[제이 권의 에스크로 기간] 잘못된 습관, 억울한 벌금

"렌트 듀(Due-납기일)가 언제 인가요?" "페이먼트 예정일이 몇일입니까" "재산세 납기일을 몇일로 알고 계십니까" 등등이 가장 많이 하는 질문중의 하나다. 또한 우리 한국인 손님과 타인종 손님이 어쩌면 제일 대조적인 면을 보이는 점이기도 하다. 에스크로 업무 중에서 반복적이고 안타까운 참으로 고질스러운 우리 한국분들이 주는 고충중의 하나는 나쁜 습관에서 오는 단순한 착오다. 한인 손님 대부분은 자신의 사업체 렌트비를 여유가 있건 없건 무조건 연체료 책정일 전날에 낸다. 그리고 그 날이 바로 렌트비 납기일로 기억하고 산다. 렌트비 계산을 셀러와 바이어 사이에 정산하기 위해 질문을 할 때마다 반드시 확인할 것을 권유하지만 '틀림 없다'고 한다. 렌트비의 경우 대부분은 매달 1일인 경우가 많다. 특별히 입주일로 계산하여 시작하는 일도 있지만 미리 잔여 렌트비를 납부시키고 다음 달 1일로 시작을 하므로 혼동할 것이 없다. 모기지 페이먼트는 월 1회 혹은 2회 페이먼을 하는 프로그램도 있고 월초나 중순에 하는 경우가 있지만 역시 월초 즉 매달 1일인 경우가 대부분이지 연체료가 가산되는 15일이 절대 아니다. 유예기간(Grace Period)이 10일이나 15일인 경우가 많은데 이를 최대한으로 이용하는 것이 우리 손님들이다. 페이먼트 북으로 미리 프린트된 쿠폰에 '납기일 1일 연체일 15일'이라고 적혀 있고 매달 날라오는 페이먼 쿠폰도 마찬가지이건만 연체료 즉 벌금이 부과되지 않는 15일에 수표가 도착하도록 하는 '스릴'을 한인들은 참으로 좋아한다. 에스크로 과정에서 정산서(Pay-off Statement)를 은행으로부터 받았을 때 예기치 못한 연체료가 붙어 있다. 우체국 사정은 늘 내 맘 같지 않다. 생각보다 빨리 배달도 되지만 지연이 되기도 하고 때로는 분실이 되기도 하는 것이다. 여러 번 가산되어 나온 벌금인 연체료를 못낸다고 버티는 손님들과 은행은 자신들의 기록으로 맞서는데 늘상 손님들의 패배로 이어지지만 참으로 안타깝다. 재산세의 경우엔 금액도 크고 그 유예기간 또한 40일 그리고 70일이지만 그 나쁜 습관을 절대 버리지 못하는 분들이 많다. 유예기간 중에 보내는 것도 아니고 마지막 날 소인이 붙도록 그 스릴을 만끽한다. 보통 9월 말이나 10월에 재산세 고지서가 날라오는데 벌금이 부과되는 마지막 납부일 12월 10일보다 원래의 납부일 11월 1일을 기억하는 한국 분들이 많기를 기대해 본다. 소위 돈 장사를 하는 은행의 경우에도 인간적인 면이 있음을 일하면서 많이 느낀다. 한 번도 벌과금을 낸 기록이 없는 소위 우량 손님의 페이먼트 메일이 분실이 되었거나 오래 지연되어 배달이 된 경우 그 억울함은 호소력을 갖게 되어 연체료 즉 벌금이 감해지기도 한다. 반면 늘 페이먼트 도착이 아슬 아슬했던 손님의 고성은 묵살되고 만다. 신용이 생명인 미국에 사는 것을 절감하는 순간이다. ▷문의: (213)365-8081

2009.07.13. 18:27

[제이 권의 에스크로 기간] 먼저된 자, 나중된 자

"권 선생님 오늘 사인하면 언제 에스크로 클로징 입니까?" "그냥 공고일까지 기다리지 않고 셀러와 바이어끼리 합의만으로 먼저 인수할 수 있을까요"….. 사업체 매매 에스크로 오픈 때마다 셀러와 바이어들로부터 받는 지극히 보편적인 질문들이다. 우물가에서 숭늉을 찾는 우리네 급한 습성때문도 있지만 이왕 팔기로 한 사업체에서 빨리 손을 떼고 싶어하는 셀러와 조건만 맞는다면 하루라도 수입을 올리고자 하는 바이어의 마음이 하나로 일치되는 유일한 정점이기도 하다. 지난 5월 첫째 주 월요일에 똑같이 주류 라이선스가 있는 두 식당의 에스크로가 오픈됐다. A식당은 바이어가 E-2비자 수속을 밟는 부부이었는데 법인체까지 설립해야 한다고 해서 약간의 실랑이가 있어 아슬아슬하게 오픈이 되었다. 법인체의 설립은 예상치 못한 과정이고 약 1주에서 열흘가까운 시간이 걸린다고 사정하는 바이어에게 못마땅한 셀러와 중간에서 절충하는 에이전트와 많은 진통끝에 어렵게 오픈이 된 것이다. 주류 통제국(ABC)의 약속을 잡고 그 사이에 에스크로는 모든 서류를 진행시키면서 손님과 긴밀한 연락을 통해 정확하게 10여일 후 인터뷰를 하고 40여일 후에 에스크로는 무사히 종료되었다. 시작부터 바이어의 약점(?)에 몹시 불만이던 셀러와 많은 것을 양보하며 애를 태웠던 바이어의 모습은 그야말로 반전된 모습을 보여 주었다. 신속하게 처리해줘서 고맙다고 몇 번을 인사하는 바이어를 보면서 수고한 에이전트와 함께 보람을 느낀 하루였다. 한편 B식당은 모두 현지 교포들로 몇 번의 매매 경험을 가진 셀러와 거의 선수가 되어 에이전트를 애태운 바이어때문에 준비된 에스크로의 오픈 서류의 사인부터 난관에 부딪혔다. 매상을 의심하는 바이어와 융자 이상 여부를 확인하는 셀러의 신경전에 공고일과 사업체의 빚조사도 시작을 못하고 ABC의 인터뷰 날짜는 계속 미뤄지게 된 것이다. 처음 사업체에 대해 너무 잘 아는 바이어를 만난 셀러는 너무 지쳐버렸고 계약서에는 사인을 했으니 물릴 수도 없고 마음에 드는 다른 바이어에게 몰래 계약을 할 수도 없어 진퇴양난을 겪는 신세가 되었다. 서로의 팽팽한 줄다리기 끝에 약 30여일 후에 간신히 클로징이 되었다. 같은 날 시작된 에스크로가 첨이하게 다른 양상을 보이는 걸 보면서 많은 것을 생각하게 된다. 먼저된 자가 나중되고 나중된 자가 먼저 된다고 하였던가. 서로 좋은 면을 크게 보지 못하고 흠잡기를 작정한다면 모든 것이 그저 어렵게 되는 건 당연한 일이 아닐까. 서로 감정에 앙금만 쌓인 채 복수의 날을 세우고 에스크로가 끝나는 날 보겠다고 그 때까지 참는다고 독설을 하는 셀러와 바이어를 많이 본다. 대부분의 한인 셀러와 바이어는 서로 마주치기를 원치 않는다. 약속 시간을 잡는데 몹시 조심스럽기를 요구하는 분들도 의외로 많은 데 후에 인벤토리는 어떻게 할건지 트레이닝은 어찌 받을 건지 걱정부터 앞서지만. ▷문의: (213)365-8081

2009.07.06. 19:39

[제이 권의 에스크로 기간] 메일링 주소의 중요성

전화 요금 전기세 고지서 개스값 고지서 모기지 페이먼트 크레딧카드 청구서 각종세금 고지서 그리고 각종 정크 메일까지 매일 수없이 많은 우편물의 홍수 속에서 살다보니 미국 생활을 '페이먼트 인생' 미국인들은 'living by check' 등으로 표현한다. 요즘은 마케팅 수법도 발달되어 마치 정부에서 보낸 우편물처럼 또는 어디에 당첨이라도 된 중요한 우편물로 착각하게까지 만든다. 어릴 땐 '축하 합니다'라고 쓰여진 그럴듯한 우편물에 흥분하기도 했던 기억이 있다. 이러다 보니 많은 분들이 중요한 주소는 사서함(P.O. Box)을 이용하기도 한다. 그러나 사서함 주소는 메신저나 수신자 확인 메일(Certified Mail)을 받을 수 없으므로 불편함이 있다. 부동산 거래에서 메일링 주소는 경우에 따라 매우 중요함으로 고객들과 직원들에게 항상 강조하는 점중의 하나이다. 첫째로 부동산 계약서에 바이어가 주거할 집으로 작성했을 경우 집 문서에 매매 주소가 아닌 다른 주소를 기입할 경우 융자 은행에서 지적을 당할 수가 있으므로 주의할 필요가 있다. 주거 목적의 구입과 투자와는 이자등 여러가지 조건에서 많은 차이가 있기 때문이다. 특별히 바이어의 요청이 없을 시에는 계약서에 명시된 대로 에스크로는 메일링 주소를 기입하여 집문서를 작성하게 되고 동시에 재산세 청구서의 배달 주소도 동일하게 카운티에서 처리하게 된다. 둘째로 아파트나 상가 등의 인컴 프로퍼티의 경우 에스크로의 오픈 서류에 필요한 바이어의 메일링 주소를 정확하게 기입할 필요가 있다. 어떤 바이어는 자신의 집 또는 사서함 혹은 자신의 직장 주소를 기입하여 에스크로 진행에 도움을 주기도 하지만 대부분 빈칸으로 남겨 놓음으로 사고를 유발하는 데 기여하는 분들도 있다. 신입 오피서들이나 투자용 에스크로에 익숙치 못한 에스크로 오피서들 중에는 무심코 매매 건물의 주소를 입력하는 실수를 범하기도 한다. 물론 후에 바이어가 입주를 하여 직접 영업을 하는 상가 건물이나 유닛도 있으나 대부분 세입자들이 재산세 고지서 같은 중요한 우편물을 수령하게 되어 배달 사고가 생기기 때문이다. 셋째로 셀러의 '포워딩 주소' 또한 매우 중요하다. 몇 가지 예외를 제외하고는 거의 모든 부동산 거래에 1099을 보고 하는데 셀러의 메일링 주소가 반드시 필요하다. 융자 상환을 받은 은행에서도 임파운드 어카운트에서 지불돼야할 펀드 혹은 과하게 징수된 환금 등을 할 수 있는 주소를 에스크로를 통해 기입하는 것이 중요하다. 물론 우체국에 이사한 주소의 변경 서비스를 6개월 정도 받을 수는 있으므로 모든 우편물이 우체국의 친절한 서비스로 배달이 될 것으로 기대하기도 하지만 꼭 중요한 서류가 사고가 나기 마련이기 때문이다. 이사갈 주소가 정해지지 않았을 수도 있고 밝히고 싶지 않을 수도 있지만 에스크로는 모든 정보가 대외비 이므로 법정의 소환이 있기 전에는 유출될 염려가 없다. 가끔 시비가 붙은 바이어와 셀러가 서로의 메일링 주소를 의뢰하는 경우가 있으나 '절대 불가'이다. ▷문의: (213)365-8081

2009.06.29. 20:13

[제이 권의 에스크로 기간] 리스의 중요성

상업용 건물 커머셜 아파트 빌딩 사업체 매매 등에 있어 가장 핵심이 되는 것은 리스 문제다. 테넌트 수 렌트 금액과 기간에 따라 상업용 건물의 값어치가 달라진다. 아파트 건물 매매 시에는 차후 언제 얼마 만큼의 렌트를 인상할 수 있는가 하는 것이 관건이 된다. 모든 것이 곧 수입과 직결되기 때문이다. 특히 사업체 매매에서는 렌트 조건에 따라 비즈니스의 가치가 하늘과 땅 만큼이나 차이가 난다. 사업체 매매에서 리스는 크게 두 가지로 구분되어 진행할 수 있다. 첫째 '새로운 리스'다. 셀러의 남아있는 리스 기간이 바이어에게 만족스럽지 못하거나 바이어의 크레딧이 지극히 양호하며 건물주와의 새로운 리스 계약절차에 전혀 구애받지 않을 경우에 많이 시도된다. 만약 에스크로 기간이 짧다거나 바이어가 코-사인이 필요한 정도의 크레딧이라면 다시 생각해봐야 할 문제이다. 건물주는 새로운 테넌트에 대한 철저한 신용 조사를 하고 싶어하므로 크레딧이 좋지 않으면 렌트비가 올라갈 수 있으므로 신중한 선택이 필요하다. 새로운 리스에서 운좋게 만족한 렌트를 받았다고 해도 시큐리티 디파짓 금액 등 추가 지출을 피할 수가 없다. 이 모든 과정이 힘들기는 하나 장기적 운영이익이나 나중에 사업체를 팔게 될 경우에는 그 이상의 가치가 있는 것이 또한 새로운 리스다. 둘째로 어사인먼트 리스(ASSIGNMENT )다. 최근에 계약된 리스이어서 바이어에게 충분한 조건인 경우거나 건물주의 리스 조건이 매우 까다로와 바이어가 그 조건을 충족시킬 만한 형편이 못되는 경우 가장 보편적으로 시도되는 리스 형태다. 이 경우 셀러의 책임이 유효하고 진행 기간은 새로운 리스에 비해 상당히 짧은 편이다. 시큐리티 디파짓은 예전 셀러의 것을 바이어가 에스크로를 통해 셀러에게 지불하고 건물주는 상기 금액을 그대로 유지하게 된다. 리스 계약의 원본에 계속적으로 어사인먼트 리스가 첨부되며 때로 추가로 디파짓을 요구하는 건물주도 있다. 가끔 수십장에 달하는 리스 서류를 살펴봐 달라고 하는 손님들이 있다. 물론 에스크로 오픈시 셀러를 확인하는 절차상 리스 서류 일부가 오피서에게 전달이 되고 현재의 리스 기간 렌트비 그리고 디파짓 금액이 확인이 되지만 상세한 계약 조건은 반드시 상법 변호사에게 의뢰할 것을 권하고 있다. 어떤 경우 중요한 옵션이 전매 시에는 무효되는 등의 반드시 짚고 넘어가야 하는 항목들이 있고 어사인먼트 진행시 수정을 요구할 수 있으므로 전문가의 도움이 필요하기도 하다. 사업체 가운데 사우나 카워시같이 대규모 반 영구적인 장비의 설치가 불가피한 경우 리스의 기간과 옵션 등이 가장 중요한 사항이다. 땅 주인이 매각보다는 99년 혹은 그에 가까운 장기간의 리스를 원하여 위와 같은 사업체 혹은 건물의 건축이 이뤄지는 리스도 있다. 사업체 매매에 있어서 신중한 리스의 선택과 준비는 성공적인 출발에 있어 무엇보다도 중요함으로 자신의 형편과 사업체의 성격에 맞게 에이전트와 머리를 맞대어 의논해볼 일이다. ▷문의: (213)365-8081

2009.06.22. 19:28

[제이 권의 에스크로 기간] 부동산 거래와 막차

어릴 적 어머니와 외가댁에 갔다올 때에는 같은 서울에서도 끝과 끝이어서인지 늘 막차를 타고 돌아오곤 했다. 창밖이 궁금해서 잠이 들지 못했던 필자와 큰동생은 세상 구경 하느라 즐거웠고 막내는 어머니 품에서 잠이 들곤 했었다. 애들 셋을 데리고 꾸림 꾸림 짐에 힘에 겨우셨을 어머니가 가엽다는 생각을 철이 일찍 들었던 탓에 했던 것 같다. 돌아오는 길에도 숙모님이 싸주신 먹거리 등으로 한보따리였는데 잡아주는 택시를 마다하시고 우리 형제들과 돌아오신 씩씩한 어머니. 40여년이 지난 요즘 세상에야 애 하나 데리고 가는 나들이에도 남편이 기저귀 가방들고 나서는데…. 세월 탓일까! 종점에서 출발한 막차는 다시 시가 한복판을 지나고 많은 사람을 이리 저리로 옮겨준 후에 언제나 제자리로 돌아온다. 요즘 많은 사람이 서로 묻고 확인하고 싶어하는 것 중의 하나는 부동산 물건의 거래가 '막차'가 아닌가 하는 것이다. 사업체 매매에서도 거품이 너무 하다 하면서도 매상 확인 후 필요에 의해 구입하고 커머셜도 인컴을 확인해 보고 에스크로에 들어간다. 주택의 경우도 학교 때문에 혹은 직장 거리상 늘 필요는 있게 마련이다. 다만 단기 투자면에서 너무 많은 것을 따져 보아야 하고 주위의 훈수에 늘 우리가 귀가 얇아 지는 것이 문제이다. 지난 90년대 초 모두 막차라고 미친 짓이라고 하면서도 남들 늘어나는 재산에 배아파 했던 타운의 빌딩과 상가의 에스크로는 지금 생각해도 짜릿하기만 하다. 몇번 에스크로가 취소되면서 바이어가 바뀌기도 하고 가격도 들쑥 날쑥을 거듭하면서 어렵게 에스크로를 끝내면서 그 때도 바이어들은 그렇게 물었었다. "내가 지금 막차를 타는 건 아닙니까?" 십여년 만에 부동산 갑부가 된 셀러로 다시 만났을 때 그 때의 추억을 이야기하며 웃었지만 사실 그 때에는 목숨을 건 도박같았다고 심경을 토로한다. 이상하게도 잠잠하던 매물에 바이어가 에스크로를 오픈하면 진짜 임자같은 새 바이어가 나타나 셀러를 유혹하는 가격으로 시끄럽고 반대로 바이어를 시험에 들게하는 훈수가 여기 저기에서 등장하기 마련이다. 몇 년전 가격이 얼마였다는 둥 주위에 팔린 비슷한 매물에 대한 발빠른 정보가 너무 고마운 바이어는 빠져나올 구멍을 브로커에게 타진하기도 한다. 가끔 어쩌다 너무 헐값에 팔렸다고 후회 중이던 셀러에게 희소식이었음을 알고 다시 오픈해 줄 것을 간절히 바라는 바이어들로 인해 웃을 때가 있다. 도전을 해보지 않으면 성공의 단 맛을 볼 수 없다고 했던가. 남다른 선택이 남다른 결과를 낳기도 한다. 자신이 살고 싶은 집은 시기에 상관없이 사고 늘 1031 익스첸지를 하며 재산을 바위처럼 굴려가는 유태인같은 타인종에 반해 시대에 재빠르게 적응하며 기회를 포기해 버리는 우리 타운의 민첩한 셀러들이 가끔 안타까울 때가 있다. 막차는 늘 기대와 포부를 가지고 출발할 수 있는 종점이 있어서 다이나믹하다. 다만 잠시 쉬어갈 뿐 그 행보에는 변함이 없다. 중간 중간에 타고 내리는 많은 사람들 중에 누가 가장 기가막히게 좋은 정거장에 내렸다고 할 수 있나? ▷문의: (213)365-8081

2009.06.15. 18:29

[제이 권의 에스크로 기간] 에스크로 비용과 클로징 비용

십수년 전에 있었던 에피소드를 아직도 생생히 기억하고 있다. 당시에 비교적 덩치가 큰 매매였는데 유명 메이커인 S사 주유소 옆에 위치한 작은 주택의 에스크로였다. 주택소유주는 아주 연세가 많은 미망인이었는데 할아버지의 유언이 자신의 동네를 상업화시킨 원흉(?)인 주유소에는 절대 자신의 집을 매각하지 말라는 것이었다. 주차장 확보를 위해 꼭 그 주택을 매입해야 하는 회사측의 끈질긴 설득과 협박 그리고 회유에도 꿈쩍을 않던 할머니 신분을 철저히 극비로 접근한 바이어에게도 넘어가지 않던 할머니도 끝내 자식들의 이해와 맞물려 고집을 꺾고야 말았지만 막판 고비는 바이어가 제시한 모든 클로징 비용의 부담이었다. 가격이야 욕심껏 불렀지만 막상 얼마나 비용이 들어갈 지 걱정이었던 것이다. 모든 사람들의 관심은 뭐니 뭐니 해도 '돈'이다. 바이어가 제시할 가격이 얼마일까 과연 셀러가 원하는 가격은 어디까지일까 시세는 정말 언제가 가장 좋은 가격인가 그리고 과연 내가 손에 쥘 수 있는 금액은 얼마인지가 무엇보다도 궁금한 것이다. 건물이나 사업체를 매매할 경우 소요되는 모든 비용이 클로징 코스트이나 많은 분들의 잘못된 인식중의 하나는 클로징 비용과 에스크로 비용의 혼선에 있다. 클로징 코스트 혹은 비용에는 융자에 드는 비용 타이틀 회사에 지불되는 대금 그리고 모든 등기 비용과 세금 관리비 그리고 보험과 에스크로 회사에 지불되는 비용을 모두 포함한다. 사업체 매매의 경우에는 모든 공고 비용과 담보물 조사 비용 그리고 장비에 대한 세금 등을 염두에 두어야 한다. 우리들은 열심히 일하여 자녀들을 위해 아낌없이 공을 들이고 꿈같은 집을 소유하는 아메리칸 드림을 일구고 가정의 평안을 누리고 싶어한다. 은행 관계자와 복잡한 모기지 페이먼트를 계산하여 이리 저리 어렵사리 마련한 내집 마련의 비용에는 늘 구멍이 생긴다. 바로 클로징 코스트를 염두에 두지 못했기 때문이다. 가격에 따라 혹은 다운 페이먼트에 따라 현저한 차이를 보이기는 하나 보통 매입가격의 2%에서 많게는 2.5%에 해당하는 비용들은 바이어의 요청에 따라 임파운드를 할 경우 훨씬 많은 디파짓을 요구한다. 대개 클로징 코스트는 통상 클로징 날짜로 부터 3일 이전에 입금하는 것이 보통이며 은행 보증 수표나 송금으로 트러스트의 어카운트에 입금이 돼야 한다. 타주에서 펀드가 이전되는 경우나 외국에서 입금이 되는 경우에는 2~3일 정도는 미리 준비하는 것이 안전하다. 혹 현금으로 입금이 되는 경우에는 1만달러 이상은 은행을 통해 IRS에 보고되고 개인 수표를 고집하는 경우 수표가 지불되기를 반드시 기다려야 하는 번거로움과 시간상 지체가 불가피하다. 사실 이민 생활에 저금을 마음껏 할 만큼의 여유를 찾기란 어렵기 때문이다. 그래도 은퇴와 함께 페이오프된 내 집에서 여유를 즐기는 것만큼 행복한 일이 또 있을까. ▷문의: (213)365-8081

2009.06.08. 18:57

[제이 권의 에스크로 기간] 시대 따라 비즈니스 트렌드도 변화

"요즘 잘 되는 비지니스 뭐가 있습니까" "어떤 사업체가 잘 나가나요" 등이 일상적으로 손님들한테 가장 많이 듣는 질문이다. 사업체 셀러나 바이어는 물론이고 심지어 재융자하는 분들 그리고 전화문의까지 늘 뜨거운 관심은 타운에서 어떤 비즈니스가 소위 잘 나가는 업종인가 하는 것이다. 부동산 전문인이 아닌 에스크로에 어울리지 않는 질문이므로 여담 정도의 대화가 보통이지만 대화하는 손님들의 수준은 이미 반 전문인이 되어 있어 놀랄 때가 많다. 80년대 후반까지 손님들 사이에 가장 선호하는 사업체는 세탁업과 리커 마켓이 압도적이었다. 은행 융자도 비교적 잘 나오는 편이었고 다운 페이먼트도 절반 이상이었다. 소형 햄버거 가게나 테리야키 가게들이 적은 자본으로 시작할 수 있는 손쉬운 사업으로 유행이 되었고 88올림픽 이후 여행 자유화 물결로 타운은 한국의 문화가 급속도로 전파되기 시작했고 자본의 유입으로 성장이 가속화됐다. 90년대 초 한인타운 코너마다 설렁탕 집이 들어섰고 순두부 붐이 뒤를 이었다. 그 후 점점 부가 축적된 타운은 종업원 운영 100% 혹은 주말 휴업을 찾는 바이어로 프랜차이즈가 유행하여 매주 마다 세미나가 열리기도 했다. 한때 건물마다 보바샵이 들어서기도 했고 2000년대에는 커피샵이 소액투자의 단골 코스처럼 에스크로 오픈이 되었다. 코인론드리가 상한가를 보이기도 하더니 요즘은 웰빙의 붐을 타고 요거트 가게에 대한 관심이 뜨겁다. 소위 '뜨는 장사'들 때문에 에스크로는 늘 비슷한 사업체의 오픈으로 정신이 없다. 이름이 비슷하기 때문이다. 발 빠르게 시대에 부응하는 손님들은 자신의 독특한 개성과 노력으로 큰 돈을 버는 분들도 있다. 그러나 다른 분들의 사업을 모방하는 경우가 많아서 상호도 비슷하기까지 하다. 사실 조금 시간이 흐른 후엔 어떤 사업체가 원조인지 조차 혼란스럽다. 가끔씩 안면있는 타인종 손님들의 전화를 받은 때가 있는데 참으로 재미있다. 자신의 사업체를 반드시 한인들에게 팔고 싶다는 의지인데 그 이유가 사뭇 괘씸(?)하다. 자기 가게에서 좀 떨어진 같은 업종의 사업체를 한인이 후한 가격에 매입하여 그 주인이 대만족이라고 들었는데 자신도 그런 '횡재'를 하고 싶다는 내용이다. 애써 배운 한국 인사까지 갑자기 섞어가면서 굳이 친구가 되고 싶어하는 데에는 한 번 생각해 볼 일이다. 붐을 타는 사업체라면 목숨 걸고 쫒아다녀 보고야 마는 우리네 풍토가 다른 사람들 눈에는 눈먼 바이어라는 생각을 갖게 하는 지도 모른다. 한인 바이어는 무조건 OK가 많고 다운 페이먼트도 엄청 많이하고 매우 부드러워 정말 좋다나…. 같은 한인끼리 조심해야 한다는 이민지침 1호를 아직도 철저하게 믿는 우리 바이어 분들은 그들에게 당연 선호받는 '0순위' 바이어인 것이다. 한국 사람들은 잘 되는 장사 바로 옆에 자기 가게를 차리기를 원하고 중국 사람들은 잘 되는 집 멀리에 차리기를 원하다고 했던가. ▷문의: (213)365-8081

2009.06.01. 19:49

[제이 권의 에스크로 기간] 디파짓으로 캐시어스 체크 가장 선호

에스크로에 통용되는 디파짓의 종류에 대해 한번 살펴 보기로 한다. 첫째로 많은 바이어들이 에스크로 디파짓에도 묵은 냄새 풀풀나는 현금으로 디파짓을 하는 경우가 종종 있다. 에스크로 회사는 은행이 아니므로 모든 디파짓이 은행으로 이송이 되야 하는데 '캐시'가 디파짓된 날에는 서로 확인해야 하는 절차가 추가된다. 간혹 손님앞에서 숫자를 세다 보면 금액이 한 두장 모자라는 경우도 있고 반대일 때도 있지만 문제는 위조 지페의 분별력이 에스크로 오피서에게는 없다는 것이다. 그래서 이따금 위조지폐를 발견한 은행의 통보를 받을 때가 있고 그 입금액이 1만달러를 넘을 경우 IRS에 보고해야 하는 것이 은행의 규정이다. 둘째로 가장 일반적인 디파짓으로 개인 수표와 비즈니스 수표가 있는데 두 경우 모두 어카운트 오픈한 지 얼마 되지않은 임시 수표일 때가 있다. 이 때에는 수표의 왼쪽 상단에 개인 혹은 사업체 법인의 이름과 연락처를 기입하여 사고를 방지하는 지혜가 필요하다. 그리고 중요한 점의 하나는 바이어가 개인인데 사업체의 수표로 디파짓을 하는 것은 절대 주의할 필요가 있다. 융자를 심의하는 은행에 모든 디파짓 자료가 제출되고 자금의 출처와 대조하는 것이 기본적인 절차이기 때문이다. 어떤 바이어는 밸런스가 없거나 이미 클로즈한 어카운트의 수표로 일단 계약시 사용하고 실제 자금이 있는 어카운트의 체크로 대체하기를 원하는 경우도 있으나 상대방에서 수표의 사본으로 은행에 조회를 하는 경우도 있으므로 '작전'이 실패하는 때도 있다. 만약 이 고도의 전략이 드러나면 자금을 이동중이라던지 'Hold' 잡혀있다는 해명을 해야 하지만 모두 식상한 방법이 되어 버렸다. 세번째로 대형 에스크로의 오픈에는 캐시어스 체크 혹은 송금으로 입금을 요구하는 셀러들이 많아졌다. 시간을 벌고자 하는 약삭빠른 바이어의 마음을 이미 아는 것이다. 은행 보증 수표인 케시어스 체크나 일반 체크는 비슷하게 생겼으나 발행하는 은행의 영업 종류에 따라 각기 다른 형태로 발행이 되고 성격도 약간 다른데 일반 체크는 지불 확인 기간이 긴 단점이 있다. 가급적 클로징을 위한 입금으로는 일반 체크보다는 캐시어스 체크를 선호하게 된다. 가장 빠른 입금의 수단으로는 단연 송금이나 정확한 은행 자료를 준비해야 하는 번거로움이 있다. 만약 은행의 고유 번호가 잘못 기재돼 중앙 은행에 오도가도 못하는 사고가 생기기도 하고 가끔은 엉뚱한 은행으로 잘못 입금이 되기도 한다. 대부분 확인 후 송금한 은행으로 되돌아가지만 시간이 많이 허비되므로 주의가 요망된다. 클로징을 위한 입금은 보통 3일 이전에 해야 하고 다운 페이먼트와 함께 비용을 포함한 모든 입금을 융자 은행에서 확인 후 융자의 최종 승인이 이뤄진다. 에스크로에 입금되는 모든 수표의 사본을 은행에서 요구하므로 실제 은행에 제출되었던 자료들과 대치되는 일이 없도록 주의할 필요가 있다. ▷문의: (213)365-8081

2009.05.25. 16:30

[제이 권의 에스크로 기간] 사업체나 동산에 대한 담보권은 UCC

"꿔줄 때는 앉아서 주고 받을 땐 서서 받는다"는 옛말이 하나도 그른 것이 없다는 걸 업무상 절감하면서 지낸다. 특히 친구끼리의 금전 거래는 그냥 주는 건 몰라도 절대 안된다거나 요즘 많이들 이뤄지는 파트너 사이의 금전 관계도 문서화하는 것이 추세가 되었다. 첫째 담보권에는 부동산에 대한 것으로 Deed of Trust가 있다. 소송에 승소하여 클레임으로 담보(Lien) 혹은 법정판결(Judgment)을 걸 수도 있으나 일반적인 어음에 대한 담보권이 된다. 채권자가 채무자의 집이나 상업용 건물에 등기를 함으로서 즉각적인 효력을 발생하는데 반드시 채무자의 서명과 공증이 있어야 카운티에 등기가 가능하다. 후에 채무자의 재산이 정리되는 때에 채권자의 주소로 에스크로는 메일을 보내게 되고 채권자는 어음 원본과 본인임을 증명하는 신분증을 가지고 에스크로 회사에 찾아 오거나 동봉된 담보권 해지 문서에 클레임 금액과 내용을 정확해 기입하고 서명과 공증을 하여 보내야 한다. 만약 원본 어음을 분실하였다면 추가 서류가 필요하므로 에스크로 오피서에게 즉각 연락을 해야 한다. 둘째 담보권에는 사업체 혹은 동산에 걸 수 있는 UCC(Uniform Commercial Code)-1이 있다. 여기에는 채무자의 정확한 이름과 비즈니스 명 그리고 주소가 중요하다. 왜냐하면 후에 에스크로나 은행에서 담보권 조회를 할 경우 잘못된 사업체 이름이나 주소로는 찾아 내기가 어렵기 때문이다. 채무자가 편법으로 변경해 놓은 간판이나 집 주소로 담보권을 등기해 놓거나 LA의 사업체를 오렌지 카운티에 등기해 놓을 경우 유명 무실한 담보권이 되어 버린다. 이러한 상업용 담보권의 해제는 'UCC Termination'이라는 서류의 등기 및 해당 등기번호의 기재로 이뤄진다. 부동산 담보권에 제한된 유효 기간이 없는 것과 달리 UCC에는 담보 기간이 5년이고 1년의 유예 기간내 말소 6개월전에 반드시 연장을 등기해야만 효력을 발생한다. 이 경우에는 채권자는 반드시 어음 원본과 사업 담보 계약서의 원본을 신분증과 함께 에스크로에 제출해야 한다. 이 과정에서 연락이 두절되었거나 채권자의 주소가 변경돼 메일이 되돌아 오는 경우 셀러와의 설전이 벌어질 때도 있다. 왜냐하면 UCC에는 담보 금액이 명시돼 있지 않음으로 원칙적으로 에스크로의 클로징이 불가능한 상황을 절대 받아들일 수 없는 셀러에게 해당 복사본 어음을 요구하여 참고하게 되는데 보관하고 있는 셀러가 거의 없는 것이 문제이다. 어떤 경우 사채로 단 1만달러의 담보권이라고 주장한 셀러와 기다리던 끝에 나타난 채권자의 서류가 20여만 달러가 넘는 어음을 제시할 때도 있다. 아무리 형제간이나 친한 친구 그리고 믿을 수 있는 교인이라 해도 돈 앞에서는 사람이 변하는 것이 세상살이가 아닐까? 피치못할 사정으로 돈 거래를 하여야 한다면 섭섭한 마음이 들더라고 확실한 담보권을 설정하는 것이 서로에 대한 예의이고 품위를 유지하는 적절한 방법이라고 강조하고 싶다. ▷문의: (213)365-8081

2009.05.18. 19:57

[제이 권의 에스크로 기간] 인벤토리 비용 셀러와 바이어가 반씩 부담

"대어 봐야 안다"고 누가 말했던가…. 일상적으로 반복되는 에스크로 오픈과 클로징때 마다 러와 바이어가 가장 신경쓰는 부분중의 하나가 바로 물품의 재고(인벤토리)이다. 100만달러를 넘나드는 대규모 식당이나 소위 구멍 가게라고 일컫는 작은 담배 가게에 이르기까지 지극히 공통적인 밀고 당기기이기 때문이다. 거의 1만여달러에 가까운 전자의 경우나 1000달러이하의 재고나 마찬가지로 셀러의 자존심과 바이어의 준비된 공격으로 시작부터 늘 뜨거운 감자가 된다. 이 과정에서 양측 부동산 에이전트의 부단한 조정을 거치면서 어렵게 오픈이 된 에스크로는 다시 서류에 사인을 하는 단계에서 실랑이가 벌어지는 것이 의례적인 일이 되어버렸다. 모든 재고물량은 100% 예상 금액이고 클로징 때 전문인의 첨단 장비를 이용한 정확한 측정에 조정이 되므로 염려하지 않아도 된다는 에스크로 오피서의 조언에 따라 대개의 바이어들은 무난히 사인을 하게 되지만 특별히 맘에 안드는 셀러가 제시한 숫자가 거스리는 바이어에겐 정말 난감할 때가 있다. 특히 은행 융자 금액이 고액인 에스크로에 있어서는 바이어의 다운 페이먼트와 융자 금액과의 상관 관계로 셀러의 협조가 많이 필요하기도 하다. 클로징 단계에서 급격히 조정된 재고 물량으로 인해 은행에서 펀딩에 어려움을 제시하기 때문이다. 또한 전문 재고 측정인의 선정에 있어서도 재미있는 일이 가끔있다. 어떤 셀러는 가게에 잔류하는 모든 재료와 물품을 재고로 처리하기를 원하는 반면 이미 오픈되어 사용중인 어떤 물품도 용납할 수 없다는 바이어의 원칙에 실갱이가 벌어진다. "권사장님! 아니 인벤토리 회사는 셀러가 정합니까 바이어가 정합니까?" "상의도 않하고 셀러가 멋대로 잔뜩 오더해 놓은 물품 값을 내가 왜 냅니까?" "내년도 광고물은 맘에도 안 드는데 내가 지불해야 합니까?" "나 원참 주말 장사 편히 하라고 잔뜩 고기 재어 놓았더니 못내겠다니 세상에 이런 무경우가 어디에 있습니까?" 에이전트와 상의할 것을 권유하는 것으로 에스크로의 본분을 다하지만 시달리는 양측 에이전트의 고충을 짐작하는데 어렵지 않다. 인벤토리 전문 회사의 첨단화된 장비로 요즘에는 유효기간등을 정확하게 읽어 내고 시간도 많이 절약되었다. 대부분의 재고 측정 비용은 셀러와 바이어가 반반을 부담하게 되고 양측이 서명한 인보이스가 에스크로에 다음 날 팩스로 들어오게 됨으로써 일단락이 되어야 하는데 그렇지 못한 경우가 많다. 여기서 연장전이 벌어지는 데 셀러의 최대 복수전은 트레이닝과 가게의 노하우이고 바이어의 대응은 매상에 대한 법적 대응으로 서로의 싸움이 다시 벌어지는 것이다. 사실 이제껏 이런 싸움에서 어느 한쪽이 철저한 승리를 하는 경우를 본 적이 없다. 서로 마음이 상한 탓에 만나고 싶지 않지만 어디 세상이치가 그러한가. 왜 그리도 가는 식당이 같은지 마켓에서는 자주도 부딪히고 교회에서도 만나게 되고 알고 보니 식구끼리 얼키기도 많이 한다. 손해보는 것 같아 가슴이 메어지지만 장사 잘 할 것을 염려하여 셀러가 건네준 충고가 두고 두고 고마울 수도 있고 넉넉히 남겨준 셀러가 고마와 자신도 그런 멋진 셀러가 다시 되어 보는 아름다운 사이클이 만들어 지기도 한다. ▷문의: (213)365-8081

2009.05.11. 18:41

[제이 권의 에스크로 기간] 관광서와의 관계

'가는 말이 고와야 오는 말이 곱지' '말 한마디로 천냥빚 갚는다' 이런 말들이 100% 한국 말이지만 꼭 우리끼리만 통하는 것은 결코 아니다. 이민 1세는 물론이고 1.5세나 2세들에게도 공무원이 아직 그리 인기있는 직업이 아니어서인지 곳곳에서 한인 직원과 만나는 행운(?)은 쉽지 않다. 말꼬리를 길게 혹은 아주 하이톤으로 굴려 버리는 흑인 공무원이나 심한 엑센트를 써서 가뜩이나 영국식(?) 영어로 익숙한 이민 1세들에게 더욱 혼란을 주는 중국계나 동남아 출신의 공무원들과의 만남은 늘 긴장의 순간이다. 그러다 보니 공무원의 설명을 듣는 것은 일단 포기하고 준비해간 서류로 우리의 용감한 셀러나 바이어분들의 설정이 시작된다. 시청은 물론이고 가주 조세형국(State Board of Equalization) 노동국(E.D.D.) 등 사업체의 시작과 마무리에 반드시 거쳐야 하는 정부 기관들과 전투 태세로 임하는 우리 고객들과의 피할 수 없는 만남은 그레서 늘 고달프다. 사업체 매매 에스크로를 오픈하고 클로징할 때 마다 셀러나 바이어들에게 필요한 서류와 함께 잊지않고 한결같이 강조하는 것이 관공서와의 좋은 관계이다. 가끔 만나 식사도 하는 시 공무원인 타인종 친구의 말을 빌리면 그 상반된 반응이 참으로 재미있다. 백인들은 입술이 얇아서 좀 얌체처럼 보이지만 말을 예쁘게 해서 너무도 'Sweet Talker'들이고 한인들은 눈도 작아 화나 있는 것 같은 데다 입도 뾰로통해보여 왠지 싸우러 작정하고 온 사람들 같아서 자신들도 긴장을 한다고 했다. 더욱이 자신들의 말은 들으려 하지 않고 같은 말만 되풀이 하여 정말 짜증이 날 때도 있다고 한다. 한인들은 속깊은 마음을 잘 드러내지 않고 입에 바른 'Butter off' 칭찬도 잘 못하고 영어도 문어체 영어를 위주로 교육을 받아서 실제 실력을 발휘하지 못한다는 변명을 힘주어 강조하지만 늘 손해보는 우리 손님들 생각에 속이 상하였다. 시간이 많이 흐른 후 에스크로를 통해 요구되는 필요한 서류나 손님에 대한 지적 사항은 너무도 간단한 것이어서 그 자리에서 메모지에 써주면 좋으련만 차후에 통보하겠다는 등의 의례적인 처리로 일관할 때가 많아 안타깝다. 타인종 손님들 중에는 하도 다정하게 인사를 하여 전에 에스크로를 클로징한 손님인가 열심히 기억을 더듬다 보면 아닌 경우가 대부분이다. 그래도 기분이 나쁘지 않은 것이 사실이고 자연스레 우리도 오랜 친구처럼 대하면서 부드러운 관계가 이루어 진다. 3분 늦었는데 정말 미안하다고 사과해 30분 이상을 약속시간에 늦어 점심 시간을 놓치게 만드는 우리네 손님들과 사뭇 대조를 이룬다. 동료들과 계획된 점심에 빠진 어린 오피서에게 셀러나 바이어에 대한 불만사항이나 불평을 하소연하는 타이밍 못 맞히는 손님도 있다. 그러다 보니 다음 약속 손님이 기다리고 점심 굶은 오피서에게 자신을 홀대하는 것 아니냐고 억울한 소리하고 나가 버리는 안타까운 경우도 있다. 그래도 나중에 자신의 텃밭에서 키운 상추를 한 봉지 싸다 주면서 미안한 마음을 푼 그 손님에게 빈말로 다정 다감했던 타인종 손님보다 더 인간적인 정감이 가는 건 왜일까? ▷문의: (213)365-8081

2009.05.04. 19:12

[제이 권의 에스크로 기간] 디파짓된 돈 쓰려면 양측 동의 받아야

시즌과 상관없이 가게들마다 일제이 세일이고 식당들도 요즘은 저렴한 가격에 톡톡 튀는 메뉴를 선보이며 생존 경쟁이 치열해졌다. 서민들이 주로 찾는 골프장마저도 주말에 별로 밀리지 않고 여유있게 칠 수 있다고 비싼 찻집보다는 실용적인 빵가게가 더욱 붐빈다. 그래도 한국이나 이곳 미국이나 '부익부 빈익빈' 현상이 심해지고 결국 실제적 경기의 흐름을 예민하게 받는 것은 늘 서민들의 일상 생활이다. 에스크로 진행시 반드시 필요한 시청이나 관공서의 서류를 접수하고 진행하는 데에도 은근슬쩍 가격이 오르는 것은 물론이고 'Up Front Fee' 즉 선납을 해야만 받아준다. 그것도 셀러나 바이어의 개인 수표가 아닌 은행의 보증 수표나 에스크로 회사의 체크만이 통과된다. 시 정부뿐만이 아니다. 콘도나 새 집단지의 관리 사무소의 수수료들도 미리 선납하지 않으면 어떠한 서류도 미리 내주는 법이 드물어 졌다. 이러한 서류들은 셀러가 바이어에게 계약서에 명시된 기한내에 반드시 전달해야 하고 자신이 검토하고 받아 들일 수 없는 어떤 조항이 있는지 살펴 보아야 하므로 매우 중요한 과정이므로 에스크로 오피서는 시간에 맞추느라 늘 바쁘기 마련이다. 바이어의 계약된 디파짓 이외에 셀러로부터 미리 받아야 하는 이러한 선납용 체크들 때문에 요즘은 쓸데없이 더 바쁘고 복잡해졌다. 사실 100% 클로징에 대해 요즘처럼 확신할 수 없는 때에는 미리 지불해야 하는 비용들이라고 하면 반가와 하는 셀러가 별로 없다. "아니 에스크로에 있는 디파짓으로 좀 쓰면 않됩니까?" 라든지 "오피서가 미리 좀 내주면 않됩니까?" 같은 당혹스런 요구들때문에 요즘은 머리가 더 빨리 쇠는 것같다. 에스크로의 트러스트 어카운트에 계약된 금액이 있어야 하고 이러한 디파짓은 양측의 동의없이는 페니도 건드릴 수가 없다. 그리고 에스크로 회사의 제너럴구좌와 손님들의 트러스트 구좌는 반드시 독립적으로 분리되야만 한다. 더구나 에스크로 오피서의 개인 자금이 디파짓 혹은 지출되는 것을 금지하고 있고 이는 철저한 정부의 감사를 거치도록 제도화 되어있으므로 금기 사항이다. 서로가 여유있을 때에는 너그러웠던 비용들에도 셀러와 바이어가 심각하게 실강이를 벌이기도 한다. 가게 인수한 다음 날 나가보니 화장실 휴지까지 셀러가 가져갔다고 아침부터 육두문자를 올리는 바이어의 볼멘 소리를 듣고 놀라기도 한다. 사업체를 팔 때에도 또 반대로 사업체를 구입할 때에도 사업에 대한 구상과 해석을 하는 각양 각색의 사람들때문에 에스크로는 '풍랑의 돗단배'가 될 때가 많다. 단지 사업체만이 아니라 인생의 행로를 민첩하게(?) 바꾸는 손님들도 있고 에이전트들도 있어서 마음이 씁쓸할 때가 있다. 20대나 30대 그리고 지금이나 그날이 그날처럼 지내는 필자같은 사람들에게는 능력밖의 일이기도 하지만 자신의 직업과 분야를 미련없이 바꾸어야 하는 시절이 한편으로는 원망스럽기도 하다. 주인이 바뀌면 왜 꼭 간판이 바뀌고 실내 장식이 변해야만 하는 걸까? 왜 메뉴가 바뀌어야 하고 광고가 바뀌어야만 장사가 되는 것일까? 경기때문에 세태에 맞추어야 하고 경기때문에 유행을 따라야만 성공하는 것인지는 잘 모르겠다. 그러나 세월이 지나고 세상이 아무리 변한다 해도 사람들에게 기억되는 것이 신뢰로 남는 것이라는 생각이 들기도 한다. 경기가 좋으므로 자신의 돈을 아깝다고 생각하지 않는 사람은 없다. 다만 사람들의 마음을 얼마나 느긋하게 만들 수 있는가 하는 것이 늘 문제인것 같다. ▷문의: (213)365-8081

2009.04.27. 18:31

[제이 권의 에스크로 기간] 셀러는 거짓없이 모든 정보 제공해야

이곳 미국의 아이들은 참으로 정직하다는 것에 늘 대견스럽다. 애들끼리 싸움이 붙어 야단을 치면서 누가 먼저 때렸냐고 물으면 신기하게도 손을 들고 자백(?)하는 녀석들이 있어 기특하기만 하다. 한국에서 온 아이들이 어른스럽게 영특한 것에 비하면 바보스러울 정도로 순진하여 귀엽다. 우리 어른들은 남들의 일에는 보고도 못본 척 해야 할 때가 있고 들었어도 모르는 척하면 된다고 생각한다. 특히 남의 일에 참견을 잘못하다가 봉변을 당할까봐 비겁하게 느껴져도 할 수 없이 외면해야 한다. 이렇게 습관이 배어 자랐기 때문에 남의 잘못된 것을 지적하지도 않고 더욱이 어려움에 처한 사람을 도와 주기보다는 적당히 지나치는 것이 당연하게 생각한다. 한인타운 길가에 자동차 후드를 열고 도움을 애타게 기다리는 한인들에 선뜻 다가가는 사람들은 늘 타인종 사람들인 경우가 더 많다. 물론 항상 시간에 쫓기며 살고 쑥스럽다고 생각하는 면이 더 많은 것도 우리네 정서이기는 하나 안타까운 일이다. 집을 매매할 때에는 셀러로서 자신의 집에 관한 모든 것을 바이어에게 디스클로즈하게 되어 있고 사업체를 매매할 때에도 매상의 업&다운과 리스에 관한 모든 것을 제공하게 되어 있으나 대충 넘어가는 우리네 미덕(?) 때문에 문제가 늘 발생한다. 특히 말을 안한 것이지 거짓말을 하지는 않았다고 하는 묘한 논리 때문에 마음을 상하는 일이 많고 서류에 남기지 않으므로 오해가 발생하곤 한다. 그래도 걱정스러운 마음에 슬쩍 에스크로 오피서에게 운을 띄우면 에이전트와 상의를 하고 즉각 조치를 취하라는 오피서 권유에 늘 주저하는 손님들이 많아 난처할 때가 있다. 셀러의 경우는 만약 집에서 가족이 사망을 했다거나 뒷마당에 공작새 등이 내려 온다든지 지진의 피해를 손본 적이 있다는 등을 문서화해야 하는 것이 절차이고 사업체에도 빽빽히 적힌 리스 조항등에도 솔직하게 정보를 제공해야 하고 주변 상가의 유입이나 기계의 문제등에도 오픈하여 밝혀야 하는 것이 당연하지만 입을 꼭 다무는 경우가 많다. 바이어도 자신의 크레딧이나 자금 문제에 대해 솔직하지 못함으로 막판에 셀러에게 SOS하거나 에이전트의 커미션에 눈독을 들이는 일도 있어서 한바탕 소란이 벌어지기도 한다. 에스크로가 끝난 후에도 바로 길건너 새로 생긴 팬시한 건물에 버젓이 같은 업소를 오픈한 셀러에 격분한 바이어로 소송이 생기기도 하고 종업원들에 해놓은 입단속이 제대로 안되어 에스크로가 취소가 되기도 한다. 있는 그대로를 밝히고 오픈함으로서 이해와 양해를 구하고 진심으로 바이어에게 잘 인수를 할 수 있도록 도움을 주고자 하는 마음의 셀러에게 앙심을 가지는 사람은 없다. 오히려 더욱 두둑해진 믿음으로 형제처럼 지내는 분들을 보며 흐뭇해지는 일도 있다. 에스크로 사무실에서 상반된 의견으로 부부싸움을 하는 분들도 있고 반드시 셀러와 바이어가 만나기를 꺼린다는 이유로 약속시간을 따로 잡는 일도 있으며 구두로는 밝히거나 약속을 해도 문서화하는 것은 절대 불가라고 고집하는 양측으로 기운을 몽땅 뺏기는 일도 허다하다. 조금 손해를 보는 듯해도 거짓말 하지 않아도 되고 좋은 사람 생기고 어디서든 떳떳할 수 있는 것이 보기 좋은 일이다. 오늘도 사무실에 들어 와서 조용히 목소리를 낮추고 은밀(?)하게 얘기하는 손님들이 있을까 겁이난다. ▷문의: (213)365-8081

2009.04.20. 20:39

[제이 권의 에스크로 기간] 믿음보다 서류 남겨야 법적분쟁 예방

한동안 한국의 언론에서는 유명인 누가 학력을 속였다는 이야기로 떠들석한 일이 있었다. 멋진 연예인들이 혹은 유명 인사들이 '겉모습만 빼어난 것이 아니라 언제 또 그렇게 공부까지…' 하던 선망의 대상에서 추락하는 모습을 보면서 사실 가장 위로를 받는 이들은 대학 준비로 스트레스를 잔뜩 받고 있던 청소년 아이들인지도 모르겠다. 공부는 못해도 거짓말로 대충 넘어가고 재주만 있으면 세상에 얼마든지 뜰 수(?) 있다는 생각들을 할까봐 겁부터 덜컥 나는 것이 사실이다. 요즘의 사건들을 계기로 우리 애들의 롤 모델들이 좀 변했으면 좋겠다. 에스크로는 이런 가짜 혹은 속임수들 때문에 늘 문제가 발생한다. 결과적으로 핑계는 늘 "본인의 의도가 아니었다"라든지 "법적으로 하자가 있는 줄 몰랐다" 이지만…. 연예인이나 사업하는 셀러나 일맥상통하는 면이 있다는 것이 재미있다. 사업체의 명의나 리스에 있어서 이름이 누구로 되어 있느냐 하는 문제는 매매에 있어서 가장 근본적인 자료가 된다. 실제 운영을 누가 했던지 은행 계좌에 누가 주로 입출금을 했느냐 하는 문제 보다는 법적으로 책임을 지고 있는 이가 누구인지가 늘 관건이다. 아무리 부부사이라 해도 재산에 있어서는 그 관계가 어찌될 지 아무도 모른다. 그럼에도 불구하고 인정에 약한 우리는 법보다는 그저 마음이 중요하다는 생각으로 화를 자초하는 경우가 많다. 투자용 부동산에 이름을 빌려준 친구에게 고스란히 재산을 빼앗기는 손님도 있고 세금때문에 형식상 명의를 이용한 조카에게 절반 이상의 몫을 떼어야만 했던 분도 있다. 크레딧때문에 잠시 이름을 빌렸거나 리스에 코-사인을 올렸다면 후에 발빠른 수정이 필요하다. 사업체를 판매할 때에는 리스권도 함께 매매 가격에 포함이 되므로 재산의 일부에 대한 권한이 리스권자에게는 있기 때문이다. 모든 것이 마음에 달려있는 것은 사실이나 시간이 지나고 주위 사람들때문에 생각은 변하게 되어 있다. 자신의 이름으로 되어 있는 서류를 받게 되고 메일이 들어오면 법적인 권리에 대한 욕심(?)이 생기게 마련이고 때마침 자신의 처지와 맞아 떨어진다면 당연히 얼굴이 두꺼워질 수 밖에 없다. 이름까지 빌리는 처지에 어떻게 별도의 계약서를 작성할까 싶어 그냥 넘어간 경우 결국 그 관계가 더욱 악화되어 급기야 법정에까지 가야하는 경우가 많다. 지난 봄에 어렵게 클로징된 타운의 한 식당의 K사장님은 의형제인 동생으로 부터 너무도 많은 물질적 정신적 고통을 받은 끝에 자신의 재산을 일부 지킬 수 있었다. 어릴 때부터 남편과 의형제로 지내온 동생인 H씨의 이름으로 식당의 지점을 개설하였는데 사정을 알고 있는 에스크로 오피서의 권유로 다른 친척 조카분의 이름과 함께 주류 라이선스까지 취득하여 개업을 하였다. 몇 년이 지나 자신의 가업을 이을 자식에게 물려 주기 위해 명의를 이전해 줄 것을 요구하였지만 이 핑계 저 핑계로 싸인을 해주지 않는 H씨에게 수만달러의 보상은 전혀 만족을 주지 못했다. 불행중 다행으로 친지의 적극적인 협조와 급기야 교회 목사님의 개입으로 가게 가치의 1/3정도를 보상하는 것으로 일단락되었다. 그저 믿고 내 맘같으려니 하는 생각은 서로에게 불필요한 오해와 착각을 낳는다. 한 장의 약정서라도 그것이 한글이든 영어이든 받아 두는 것이 이 시대를 지혜롭게 사는 한 방법이라고 믿는다. 자신의 학력을 과장해봤는데 깜쪽같이 속아준 사람들에게 미안한 생각보다는 스스로가 최면에 걸려 포장된 자신의 모습이 대견하기만 한 유명인사들이 배우자나 자식들에게는 어떻게 설명했을 지 사뭇 궁금해진다. ▷문의: (213)365-8081

2009.04.13. 20:33

[제이 권의 에스크로 기간] 가는 정, 오는 정

우리 교회도 주일 날에 샘터별로 돌아가며 정성껏 마련한 점심을 모두가 대접을 받는다. 좀 거금을 투자한 경우 삼계탕이 나올 때도 있고 불고기 덮밥 비빔밥등 기다려지는 시간인 것은 틀림없다. 한 지붕 세가족으로 한어 회중과 미국 회중 그리고 영어를 사용하는 1.5세와 2세들의 영어 회중까지 각기 다른 문화와 언어를 가진 세 그룹이지만 음식을 나누는 데에는 벽이 없다. 한국 말을 한 마디도 못하는 한인 학생들이 시뻘건 비빔밥을 가지고 농구장으로 뛰어가고 미국 생활이 짧은 한 집사님이 크림 바른 베이글을 맛있게 드시는 것이 주일에 흔히 보는 우리 교회만의 풍경이다. 이따금 인원에 맞게 준비한 비빔밥이 2세 아이들 때문에 턱없이 모자라다고 불평(?)이 나올 때도 있지만 그것도 애들이 잘 먹어서 귀엽다는 뜻이 포함되어 있고 청년 아이들도 아랑곳하지 않는다. 그 진심을 알기 때문이다. 사업체을 매매할 때에 바이어는 계약된 금액을 지불해야 하고 쎌러는 계약서에 적힌 조항들대로 장비와 노 하우를 바이어에게 전달해야 한다. 그러나 말처럼 제대로 이행되기는 늘 어렵다. 시간에 맞추어 클로징을 준비하는 바이어가 많지 않아서 늘 셀러들의 마음을 불편하게 만든다. 연결된 매매건이 지연 되거나 계획에 차질이 생겨 약이 많이 오르게 되는 경우가 많다. 융자가 어려워진 요즈음 자신의 잘못이 아니라고 당당한 바이어가 주는 것없이 밉상스러운 셀러는 장비 세금 정산에나 트레이닝에 불편한 마음을 노골적으로 드러내기도 한다. 바이어가 세금을 얼마를 내건 세무사와 상담도 하지 않아서 문제를 만들기도 하고 일단 에스크로가 끝난 후에는 제대로 인수 인계를 하지 않아서 직격탄을 날리는 것이다. 이런 경우 바이어도 가만히 있지 않는다. 세금때문에 정리되지 못한 셀러에게 제대로 사인에 협조를 하지 않기도 하고 변호사를 통해 정식으로 문제를 삼기도 한다. 몇 번의 매매 경험으로 상호 협조가 정말로 중요하다는 것을 잘 알고 있는 셀러나 바이어의 경우에는 사뭇 진행 스타일이 다르다. 시간에 맞추지 못할 만큼 융자가 늦어지는 경우에는 셀러에게 찾아가서 양해를 구하기도 하고 어차피 노는 시간 무보수로 셀러를 도우면서 친분도 쌓고 미리 인수하여 노하우도 쌓는 지혜를 발휘한다. 함께 일하면서 인간적인 정이 생긴 양 진영에 다틈이 있거나 신경전을 벌이는 일이 생기지 않는다. 가게나 회사안의 작은 집기에도 신경을 곤두세우는 다른 팀들과는 달리 서로 주지 못해 야단이다. 에스크로에 클로징을 위해 함께 오기도 하여 서로 위해 주느라 닭살인 분들을 보면서 느끼는 점이 많다. 어차피 떠나는 사업체에 시작하는 바이어를 위해 베푸는 넉넉한 마음의 셀러가 되는 것은 종이 한 장의 차이로 시작되는 것이다. 그리고 그 마음을 생기게 만드는 것은 진심으로 셀러를 위로하고 감사하는 마음을 가지는 바이어에게서 나온다는 것을 느끼게 된다. 시원한 아이스 커피를 사들고 한 가지라도 배우려 찾아오는 바이어에게 영업에 방해된다고 박대하는 셀러보다는 형제같은 마음으로 대하는 분들이 아직은 더 많다. 후에 셀러의 중요한 메일이나 물건을 꼭 챙겨서 전해주는 바이어를 보면서 어떻게 사는 것이 현명한 가를 생각하게 되는 것이다. 자칫 딱딱하기 쉬운 에스크로 사무실이 화기 애애한 장소가 될 수 있기를 바라면서 덩달아 품위있는 매매질서 문화가 이어나가기를 진심으로 바라본다. ▷문의: (213)365-8081

2009.04.06. 18:40

[제이 권의 에스크로 기간] 동업…가깝고도 먼 사이

사람들이 흔히 말하기를 촌수가 없기 때문에 부부는 가장 가까운 사이라고도 하고 또 등돌리면 남이라고도 한다. 에스크로일을 하다보니 부부보다는 동업자가 더 가까운 사이가 아닌가 생각이 든다. 때로는 아침도 같이 먹고 점심도 함께 때우고 저녁에 함께 사우나까지 하고 퇴근하기도 하니 사실 부부보다 더 가까울 수 밖에 없다. 거기에 세상에서 가장 은밀한 돈 문제까지 동업자는 모든 것을 공유하기 때문에 편안하기도 하고 어쩌면 너무 예민한 사이가 되기도 한다. 몇 주전에 클로징한 한 커머셜 건물과 사업체는 두 동업자의 관계로 바이어가 어부지리를 얻은 에스크로였다. 타인종인 셀러 두 사람은 어느 순간부터 서로에 대한 불신이 쌓여서 한 동업자가 새로운 사업체를 과외로 시작하면서 극도로 격해지는 사이로 발전하였다. 가게의 물건을 빼돌린다고 의심하기도 하고 가게외 건물에 들이는 노력과 시간에 대한 불공평한 분배와 이득에 대한 불만이 결국 '동업 파기'라는 결과를 낳게 되었다. 처음 두사람의 관계의 시작은 학교나 고향의 선 후배이기도 하고 많은 점에서 서로의 장점이 두드러지나 헤어짐에 있어서 그 살벌함은 과히 '납량 특집'감이다. 상대방에 대한 흠집내기는 정치인을 뺨치고 잘못된 것에 대한 책임에 있어서는 기억나는 것이 너무 많으며 모두 나보다는 상대의 무책임내지는 불공평한 처사로 생긴 결과가 된다. 물건 진열에 대한 취향에서 부터 구입에 대한 타이밍을 맞추지 못한 실책 그리고 재고에 대한 파악과 경비처리까지 실랄한 공방으로 에스크로가 휘청거리기도 했다. 함께 자리를 마련하기 어려웠던 터라 양 쪽으로 다니며 다리품을 팔고 설명하느라고 에이전트분의 수고도 말할 수 없이 컸지만 하루가 다르게 변하는 셀러의 요구 사항으로 바이어도 정신이 없기는 마찬가지였다. 결국 극도로 악화된 두 동업자의 관계로 하루라도 빨리 정리하고픈 양 진영의 바람이 있어 막판에 바이어에게 모든 상황이 유리하게 진행이 된 것이다. 한 셀러가 바이어의 부족한 자금을 싼 이자에 융통해 주었고 인벤토리의 부족한 금액도 오너 캐리로 도와줌으로 바이어의 숨통이 트이게 해주었다. 거의 모든 조건도 바이어가 원하는 대로 되면서 조금 고생은 됐지만 행운의 바이어가 되었다. 다른 한 셀러는 사사건건 반대를 표방함으로 설득과 이해를 구하기 위해 에이전트와 바이어의 많은 시간과 노력이 필요했다. 두 셀러 사이에 전혀 불가능한 의사소통때문에 늘 에스크로 오피서는 같은 서류를 각각 보내야 했고 전화도 양쪽 진영에 같은 내용을 반복해야만 하는 번거로움이 있었다. 동업에 있어서 기본적인 계약서를 인간적인 믿음으로 소홀이 하는 것이 사실 인지상정이다. 오래 아는 사이에 시시콜콜 따지는 것같아 멋적고 시작부터 분위기 망치는 것같아서 선을 긋지 못하기도 하고 너무 돈에 대해 집고 넘어가면 사람이 야박해보일까 두렵기도 하다. 초반부터 변호사 찾아가서 확실하게 관계 확립을 하자니 좀 살벌하기도 하지만 돈도 만만치가 않아서 그저 '믿어야지' 하면서 잘해보기로 시작하지만 인간사 늘 변하기 마련이다. 사업 조건이 변하기도 하고 리스 조건이 변하기도 하며 또 경기가 마음을 편치 않게 만들지만 제일 변화무쌍한 것은 사람 마음이다. 잘 되면 내 덕이고 안되면 남탓이라고 누가 말했던가! 수입이 많으면 욕심이 나서 마음이 불편하고 손해를 보면 원망하느라고 잠못이룬다. 서로의 좋은 관계를 위해서 그리고 무엇보다 나 자신의 평안한 마음을 위하여 동업자와의 확실한 계약과 자금 문제를 명백히 해두는 것이 현명하다고 본다. ▷문의: (213)365-8081

2009.03.30. 18:29

[제이 권의 에스크로 기간] ABC 인터뷰 반드시 법적 이름 사용해야

한국이 낳은 세계적인 패션 디자이너 앙드레 김의 쇼를 보면서 여자라면 누구나 그 환상적이고 뛰어난 예술성에 감탄하지 않는 이가 없을 것이다. 그런데 만약 그가 부모님이 지어주신 본명을 고집하여 지금껏 사용하고 있다면 어땠을까? 재미있는 일이다. 타인종에게 듣기 어렵고 부르기 어려운 이름을 가진 사람 남편따라 성을 바꿨더니 심히 거북한 이름 직업에 맞게 품위(?)를 유지해야 하는 사람…. 우리 이민자들에게 주어지는 인생 역전(?)중의 하나가 개명의 기회가 아닌가. 몇 번의 이어진 만남으로 가까워진 손님중에는 온 가족이 같은 이니셜을 쓴다고 뿌듯해하는 분이 있다. 부부는 시민권 받을 때 바꿨고 아이들이야 골라 놓았던 이름으로 쫘악 같은 알파벳으로…. 요즘처럼 테러 공포로 외국인에 대한 관리와 경계가 철저하기 전까지는 운전 면허증또는 DMV ID를 이민국 이름과의 대조없이 본인이 적은 이름으로 발행한 경우가 많아서 많은 손님들 중에 아직도 시민권 혹은 영주권의 이름이 아닌 본인의 애칭으로 된 신분증을 가진 사람이 많아서 업무에 차질이 생기는 경우가 있다. 법적 이름은 반드시 이민국의 이름과 동일해만 한다. 물론 운전면허증은 신분 확인등을 위해 쓰여지지만 라이선스를 받는다던가 새로운 면허등에는 여권상 이름의 사용이 더 적절하다. 교회나 가정 그리고 친구들 사이에 자주 불리어 지다보니 너무 익숙하여져서 혹은 너무 그렇게 오래 사용하다 보니 당연한 걸로 여겨져서 자신의 법적인 이름을 잘못 사용하는 일이 종종 발생한다. 특히 주류통제국의 인터뷰를 갈 경우 반드시 법적 이름이 기재되어 있는 미국이나 한국의 여권을 가져갈 것을 강조해도 자신있게 ID만을 가져가는 일이 너무도 많아서 시간과 경비를 낭비하는 안타까운 일이 생긴다. 사실 부르기 쉬운 영어 이름으로 다른 사람과의 크레딧이 꼬여있거나 선의의 피해를 보게 되고 재산상의 불이익을 당하는 속이 쓰라리는 일도 있다. 아직 시민권을 준비중인 분이 있다면 영어 이름과 부모님이 지어주신 본명을 반드시 함께 나란히 사용하는 것이 현명하다고 본다. 이름이 복잡할 수록 다른 사람과 동명이인이 되는 불상사를 막을 수 있는 것이다. 지극히 평범한 이름을 가진 손님의 재산을 처리하는 과정에서 늘 생기는 에스크로의 예사로운 과정중의 하나이지만 그 확인 과정에서 몹씨 불쾌한 감정을 표현하는 손님도 있다. 본인의 신상 명세서는 거의 빈칸으로 사인만 하고는 직업이나 거주지의 기록으로 확인하는 과정에 짜증을 내는 것은 옳지 못하다. 요즘은 아주 기발한 손님들 중엔 우리가 흔히 생각하지 못하는 철자로 성씨를 개명한 분이 많다. 예를 들면 '김' 을 GHIM '이'씨 성을 RHEE등으로 사용하여 돋보기 안경을 고쳐 쓰고 다시 들여다 보게 하는 손님이 많아졌다. 집을 사려고 계약서를 쓸 때에도 사업체를 구입하려고 하는 경우 특히 주 정부 관계 면허나 퍼밋 등의 신청서를 작성할 경우 반드시 본인의 법적 이름을 사용해야 하고 그에 해당하는 사진이 들어있는 신분증을 제출함으로서 본안임을 증명하는 절차가 필여하다. 비용과 시간을 낭비하는 것은 손님 당사자 뿐아니라 상대방 셀러 부동산 에이전트와 에스크로에게도 맥이 빠지는 결코 반갑지 않은 일이다. 때론 엄청난 손해를 감당해야 하는 낭패를 겪을 수도 있다. 여유있는 시간 자신의 이름에 대해 다시 한번 생각해 보는 건 어떠할 지…. ▷문의: (213)365-8081

2009.03.23. 16:56