[부동산 이야기] RSO와 JCO 규정의 이해

신축·주택도 퇴거 사유 제한 적용
LA 임대주택 운영 행정 책임 강화

LA 시의 임대주택 시장은 국내에서도 가장 강력한 규제 체계를 갖고 있으며, 그 중심에는 ‘RSO(Rent Stabilization Ordinance)’와 ‘JCO(Just Cause Ordinance)’가 있다.  
 
이 두 제도는 임대료 인상과 퇴거 요건을 각각 규율하며, 임대인과 임차인 모두에게 실질적인 법적 의무와 권리를 부여한다.
 
RSO는 1978년 10월 1일 이전에 건축된 LA시 관할 내 주거용 임대주택을 대상으로 적용된다.
 
이 제도의 핵심 목적은 급격한 임대료 인상으로부터 세입자를 보호하고, 장기 거주 안정성을 확보하는 데 있다.
 

RSO 적용 주택의 경우, 임대료 인상은 매년 LA시가 고시하는 소비자물가지수(CPI)를 기준으로 제한되며, 일반적으로 연 1~4% 범위 내에서만 허용된다.
 
또한 RSO는 임대인에게 매년 해당 유닛을 시에 등록하도록 요구하며, 임대차 해지나 퇴거 통지를 할 경우에도 엄격한 절차와 사유 요건을 충족해야 한다.  
 
단순한 계약 종료나 임대인의 재량만으로는 세입자를 퇴거시킬 수 없으며, 반드시 법에서 정한 ‘정당한 사유(Just Cause)’가 존재해야 한다.
 
JCO는 흔히 ‘유니버설 저스트 코즈 규정’으로 불리며, RSO의 적용을 받지 않는 주택까지 포함해 LA시 내 대부분의 임대주택에 적용된다.  
 
즉, 비교적 신축 건물이나 단독주택, 콘도 등도 일정 요건을 충족하면 JCO의 적용 대상이 된다.
 
JCO에 따르면 세입자가 6개월 이상 거주했거나 최초 임대차 기간을 완료한 이후에는, 임대인은 법에서 열거한 사유 없이는 퇴거를 진행할 수 없다.
 
대표적인 정당 사유로는 임대료 미납, 중대한 계약 위반, 불법 행위, 건물 철거 또는 임대인의 실거주 목적 등이 있으며, 각 사유별로 통지 기간과 보상 의무가 달라질 수 있습니다.
 
RSO와 JCO는 단순한 임대료 규제에 그치지 않고, 임대인의 행정적·법적 책임을 크게 확대한다.  
 
임대인은 매년 LA주택국(LAHD)에 유닛을 등록하고, 관련 수수료를 납부해야 하며, 퇴거 통지 시에는 해당 통지를 시에 제출해야 한다.  
 
절차를 위반할 경우, 퇴거 무효는 물론 행정 벌금이나 민사 책임으로 이어질 수 있다.
 
RSO와 JCO는 LA 임대주택 시장에서 사실상 ‘표준 규칙’으로 작동하고 있다.  
 
임대인 입장에서는 임대료 인상과 퇴거가 자유로운 자산으로 보기 어렵고, 장기적인 규제 리스크를 전제로 투자 및 운영 전략을 수립해야 한다.  
 
반면 세입자에게는 주거 안정성을 보장하는 강력한 보호 장치로 기능한다.  
 
따라서 LA에서 임대사업을 영위하거나 투자를 고려하는 경우, RSO와 JCO에 대한 정확한 이해와 사전 법률 검토는 필수적인 요소다.
 
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조진욱 / 드림부동산