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[부동산 가이드] 숏세일
2023년을 들어서면서 차압(foreclosure)이나, 경매(auction) 부동산 등이 보이기 시작했다. 만약 파산을 해야 하는 셀러 입장이라며 차압을 하기 전에 숏세일(short sale)을 먼저 생각해 보고, 숏세일이 무엇인지를 확실히 알고 대처해야 한다. 숏세일은 주택 가격의 하락으로 현재 소유 주택에 남아 있는 은행 융자금보다 낮은 가격으로 집을 팔아서 은행의 빚을 갚는 것이다. 또는 모기지를 제때 못 내서 차압당할 위기에 처했을 때 진행하는 매매이기도 하며 채무를 더 이상 이행하기 힘들 때 선택할 수도 있다. 숏세일 성사 기간은 짧으면 5~6개월이고 길게는 몇 년이 걸린다. 또한 숏세일이 이루어진다면 1차 대출금, 재산세, 해당 부동산에 대한 부채까지 동시에 정리하는 계기가 될 것이다. 만약 2차 3차 융자에 비즈니스 담보까지 걸려 있다면 숏세일은 어려울 수 있고 성공 가능성이 희박하다. 또한 2차 3차 모든 부채 해결 방법을 알고 숏세일을 시작하는 것이 좋다. 세일을 통해 주택을 구매하는 경우 은행에 허가난 집가격(approved short-sale price) 인지를 확인하는 것이 중요하다. 집을 구입할 때 소유권(TITLE)에 대해 자세한 검토는 물론 주택 융자 이외 다른 정당이나 숨겨진 부채가 있는지도 확인해야 한다. 숏세일이 끝난다면 포크로즈에 비해 좋은 점은 빚 탕감은 물론 2~3년 정도면 크레딧도 회복되고 다시 집을 살수있는 기회가 생긴다. 처음 차압을 막을 수 있는 시간 즉 처음 나오는 노티스로 시작해서 독촉장(demand letter)을 받게 되고 NOD를 받은 90일 안에 대출 기관과 재융자 또는 지급 계획을 통해 채무 불이행을 중지할 수 있다. 융자 조정 협상 절차에 소요되는 기간은 한 달에서 두 달 정도이다. 차압 즉 소유주가 법적 절차를 통해 소유권을 넘기는 것을 말한다. 일단 경매로 넘어가면 해당 카운티 법원에서 경매하고 누구나 압류된 부동산에 입찰할 수 있다. 또한 구매자는 사전에 해당 부동산을 볼 수 없고 현금 구매만 가능하다. 저당권 확인 없이 as is로만 사야 하고, 구매 후 취소도 할 수 없다. 경매에서 압류 주택을 처분하지 못하고 30일이 지난 후 매물은 은행 소유가 된다. 결국 경매를 통해 안 팔리면 은행집이 되어 몇 달 후 REO(은행 차압매물)로 나오게 되는 것이다. 대출 기관으로부터 담보 문제도 없고, 쫓아낼 세입자 문제도 없기 때문에 감정가보다 싸게 나오긴 해도 경매만큼 싼 가격은 아니다. 이때 차압 소유주는 신중한 결정을 해야 하며, 7년 동안을 크레딧 없이 사는 게 쉽지 않기 때문에 아무 준비 없이 퇴거당하지 않으려면 준비를 잘해야 할 것이다. 또한 차압과 은행집 같은 주택을 구매할 때도 요령이 필요하기에 전문가를 통해 진행해야 한다. ▶문의:(213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 숏세일 대출금 은행 차압매물 은행 융자금 주택 융자
2023.05.10. 17:38
'연방 학부모 플러스' 대출 학자금도 혜택
수백만 명의 가주 주민도 학자금 대출을 탕감받는다. LA타임스에 따르면 미국에서 4500만명가량이 총 1조6000억 달러 규모의 학자금을 대출받았다. 이 중 1418억 달러는 가주민 380만명이 안고 있다. UC 머세드의경제학자 찰리 이튼은 “380만명 중 92%인 약 350만명이 이번 바이든 행정부의 탕감 혜택을 받을 수 있다”고 분석했다. 바이든 정부의 학자금 탕감 이슈를 일문일답으로 정리한다. -학부모들이 대신 대출금을 받았다면. “연방학부모플러스(Federal Parent Plus:FPP) 학자금을 받은 부모의 경우 개인 연 소득 12만5000달러, 부부합산 연 소득 25만 달러 미만이면 탕감 혜택을 받는다.” -지금 당장 내가 해야 할 일이 있다면. “바이든 정부에 따르면 연방 교육부가 이미 소득 데이터를 갖고 있기 때문에 약 800만 대출자는 자동으로 혜택을 받을 수 있다. 만약 당신이 탕감 혜택을 받아야 하지만 확실치 않은 경우 올해 말까지 백악관에 탕감 신청서를 제출할 수 있다. 언제 신청할 수 있는지를 알기 위해서는 웹사이트(https://www.ed.gov/subscriptions)에 접속하면 된다. 아직 마감 시한은 발표되지 않았다. 또 대출자는 연방 계정을 확인할 필요가 있다. 자세한 내용은 웹사이트(https://studentaid.gov/manage-loans/repayment/servicers) 또는 전화(800-433-3243)로 문의하면 된다.” -개인 대출을 받았다면. “개인 학자금 융자를 받은 학생은 탕감 혜택을 받지 못한다. 연방정부 대출금만 탕감된다. 개인 학자금은 미국 전체 학자금 부채 10%에 못 미친다.” -내가 매달 내야 하는 페이먼트가 어떻게 달라지나. “내년 1월부터 학자금을 다시 갚아야 한다면 ‘소득 주도 상환계획(Income-driven repayment plan)’의 경우, 팬데믹 전 당시의 월 페이먼트와 달라지는 것이 없다. 단, 1만 달러 혹은 2만 달러 탕감 혜택을 받기 때문에 갚아야 하는 완불 시기가 단축된다. 기본(Standard) 플랜일 경우 다음과 같은 선택권이 있다. 1. 계속 같은 금액의 월 상환액을 지급하지만, 완불 시기가 단축된다. 2. 월 페이먼트는 줄이지만 10년 지불 계획을 유지한다. 만약 2번을 택할 경우 해당 대출 회사에 접촉해 옵션을 논의할 필요가 있다.” -학자금을 탕감받으면 내가 내야 할 세금이 많아지나. “탕감이 연 소득 인상으로 취급되지 않기 때문에 세금 인상은 없다.” -이미 학자금을 스스로 갚았다면 환불받을 수 있나. “2020년 3월 이후 페이먼트했거나 상환했다면 교육부에 환불을 신청할 수 있다.” 원용석 기자가주민 대출금 학자금 탕감 학자 대출금 연방정부 대출금
2022.08.24. 22:01
저신용자 대출금 연체율 상승
크레딧 점수 620점 이하 저신용자들의 각종 대출금 상환에 비상이 걸렸다고 월스트리트저널(WSJ)이 19일 보도했다. 신용평가기관 ‘에퀴팩스’는 개인 신용도가 낮아 ‘서브프라임’ 고객으로 분류되는 크레딧 점수 하위권의 크레딧 카드, 오토론, 개인 대출 등 연체율이 상승 중이라고 밝혔다. 지난 3월 기준 크레딧 점수 620점 이하 크레딧 카드 소지자 중 11%가 60일 이상 연체했는데 이는 1년 전의 9.8%보다 높아진 것이다. 지난해 7월 7.5%에 비하면 빠른 속도로 연체율 상승이 진행 중이라는 분석이다. 또 개인 대출과 라인오브크레딧 연체율도 지난해 3월 10.4%에서 1년 만에 11.3%로 올랐다. 해당 연체율은 지난해 7월 8.3%에 불과했다. 에퀴팩스는 저신용자의 오토론과 오토 리스 연체율이 지난 2월 8.8%로 2007년 관련 통계 작성 이후 사상 최고를 기록했고, 3월에는 8.5%로 소폭 낮아졌지만, 여전히 사상 두 번째로 높은 수준이었다고 덧붙였다. 저신용자를 고객으로 하는 금융회사들 사이에서도 경고음이 들리고 있다. 서브프라임 고객을 대상으로 크레딧 카드를 발급하는 ‘캐피털 원’과 ‘렌더 브레드 파이낸셜 홀딩스’는 1분기 30일 이상 연체율이 사상 최고를 기록했다고 밝혔다. 또 ‘업스타트 홀딩스’, ‘오퍼튠 파이낸셜’, ‘원메인 홀딩스’ 등 서브프라임 대상 금융회사들도 최근 1분기 실적을 보고하는 자리에서 연체율 증가를 알렸다. 업스타트 측은 “지난해 각종 정부지원금에 기댔던 저신용자의 연체율 개선 효과가 사라졌다”며 “상환이 힘든 고객을 위한 대출 조정 작업 중”이라고 밝혔다. 그러나 대형 크레딧 카드 회사 등은 아직 이런 현상이 확인되지 않고 있다. 웰스파고의 찰리 샤프 CEO는 “아직은 전반적인 개인 신용도가 최고인 상태지만 앞으로 상환 능력 악화가 뒤따를 수 있다”며 “개스값과 식료품값 등 인플레이션이 가계를 위협하고 있다”고 말했다. 류정일 기자저신용자 대출금 연체율 상승 연체율 증가 연체율 개선
2022.05.19. 21:43
"5년 거주하면 대출금 전액 탕감"
첫 주택 구입 시 다운페이먼트 일부를 무이자로 융자받을 뿐만 아니라 조건부로 대출금을 전액 탕감해주는 주정부 프로그램 ‘포기버블 에쿼티 빌더(Forgivable Equity Builder)’가 화제를 모으고 있다. 〈본지 5월 5일 자 A1면〉 신청 자격부터 신청 방법, 필요 서류 등 세부 내용을 일문일답 형식으로 정리했다. -어떤 프로그램인가. “월 모기지 페이먼트가 가능한 충분한 소득이 있는 첫 주택 구입자를 대상으로, 주택 구입 가격의 최대 10%까지 무이자로 대출해주는 가주주택금융국(CalHFA)의 다운페이먼트 보조 프로그램이다.” -다른 프로그램과 차이점은. “기존의 다른 주 프로그램의 경우 저소득 가구가 주택 구입 가격의 최대 3.5%를 융자받을 수 있었다. 규모가 작았을 뿐만 아니라 이자를 붙여 상환해야 했다. ‘포기버블 에쿼티 빌더’는 CalHFA의 다른 다운페이먼트 보조 프로그램과 함께 지원할 수 없다. 또한 다른 정부 프로그램과 중복 지원이 가능한 지는 프로그램마다 확인이 필요하다.” -어떻게 상환해야 하나. “프로그램 보조를 받아 구입한 집에서 5년 이상 거주한다면 대출금을 전액 탕감받을 수 있다. 5년 이상 거주하지 못하면 대출금 일부를 상환해야 할 수도 있다.” -누가 신청할 수 있나. “3년간 주택 소유 기록이 없는 첫 주택 구입자다. 집을 소유했어도 팔고 3년이 지났다면 첫 주택 구입자와 동일하게 간주된다. 단, 비거주 공동 대출자(Non-occupant co-borrower)는 신청 자격이 없다.” -신청 방법은. “주정부에서 승인한 론 오피서를 통해서 신청할 수 있다. 프로그램을 진행하는 가주주택금융국(CalHFA)은 직접적인 렌더(lender)가 아니기 때문에 별도로 신청을 받지 않는다. CalHFA가 추천하는 론 오피서 정보는 웹사이트(calhfa.ca.gov/homebuyer/lenders.htm)에서 확인할 수 있다.” -준비할 서류는. “CalHFA는 론 오피서와 만날 때 원활한 진행을 위해 급여명세서, 은행계좌내역서, 근로내역, 이전 세금보고서 등을 지참하라고 권유했다.” -신청 자격은. “주택이 위치한 카운티에서 소득이 지역 중위소득의 80% 미만인 저소득층이다. LA카운티의 경우 가계 소득이 6만8880달러 이하여야 한다.” -첫 주택 구입자 교육은 어떻게 받나. “온라인으로는 CalHFA의 8시간짜리 첫 주택 구입자 교육 및 상담 과정(calhfa.ehomeamerica.org/sponsor_user/sponsor_main)이 있다. 99달러의 참가비가 있다. 그 밖에 연방주택국(HUD)이 승인한 에이전시(hudgov-answers.force.com/housingcounseling/s/)나 비영리단체 네이버웍스 아메리카(www.neighborworks.org/Homes-Finances/Homeownership/HomeOwnership-Center-Directory)를 통해 대면 혹은 온라인으로 교육 및 상담을 받을 수 있다.” 장수아 기자대출금 거주 주택 구입자 대출금 전액 주정부 프로그램
2022.05.05. 22:15
IL 2년 앞당겨 연방 대출금 조기 상환
일리노이 주 정부가 연방으로부터 받은 지원금을 조기 상환했다. 수잔나 멘도자 주 감사관은 최근 3억200만달러를 연방 정부에 갚았다고 밝혔다. 이 상환금은 2년 전 일리노이가 연방 정부로부터 받은 20억달러 규모의 대출금의 마지막 상환금이었다. 대출금은 초기 팬데믹 대응 지출을 위해서 연방 준비제도(연준)로부터 받은 것이다. 주로 주정부가 의료 비용으로 지출한 것으로 알려졌다. 당초 대출금의 상환일은 2023년 12월이었다. 하지만 예상보다 기업세와 판매세가 많이 걷히면서 2년 정도 앞당겨 상환하게 됐다. 조기 상환으로 절약된 이자는 8천만달러에 달한다. 감사관실은 "대출금을 조기 상환함에 따라 주정부의 재정 안정성과 예측성을 복구하는데 중요한 발걸음을 떼게 됐다"고 밝혔다. 주정부에 따르면 이번 상환에는 연방 정부로부터 받은 경기 부양금은 사용되지 않았고 주 정부 자체 수입으로만 이뤄졌다. Nathan Park 기자대출금 조기 조기 상환함 대출금 조기 당초 대출금
2022.01.12. 15:53