[부동산 이야기] 에스크로는 왜 이용하나?

자금·권리 보호하는 중립 장치
분쟁·법적 리스크 예방 위해 필수

오늘은 에스크로에 대해 설명하고자 한다.  
 
에스크로는 바이어의 자금과 셀러의 권리(소유권, 자산, 리스권 등)가 계약 조건이 모두 충족된 후에만 교환되도록 보호하는 중립적인 장치이다.  
 
다시 말해, 매매 과정에서 어느 한쪽이 먼저 이행하고도 대가를 받지 못하는 상황을 방지하기 위한 안전장치다.  
 
돈만 지급하고 매물을 받지 못하거나, 매물만 넘기고 돈을 받지 못하는 일을 막기 위한 구조라고 이해하면 쉽다.
 

현장에서 상담을 하다 보면 “서로 믿고 직접 거래하면 되지 않느냐”고 묻는 분들도 있다. 에스크로 비용이 아깝고 절차에 시간이 걸린다는 이유에서다.  
 
그러나 비즈니스나 부동산 거래는 단순히 돈과 물건을 맞바꾸는 일이 아니다.  
 
특히 사업체의 경우 운영 과정에서 수많은 법적·재정적 관계가 형성된다. 벤더와의 외상거래, 세일즈택스와 페이롤택스, 정부 대출이나 은행 대출, 개인 간 차입금, 장비 리스 계약 등 눈에 보이지 않는 의무들이 얽혀 있다.  
 
매각 시점에는 이러한 요소들이 정리되어야 하며, 이를 바이어 본인이 스스로 확인하고 완전히 매듭짓는 일은 현실적으로 쉽지 않다.
 
에스크로는 이러한 위험을 줄이기 위해 여러 절차를 진행한다. 채권자에 대한 통지(Notice to Creditors)를 통해 일정 기간 채권자들이 청구할 수 있도록 공지하고, UCC-1 검색 등을 통해 기존 담보 설정이나 채무 관계를 확인한다.  
 
만약 체납 세금이나 담보권, 미정산 채무가 발견되면 에스크로 단계에서 정산하거나, 조건에 따라 거래를 재협상하거나 종료할 수 있다.  
 
이 과정을 거치지 않고 인수한 뒤 문제가 드러난다면 그 부담은 고스란히 바이어 본인에게 돌아갈 수 있다.  
 
반대로 이러한 확인과 정산 과정을 거쳐 클로징이 이루어지면, 거래는 보다 명확하고 안정적인 상태에서 마무리된다.
 
중요한 점은 이것이 바이어만을 위한 절차가 아니라는 것이다. 셀러 입장에서도 에스크로를 통해 채무와 권리관계를 정리하고 매각을 마무리하면 이후 예상치 못한 분쟁이나 클레임으로부터 한층 자유로울 수 있다.  
 
거래를 깔끔하게 정리하고 떠날 수 있는 구조를 만들어 주는 역할을 하는 것이다.  
 
이는 단순히 돈을 받는 것을 넘어, 책임의 범위를 정리하고 법적 리스크를 최소화하는 과정이기도 하다.
 
또 한 가지 중요한 점은, 에스크로가 거래 당사자 사이의 신뢰를 제도적으로 보완해 준다는 사실이다.  
 
아무리 서로를 신뢰하더라도 큰 금액이 오가는 거래에서는 감정이나 구두 약속만으로는 한계가 있다.  
 
에스크로는 셀러와 바이어가 서명한 계약서에 명시된 조건과 문서를 기준으로 움직이기 때문에 개인의 판단이 아니라 문서와 절차에 의해 거래가 진행된다.  
 
이는 불필요한 오해를 줄이고, 분쟁이 발생하더라도 객관적인 기준을 제시하는 역할을 한다.  
 
에스크로는 셀러 편도, 바이어 편도 아니다.  
 
양측이 합의하고 서명한 계약 내용에 따라 중립적으로 업무를 진행한다. 어느 한쪽의 요청만으로는 자금이 지급되거나 권리가 이전되지 않는다.  
 
다소 번거롭게 느껴질 수 있지만, 중요한 자산을 주고받는 거래일수록 이러한 보호하는 장치는 반드시 필요하다.  
 
안전한 교환과 책임의 정리를 위해 존재하는 제도라는 점을 기억해야 할 것이다.
 
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사이먼 조 / 레드 포인트 부동산