디파짓 입금전 담당자와 ‘전화 통화’ 필요
인스팩션은 반드시 현장에게 함게 진행을
주택매매를 여러 번 해봤다 하더라도 전체적인 흐름을 전혀 모르시는 분들도 많고, 특히 첫 집 구매하시는 분들이라면 알아 두어야 하는 사항들이다. 에스크로가 오픈 되면 3일 이내에 EMD(Earnest Money Deposit)라고 계약금을 에스크로에 입금해야 한다. 반드시 에스크로 회사에 직접 송금해야 하는데, 은행에 가서 송금 전에 꼭 에스크로 담당자하고 전화통화하여 계좌번호를 확인할 것을 추천한다. 그리고 에스크로는 온라인 계좌이체로 보낸 계약금은 받지 않고 돌려보내기 때문에 은행에 가서 송금해야 한다.
인스팩션은 반드시 현장에게 함게 진행을
현금구매를 하는 바이어는 해당사항이 없지만, 은행 대출을 받는 바이어는 대출 승인 전까지는 절대 새로운 크레딧을 만들거나 큰 지출을 만들면 안 된다. (안 되는 예: 새 차 리스/구매, 가구/가전제품 구매, 크래딧카드 한도 초과 금지) 이유는 은행의 대출 심사는 에스크로 클로징 직전까지 재확인하기 때문에 위의 사항들을 준수해야 한다.
또한 은행 계좌에 2달이상 입금이 되어 있지 않은 돈은 진행중인 에스크로 집 구매에 사용할 수 없으므로, 출처가 정확하지 않은돈이나, 현금 디파짓은 하지 않아야 대출받는데 문제가 되지 않는다. 집 계약서를 보면 CONTINGENCY 라는 조항들이 있는데, 한마디로 설명하자면, ‘바이어를 위한 안전장치’라고 생각하면 된다. 컨틴젠시는 여러 종류가 있는데, 그 중에 대표적인 것으로 INSPECTION(집 상태를 확인하고 수리요청 가능), APPRAISAL(감정가), LOAN(대출 승인 문제 발생 시 계약 해지 가능) 등이 있는데, 이 3가지 요소를 바이어가 셀러에게 모두 REMOVE 해주게 되면, 그 이후에 에스크로를 캔슬 시에, 처음 디파짓한 EMD(계약금)을 돌려받기 어렵다.
집 INSPECTION은 리포트를 이 메일로 받지만 말고, 가능하면 현장에 함께 참여해서 문제를 직접보고 설명을 듣고 질문을 하는 것이 좋다. 인스펙션 후에 발견된 문제는 셀러에게 수리요청을 요구할 수 있지만, AS-IS 조건일 경우 수리 요청이 제한될 수 있다. 셀러는 바이어에게 DISCLOSURE (집에 대한 문서들)를 전달해 주는데, 이중에는 셀러가 파는 집에 대해서 거주하는 동안 생긴 사고나 문제들이 있다면 최대한 아는 데로 작성한 서류들에 주목해서 리스트가 숨겨져 있는지 확인해야 하며, 이해되지 않는 부분은 반드시 에이전트에게 문의한다.
대출서류에 사인을 하기 전에 세부 금액(이자율, 세금, 보험, 클로징 비용)들을 확인하고 잘못된 부분이 있으면 바로 수정을 요청한다. 서류서명은 에스크로 담당자하고 스케줄을 조정하여 직접 에스크로 사무실로가서 사인을 하는 방법도 있고, 시간이 맞지 않을 경우에는 공증인이 바이어가 제시한 주소지로 직접 찾아가서 사인을 하는 경우도 있으며, 바이어가 해외에 있을 경우에는 REMOTE NOTARY(원격 공증) 요청도 가능하다. 모든 서류 사인에는 신분증(ID, 여권)을 반드시 지참해야 한다. 보통 에스크로 클로징 3일~5일 전쯤에 바이어는 집 상태를 다시 점검해보는 FINAL WALK-THROUGH라는것을 한다. 인스펙션후에 집수리를 요구한 것을 셀러가 해주겠다고 약속했다면, 이때 수리 요청이 제대로 되었는지, 계약 당시 상태 그대로인지를 확인해야 한다. 이 단계에서 셀러가 집에 놓고 갈 것이라고 약속했었던 가전제품, 냉장고, 세탁기 등이 바뀌거나 없어져 있는 문제들을 발견하는 경우도 있다.
에스크로 클로징 전에는 에스크로 사무실에 ESTIMATED CLOSING STATEMENT(에스크로 정산 내역서)을 통해서 바이어가 송금할 잔금, 서비스 회사(에스크로, 타이틀, 은행)에 따른 지출, 셀러가 바이어한테 크레딧을 준다는 약속이 있었다면 이 또한 확인을 하고, 그 어떤 지출에 대한 의문이 생기면 에스크로 오피서한테 바로 문의 해야 한다. 한마디로 ESTIMATED CLOSING STATEMENT는 최종적으로 얼마를 내야 하는지, 얼마를 받게 되는지를 미리 계산해서 보여주는 예상 정산서이다. 이문서는 ESTIMATED(예상치)이므로 실제 FINAL CLOSING STATEMENT(최종 정산서)와는 약간의 차이가 있을 수 있다.
에스크로가 끝나고 장시간이 지난 후에 발견된 지출을 다시 바로 잡으려면, 시간이 소요되겠지만 절차가 복잡해지거나 모두가 피곤해지는 일이기에, 미리 체크해 보고 알아두는 것이 좋다. 에스크로가 클로징되면 유틸리티(전기, 수도, 가스, 인터넷, 쓰레기 수거)등의 명의 변경을 하는데, 바로 이사해서 들어갈 계획이라면, 에스크로 클로징 전에 에이전트를 통해서 셀러에게 유틸리티 정보를 받아달라고 부탁하면, 이사 후에 바로 서비스를 받을 수 있다. 또한 우체국/DMV등에 주소변경도 필수이다. 에스크로 종료 후에 GRANT DEED(소유권 이전 서류)가 카운티에 등록이 되고, 2~3개월후에 PROPERTY TAX BILL(재산세)이 우편으로 오면, 놓치지 말고 세금 납부해야 한다. 부동산 거래는 항상 ’확인‘이 핵심이다. 꼼꼼히 검토하고, 이해되지 않는 부분은 반드시 에스크로 담당자나 에이전트한테 질문해야 한다. 작은 주위가 큰 안심으로 이어진다.
▶문의 : (213) 254-7718
캐티 리 / 드림부동산