지난 20년간 집값 폭등 "땅 규제와 저금리가 불 지펴"

토론토·밴쿠버 집값 쇼크 2025년 가계대출 육박
8년 제로 금리에 투기 수요 가세, 공급 유연성 부족

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 2005년 이후 20년 동안 북미 주요 도시의 주택 부담이 급격히 커진 배경에는 토지 이용 규제, 통화정책, 인구 증가가 복합적으로 작용했다는 분석이 나왔다. 주택 시장 전문가인 하니프 바야트 박사의 분석에 따르면, 주거 가용성 문제를 결정짓는 핵심 변수는 결국 시장의 공급 대응 속도에 있었다. 특히 공급이 수요를 따라가지 못한 도시일수록 주택 가격이 빠르게 상승했다.
 
주택 가격을 가구 중위 소득으로 나눈 비율을 통해 2005년부터 2025년 사이의 변화를 추적하면 어느 도시의 환경이 악화했는지 선명하게 드러난다. 캐나다에서는 토론토와 밴쿠버 그리고 몬트리올의 상황이 가장 나빴다. 특히 토론토와 밴쿠버는 2005년부터 2015년 사이에 이미 주거비 부담이 위험 수준에 도달했다. 2008년 금융 사태 이후 중앙은행이 기준금리를 8년 동안 제로 수준에 가깝게 유지하며 대규모 인구 유입과 투기 수요를 자극했다.
 
몬트리올은 2015년 이후 2025년까지 주거 여건이 나빠지는 속도가 토론토와 밴쿠버를 앞질렀다. 미국에서는 샬럿과 달라스처럼 빠르게 성장한 도시에서 부담이 커졌지만 여전히 감당할 수 있는 수준을 유지하고 있다. 반면 휴스턴과 올랜도는 인구가 크게 늘었음에도 주택 가격이 크게 뛰지 않았다. 토지 사용 규칙이 유연해 주택 공급이 수요 증가에 빠르게 반응했기 때문이다.
 
캘리포니아의 로스앤젤레스와 샌프란시스코는 지나치게 높은 가격이 도시 매력을 떨어뜨려 인구 성장 둔화와 수요 억제로 이어지는 자정 작용을 보였다. 결국 규제가 엄격한 지역일수록 공급이 제때 늘지 못해 가격 상승을 부추겼다. 최근 캐나다 정부가 토지 규제 완화를 압박하고 이민 정책을 통해 인구 증가 속도를 조절하려는 시도는 긍정적인 신호다. 토지 이용 제한을 풀고 개발 가능한 땅을 늘리는 동시에 인구 관리를 병행한다면 주택난 해결의 실마리를 찾을 수 있다.
 

 

밴쿠버중앙일보편집국