제이 권/프리마 에스크로 대표
상업용 건물 커머셜 아파트 빌딩 사업체 매매 등에 있어 가장 핵심이 되는 것은 리스 문제다. 테넌트 수 렌트 금액과 기간에 따라 상업용 건물의 값어치가 달라진다.
아파트 건물 매매 시에는 차후 언제 얼마 만큼의 렌트를 인상할 수 있는가 하는 것이 관건이 된다. 모든 것이 곧 수입과 직결되기 때문이다. 특히 사업체 매매에서는 렌트 조건에 따라 비즈니스의 가치가 하늘과 땅 만큼이나 차이가 난다.
사업체 매매에서 리스는 크게 두 가지로 구분되어 진행할 수 있다. 첫째 '새로운 리스'다. 셀러의 남아있는 리스 기간이 바이어에게 만족스럽지 못하거나 바이어의 크레딧이 지극히 양호하며 건물주와의 새로운 리스 계약절차에 전혀 구애받지 않을 경우에 많이 시도된다. 만약 에스크로 기간이 짧다거나 바이어가 코-사인이 필요한 정도의 크레딧이라면 다시 생각해봐야 할 문제이다.
건물주는 새로운 테넌트에 대한 철저한 신용 조사를 하고 싶어하므로 크레딧이 좋지 않으면 렌트비가 올라갈 수 있으므로 신중한 선택이 필요하다. 새로운 리스에서 운좋게 만족한 렌트를 받았다고 해도 시큐리티 디파짓 금액 등 추가 지출을 피할 수가 없다.
둘째로 어사인먼트 리스(ASSIGNMENT )다. 최근에 계약된 리스이어서 바이어에게 충분한 조건인 경우거나 건물주의 리스 조건이 매우 까다로와 바이어가 그 조건을 충족시킬 만한 형편이 못되는 경우 가장 보편적으로 시도되는 리스 형태다.
이 경우 셀러의 책임이 유효하고 진행 기간은 새로운 리스에 비해 상당히 짧은 편이다.
시큐리티 디파짓은 예전 셀러의 것을 바이어가 에스크로를 통해 셀러에게 지불하고 건물주는 상기 금액을 그대로 유지하게 된다. 리스 계약의 원본에 계속적으로 어사인먼트 리스가 첨부되며 때로 추가로 디파짓을 요구하는 건물주도 있다.
가끔 수십장에 달하는 리스 서류를 살펴봐 달라고 하는 손님들이 있다. 물론 에스크로 오픈시 셀러를 확인하는 절차상 리스 서류 일부가 오피서에게 전달이 되고 현재의 리스 기간 렌트비 그리고 디파짓 금액이 확인이 되지만 상세한 계약 조건은 반드시 상법 변호사에게 의뢰할 것을 권하고 있다.
어떤 경우 중요한 옵션이 전매 시에는 무효되는 등의 반드시 짚고 넘어가야 하는 항목들이 있고 어사인먼트 진행시 수정을 요구할 수 있으므로 전문가의 도움이 필요하기도 하다.
사업체 가운데 사우나 카워시같이 대규모 반 영구적인 장비의 설치가 불가피한 경우 리스의 기간과 옵션 등이 가장 중요한 사항이다. 땅 주인이 매각보다는 99년 혹은 그에 가까운 장기간의 리스를 원하여 위와 같은 사업체 혹은 건물의 건축이 이뤄지는 리스도 있다.
사업체 매매에 있어서 신중한 리스의 선택과 준비는 성공적인 출발에 있어 무엇보다도 중요함으로 자신의 형편과 사업체의 성격에 맞게 에이전트와 머리를 맞대어 의논해볼 일이다.
▷문의: (213)365-8081