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[부동산 이야기] 피클 볼이 바꾼 부동산
스포츠는 이제 공간의 가치를 재설계한다. 최근 부동산 시장에서 가장 흥미로운 변화 중 하나는 특정 스포츠의 인기가 단순한 여가 트렌드를 넘어 주거 공간과 상업용 부동산의 구조, 그리고 개발 전략까지 근본적으로 바꾸고 있다는 점인데, 그 중심에 자리 잡은 것이 바로 피클 볼(Pickle ball)이다. 한때 은퇴자들의 가벼운 운동 정도로 인식되던 피클 볼은 이제 세대와 성별을 가리지 않고 함께 즐길 수 있는 대표적인 소셜 스포츠로 성장하며, 부동산 시장 전반에 걸쳐 새로운 공간 수요와 가치 기준을 만들어내고 있다. 주거용 부동산 시장에서 이러한 변화는 이미 가시화되고 있다. 유타주에서는 신축 분양 중인 대형 단독주택 일부가 실내 피클볼장을 기본 설계 요소로 포함하고 있으며, 이는 피클 볼이 고급 주택 시장에서 하나의 프리미엄 어메니티로 인식되기 시작했음을 보여준다. 남가주에 수영장이 있는 주택이 흔하지만, 대지 면적이 충분한 경우 뒷마당에 피클 볼 코트를 갖춘 주택이 앞으로는 낯설지 않은 풍경이 될 가능성이 크다. 피클 볼 코트는 여유 공간을 포함해 약 1800스퀘어피트 정도면 설치가 가능해, 라 킨 타나 팜데저트, 랜초 미라지처럼 대지 사이즈가 큰 지역에서는 현실적인 선택지가 되며, 무엇보다 남녀노소가 함께 즐길 수 있다는 점에서 가족 중심의 주거 문화와 이웃 간 커뮤니티 형성에 매우 적합한 시설로 평가 받고 있다. 이러한 흐름은 상업용 부동산 시장에서 더욱 극적으로 나타난다. 온라인 쇼핑 확산과 소비 패턴 변화로 문을 닫은 대형 리 테일 매장과 쇼핑몰 공간들이 피클 볼을 중심으로 한 체험 형 시설로 전환되기도 한다. 로스앤젤레스 다운타운 복합쇼핑센터 더 블록(The Bloc)에 위치했던 메이시스 공간은 약 10만 스퀘어피트 규모의 실내 사회 형 스포츠 클럽인 ‘Ballers L.A.’로 재개발이 진행되고 있다. 18개의 피클 볼과 레스토랑 등 결합한 복합 시설로 계획되어 있다. 남가주처럼 상가 임대료와 운영비가 높은 지역에서는 이러한 대형 민간 시설 외에도 시에서 조성한 공원 내 전용 피클 볼 코트, YMCA, 멤버십 기반 컨트리클럽이나 테니스·피클 볼 복합 클럽이 중요한 역할을 하고 있으며, 반대로 임대료가 상대적으로 낮은 지역에서는 천장고가 높고 넓은 폐점 쇼핑몰 공간들이 피클 볼 클럽으로 빠르게 채워지고 있다. 이는 상업용 부동산이 더 이상 단순한 판매 공간이 아니라, 체험과 체류를 중심으로 한 ‘머무는 공간’으로 진화하고 있음을 보여준다. 보다 작은 규모의 외식과 결합한 피클 볼 비즈니스 모델도 주목할 만하다. 미국에서 빠르게 성장한 브랜드인 ‘Chicken N Pickle’은 프라이드치킨과 맥주를 판매하는 레스토랑에 실내 외 피클 볼 코트를 결합한 컨셉트로, 라스베이거스 인근에서도 성업 중이다. 이러한 흐름은 해외에서도 확인된다. 베트남에서는 이미 수많은 카페와 식당이 피클볼장과 결합된 형태로 운영되며 젊은 층과 가족 단위 고객을 동시에 끌어들이고 있다. 한국에서는 아직은 지역의 커뮤니티 실내체육관이나 학교 체육관을 대관하여 피클 볼이 클럽 중심으로 보급되고 있지만, 25년 11월 말 입주를 시작한 한국 내 ‘백운호수 푸르지 오 숲 속의 아침’ 실버타운이 실내 피클볼장과 전문 코치 프로그램을 제공하는 사례는, 앞으로 신축 아파트와 실버타운, 대규모 주거 단지의 커뮤니티 시설 구성에 피클볼장이 표준 요소로 자리 잡을 가능성을 보여준다. 결국 피클 볼은 단순한 스포츠를 넘어 사람을 모이게 하고, 머물게 하며, 공간의 쓰임새를 바꾸는 강력한 촉매 역할을 하고 있다. 주거용 부동산에서는 삶의 질과 커뮤니티 가치를 높이는 요소로, 상업용 부동산에서는 공 실을 해소하고 새로운 수익 구조를 만들어내는 대안으로 기능하면서, 피클 볼은 이제 부동산 시장에서 결코 가볍게 볼 수 없는 핵심 키워드가 되었다. 피클 볼은 일시적 유행을 넘어 구조적 변화의 한 축으로 확실히 자리 잡아가고 있다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 피클 실내 피클볼장 주거용 부동산 상업용 부동산
2026.01.21. 17:51
[부동산 이야기] 리스팅 차이와 장단점
비즈니스를 매각하기로 결정하고 브로커를 고용하기로 했다면, 그 다음으로 고민하게 되는 것이 있다. 바로 리스팅을 오픈 리스팅(Open Listing)으로 할 것인지, 아니면 독점 리스팅(Exclusive Listing)으로 할 것인지에 대한 선택이다. 현장에서 상담을 하다 보면 제법 많은 사장님들이 오픈 리스팅을 선호하는 것을 볼 수 있다. 과거에 독점 리스팅으로 계약했지만 기대만큼 진행되지 않았고, 시간만 흐른 채 답답한 경험을 했기 때문이다. “브로커가 실제로 어떤 마케팅을 하고 있는지 알 수 없었고, 그렇다고 다른 브로커로 쉽게 바꾸지도 못했다”는 이야기를 자주 듣는다. 이런 이유로 오픈 리스팅이 더 안전하고 합리적인 선택처럼 느껴지는 것도 충분히 이해가 된다. 그래서 오픈 리스팅으로 사업체를 시장에 내놓고 여러 브로커나 에이전트에게 동시에 연락하는 경우가 많다. 하지만 시간이 지나도 상황이 크게 달라지지 않으면서, 결국 셀러가 직접 발로 뛰게 되는 경우를 종종 보게 된다. 그렇다면 왜 오픈 리스팅을 선택했는데도 결과는 크게 달라지지 않을까? 이 부분은 셀러의 판단이 잘못되었다기보다는, 브로커가 일할 수밖에 없는 구조가 충분히 설명되지 않았기 때문이라고 보는 것이 더 정확할 것이다. 브로커는 거래가 성사되어야만 보상을 받는 구조에 있다. 오픈 리스팅은 여러 명의 브로커가 동일한 매물을 다루는 구조이기도 하다. 즉, 내가 시간과 비용을 들여 마케팅을 진행하더라도 다른 브로커가 먼저 바이어를 데려오면 그 노력은 보상받지 못하게 된다. 이런 구조에서 브로커가 적극적으로 비용을 들여 마케팅에 집중하기는 현실적으로 쉽지 않다. 결국 많은 오픈 리스팅은 “기회가 되면 좋고, 아니어도 큰 손해는 없는” 매물이 되기 쉽고, 그만큼 거래 성사까지 시간이 더 걸릴 가능성도 높아진다. 그렇다고 독점 리스팅을 준다고 해서 모든 매물이 반드시 빨리 팔린다고 말할 수는 없다. 다만 독점 리스팅 자체가 문제라기보다는, 독점 리스팅을 받은 브로커가 자신의 역할을 제대로 수행하지 않는 경우가 문제인 경우가 많다. 독점 리스팅을 주었다면 셀러는 충분히 요구할 권리가 있다. 마케팅 방식에 대한 설명을 요청할 수 있고, 1~2주 단위로 정기적인 보고를 요구해도 전혀 이상하지 않다. 처음부터 리스팅 기간을 짧게 설정해 실제 활동을 지켜본 뒤 연장 여부를 결정하는 것도 현실적인 방법이다. 또 하나 중요한 점은, 독점 리스팅을 준다고 해서 바이어 풀이 줄어드는 것은 아니라는 사실이다. 독점 리스팅을 받은 브로커는 셀러 측 대표 브로커로서의 지위가 보장되기 때문에, 다른 브로커가 바이어를 데리고 오는 경우에도 협업이 가능하다. 오히려 바이어 접근 경로는 더 넓어지는 경우도 많다. 만약 리스팅 브로커가 충분히 노력하고 있음에도 매각이 쉽지 않다면, 그때는 가격이나 조건 등 다른 요인이 있는 경우가 대부분이다. 이런 경우에도 독점 리스팅은 브로커와 함께 원인을 분석하고 조정해 나가기 훨씬 수월한 구조를 제공한다. 오픈 리스팅 상태에서는 브로커에게 구체적인 마케팅 전략을 요구하기가 쉽지 않다. 반면 독점 리스팅은 셀러가 브로커에게 책임과 역할을 명확히 요구할 수 있는 계약 구조다. 그 점에서 독점 리스팅은 브로커에게 묶이는 계약이라기보다는, 오히려 셀러가 주도권을 가지고 매각 과정을 관리할 수 있게 해주는 장치라고 보는 것이 더 현실적일 것이다. 물론 이러한 판단은 필자의 경험에서 나온 하나의 의견일 뿐이다. 다만 현장에서 겪은 사례를 공유함으로써, 비즈니스 매각을 고민하는 사장님들께 하나의 참고 자료가 되기를 바란다. ▶문의:(949) 560-7676 사이먼 조 / 레드포인트 부동산부동산 이야기 리스팅 장단점 리스팅 브로커 독점 리스팅 오픈 리스팅
2026.01.21. 17:49
[부동산 이야기] 올해 부동산 시장 중요 숫자들
트럼프 대통령이 새해 들어 새로운 부동산과 관련된 부양안을 잇달아 발표하고있다. 대통령은 크레딧카드 이자를 향후 일년간 10%의 이자로 유지 할 것을 추진하고 있고, 비자와 마스터카드 등의 주가가 동시에 하락했다. 2000억달러 규모의 모기지 담보 채권인 MBS를 추가로 구매해서 모기지시장의 안정화를 지시했고, 기관투자가들의 일반주택 구입을 금지 하도록 정책을 추진하고 있다. 위의 정책들은 시장에서 환영 받고 있으나 사실 몇 가지 문제점이 드러나고 있다. 일단 모든 것이 대통령의 지시로 바로 바뀔 수 있는 게 아니라는 점 그리고 크레딧카드 이자 조절과MBS 추가 매입 건도 준비와 실행 시 상당한 시간이 소요가 되며 1월초반에는 시장의기대감으로 모기지가 5.99%를 기록하기도 했지만 이는 아직은 영향력을 구체적으로 가늠해 보기에는 너무 이른 시점이다. 당장 모기지의 이자율만 하락한다고 주택구입여건이 바로 개선되는 효과는 미미 할 수 있다. 현재 모기지 외에 보험과 유틸리티를 포함한 제반 유지비용의 상승과 HOA관리비의 급상승 등이 장애 요인이 되고 있기 때문에 모기지 이자율로 인한 안정적인 수요가 회복이 되려면 작년까지 이야기해오던 5%가 아니라 개인적으로는 3%후반에서 4%대가 되어야만 가능 하다고 보고 있다. 낮은 이자의 효과는 최소 몇 달간은 지속이 되어야만 한다. 기관 투자가들의 주택매매는 주택시장이 침체기였던 2010년경부터 본격화 되었고 이분야 1위업체인 블락스톤을 위시해서 전체시장의 30%를 차지하는 수준에 이르고 있다. 장기적으로는 주택 구입 가능한 매물을 늘릴 수는 있지만 중장기간은 30%의 바이어가 빠지는 효과로 시장이 침체 가능 할 수 있고 재정적으로 든든한 바이어 층이 강제로 주택시장에서 자본을 철수하면서 관련 분야가 후퇴 할 수 있을 것이다. 위의 정책들이 성과를 거둔다고 하여도 최소 여름까지의 시간이 필요하며 이러한 정책의 중요한 모티브는 금년도 말의 중간선거라는 정치적인 이유가 존재하고 있어서 우려를 자아내고있다. 현재 전체 리스팅의 약 17%정도가 리스팅 계약이 종료 되고 있고, 가격으로는 15억달러에 달하고있다. MSNBC에 따르면 최근 북가주 베이 지역의 경우 중간 주택 구입 가능한 인컴이 연 52만5000달러에 달하는 것으로 조사되었다. LA의 경우 이 숫자가 불과 0.5%, 마이애미는 0.4%만 구입 가능한 것으로 조사되어 충격을 주고있다. 워싱턴포스트에 따르면 작년 11월까지 총 717개의 기업이 파산한 것으로 나타나고 있다고 한다. 현재 고용시장의 가장 큰 문제는 고소득 일자리의 심각한 부족현상이다. 일시적인 정책의 변화로 주택시장의 문제가 해결 될 수 없다는 점을 보여주는 것이다. 여러가지 중요한 숫자 몇가지를 살펴보고자 한다. 현재 캘리포니아의 주민들이 주거비에 인컴의 57%를 사용 중이고 상위 10%의 상위 층이 전체소비의 절반을 부동산 시장에서 셀러의 비율이 바이어보다 약 30%정도 많으며 유틸리티 중 개스비와 더불어 전기비가 전국 평균의 약 2배를 기록 하고 있다. 아울러 캘리포니아 주정부의 각종 부정 부패로 인한 피해 액수가 약 700억달러에 육박하고 있다. 금년도에도 주택구입이 여유 있는 분들의 경우 선호지역은 여전히 셀러마켓인 경우들이 많지만 특히 불경기나 경제 침체기에 대비한 “부채를 줄이는 노력”이 우선적인 목표가 되어야만 앞으로의 찾아 올 수 있는 기회에 대비 할 수 있다고 본다. 현재까지는 렌트비의 상승이 억제되는 시기여서 유지비용이 높아 지고 있는 현 상황에서 렌트용 투자는 극히 주의 해야만 하며 정부의 정책방안과 추가로 중간 선거 시 안건이 될 수 있는 프로포지션 13의 변화나 폐지 가능성에도 주목해야 한다.우호적인 정부의 정책이 없다면 결코 도전 할 수 없는 시장이 되고 있음을 명심하고 세세한 준비가 필요한 시기이다. ▶문의:(213) 663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산 에이전트부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 현재 고용시장 일반주택 구입
2026.01.21. 17:48
[부동산 이야기] 가계 구조조정
많은 이들이 두 번 다시 반복될 수 없는 시간과 기회를 놓치고 있다. 땀 흘려 번 돈과 물질을 어떻게 써야 하는지 알지도 못한 채 여전히 버는 일에만 몰두하고 있다. 사실 우리 삶의 대부분은 돈이 중심이 되어 움직이고 있다. 그렇다면 더 밝은 미래를 위한 재정목표를 달성해보자. 간혹 손님들을 상담하다 보면 조금 더 일찍 조언을 구했더라면 하는 아쉬움을 느낄 때가 있다. 사실 한인들은 자신의 문제를 남에게 알리는 걸 좋아하지 않는다. 하지만 전문가들과의 상담은 미래의 안정적인 재정 관리와 적절한 결정을 내리는 데 도움이 된다. 아무도 미래를 예측할 수는 없다. 다만 우리가 할 수 있는 일은 잘못된 일을 반복하지 않도록 준비하고 대응책을 강구하는 것이다. 우리 한인들의 재정 상황을 들여다보면 여전히 불안한 상황이다. 수입의 50% 이상이 빚으로 지출되는 양상이다. 바로 이것이 재정적 위기를 가져다주는 원인이다. 따라서 사전에 이에 대비할 방법이 무엇인지 파악해야 한다. 가계 수입이 줄어들면 비용지출을 당장 줄여야 하지만 크레딧카드를 이용해 빚을 늘려 씀씀이를 그대로 유지하고 있다는 것이다. 재정 위기를 맞고 있는 국가들은 경제가 위축되면 정부는 지출을 줄여야 하지만 무모한 복지 비용 지출이 나라 살림을 축내다가 결국 국가를 부채의 늪으로 밀어 넣은 것이다. 어떤 조직이나 개인도 무분별한 지출을 계속 유지하면서 살림을 할 수 없다. 전문가의 도움을 받아서 새로운 살길을 찾아내야 한다. 과감하게 살림의 규모를 줄이고 단단한 각오와 결심이 요구된다. 과거의 지나친 소비습관을 끊고 새롭게 출발할 수 있어야 한다. 가계 구조조정은 새롭게 태어나기 위해 미래를 준비하는 과정이다. 많은 사람이 현재의 수입으로는 필요한 것조차 제대로 충족할 수 없는 직업을 갖고 살고 있다. 문제는 그들에게 추가적인 부수입이 생겼다 해도 함부로 지출해 버리는 함정에 다시 빠진다는 것이다. 상담 통계에 비추어보면 많은 이들이 가계 예산을 세우거나 신경 쓰지 않고 마구 지출하는 소비 습관을 갖고 살고 있다. 매월 어떤 지출이 어떻게 빠져나가고 있는지도 모른 채 과도한 지출로 어려움을 겪는 것을 본다. 예산을 미리 세우고 소비 성향을 분석하면 충동구매를 조절해 목표를 달성하는 데 많은 도움을 얻을 수 있다. 소비행태를 분석해 보면 5%의 사람들은 구두쇠 유형의 소비습관을 갖고 있고 30% 정도가 조심스럽게 소비하는 형태를 보인다. 40%가 신경을 안 쓰고 쓰는 유형, 15%가 소비 지향형, 나머지는 마구잡이식 소비 습관을 갖고 있다고 한다. 현재의 가계 씀씀이에 변화를 시도한다면 재정 목표 달성의 시발점이 될 것이다. 연말연시가 되면 항상 받는 질문 중 하나가 언제 집을 사는 것이 좋은가이다. 정확한 시기는 알 수 없지만, 이자율이 내릴 것은 틀림없어 보인다. 현재 내는 아파트 렌트와 장만하려는 집의 페이먼트를 비교해 보고 별 차이가 없다면 지금 사는 것도 좋다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 구조조정 가계 가계 구조조정 가계 수입 가계 씀씀이
2026.01.21. 0:45
[부동산 이야기] 올해 시장의 변화 흐름
새해를 맞이하며 부동산 시장에 대한 문의가 늘고 있다. 지난 2~3년간의 시장을 직접 경험한 소비자라면 조심스러운 마음을 가지고 있다. 최근 몇 년은 부동산 시장에 있어 쉽지 않은 시간이었다. 2022년 이후 이어진 급격한 금리 인상은 주택 시장을 냉각시켰다. 주택 구입 비용이 단기간에 오르며 바이어의 구매력은 위축되었다. 셀러 역시 낮은 기존 모기지 이자율을 포기하기 어려워 매물을 거둬들이는 선택을 했다. 그 결과 시장은 가격이 급락하기보다 거래 자체가 줄어든 정체 상태에 머물러 있었다. CAR(캘리포니아 부동산협회)과 NAR(전미부동산협회)은 이 시기를 하락장이 아닌 대기 상태의 시장으로 분석한다. 수요가 사라진 것이 아니라 금리와 정책, 경제 전반에 대한 불확실성으로 인해 움직임을 멈춘 상황이라는 설명이다. Realtor.com과 Zillow 역시 2026년을 급격한 반등보다는 점진적인 안정과 회복의 해로 전망한다. 2026년을 바라보는 시장에서 주목할 부분은 매물의 변화이다. 지난해 하반기부터 늘어나기 시작한 매물은 새해에 들어서며 흐름이 살아나고 있다. 이는 단순히 금리 변화만으로 설명하기 어려운 현상이다. 그 동안 미뤄왔던 개인적 결정들이 더 이상 연기할 수 없는 시점에 도달했기 때문이다. 은퇴를 앞둔 세대의 다운사이징 수요가 있다. 상속이나 가족 구조 변화로 인해 주택을 정리해야 하는 경우도 늘고 있다. 장기간 보유해 온 투자 부동산을 정리하려는 오너들의 움직임도 나타나고 있다. 이러한 요인들은 자연스러운 매물 공급을 만들어내고 있다. 최근 시장에서 의미 있게 거론되는 또 하나의 이슈가 있다. 주거용 부동산의 Capital Gain Tax 상향 가능성이다. 현재 양도소득세 면제 한도는 부부 50만 달러, 싱글 25만 달러이다. 부부 100만 달러, 싱글 50만 달러로 상향 조정할 수 있다는 논의가 이어지고 있다. 아직 법적으로 확정된 정책은 아니나 이 가능성만으로도 셀러들의 심리에는 변화가 있다. 언젠가 매도를 고려해야 한다면 구조를 점검해보자는 움직임이 늘고 있다. 장기 보유 주택이나 투자용 부동산을 가진 오너들에게는 현실적인 고민이 되고 있다. 현장에서 느끼는 분위기도 이전과 다르다. 기다리겠다는 바이어는 점차 줄어들고 있다. 셀러 역시 막연한 기대보다는 전략적인 가격 설정과 타이밍을 고민하고 있다. 시장이 서서히 다시 움직이기 시작했다는 신호이다. 2026년 부동산 시장의 핵심 키워드는 폭등이나 폭락이 아닌 정상화이다. 과열된 오퍼 경쟁은 많지 않다. 비이성적인 가격 상승도 보기 어렵다. 준비된 바이어와 현실적인 셀러가 만나는 구조가 형성되고 있다. 타이밍보다 준비가 중요하다. 재정 상태를 점검과 향후 거주 계획과 세금 구조를 함께 고려해야 한다. 단기적인 뉴스보다 중 장기적인 전략이 더욱 필요한 시기이다. 2026년은 쉬운 시장은 아니다. 그러나 지난 몇 년간 멈춰 있던 시장이 다시 숨을 고르고 있는 것은 분명하다. ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / Coldwell Banker Best Realty부동산 이야기 시장 변화 부동산 시장 주택 시장 최근 시장
2026.01.14. 17:39
[부동산 이야기] 올해 시장 전망
전국 평군으로 집값은 완만하게 상승할 가능성이 크다고 본다. ZILLOW(부동산 웹사이트)에서는 약 1.2% 정도 상승이 예상되고, NAR(부동산협회)는 약 4% 정도 상승 전망도 보고 되었다. 하지만 이것은 전국 평균이고, 지역별 격차가 매우 크다. 캘리포니아 기존 주택 판매량은 소폭 증가(약 +2%), 중간 가격은 약 +3.6% 상승할 전망이라 하지만, LA & ORANGE COUNTY 시장도 완전히 하락이 아닌 완만한 상승/정체 흐름 가능성이 높다. 2025년 한인타운은 콘도 중심 수요가 상대적으로 강세였는데, 다만 전체 LA COUNTY 평균 대비 가격 상승이 더 높지 않았고 수요가 상대적으로 안정적이었다. 그래서 2026년도 가격은 완만한 상승 또는 정체 흐름이 될 것으로 보이고, 단독주택보다 콘도/멀티유닛 수요가 강세를 유지될 것이고, 매물증가(리스팅 증가)로 인해서 경쟁 입찰이 줄고, 가격 협상 여지가 커질 것으로 보인다. DOWNTOWN LA는 도심형 콘도 & 젊은 세대/투자 수요가 중요한데, 다소 거래가 슬로 우 했었던 2025년 보다 최근 금리/경제 여건 때문에 투자자 & 직장인 수요가 다시 움직이는 조짐이 보일 것이고, 특히 일부 인기 구역 또는 신축/리 모델링 된 매물은 경쟁력이 있어 보인다. 오렌지 카운티는 중간 가격대가 LA보다 높고, 전통적으로 수요가 꾸준한 편이다. 하지만 2025년 하반기 기준으로는 가격이 사실상 정체 또는 소폭 내리고, 매물이 마켙에 체류하는 기간이 예전보다 길어져서 바이어가 셀러와 가격 협상을 하는 시장이었다. 2026년 가격은 약간의 플러스 또는 정체로 예측되며, 재고가 늘고 있기 때문에 가격 조정 능력은 SELLER 보다 BUYER에게 더 유리 할 수도 있다. 하지만, 셀러가 셀링 가격에 큰 욕심을 내지 않는다면, 상태 좋은 매물은 빠르게 팔릴 수 있으며, 럭셔리 시장은 체류 기간이 더 길어진다는 가능성도 열어 두어야 한다. 2025년 후반기에 접어 들면서 전체적으로 매물 재고가 증가하면서, BUYER가 선택권을 갖는 시장으로 변화되어 가는 듯 했고, 금리 안정은 있었지만, 가격 부담은 여전히 변함없는 시장으로 한 해를 마감했다. 2026년은 살짝 BUYER MARKET 기운은 있으나, 위치 & 집 컨디션에 따라 SELLER는 부담 없이 원하는 가격에 매매를 할 수 있다. 2026년에 집 매매를 생각하신다면 최고의 시기는 봄 시즌인 3월-5월(특히 4월)이다. 그 이유로는 오퍼 경쟁 발생 가능성이 커지고, 가격 방어가 가장 잘 되며, 학군을 고려한다면, 가족단위 바이어들의 움직임이 활발하고(학기 전 이사), 집이 가장 예쁘게 보이는 계절이기 때문이다(예: 채광/야드/외관) 그래서 이시기를 “빨리+좋은 가격”의 두 마리 토끼를 잡기 가장 좋은 시기라고 할 수 있다. 두 번째로 좋은 시기는 초여름인 6월-7월초이다. 봄에 집을 못 산 바이어들이 여전히 활동하는 시기로, 직장 이동 바이어들이나, 큰 집을 팔고 사이즈를 줄여서 가는 바이어, RELOCATION을 하는 바이어들이 존재한다. 또한 상태 좋은 집은 여전히 빠르게 팔리는 시기이다. 셀러에게 불리한 시기는 늦가을과 겨울 10월-1월 사이이다. 추수감사절과 연말/연시를 앞두고 있어서, 바이어수가 급감하고, 보통 오퍼 1개 또는 협상 위주로 바이어의 가격 인하 요정 또는 크레딧 요청이 빈번하며, 이 시기에 마켙에 매물을 내놓는 다면 ‘급한 셀러’라는 이미지로 보일 가능성도 있다. 한인타운과 다운타운 LA는 3월-5월 이사철에 콘도 매매가 급증하고, ORANGE COUNTY는 단독주택이 강세를 보이는 편이다. 그렇다면, 언제 리스팅을 올려야 할까! 팔고 싶은 달보다 2-4주 전에 준비를 완료해야 한다. 봄 시장을 노린다면, 2월부터 준비 시작하고, 4월에 팔고 싶다면, 3월 초-중순에 시작한다. 집 내놓기 전에 큰돈을 들이지 않고 준비 할 것들이 있다면. 첫 번째로 ‘청소 & 정리’그리고 ‘작은 수리’이다. 이때 청소는 전문 청소 업체를 불러서 딥 클리닝을 하여서 평소 생활패턴에서 못 보던 먼지/때를 제거하는 것이 초점을 둔다. 불이 안들어 오거나, 색깔이 틀리게 켜지는 전구, 물이 새는 샤워기, 잠기지 않는 스크린 도어/윈도우, 키친 싱크대나 화장실 싱크대 밑에 물 자국, 천장 또는 벽에 물이 흐른 자국, 깨지거나 찢어진 블라인트/커튼, 눈에 띠게 상하거나 더러운 마루바닥/카펫, 아이들이 낙서한 벽이나, 눈에 띠게 더러운 페인트 상태, 키친 캐비넷애 묻은 찌든 기름때, 싱크대 주변에 오래된 물 자국, 화장실 변기주변, 등등 여러 가지가 있지만, 여성 바이어들이 가장 많이 보는 곳이 화장실과 키친이기 때문에 특별히 신경을 써야 하는 부분이다. 셀러가 거주하면서 집을 마켙에 내놓을 경우에는, 바이어가 집안에 들어 왔을 때 최대한 잡동사니를 제거하고, 집 공간이 시원하고, 간결하고 깔끔한 느낌으로 보이도록 해야 한다. 키친 아일랜드에 즐비하게 늘어놓은 밥통, 주전자, 냄비, 프라이팬 등 안 보이도록 해야 하는데, 넣어 둘 곳이 없다면, 집쇼잉이나 오픈 하우스를 하는 동안에는 스토브 안에 보관하는 것도 아이디어다. 화장실에서 평상시에 깔아놓고 쓰는 제품들도 싱크대 밑으로 잠시 보관한다. 만약에 비어있는 집이라면, 홈 스테이징을 추천한다(집이 빨리 팔리고, 가격을 더 받을 수 있는 최대치의 효과를 준다). 2026년 집을 팔 때는 현실적인 가격 설정을 하고, 시기를 조절(봄-초여름)하고, 과도한 수리보다 바로 눈에 보이는 매력 요소에 집중해야 한다. 바이어가 집을 구매 할 때는 사전 모기지 승인 받기, 실력 있는 에이전트에게 찾는 매물과 사고 싶은 이유를 명확하게 전달하여, 비교 가능한 매물 분석을 받고, 재고 많은 현 시장을 잘 활용한다. 2026년에는 보다 안정적이고, 좋은 기회와 결실이 함께하길 기원하며, 유익한 정보와 신뢰할 수 있는 시장 분석으로 함께 하겠습니다. 새해 복 많이 받으십시오. ▶문의:(213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 이야기 시장 바이어마켓 럭셔리 시장 직장인 수요 멀티유닛 수요
2026.01.07. 17:50
[부동산 이야기] 에스크로 서류 보관
새해를 맞이하면서 많은 분이 사무실과 집안 대청소를 하며 가장 많이 고민하게 되는 것이 그 많은 서류의 처리와 보관 방법이다. 과연 얼마나 오래 그리고 무슨 서류를 보관해야 안전할 것인가. 에스크로를 클로징하거나 법인사업체에 대한 서류를 요구하면 대부분의 고객은 엄청난 양의 서류 뭉치를 무겁게 들고 오신다. 그 안에는 집을 구매할 때 받은 융자 서류는 물론 온갖 불필요한 우편물들까지 모두 포함해서 빛바랜 서류들이 정리가 안 된 상태로 에스크로 오피서에게 주어진다. 그중에서 중요한 서류는 정작 몇장 되지 않으므로 모두 처분해도 된다고 하면 모두 놀라고 허탈해하는 표정이 일반적이다. 집문서와 같은 등기된 서류들은 쉽게 카운티에서 조회해서 받아볼 수 있으므로 딱히 보관할 필요가 없다. 만약 등기되지 않은 위임장이나 보험증서, 트러스트 서류 등은 반드시 잘 보관하여야 하지만 이러한 서류들은 처음 작성을 도와준 변호사 사무실에 파일로 되어 있으므로 또한 위험하지는 않으나, 혹시 변호사와 관계가 연속되지 않은 경우에 대비할 필요는 있다. 그 기한 한도를 살펴보면, 공증까지 마친 위임장의 유효기간은 딱히 정해지지 않았지만, 1년이나 6개월이라고 단정하기보다는 가급적 시일이 오래지 않은 것이 유효한 경우가 많다. 그리고 등기되지 않은 위임장은 사본으로는 무효하므로 반드시 원본이 제출되어야 효력이 발생한다. 대개 융자서류는 100에서 150장 정도의 대량 서류로 많은 은행은 스캔 사본만 보관하고 에스크로에서 폐기하도록 하기도 한다. 어느 은행은 원본만 보관하기 위해보내 달라고 요청하며 이는 금융권의 장기투자와 연결되어 15년 혹은 30년의 모기지 은행 간의 거래에 필요하다. 만약 2차 융자나 담보 대출 가능성이 있다면, 반드시 사본을 보관하여야 2차 융자 은행에서 요구하는 서류를 제출할 수 있다. 새로운 2차 은행은 선순위 은행의 담보 내용에 따라 융자내용이 정해지므로 매우 중요한 서류이기 때문이다. 가급적 스캔하여 보관하고 잘 백업받아 두는 것이 필요할 수도 있다. 그 외의 100페이지가 넘는 융자 서류는 보관할 필요가 없다. 많은 내용이 은행의 펀딩을 위한 서류이지펀딩 후의일 처리와는 무관한 서류들이기 때문이다. 세금보고와 기타 업무에 필요한 가장 중요한 서류는 오피서가 사인하고 인증한 에스크로 클로징 서류이다. 5년까지 에스크로에서 보관하지만, 그 후에라도 소송이나 세금 감사와 같은 필요한 경우에 필요하므로 잘 보관하는 것이 중요하다. 간혹 옆 건물과 소송으로 또는 국세청(IRS)에서 요청하여 제출에 필요하다고 요청하시는 분들이 계셔서 안타깝다. 1.5세들이나 2세 고객분들은 거의 메일로 소통을 많이 하게 된다. 필요한 서류도 물론 파일로 보내고 작성하여 속도가 매우 빠르고 정확하다. 연방에서 합법화되지 않아 전자 사인으로 등기서류가 아직은 허용되지 않지만, 나머지 서류들의 진행에는 많이 편리해졌다. ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 보관 에스크로 서류 융자 서류 에스크로 클로징
2025.12.30. 23:34
[부동산 이야기] 부에나파크
부에나파크는 이미 안정된 도시로 자리 잡은 가운데, 지속적인 발전과 성장을 도모하고 있는 곳이다. 뛰어난 지리적 이점으로 인해 주목 받고 있는데, 오렌지카운티 북쪽에 위치하면서 LA와의 교통이 매우 편리하다. 5번, 91번 프리웨이와, 39번 도로의 교차점에 위치해 있어 샌프란시스코까지 약 6시간, 샌디에고 2시간, 서쪽으로 토런스, 동쪽으로 리버사이드, 남쪽의 해변 도시 헌팅턴 비치까지 30분 만에 도달, 자연과 도심을 동시에 누릴 수 있는 최적의 입지다. 부에나파크의 또 다른 핵심 강점은 한인 커뮤니티의 중심지 ‘코리아타운’이다. 여러 개의 한인마켓과 최고의 한인병원이 밀집해 있어, 한인들이 생활하는 데 편리한 환경을 제공한다. 차별화된 생활 인프라, 안전, 쾌적한 커뮤니티를 형성, 이곳을 중심으로 한인 문화와 비즈니스가 활발히 성장하고 있다. 현재 약 1,000여 개 이상의 한인 비즈니스들이 자리 잡고 있고, 한인 생활권의 핵심 플랫폼을 형성하고 그 역할을 하고있다. 인구 구성 역시 빠르게 변화하고 있다. 2025년 기준으로 약 8만5000명에 달하는데 그 중35%는 아시아계, 그 중에서도 한국계는 약 25%로 추산된다. 이것은2년전 한인 커뮤니티가 공식적으로 코리아타운으로 지정되는 성과인것 같다. 앞으로 15년 내 인구는 10만 명을 넘어설 전망이며, 한인들이 점차 도시의 핵심 인구로 더욱 자리를 잡을것이다. 부에나파크는 관광과 엔터테인먼트의 중심지이다. Knott‘s Berry Farm, Medieval Times, 한국 문화와 연결된 다양한 공간들이 엔터테인먼트와 관광산업의 성장을 견인하고 있다. 특히 ’Source Mall‘은 K컬처 허브로 변모하며, 젊은 세대와 한인 문화에 대한 관심을 끌고 있는 곳이다. 부에나파크의 로스코요테스 컨트리 클럽은 27홀 챔피언십 골프장과 함께 고급 콘도(80채 제공)를 갖추고 있어 자연경관과 품격 있는 라이프스타일을 누릴 수 있는 명소이다. 인근에는 넓은 대지와 언덕 위에 자리한 큰 주택들이 있어 탁 트인 전망과 여유로운 생활 공간을 자랑한다. 꾸준한 성장과 높은 관심을 받을 것으로 기대된다. 또한 부에나 팍 곳곳에 다양한 부동산 개발 하우징 프로젝트가 있다. 현실적으로 주택 부족이 심각한 상황이기 때문이다. 2030년까지 9,000유닛을 건설해야 하는 정부의 의무 할당량에 따라, 3,000유닛 이상이 확보되고 있으며, 대규모 재개발 프로젝트도 활발히 진행 중이다. 대표적인 개발 계획으로 구 Sears 부지의 다운타운 재개발, 라팔마와 스탠턴의 대규모 콘도·아파트 프로젝트, ’핵심 재개발‘이 이루어지고 있는 각종 복합 개발이 있다. 앞으로 5~10년 내 신도시의 모습으로 탈바꿈하며, 살기 좋은 도시이자 투자처로서의 위상이 급상승할 것으로 기대된다. 부에나파크의 조이스 안 시장은 한인사회와의 소통과 발전 의지를 강조하고, 한인 지역사회의 발전에 매우 깊이 관여하며, 한인지역사회를 더욱 확대하고 발전시키기 위해 최선을 다하고 있다. 부에나파크는 이미 살기 좋은 도시, 기회가 넘치는 도시이고 앞으로의 변화는 더욱 기대를 모으고 있다. ▶문의: (562) 882-8949 준리 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 커뮤니티 비즈니스 한인 생활권 한인 커뮤니티 한인 비즈니스들
2025.12.24. 18:26
[부동산 이야기] 보조금으로 내 집 마련하기
주택 구매 시 필요한 다운페이먼트 및 클로징 비용 마련에 어려움을 겪는 분들을 위해 연방 정부 및 주 정부 보조금 프로그램을 활용하는 것이 중요하다. 다운페이먼트는 보통 구매 가격의 최소 5%가 필요하지만, 연방주택국(FHA) 융자 시 3.5%, 정부 보조 융자 시에는 1%만 요구되기도 한다. 현재 수중에 5000달러만 저축되어 있더라도 충분한 수입을 전제로 주 정부의 여러 프로그램을 통해 내 집 마련이 가능하다. 주 정부의 ‘마이홈’ 및 GSF의 ‘플래티넘’ 프로그램 등이 있으며, 내년에는 ‘드림 포 올’ 프로그램을 통해 최대 15만 달러까지 다운페이 지원을 받을 수 있을 것으로 예상되기 때문에 사전 준비가 필요하다. 다운페이 부족, 높은 이자율, 그리고 비싼 매물 때문에 무작정 기다리기보다는, 위기를 기회 삼아 주택 장만을 실현하는 가정이 느는 추세다. 다운페이가 부족하고 이자율 그리고 매물이 여전히 비싸다고 마냥 상황이 좋아질 때까지 기다린다면 마침내 그런 상황이 와도캐시바이어들 때문에 기회를 놓쳐버리는 경우를 보게 된다. 남들이 위기라고 여길 때 기회로 여기고 내 집 장만의 꿈을 실현하겠다는 꿋꿋한 자세가 필요하다. 최근에 이러한 신념으로 내 집 마련의 꿈을 이룬 사람들을 통해 희망을 얻게 된다. 한국에서 5년 전에 온 가족을 한 예로 들자면, 이들은 내 집 장만의 꿋꿋한 소망을 갖고 열심히 살아온 중년 부부로 미국생활 5년 만에 내 집 장만의 꿈을 이룬 경우다. 아파트 가격은 자꾸만 치솟고 한국에서 손님이 와도 마땅히 숙소를 마련해 줄 수 없는 안타까움 속에 내 집 장만을 해야겠다는 굳은 결심을 가진 그들이었다. 이들은 주택 교육에 참여해 그동안 본인들이 꾸준히 보고해 온 세금 기록과 필요한 정보를 모은 지 3년 만의 성공이다. 4인 가족에 투잡을 뛰고 2베드룸 아파트에서 결국 3년 만에 내 집을 마련하게 된 것이다. 요즘 정부 보조금을 통해 주택구매가 느는 추세다. 다운페이금액도 상향 조정해서 현재 집 시세를 반영해서 돕고 있는데 LA 시 정부가 16만1000달러를 지원해 주고 주 정부 캘 홈프로그램을 통해서 10만 달러와 위시(WISH) 그랜트 3만2000달러, 그리고 은행에서 주는 무료 그랜트와 LA 카운티에서 제공하는 3만5000달러의 프로그램을 통해서돕고 있다. 다운페이가 부족해도 내 집 장만에 도전해도 문제가 없겠으나 정부 보조금을 받기 위해서는 적어도 적어도 660점의 크레딧 점수를 요구함으로 사전에 크레딧을 향상하기 위한 준비가 요구된다. 다운페이가 부족한 첫 주택구매자들에게 매년 집값 상승분을 반영해서 정부는 보조금 액수를상향 조정해서 도움을 주고 있다. 내년 초부터 시작될 주 정부의 드림 포 올 프로그램은 중상 소득자들에게 큰 도움이 될 것으로 기대된다. 정부 보조금을 받기 위해서는 반드시 8시간 교육을 받게 되어있다. 미리 사전에 충분한 절차와 정보들을 잘 활용해서 내 집 마련할 수 있도록 꼼꼼히 준비하면 아메리칸 드림을 앞당기는 데 많은 도움이 될 것이다. 다운페이 보조금은 매년 있으니 사전에 충분한 정보와 절차를 꼼꼼히 준비하여 보조금 자격 조건을 갖추고 내 집 마련의 기회가 되길 바란다. ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 보조금 다운페이 다운페이 보조금 정부 보조금 보조금 자격
2025.12.23. 22:28
[부동산 이야기] 시민권 없이 부동산 구매
미국 경기가 좋지 않다고들 얘기한다. 내년엔 더 좋아질 거라는 기대를 하지만 매년 힘들다는 말은 반복되고 있다. 하지만 모든 생각은 어떤 관점에서 보느냐에 따라 다르다. 늘 안 되는 사람은 안 되고, 바쁜 사람은 항상 바쁘게 보이며, 없는 사람은 모자라서 힘들고, 있는 사람 역시 더 없다고 불평한다. 미국 생활은 다람쥐 쳇바퀴처럼 정신없이 돌아가고, 숨만 쉬어도 내야 하는 고정 페이먼트가 있지만, 그래도 대부분은 제법 잘 짜여진 생활 환경 속에서 나름대로 편안하게 살아가고 있다. 경기가 안 좋아도 의·식·주는 삶의 가장 중요한 부분을 차지한다. 이민 생활은 낮에는 일하고 밤에는 충분히 쉬어야 버틸 수 있기 때문이다. 한국에서는 내 집 장만이 꿈도 못 꾸는 경우가 많지만, 미국에서는 여러 방법을 찾을 수 있다. 영주권이나 시민권이 없어도 가능하다. 한국과 비교해 보면 강남 아파트의 경우 90억, 100억짜리도 흔하고 전세만 해도 20억이 넘어가는 고급 아파트들이 있다. 지방 아파트의 경우 3~4억도 가능하지만, 그런 가격대에 비하면 미국은 상대적으로 살 만한 가격대가 많고, 외국인 융자로 부동산을 구입할 때도 보통 30~40% 이상의 다운페이먼트를 요구하는데, 융자 방법은 어떤 것이 있을까? 첫째, 소셜 넘버가 있어도 크레딧 리포트가 뜨지 않는 경우, 즉 신용 점수가 전혀 없어도 소득 대비 PITI로 감당할 수 있으면 승인되는 프로그램이 있다. (P-Principle 원금, I-Interest 이자, T-Tax 텍스, I-Insurance 보험) 은행은 월 소득 대비 PITI 비율로 대출 여부를 판단한다. 즉 신용 점수가 없어도 소득 증명이 가능하면 융자가 가능할 수 있다는 의미다. 둘째, DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 프로그램이 있다. DSCR = NOI / Debt 로 계산되며 일반적으로 1.0 이상이면 가능하지만, 은행마다 기준이 다를 수 있다. DSCR은 주택 거주 목적이 아니라 투자용 (NOO - Non Owner Occupied) 융자이며, 이 역시 크레딧 점수가 없어도 가능하다. 요즘은 금리나 조건이 예전보다 좋아졌고 일부 프로그램은 재융자나 캐시 아웃도 가능하다. 인컴은 정해져 있는데 아파트 렌트는 쉬지 않고 오르고 있다. 특히 배우자가 없는 싱글의 경우 세금도 많이 내지만 마땅히 공제받을 만한 것이 없는데, 내 집을 마련할 경우 재산세와 모기지 페이먼트에 포함된 이자는 Itemized Deduction 시 세금 공제 대상이 된다. 세금 공제도 도움이 되지만 또한 매달 원금이 조금씩 갚아지기 때문에 아파트 렌트비로 내면 사라지는 돈이 집을 통해서는 조금씩 쌓여 자산이 된다. 물론 세금 혜택만 보고 집을 사는 것은 위험하다. 그럼에도 가족이든 싱글이든 내 집 장만 후 아파트 렌트비 낸다고 생각하며 모기지 페이먼트를 꾸준히 내다보면 집값도 오르고 나이 들어 퇴직 후에도 편안하게 머물 곳이 있어 든든하다. 모든 물가가 올랐다. 한국인들은 고급 시계, 외제차 등 고급 소비에는 익숙하지만 정작 내 집 마련에 대해서는 노력도 하지 않는 경우가 많은데 생각보다 어렵지 않다. 주위에 부동산 전문가나 융자 전문인이 있다면 조금씩 공부하고 알아본다면 누구든 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다. 시작이 반이다. ▶문의: (213) 500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 이야기 시민권 부동산 고급 아파트들 지방 아파트 아파트 렌트
2025.12.17. 18:00
[부동산 이야기] 2026년 달라진 선택 기준
2025년 남가주 부동산 시장은 예측하기 어려운 흐름을 보였다. 금리 변동, 공급 부족, 구매력 변화로 주택 소유자들의 고민은 복잡해지고 있다. 올해를 마무리하며 많이 받는 질문은 하나다. “2026년에는 집을 팔아야 할까, 렌트를 줄까, 아니면 그냥 보유해야 할까?” 이는 단순한 선택이 아니라 자산 전략, 세금, 인생 계획이 모두 얽혀 있는 결정이기 때문에 신중해질 수밖에 없다. 1. 매도 전략: 팔아야 하는 이유와 기다릴 이유가 동시에 존재한다. 2025년 시장을 보면, 실수요 바이어가 꾸준히 움직였고 업그레이드된 매물은 여전히 빠르게 거래되는 흐름이 이어졌다. OC·LA 지역은 리모델링이 잘 된 주택의 경쟁력이 여전히 높게 유지되고 있다. 매도를 고려한다면 다음 요소를 먼저 점검해야 한다. ·구입 후 5년 이상 지나 에퀴티가 충분히 쌓여 있다 ·관리 부담이 커지거나 생활권 변화가 필요하다 ·최근 거래 대비 내 집의 업그레이드 경쟁력이 높다 ·Capital Gain Exemption 요건을 충족한다 양도세 면제는 매도 타이밍의 핵심 기준이 된다. 부부 공동명의 50만 달러 면제 혜택을 받을 수 있다면 2026년 매도는 매력적인 선택이 된다. 금리 인하 기대감이 이어지는 상반기에는 바이어 수요가 강해질 수 있어 매도자가 유리해질 가능성이 있기 때문이다. 2. 렌트 전략: 현금흐름을 만들고 세금 혜택을 활용한다. 2025년 렌트 시장은 단독주택 중심으로 강세를 보였다. 구매를 미루는 바이어들이 렌트 시장으로 이동하면서 월세 상승과 낮은 공실률이 동시에 나타난 시장이었다. 이 흐름은 이어질 가능성이 높기 때문에 다음 소유자에게는 렌트 전략이 유리하다. ·기존 모기지 금리가 3% 이하로 낮다 ·장기적인 Cash Flow를 확보하고 싶다 ·Depreciation 등 세금 혜택을 활용하고 싶다 ·단기 이사 계획이 없고 투자 포트폴리오를 늘리고 싶다 남가주 주택 렌트 수요는 꾸준하고, 단독주택은 공실 위험이 낮다. 적절한 매니지먼트를 활용하면 유지비 부담도 관리가 가능하다. 많은 소유자들이 “렌트로 돌린 후 다른 주택을 투자하는 방식”을 선호하기 시작한다. 3. 보유 전략: 단순하지만 강력한 선택이 될 때가 있다. 안정적인 선택은 그대로 보유하는 것이다. 남가주처럼 땅이 부족하고 수요가 꾸준한 지역에서는 시간이 길어질수록 자산 가치는 자연스럽게 상승하는 경향이 있다. 보유 전략이 유리한 시나리오는 다음과 같다. ·낮은 금리 융자를 보유하고 있다 ·장기 거주 계획이 확실하고 생활권 안정이 중요하다 ·노후 준비, 자녀 교육 등 장기적 관점의 계획이 있다 ·향후 리모델링, ADU 등 가치 상승 요소를 적용할 수 있다 ADU는 2026년 이후에도 강한 수요를 예고하고 있어 단독주택을 보유한 소유자에게 추가적인 수익과 자산가치 상승을 동시에 가져다 줄 수 있는 전략이 된다. 4. 조언: “2026년은 맞춤 전략의 해가 된다” 현장에서 수많은 클라이언트들의 선택을 함께 고민해 온 경험으로 보면, 부동산에는 누구에게나 통하는 정답이 존재하지 않는다. 각 가정의 상황, 금융 구조, 세금 조건, 향후 계획 등 모든 요소가 결합되어야 올바른 선택이 만들어진다. 2026년은 금리·정책·수요의 변화가 동시에 일어날 가능성이 높은 만큼, 세밀한 분석이 필요한 시기이다. 주택의 가치, 예상 렌트 수익, 세금 영향을 포함한 맞춤 보유 전략 리포트를 통해 정확한 방향을 잡을 수 있다. 2025년을 마무리하는 이 시점에서, 각자의 상황에 가장 맞는 전략을 세워 더욱 안정된 자산 성장을 이루길 바란다. ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 선택 기준 렌트 전략 매도 전략 렌트 시장
2025.12.10. 17:24
[부동산 이야기] 쇼핑센터 투자, 알아야 할 것들
이렇듯 힘들게 구입하는 상가건물을 구매할 때 고려하셔야 될 사항들에 대해 간략하게 알아보는 시간을 가져 보겠습니다. 상가건물에는 그 자체로 여러 가지 종류의 건물이 존재할 수 있지만, 임대수익 구조로 나누어 본다면 Gross Income Property와 NNN Income Property로 나누어 볼 수 있겠습니다. Gross Income Property는 건물 관리와 재산세를 건물주가 책임지는 구조로서 기본 임대수입외 모든 비용을 건물주가 처리합니다. NNN의 경우 세입자들이 기본임대금 외 건물의 Property Tax, Maintenance 및 Insurance를 책임지는 구조입니다. 건물주의 경우 건물 관리에 따른 비용을 세입자에게 청구할 수 있기 때문에 더 높은 수익율을 올릴 수 있습니다. 세입자의 수와 종류에 따라 등급을 나누어 생각할 수도 있습니다. 건물의 연도수와 관리 정도 및 테넌트의 등급에 따라 A, B, C, D로 편의상 나누어 정의하기도 합니다. 테넌트의 등급은 권리금 및 기본설비 비용의 유무에 따라 나누어집니다. 예를 들어 네션와이즈 프랜차이즈 비지니스 같은 경우 (스타벅스 커피숍, 프랜차이즈 패스트푸드점, 코인 라운드리 등) 한번 정착한 경우 쉽게 이동을 안 하는 경우가 많아서 건물주의 입장에서 안정된 수입을 기대할 수 있기 때문에 건물의 가치평가에서 좀 더 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 반대로 권리금 이 낮은 비지니스 (오피스, 옷가게등 작은 규모의 소매상)는 상대적으로 높은 공실율의 위험으로 인해 낮은 매매차익을 유발합니다. 적절한 테넌트의 입점은 상가 건물의 성패를 가르는 중요한 요소이기 때문에 건물주는 테넌트의 관리에 항상 만전을 기해야 합니다. 직접적으로 테넌트를 상대하기 보다는 부동산 관리 회사를 통한 테넌트들과의 소통이 건물주와 세입자 쌍방에게 도움이 돼 일상적인 일처리는 관리 회사에 일임하고 건물주는 보다 큰 투자의 그림에 집중하는 것도 좋은 방법이라 생각됩니다. 커머셜 부동산은 거주용 부동산 시장에 비해 폐쇄적인 마켓이라 할 수 있겠습니다. 그러므로 건물의 매매 정보가 항상 오픈 되어 있는 주택에 비해 상업용 부동산 거래시 전문적인 커머셜 부동산 에이전트의 역할이 절대적으로 필요한 분야입니다. 경험과 네트워크를 이용한 에이전트의 정보 처리능력이 올바른 투자의 지름길이라 할 수 있습니다. 가파른 남가주 부동산 가격의 상승으로 처음 투자하시는 분의 진입 장벽이 높아지고 있는 것이 현실입니다 하지만 여유가 있으신 분들은 서둘러 지금 시작하시는 것이 가장 좋은 타이밍이라고 생각합니다. 투자 수익율을 조금 보수적으로 잡고 미래 가치에 포커스를 맞추고 장기적인 안목에서 투자에 임하신다면 의미 있는 시작을 하실 수 있습니다. 상업용 부동산의 가장 대표 적인 투자처인 상가건물은 높은 수익율과 안정된 수요에 따른 매매차익을 기대할 수 있는 투자처입니다. 또한 아파트에 비해 건물주에 상대적으로 유리한 리스 계약과 관리는 또다른 매력적인 투자 이유라 할 수 있겠습니다. 다만 좀 더 전략적인 사고와 경기 동향 및 공실율을 대비할 수 있는 여유 자금의 비축 등 테넌트와 공생하며 나아갈 수 있는 현명한 방법을 항상 고민하는 것이 필요하다고 말씀드릴 수 있겠습니다. ▶문의: (213) 605-5359 조진욱 / 드림 부동산부동산 이야기 쇼핑센터 투자 투자 수익율 income property 투자 이유
2025.12.03. 17:43
[부동산 이야기] 재산세 산정 기준일
지난주에는 다급한 목소리로 오랜 경험의 브로커분께서 흥분된 목소리로 문의를 해오셨다. 2023년도 1월에 구매한 건물을 법인 명의로 변경 후에 이번 해 새로 받은 재산세가 2배 가까이 올랐다는 것이 내용이었다. 아무리 경험 많은 분이라고 해도 자신의 직접적인 재산에 대해서는 이성적인 판단이 힘들게 되는가 생각되는 순간이었다. 내용은 2023년에 100만 달러 정도로 구매한 유닛의 재산세는 오래 소유한 전 주인의 재산세 내역으로 불과 연간 5000달러 정도의 2분기 총금액이 아주 저렴한 재산세를 인수하였다. 다음 해 공교롭게도 개인으로 취득한 명의를 법인으로 바꾸었는데, 혹시 그로 인하여 재산세가 2배 이상 오른 것이 아닌가 하는 것이 질문이다. 재산을 취득한 개인이 100% 소유권을 가지고 있는 법인으로 이전하는 재산권에는 세금의 변화가 없는 것이 기본적으로 명시되어 있으며, 집문서에 반드시 재산권 소유형태만 다를 뿐 같은 소유권자라는 것을 해당 카운티 세입 징수관에게도 함께 통보하는 것이 절차이다. 2023년도 전 주인의 세금이 5000달러였던 것은 구매 후에 카운티에서 매매 가격을 기준으로 재조정되어 구매가격의 대략 1.2%로 산정되어 다음 해에 새 주인에게 발부되었으며, 그 사이 명의를 변경한 것과는 무관한 것이 정상이다. 하지만 이 분의 경우 뒷마당에 별채(ADU)를 건축하여 재산상의 가치가 올랐으므로 추후에 재조정된 추가 징집세를 받게 될 것이다. 재산세는 매년 1월 1일 현재 시장가격이 기준이나 매매 가격이 우선하여 적용되며, 매년 2% 정도로 인상될 수 있다. 대략 9월 정도에 메일로 받게 되는 세금 고지서는 두 번에 1분기와 2분기로 나누어 11월 1일과 다음 해 2월 1일에 납부할 수 있으며, 각각 40일과 70일간의 유예기간이 있다. 그러나 추가 징집세는 수시로 발부될 수 있으며, 명의의 변경이나 공사 진척에 따라 감정사가 조사 후에 현재 시세로 산정하여 보고되고 세금 내용이 업데이트된다. 이러한 세금 내용에 이의가 있는 분들은 해당 카운티 세금 이의 보드에 신청할 수도 있다. 온라인으로 접수가 가능하고 정확한 내용을 가지고 신청을 하면 비교적 원하는 결과를 받을 수도 있으나, 인내와 많은 노력이 필요하다. LA 카운티의 경우 관련 웹사이트(lacaab.lacounty.gov)에 자세한 안내문이 잘 설명되어 있다. 모기지를 통해 Impound 어카운트로 되어 있는 분들은 해마다 이 시즌이 되면 별 부담이 없으나 재산을 보유한 분들이 연말에 적지 않은 목돈이 지출되는 것이 또한 재산세이기도 하다. ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 재산세 기준 재산세 산정 재산세 내역 재산권 소유형태
2025.12.02. 22:21
[부동산 이야기] 자연과 품격의 도시 뉴포트비치
캘리포니아 오렌지카운티, 인구 약 8%가 아시안인 도시 뉴포트비치(Newport Beach) 는 태평양을 품은 오렌지카운티의 대표적인 해안 도시이자 고급 주거지로 손꼽힌다. 부와 여유의 상징처럼 알려져 있지만 단순한 부촌이 아니라, 자연과 사람과 도시가 조화를 이루는 특별한 삶의 공간임을 느낄 수 있다. 핵심 명소인 뉴포트 코스트에 걸려 있는 크리스탈 코브(Crystal Cove) 는 자연 그대로의 보호구역과 고급 주택이 어우러진 자연의 보물창고다. 수백 에이커에 걸쳐 펼쳐진 자연 산책로와 트레킹 코스, 해안을 따라 이어진 절경은 그림 속 풍경 같다. 새벽 햇살이 산과 바다를 비추며 깨어나고, 공기 속 바다 내음과 바다에서 불어오는 신선한 바람이 어우러지는 그 평화로운 분위기는 자연이 주는 치유와 삶의 활력을 온전히 느낄 수밖에 없다. 뉴포트비치는 ‘삶의 질’이 일상의 기준이 되는 곳이다. 해안선을 따라 늘어선 주택들은 대부분 바다를 향해 열려 있고, 오션뷰를 품은 집 하나하나가 자신만의 스토리를 가지고 있다. 크리스탈 코브와 이어진 뉴포트 코스트 지역은 뉴포트비치의 상징과도 같은 고급 주거지로, 탁 트인 바다 전망과 완벽한 보안과 세계적인 리조트 펠리칸힐(Pelican Hill) 이 지역의 품격을 높여준다. 또 다른 매력은 자연과 도시가 이상적으로 어우러진 인공섬에서 느낄 수 있다. 두 개의 인공섬, 발보아 아일랜드(Balboa Island) 와 리도 아일(Lido Isle) 중 발보아 아일랜드는 활기찬 관광지로, 중심로에는 작은 상점과 카페, 아이스크림 가게가 즐비하며, 발보아 페리(Balboa Ferry) 로 건너는 짧은 보트 여행은 도시의 명물이다. 반면 리도 아일은 프라이빗한 주거지로, 지중해풍 주택들이 개인 보트가 정박해 있으며, 보트를 이용해 이동하거나 정박 생활을 즐긴다. 섬 앞 수로에는 요트와 보트가 오가지만, 공용 수상 레저 활동이 활발하게 이루어지는 관광지는 아니다. 프라이빗하면서도 바다와 밀접한 라이프스타일은 고급 주거지로서의 가치와 희소성을 높여준다. 남쪽으로 내려가면 절벽 위에서 바다를 마주한 코로나 델 마(Corona del Mar) 가 펼쳐진다. 이름처럼 ‘바다의 왕관’이라 불리는 이곳은 낮에는 햇살이, 밤에는 파도 소리가 집 안으로 스며들며 하루를 완성한다. 뉴포트비치는 도시와 자연, 그리고 사람이 만들어낸 가장 이상적인 조화를 보여준다. 2025년 기준 최신 데이터 반영: 최근 시장 기준으로, 뉴포트비치 전체 중간 매매가격(Median Sale Price)은 약 $3.9M 수준이며, 코로나 델 마르(Corona del Mar)는 약 $4.3M, 뉴포트 코스트(Newport Coast)는 약 $9.3M으로 나타난다. 발보아 아일랜드(Balboa Island)는 중간 매매가격이 약 $4.2M이다. 바이어들은 이 지표를 기준으로 예산 설정과 금융 계획, 투자 대비 가격 비교를 준비하면 좋다. ▶문의: (562) 882-8949 준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 뉴포트비치 자연 도시 뉴포트비치 자연 산책로 발보아 아일랜드
2025.11.26. 19:21
[부동산 이야기] 저소득층 임대 주택 보존 문제
무디스 애널리틱스의 최근 연구에 따르면 저소득층 지역에서는 임대 주택이 전체 주택 재고의 80%를 차지하는 것으로 나타났다. 현재 많은 저소득층 주택 세액 공제(LIHTC) 주택이 구매 가능 기간 만료를 앞두고 있어, 이미 어려운 시장에서 주택 공급이 더욱 줄어들 위험이 있다. LIHTC는 정부가 임대 주택 부족 문제를 충족하기 위해 사용할 수 있는 가장 강력한 도구 중 하나다. 1986년 설립된 이래 LIHTC는 저렴한 임대 주택 개발을 가장 많이 추진해 오고 있다. 특히 임대 주택 부족으로 어려움을 겪고 있는 지역 사회에서 이러한 개발이 저렴한 가격을 유지하도록 하는 것은 장기적인 주택 전략에 필수적인 것이다. 연방정부는 LIHTC 임대 주택을 확보하기 위해 주택을 직접 건설하는 대신 민간 자본을 활용한다. 투자자(주로 은행이나 기업)는 저렴한 주택 개발 자금을 조달하는 대가로 연방 세금 부담을 1:1로 감면받게 된다. 그 대가로 부동산 소유주는 여러 조건에 동의해야 한다. 부동산 소유주는 지역 중위소득(AMI)의 60% 이하 소득을 올리는 세입자에게 주택의 일부를 할당하고, 세입자가 소득의 30% 이하를 지불하도록 임대료 상한을 설정해야 한다. 대부분의 경우 최소 30년 동안 적정 가격을 유지지만 이러한 준수 및 장기 사용 기간이 종료되면 소유주는 더는 LIHTC 규정의 구속을 당하지않게 되는 구조다. 이 시점부터 소유주는 임대료를 시장 수준으로 인상하게 되고 주택을 다른 용도로 전환하기도 한다. LIHTC 주택이 만료될 시점이 점점 다가올수록 점점 임대주택의 부족현상이 벌어지게 된다는 문제가 있다. 특히 무디스는 중산층 가구를 위한 임대 주택에서 심각한 부족 현상이 나타날 것으로 예상하고 있다. 일부 고소득 교외 지역에서 과잉 공급이 예상되고 도시 대부분 지역에서 주택 공급이 전반적으로 부족한 것으로 보고 있다. 저렴한 임대주택의 용도 변경과 주택의 노후화 및 임대료 상승으로 인해 저렴한 임대 주택이 매물이 점점 줄어들게 되는 것이다. 따라서 세금혜택으로 저렴한 임대주택 보존 노력이 제한의 만료로 임대 주택 부족 사태가 몰고 올 파장으로 인한 정부 정책의 주요 관심사가 되고 있다. 사실, 주택을 구매하는 것도 쉽지 않다. 커먼센스 연구소의 최근 데이터에 따르면, 대도시 지역의 주택 중간 가격은 2013년 이후 83% 급등했으며, 중산층의 주택 소유를 더욱 어렵게 만드는 코로나19 팬데믹 이후 53% 급등했다고 한다. 임대 주택 부족이 심화 되기 전에 정책입안자들의 노력이 있겠으나 점점 임대 주택 부족현상이 심화 될 것이 예상된다. 중저소득층이 이용 가능한 다운페이 보조 프로그램 및 지원 프로그램으로 내 집 마련을 대비하는 것도 좋겠다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 저소득층 임대 저소득층 주택 임대 주택 저소득층 지역
2025.11.25. 21:59
[부동산 이야기] 새집 구입시 고려 사항들
얼마 전에 오렌지 카운티 플러턴의 좋은 위치에 새 집 분양을 시작했는데, 마켓이 많이 다운 된 시기임에도 상당히 많은 바이어들이 몰려서, 아직도 위치와 가격이 좋다면 새 집에 관한 수요와 경쟁은 꾸준하다는 것을 보여주었다. 특히 위치 좋은 유닛은 랏 프리미엄을 높게 주고도 사려는 바이어들이 몰려서 경쟁이 치열 했었다. 이번에는 아직도 많은 바이어들이 관심 있어 하는 새 집 구입에 관한 절차와 방법 그리고 주의 해야 될 사항들에 대해 알아보기로 한다. 우리가 조금만 신경 써서 주의를 둘러 보면, 크고 작은 규모의 새 집들이 건축되고 있는 것을 쉽게 볼 수 있다. 땅이 제한적인 대도시의 경우에는 주로 크고 작은 빌더들이 콘도를 건설하고 있고, 신도시인 발렌시아나 어바인같이 대형 건설사가 중심이 되어 분양하는 곳도 있다. 이번에는 대형건설사가 중심이 되어 대규모 단지를 조성하는 최소 100 채 이상을 짓는 대규모 단지의 새 집 구입에 대해 알아보고자 한다. 내가 사려고 하는 지역에 새집 건축이 이루어지고 있다면, 먼저 주변 에이전트나 새집 전문으로 경험이 많은 에이전트에게 조언을 구한 뒤 세일즈 오피스로 향하는 것이 필요하다. 이유는 개인이 혼자 간다면 여러 가지 혜택을 놓치기 쉽기 때문이다. 일부 바이어들은 에이전트없이 간다면 그만큼 가격을 깎을 것으로 착각하지만, 빌더들이 이미 모든 비용을 계산에 넣고 하기 때문에 가격을 깎을 수 있다는 기대는 하지 않는 게 좋다. 내가 마음에 드는 지역에 새 집 분양이 시작되었다면, 먼저 빌더 측 윕사이트에서 분양 가격대, 분양 정보와 플랜등을 어느 정도 인지한 다음에 에이전트와 동행해 세일즈 오피스에 가는 것이 도움이 된다. 여기서 바이어들이 알아야 하는 중요한 점들이 몇 가지 있다. 첫째, 내 예산에 맞는 가격대의 집들만 골라서 보는 것이 필요하다. 괜히 내 예산에 맞지 않은, 다른 모델을 구경해 봤자 눈 높이만 올라가 나중에 나에게 맞는 집을 선택 시 어려움을 겪을 수 있다. 이유는 평균적으로 사이즈가 크고 가격이 높을수록 더 마음에 가게 되어있기 때문이다. 두 번째는 모델 홈을 볼 때, 구조를 주의 깊게 보는 것이 중요하다. 대부분의 바이어들, 특히 첫 집을 사는 바이어들은 집 구조보다는 디자이너들이 해 놓은 인테리어에 현혹되어 잘못된 선택을 하는 것을 가끔 보게 된다. 이를 방지하기 위해서는 마음에 드는 플랜이 있다면, 이미 지어진 같은 구조의 빈 집이 있다면 한 번 보는 것이 실수를 줄이는 방법이다. 세 번째는 당연히 주변 가격 비교이다. 같은 크기의 새집과 20년 된 집의 가격비교는 적절한 비교는 되지 않지만 그래도 참고는 해야 한다. 최근의 땅 값이 상승해서, 건설 사들은 이익을 내기 위해서는 여러 여건들을 고려해서 가격을 정하게 되고, 당연히 주변 오래된 집들 보다는 높을 수 밖에 없다. 보통 주변 시세보다 새 집이 10 % 이상 차이가 난다면 다시 한번 위치, 주변 여건 등을 고려해 결정하기를 권한다. 새 집의 경우 기존의 집에 비해서 클로징 비용이 높고, 업그레이드 등, 추가로 들어가는 금액이 생각보다 많을 수 있기 때문이다. 다음에는 추가로 주의해야 할 점들과 새 집 진행 절차에 관해 이야기 해 보기로 한다. ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산부동산 이야기 새집 구입 새집 건축 새집 전문 분양 가격대
2025.11.19. 17:45
[부동산 이야기] 사업체 매각
사업체를 팔고 싶은 이유는 사람마다 다르다. 가장 흔한 이유 중 하나는 사업이 잘되지 않아 더는 미래가 보이지 않을 때이고, 또 다른 이유는 오히려 사업이 잘 되고 있을 때다. 지금이 최고점이라 판단되어 가장 높은 가치를 받을 수 있다고 생각할 때 매각을 결정하는 것이다. 이 두 가지 경우는 서로 반대의 상황처럼 보이지만 결국 모두 ‘현명한 시점의 선택’이라는 공통점을 가진다. 먼저 사업이 부진해 적자가 누적되고 자본이 잠식되는 상황이라면 손실이 더 커지기 전에 결단을 내리는 것이 최선의 방어책이 될 수 있다. 그러나 매각을 시도해도 사업체의 가치가 부채보다 낮다면 청산만으로는 모든 부채를 정리하기 어렵다. 때로는 가치가 더 낮아질 것으로 예상하여 미리 매물로 내놓는 경우도 있다. 이때 많은 오너들이 과거의 영광을 기준으로 비현실적인 가격을 제시하는 실수를 범한다. 과거에는 가능했을지 모르지만 현재의 시장 상황을 냉정하게 반영하지 않으면 결국 매수자를 찾지 못하고 시기를 놓쳐 남은 가치마저 잃게 된다. 현재 사업의 추세를 가장 잘 아는 사람은 오너 자신이다. 현실을 인정하고 욕심을 버리면, 남은 가치를 온전히 지키며 매각에 성공할 수 있다. 반대로, 사업이 잘되고 있을 때야 말로 매각을 진지하게 고려해야 할 타이밍이다. 대부분의 오너는 “이 흐름이 계속될 것”이라 믿지만, 시장 환경과 경쟁 구도는 언제든 변할 수 있다. 한걸음 떨어져 냉정히 판단해 보길 바란다. 매각을 결정했다면 매각 시기, 매물 가격, 최고 가격 위한 준비 등 세 가지를 명확히 정해야 한다. 경험적으로 매각 준비는 최소 1년, 이상적으로는 2~3년 전부터 시작해야 한다. 바이어들은 셀러의 말보다 세금보고서와 손익계산서(P&L)를 신뢰한다. 대출기관 역시 마찬가지다. 따라서 평소부터 재무자료를 체계적으로 관리하고, 사업의 성장 추세가 명확히 드러나도록 준비하는 것이 중요하다. 절세를 위해 적자로 보고하거나 비용을 과도하게 반영해 오너의 실제 수입을 낮게 보이게 하는 것은 매각가에 큰 손해를 가져온다. 세금을 더 내야 하는지 의문이 들 수 있지만 반드시 그런 것은 아니다. 세금상 비용으로 처리되더라도 사업 가치 평가에서는 오너의 실질 수입으로 환산되는 항목이 있다. 이때는 반드시 경험 많은 브로커와 CPA의 조언이 필요하다. 또한 매출 추세는 매각가 결정의 핵심 요소다. 하락세에 있는 사업은 매수자들이 꺼리지만, 상승세에 있다면 오히려 프리미엄을 받을 수 있다. 그러나 대부분의 오너들은 상승세일 때 매각을 고려하지 않는다. 하지만 바로 그 시점이 가장 이상적인 매각의 타이밍이라는 점을 잊지 말자. 결론적으로, 사업체 매각은 준비된 사람만이 성공할 수 있다. 최소 1년, 이상적으로는 2~3년 전부터 재무자료를 정비하고, 매출 구조를 개선하며, 매수자의 입장에서 매력적인 그림을 그려야 한다. 세금보고서와 손익계산서가 그 그림의 핵심이며, 이를 전략적으로 관리하면 높은 가격에 매각할 수 있다. 또한 오래된 사업체일수록 양도소득세(Capital Gain Tax) 절감 전략을 미리 세워야 한다. 그렇지 않으면 수년간 땀 흘려 일군 결실의 절반을 세금으로 잃을 수도 있다. ▶문의: (949)560-7676 사이먼 조 / 레드포인트 부동산부동산 이야기 사업체 매각 사업체 매각 매각가 결정 매각 시기
2025.11.19. 17:42
[부동산 이야기] 가주 부동산시장 전망
최근 마커스 앤 밀리챕을 통해서 40여 명의 저명 경제학자와의 인터뷰 후 공개된 캐시 페트키의 리포트에 따르면 2026년은 안정적인 성장세 유지와 통제 가능한 인플레이션의 지속 그리고 예측 가능한 모기지 이자율의 흐름이 이어질 것으로 전망했다. 실물 경제에서도 이에 대한 대비가 잘 진행되고 있다고 보인다. 이미 거대한 자본력을 가진 기업형 투자가에 추가로 은퇴계좌인 401(k)나 자기 주동형 IRA(SDIRA)를 이용한 각종 부동산 투자나 사모펀드, 암호화폐 등 대체 자산에 투자가 집중되고 꾸준히 부동산 시장으로 자금이 유입이 되고 있다. 임대용 부동산이나 부동산 채권에 대한 투자가 주택가격이 상대적으로 고가인 캘리포니아 지역에서는 활발히 이루어지거나 성장세를 이끌 전망이다. 이런 상황이 지속적인 경쟁이 심화할 경우 투자자가 주택시장에서 큰 비중을 차지할 가능성이 높다. 의회에서 이에 대한 규제를 논의 중이지만 실제 주택시장에 재고가 부족한 상태에서 수요가 약간만 늘어나도 가격 상승이 주택 구입 선호 지역에서는 일어날 가능성이 크다고 볼 수 있다. 투자자들의 중요한 툴이었던 1031 exchange나 각종 투자 관련 법안이 주로 추가적인 세수 확보를 위해서 비우호적으로 바뀔 수 있는 가능성이 있고 주택 보유에 대한 제반 비용이 큰 폭으로 늘어난 상황에서 장기간 투자하는 투자자들을 이겨 낼 수 있는 조건을 갖추는 것이 2026년에는 투자의 성공 여부를 좌우할 것이다. 일부 투자가들은 이미 공급 과잉된 신규 주택 지역에서 대규모 단위로 구입을 디스카운트된 가격으로 협상하거나 바이다운을 포함한 바이어층에 좀더 유리한 모기지를 얻기 위한 구체적인 협상을 추진하고 있다. 또한 새해에는 부동산이나 융자 관련 각종 사기 행위가 많이 증가할 것으로 예상하며 공실이 높은 건물들의 주택으로의 개조 사업이나 정부 소유의 땅을 임대하거나 저가로 구입한 후에 모쥴랄 홈과 같은 신축이 싼 가격에 용이한 주택들의 개발과 인허가 과정이 단축될 전망이다. 대도시 지역 경우 심한 경쟁과 마진이 떨어지면서 플리핑 주택 투자가 부진해질 것으로 전망되고 있다. 평균 25% 정도의 투자 수익률을 기대했던 플리핑 투자는 이미 거의 모든 대도시 지역에서는 중단이 된 상태다. 2026년에는 필요한 부동산 관련 투자 자금의 공급을 위한 각종 프라이빗 대출 은행을 포함한 여러 금융권의 규제를 완화하는 방향으로 정책 사이클을 잡을 가능성이 크다. 내년에는 정부 주도로 유동성 확대(돈을 더 찍어 내는 정책)와 정책적인 금리 인하 정책으로 경제 전반에 활력을 높일 정책을 추진 시에 주택 가격의 10~20%까지 두 자릿수 상승도 가능해지겠지만, 연준이 12월에 금리 인하가 아직은 결정되지 않았다는 움직임을 취하면서 어떤 방향으로 정책이 결정될지 추이에 따라서 정반대의 상황이 전개할 수 있다. 다만 지나친 통화량 증가는 물가의 상승을 유발하면서 다시금 금리의 인상으로 이루어지고 이는 부동산 가격이 다시 떨어지게 할 가능성이 동시에 공존한다. 현재 렌트비가 상승해도 높아지고 있는 유지 비용을 더 이상은 테넌트에게 전가하는 건 불가능하다. 이 상황 속에서 유지비용을 줄이고 재융자를 철저히 준비하고 렌트 관련 법안을 철저히 숙지하는 게 중요하다. 특히 주택 렌트용 투자 고려 시에 투자 지역을 넓히고 주로 단독 주택시장의 상황을 예의주시해야 할 필요성이 크다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산 에이전트부동산 이야기 부동산시장 은퇴계좌 기업형 투자가 일부 투자가들 임대용 부동산
2025.11.19. 17:41
[부동산 이야기] 리모델링과 ADU의 부상
미국 부동산 시장이 조용하지만 변화를 겪고 있다. 집값과 금리가 높은 지금 더 이상 “새 집을 살까?”보다 “지금 집을 어떻게 더 잘 쓸까?”를 고민한다. 이런 흐름 속에서 리모델링과 ADU(Accessory Dwelling Unit, 보조주택단위)가 새로운 해법으로 떠오르고 있다. 1. 금리와 공급난과 리모델링 붐 주택담보대출 금리가 6~7%대로 오르자 매매 대신 리모델링을 택하고 있다. Redfin 통계에 따르면 미국 가구의 절반 이상이 향후 1년 내 집을 고칠 계획이 있다. 낡은 집을 수리하는 것이 아니라, 홈 오피스나 게스트 룸 등 새로운 기능을 담는 공간 재구성이 중심이다. 경제적 이유도 뚜렷하다. 기존 모기지가 3%대인 집을 팔고 새 집을 사면, 금리가 두 배로 뛴다. 낮은 금리를 유지하며 홈에쿼티 대출(Home Equity Loan)을 활용해 리모델링한다. “지금 사는 집을 더 나은 집으로 만드는 것”이 가장 현실적인 전략이 된 것이다. 2. ADU, 공간을 자산으로 리모델링과 함께 급성장 중인 시장이 ADU다. 단독주택 부지 안에 별도의 소형 주거공간을 짓는 형태로, 게스트하우스나 임대용 별채로 활용된다. 캘리포니아주는 주택난 해결을 위해 ADU 규제를 완화했고, 2024년 기준 연간 3만 건 이상의 허가가 발급됐다. 단순한 확장이 아니라 수익 창출의 수단이다. 자녀가 독립한 뒤 남는 마당에 ADU를 지어 임대하거나, 노부모의 별도 공간으로 사용하는 등 세대 간 독립과 유대가 가능하다. 임대 수입은 모기지 부담을 덜어주고, 은퇴 세대에게 안정적인 현금 흐름을 만든다. 3. 지방정부의 지원과 신산업 캘리포니아와 워싱턴 등 일부 주정부는 ADU 인허가를 간소화하고 표준 설계도 무료 제공, 세금 감면, 최대 4만 달러 보조금 제도를 시행하고 있다. 조립식 ADU(Prefab ADU) 시장도 빠르게 성장 중이다. 3~4개월이면 완공되는 턴키 솔루션이 등장하면서 특별한 선택이 아니라 대중적인 주택 확장 방식이 되었다. 리모델링 산업 역시 커지고 있다. 소규모 시공업체, 모듈형 하우스 회사, 인테리어 전문 스타트 업이 새로운 주택 개선 생태계를 형성하고 있다. 4. 바뀌는 주거문화 미국의 주택시장에서는 “이사할까, 고쳐 쓸까?”가 가장 현실적인 질문이 되었다. 젊은 세대는 집 일부를 임대하거나 소형 ADU를 짓고, 중 장년층은 부모·자녀 세대를 위한 다세대형 구조로 리모델링 한다. 미국 가정의 6가구 중 1가구가 세대가 함께 사는 형태다. 집은 고정된 공간이 아니라, 가족의 변화에 맞춰 진화하는 자산이 되었다. 5. 결론 - 평수가 아닌 활용력 리모델링과 ADU의 확산은 유행이 아니다. 그 속에는 금리, 인구, 세대문화, 일자리 변화가 녹아 있다. 더 큰 집보다 집을 더 잘 쓰는 방법을 찾고 있다. 부동산의 핵심은 “새로움”이 아니라 “활용력”이다. 사는 집을 고쳐 쓰는 시대, 그 변화는 시작되었다. ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / Coldwell Banker Best Realty부동산 이야기 리모델링 부상 주택담보대출 금리 소형 주거공간 사면 금리
2025.11.12. 17:24
[부동산 이야기] 투자 매매와 관리에 AI 활용
주식시장에서는 지금이 ‘AI 버블의 초입기’라는 말이 나온다. 그만큼 인공지능이 산업 전반을 빠르게 재편하고 있다는 뜻이다. 상업용 부동산 역시 예외가 아니다. 이제는 개인 투자자도 AI를 활용해 매물 탐색부터 투자 분석, 그리고 보유 후 관리까지 훨씬 정교한 의사결정을 할 수 있는 시대가 되었다. 상업용 부동산의 전통적인 리스팅 플랫폼으로는 Costar, LoopNet, Crexi 등이 잘 알려져 있다. 여기에 생성형 AI의 대표주자인 ChatGPT와 LoopNet 플러그인, 혹은 Reonomy와 같은 데이터 플랫폼을 결합하면 그 효과는 배가된다. 예를 들어 Reonomy의 자산 데이터와 Crexi 또는 Costar의 리스팅 정보를 연결하면 수십만 건의 상업용 매물 정보를 실시간으로 수집·분석하여, 시세 변동, 예상 투자수익률, 인근 공실률, 인구·소득 추세 등을 시각화된 형태로 확인할 수 있다. 이 과정에서 AI는 단순한 정보 제공을 넘어, 지역별 인구 증가율과 소비 패턴의 상관관계를 분석하거나 최근 거래된 유사 매물의 투자율을 비교하는 등 복합적인 인사이트를 도출해낸다. 또한 오프마켓의 소유주 연락처나 매입 가능성을 예측하는 기능도 활용할 수 있다. 고가의 툴을 사용하지 않더라도, 무료로 제공되는 ChatGPT만으로도 투자 판단에 유용한 분석을 받을 수 있다. 예를 들어 “인디애나폴리스의 최근 5년간 인구 증가율과 소득 수준 변화, 신규 리테일 개발 현황을 요약해 달라”고 요청하면, AI가 공공데이터와 통계사이트 정보를 종합해 간단한 리포트를 작성해 준다. 여기에 투자 대상 매물의 마케팅 패키지를 업로드 하면, AI가 자동으로 오퍼가격과 다운페이에 따른 투자율 계산, 테넌트 신용 분석, 지역 인구 구조 및 주요 산업 동향까지 한눈에 파악할 수 있게 정리해 준다. 이렇게 AI가 제공하는 분석은 단순한 데이터 나열이 아니라, 투자자가 보다 입체적이고 객관적인 판단을 내릴 수 있게 도와준다. 보유 단계에서도 AI는 직접 부동산을 관리하는 오너에게 실질적인 도움을 주고 있다. 예를 들어 AppFolio나 Buildium 같은 관리 플랫폼은 AI를 활용해 임대료 연체 가능성을 예측하고, 정기 공지 메일을 자동 발송하며, 테넌트의 커뮤니케이션 패턴을 분석해 가장 높은 응답률을 보이는 시간대에 메시지를 보낸다. 또한 반복적인 테넌트 통지문, 리스 갱신 안내, 관리 보고서 등 문서작성을 자동화하여 관리 효율을 크게 높인다. ChatGPT와 같은 생성 형 AI를 이용하면 테넌트 분쟁 상황에서 중재 방안을 제시 받거나, 리스 계약서를 업로드해 특정 조항의 해석과 대응 방향을 빠르게 확인할 수도 있다. 이런 기능은 과거 전문 매니저나 변호사의 도움 없이 처리하기 어려웠던 영역을 훨씬 쉽게 만들어 준다. 결국 AI는 상업용 부동산 투자자에게 ‘데이터 기반 의사결정’을 현실로 만들어 준다. 특히 소규모 투자자에게는 인건비 부담 없이도 체계적인 운영과 분석을 가능하게 하는 든든한 파트너가 된다. 향후 AI 기술이 더욱 발전하면, 개별 투자 성향에 맞춘 맞춤형 NNN 리스 추천, 지역별 리스크 예측, 자동 리스 검토 등의 기능까지 실현될 것이다. 이미 AI는 부동산 시장의 부가가치를 재정의하고 있으며, 앞으로의 투자 경쟁력은 AI 활용 능력에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다부동산부동산 이야기 투자 매매 투자 분석 투자율 계산 투자수익률 인근
2025.11.05. 17:35