 갖춘 로봇이 등장해, 사람이 하기 위험하거나 비효율적인 작업을 대신 수행한다. 아마존의 물류센터를 보면 수많은 로봇이 바닥을 오가지만, 그 중심에는 여전히 사람이 있다. 로봇은 물건을 나르고, 사람은 판단하고 관리한다. 작업자가 온종일 창고를 걸어 다니며 체력을 소모하던 구조는 사라지고, 포장·품질 관리·예외 처리처럼 사람이 잘할 수 있는 역할에 집중하는 환경으로 바뀌고 있다. 이 변화 덕분에 생산성은 올라가고, 부상과 이직률은 눈에 띄게 줄었다. 재고 관리도 크게 달라졌다. 예전처럼 사람이 직접 선반을 오르내리며 재고를 세는 시대는 빠르게 사라지고 있다. AI 기반 로봇은 수십 미터 높이의 랙을 스캔해 실시간 재고 데이터를 만들고, 물류 운영자는 숫자를 세는 대신 흐름을 관리한다. 이는 단순한 효율 개선이 아니라 글로벌 공급망의 신뢰도를 높이는 구조적 전환이다. 이런 변화는 고용 구조뿐 아니라 산업용 부동산의 기준 자체를 바꾸고 있다. 자동화 창고는 더 높은 층고, 더 강한 바닥 하중, 안정적인 전력과 초고속 통신 인프라를 요구한다. 글로벌 투자자들이 같은 면적이라도 자동화 대응이 가능한 자산에 프리미엄을 주고서라도 확보하려는 이유다. 앞으로 창고의 가치는 스퀘어피트당 임대료가 아니라, ‘얼마나 많은 물량을 얼마나 빠르게 처리할 수 있는가’라는 처리 용량 중심으로 평가될 가능성이 크다. 이 지점에서 로컬 중개와 글로벌 자문은 분명히 갈린다. 단순히 빈 창고를 찾는 것이 아니라, 해당 자산이 5년·10년 뒤에도 경쟁력을 유지할 수 있는지를 판단해야 한다. 글로벌 물류 흐름, 인력 구조, 자동화 트렌드까지 함께 읽지 못하면 정확한 투자의사 결정은 어렵다. 물류창고의 미래는 사람 대 로봇의 경쟁이 아니다. 사람과 로봇이 함께 일하는 구조, 그리고 그에 맞춰 진화하는 부동산이다. 이제 좋은 창고란 넓은 창고가 아니라, 똑똑하게 일할 수 있는 창고다. 물류 부동산 역시 흐름을 읽고 함께 고민할 수 있는 파트너와 접근해야 할 시점이다. ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 이야기 로봇 물류센터 자동화 창고 세계 물류창고 요즘 물류창고
2026.02.04. 17:45
[부동산 이야기] 금리·환율 변동 속 전략적 기회 부각
국내 국가 부채가 35조 달러를 넘어선 상황은 단순한 위험 신호가 아니라, 오히려 부동산 투자자에게 새로운 기회를 열어주는 중요한 변화의 시점이 되고 있다. 거시경제가 빠르게 재편되는 시기에는 자산별 가치와 투자 방향이 뚜렷하게 구분되기 때문에, 이를 이해하는 투자자에게는 더 큰 기회가 생기기 때문이다. 먼저 장기 금리의 변동성은 단기적으로는 부담처럼 보일 수 있으나, 투자자에게는 우량 자산을 합리적 가격에 확보할 수 있는 기회를 제공한다. 일부 지역에서는 매수 심리가 주춤해지며 경쟁이 줄어들고, 이로 인해 양질의 매물이 시장에 나오기도 한다. 특히 멀티패밀리나 싱글패밀리 렌탈(SFR)처럼 임대 수요가 강한 자산은 금리 상황과 관계없이 지속적인 현금흐름을 확보할 수 있다는 장점이 있어, 장기 투자자에게는 오히려 안정적 포트폴리오 구성에 유리하다. 또한 운영비 상승 흐름 속에서도 임대 수요가 꾸준히 유지되는 지역에서는 렌트비 상승을 통한 수익성 개선의 가능성이 존재한다. 실제로 국내 주요 대도시에서는 고용 성장과 인구 유입이 이어지며 임대 시장이 견고한 모습을 보이고 있다. 이러한 지역의 주거 및 상업용 부동산은 경기 변동에도 안정적으로 운영되며, 시간이 지날수록 자산 가치가 높아지는 구조적 강점을 갖고 있다. 지역별 시장의 차별화 역시 투자자에게 긍정적이다. 공급이 제한된 캘리포니아 남부, 텍사스 주요 도시, 동부 일부 고성장 지역은 지속적인 수요 덕분에 장기적 가치 상승이 예상되는 안정적인 시장으로 평가된다. 특히 이러한 지역은 고용 창출과 산업 성장 기반이 튼튼해, 향후 수익성과 자산 가치의 동반 상승을 기대할 수 있다. 한국 투자자에게 환율 역시 기회가 될 수 있다. 현재와 같은 환율 환경에서는 미국 자산을 매입할 때 부담이 있지만, 장기 보유 시 환차익을 포함한 이중 수익 구조가 가능하다는 점은 큰 장점이다. 특히 미국 부동산은 글로벌 기준에서도 안정성이 높은 자산군으로 평가되기 때문에, 환율과 자산가치 상승을 동시에 기대할 수 있는 드문 투자처다. 현재와 같은 금리 환경에서는 경쟁이 줄어들면서 오히려 선별적 투자가 가능해지는 장점이 있다. 투자자는 장기 성장성이 높은 입지, 견고한 임대 수요, 운영 효율을 높일 수 있는 자산을 중심으로 포트폴리오를 구성할 수 있으며, 이는 장기적으로 매우 안정적인 투자 기반을 형성한다. 단기 시장 변동에도 흔들리지 않는 구조를 만들어가는 과정은 오히려 지금 시점에서 더욱 효과적이다. 결론적으로 국내 국가 부채 확대는 단순한 위험 시그널이 아니라, 부동산 투자자에게 새로운 전략적 기회를 제공하는 변화의 지점이다. 금리·환율·수요 구조·지역 성장성을 종합적으로 이해한다면, 지금과 같은 시장 환경은 오히려 우량 자산을 확보하고 장기적 수익성을 극대화할 수 있는 최적의 시기로 작용한다. 미래 가치가 분명한 자산에 선제적으로 접근하는 투자자에게는, 이번 변화가 중요한 성장의 계기가 될 것이다. ▶문의: (657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 전략 금리 장기 투자자 부동산 투자자 장기 금리
2026.01.28. 18:24
[부동산 이야기] 1099 보고서
모든 에스크로 과정에 셀러와 바이어의 향후 우편주소는 반드시 필요한 사항인데, 이는 각각 세금과 관련된 경우가 많다. 셀러는 매매한 거래에 대한 세금보고용 자료인 1099를 추후 메일로 받게 되고, 바이어는 재산세 고지서를 받을 정확한 주소가 해당 카운티에 보고돼야 하기 때문이다. 그러나 거의 많은 셀러는 에스크로 종료 후에 메일을 받게 되는 주소가 아닌, 거래되는 해당 현재 주소를 기재하는 경우가 많다. 클로징을 위해 에스크로에 사인을 준비한다면 혹은 장기 여행을 계획한다면, 메일을 받을 주소를 미리 정하여 오피서에게 통보하는 것이 현명하다. 에스크로 오피서는 이를 근거로 정부에 1099를 접수하고 또한 바이어를 위해 PCOR(Preliminary Change of Ownership Report) 서류를 작성하여 카운티에 보고하게 된다. 주거용 매매이거나 투자용 매매와 무관하게, 바이어는 주거목적으로 매입하는 경우에는 해당 주소이지만, 투자매물일 경우에는 별도의 주소나 사서함을 이용하기도 한다. 1099 보고서에 들어가는 내용으로는 매매자의 타이틀에 나타나는 이름과 소셜넘버, 소유권 내용 그리고 지분에 대한 것과 실거주 목적, 1031 Exchange 여부, 그리고 외국인 혹은 외국 법인 여부를확인하게 된다. 만약 세금 보고를 같이하는 부부가 아닌 여러 명의 투자자가 있으면, 각각 지분을 표시하여 보고서가 작성되어 세금 보고를 하게 되어 있다. 그리고 가장 중요한, 1099 보고서를 받아볼 수 있는 주소를 기재하는 난이 있고 서명을 하게 된다. 간혹 잊고 미리 통보를 받았어도 준비를 안 하고 오는 셀러들로 서류 작성이 지연되는 일이 있다. 요즘은 모든 서류가 이메일로 주고받고 전자사인이 일반화되어있는 편리한 세상이 되어 가고 있지만, 정부 부처나 세금 관련 서류에는 아직도 전통방식인 면이 많은 편이다. 에스크로가 클로징 되면서 오피서는 각 셀러의 1099 보고서를 제출하며 그 사본을 셀러에게 최종 클로징 서류와 함께 전하게 되며, 추후에 셀러는 국세청(IRS)에 링크된 1099 세금용 자료를 받게 되는 것이다. 혹시라도 세금보고용 1099 자료를 받지 못하였다면, 에스크로에 문의하여 사본을 받을 수 있으며, 클로징에 받은 사본을 첨부하여도 세금보고 자료로 충분하다. 에스크로 서류는 최고 5년까지 보관되지만, 최종 클로징 서류와 1099 같은 중요한 서류들은 전자파일로 잘 보관해 두는 것이 현명하다. 이메일로 받은 서류는 나중에 다시 찾아보면 된다고 생각하는 분들이 많으나, 업데이트과정이나 오류로 인하여 지워질 수도 있고 누적된 이메일을 찾아보기는 더욱 어려우므로 파일로 저장하여 필요 시 자료로 찾아보는 것이 가장 안전하다. 만약 파일 접근성이 어렵다면, 다른 불필요한 많은 광고지와 잘 구분하여 보관하는 것이 세금보고나 감사에 반드시 필요하다. ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 트러스트 클로징 에스크로 서류 세금보고 자료 에스크로 오피서
2026.01.27. 22:45
[부동산 이야기] 피클 볼이 바꾼 부동산
스포츠는 이제 공간의 가치를 재설계한다. 최근 부동산 시장에서 가장 흥미로운 변화 중 하나는 특정 스포츠의 인기가 단순한 여가 트렌드를 넘어 주거 공간과 상업용 부동산의 구조, 그리고 개발 전략까지 근본적으로 바꾸고 있다는 점인데, 그 중심에 자리 잡은 것이 바로 피클 볼(Pickle ball)이다. 한때 은퇴자들의 가벼운 운동 정도로 인식되던 피클 볼은 이제 세대와 성별을 가리지 않고 함께 즐길 수 있는 대표적인 소셜 스포츠로 성장하며, 부동산 시장 전반에 걸쳐 새로운 공간 수요와 가치 기준을 만들어내고 있다. 주거용 부동산 시장에서 이러한 변화는 이미 가시화되고 있다. 유타주에서는 신축 분양 중인 대형 단독주택 일부가 실내 피클볼장을 기본 설계 요소로 포함하고 있으며, 이는 피클 볼이 고급 주택 시장에서 하나의 프리미엄 어메니티로 인식되기 시작했음을 보여준다. 남가주에 수영장이 있는 주택이 흔하지만, 대지 면적이 충분한 경우 뒷마당에 피클 볼 코트를 갖춘 주택이 앞으로는 낯설지 않은 풍경이 될 가능성이 크다. 피클 볼 코트는 여유 공간을 포함해 약 1800스퀘어피트 정도면 설치가 가능해, 라 킨 타나 팜데저트, 랜초 미라지처럼 대지 사이즈가 큰 지역에서는 현실적인 선택지가 되며, 무엇보다 남녀노소가 함께 즐길 수 있다는 점에서 가족 중심의 주거 문화와 이웃 간 커뮤니티 형성에 매우 적합한 시설로 평가 받고 있다. 이러한 흐름은 상업용 부동산 시장에서 더욱 극적으로 나타난다. 온라인 쇼핑 확산과 소비 패턴 변화로 문을 닫은 대형 리 테일 매장과 쇼핑몰 공간들이 피클 볼을 중심으로 한 체험 형 시설로 전환되기도 한다. 로스앤젤레스 다운타운 복합쇼핑센터 더 블록(The Bloc)에 위치했던 메이시스 공간은 약 10만 스퀘어피트 규모의 실내 사회 형 스포츠 클럽인 ‘Ballers L.A.’로 재개발이 진행되고 있다. 18개의 피클 볼과 레스토랑 등 결합한 복합 시설로 계획되어 있다. 남가주처럼 상가 임대료와 운영비가 높은 지역에서는 이러한 대형 민간 시설 외에도 시에서 조성한 공원 내 전용 피클 볼 코트, YMCA, 멤버십 기반 컨트리클럽이나 테니스·피클 볼 복합 클럽이 중요한 역할을 하고 있으며, 반대로 임대료가 상대적으로 낮은 지역에서는 천장고가 높고 넓은 폐점 쇼핑몰 공간들이 피클 볼 클럽으로 빠르게 채워지고 있다. 이는 상업용 부동산이 더 이상 단순한 판매 공간이 아니라, 체험과 체류를 중심으로 한 ‘머무는 공간’으로 진화하고 있음을 보여준다. 보다 작은 규모의 외식과 결합한 피클 볼 비즈니스 모델도 주목할 만하다. 미국에서 빠르게 성장한 브랜드인 ‘Chicken N Pickle’은 프라이드치킨과 맥주를 판매하는 레스토랑에 실내 외 피클 볼 코트를 결합한 컨셉트로, 라스베이거스 인근에서도 성업 중이다. 이러한 흐름은 해외에서도 확인된다. 베트남에서는 이미 수많은 카페와 식당이 피클볼장과 결합된 형태로 운영되며 젊은 층과 가족 단위 고객을 동시에 끌어들이고 있다. 한국에서는 아직은 지역의 커뮤니티 실내체육관이나 학교 체육관을 대관하여 피클 볼이 클럽 중심으로 보급되고 있지만, 25년 11월 말 입주를 시작한 한국 내 ‘백운호수 푸르지 오 숲 속의 아침’ 실버타운이 실내 피클볼장과 전문 코치 프로그램을 제공하는 사례는, 앞으로 신축 아파트와 실버타운, 대규모 주거 단지의 커뮤니티 시설 구성에 피클볼장이 표준 요소로 자리 잡을 가능성을 보여준다. 결국 피클 볼은 단순한 스포츠를 넘어 사람을 모이게 하고, 머물게 하며, 공간의 쓰임새를 바꾸는 강력한 촉매 역할을 하고 있다. 주거용 부동산에서는 삶의 질과 커뮤니티 가치를 높이는 요소로, 상업용 부동산에서는 공 실을 해소하고 새로운 수익 구조를 만들어내는 대안으로 기능하면서, 피클 볼은 이제 부동산 시장에서 결코 가볍게 볼 수 없는 핵심 키워드가 되었다. 피클 볼은 일시적 유행을 넘어 구조적 변화의 한 축으로 확실히 자리 잡아가고 있다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 피클 실내 피클볼장 주거용 부동산 상업용 부동산
2026.01.21. 17:51
[부동산 이야기] 리스팅 차이와 장단점
비즈니스를 매각하기로 결정하고 브로커를 고용하기로 했다면, 그 다음으로 고민하게 되는 것이 있다. 바로 리스팅을 오픈 리스팅(Open Listing)으로 할 것인지, 아니면 독점 리스팅(Exclusive Listing)으로 할 것인지에 대한 선택이다. 현장에서 상담을 하다 보면 제법 많은 사장님들이 오픈 리스팅을 선호하는 것을 볼 수 있다. 과거에 독점 리스팅으로 계약했지만 기대만큼 진행되지 않았고, 시간만 흐른 채 답답한 경험을 했기 때문이다. “브로커가 실제로 어떤 마케팅을 하고 있는지 알 수 없었고, 그렇다고 다른 브로커로 쉽게 바꾸지도 못했다”는 이야기를 자주 듣는다. 이런 이유로 오픈 리스팅이 더 안전하고 합리적인 선택처럼 느껴지는 것도 충분히 이해가 된다. 그래서 오픈 리스팅으로 사업체를 시장에 내놓고 여러 브로커나 에이전트에게 동시에 연락하는 경우가 많다. 하지만 시간이 지나도 상황이 크게 달라지지 않으면서, 결국 셀러가 직접 발로 뛰게 되는 경우를 종종 보게 된다. 그렇다면 왜 오픈 리스팅을 선택했는데도 결과는 크게 달라지지 않을까? 이 부분은 셀러의 판단이 잘못되었다기보다는, 브로커가 일할 수밖에 없는 구조가 충분히 설명되지 않았기 때문이라고 보는 것이 더 정확할 것이다. 브로커는 거래가 성사되어야만 보상을 받는 구조에 있다. 오픈 리스팅은 여러 명의 브로커가 동일한 매물을 다루는 구조이기도 하다. 즉, 내가 시간과 비용을 들여 마케팅을 진행하더라도 다른 브로커가 먼저 바이어를 데려오면 그 노력은 보상받지 못하게 된다. 이런 구조에서 브로커가 적극적으로 비용을 들여 마케팅에 집중하기는 현실적으로 쉽지 않다. 결국 많은 오픈 리스팅은 “기회가 되면 좋고, 아니어도 큰 손해는 없는” 매물이 되기 쉽고, 그만큼 거래 성사까지 시간이 더 걸릴 가능성도 높아진다. 그렇다고 독점 리스팅을 준다고 해서 모든 매물이 반드시 빨리 팔린다고 말할 수는 없다. 다만 독점 리스팅 자체가 문제라기보다는, 독점 리스팅을 받은 브로커가 자신의 역할을 제대로 수행하지 않는 경우가 문제인 경우가 많다. 독점 리스팅을 주었다면 셀러는 충분히 요구할 권리가 있다. 마케팅 방식에 대한 설명을 요청할 수 있고, 1~2주 단위로 정기적인 보고를 요구해도 전혀 이상하지 않다. 처음부터 리스팅 기간을 짧게 설정해 실제 활동을 지켜본 뒤 연장 여부를 결정하는 것도 현실적인 방법이다. 또 하나 중요한 점은, 독점 리스팅을 준다고 해서 바이어 풀이 줄어드는 것은 아니라는 사실이다. 독점 리스팅을 받은 브로커는 셀러 측 대표 브로커로서의 지위가 보장되기 때문에, 다른 브로커가 바이어를 데리고 오는 경우에도 협업이 가능하다. 오히려 바이어 접근 경로는 더 넓어지는 경우도 많다. 만약 리스팅 브로커가 충분히 노력하고 있음에도 매각이 쉽지 않다면, 그때는 가격이나 조건 등 다른 요인이 있는 경우가 대부분이다. 이런 경우에도 독점 리스팅은 브로커와 함께 원인을 분석하고 조정해 나가기 훨씬 수월한 구조를 제공한다. 오픈 리스팅 상태에서는 브로커에게 구체적인 마케팅 전략을 요구하기가 쉽지 않다. 반면 독점 리스팅은 셀러가 브로커에게 책임과 역할을 명확히 요구할 수 있는 계약 구조다. 그 점에서 독점 리스팅은 브로커에게 묶이는 계약이라기보다는, 오히려 셀러가 주도권을 가지고 매각 과정을 관리할 수 있게 해주는 장치라고 보는 것이 더 현실적일 것이다. 물론 이러한 판단은 필자의 경험에서 나온 하나의 의견일 뿐이다. 다만 현장에서 겪은 사례를 공유함으로써, 비즈니스 매각을 고민하는 사장님들께 하나의 참고 자료가 되기를 바란다. ▶문의:(949) 560-7676 사이먼 조 / 레드포인트 부동산부동산 이야기 리스팅 장단점 리스팅 브로커 독점 리스팅 오픈 리스팅
2026.01.21. 17:49
[부동산 이야기] 올해 부동산 시장 중요 숫자들
트럼프 대통령이 새해 들어 새로운 부동산과 관련된 부양안을 잇달아 발표하고있다. 대통령은 크레딧카드 이자를 향후 일년간 10%의 이자로 유지 할 것을 추진하고 있고, 비자와 마스터카드 등의 주가가 동시에 하락했다. 2000억달러 규모의 모기지 담보 채권인 MBS를 추가로 구매해서 모기지시장의 안정화를 지시했고, 기관투자가들의 일반주택 구입을 금지 하도록 정책을 추진하고 있다. 위의 정책들은 시장에서 환영 받고 있으나 사실 몇 가지 문제점이 드러나고 있다. 일단 모든 것이 대통령의 지시로 바로 바뀔 수 있는 게 아니라는 점 그리고 크레딧카드 이자 조절과MBS 추가 매입 건도 준비와 실행 시 상당한 시간이 소요가 되며 1월초반에는 시장의기대감으로 모기지가 5.99%를 기록하기도 했지만 이는 아직은 영향력을 구체적으로 가늠해 보기에는 너무 이른 시점이다. 당장 모기지의 이자율만 하락한다고 주택구입여건이 바로 개선되는 효과는 미미 할 수 있다. 현재 모기지 외에 보험과 유틸리티를 포함한 제반 유지비용의 상승과 HOA관리비의 급상승 등이 장애 요인이 되고 있기 때문에 모기지 이자율로 인한 안정적인 수요가 회복이 되려면 작년까지 이야기해오던 5%가 아니라 개인적으로는 3%후반에서 4%대가 되어야만 가능 하다고 보고 있다. 낮은 이자의 효과는 최소 몇 달간은 지속이 되어야만 한다. 기관 투자가들의 주택매매는 주택시장이 침체기였던 2010년경부터 본격화 되었고 이분야 1위업체인 블락스톤을 위시해서 전체시장의 30%를 차지하는 수준에 이르고 있다. 장기적으로는 주택 구입 가능한 매물을 늘릴 수는 있지만 중장기간은 30%의 바이어가 빠지는 효과로 시장이 침체 가능 할 수 있고 재정적으로 든든한 바이어 층이 강제로 주택시장에서 자본을 철수하면서 관련 분야가 후퇴 할 수 있을 것이다. 위의 정책들이 성과를 거둔다고 하여도 최소 여름까지의 시간이 필요하며 이러한 정책의 중요한 모티브는 금년도 말의 중간선거라는 정치적인 이유가 존재하고 있어서 우려를 자아내고있다. 현재 전체 리스팅의 약 17%정도가 리스팅 계약이 종료 되고 있고, 가격으로는 15억달러에 달하고있다. MSNBC에 따르면 최근 북가주 베이 지역의 경우 중간 주택 구입 가능한 인컴이 연 52만5000달러에 달하는 것으로 조사되었다. LA의 경우 이 숫자가 불과 0.5%, 마이애미는 0.4%만 구입 가능한 것으로 조사되어 충격을 주고있다. 워싱턴포스트에 따르면 작년 11월까지 총 717개의 기업이 파산한 것으로 나타나고 있다고 한다. 현재 고용시장의 가장 큰 문제는 고소득 일자리의 심각한 부족현상이다. 일시적인 정책의 변화로 주택시장의 문제가 해결 될 수 없다는 점을 보여주는 것이다. 여러가지 중요한 숫자 몇가지를 살펴보고자 한다. 현재 캘리포니아의 주민들이 주거비에 인컴의 57%를 사용 중이고 상위 10%의 상위 층이 전체소비의 절반을 부동산 시장에서 셀러의 비율이 바이어보다 약 30%정도 많으며 유틸리티 중 개스비와 더불어 전기비가 전국 평균의 약 2배를 기록 하고 있다. 아울러 캘리포니아 주정부의 각종 부정 부패로 인한 피해 액수가 약 700억달러에 육박하고 있다. 금년도에도 주택구입이 여유 있는 분들의 경우 선호지역은 여전히 셀러마켓인 경우들이 많지만 특히 불경기나 경제 침체기에 대비한 “부채를 줄이는 노력”이 우선적인 목표가 되어야만 앞으로의 찾아 올 수 있는 기회에 대비 할 수 있다고 본다. 현재까지는 렌트비의 상승이 억제되는 시기여서 유지비용이 높아 지고 있는 현 상황에서 렌트용 투자는 극히 주의 해야만 하며 정부의 정책방안과 추가로 중간 선거 시 안건이 될 수 있는 프로포지션 13의 변화나 폐지 가능성에도 주목해야 한다.우호적인 정부의 정책이 없다면 결코 도전 할 수 없는 시장이 되고 있음을 명심하고 세세한 준비가 필요한 시기이다. ▶문의:(213) 663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산 에이전트부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 현재 고용시장 일반주택 구입
2026.01.21. 17:48
[부동산 이야기] 가계 구조조정
많은 이들이 두 번 다시 반복될 수 없는 시간과 기회를 놓치고 있다. 땀 흘려 번 돈과 물질을 어떻게 써야 하는지 알지도 못한 채 여전히 버는 일에만 몰두하고 있다. 사실 우리 삶의 대부분은 돈이 중심이 되어 움직이고 있다. 그렇다면 더 밝은 미래를 위한 재정목표를 달성해보자. 간혹 손님들을 상담하다 보면 조금 더 일찍 조언을 구했더라면 하는 아쉬움을 느낄 때가 있다. 사실 한인들은 자신의 문제를 남에게 알리는 걸 좋아하지 않는다. 하지만 전문가들과의 상담은 미래의 안정적인 재정 관리와 적절한 결정을 내리는 데 도움이 된다. 아무도 미래를 예측할 수는 없다. 다만 우리가 할 수 있는 일은 잘못된 일을 반복하지 않도록 준비하고 대응책을 강구하는 것이다. 우리 한인들의 재정 상황을 들여다보면 여전히 불안한 상황이다. 수입의 50% 이상이 빚으로 지출되는 양상이다. 바로 이것이 재정적 위기를 가져다주는 원인이다. 따라서 사전에 이에 대비할 방법이 무엇인지 파악해야 한다. 가계 수입이 줄어들면 비용지출을 당장 줄여야 하지만 크레딧카드를 이용해 빚을 늘려 씀씀이를 그대로 유지하고 있다는 것이다. 재정 위기를 맞고 있는 국가들은 경제가 위축되면 정부는 지출을 줄여야 하지만 무모한 복지 비용 지출이 나라 살림을 축내다가 결국 국가를 부채의 늪으로 밀어 넣은 것이다. 어떤 조직이나 개인도 무분별한 지출을 계속 유지하면서 살림을 할 수 없다. 전문가의 도움을 받아서 새로운 살길을 찾아내야 한다. 과감하게 살림의 규모를 줄이고 단단한 각오와 결심이 요구된다. 과거의 지나친 소비습관을 끊고 새롭게 출발할 수 있어야 한다. 가계 구조조정은 새롭게 태어나기 위해 미래를 준비하는 과정이다. 많은 사람이 현재의 수입으로는 필요한 것조차 제대로 충족할 수 없는 직업을 갖고 살고 있다. 문제는 그들에게 추가적인 부수입이 생겼다 해도 함부로 지출해 버리는 함정에 다시 빠진다는 것이다. 상담 통계에 비추어보면 많은 이들이 가계 예산을 세우거나 신경 쓰지 않고 마구 지출하는 소비 습관을 갖고 살고 있다. 매월 어떤 지출이 어떻게 빠져나가고 있는지도 모른 채 과도한 지출로 어려움을 겪는 것을 본다. 예산을 미리 세우고 소비 성향을 분석하면 충동구매를 조절해 목표를 달성하는 데 많은 도움을 얻을 수 있다. 소비행태를 분석해 보면 5%의 사람들은 구두쇠 유형의 소비습관을 갖고 있고 30% 정도가 조심스럽게 소비하는 형태를 보인다. 40%가 신경을 안 쓰고 쓰는 유형, 15%가 소비 지향형, 나머지는 마구잡이식 소비 습관을 갖고 있다고 한다. 현재의 가계 씀씀이에 변화를 시도한다면 재정 목표 달성의 시발점이 될 것이다. 연말연시가 되면 항상 받는 질문 중 하나가 언제 집을 사는 것이 좋은가이다. 정확한 시기는 알 수 없지만, 이자율이 내릴 것은 틀림없어 보인다. 현재 내는 아파트 렌트와 장만하려는 집의 페이먼트를 비교해 보고 별 차이가 없다면 지금 사는 것도 좋다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 구조조정 가계 가계 구조조정 가계 수입 가계 씀씀이
2026.01.21. 0:45