[부동산 가이드] 1031 교환

부동산 투자는 미래를 대비하는 가장 중요한 재테크 수단 중 하나다. 단순히 자산을 보유하는 것을 넘어서, 그 부동산을 통해 자산을 계속해서 키워 나가는 것이 핵심 목표가 되어야 한다. 현재 가지고 있는 부동산을 더 크고 가치 있는 자산으로 증식시키기 위해서는 올바른 전략과 도구가 필요하다. 그중 가장 강력하고 실효성 있는 수단이 바로 ‘1031 교환’이다.   1031 교환은 세법에 따라 부동산을 처분할 때 발생하는 양도소득세를 연기하는 절차를 의미한다. 즉, 부동산을 팔면서 생긴 이익에 대해 바로 세금을 내지 않고, 일정 조건을 충족하면 일정 기간 세금 납부를 유예할 수 있다. 이 제도를 활용하면, 기존 부동산을 팔아 얻은 금액 전부 또는 대부분을 새로운 부동산에 재투자하면서 세금을 미룰 수 있다. 이는 부동산 가격 상승에 따른 시세차익에 대한 세금 부담을 잠시 미루는 것뿐만 아니라, 자산을 재배치하고 확장하는 데 훨씬 유리하게 작용한다.   이 제도는 특별히 부동산의 종류와 위치에 제한이 없다. 투자를 목적으로 하는 토지, 임대 부동산, 상업용 건물, 공장 등 거의 모든 부동산이 대상이 될 수 있다. 예를 들어, LA의 임대 아파트를 팔아서 텍사스의 공장으로 전환하는 것도, 작은 상가를 팔아 여러 채의 임대 주택을 사는 것도 가능하다. 즉, 투자자들은 지역이나 부동산 유형에 구애받지 않고 큰 유연성을 갖고 재투자할 수 있다. 가장 중요한 조건은 새로 사는 부동산의 가치가 기존 부동산의 가치보다 같거나 높아야 하며, 가능하면 전액 또는 대부분을 재투자하는 것이 세금 유예의 핵심이다.   반면, 만약 이전 부동산을 팔아서 얻은 금액 중 일부를 인출하거나 개인 용도로 사용할 경우, 그 차익에 대해서는 세금을 내야 한다. 따라서, 1031 교환을 활용하려면 팔아서 번 전체 금액을 반드시 새 부동산에 재투자하는 계획이 필요하다. 이와 함께, 부동산을 팔고 난 후 45일 이내에 새 부동산을 정해야 하며, 135일 이내에 거래를 최종 마감해야 한다. 총 180일 이내에 거래를 완성하는 것이 법적 규칙으로 정해져 있다.   이 과정에서 반드시 신뢰할 수 있는 전문가 또는 회사와 중개인(Qualified Intermediary·QI) 계약을 맺어야 한다. QI는 고객의 자금을 안전하게 보관하고, 정해진 기간 내에 새 부동산 구매를 위한 자금을 이체하는 역할을 담당한다. 국세청(IRS) 규정을 엄격히 준수하며, 거래가 올바르게 이뤄지도록 보장하는 중요한 역할을 한다. 이들은 전문적인 지식과 경험을 바탕으로, 투자자가 세금 혜택을 최대한 누리면서 무리 없이 거래를 진행할 수 있도록 돕는다.   즉, 1031 교환은 부동산을 팔고 다시 살 때, 지역과 부동산 종류, 규모와 상관없이 투자자의 선택권과 유연성을 크게 높여주는 제도다. 부동산 투자에서 세금 걱정을 덜면서 재산을 꾸준히 늘리고 싶다면, 반드시 이 제도를 깊이 이해하고 적극적으로 활용하는 것이 현명한 전략이다. 지금이 바로, 효율적이고 효과적인 재산 증식을 위한 최고의 기회다. 따라서 앞으로 부동산 투자 계획이 있다면, 1031 교환을 반드시 고려하며, 전문가와 상담하는 것을 추천한다. 이것이 부동산으로 재테크를 성공으로 이끄는 지름길임을 잊지 말자.     ▶문의:(562)882-8949 준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 교환 부동산 부동산 투자 부동산 유형 부동산 구매

2025.06.18. 17:14

[부동산 이야기] 1031 교환

국내 부동산 시장에서 1031 교환은 투자자들에게 중요한 세금 절감 제도다. 부동산을 매도하고 유사한 종류의 부동산으로 교환 시 양도소득세 납부를 유예해 자산을 효율적으로 운용할 수 있다. 장점을 먼저 살펴보자.   첫째, 양도소득세 유예로 세금을 내지 않고 재투자해 자산을 확대할 수 있다. 둘째, 재투자 자본 극대화로 더 큰 규모의 부동산에 투자하거나 포트폴리오를 확장할 수 있다. 셋째, 포트폴리오 다각화로 특정 지역이나 유형에 국한되지 않고 다양한 시장에 접근할 수 있다. 넷째, 장기적 자산 축적으로 시간이 지남에 따라 자산의 가치를 증대시킬 수 있다.   그러나 1031 교환에는 몇 가지 주의해야 할 단점도 존재한다.     첫째, 엄격한 시간 제약이다. 매도 후 45일 이내에 교환할 부동산을 지정하고, 180일 이내에 거래를 완료해야 한다. 이 시간 내에 거래를 완료하지 못하면 세금 유예 혜택을 받을 수 없으므로, 교환 과정에서 충분히 신속하게 진행해야 한다.     둘째, 적용 대상 제한이다. 1031 교환은 투자용이나 사업용 부동산에만 적용되며, 본인이 거주하는 주택이나 별장 같은 개인적인 용도의 부동산은 대상에서 제외된다. 따라서 부동산의 용도와 투자 목적을 명확히 이해하고 활용해야 한다.     셋째, 거래 비용 증가다. 1031 교환을 통해 부동산 교환을 진행하려면 중개 비용, 변호사 비용, 세무 전문가 비용 등 추가적인 비용이 발생한다. 이로 인해 거래 규모가 작거나 수익성이 낮은 경우에는 오히려 비용 부담이 클 수 있다.     마지막으로, 세금 면제가 아닌 유예라는 점이다. 1031 교환은 세금을 완전히 면제해 주는 것이 아니라, 단순히 나중으로 연기하는 것이다. 최종적으로 자산을 처분할 때 양도소득세를 납부해야 하며, 세율이 더 높아질 가능성도 있다. 따라서 장기적인 세금 계획을 세우는 것이 중요하다.     1031 교환을 성공적으로 활용하려면 몇 가지 핵심 사항을 숙지해야 한다. 첫째, 교환할 부동산은 반드시 ‘유사한 자산(Like-Kind Property)’이어야 한다. 투자용 부동산은 다양한 유형으로 교환이 가능하지만, 개인 용도로 사용하는 부동산은 제외된다.   둘째, 전문가의 도움을 반드시 받아야 한다. 1031 교환은 IRS 규정을 철저히 따라야 하는 복잡한 절차를 요구하기 때문에, 세무 전문가, 변호사, 그리고 자격 있는 중개자의 도움이 필수적이다.     셋째, 장기적인 세금 전략을 고려해야 한다. 세금을 유예받더라도 결국 언젠가는 납부해야 하므로, 이를 염두에 둔 투자 전략을 세우는 것이 중요하다.  1031 교환은 엄격한 시간제한이 있기 때문에, 매도와 동시에 교환할 부동산을 미리 조사하고 준비해야 한다. 시간을 허비하면 세금 혜택을 놓칠 수 있으므로, 철저한 계획이 필요하다.     결론적으로 1031 교환은 부동산 투자자에게 매우 유용한 세금 절감 도구로, 잘 활용하면 자산을 효율적으로 운용하고 투자 포트폴리오를 확장할 수 있다. 하지만 복잡한 규정과 엄격한 절차로 인해 전문가의 도움과 사전 준비가 필수적이다. 1031 교환을 올바르게 활용한다면, 부동산 시장에서 장기적인 성공과 자산 증대를 기대할 수 있을 것이다.   ▶문의 (714) 909-4433 콜드웰뱅커베스트부동산 애니 윤 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 교환 재투자 부동산 교환 투자용 부동산 교환 과정

2025.03.12. 17:38

[부동산 이야기] 1031 교환

1031은 국세청(IRS)의 코드를 그대로 인용한 용어다. 1031 교환(1031 Exchange)이란 부동산을 처분하면서 얻어진 시세 차액에 대한 세금을 연기하면서 매매 금액과 같거나 높은 부동산을 구매하면서 당장 내야 할 세금을 유예하는 방법이다.   일반적으로 부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도소득세(capital gain tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다. 투자용 부동산의 거래가 많아지면서 관련된 세금을 합법적으로 내지 않고 연기할 수 있는 1031 교환은 부동산 투자에서 누릴 수 있는 최고의 혜택 중 하나라고 볼 수 있다.   본인이 거주하던 주택을 팔았을 경우 2년 이상 그 집에 살았다는 요건만 갖추면 세금혜택이 있듯 투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스 빌딩, 공장, 창고, 상업용 부동산, 혹은 주거용이지만 임대하는 작은 콘도나 주택을 팔아서 매매 차익이 생겨도 당장 세금을 내지 않고 재투자를 할 수 있도록 만들어 놓은 연방 세법이 1031 교환이다. 이를 동종 자산 교환(1031 Like Kind Exchange) 또는 세금 유예 교환(Tax Deferred Exchange)이라고 한다.  다만 세금을 미루는 것이지 세금을 공제받는 것은 아니고 1031 교환을 성공적으로 하기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다.       우선 구입하고자 하는 부동산과 꼭 같은 것은 아니어도 같은 종류여야 한다. 하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방하다. 물론 대상이 되는 건물의 형태도 국한되지 않는다. 상가건물을 팔아 작은 임대용 아파트를 몇 채 살 수도 있고 필요에 따라 LA의 임대주택 몇 채를 팔아서 다른 주에 있는 공장 건물을 살 수도 있다. 그리고 1031 교환의 조건을 만족시키기 위해서 IRS가 요구하는 조건을 새로 구입할 부동산의 가치가 된 부동산 가격과 대출 금액이 높아야 하고 비용을 제외하고 남은 판 금액 모두 구입하려는 부동산에 사용돼야 한다.   소유 부동산을 매각한 시점으로부터 즉 에스크로가 끝난 날짜부터 45일 이내에 새로 구입하고자 하는 부동산을 지명해야 하며 또 지명한 부동산의 매입은 매매 시점으로부터 반드시 180일 이내에 이루어져야 한다.   180일이 지나면 1031 교환을 국세청에서 인정하지 않으므로 1031 교환을 통한 세금혜택을 받을 수 없게 된다. 문제는 45일 안에 마음에도 들고 위치도 괜찮은 좋은 부동산을 찾기가 너무 촉박할 수 있고 융자 문제로 구입에 어려움이 따를 수도 있다. 그러나 성공한다면 부동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 늘릴 수 있는 좋은 방법이다.   1031 교환은 횟수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해 왔던 양도 소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 없어지게 되므로 자녀들에게는 더 큰 재산을 남길 수 있다. 이처럼 1031 교환은 Capital Gain Tax, Depreciation Recapture Tax, Net Investment Income Tax 모두 지연시킬 수 있는 장점이 있다. 따라서 전문 에이전트를 통해 좋은 매물을 고르고 이를 통해서 재산을 증식할 수 있는 좋은 선택이 필요하다.     윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장   ▶문의  213-718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장부동산 이야기 교환 투자용 부동산 상업용 부동산 소유 부동산

2024.05.22. 18:07

[세법 상식] 부동산 교환

부동산 교환(IRC 1031 Exchange)은 연방 국세청의 규정에 따라 세금 납부를 연기해 주는 제도라고 알고 있습니다. 어떤 종류의 부동산이 해당되는지, 해외 부동산도 해당되는지, 그리고 이러한 세금 혜택을 받기 위한 조건은 어떤 것들이 있는지 궁금합니다.   1031 투자 부동산의 교환법은 미국사회에서 이미 오래전부터 사용됐으며 많은 한인도 1031 Exchange를 활용한 부동산 투자로 재산을 크게 증식시키는 데 성공했습니다.   이 부동산 교환법은 투자 목적으로 구매한 부동산을 처분하고 동종의 다른 부동산을 구매하는 경우 부동산 판매를 통해 얻은 소득에 대한 세금 납부를 연장해주는 세법을 말합니다.     이를 활용해 계속해서 자산 증식의 기회와 혜택을 받을 수 있습니다.     투자 목적의 토지, 임대수익형 부동산, 창고, 공장 등 사업목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산이 이 세법의 수혜대상이 됩니다. 즉 투자 목적이나 상업용이면 됩니다.     하나를 팔아서 여러 개를 구매해도 되고, 반대로 작은 투자용 부동산을 여러 개 소유한 투자자가 그것들을 팔아 규모가 큰 부동산 하나를 구매해도 가능합니다.     일례로 상가건물을 팔아 소형 임대 아파트 여러 채를 살 수 있고, LA의 임대주택 몇 채를 처분하고 애리조나에 있는 공장, 창고건물을 구매할 수도 있습니다.   부동산 교환은 일반적으로 ‘three-way delayed exchange’라는 방식으로 이루어지는데, 셀러와 바이어 사이에 중간역할을 하는 기관이 부동산 교환을 주관하게 됩니다.   세금 혜택 조건을 보면 판매자가 부동산 소유권을 이전한 날로부터 45일 안에 새로 구매할 부동산을 지정하고, 이 45일을 포함해 180일 안에 에스크로가 종결되어야 합니다.     이때 매각 대금은 전액 재투자되어야 합니다. 만약 Cash out이 있다면 이 부분만큼은 양도소득세 부과 대상이 됩니다.   부득이한 사정으로 새로운 부동산을 먼저 구매하고 나서 보유하고 있는 부동산을 매각하는 경우도 있습니다. 리버스(Reverse) 1031 Exchange 라고 하는데, 이 또한 매도한 부동산의 매매차익에 대한 세금 납부를 유예할 수 있는 제도입니다.   그 절차는 구매하기를 원하는 부동산의 구매를 위한 클로징을 완료한 후, 45일 이내에 보유하고 있는 부동산 중 매도할 부동산을 선정해야 하며, 180일 이내에 선정된 부동산의 매각을 위한 클로징을 완료해야 합니다.   리버스 1031은 일반 1031 제도보다 훨씬 까다롭고 비용도 많이 들지만 불가피하게 원하는 부동산을 신속히 취득한 후에 보유하고 있는 건물을 매각하는 경우에도 세금 지연 납부 혜택을 받기를 원하면 이 제도를 활용해 볼 만합니다.     1031 교환을 마친 셀러는 해당 연도 세금보고서를 통해 소득을 보고할 때 IRS Form 8824 양식을 통해 양도소득 금액을 신고하고 동시에 이것에 대한 지급 유예를 신청하면 됩니다. 이 양식에 매각 자산과 구매 자산의 구매 일자, 매각 일자, 각각의 구매금액을 기재하게 됩니다.   ▶문의:(213)382-3400 윤주호 / CPA세법 상식 부동산 교환 부동산 교환법 투자용 부동산 투자 부동산

2023.05.31. 17:53

[부동산 투자] 양도소득세와 1031 교환

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세.   양도소득세는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉜다. 아파트, 상가, 창고 등이 이에 포함된다.   주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다.     예를 들어 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당된다. 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제할 수 있다. 따로 세금보고를 하면 각각 25만불 까지 받을 수 있다.     어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구입 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았다. 이럴 경우 최고 50만까지 공제받을 수 있다. 5년전 60만 달러에 사서 100만에 팔았다면 이 부부는 40만의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다.     이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.   하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다.     그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 ‘1031 교환(Exchange)’ 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 이 경우 정해진 법에 따라서 매매가 이루어져야 한다. 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다.     일반적으로 3개까지 정할 수 있다. 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환(Exchange)을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다.     만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.     예를 들어보자. 만약 융자가 100만이 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만을 갚고 나면 200만이 남게 된다.  여기서 남은 200만이 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만으로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다.  만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.     인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단이 될 것이다.  각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.                                                         ▶문의: (310)-227-0066. 케네스 정 / 드림부동산 대표부동산 투자 양도소득세 교환 투자용 부동산 부동산 매매 주거용 부동산

2022.07.06. 17:41

[KITA '세금 절감' 세미나] "1031교환 대안으로 DST도 있다"

“1031교환(exchange) 대신 DST 활용해 보세요”     남가주한국기업협회(KITA·회장 신현수)가 ‘소득세 줄이는 쉬운 방법들’이라는 주제로 24일 3월 정기 세미나를 온라인으로 열었다. 이날 세미나에선 회계법무법인 ‘JC&컴퍼니’의 존 정 대표가 강사로 나서 개인 및 법인 절세 방안에 대해 강연했다.   그중 눈길을 끈 것은 부동산 매각 시 활용할 수 있는 방안 중 ‘1031교환 프로그램’ 대신 ‘디퍼드 세일즈 트러스트’(이하 DST)라는 프로그램이다.   1031교환 프로그램은 부동산 매각에 따른 양도 세금 납부를 연기할 수 있는 가장 일반적인 방법이다. 최근 수년 간 매물 부족과 가격 상승 등으로 1031교환이 쉽지 않았다. 이 대안으로 관심이 쏠린 게 DST다.   DST는 1031교환처럼 부동산 매각 후에 세금 납부를 연기할 수 있는 프로그램이다.     DST는 명칭에서도 알 수 있듯이 셀러가 트러스트에게 매각할 건물 명의를 오너캐리 방식으로 넘기는 게 첫 단계다. 이후 트러스트는 셀러에게 약속어음(Installment Note)을 발행한다. 셀러는 트러스트로부터 현금이 들어오면 그때부터 세금을 내게 된다. 즉, 매각 후 수익금에 대해 일시불로 세금을 내는 것이 아니라 매년 트러스트로부터 들어오는 액수에 대해서만 세금을 납부함으로써 세금 부담을 덜게 되는 것이다.   정 대표는 “양도 차익은 현금을 손에 쥐었을 때 세금이 발생한다”며 “매각 대금을 장기간 나눠서 받는 방식으로 절세 효과를 얻게 되는 방법”이라고 설명했다. 이어 그는 “다만 DST 자격 요건과 절차가 복잡하고 까다로운 부분이 있어서 전문가와 상의가 필요하다”고 덧붙였다.   이번 세미나에서는 자선 트러스트(CRT, CLT), 개인은퇴연금(Traditional IRA, ROTH IRA) 및 건강저축계좌(HSA) 활용 등도 개인 소득세 절감 방법으로 소개됐다.   그에 따르면, CRT(Charitable Remainder Trust)와 CLT(Charitable Lead Trust)는 가치가 많이 오른 자산을 보유한 납세자가 이 자산을 매각할 때 소득세 절감이 가능하다. 더욱이 자신과 가족의 평생 소득을 보장하면서 자선 단체에 기부한다는 일거양득의 효과를 누릴 수 있다.   세미나에선 또한 연구개발(R&D) 세금크레딧을 포함한 다양한 세액공제(Tax Credit)와 소득은 높고 직원 수는 적은 전문직 종사 고소득 납세자에게 유용한 비즈니스용 은퇴플랜인 DB(Defined Benefit Plan)플랜과 종속보험사(CIC) 설립 등 법인 소득세 절세 방법에 대한 설명도 이어졌다.     정 대표는 “절세는 소득세와 증여·상속세에서 계획할 수 있다”며 “리빙트러스트와 생명보험(irrevocable Life Insurance Trust: ILIT)을 활용하면 증여·상속세도 줄일 수 있다”고 조언했다. 진성철 기자KITA 세금 절감 세미나 교환 대안 1031교환 프로그램 소득세 절감 개인 소득세

2022.03.24. 20:54