[부동산 이야기] 올해 시장의 변화 흐름

가격 급락 피하는 ‘대기 상태’ 유지
바이어들 구입 나서는 움직임 역력

새해를 맞이하며 부동산 시장에 대한 문의가 늘고 있다. 지난 2~3년간의 시장을 직접 경험한 소비자라면 조심스러운 마음을 가지고 있다.  
 
최근 몇 년은 부동산 시장에 있어 쉽지 않은 시간이었다. 2022년 이후 이어진 급격한 금리 인상은 주택 시장을 냉각시켰다. 주택 구입 비용이 단기간에 오르며 바이어의 구매력은 위축되었다. 셀러 역시 낮은 기존 모기지 이자율을 포기하기 어려워 매물을 거둬들이는 선택을 했다.  
 
그 결과 시장은 가격이 급락하기보다 거래 자체가 줄어든 정체 상태에 머물러 있었다. CAR(캘리포니아 부동산협회)과 NAR(전미부동산협회)은 이 시기를 하락장이 아닌 대기 상태의 시장으로 분석한다. 수요가 사라진 것이 아니라 금리와 정책, 경제 전반에 대한 불확실성으로 인해 움직임을 멈춘 상황이라는 설명이다. Realtor.com과 Zillow 역시 2026년을 급격한 반등보다는 점진적인 안정과 회복의 해로 전망한다.
 
2026년을 바라보는 시장에서 주목할 부분은 매물의 변화이다. 지난해 하반기부터 늘어나기 시작한 매물은 새해에 들어서며 흐름이 살아나고 있다.  
 

이는 단순히 금리 변화만으로 설명하기 어려운 현상이다. 그 동안 미뤄왔던 개인적 결정들이 더 이상 연기할 수 없는 시점에 도달했기 때문이다. 은퇴를 앞둔 세대의 다운사이징 수요가 있다. 상속이나 가족 구조 변화로 인해 주택을 정리해야 하는 경우도 늘고 있다. 장기간 보유해 온 투자 부동산을 정리하려는 오너들의 움직임도 나타나고 있다. 이러한 요인들은 자연스러운 매물 공급을 만들어내고 있다.
 
최근 시장에서 의미 있게 거론되는 또 하나의 이슈가 있다. 주거용 부동산의 Capital Gain Tax 상향 가능성이다. 현재 양도소득세 면제 한도는 부부 50만 달러, 싱글 25만 달러이다. 부부 100만 달러, 싱글 50만 달러로 상향 조정할 수 있다는 논의가 이어지고 있다.  
 
아직 법적으로 확정된 정책은 아니나 이 가능성만으로도 셀러들의 심리에는 변화가 있다. 언젠가 매도를 고려해야 한다면 구조를 점검해보자는 움직임이 늘고 있다. 장기 보유 주택이나 투자용 부동산을 가진 오너들에게는 현실적인 고민이 되고 있다. 현장에서 느끼는 분위기도 이전과 다르다. 기다리겠다는 바이어는 점차 줄어들고 있다. 셀러 역시 막연한 기대보다는 전략적인 가격 설정과 타이밍을 고민하고 있다. 시장이 서서히 다시 움직이기 시작했다는 신호이다.
 
2026년 부동산 시장의 핵심 키워드는 폭등이나 폭락이 아닌 정상화이다. 과열된 오퍼 경쟁은 많지 않다. 비이성적인 가격 상승도 보기 어렵다. 준비된 바이어와 현실적인 셀러가 만나는 구조가 형성되고 있다. 타이밍보다 준비가 중요하다. 재정 상태를 점검과 향후 거주 계획과
 
세금 구조를 함께 고려해야 한다. 단기적인 뉴스보다 중 장기적인 전략이 더욱 필요한 시기이다. 2026년은 쉬운 시장은 아니다. 그러나 지난 몇 년간 멈춰 있던 시장이 다시 숨을 고르고 있는 것은 분명하다.
 
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제니스 박 / Coldwell Banker Best Realty