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[부동산 가이드] 남가주 부동산의 숨은 기회
요즘 남가주 부동산 시장은 여전히 잔잔한 듯하지만, 그 속에서는 여러 흐름이 교차하고 있다. 끝없이 오르던 집값은 이제 제자리를 맴돌고 있고, 지역마다 가격도 내려가는 추세이다. 거래는 줄어들었고, 시장에는 조금씩 매물이 쌓이고 있다. 가장 크게 체감되는 변화는 역시 금리다. 몇 년 전만 해도 3%대 금리로 대출을 받아 집을 샀던 사람들이 지금은 7%를 넘는 금리를 보며 고개를 절레절레 흔든다. 그만큼 이자 부담이 커졌고, 대출 자격 기준도 까다로워졌다. 이런 이유로 바이어들은 발걸음을 멈추었고, 셀러들은 “이 금리에 누가 사겠나” 하며 매물을 거둬들이고 있다. 덕분에 거래량은 크게 줄었고, 가격은 작게나마 조정을 받고 있다. 한편, 매물이 늘어나고 있다는 말도 들리지만, 실상은 여전히 공급이 부족하다. 남가주는 오랫동안 주택 공급이 인구 증가 속도를 따라잡지 못했다. 새로 짓는 주택은 많지 않고, 짓더라도 가격이 높거나 HOA 비용이 부담스러워 일반 실수요자들이 접근하기 어렵다. 결국 시장에 조금씩 매물이 늘고 있다고 하더라도, 그 대부분은 중상가 이상의 주택들이고, 실수요자들이 찾는 단독주택은 여전히 희소하다. 그래도 조건이 좋은 집은 여전히 빠르게 계약이 이루어진다. 다만 시장은 균일하지 않다. 학군과 치안이 안정된 지역은 여전히 견조한 반면, 비교적 외곽에 있는 대형 주택들은 시장에 오래 머무는 경우가 많다. 대형 평수에 2층 구조의 집들은 금리 부담 탓에 구매층이 줄었고, 반대로 단층 구조나 관리가 쉬운 집들은 꾸준히 인기가 있다. 이런 변화는 단순히 가격의 문제가 아니라, 인구 구조와 생활 방식의 변화를 반영한 결과이기도 하다. 은퇴를 앞둔 세대들이 많은 남가주에서는 “크고 멋진 집”보다 “편하고 관리 쉬운 집”을 선호하는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 이와 함께 최근 몇 년 사이, 기후와 보험 문제가 새로운 변수로 떠올랐다. 산불과 홍수가 잦아지면서 일부 지역에서는 보험료가 급등하거나, 아예 보험 가입이 거부되는 사례도 늘고 있다. 거래 전에 반드시 보험 가능 여부를 확인해야 한다. 예전에는 단순히 위치와 가격만 따졌다면, 이제는 자연재해 위험도 부동산 가치에 직접적인 영향을 미치는 시대가 된 것이다. 또 한 가지 주목해야 할 점은 정부의 규제 변화다. 캘리포니아 주정부는 여전히 심각한 주택난을 해결하기 위해 다가구 주택(ADU)이나 교통 인접 고밀도 주택 개발을 적극 추진하고 있다. 이런 정책은 투자자에게는 새로운 기회가 되기도 하지만, 기존 주택가 주민들에게는 주차난과 인구 밀도 증가라는 부담으로 다가올 수 있다. 법이 바뀌면 내 집의 가치가 오를 수도, 떨어질 수도 있다는 점을 이제는 누구나 인식해야 한다. 이처럼 지금의 남가주 시장은 어느 한 방향으로 치우치지 않은 ‘균형의 시기’라 할 수 있다. 금리 부담으로 거래는 줄었지만, 근본적인 수요는 여전히 탄탄하다. 매물이 늘었지만, 살 만한 집은 여전히 귀하다. 보험과 규제가 새로운 변수가 되었지만, 정보와 준비가 있는 사람에게는 또 다른 기회가 된다. 중요한 것은 ‘언제 사느냐’보다 ‘무엇을 알고 사느냐’이다. 남가주 부동산은 여전히 미국에서 가장 역동적인 시장이다. 그리고 언제나 그래왔듯, 위기 속에서도 늘 기회는 있었다. 지금이 바로 그 기회를 준비할 시간일지도 모른다. ▶문의: (213) 718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장부동산 가이드 남가주 부동산 요즘 남가주 다가구 주택 주택 개발
2025.11.19. 17:43
가주, 주택난 해소 위해 개발 규제 푼다…허가 절차 간소화
가주 의회가 주택 부족을 해소할 법안을 쏟아내고 있다. 개빈 뉴섬 주지사는 지난 6월 30일 AB130과 SB131에 서명했다. 두 법안은 주택과 공공 시설 개발을 촉진하기 위해 절차를 간소화하고 규제를 없앴다. 주택에 중점을 둔 AB 130은 ▶일정 조건을 충족하는 도시 빈 땅에서 주택을 개발할 때 환경영향평가를 면제하거나 간소화하고 ▶지방 정부가 주택 개발을 허가할 때 신청 기준이 갖춰지면 60일 이내에 승인이나 거부 결정을 내리도록 했다. SB131은 ▶고속철도와 첨단 제조 시설, 보육센터, 보건소 등 공공시설과 지역 서비스 시설에 대해 환경영향평가를 면제할 수 있고 ▶도시 지역의 빈 땅 지도를 작성해 지방 정부와 공유하도록 했다. 뉴섬 주지사는 두 법안을 두고 "최근 가주 역사상 가장 중요한 주택과 인프라 개혁"이라고 평가했다. 가주 주택 시장에 변화를 가져올 법안 3건은 주지사 서명을 남겨 두고 있다. 13일까지 주지사가 서명해야 할 법안은 주택 건설을 가로막는 주요 원인으로 꼽히는 주와 지방 정부의 환경영향평가를 간소화하거나 면제하고 허가 기한을 단축하는 데 초점을 맞추고 있다. 스콧 위너 상원의원이 발의한 SB79는 대중교통 역세권에서 주택 개발을 쉽게 하도록 했다. 법안은 주 전역의 주요 대중교통 정류장의 반경 0.5마일 이내 부지의 조닝을 재조정해 특정 유형의 고밀도 주거와 주상복합, 상업 개발을 허용해 지역별 용도 제한을 우회할 수 있도록 했다. 가장 큰 변화는 메트로역과 버스 정류장 인근에 다가구 주택을 허용하도록 조닝을 상향 조정하는 것이다. 여기에는 해당 조닝에서 일정 요건을 갖춘 개발 프로젝트는 허가 대상이 되도록 보장하는 규정도 들어있다. 건물 높이와 밀도, 용적률(FAR)은 대중교통 유형과 빈도, 역에서의 거리 등에 따라 정한다. SB 79는 주택책임법을 적용한다. 기준을 충족한 개발 계획은 지방정부가 거부하더라도 주택책임법상의 보호를 받을 수 있도록 한다. 특정한 조건 아래에서는 지방정부가 거부하면 벌칙 등 책임을 물을 수도 있다. 법안이 시행되면 지방정부에는 내년 7월 1일부터 규정을 지켜야 한다. 대상 부지에 있는 주택을 철거해야 할 경우 렌트비 규제 대상이면 대체주택 요건을 적용해 일부 유닛은 저소득층용으로 할당하거나 렌트 보호 조항을 적용할 수 있다. 지자체에 예외와 대체 계획을 허용하는 것도 특징이다. 이 법을 시행하기 전 지자체가 채택했거나 채택 예정인 규정이 있다면 이를 허용하고 필요하면 SB79의 규제를 일부 면제할 수 있다. 대중교통 기관이 소유한 토지도 고밀도 개발을 허용하고 일부 환경영향평가를 면제하는 조항도 있다. SB79는 주택 건설 지지자들이 환영하는 반면 로컬 도시와 단체들은 강하게 반대하고 있다. 반대 측은 주의 기준을 앞세워 로컬 정부가 갖고 있던 용도와 밀도 규제를 무력화할 수 있다고 비판한다. 이들은 주택의 밀도를 높이는 것에는 찬성하지만 저렴한 주택을 할당하는 기준이 충분치 않다고 주장한다. 고밀도 개발이 교통 혼잡과 인프라 부담으로 이어지는 것도 반대의 근거로 작용하고 있다. 블랑카 루비오 하원의원이 상정한 AB1007은 주택 개발을 신청했을 때 로컬 정부나 기관이 이를 승인하거나 거부하는 기간을 단축하도록 했다. 현재 주와 로컬 승인 기관은 주택 프로젝트 신청에 대해 90일 안에 승인하거나 거부해야 한다. AB1007은 이 기간을 45일로 줄인다. 루비오 의원은 성명에서 "AB1007은 절차상 가장 큰 병목 현상 중 하나인 허가에 초점을 맞추고 있다"고 취지를 설명했다. 이 법안은 가주건축산업협회(CBIA)의 후원을 받고 있으며 공식적인 반대는 없는 상태다. 크리스토퍼 워드 하원의원이 상정한 AB253은 특정 주거 프로젝트의 계획 검토를 신속 처리해 건축 계획이 주와 로컬 법규를 준수하는지 빠른 시간에 확인할 수 있게 한다. 현재 건축 계획 검토는 해당 시나 카운티 건축 부서가 담당하는데 평균 9개월이 걸린다. 이 법안은 공공 건축 부서가 30일 이내에 검토를 마치지 못할 경우, 주택 개발자가 제3의 민간 엔지니어나 건축가를 고용해 대신 검토를 완료할 수 있도록 허용한다. 워드 의원은 "가주는 주택난을 겪고 있으며 뭐든 지연되면 문제를 악화한다"며 "이 법안은 커뮤니티가 주택을 지속적으로 건설하고 비용을 절감하며 더 저렴한 주택을 제공하는 데 필요한 유연성과 도구를 제공한다"고 밝혔다. 조쉬 후버 하원의원의 AB1308호는 주택 건설의 또 다른 지연 요인인 건축 검사 절차를 개선한다. 후버 의원은 건축 검사를 주택 건설의 중요한 걸림돌로 보고 로컬 건축 부서가 건설 완료 통지를 받은 후 10영업일 이내에 검사를 마치도록 했다. 안유회 객원기자주택 법안 주택 개발 주택 건설 다가구 주택
2025.10.08. 18:30
작년 가주 다가구 주택 착공 26% 급감
지난해 9월부터 올해 2월까지 6개월 동안 가주의 단독주택 건설 착공 건수는 2만8633채로 전년 동기 대비 4.3%(1180채) 증가한 반면, 다가구 주택 건설 착공 건수는 1만7545유닛으로 17.4%(3691유닛) 감소한 것으로 나타났다. 부동산 전문 매체 퍼스트튜스데이 저널이 지난 14일 발표한 통계에 따르면 다가구 주택 건설은 지난해에도 전년보다 26% 줄어 3만9156유닛 착공에 그쳤다. 지난 10년간 다가구 임대주택은 수요가 단독주택보다 높았지만 인력과 자재 공급 부족, 로컬 시공업체의 감소, 관세 불확실성, 지역 내 반대 여론 등으로 건축 건수 감소에 시달려왔다. 지난해 다가구 주택 건설은 최근 정점이었던 2018년보다 적어 주정부의 주택 건설 부양책이 효력을 발휘하지 못한 것으로 나타났다. 다가구 주택 건설은 2004년 6만1500유닛이 피크였으며 2009년엔 9500유닛에 불과해 최저치를 기록했다. 이에 반해 지난해 단독주택 건설 착공은 전년 대비 8% 증가한 6만1229건을 기록했다. 이러한 증가세는 2021년 주택 건설이 반등세로 돌아선 이후 계속됐다. 당시 단독주택은 기존 주택 매물 부족과 재택근무 확대, 건축 규제가 유연한 외곽 지역 선호 등의 이유로 수요가 급등한 바 있다. 하지만 이도 밀레니엄 세대의 주택 수요가 정점에 이른 2005년 기록한 15만 채와 비교하면 여전히 한참 부족한 수준이다. 2021년의 착공 건수인 6만4500채는 수요를 충족할 수 있는 물량에는 한참 못 미친다. 단독주택 건설이 가장 적었던 해는 2011년으로 2만2000채였다. 최근 몇 년간 가주 정부는 중저가 주택 공급을 확대하기 위해 다가구 주택 건설을 부양하는 법안을 내놓았다. 이에 힘입어 새크라멘토와 리버사이드, 샌디에이고 등에서는 건축 증가율이 높았으나 LA와 샌프란시스코, 샌호세 등 주거지역 규제가 엄격한 곳에서는 효과가 미미했다. 여기에는 건축회사, 특히 로컬 회사들의 기대가 꺾인 영향도 있다. 건축회사들은 입법 인센티브와 구매 수요 증가에 따라 수익을 기대했으나 2022년부터 시작된 급격한 금리 인상과 주택 판매량.가격 하락으로 활황까지 이어지지 않았다. 올해 단독 주택 착공은 전년 대비 감소할 가능성이 높다. 2월까지는 착공 건수가 늘었지만 자재값 상승과 모기지 금리 인상에 따른 구매력 감소, 관세 부과에 따른 무역 분쟁과 불확실성 증대, 소비심리 위축 등이 주택 시장에 부정적 영향을 미칠 가능성이 높다. 전문가들은 앞으로 경기 침체 회복이 본격화되기까지 2년 이상은 단독주택 건설이 잠재력 이하에 머물 가능성이 높다고 예측했다. 착공이 증가해 새로운 정점을 만들려면 2028년 이후 미니 붐 시기가 돼야 할 것으로 보인다. 다가구 주택은 건축에 유리한 입법이 이어지며 2020년 이후 점진적으로 증가할 것으로 예상했으나 팬데믹과 대출 축소 여파로 침체를 벗어나지 못했다. 올해도 다가구 주택은 착공이 계속 감소할 것으로 예상된다. 자재 부족과 불안정한 이민 정책, 대출 축소, 높은 관세, 장기 금리 상승 등의 악재가 계속해서 건설업계를 압박할 것으로 보인다. 전문가들은 주택 개발 환경이 2026년까지 위축될 것으로 예상하며 2028년 이후 경기가 침체에서 완전히 회복하는 시점에 돌파구가 마련될 것으로 내다봤다. 전체적으로 가주의 주택 착공은 2027~2028년 이후에야 본격적으로 회복될 것으로 전망된다. 가주 주택 관련 주요 통계 -2023년 기준 가주에는 1476만 가구가 있으며 766만 가구가 주택을 소유하고 있다. -가주는 2020년까지 연 0.5~1%의 인구 증가율을 기록했다. 이후 사망이 출생보다 많고 인구 유출이 늘면서 인구가 감소세로 돌아섰다. -지난해 12월 기준 가주의 고용 인구는 약 1830만 명으로 2020년 경기 침체 이전 수준을 소폭 상회한다. -지난해 가주의 임대주택 공실률은 4.8%였다. 안유회 객원기자다가구 착공 단독주택 건설 다가구 임대주택 다가구 주택
2025.04.30. 18:02
로렌스빌에 주택 280유닛 신축
귀넷 카운티 로렌스빌 지역에 280유닛의 주택이 새로 지어진다. 귀넷 도시개발 당국은 지난 4일 버지니아주 기반 주택건설 업체인 스탠리 마틴 홈즈가 200여 유닛의 주택건설 계획을 제출했다고 밝혔다. 주택단지 부지는 로렌스빌 남쪽 그레이슨 고속도로~슈가로프 파크웨이 교차로 인근이다. 카운티 허가를 받게되면 총면적 65에이커에 단독주택 138채, 타운하우스 130유닛, 다가구 주택 12유닛 등 총 280유닛의 주택이 들어선다. 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)은 이와 관련, "작년에만 1만 5000여명의 주민이 새로 전입한 귀넷 카운티에서 주택 공급 부족 문제 해결에 도움이 될 것"이라고 보도했다. 스탠리 마틴 홈즈사는 지난해부터 메트로 애틀랜타 지역에서 200여채 이상의 주택을 짓고 있다. ABC는 "스탠리 마틴 홈즈는 헨리, 캅 카운티에서 분양 예정인 주택단지 12곳을 보유하고 있지만 귀넷 카운티 진출은 처음"이라고 전했다. 장채원 기자 [email protected]로렌스빌 가구 다가구 주택 주택 280가구 280가구 주택
2024.12.10. 15:46
제이미슨 다가구 주택 7000유닛 돌파
한인 최대 부동산 개발그룹 ‘제이미슨’이 이미 오픈했거나 진행 중인 다가구 주택의 유닛 수가 7000유닛을 넘어섰다. 이는 본지가 제이미슨 웹사이트에 게재된 정보를 바탕으로 조사한 결과다. 이 프로젝트에는 신축 프로젝트뿐만 아니라 오피스 건물을 아파트로 전환(conversion)한 프로젝트도 포함됐다. 제이미슨은 2013년 11월 LA한인타운의 오피스 건물을 아파트로 바꾼 ‘웨스트모어’를 시작으로 다가구 주택 개발 시장에 본격적으로 뛰어들었다. 가장 최근 시의 승인을 받은 개발 프로젝트는 마리포사 프로젝트(544 S. Mariposa)로 10년 동안 제이미슨의 프로젝트 수는 총 38개에 유닛 수도 총 7083개에 달했다. 지역으로는 38개 중 33개가 LA한인타운과 인근 지역인 웨스트레이크에 쏠려있다. 유닛 수도 5874유닛으로 6000유닛에 근접했다. 33개 중에서 2개를 제외한 31개가 LA한인타운에 있다. 가장 고층 건물은 34층이며 가장 낮은 건물은 5층이었다. 가장 많은 층수는 7층이다. 고도제한 없이 개발이 가능한 최고 층수가 통상 7층이기 때문이라는 게 업계의 설명이다. 고층이자 가장 많은 유닛의 주상복합 건물은 2018년 10월 LA다운타운에 행키그룹과 공동 건설한 ‘서카(Circa)’다. 34층 높이에 총 648유닛의 콘도로 구성됐다. 이를 제외한 37개 주거용 건물은 아파트다. 독자 개발한 아파트 중에서 가장 고층은 윌셔 불러바드와 후버가 만나는 곳에 들어선 23층 높이 644유닛의 의 커브(Kurve)다. 현재 건설 중인 22층, 428유닛의 ‘오푸스(Opus)’를 포함하면 20층 이상의 고층 건물은 총 3개다. 〈표 참조〉 더욱이 12~13층 건물 3곳도 개발돼 LA한인타운의 스카이라인을 바꿨다는 게 업계의 평이다. 현재 14개 프로젝트의 2339유닛이 건설 중이다. 비영리 저널리즘 단체인 ‘노크(Knock)LA’는 LA한인타운에서 진행 중인 부동산 개발의 절반가량은 제이미슨에 의해 시행됐거나 추진 중이라고 전했다. 노크LA는 “제이미슨은 2016년 시행된 저소득층 유닛을 마련하면 용적률을 높여주는 대중교통주거지(TOC) 프로그램의 혜택을 제대로 누렸다”며 “그해 LA에서 건설 허가를 받은 것 중 4분의 1일을 제이미슨이 담당했다”고 말했다. 하지만, 일부에서는 LA한인타운 렌트비 상승의 중심에 제이미슨이 있다는 비판도 적지 않다. 제이미슨이 건설한 신규 아파트의 렌트비가 너무 비싸다는 지적이다. 일례로, 제이미슨이 LA한인타운에서 가장 최근에 오픈한 ‘아틀라스 하우스(Atlas House)'의 경우 렌트비가 스튜디오가 2500달러, 1베드룸은 2900달러, 2베드룸은 3695달러다. 양재영 기자 [email protected]제이미 다가구 다가구 주택 저소득층 유닛 개발 프로젝트
2023.03.07. 20:30
뉴욕주 다가구 주택 건설 급감
뉴욕주가 지난해 6월 ‘421-a 프로그램’을 종료한 것으로 인해 뉴욕시 대형 아파트 등 여러 가구가 함께 모여사는 다가구 주택 건설이 크게 줄어든 것으로 나타났다. 이 때문에 일부에서는 저소득층 거주 아파트를 중심으로 대두되고 있는 뉴욕시 주택난을 해결하는 데 오히려 큰 걸림돌이 되고 있다는 지적이 나오고 있다. 뉴욕주가 시행했던 421-a 프로그램은 부동산 개발회사 또는 개발업자가 뉴욕주 전역에서 정상 시장 가격으로 임대를 할 수 있는 유닛과 저소득층 입주가 가능한 유닛이 포함된 다가구 주택을 지을 경우 30년 동안 재산세(property tax)를 감면해 주는 프로그램이다. 이는 뉴욕시를 비롯해 주 전역에 저소득층을 위한 아파트와 콘도를 포함해 다가구 거주 주택이 더 많이 지어질 수 있도록 하는 인센티브 프로그램 성격을 갖고 있다. 그러나 지난해 6월 뉴욕주가 421-a 프로그램을 종료하자 1월부터 5월까지 4만3708유닛에 달하던 다가구 주택 건설 신청 건수는 이후 6월부터 11월까지 1만2496유닛으로 대폭 감소했다. 다가구 주택을 짓겠다고 건설 계획을 신청한 부동산 개발회사 또는 개발업자들이 크게 줄어든 것이다. 특히 뉴욕부동산협회(Real Estate Board of New York) 자료에 따르면 이 기간 동안 100유닛 이상의 대규모 다가구 주택 건설 신청건수가 크게 감소한 것으로 나타났는데 1월부터 5월까지 83건이던 것이 421-a 프로그램이 종료된 6월부터 11월 사이에는 38건으로 58%나 줄었다. 한편 일부에서는 지난해 12월 에릭 아담스 뉴욕시장이 뉴욕시 주택난 해결을 위해 향후 10년간에 걸쳐 저소득층 아파트를 포함해 50만 가구를 짓겠다는 원대한 계획을 밝혔으나, 421-a 프로그램의 종료로 인해 오히려 문제 해결이 더욱 어려워졌다는 우려가 나오고 있다. 박종원 기자뉴욕주 다가구 뉴욕주 다가구 다가구 주택 뉴욕주 전역
2023.01.11. 21:24
LA 다가구 주택시장 호황…지난해 비해 거래 3배 늘어
올해 LA의 아파트 등 다가구 주택 거래가 지난해보다 3배 이상 급증하며 높은 관심을 받은 것으로 나타났다. 상업용 부동산 서비스 및 투자 회사인 ‘CBRE’는 지난해 14억 달러였던 LA 카운티의 다가구 주택 거래 규모가 올해 42억~45억 달러에 달할 것이라고 최근 전망했다. CBRE의 딘 잰더 수석 부사장은 “2019년에는 못 미치지만, 지난해보다는 3배 이상 많을 것으로 예상한다”며 “모든 계층의 투자자들이 보여준 다가구 주택에 대한 관심은 역대 최고급이었다”고 말했다. 지난해는 팬데믹이 시작되며 투자자 입장에서는 렌트비 연체 등으로 리스크가 커지며 소극적일 수밖에 없었지만, 올해는 각종 정부 지원금과 한층 낮아진 이자율로 다가구 주택에 대한 관심을 회복했다는 분석이다. 실제 올해 이뤄진 굵직한 계약으로는 글렌데일의 507유닛 ‘알타나 아파트’가 3억 달러의 거래가를 기록했고, 허모사 비치의 454유닛 ‘플라야 퍼시피카 앤 더 갤러리’는 2억7500만 달러에 팔렸다. 또 패서디나의 340유닛 ‘레지던스 앤 웨스트게이트 아파트’는 2억3700만 달러의 거래가를 기록하는 등 상위권 10대 계약이 총 24억2100만 달러에 달했다. 상업용 부동산 서비스 업체인 ‘쿠시맨 앤 웨이크필드’의 마크 레너드 수석 부회장은 “팬데믹을 거치면서 큰 인기를 끌고 있는 두 가지 부동산 타입은 단연 산업용과 다가구 주택으로 모든 투자자가 전례없이 큰 관심을 보이고 있다”고 말했다. 전망도 낙관적으로 제시돼 컬버시티, 버뱅크 등은 새로운 일자리가 많이 생겨나는데 새로운 주택이 부족하고 밸리를 포함한 교외 지역도 투자자들의 관심이 많다는 설명이다. 부동산 컨설팅 업체인 ‘뉴마크 그룹’의 크리스 벤턴 시니어 디렉터는 “직장으로 복귀가 가속하면 도심 다가구 주택에 대한 수요는 더욱 커질 것”이라며 “저렴한 아파트가 부족한 가운데 관련 투자 전망은 고무적”이라고 전망했다. 류정일 기자주택시장 다가구 다가구 주택 도심 다가구 la 다가구
2021.12.21. 19:48