주지방세 공제 4만불까지 5년간 한시 적용
적격 사업소득·보너스 감가상각으로 절세
적격 사업소득·보너스 감가상각으로 절세
트럼프 2기 세금법(OBBBA)에 의해서 변경된 부동산 관련 세법 내용이 궁금합니다.
지난 7월 4일, 트럼프 행정부의 ‘세금법안(One Big Beautiful Bill·OBBBA )’이 최종 확정되면서 국내 부동산 관련 세법에 상당한 변화가 생겼습니다.
모기지 이자 공제, 재산세, 감가상각, 적격사업소득(QBI) 공제 등 다양한 항목에서 새로운 규정이 적용되며 거주용 부동산과 임대용 부동산 간 세제 혜택의 차이가 더욱 뚜렷해졌습니다.
먼저 자기 거주용 부동산(Primary residence)을 살펴보면 모기지 이자 공제 한도는 기존과 동일하게 주택 원금 75만 달러까지 유지되며 2017년 12월 15일 이전 체결된 모기지에 대해서는 100만 달러까지 공제가 가능한 규정도 여전히 적용됩니다.
이번 개정안에서 주목할 부분은 주지방세(State and Local Tax) 공제 한도의 확대입니다. 재산세를 포함한 지방세 총액이 최대 4만 달러까지 공제 가능해 세율이 높은 지역 거주자에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만 이 조항은 2025년부터 2029년까지 5년간 한시적으로 적용됩니다. 기존 세법과 마찬가지로 자기 거주용 부동산은 2년 이상 실거주 요건을 충족하면 단독 신고 시 25만 달러, 부부 공동 신고 시 최대 50만 달러까지 양도차익(Capital Gain)에 대한 세금이 면제됩니다.
2025년 12월 31일에 종료 예정이던 규정이 새로운 세법에 따라 영구화되어 적격 사업소득이 있는 경우 20% 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 혜택이 단계적으로 축소되는 소득 구간이 단독 신고 기준 10만 달러에서 부부 공동 신고 기준 15만 달러로 상향되어 더 많은 납세자가 혜택을 누릴 수 있게 되었습니다.
사업용 이자 공제 방식도 변경되었습니다. 기존에는 이자 및 법인세 차감 전 이익(EBIT) 기준으로 공제했으나 이번 법안에서는 감가상각까지 포함한 이자·법인세·감가상각 차감 전 이익(EBITDA) 기준으로 환원되었습니다. 이로 인해 공제 가능한 이자 한도가 늘어나 자본 집약적인 부동산 투자자에게 유리해졌습니다.
이번 세법 개정에서 특히 주목할 점은 100% 보너스 감가상각의 영구화입니다. 기존에는 2025년까지 단계적으로 축소될 예정이었으나 이번 법안으로 전면 복원되어 2025년 1월 19일 이후 취득한 자산부터 일정 조건을 충족하면 100% 보너스 감가상각이 가능합니다. 임대 부동산에 사용되는 기계, 설비, 내부 개선 공사(QIP) 등이 해당됩니다.
1031 교환(Like-Kind Exchange) 제도는 변동 없이 유지됩니다. 사업용 또는 투자용 부동산 간 자산 교체 시 양도차익 과세를 이연할 수 있어 부동산 포트폴리오 재구성이나 규모 확대를 계획하는 투자자에게 여전히 중요한 전략적 수단입니다.
마지막으로 수동적 손실 공제는 기존 규정을 유지하며, 부동산 전문인(Real Estate Professional) 요건을 충족하면 손실을 전액 공제받을 수 있습니다. 연간 750시간 이상 부동산 관련 업무에 종사하고 부동산이 주된 업무여야 한다는 요건은 계속 적용됩니다.
▶문의: (213)487-3690
피터 손 / CPA