클로징 날부터 180일 이내 구매 완료해야
선구매 후처분 '리버스 교환'은 비용 상당
대개 에스크로는 월말과 초에는 매우 바쁜 것이 일상이다. 사업체 거래는 물론이고 은행의 펀딩과 거래처 대금문제 및 매상조건 혹은 리스 문제 등으로 굳이 월말에 클로징을 원하는 분들이 많다. 은행의 분기별 혹은 월별 실적과도 맞물려 동시에 클로징이 진행되기도 한다.
선구매 후처분 '리버스 교환'은 비용 상당
지난주에는 요즘 거래가 드물어서 더욱 조심스러운 커머셜 거래에 바이어가 1031 교환으로 디파짓을 하고 양측이 모두 교환하는 에스크로 클로징 건이 있었다. 단순히 바이어가 직접 디파짓을 하는 경우와 달리, 계약서와 에스크로 서류 그리고 등기 보험서류(타이틀 리포트)가 제출되어야 1031 교환 회사에서 디파짓을보내주게 된다.
많은 경우에서 자신의 매물을 클로징 후 45일 이내에구매할 부동산을 3개까지 나누어 사겠다는 결정을 해서 보내면, 매매한 가격보다 높은 총구매가격으로 1031 교환이 마무리된다.
간혹 자신의 부동산을 처분하기 전에 너무 기다리던 매물을 발견하여 미리 구매한 후에, 자신의 매물을 처분하여 교환하는 경우에는 반대로 ‘리버스 교환’이 되는 것이다. 다만 추가 비용이 상당하므로 많이 인기 있는 절세 방법은 아니다.
45일 이내에구매 부동산을 정하는 과정에서 변경 혹은 변칙을 요구하는 분들이 있으나 법의 한도를 지키는 범위내에서 요청을 하는 것이 바람직하며, 신중하게 구매 매물을 정하여 에스크로를 오픈하는 것이 중요하다.
시간에 쫓겨 절세에 집중하다 보면 오히려 잘못 투자를 하게 되는 분들도 있으므로, 미리 충분한 계획을 세워 실행하는 것이 차라리 시작을 안 하는 것만 못해 후회하는 분들도 있다.
100년 이상 된 이 법은 부동산 투자 및구매 장려의 목적으로 1921년 소득세에 대한 혜택을 목적으로 제정됐다.
날짜 외에도 반드시 지켜야 하는 것은 요인 중 하나는 중요한 요인의 하나는 소유권이다. 만약 개인이 투자자를 영입하여 공동 투자를 하는 경우, 자신의 지분에 대한 교환은 가능하나 전체적으로 세금 유예를 받을 수 있는 것이 아니므로 전문가와 상의하여 진행하는 것이 바람직하다.
클로징을 위한 필요한 펀딩을 받기 위해 에스크로에서는 전문업체에 모든 비용과 명세서를 제출하여 자금을 넘겨받고, 만약 필요한 추가 금액은 바이어가 비용을 납입하는 것으로 마무리된다.
반대로 셀러가 1031 교환을 하는 경우에는 담보물에 대한 처분과 비용을 제외한 일체의 금액이 1031 교환으로 넘어가야 하므로 미리 계획을 세워 자금의 이동을 정해야 한다. 비용을 계산하지 않고 전체 금액만 계산하여, 후에 추가 비용으로 클로징이 어려워질 수도 있다.
(필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)
▶문의: [email protected]
제이 권 프리마 에스크로 대표