[제이 권의 에스크로 기간] 에스크로-감춰진 모기지

한국의 생활과 이곳의 이민 생활을 비교할 때마다 뭐니 뭐니해도 가장 큰 부분은 역시 주택에 대한 모기지 페이먼트가 있는 것과 없는 것의 차이가 된다. 어떤 형태로든 일정 금액을 다운 페이먼트를 하고 집값의 70-80%이상 혹은 그 이상을 은행으로 부터 빌려서 15년 25년 아니면 30년동안 약속된 이자를 적용하여 갚아 나가는 것이 일반적으로 생각하는 모기지이지만 종종 일반인들의 오해로 에스크로 진행중이거나 클로징이 지난 후에 문제를 제기하는 손님과 융자 에이전트사이에 언성이 높아지는 경우가 있다. 페이먼트때문에 속이 상하는 판에 분통을 터뜨릴 대상이 필요하다 보니 늘 애꿋은 융자 에이전트가 샌드백이 되고 만다. 몇 달 혹은 수 년전 자신의 형편과 사정에 맞추어 가장 이상적이라고 판단되었던 프로그램으로 본인의 이해를 거쳐 두꺼운 융자 서류를 사인 하였건만 기억하고 싶은 것은 빚보다 엄청나게 적었던 페이먼트밖에 없다. 왜 그렇게 페이먼트가 적은 것인지 후에 원금에 대한 변화는 언제 생기며 이자가 오르는 시기는 언제인가 하는 것등에 대한 설명을 기억하는 손님이 너무도 적다는 것에 늘 놀란다. 전문 융자인이라면 자신의 뜻대로 손님의 프로그램을 함부로 정하는 일은 절대 없으며 손님의 재정형편에 맞추어야만 에스크로가 종결될 수 있으므로 손님과 긴밀한 협의를 반드시 거치는 것이 당연하건만 이상하게도 이해하고 정작 융자 서류에 싸인을 한 손님이 없다. 지난 주 월요일 아침부터 찾아오신 C선생님은 2년 전 새집을 구입하며 융자한 자신의 모기지 때문에 언성을 높이며 오시었다. 그동안 열심히 페이먼트를 해왔건만 보람도 없이 모기지 원금이 엄청나게 불어있고 갑자기 은행에서 날라온 모기지 프로그램을 선택하라는 통지로 인해 주말 내내 잠못이루고 찾아오신 모습이 무척이나 안쓰러워 보였다. 당시 C선생님은 한 2년 후 구입한 새집을 팔고 자녀들 분가 후 타운으로 이주하실 계획이셨으므로 융자 에이전트는 상의 후 미니멈 페이먼트 모기지를 권유하였던 것이다. "나만의 선택된 특별한 모기지"는 존재하지 않는다. 현 이자 시세가 6.5%인데 유독 내 융자 서류만 2%이라면 과연 은행은 무엇으로 장사를 할 것인가 생각해 보아야 한다. 모기지 기간과 페이먼트를 신축성있게 자신의 형편에 맞추어 다양한 선택을 하도록 상품화되어 있는 것을 달리 착각해서는 않된다. Interest Only(이자 모기지)와 같은 프로그램도 집값이 상승세를 탔던 지난 수년 동안 인기있었던 상품이다. 그러나 수 백만불의 "저택"을 구입하면서 이자만 내는 모기지를 선택하는 바이어를 보는 것은 그리 마음이 편치를 못하다. 부동산의 시장과 상관없이 자신의 형편과 처지에 맞는 모기지 상품을 충분히 이해하고 사인하는 것이 필요하다. ▷문의: (213)365-8081

2009.10.05. 18:50

[제이 권의 에스크로 기간] 변화하는 'K 타운'

서울에서 방문객이 있을 때마다 한결같이 듣는 말 중에는 "생각보다 시골같은 LA"라는 것이다. 마치 20년전의 서울 변두리 정도거나 지금의 지방 소도시같다는 등 건물들이 낡고 초라하다는 등 길에는 왜 그렇게 사람이 없냐는 등…. 사실 건물이나 상가도 그렇지만 무엇보다 사람들이 수수하기 때문일 것이다. 따지고 보면 집 페이먼트가 없는 덕분에 소득에 비해 지나친 소비 생활을 추구하는 우리 조국의 동포들이야 말로 심각하게 걱정해야 하는 것이 아닌지…. 이런 우리의 한인타운이 변하고 있다. 주요 도로는 물론이고 골목마다 공사중이지 않은 길이 없다. 신축 콘도거나 아파트 혹은 상가의 건물들이 활기차게 들어서고 있다. 마치 도시 전체가 살아 움직이는 것같다. 80년대 후반까지 거의 대부분의 에스크로는 주택의 매매와 소규모 비즈니스로 세탁소와 마켓이 고작이었다. 매매규모도 아주 작아 주로 부부가 종업원없이 운영할 수 있는 규모가 압도적이었다. 그 후 발전하여 프랜차이즈를 구입하는 한인들이 늘고 타운의 아파트나 상가 매입이 활발해지면서 한인타운은 우리가 돈을 버는 타운만이 아니라 드디어 우리가 소유하는 타운으로 변모하기 시작하였다. 윌셔가의 대형빌딩들의 매입은 그렇다치고 코너마다 작고 큰 상가나 아파트의 주인이 바뀌어 갔다. 꼭 크레딧보다는 한인이라는 사실만으로도 입주할 수 있는 아파트가 생겨나면서 타운은 급격히 팽창하여 갔다. 요즘은 거의 모든 에스크로에서 우리 한인끼리의 거래가 압도적으로 많은 편이다. 믿네 못믿네 해도 우리끼리의 거래는 속시원히 할말을 하므로 마음이 편한 것이다. 거의 모든 사업체에도 부부 중심이 아닌 종업원 중심으로 바뀌어 대부분의 사업체에 EDD어카운트가 있다는 것도 달라진 점 중의 하나이다. 예전처럼 방과후 자녀들이 부모들의 가게에 나와 돕는 모습은 찾아보기 힘들다. 우리의 한인타운에 첨단 대형마켓이 생겼다고 좋아했던 것이 벌써 20여년이 되었다. 이제는 주 도로마다 우리의 상가들이 차지하고 있다. 한인 소유의 건물에 미주류 유명사업체들이 입주하고자 리스를 신청한다는 소식을 듣는 것이 얼마나 기쁜 일인지 모른다. 오래전 깐깐한 건물주들로부터 온갖 불이익을 딛고 사업을 키워온 우리 손님들이 자랑스럽기만 하다. 순두부에 냉면에 고깃집마다 노랑머리의 손님들이 기다리는 모습도 보기 좋다. 예전에 바이어나 에스크로의 체크를 건네면 이런 은행이 대체 어디에 있냐며 모멸감을 주었던 외국인 셀러들의 모습이 떠오른다. 한인타운은 어느 민족의 타운보다도 은행이 많다. 요즘은 우리 한인 바이어가 내미는 디파짓 체크에 대해 토를 다는 건물주는 없다. 자랑스러운 일이다. 우리의 자녀들이 쑥쑥 자라는 것처럼 한인타운의 건물들이 첨단의 모습으로 함께 올라가고 있다. 콘도도 좋고 멋진 상가도 보기 좋다. 누구나 입주하고 싶어하는 아파트는 또 얼마나 많아졌는가! 피땀흘리며 노력하고 사는 우리 교포들에게 박수를 보내고 싶다. 한국에서 찾아오는 손님들에게 이렇게 말해야 할 것같다. "그래도 여기는 길바닥에 껌이 서울만큼은 안붙어 있다"고. ▷문의: (213)365-8081

2009.09.28. 18:41

[제이 권의 에스크로 기간] 부동산 관련 문서 보관

누군가 말했듯이 인생은 쓰레기를 만들어 가는 여정인지도 모르겠다. 살다보면 정말로 많고도 많은 서류들 때문에 고민될 때가 많다. 이사를 하거나 대청소를 하다보면 기억도 나지 않는 서류에서부터 오랫동안 찾고 찾았던 문서까지 온갖 것들이 쏟아져 나온다. 특히 미국에서는 영구히 보관해야 하는 서류들이 또 왜 그리도 많은지 모른다. 재산에 관한 것들 만큼은 가장 중요하다고 생각하면서도 워낙 종류도 다양하므로 많은 분들이 늘 문의를 해온다. 에스크로를 통해 부동산을 구입한 경우라면 흔히들 말하는 집문서(Grant Deed)를 재산권에 변경이 생겨 양도 혹은 이양한 경우라면 또 다른 형태의 집문서인 Quitclaim Deed와 에스크로의 마지막 정산서인 Closing Statement를 반드시 보관해야 한다. 집문서는 에스크로 오피서가 판매자와 매입자 그리고 가격과 부동산 설명서를 양식대로 기입한 후 매매가 마무리 되면서 동시에 등기가 되어 대개 6~8주 후 해당 카운티 등기소로부터 직접 우편으로 바이어가 받게 되어 있다. 만약 집주인이 사는 주거지가 아닌 투자용 건물일 경우 반드시 클로징 되기전 에스크로 오피서에게 바이어의 메일링 주소를 별도로 요청하여야 한다. 예를 들어 4유닛중 1유닛에 집 주인이 주거한다 해도 반드시 주인이 주거할 정확한 주소를 에스크로에 통보하는 것이 중요하다. 집 주인의 재산서 고지서나 우편물 등을 자상하게 세입자들이 전해줄 것이라고 기대하는 것은 무리다. 수년전부터 정부에서는 영어와 스패니시로 그 집 문서의 사본을 발송하여 매매자와 매입자에게 친절하게 확인시켜 주는 서비스를 하고 있다. 착오와 사기를 방지하기 위한 프로그램인데 대개 파란색과 노란색의 이 사본은 그 전에 원본을 등기소로 부터 받은 경우에는 확인 후 버려도 좋다. 에스크로 중도에 받은 예비 정산서는 클로징 후에 받은 마지막 정산서를 받은 후에는 폐기해도 좋다. 해마다 세금 시즌이 되면 수년전 클로징한 정산서의 사본을 부탁하는 손님들로 업무에 지장이 있을 정도다. 채권자와 채무자 사이에 작성된 집 담보 문서인 Deed of Trust와 노트가 있는데 등기부 원본은 해당 카운티 에서 서류에 요청된 발송 주소(대개는 채권자)로 보내지고 원금 상환이 끝남과 동시에 채무자에게 그 원본을 반납해야 한다. 재융자를 통해 새로운 모기지로 상환이 됐을 경우 정식으로 에스크로와 타이틀을 통했다면 걱정할 필요가 없겠으나 그렇지 않은 경우는 반드시 집 담보를 해제하는 문서(Reconveyance)와 원본 노트를 챙겨 두었다 가급적 빠른 시일 내에 등기하도록 한다. 베일 본드나 기타 담보물의 경우 등기를 해당 회사가 한다고 했다면 그 약속 내용이 담긴 편지를 반드시 보관하도록 한다. ▷문의: (213)365-8081

2009.09.21. 18:49

[제이 권의 에스크로 기간] 에스크로 디파짓 마감은 오후 3시

"오늘 클로징이면 제 돈도 바로 찾아 갈 수 있습니까?" "내 돈을 찾아 가기 전에는 키를 넘겨줄 수 없습니다." 매일 반복되는 손님들 특히 셀러의 항변(?)이다. 한국 식으로 손에 잔금을 쥐기 전에는 절대 소유권을 넘겨줄 수 없다고 생각할 수도 있지만 이곳에서는 에스크로라는 절차를 거치므로 그러한 걱정은 기우에 불과하다. 셀러와 바이어 사이에 직접적인 자금 거래를 막고 필요한 서로의 요구를 충족시킨 후에 거래를 마무리하는 에스크로의 필요성에 항상 자부심을 느끼며 일하고 있다. 만일 서로 돈을 세어가며 선금 중도금 그리고 잔금을 치뤄야 한다면 그 실갱이와 혼란을 상상하기조차 힘들다. 지난주에는 비교적 금액이 큰 카워시 에스크로의 클로징이 있었다. 바이어의 자금이 한국에서 오게 되어 있었는데 시간이 생각보다 더 걸려서 클로징 당일에 에스크로 어카운트로 입금되었다. 바이어의 다운 페이먼트 디파짓 확인이 당연히 필요한 은행에서는 융자금이 당일 오후 늦게 펀딩이 된 것이다. 에스크로에 바이어의 거래 대금과 은행의 융자 금액까지 모두 입금이 되었으므로 실제로 인수 예정일인 토요일 아침을 위하여 금요일 당일 밤 인수 인계에는 문제가 없게 되었다. 이 때 바이어의 잔금이 반드시 지불확인 자금이어야 함에는 두말할 나위도 없다. 송금이나 캐시어스 체크가 아닌 손님의 사정으로 인해 본인의 수표로 입금이 되는 경우 문제는 심각하다. 어떤 바이어는 증권 어카운트 체크나 라인 오브 크레딧 체크로 입금할 것을 주장하여서 애를 먹는 일도 있다. 자신의 어카운트로 옮겨서 클리어된 후 다시 체크를 쓴다는 것이 시간이 많이 걸리고 귀찮은 일임은 틀림없다. 이 과정에서 자신의 평균 밸런스와 맞지 않을 경우 수일 혹은 1주 이상 홀드되는 일도 많기 때문이다. 이러한 입금 문제로 인해 압력(?)과 협박(?)이 들어 오기도 하지만 가장 중요하고 예민한 문제이므로 원칙에 어긋날 수는 없는 일이다. 인수 당일날 늦게 입금이 된 바이어의 펀드는 즉시 지불이 불가한 경우가 대부분이고 대개 다음날 에스크로 체크로 셀러에게 지불된다. 만약 클로징 날짜가 금요일이었다면 다음 월요일에 지불되는데 정작 키를 넘겨 주고 돈을 손에 쥐지 못한 셀러의 마음이 많이 불편한 것이다. 카워시의 경우 주말 현금 장사까지 고스란히 바이어가 챙기는 것을 보면서 월요일 아침에 회사 업무가 시작되자 마자 찾아오는 셀러의 모습은 새삼스러운 것이 아니다. 에스크로는 은행이 아니다. 심지어 은행도 업무시간보다 마감시간이 더 빠르듯이 은행의 디파짓을 위하여 에스크로에서는 디파짓 마감 시간을 대개 3시로 잡아서 은행에 입금을 하게 된다. 만약 이 시간을 넘겨서 들어온 모든 디파짓은 당연히 다음 날로 잡히게 되는 것이다. 그리고 안전하게 입금이 된 바이어의 펀드는 에스크로를 거치면서 셀러의 펀드가 되어 당연히 트러스트 어카운트에 셀러를 기다리고 있으므로 셀러의 조바심도 또한 불필요한 것임을 강조하고 싶다. ▷문의: (213)365-8081

2009.09.14. 19:25

[제이 권의 에스크로 기간] 투자용 주택도 1031 교환 가능

K타운의 발전이 곧 우리 한인들의 발전인 것이 생각해 보면 불과 20여년 전부터의 현상이다. 그 전만 해도 주택은 물론 상업용 건물과 아파트들이 한인 소유의 것은 극히 소수에 불과했었다. 따라서 사업체 매매나 인수에 관건이 되는 리스의 결정권자인 외국인 건물주들이 한인들의 사업속성을 이해하지 못하여 알게 모르게 어려움이 많았던 것이 사실이다. 바야흐로 주 도로변은 물론이고 한인타운의 월가라고 할 수 있는 윌셔의 건물들도 대부분 한인 소유인 자랑스러운 시대가 되었다. 주택은 물론 상업용 건물의 매매에 있어 셀러와 바이어가 모두 한인인 경우가 이제는 별로 새로운 일이 아니다. 심지어 매매 당사자들과 은행 에스크로 모두 네트워킹이 되어 서로를 이해한다는 점에서 많이 편해진 셈이다. 투자부동산의 매매에 있어서 소득에 대한 과세를 지연하기 위해 많은 분들이 1031 교환(Exchange)를 한다. 한 가지 중요한 것은 소득세가 연속적인 투자로 인해 연기되는 것이지 면제되는 것은 결코 아니다는 것이다. 정부의 투자 장려의 의미로 제정된 1031 교환 프로그램은 매도한 금액보다 1달러라도 높은 가격의 건물을 매입했을 경우 투자이익에 대한 세금을 연기할 수 있는 제도이나 잘못된 오해나 인식으로 인해 손해를 보는 분들이 있어 안타깝다. 만약 투자용 부동산 매도시 적절한 1031 교환을 하지 않거나 손실 혹은 법적 유효조항에 해당되지 않을 경우 투자이익이 아닌 판매가격의 3.3%를 주정부에 세금으로 에스크로 클로징시 원천 징수된다. 편법이나 부적절한 방법으로 일단 세금을 피하고자 한다면 후에 세금에 벌과금까지 부과징수된다. 지난 해 고운 모습에 사업수완도 뛰어나신 P여사님께서 몹씨 언잖은 모습으로 찾아 왔다. 모든 것을 맡긴 1031 교환 회사에서 제대로 날짜에 대한 통보가 없었기에 공연히 세금을 물게 되었노라고 화가 많이 나시었다. 물론 서류를 제대로 처리못한 잘못이 1031 회사에 있으나 재산상 정신적인 피해를 입는 것은 결국 손님이다. 1031 교환에 해당되는 매물이 반드시 거대한 상업용 건물만은 아니다. 주거용이 아닌 투자용이라고 증명할 수 있는 콘도 아파트 상가 빈땅 모두 해당될 수 있고 한 매물을 여러개로 나누어 각기 교환이 가능하다. 셀러가 자신의 돈을 만져 보지도 못한다는 것과 새로 매입할 물건의 선정에 시간상 제약을 받는다는 점에서 교환을 망설이는 분들도 많다. 그리고 특별히 까다로운 라이선스가 필요없는 관계로 엉뚱한 1031 교환 회사의 불법적인 행위로 가끔 피해를 입는 분도 있어 안타깝다. 사회에 멋지게 기부는 하여도 세금은 잘도 피해가는 유태인들의 지혜가 생각난다. ▷문의: (213)365-8081

2009.09.04. 20:07

[제이 권의 에스크로 기간] 주택과 사업체, 클로징 날짜 달라

"쇠뿔도 단김에 빼라"는 철통같은 명언때문에 한인사회는 늘 뜨겁다. 사업체의 매매나 주택 그리고 커머셜 프러퍼티에 이르기까지 거의 모든 에스크로가 오픈도 되기 전에 가장 먼저 들어오는 질문은 항상 "클로징 날짜가 언제인가?" 하는 것이다. 마음에 쏙 드는 사업체를 찾은 바이어나 기다리고 기다리던 바이어를 만난 셀러나 관심이 가는 민감한 문제이기도 하다. 계약서를 우선 작성해야 하고 그에 따른 에스크로 서류들에 양측이 필요한 내용을 기입하는 데 보통 하루나 이틀 정도의 시간이 소요된다. 첨단 컴퓨터 시스템으로 회사 업무를 업그레이드한 덕분에 요즘 손님들로부터 시간 단축에 대해 놀라움과 찬사를 듣고 있다. 사실 이는 이메일을 사용하는 고객의 증가가 아니었다면 불가능한 일이다. 전화나 팩스 대신 이메일로 대화하고 서류를 스캔하지 않고 바로 보냄으로써 우편 메일이나 메신저로 배달해야 하는 번거로움과 분실 염려가 없다. 그래도 원본이 반드시 필요한 서류가 대부분이므로 등기 서류나 은행의 서류 등은 원시적(?)인 방법으로 배달이 필수이다. 필요한 절차를 거친 후 바이어와 셀러가 생각하는 클로징 날짜가 드디어 문제이다. 이자가 발생하는 은행 융자에 사인하고 다운 페이먼트를 디파짓한 바이어는 이미 에스크로가 클로징되는 것으로 생각하고 등기까지 무사히 마무리됐어도 체크를 손에 쥐지 못한 셀러는 클로징이 안되었다고 생각한다. 이러한 인식의 차이는 프러퍼티의 열쇠를 넘기는 과정에서 노골적으로 드러나는 데 참으로 난감할 때가 있다. 그래도 주택의 경우엔 계약서에 클로징 날짜에 대한 조항이 명백하게 기입되어 있지만 사업체 매매에선 최소한 신문의 공고일로 클로징 날짜가 정해지므로 신경전이 치열하다. 발렌타인을 앞둔 꽃집의 매매는 하루라도 빨리 끝내기를 바라는 바이어의 안타까운 마음과 대목을 앞둔 셀러의 상반된 마음이 극을 이루고 주말 장사가 중요한 푸드 코트나 코인론드리는 금요일이냐 월요일이냐를 놓고 치열한 공방이 벌어진다. 부동산의 클로징은 집 문서의 등기 날짜이고 사업체의 클로징은 인벤토리를 하는 날 혹은 라이선스의 이전 일이 된다. 공통적인 것은 모두 셀러와 바이어의 합의하에 진행이 되지만 기본적으로 계약서에 의거한다는 점에는 변함이 없다. 그리고 모든 에스크로에 있어 클로징 3일 전까지는 필요한 펀드가 반드시 입금이 되어야 하는데 이는 개인 체크가 아닌 송금이나 은행보증수표이어야만 한다. 그렇지 않으면 펀드가 확인될 때까지 클로징은 지연될 수도 있다. 재미있는 것은 많은 분들이 입금은 개인 수표를 쓰기를 고집하고 클로징 후 찾아가는 잔금은 은행보증수표(Cashier's check)을 원한다. 손님계좌의 평균 밸러스에 의해 발생하는 지불 유예로도 문제가 끊이질 않는다. 오늘도 은행에서 전화가 울린다. "체크 번호 XX번 뒤에 사인과 수취인의 이름이 맞지 않습니다" 곧이어 손님의 볼멘 목소리로 전화가 또 들어온다. "에스크로 체크가 되돌아 왔는데 무슨 일입니까" ▷문의: (213)365-8081

2009.08.31. 18:56

[제이 권의 에스크로 기간] 임파운드 어카운트

어릴 적 새해가 되면 한 상 차려지는 맛난 음식과 친척 그리고 친구들과의 놀이도 물론 즐거웠지만 뭐니 뭐니해도 제일 신나는 것은 언제나 세뱃돈이었다. 집안의 고명 딸이라고 두둑히 주시고 큰 남동생은 장남이라고 챙겨주시고 막내 동생은 귀엽다고 얹어 주어서 우리 삼남매는 저마다 새해를 뿌듯하게 출발을 했다. 비교적 민주적이셨던 어머니 덕분에 차압(?)을 당하지 않고 각자 요량있게 써야 했는데 재미있게도 결과는 늘 같았다. 쌈짓돈으로 꽁꽁 갖고 있다가 꼭 갖고 싶었던 물건을 사서 한 해를 행복하게 보냈던 필자 동네 아이들에게 한 턱내고 학교 친구들에게도 이것 저것 나눠 주며 인심 좋았던 장남은 며칠 후 빈털털이가 되어 있고 한 번 들어온 돈은 쓰는 법이 없는 막내는 며칠 후부터 형한테 이자 놀이를 하곤 했다. 미국 생활이 페이먼트 인생이라고 그 누가 말했던가! 늘리는 건 쉬워도 줄이기란 너무도 어려운 것이 또한 페이먼트다. 만약 씀씀이가 뉘집 장남 스타일이라면 심각하게 걱정이 되는 일이다. 오래전 집값이 보합세이었을 당시에는 다운 페이먼트가 20% 이하인 모든 융자 프로그램에는 은행들이 임파운드를 의무화했었다. 악착같이 벌어서 내집 마련을 하는 우리 한국분들중에는 많은 분들이 무리를 해서라도 이러한 프로그램으로 어메리컨 드림을 이루기도 하였다. 임파운드란 재산세를 월별로 나누어 모기지 페이먼트와 함께 납부하는 은행의 일종의 서비스 프로그램이다. 때로는 에스크로 어카운트라는 용어를 쓰기도 한다. 만일 재산세가 년 1만2000달러라면 1달의 재산세 1000달러를 모기지 페이먼트와 함께 은행에 납부하면 12월과 4월 재산세 연장 납부일에 맞춰 모기지 은행에서 대신 납부하게 되는데 원하는 경우 보혐료도 같은 적용을 받는다. 단 약간의 수수료가 붙게 된다. 성격상 모든 페이먼트 조율을 직접 하기 원하는 사람에게는 별 호응을 얻지 못하지만 여러 투자 물건에 대한 재산세 혹은 메일을 받는 것에 어려움이 있는 투자자들에게는 많이 사랑받는 프로그램이기도 하다. 그러나 대부분의 임파운드 어카운트에는 수개월치의 디파짓이 요구되므로 처음 오픈시에 목돈이 들어가기도 한다. 재산세는 시기에 따라 4~6개월분의 디파짓이 요구되고 보험료의 임파운드에는 2~4개월분이 들어간다. 소득세를 꼼꼼하게 미리 적립해 두기 때문에 납세 기간이 되도 걱정이 없는 만큼 저축에 습관이 안 된 경우라면 한 번쯤 생각해 볼 일이다. 하지만 페이먼트에 대한 은행과의 실갱이가 발생할 수 있고 목돈이 잠겨 있고 환불에 시간이 걸리기도 해 불편한 점이 있는 것도 사실이다. ▷문의: (213)365-8081

2009.08.24. 19:56

[제이 권의 에스크로 기간] 에스크로 오피서 자격 요건

"굿모닝 프리마 에스크로" 낭랑한 목소리로 리셉션니스트가 전화를 받는다. 어느 회사나 마찬가지이겠지만 전화받는 직원의 이미지가 곧 회사의 이미지로 연결되므로 사실 가장 중요한 직업이다. 어느 회사의 직원은 껌을 씹는지 사탕을 먹는지 발음이 불분명하고 남자 친구와 금방 다투기라도 했는지 불친절하거나 퉁명스럽기도 하다. 손님이 전화한 목적을 도와주기 보다 그저 빨리 끊고 싶은 느낌을 주어 불쾌한 때도 많다. 리셉셔니스트로부터 넘겨진 전화는 대개 에스크로 직원이나 어시스턴트가 받아 손님의 용무를 도와드리고 메모를 오피서에게 전달한다. 대개 어시스턴트는 2~3년의 경력을 가진 직원들이므로 웬만한 에스크로 업무는 해결을 할 수 있고 자신의 오피서로부터 훈련을 철저히 받음으로 서로 호흡을 잘 맞추게 된다. 손님과의 융자서류 사인이나 자료의 입력은 대개 어시스턴트들이 알아서 처리하고 은행과의 서류 처리 등을 오피서를 대신하여 깔끔하게 준비해 놓는다. 문제가 생기거나 셀러와 바이어의 조정이 필요한 부득이한 일을 빼놓고는 굳이 오피서를 만날 필요가 없는데도 꼭 오피서와 눈도장을 찍어야 안심을 하는 손님들로 인해 상처받는 어시스턴트들도 있다. 몇년동안 혹독한(?) 강훈을 거친 후 드디어 에스크로 오피서가 되면 그만큼 존중도 받지만 책임 또한 무겁다. 모든 서류에 본인의 이름이 새겨지고 손님의 분쟁에도 끼어들게 된다. 법정 소환에도 응해야 하고 공증이나 은행 서류에도 본인의 이름으로 사인을 해야만 한다. 가끔 인간적인 관계로 마음이 약해져서 손님의 편의를 봐주었거나 잠깐의 실수로 인해 조용히 기억에서 사라져 가는 아까운 인재들도 있다. 가슴이 아픈 일이다. 우리네 인정은 조금 친해지면 원칙적인 처리보다는 특별한 대접을 기대한다. 본인이 없는 공증이라던지 부부간의 대리 사인이라던지 혹은 자금의 입금에 변칙을 요구하는 등의 수용하기 곤란한 일들로 에스크로 오피서에게 예외를 고집하는 손님들로 힘이 들 때가 많다. 요즘은 고객들의 수준이 과거에 비해 비교할 수 없을 만큼 성장하여 무리한 요구가 많이 줄어들어 편해졌지만 이런 일들로 고객과의 관계를 걱정하는 새내기 오피서들을 보면 마음이 안쓰럽기도 하다. 직원을 인터뷰하는 것에서도 세월의 흐름을 실감하고 있다. 이력서에 자신의 겸손함을 싣기 보다는 과대 포장을 하는 경우도 있고 짧은 기간 비슷한 분야를 두루 섭렵함으로 화려한(?) 이력서를 제출하는 친구들도 있다. 자신의 능력보다는 회사의 베너핏과 월급에 기대가 지나친 경우도 많고 시민권이나 영주권자에 한한다는 규정을 무시하고 애교 작전으로 나오는 황당한 일도 비일 비재하다. 에스크로 오피서는 어떠한 형사 문제에 입건이 되었던 경험이 있어서도 않되고 반드시 합법적인 신분으로 모든 신분에 대한 사전 조사와 심의를 거친 후에야 어느 직분이라도 에스크로 회사의 직원이 될 수 있다. 왜냐하면 가장 중요한 것이 고객의 자금을 다루기 때문이다. 재산뿐만이 아니라 모든 고객의 비용에서도 내 것처럼 철저하게 처리하도록 모든 직원들에게 늘 강조하고 있다. ▷문의: (213)365-8081

2009.08.17. 19:18

[제이 권의 에스크로 기간] 명의 이전하면 재산세 시가 기준으로 조정

'남아 선호' 혹은 '남녀 평등' 같은 클래식한 말들이 잊혀진 지가 오래이건만 손님들과의 인터뷰 때마다 '그저 옛말이 아님'을 많이 느끼고 있다. 어르신네들의 아들 재산에 대한 집착은 많은 연민을 느끼게 만들기도 한다. 지난 주 오랜만에 민 선생님께서 많이 쇠약해지신 모습으로 찾아왔다. 집 문서와 아들의 신상 명세 자료를 갖고 왔는데 하나뿐인 재산인 집의 명의를 장남 이름앞으로 넘기고 싶다는 것이었다. 집에는 모기지 융자도 없고 타이틀이 깨끗해 노후에 걱정이 없으신 민 선생님인데 이번에 아들의 사업자금을 마련해야 하므로 융자를 내야 하는 상황이 되었다. 재산권의 이전이 발생하였을 경우 양도세등은 예외 조항에 의해 면제를 받을 수 있으나 재산세의 업데이트는 피할 길이 없다는 것을 강조했다. 카운티에서는 본인의 타이틀 수정등의 경우 이외에는 자동으로 재산세가 현재시세 기준으로 조정이 되게 된다. 자식 혹은 부부 사이에 재산을 본인의 편의나 목적에 의해 올리거나 제외시킨 경우 오랜기간 소유해 온 주택의 재산세 연 상승율 보다 현 시장 가격 기준으로 재조정된 추가 재산세를 받게 돼 예상치 못한 재산세 상승에 놀라는 분들이 의외로 많다. 재산의 가치가 내려가는 경우에도 카운티에서는 내려간 시가에 맞춰 절하된 재산세를 적용해야 하건만 그렇지 못하다. 인력과 서류가 미치지 못하는 이유도 있겠지만 부지런히 재산세 재조정을 신청하고 제반 증빙자료를 제출하는 소위 '우는 아이 젖주기(Feeding crying baby)'가 될 필요가 있다. 어떤 손님들의 경우에는 재산세를 1년에 2번으로 나눠 내기가 부담스러워 임파운드 어카운트를 갖고 있는 경우 은행과 조정까지 해야 하므로 이중고에 시달리기도 한다. 특히 연세 많은 손님들의 웰페어 수령이나 기타 보험 처리 등의 목적으로 재산을 자식이나 재산이 없는 형제등에 옮겨 놓기를 원하는 분들의 문의가 가끔 있어 참으로 곤란하다. 기본적으로 일반 에스크로에서는 정식 매매가 아닌 명의 이전 목적의 재산 변경은 할 수가 없다. 재산을 넘기는 셀러의 어떤 담보권에 대한 조사나 조회없이 재산의 명의만 이전하였을 경우 담보권을 가진 기관이나 엔터티의 소유권 회복에 대한 청구를 받을 수도 있고 반대로 재산을 넘겨받는 바이어의 크레딧에 문제나 린(Lien)이 있을 경우 후에 재산권 처리에 어려움이 있기 때문이다. 한 번 넘어간 재산권의 등기는 무효화시킬 수가 없다. 어떤 고객들은 나중에 바이어가 공사 대금으로 인한 미케닉 린이 있으니 도로 원상복귀시키기를 원하기도 하는데 원 매도자 이름으로 되돌릴 수는 있으나 한번 소유권을 넘겨받은 바이어의 채무관계를 먼저 해결해야만 가능하다. ▷문의: (213)365-8081

2009.08.10. 18:46

[제이 권의 에스크로 기간] 에스크로와 공증

매일 일어나는 일과 중의 하나는 공증이다. 은행의 융자 서류 등기되야 하는 주요 재산 문서들 계약서 위임장 등 에스크로에서 공증은 제외될 수 없는 필수 업무이면서 또한 위험 부담이 크기도 하다. 에스크로의 진행중에 반드시 필요한 서류의 등기를 위해서 혹은 출타 중인 친지를 위해 다른 가족이 대신하는 사인을 위해서 공증이 있어야 하는데 본인의 ID가 없다거나 유효기간이 오래 전 이미 지난 경우 혹은 이름이 전혀 대조가 불가능한 경우 참으로 곤란하다. 수십년 간 에스크로에 몸 담아 오면서 단 두번의 법정 증인 소환이 있었던 것도 공증 때문이었다. 처음 건은 집 문서에 사인한 출타중인 부인의 공증을 해주었던 고객의 참고인이 되었던 일이고 나중 건은 ID가 불분명하여 여권으로 공증한 융자 서류에 대한 것이었다. 처음 경우는 남편이 출타 중인 아내를 대신하여 사인한 서류가 말썽이 되어 일어났다. 친정이 상을 당하여 한국에 나가 있다가 주말에 돌아오니 지문은 나중에 찍고 공증에 남편이 대신하겠다는 것이었는데 곤란한 일이었다. 마침 해당 바이어가 융자 서류를 사인한 직후여서 사무실에서 맞부딪힌 융자 에이전트 분이 마지못해 남편한테 다짐을 받으면서 에스크로의 무사 종료를 위해 공증을 해주었던 것이다. 기억나는 것은 그 당시 남편이 국제 전화로 확인까지 시켜 줬고 통화 속의 아내는 본인의 신상 명세를 또렷이 밝혔지만 그 후 1년여 시간이 흐른 후 소송을 제기한 진짜 아내를 통해 모든 것이 드러나고 말았다. 두번째의 경우는 형제의 ID를 도용한 사건이었다. 한국인의 이름은 돌림자가 대부분이다. 만약 미들 네임을 명백히 신분증에 넣지 않은 경우 공증은 곤란하다. 사실 닮은 꼴의 형제나 자매의 수년 전 얼굴을 확인한다는 것은 수사 기관도 아니고 어려운 일이다. 융자 서류의 이름과 달리 퍼스트 네임만 들어있는 ID만으로 공증이 어렵다고 했더니 손님이 자신의 여권을 다시 갖고 융자서류에 사인하였다. 나중에 수사결과 형제의 재산을 가로채고 한국으로 도주하느라고 집문서등에는 다른 형제의 ID를 이용했던 것이다. 다른 공증인은 이름을 주의 깊게 살펴보지 못한 안타까운 사건이었다. 위의 두 사건 모두 참고인 소환으로 에스크로의 직접적인 피해는 없었지만 시간과 정신적으로 손해가 많았던 것은 사실이고 잘못된 공증으로 인해 선의의 피해자가 생길수도 있기 때문에 공증업무는 반드시 원칙에 따라야 한다 법적으로 요구되는 서류외에도 경우에 따라서 에스크로는 손님에게 공증을 요구해야 하는 일이 생긴다. 특히 셀러나 바이어의 펀드가 본인이 아닌 제 3자에게 넘어가기를 원할 때 오피서의 본인 여부 확인 또는 외부의 사인을 요구하기도 한다. 의심을 해서가 아니라 훗날 서로 분쟁의 소지를 없애기 위한 절차임을 이해하는 손님들이 많기를 바라는 간절한 마음이다. ▷문의: (213)365-8081

2009.08.03. 19:27

[제이 권의 에스크로 기간] 메모하는 습관

직업병일 수도 있고 습관이기도 한 것중의 하나는 필자의 메모하는 버릇이다. '마켓 리스트' '여행 목록' '연말 카드 리스트' '한 주간 해야할 일' '전화할 사람' '레서피' 등등. 집에서도 냉장고에 카운터에 심지어 욕실까지 붙여 놓은 메모지들로 가족들에게 원성을 들을 때도 있고 청소할 때마다 버릴 메모지 들여다 보는 시간도 만만치 않다. 재미있는 것은 급한 일이 있을 때마다 중요한 것에서 사소한 것까지 주위 사람들이 '쪼잔한(?)' 필자에게 문의를 한다는 것이다. 사업체이든 부동산이든 거의 모든 에스크로를 오픈할 때 셀러와 바이어에게 각각 체크 리스트를 제시하게 된다. 부동산 에이전트는 각 소속 부동산 회사마다 클로징까지 구비해야 하는 서류가 있는데 다소 차이가 있을 수 있으나 일반적인 경우가 대부분이다. 에스크로를 정확하게 클로징하기 위해서는 필요한 서류가 완비돼야 하는 것은 당연한 일이나 손님이나 에이전트마다 스타일이 다양하기 그지없다. 처음 계약서에서부터 '풀 세트'로 다시 복사하기를 원하는 분도 있는가 하면 자신이 보관하고 있는지 혹은 빠진 것이 무엇인지 조차 잊는 분도 있다. 에스크로를 진행하는 중간에 처음 제시한 '필요 목록'이 예정대로 들어오지를 않아서 차질을 빚는 경우가 비일비재하다. '별'표를 치고 하이라이트를 해도 안타깝게도 관심밖으로 밀리는 때에는 별 도리가 없다. "깜박 잊었군요" "회계사에게 부탁했는데 왠일일까요"라는 애교섞인 멘트도 있지만 "들어본 적이 없는데…"라든지 "왜 이제껏…"이라고 반문하는 손님들로부터 스트레스를 받는 젊은 오피서들에게 위로할 말이 딱히 없다. 때로는 많은 시간을 필요로 하는 서류도 있고 신중하게 결정을 해야 하는 문제들도 있지만 시간상 가볍게 넘어가야만 하는 안타까운 일들도 있고 부득이 전체 계약 기간을 넘겨야 하는 불상사도 일어난다. 자신의 재산과 관련된 일에 관심을 갖고 주어진 서류만 잘 준비해도 더없이 고마운 일이나 상대방에게 기대하는 일이 너무 많은 것이 현실이다. 깨알같은 전화번호와 주소 등을 적은 낡은 수첩을 귀하게 보관하는 손님들을 만나면 예쁜 펜을 선물하고 싶은 충동을 느끼게 된다. 소셜 넘버에서부터 예전의 주소 모기지 넘버까지 빡빡하게 기입해 놓고 서류에 기입하는 모습은 참으로 존경스럽다. 쌀이 떨어져 시간을 내어 보러간 마켓에 정작 사야할 '쌀'만 빼고 카트 가득히 장을 보고 돌아온 기억이 없는 지 모두가 돌아볼 일이다. 메모를 함으로서 품목이 빠지는 일이 없다는 장점도 있지만 두리번거리지 않아도 되기에 사실 시간 절약이 많이 된다. 메모를 하는 습관으로 덕을 보는 것이 아니라 메모를 하지 않으면 까맣게 잊을까 두려워지는 어느덧 그런 나이가 되었다. ▷문의: (213)365-8081

2009.07.27. 18:21

[제이 권의 에스크로 기간] 칭찬 부메랑

오랜만에 만나는 친구를 보면서 첫 마디로 "예뻐졌네" 혹은 "젊어졌다" 라고 하기보다 "왜 그리 뚱뚱해졌냐" "폭삭 늙었네"로 운을 떼기란 굉장한 위험 부담이 있다. 아무리 허물없는 사이라고 해도 마음에 담아 두는 일이 생길까 조심스러운 것이 '말'이다. 요즘 소위 '뜨는 교회'로서 한인 1세 1.5세 그리고 2세 심지어 외국인 교인들까지도 서로 문화나 관념의 벽이 없이 함께 사랑의 공동체 생활을 하는 우리 교회에서는 신기하리 만큼 서로 부딪히는 일이 없다. 외국인 할머니 한 분이 파킹장에서 차를 후진하시면 뒤에 줄줄이 기다리는 우리의 급한 한인 교인들이 결코 짜증내지를 않는다. 보통 사람의 서너배가 걸리는 그 시간을 신통하게 기다리고 고개를 내밀어 미안한 표정을 짓는 할머니에게 엄지 손가락을 치켜 세우며 'Good Job' 사인을 보내 드린다. 한인타운 마켓에서 경적을 울리던 모습은 찾아볼 수가 없다. 그 할머니 또한 교통 매너에 익숙치 못한 한인 교인에게 상처를 받지않고 너그러워질 것이다. 주일마다 흔히 보는 아름다운 모습이고 많이 배우고 있다. 사업체 혹은 부동산을 사고 파는 셀러와 바이어의 입장에서 손님들은 장점과 자신이 매매하고자 하는 진짜 이유보다는 상대방의 약점과 단점을 부각시켜 본인의 이익을 추구하고자 한다. 자기 자식은 누구보다 부모가 잘 알듯이 비즈니스의 장단점은 매매 당사자가 더 잘 알고 있다. 그러나 상대방이 자꾸 반복하고 강조할 때에는 다른 공격을 준비한다. 이 치열한 '기 싸움'에서 매번 힘겨운 이는 에이전트와 서류를 준비해야 하는 에스크로이다. 계속 날라오는 공방에 카운트 펀치를 날리기를 원하는 셀러와 바이어의 팽팽함이다. 이것 저것 단점을 캐내어서 막판에 가격을 좀 더 깎아 보려는 바이어의 괘씸함에 꼬투리 잡기를 기다리던 셀러는 바이어가 예정된 클로징 날짜를 하루라도 넘기면 바로 다음 날 '계약 파기' 요청을 하고 만다. 에스크로절차에 따라 들어가는 많은 비용을 지불해 온 바이어로서는 예상치 못했던 일이긴 하지만 계약은 계약이다. 어떤 바이어는 사업체에 가서 종업원에게 이런 저런 말로 셀러를 거슬리게 하기도 하고 관리사무소에 셀러와 상의없이 리스를 계약하여 셀러를 곤란하게 하기도 한다. 판매 항목에는 적어 놓고 컴퓨터가 개인 소지품이라고 우기는 셀러에게 바이어는 인벤토리로 대적한다. 시간을 제대로 못 맞춘 트레이닝에 바이어는 추호의 너그러움 없이 연장을 요구하고 에스크로가 종료되었음에도 양 진영의 싸움은 이어진다. 셀러가 소중하게 가꾸거나 일궈온 부동산이나 사업체는 누구에게나 그러하듯이 전부인 것이다. 아무리 세월이 좋아 좋은 가격을 받는다고 해도 섭섭해 하지 않는 셀러를 보지 못했다. 단점과 꼬투리를 잡으려기 보다 서로의 수고와 노력에 칭찬을 아끼지 않으므로서 더 많은 것을 주고 받는 분들을 많이 본다. 생명처럼 지켜온 자신의 사업체를 다시 소중하게 여기는 바이어에게 셀러는 한 가지라도 도움이 되는 노하우를 주고 싶어한다. ▷문의: (213)365-8081

2009.07.20. 17:52

[제이 권의 에스크로 기간] 잘못된 습관, 억울한 벌금

"렌트 듀(Due-납기일)가 언제 인가요?" "페이먼트 예정일이 몇일입니까" "재산세 납기일을 몇일로 알고 계십니까" 등등이 가장 많이 하는 질문중의 하나다. 또한 우리 한국인 손님과 타인종 손님이 어쩌면 제일 대조적인 면을 보이는 점이기도 하다. 에스크로 업무 중에서 반복적이고 안타까운 참으로 고질스러운 우리 한국분들이 주는 고충중의 하나는 나쁜 습관에서 오는 단순한 착오다. 한인 손님 대부분은 자신의 사업체 렌트비를 여유가 있건 없건 무조건 연체료 책정일 전날에 낸다. 그리고 그 날이 바로 렌트비 납기일로 기억하고 산다. 렌트비 계산을 셀러와 바이어 사이에 정산하기 위해 질문을 할 때마다 반드시 확인할 것을 권유하지만 '틀림 없다'고 한다. 렌트비의 경우 대부분은 매달 1일인 경우가 많다. 특별히 입주일로 계산하여 시작하는 일도 있지만 미리 잔여 렌트비를 납부시키고 다음 달 1일로 시작을 하므로 혼동할 것이 없다. 모기지 페이먼트는 월 1회 혹은 2회 페이먼을 하는 프로그램도 있고 월초나 중순에 하는 경우가 있지만 역시 월초 즉 매달 1일인 경우가 대부분이지 연체료가 가산되는 15일이 절대 아니다. 유예기간(Grace Period)이 10일이나 15일인 경우가 많은데 이를 최대한으로 이용하는 것이 우리 손님들이다. 페이먼트 북으로 미리 프린트된 쿠폰에 '납기일 1일 연체일 15일'이라고 적혀 있고 매달 날라오는 페이먼 쿠폰도 마찬가지이건만 연체료 즉 벌금이 부과되지 않는 15일에 수표가 도착하도록 하는 '스릴'을 한인들은 참으로 좋아한다. 에스크로 과정에서 정산서(Pay-off Statement)를 은행으로부터 받았을 때 예기치 못한 연체료가 붙어 있다. 우체국 사정은 늘 내 맘 같지 않다. 생각보다 빨리 배달도 되지만 지연이 되기도 하고 때로는 분실이 되기도 하는 것이다. 여러 번 가산되어 나온 벌금인 연체료를 못낸다고 버티는 손님들과 은행은 자신들의 기록으로 맞서는데 늘상 손님들의 패배로 이어지지만 참으로 안타깝다. 재산세의 경우엔 금액도 크고 그 유예기간 또한 40일 그리고 70일이지만 그 나쁜 습관을 절대 버리지 못하는 분들이 많다. 유예기간 중에 보내는 것도 아니고 마지막 날 소인이 붙도록 그 스릴을 만끽한다. 보통 9월 말이나 10월에 재산세 고지서가 날라오는데 벌금이 부과되는 마지막 납부일 12월 10일보다 원래의 납부일 11월 1일을 기억하는 한국 분들이 많기를 기대해 본다. 소위 돈 장사를 하는 은행의 경우에도 인간적인 면이 있음을 일하면서 많이 느낀다. 한 번도 벌과금을 낸 기록이 없는 소위 우량 손님의 페이먼트 메일이 분실이 되었거나 오래 지연되어 배달이 된 경우 그 억울함은 호소력을 갖게 되어 연체료 즉 벌금이 감해지기도 한다. 반면 늘 페이먼트 도착이 아슬 아슬했던 손님의 고성은 묵살되고 만다. 신용이 생명인 미국에 사는 것을 절감하는 순간이다. ▷문의: (213)365-8081

2009.07.13. 18:27

[제이 권의 에스크로 기간] 먼저된 자, 나중된 자

"권 선생님 오늘 사인하면 언제 에스크로 클로징 입니까?" "그냥 공고일까지 기다리지 않고 셀러와 바이어끼리 합의만으로 먼저 인수할 수 있을까요"….. 사업체 매매 에스크로 오픈 때마다 셀러와 바이어들로부터 받는 지극히 보편적인 질문들이다. 우물가에서 숭늉을 찾는 우리네 급한 습성때문도 있지만 이왕 팔기로 한 사업체에서 빨리 손을 떼고 싶어하는 셀러와 조건만 맞는다면 하루라도 수입을 올리고자 하는 바이어의 마음이 하나로 일치되는 유일한 정점이기도 하다. 지난 5월 첫째 주 월요일에 똑같이 주류 라이선스가 있는 두 식당의 에스크로가 오픈됐다. A식당은 바이어가 E-2비자 수속을 밟는 부부이었는데 법인체까지 설립해야 한다고 해서 약간의 실랑이가 있어 아슬아슬하게 오픈이 되었다. 법인체의 설립은 예상치 못한 과정이고 약 1주에서 열흘가까운 시간이 걸린다고 사정하는 바이어에게 못마땅한 셀러와 중간에서 절충하는 에이전트와 많은 진통끝에 어렵게 오픈이 된 것이다. 주류 통제국(ABC)의 약속을 잡고 그 사이에 에스크로는 모든 서류를 진행시키면서 손님과 긴밀한 연락을 통해 정확하게 10여일 후 인터뷰를 하고 40여일 후에 에스크로는 무사히 종료되었다. 시작부터 바이어의 약점(?)에 몹시 불만이던 셀러와 많은 것을 양보하며 애를 태웠던 바이어의 모습은 그야말로 반전된 모습을 보여 주었다. 신속하게 처리해줘서 고맙다고 몇 번을 인사하는 바이어를 보면서 수고한 에이전트와 함께 보람을 느낀 하루였다. 한편 B식당은 모두 현지 교포들로 몇 번의 매매 경험을 가진 셀러와 거의 선수가 되어 에이전트를 애태운 바이어때문에 준비된 에스크로의 오픈 서류의 사인부터 난관에 부딪혔다. 매상을 의심하는 바이어와 융자 이상 여부를 확인하는 셀러의 신경전에 공고일과 사업체의 빚조사도 시작을 못하고 ABC의 인터뷰 날짜는 계속 미뤄지게 된 것이다. 처음 사업체에 대해 너무 잘 아는 바이어를 만난 셀러는 너무 지쳐버렸고 계약서에는 사인을 했으니 물릴 수도 없고 마음에 드는 다른 바이어에게 몰래 계약을 할 수도 없어 진퇴양난을 겪는 신세가 되었다. 서로의 팽팽한 줄다리기 끝에 약 30여일 후에 간신히 클로징이 되었다. 같은 날 시작된 에스크로가 첨이하게 다른 양상을 보이는 걸 보면서 많은 것을 생각하게 된다. 먼저된 자가 나중되고 나중된 자가 먼저 된다고 하였던가. 서로 좋은 면을 크게 보지 못하고 흠잡기를 작정한다면 모든 것이 그저 어렵게 되는 건 당연한 일이 아닐까. 서로 감정에 앙금만 쌓인 채 복수의 날을 세우고 에스크로가 끝나는 날 보겠다고 그 때까지 참는다고 독설을 하는 셀러와 바이어를 많이 본다. 대부분의 한인 셀러와 바이어는 서로 마주치기를 원치 않는다. 약속 시간을 잡는데 몹시 조심스럽기를 요구하는 분들도 의외로 많은 데 후에 인벤토리는 어떻게 할건지 트레이닝은 어찌 받을 건지 걱정부터 앞서지만. ▷문의: (213)365-8081

2009.07.06. 19:39

[제이 권의 에스크로 기간] 메일링 주소의 중요성

전화 요금 전기세 고지서 개스값 고지서 모기지 페이먼트 크레딧카드 청구서 각종세금 고지서 그리고 각종 정크 메일까지 매일 수없이 많은 우편물의 홍수 속에서 살다보니 미국 생활을 '페이먼트 인생' 미국인들은 'living by check' 등으로 표현한다. 요즘은 마케팅 수법도 발달되어 마치 정부에서 보낸 우편물처럼 또는 어디에 당첨이라도 된 중요한 우편물로 착각하게까지 만든다. 어릴 땐 '축하 합니다'라고 쓰여진 그럴듯한 우편물에 흥분하기도 했던 기억이 있다. 이러다 보니 많은 분들이 중요한 주소는 사서함(P.O. Box)을 이용하기도 한다. 그러나 사서함 주소는 메신저나 수신자 확인 메일(Certified Mail)을 받을 수 없으므로 불편함이 있다. 부동산 거래에서 메일링 주소는 경우에 따라 매우 중요함으로 고객들과 직원들에게 항상 강조하는 점중의 하나이다. 첫째로 부동산 계약서에 바이어가 주거할 집으로 작성했을 경우 집 문서에 매매 주소가 아닌 다른 주소를 기입할 경우 융자 은행에서 지적을 당할 수가 있으므로 주의할 필요가 있다. 주거 목적의 구입과 투자와는 이자등 여러가지 조건에서 많은 차이가 있기 때문이다. 특별히 바이어의 요청이 없을 시에는 계약서에 명시된 대로 에스크로는 메일링 주소를 기입하여 집문서를 작성하게 되고 동시에 재산세 청구서의 배달 주소도 동일하게 카운티에서 처리하게 된다. 둘째로 아파트나 상가 등의 인컴 프로퍼티의 경우 에스크로의 오픈 서류에 필요한 바이어의 메일링 주소를 정확하게 기입할 필요가 있다. 어떤 바이어는 자신의 집 또는 사서함 혹은 자신의 직장 주소를 기입하여 에스크로 진행에 도움을 주기도 하지만 대부분 빈칸으로 남겨 놓음으로 사고를 유발하는 데 기여하는 분들도 있다. 신입 오피서들이나 투자용 에스크로에 익숙치 못한 에스크로 오피서들 중에는 무심코 매매 건물의 주소를 입력하는 실수를 범하기도 한다. 물론 후에 바이어가 입주를 하여 직접 영업을 하는 상가 건물이나 유닛도 있으나 대부분 세입자들이 재산세 고지서 같은 중요한 우편물을 수령하게 되어 배달 사고가 생기기 때문이다. 셋째로 셀러의 '포워딩 주소' 또한 매우 중요하다. 몇 가지 예외를 제외하고는 거의 모든 부동산 거래에 1099을 보고 하는데 셀러의 메일링 주소가 반드시 필요하다. 융자 상환을 받은 은행에서도 임파운드 어카운트에서 지불돼야할 펀드 혹은 과하게 징수된 환금 등을 할 수 있는 주소를 에스크로를 통해 기입하는 것이 중요하다. 물론 우체국에 이사한 주소의 변경 서비스를 6개월 정도 받을 수는 있으므로 모든 우편물이 우체국의 친절한 서비스로 배달이 될 것으로 기대하기도 하지만 꼭 중요한 서류가 사고가 나기 마련이기 때문이다. 이사갈 주소가 정해지지 않았을 수도 있고 밝히고 싶지 않을 수도 있지만 에스크로는 모든 정보가 대외비 이므로 법정의 소환이 있기 전에는 유출될 염려가 없다. 가끔 시비가 붙은 바이어와 셀러가 서로의 메일링 주소를 의뢰하는 경우가 있으나 '절대 불가'이다. ▷문의: (213)365-8081

2009.06.29. 20:13

[제이 권의 에스크로 기간] 리스의 중요성

상업용 건물 커머셜 아파트 빌딩 사업체 매매 등에 있어 가장 핵심이 되는 것은 리스 문제다. 테넌트 수 렌트 금액과 기간에 따라 상업용 건물의 값어치가 달라진다. 아파트 건물 매매 시에는 차후 언제 얼마 만큼의 렌트를 인상할 수 있는가 하는 것이 관건이 된다. 모든 것이 곧 수입과 직결되기 때문이다. 특히 사업체 매매에서는 렌트 조건에 따라 비즈니스의 가치가 하늘과 땅 만큼이나 차이가 난다. 사업체 매매에서 리스는 크게 두 가지로 구분되어 진행할 수 있다. 첫째 '새로운 리스'다. 셀러의 남아있는 리스 기간이 바이어에게 만족스럽지 못하거나 바이어의 크레딧이 지극히 양호하며 건물주와의 새로운 리스 계약절차에 전혀 구애받지 않을 경우에 많이 시도된다. 만약 에스크로 기간이 짧다거나 바이어가 코-사인이 필요한 정도의 크레딧이라면 다시 생각해봐야 할 문제이다. 건물주는 새로운 테넌트에 대한 철저한 신용 조사를 하고 싶어하므로 크레딧이 좋지 않으면 렌트비가 올라갈 수 있으므로 신중한 선택이 필요하다. 새로운 리스에서 운좋게 만족한 렌트를 받았다고 해도 시큐리티 디파짓 금액 등 추가 지출을 피할 수가 없다. 이 모든 과정이 힘들기는 하나 장기적 운영이익이나 나중에 사업체를 팔게 될 경우에는 그 이상의 가치가 있는 것이 또한 새로운 리스다. 둘째로 어사인먼트 리스(ASSIGNMENT )다. 최근에 계약된 리스이어서 바이어에게 충분한 조건인 경우거나 건물주의 리스 조건이 매우 까다로와 바이어가 그 조건을 충족시킬 만한 형편이 못되는 경우 가장 보편적으로 시도되는 리스 형태다. 이 경우 셀러의 책임이 유효하고 진행 기간은 새로운 리스에 비해 상당히 짧은 편이다. 시큐리티 디파짓은 예전 셀러의 것을 바이어가 에스크로를 통해 셀러에게 지불하고 건물주는 상기 금액을 그대로 유지하게 된다. 리스 계약의 원본에 계속적으로 어사인먼트 리스가 첨부되며 때로 추가로 디파짓을 요구하는 건물주도 있다. 가끔 수십장에 달하는 리스 서류를 살펴봐 달라고 하는 손님들이 있다. 물론 에스크로 오픈시 셀러를 확인하는 절차상 리스 서류 일부가 오피서에게 전달이 되고 현재의 리스 기간 렌트비 그리고 디파짓 금액이 확인이 되지만 상세한 계약 조건은 반드시 상법 변호사에게 의뢰할 것을 권하고 있다. 어떤 경우 중요한 옵션이 전매 시에는 무효되는 등의 반드시 짚고 넘어가야 하는 항목들이 있고 어사인먼트 진행시 수정을 요구할 수 있으므로 전문가의 도움이 필요하기도 하다. 사업체 가운데 사우나 카워시같이 대규모 반 영구적인 장비의 설치가 불가피한 경우 리스의 기간과 옵션 등이 가장 중요한 사항이다. 땅 주인이 매각보다는 99년 혹은 그에 가까운 장기간의 리스를 원하여 위와 같은 사업체 혹은 건물의 건축이 이뤄지는 리스도 있다. 사업체 매매에 있어서 신중한 리스의 선택과 준비는 성공적인 출발에 있어 무엇보다도 중요함으로 자신의 형편과 사업체의 성격에 맞게 에이전트와 머리를 맞대어 의논해볼 일이다. ▷문의: (213)365-8081

2009.06.22. 19:28

[제이 권의 에스크로 기간] 부동산 거래와 막차

어릴 적 어머니와 외가댁에 갔다올 때에는 같은 서울에서도 끝과 끝이어서인지 늘 막차를 타고 돌아오곤 했다. 창밖이 궁금해서 잠이 들지 못했던 필자와 큰동생은 세상 구경 하느라 즐거웠고 막내는 어머니 품에서 잠이 들곤 했었다. 애들 셋을 데리고 꾸림 꾸림 짐에 힘에 겨우셨을 어머니가 가엽다는 생각을 철이 일찍 들었던 탓에 했던 것 같다. 돌아오는 길에도 숙모님이 싸주신 먹거리 등으로 한보따리였는데 잡아주는 택시를 마다하시고 우리 형제들과 돌아오신 씩씩한 어머니. 40여년이 지난 요즘 세상에야 애 하나 데리고 가는 나들이에도 남편이 기저귀 가방들고 나서는데…. 세월 탓일까! 종점에서 출발한 막차는 다시 시가 한복판을 지나고 많은 사람을 이리 저리로 옮겨준 후에 언제나 제자리로 돌아온다. 요즘 많은 사람이 서로 묻고 확인하고 싶어하는 것 중의 하나는 부동산 물건의 거래가 '막차'가 아닌가 하는 것이다. 사업체 매매에서도 거품이 너무 하다 하면서도 매상 확인 후 필요에 의해 구입하고 커머셜도 인컴을 확인해 보고 에스크로에 들어간다. 주택의 경우도 학교 때문에 혹은 직장 거리상 늘 필요는 있게 마련이다. 다만 단기 투자면에서 너무 많은 것을 따져 보아야 하고 주위의 훈수에 늘 우리가 귀가 얇아 지는 것이 문제이다. 지난 90년대 초 모두 막차라고 미친 짓이라고 하면서도 남들 늘어나는 재산에 배아파 했던 타운의 빌딩과 상가의 에스크로는 지금 생각해도 짜릿하기만 하다. 몇번 에스크로가 취소되면서 바이어가 바뀌기도 하고 가격도 들쑥 날쑥을 거듭하면서 어렵게 에스크로를 끝내면서 그 때도 바이어들은 그렇게 물었었다. "내가 지금 막차를 타는 건 아닙니까?" 십여년 만에 부동산 갑부가 된 셀러로 다시 만났을 때 그 때의 추억을 이야기하며 웃었지만 사실 그 때에는 목숨을 건 도박같았다고 심경을 토로한다. 이상하게도 잠잠하던 매물에 바이어가 에스크로를 오픈하면 진짜 임자같은 새 바이어가 나타나 셀러를 유혹하는 가격으로 시끄럽고 반대로 바이어를 시험에 들게하는 훈수가 여기 저기에서 등장하기 마련이다. 몇 년전 가격이 얼마였다는 둥 주위에 팔린 비슷한 매물에 대한 발빠른 정보가 너무 고마운 바이어는 빠져나올 구멍을 브로커에게 타진하기도 한다. 가끔 어쩌다 너무 헐값에 팔렸다고 후회 중이던 셀러에게 희소식이었음을 알고 다시 오픈해 줄 것을 간절히 바라는 바이어들로 인해 웃을 때가 있다. 도전을 해보지 않으면 성공의 단 맛을 볼 수 없다고 했던가. 남다른 선택이 남다른 결과를 낳기도 한다. 자신이 살고 싶은 집은 시기에 상관없이 사고 늘 1031 익스첸지를 하며 재산을 바위처럼 굴려가는 유태인같은 타인종에 반해 시대에 재빠르게 적응하며 기회를 포기해 버리는 우리 타운의 민첩한 셀러들이 가끔 안타까울 때가 있다. 막차는 늘 기대와 포부를 가지고 출발할 수 있는 종점이 있어서 다이나믹하다. 다만 잠시 쉬어갈 뿐 그 행보에는 변함이 없다. 중간 중간에 타고 내리는 많은 사람들 중에 누가 가장 기가막히게 좋은 정거장에 내렸다고 할 수 있나? ▷문의: (213)365-8081

2009.06.15. 18:29