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“상가 투자는 테넌트의 비즈니스를 사는 마음으로”
월드옥타 애틀랜타지회(회장 썬 박)는 13일 스와니에서 전문가들을 초청해 애틀랜타의 상업용 부동산 시장과 투자 방법에 대한 세미나를 개최했다. 세미나를 시작한 김영자 개발투자분과위원장은 애틀랜타 상업용 부동산 시장이 ‘미국 탑10’안에 들고, 금리가 안정됨에 따라 투자자들이 시장으로 복귀할 것으로 전망된다고 밝혔다. 김 위원장은 다년간의 상업용 부동산 경험을 바탕으로 조지아주의 리테일 부동산 공실률 및 평균 임대료, 데이터센터 시장, 평균 CAP 레이트(자본환원율) 등 조지아 시장 전반에 대해 설명했다. 김 위원장에 따르면 지난해 메트로 애틀랜타의 상업용 부동산 자본환원율은 다세대주택 4.8~5.3%, 산업용(창고 등)은 5.5~6.5%, 그로서리가 끼어있는(앵커) 상가건물은 6.5~7.5%, A급 사무실은 7.5~8.5%로, 전국 대도시 지역보다 상대적으로 높은 편이다. 또 한국기업들의 투자가 이어지며 물류시설, 주거시설, 사무실 수요가 높아졌다고 설명했다. 이어서 김성한 상업용 부동산 브로커는 여러 가지 상업용 부동산 매물의 특징과 장단점, 유념해야 하는 것들을 설명했다. 그는 부동산 투자가 주식 투자보다 “세금 혜택(1031 익스체인지)이 있고, 부동산은 인플레이션 헤지 자산이라는 장점이 있다”고 전했다. 하지만 ‘나에게 맞는’ 부동산을 찾는 것이 중요하기 때문에 여러 매물을 잘 분석해 투자할 필요가 있다. 가령 은퇴를 하면서 부동산에 투자하면 안정적인 매물을, 다운페이를 생각보다 더하고 사는 것이 좋으며, 현재 사업을 하고 있는데 부동산 투자를 하면 세금이 더 올라갈 수 있음을 고려해야 한다. 김 브로커는 “부동산은 외양간이 아닌, 소를 키우는 것과 마찬가지다. 상가를 산다는 것은 (테넌트의) 비즈니스를 산다는 마음으로 접근해야 한다”고 조언했다. 헤일리 구 얼라이언스 벤처 파트너스 부대표(VP)는 한인들에게 생소한 부동산 공동투자(신디케이션) 개념을 소개했다. 이는 여러 투자자가 자금을 모아 하나의 대형 부동산 프로젝트에 투자하는 방식으로, 스폰서인 제너럴 파트너와 투자자인 리미티트 파트너로 나뉜다. 이 투자 방식은 투자자가 운영에 직접 참여하지 않아 하나하나 신경 쓸 필요 없이 돈을 넣어놓으면 수익(패시브 인컴)이 나오고, 세금 혜택이 있다는 등의 장점이 있다. 반면, 투자자가 통제할 수 없기 때문에 제너럴 파트너의 역할이 중요하며, 투자자의 자산 규모를 확인받고 들어가야 하는 등 진입 장벽이 높다는 단점이 있다. 구 부대표는 최근 투자 포트폴리오를 언급하며 “부자가 더 부자가 되는 시스템이라고 생각한다. 신디케이션은 커낵션이 중요하고, 투자 구조를 알아야 하는데, 한인들에게는 많이 알려지지 않아 소개하고 싶었다”고 말했다. 윤지아 기자애틀랜타 상업용 상업용 부동산 부동산 투자가 부동산 공동투자
2026.03.16. 15:18
월드옥타 ‘상업용 부동산시장’ 세미나
시장 현황 & 기회’라는 주제로 세미나를 개최한다. 애틀랜타지회에서 개발투자분과위원장을 맡은 김영자 마스터 리얼티 대표는 3일 기자회견에서 “이번 세미나는 한인들이 관심 있어 하시는 리테일 상가 투자에 대해 집중적으로 설명할 계획”이라고 밝혔다. 또 김성한 TBRE 부동산 서비스 대표, 헤일리 구 얼라이언스 벤처 파트너스 부대표(VP), 김시현 변호사도 패널도 참석해 상업용 부동산 시장 현황을 전문적인 관점에서 설명할 계획이다. 구 부대표는 이날 “합동투자(신디케이트)에 대해서도 다룰 예정”이라고 말했다. 장소는 스와니 엔지니어스(N-Gineers) 강당이고, 참석자들에게 석식도 제공된다. ▶주소=450 Old Peachtree Rd NW Ste 201, 문의=678-200-7454 윤지아 기자상업용 부동산 상업용 부동산시장 세미나 개최 부동산 서비스
2026.03.04. 14:27
뉴욕시 상업용 렌트도 규제될까
주거용 렌트안정화아파트 제도처럼, 뉴욕시 내 상업용 렌트 상승률도 인위적으로 규제하는 법안(A5568)이 뉴욕주의회에 발의됐다. 에밀리 갤러거(민주·50선거구) 주 하원의원이 대표 발의한 이번 법안은 급등하는 상업용 렌트로 어려움을 겪는 소상공인을 보호하기 위한 취지다. 법안의 핵심 내용은 상업용 부동산 렌트 인상을 제한하는 ‘상업용 렌트 규정 위원회(Commercial Rent Guidelines Board·CRGB)를 신설해 최대 허용 렌트 인상률을 설정하고, 소상공인이 안정적으로 영업할 수 있도록 표준 10년 장기 렌트계약을 적용하는 것이다. 또 임대인이 계약 조건을 서면으로 제공하도록 의무화해 임대 과정의 투명성을 높이는 방안도 포함됐다. 법안은 소규모 가게와 바, 식당 등 상업용 렌트가 급격히 오르면서 폐업 위기에 처한 소상공인들을 지원하기 위해 마련됐다. 법안 발의자들은 브루클린 등 일부 지역에서 급격한 렌트 상승으로 상점이 문을 닫는 사례가 늘고 있는 점을 문제로 지적했다. 지지자들은 이러한 제도가 지역 상권의 공실 문제를 완화하고 소상공인의 생존을 돕는 효과가 있을 것이라고 강조했다. 하지만 부동산 업계와 임대인들은 강하게 반발하고 있다. 렌트 상승 제한이 건물주의 운영 비용 부담을 가중시킬 수 있으며, 상업용 렌트 계약은 건물과 업종, 매출 구조에 따라 다양하기 때문에 획일적 규제는 현실성이 떨어진다는 것이다. 캘리포니아주 버클리나 워싱턴주 시애틀 등에서 상업용 렌트 규제를 시도했다 실패한 사례도 있다. 조란 맘다니 뉴욕시장은 이미 일부 주거용 렌트 동결 정책을 추진하고 있으며, 이번 법안이 통과되면 소상공인 보호를 위한 상업용 렌트 규제의 새로운 기준이 될 것으로 보인다. 소상공인 단체들은 렌트 안정성과 장기 계약을 통해 지역 경제를 활성화하고, 뉴욕의 독특한 소규모 비즈니스 문화를 유지할 수 있다는 점을 강조하고 있다. 만약 법안이 주의회를 통과할 경우, 맘다니 시장은 현행 렌트가이드위원회(RGB)와 유사하게 새로운 CRGB 위원 9명을 임명하게 된다. 법안 논의 과정에서 상업용 렌트 규제가 실제 소상공인과 건물주 모두에게 실질적인 도움을 줄 수 있을지, 경제적 효과와 법적 현실성에 대한 평가가 관건이다. 윤지혜 기자상업용 렌트 상업용 렌트 장기 렌트계약 상업용 부동산
2026.02.23. 20:27
“내집 마련, 상업용 부동산 금융 상담해 드립니다”
프린스턴은행(The Bank of Princeton)이 내집 마련과 상업용 부동산 투자에 관심 있는 한인 고객들을 위해 세미나를 연다. 오는 3월 5일 오후 5시 30분부터 7시까지, 프린스턴은행 플러싱 지점(154-04 노던불러바드)에서 열리는 'First Time Homebuyer & CRE Finance Seminar'에서는 부동산 투자와 관련 금융 서비스 전반에 대한 상세한 상담이 진행될 예정이다. 이날 세미나에서는 한 정(Han Chong) 시니어 주택대출 담당자가 '홈 모기지'에 대해 설명하고, 김경숙(Katie Kim) 포트폴리오 매니저가 상업용 부동산 금융에 대해 강연한다. 또한 외부 강사로 전규옥(Kyu Chon) 부동산 브로커가 초청돼, 뉴욕·뉴저지 지역 부동산 시장 전반에 대해 소개할 예정이다. 행사 참가자들에게는 간단한 다과와 기념품이 제공되며, 추후 상황에 맞춘 금융 상담도 받을 수 있다. 세미나 홍보를 위해 17일 뉴욕중앙일보를 방문한 이현상 프린스턴은행 포트리 지점장은 "많은 한인들께서 관심 있는 부동산 투자에 대해 구체적인 정보를 얻고, 직접 상담받을 수 있는 기회가 될 것"이라며 관심을 당부했다. 프린스턴은행은 지난해 9월에도 팰리세이즈파크에서 같은 주제의 세미나를 열어, 내집 마련과 자산 증식에 관심 있는 한인들로 성황을 이룬 바 있다. 현재 프린스턴은행은 총 35개 지점을 운영 중이며, 이 중 한인 밀집 지역에 위치한 7개 지점(뉴욕 플러싱·제리코, 뉴저지 포트리·팰리세이즈파크, 펜실베이니아 엘킨스파크·첼튼햄·노스웨일즈)에서는 한국어 서비스를 제공하고 있다. 이 지점장은 "한인 고객들의 편리성을 극대화하기 위해 커뮤니티 맞춤 서비스를 계속 이어나가고 있다"고 강조했다. 세미나에 참가하려면 오는 23일까지 참가 신청을 해야 한다. 상유경(Lisa) 플러싱 지점장(718-943-9100, [email protected]), 박지은 제리코 지점장(516-348-1750, [email protected])에게 직접 신청하면 된다. 글·사진=김은별 기자 [email protected]부동산 상업용 상업용 부동산 금융 상담 부동산 투자
2026.02.17. 19:25
[보험 상식] 상업용 자동차보험
Q1. 미국에서 자동차보험은 왜 이렇게 중요할까요? A 자동차보험은 일상에서 매우 자주 접하는 보험으로, 잘못 가입하면 사고 발생 시 그 불이익이 바로 나에게 돌아옵니다. 차량의 용도·소유 형태·운전자 구성에 따라 어떤 보험에 가입해야 하는지가 달라지므로 기본적인 이해가 꼭 필요합니다. Q2. 개인용 자동차보험과 상업용 자동차보험은 어떻게 다르나요? A 개인용 자동차보험(Personal Auto)은 개인이나 가족의 재산을 보호하기 위해 설계된 보험으로, 사고 위험이 비교적 낮아 보험료와 보상 한도가 낮게 책정됩니다. 반면 상업용 자동차보험(Commercial Auto)은 사업체 명의로 구입하거나 리스한 차량을 업무용으로 사용할 때 가입하는 보험입니다. 차량 운행 시간이 길고 여러 직원이 운전하는 등 위험 노출이 크기 때문에 보험료와 책임 한도가 더 높게 설정됩니다. Q3. 어떤 경우에 ‘상업용’으로 분류될까요? A 업무 목적의 운행이라면 대부분 상업용으로 간주됩니다.예를 들어 다음과 같은 경우는 개인용 보험에서 보상받기 어렵습니다. 고객에게 음식이나 물품을 배달하는 경우, 대가를 받고 라이드 서비스를 제공하는 경우, 공구나 건설 자재를 운반하며 업무 중 사고가 난 경우 등 입니다. 반대로 아래와 같은 운행은 개인용 보험 범주에 해당됩니다. 동료 점심을 픽업하는 정도의 심부름, 친구들에게 라이드 제공, 멀리 떨어진 작업장으로 출퇴근 등 입니다. 경계가 애매할 경우 반드시 보험 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다. Q4. 개인용 자동차보험은 상업적 사용을 어떻게 다루나요? A 대부분의 개인용 자동차보험은 상업적 사용 시 보상하지 않는다고 명시합니다.다만 예외적으로 개인 승용차, 픽업트럭, 밴 및 해당 차량에 연결된 트레일러는 일정 조건 아래에서 보상 가능한 경우가 있습니다. 그러나 보험사에 따라 적용 여부가 다르기 때문에 보험증권 내용을 반드시 확인해야 합니다. Q5. 보상 한도는 어떻게 다르게 설정되나요? A 개인용 보험: 보통 피해자 1인당 10만 달러 수준 또는 그 이하의 한도를 선택 상업용 보험: 일반적으로 100만 달러 한도로 가입. 필요시 이보다 높은 금액을 위해 엄브렐라(Umbrella) 보험으로 추가 한도를 설정할 수 있습니다. Q6. 상업용 자동차보험에 사용되는 ‘심볼(Symbol)’은 무엇인가요? A 상업용 자동차보험은 담보 범위를 숫자로 분류합니다. 대표적인 예는 다음과 같습니다. Symbol 1 - Any Auto: 사업에 사용되는 모든 차량을 포괄 Symbol 2 - Owned Autos Only: 현재 소유 및 향후 취득할 모든 차량 Symbol 7 - Scheduled Autos: 보험증권에 명기된 특정 차량만 보상 Symbol 8 - Hired Autos: 렌트하거나 리스한 차량 Symbol 9 - Non-Owned Autos: 직원 개인 소유 차량 등 회사가 소유하지 않은 차량 어떤 심볼을 선택하느냐에 따라 보상 범위가 크게 달라집니다. Q7. 상업용 자동차보험 가입 시 어떤 점을 특히 유의해야 할까요? A 상업용 자동차보험은 개인용 보험보다 훨씬 폭넓게 설계할 수 있습니다. 사업 특성·운행 형태·운전자 구성·차량 종류에 따라 노출된 위험이 모두 다르기 때문입니다. 따라서 설계 방식에 따라 담보 범위, 보상 조건, 보험료 차이가 크게 발생합니다. 이 때문에 다른 보험보다도 보험 전문가와의 면밀한 검토가 매우 중요합니다. ▶캘코보험: (213)387-5000 진철희 / 캘코보험 대표보험 상식 자동차보험 상업용 상업용 자동차보험 개인용 자동차보험 개인용 보험
2025.11.30. 12:00
가주 6만명 상업용 운전면허 박탈 위기…난민·망명자, DACA 대상자 등
도널드 트럼프 행정부가 비시민권자의 상업용 운전면허 취득 자격을 강화하면서, 캘리포니아주에서만 6만1000명이 운전면허증 박탈 위기에 처한 것으로 나타났다. 20일 비영리언론재단 캘매터스는 지난 4월 트럼프 대통령이 행정명령을 통해 비시민권자(외국 국적자)의 대형·중형 상업용 운전면허(CDL) 취득 요건을 크게 제한하도록 하면서 ‘난민, 망명신청자, 청소년추방유예(DACA) 대상자’ 등 비시민권자 거주민 약 6만1000명의 CDL 운전면허증 갱신이 어려워질 수 있다고 보도했다. 행정명령은 CDL 취득자의 ▶영어구사 능력 ▶주소지 확인 ▶비이민비자 소지자의 비자 유효기간 확인 등을 강화하는 내용을 담았다. 지난 9월 연방 교통부(DOT) 숀 더피 장관은 비시민권자 운전자의 교통안전 위협 가능성을 이유로 트럭·버스 등 대형·중량 차량 또는 15인 이상 승객·위험물을 운송하는 상업용 운전면허 취득 자격을 대폭 강화한다고 발표했다. 이달 초 캘리포니아 차량등록국(DMV)은 불법체류자 등 비시민권자 1만7000명에게 ‘행정.전산 시스템 오류 또는 기존 취득 자격 만료’ 등 기존 규정에 따라 상업용 운전면허를 취소한다고 통보했다. 〈본지 11월14일자 A-2면〉 관련기사 불법체류자에게 발급한 상업용 면허 1만7000개 전면 취소 캘매터스 측은 “난민과 망명자, DACA 대상자 등이 신청한 CDL 신규발급 신청 300건 이상도 거부됐다”면서 “DOT 새 규정이 확정될 경우 캘리포니아주에서 추가로 4만4000명이 운전면허증 갱신이 어려워질 수 있다"고 전했다. 한편 지난 13일 워싱턴DC 연방 항소법원은 DOT의 CDL 발급조건 강화 정책이 행정부의 여론 수렴 등 적법한 행정절차를 거치지 않았고, 비시민권자가 심각한 교통사고를 유발한다는 DOT 측 통계 역시 과학적 근거가 충분하지 않다며 시행 계획을 일시 중단하라고 명령했다. 다만 이번 결정이 새 규정을 전면 금지한 것은 아니어서, 트럼프 행정부가 절차 보완을 통해 다시 시행을 밀어붙일 경우 여전히 6만여 명이 CDL을 잃을 가능성을 배제할 수 없다. 김형재 기자 [email protected]운전면허 상업용 상업용 운전면허 운전면허증 박탈 운전면허증 갱신
2025.11.20. 21:02
불법체류자에게 발급한 상업용 면허 1만7000개 전면 취소
연방정부의 불법체류자 단속이 강경해지고 있는 가운데, 외국인에게 불법적으로 발급된 비거주(non-domiciled) 상업용 운전면허증(CDL) 1만7000개가 전면 취소된다. 연방 교통부는 12일 가주 차량국(DMV)이 자격 없는 외국인에게 불법적으로 1만7000건의 상업용 운전면허를 발급한 사실을 인정했다고 발표했다. 교통부는 해당 면허 소지자들에게 60일 이내 면허 효력이 정지된다는 통지문을 발송했으며, 연방자동차운송안전청(FMCSA)은 이번 사안을 “가주 정부의 제도적 위반”으로 규정했다. FMCSA 감사 결과, 가주 DMV의 행정·전산 시스템 오류로 불법체류자들이 상업용 면허를 취득한 사례가 다수 확인됐다. 감사를 거친 CDL 기록 25% 이상이 연방법에 위배되었으며, 일부 면허는 취업 허가 기간을 초과해 유지된 사례도 발견됐다. 연방정부는 가주 정부가 면허 취소 명령을 이행하지 않을 경우 수천만 달러의 재정 지원을 하지 않겠다는 방침이다. 앞서 교통부는 지난 10월, 가주 정부가 상업용 운전자의 영어 능력(ELP) 기준을 준수하지 않았다며 4000만 달러의 연방 지원금을 보류했으며, 추가로 1억6000만 달러의 고속도로 예산 지급 중단도 경고한 바 있다. 숀 더피 교통부 장관은 “불법체류자가 상업용 차량을 운전하는 일이 재발하지 않도록 강력하게 단속하겠다”며 “주정부 책임도 끝까지 묻겠다”고 강조했다. 김경준 기자운전면허 상업용 상업용 운전면허증 상업용 면허 불법 발급
2025.11.13. 21:23
[부동산 가이드] 상업용 임대의 기본 유형과 구조
상업용 부동산 임대차 계약은 주거용 임대와는 다른 구조를 가지고 있습니다. 단순히 공간을 빌리는 것이 아니라, 사업을 운영하기 위한 기반이 되기 때문에 임대료 구조, 비용 분담, 시설 개선 조건 등 다양한 요소를 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 대표적인 임대 형태는 크게 세가지로 나눌 수 있습니다: 그로스 리스(Gross Lease), 넷 리스(Net Lease), 그리고 퍼센티지 리스(Percentage Lease)입니다. 먼저 그로스 리스(Gross Lease)는 임차인이 매달 정해진 고정 월세만 부담하는 구조입니다. 이 안에 세금, 보험료, 유지비 등의 건물 운영비가 모두 포함되어 있어 예산 관리가 쉬운 장점이 있습니다. 반면, 예기치 못한 건물 비용이 생기면 임대인이 부담하게 됩니다. 반대로 넷 리스(Net Lease)는 기본 임대료 외에 세금, 보험료, 관리비 등을 임차인이 일부 또는 전부 부담하는 방식입니다. 특히 트리플 넷(Triple Net, NNN) 리스는 임차인이 모든 운영비를 부담하기 때문에, 월세는 낮지만 실제 총비용은 높아질 수 있습니다. 이는 상업용 부동산에서 매우 흔하게 사용되는 구조입니다. 퍼센티지 리스(Percentage Lease)는 쇼핑몰, 음식점 등 매출이 발생하는 업종에서 자주 사용됩니다. 기본 임대료 외에 월 매출의 일정 비율을 임대료로 추가 지불하는 방식입니다. 장사가 잘될수록 임대료도 함께 오르지만, 초기에는 부담이 적습니다. 이 외에도 그라운드 리스(Ground Lease)라는 특수한 형태가 있습니다. 이는 개발되지 않은 토지를 장기(보통 30년 이상) 임대해 임차인이 직접 건물을 짓고 운영하는 방식입니다. 계약 기간이 끝나면 땅과 건물 모두 임대인에게 귀속되므로, 초기 사업 계획을 탄탄히 세워야 합니다. 임대차 계약에서 또 하나 중요한 부분은 시설 개선(Tenant Improvements)입니다. 임대 공간을 임차인의 용도에 맞게 리모델링하는 것을 말하며, 두 가지 방식이 있습니다. 하나는 임대인이 일정 금액의 개선비를 제공하고 임차인이 직접 공사하는 Improvement Allowance 방식이고, 다른 하나는 임대인이 직접 시공을 마친 상태로 공간을 제공하는 Turn-Key Project 방식입니다. 이때 설치된 시설이 나중에 누구의 소유로 인정되는지, 특히 Trade Fixture로 구분되는 부분은 계약서에 명확히 명시해야 향후 분쟁을 피할 수 있습니다. 결론적으로 상업용 부동산 임대는 단순한 공간 임대가 아니라 사업 파트너십에 가까운 계약 구조입니다. 임대료 방식, 운영비 분담, 시설 개선 조건 등 계약서의 세부 내용을 이해하고 협의하는 것이 향후 분쟁과 불필요한 비용을 줄이는 지름길입니다. 기본 개념만 정확히 이해해도 임대 협상이 훨씬 유리해질 수 있습니다. ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 상업용 임대 임대료 구조 기본 임대료 임대차 계약
2025.11.12. 17:24
[부동산 가이드] 상업용 대출 절차와 핵심 기준
상업용 부동산을 구입하실 때, 대부분의 투자자분들은 대출을 함께 활용하십니다. 하지만 주택담보대출과는 달리, 상업용 대출은 훨씬 더 복잡한 절차와 심사 기준을 가지고 있습니다. 단순히 개인의 신용만을 보는 것이 아니라, 해당 부동산 자체가 안정적인 수익을 낼 수 있는가를 은행이 가장 중요하게 평가하기 때문입니다. 따라서 대출 신청 전에는 최근 2~3년치의 세금보고서, 임대현황표(Rent Roll), 운영비 내역, 소득 증빙 서류 등을 준비해두셔야 합니다. 또한 다운페이 자금의 출처도 투명하게 설명할 수 있어야 하며, 자금이 외부에서 유입될 경우 별도 확인 절차가 따를 수 있습니다. 초기 단계에서는 은행이 신청자의 재무상태와 투자 구조를 검토하고, 사전승인서(Pre-Approval Letter)를 발급합니다. 이 서류는 셀러에게 구매자의 자금 조달 능력을 보여주는 신뢰 도구가 되며, 거래 협상 과정에서 중요한 역할을 합니다. 이후 매매계약이 체결되면 본격적인 대출 심사(Underwriting)가 시작됩니다. 은행은 감정평가(Appraisal)를 통해 부동산의 시장가치를 재확인하고, 환경 리포트(Phase I ESA)를 통해 토지의 오염 가능성을 확인 하며, 필요할 경우 건물 상태 보고서도 요청합니다. 여기서 특히 중요하게 보는 지표가 바로 DSCR(부채상환능력비율)과 LTV(담보가치 대비 대출비율)입니다. ▶DSCR(Debt Service Coverage Ratio)은 순영업소득이 원리금 상환액의 몇 배인지 보여주는 지표로, 보통 1.20 이상이면 안정적이라 평가받습니다. ▶LTV(Loan to Value)는 대출금이 감정가의 몇 %인지 보는 지표로, 일반적으로 70% 이하가 선호됩니다. 심사를 통과하면 은행은 융자 확정 레터(Loan Commitment)를 발행하며, 여기에는 금리, 대출 만기, 상환방식, 수수료 등의 조건이 명시됩니다. 이후 소유권, 세금, 보험 조건 등을 검토하고, 모든 서류에 서명이 완료되면 대출금이 집행되면서 거래가 종결됩니다. 하지만 상업용 대출은 거래 종결의 끝이 아닙니다. 대출 실행 후에도 은행은 매년 부동산의 임대 현황, 수익, 재무 보고서를 요구할 수 있으며, 수익이 감소하거나 공실이 늘어날 경우 추가 서류 제출, 자본금 보완, 재검토 등의 요구가 있을 수 있습니다. 상업용 부동산 대출은 단순히 돈을 빌리는 과정이 아니라, 부동산이 ‘수익을 창출하는 사업체’로서 은행을 설득하는 절차입니다. 처음 접하시는 분들께는 다소 복잡하고 부담스러울 수 있지만, 단계별로 필요한 서류를 미리 준비하고, 전문가의 조력을 받으신다면 훨씬 원활하게 진행하실 수 있습니다. ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 상업용 대출 상업용 대출 상업용 부동산 대출 심사
2025.11.05. 17:34
트럭 등 상업용 운전면허 위법에 연방, 1억6천만불 지원 중단 경고
연방 정부가 가주의 상업용 운전면허(CDL) 발급 제도가 연방 기준을 위반하고 있다며 최대 1억6000만 달러의 연방 교통 지원금을 중단할 수 있다고 경고했다. 션 더피 연방교통부 장관은 “가주가 비시민 CDL 발급을 중단하고 기존 발급분도 전면 재검토하라는 요구를 거부하고 있다”며 “자금 중단은 물론, 필요하면 면허 발급 권한도 회수할 수 있다”고 밝혔다. 그는 앞서 15일에도 트럭 운전자의 영어 능력 평가를 이행하지 않고 있다며 가주에 배정된 상업용 차량 안전관리 프로그램(MCSAP) 보조금 4068만5225달러의 집행을 철회한 바 있다. 잇따른 조치로 연방 정부의 압박이 한층 강화되는 모습이다. 연방의 대응은 최근 잇따른 불법체류자 트럭 운전자 사망사고에서 비롯됐다. 지난 8월 플로리다에서는 워싱턴주와 가주에서 CDL을 발급받은 불체자가 불법 유턴을 하다 교통 사고를 내 3명이 숨지는 사고가 발생했다. 이 사고 때문에 플로리다 법무장관은 두 주 정부가 연방 CDL 발급 기준을 위반했다며 소송을 제기했다. 이에 따라 연방은 지난달 26일 비거주(non-domiciled) CDL 자격을 대폭 강화하는 긴급 규정을 시행했다. 새 규정은 체류 신분을 연방 확인 시스템(SAVE)으로 의무 조회하고, 영어 능력 검증을 강화했다. 또 면허 유효기간을 최대 1년으로 제한하며 기존 발급분도 전수조사를 거쳐 연방법 위반이 확인되면 즉시 취소하도록 했다. 그러나 강화 규정이 시행된 지 불과 3주 만에 불법체류자가 대형 사고를 일으켰다. 지난 21일 샌버나디노카운티 온타리오 10번 프리웨이에서 불체자인 자샨프릿 싱(21)이 주행 중인 차량을 들이받아 3명이 숨졌다. 싱은 지난 15일 생일을 맞아 면허 제한이 해제됐으나, 연방 정부는 “이 과정에서 새 규정이 적용되지 않았다”고 지적했다. 더피 장관은 “가주정부가 즉시 규정을 준수했다면 면허 제한이 풀리지 않았고, 이번 사고도 막을 수 있었을 것”이라고 덧붙였다. 연방은 가주의 CDL 검증 체계 전반에 구조적 허점이 있다고 보고 있다. 연방교통부 산하 연방자동차운송안전청(FMCSA) 감사 결과, 가주의 비거주 CDL 표본 중 약 4분의 1이 연방법을 위반한 상태에서 발급된 사실이 확인됐다. 또 취업허가서(EAD) 만료 후에도 수년간 유효 상태로 남아 있던 CDL 4건이 적발됐다. 더피 장관은 “가주는 트럭 운전자가 영어로 의사소통하고 도로 표지판을 이해하도록 요구하지 않는 사실상 유일한 주”라고 강조했다. 그러나 가주 주지사실과 가주 차량국(DMV)은 “운전자가 연방 승인 EAD를 보유한 상태에서 면허를 취득했고, 절차는 연방법에 따라 진행됐다”며 연방의 제재는 과도하다고 반박했다. 주정부는 또 “가주 CDL 운전자의 사고율은 전국 평균보다 낮다”고 설명을 더했다. 한편 규제 강화의 여파는 한인 업계를 비롯한 현장에서도 즉각적으로 체감되고 있다. 불법체류 운전자 문제로 규제가 강화되면서 합법 운전자들에게까지 부담이 전가되고 있다는 지적이다. 운송업체 무빙24의 저스틴 김 대표는 “불체 운전자들 때문에 규제 강도가 높아지면서 오히려 기존 기사들이 더 많은 검문과 확인 절차를 겪고 있다”며 “특히 주 경계를 넘는 장거리 기사들의 부담이 커졌다”고 말했다. 항만 물류 부문도 타격을 받고 있다. 오클랜드항 기반 운송사 AB트럭킹의 빌 아부디 대표는 “트럭 운전자는 모든 물류의 마지막 연결고리”라며 “인력난이 심화되면 코로나19 당시처럼 항만 운영이 멈출 수도 있다”고 우려했다. 정윤재 기자이슈 분석 운전면허 상업용 트럭 운전자 불법체류자 트럭 가주의 상업용
2025.10.28. 21:33
[부동산] 상업용 부동산의 관세 영향
트럼프의 관세 정책은 상업용 부동산 시장에 복합적인 파장을 일으키며 이중적 풍경을 그려냈다. 무역 전쟁이라는 강력한 외부 충격이 기존 시장 흐름을 왜곡하고 예상치 못한 승자와 패자를 만들어내며 한편으로는 위기를 다른 한편으로는 기회를 창출했다. 산업용 및 물류 부동산은 가장 선명한 수혜자로 부상했다. 중국산 제품에 대한 고율의 관세가 글로벌 공급망의 근본적인 재편을 촉발하면서 기업들이 공급망의 취약성을 실감했다. 이러한 흐름 속에서 국내 물류 인프라의 중요성이 급격히 부각되었고, 기업들은 안정적인 재고 확보를 위해 창고 면적을 확장해야 했다. 변경된 공급망 루트에 대응하기 위해 새로운 유통 센터를 물색하게 되었다. 그 결과 주요 항만 인근과 내륙 교통의 요지에 위치한 물류 시설에 대한 임대 수요가 폭발적으로 증가했으며 특히 콜드스토리지 등 특수 물류 시설에 대한 수요는 식품 및 의약품 등 필수 소비재 공급망 안정화 필요성과 맞물려 두드러진 증가세를 보였다. 반면 오피스 시장은 관세 정책이 불러온 불확실성에 직면해 부정적인 영향을 피해 가지 못했다. 특히 글로벌 무역과 연관된 금융 물류 제조업 등에서 신규 채용과 사업 확장 계획을 위축시키는 결과를 낳았다. 결국 이러한 경기 불확실성은 오피스 공간에 대한 순수한 임대 수요 감소로 이어졌고 기업들은 임대 계약 갱신을 미루거나 보유 면적을 최적화하는 방향으로 나아갔다. 트럼프 관세는 팬데믹이 초래한 구조적 침체의 씨앗을 뿌린 것은 아니지만, 오피스 시장이 직면한 본질적인 전환점에서 부정적인 요인으로 작용하며 그 어려움을 가중시킨 측면이 있다. 소매 상업용 부동산 또한 직간접적인 타격을 받았는데 관세로 인한 수입품 가격 상승은 결국 소비자 물가를 끌어올리는 요인으로 작용했다. 백화점과 대형 유통업체들은 원가 상승분을 소비자에게 전가할지 자신들의 마진을 줄일지 힘든 선택의 부담 받으며 점포 운영을 더욱 수축하는 모습을 보였다. 물론 일부 국내 생산 제조업체들이 관세 장벽 덕분에 가격 경쟁력에서 숨통을 틔우며 간접적인 혜택을 보는 경우도 있었지만, 이는 전체적인 소매 부동산 시장의 침체 국면을 뒤집기에는 역부족이었다. 관세의 영향은 지역에 따라 뚜렷한 차이를 보였다. 제조업 벨트로 불리는 중서부 지역에서는 일시적이나마 국내 생산 증대 효과로 산업용 부동산 수요가 늘어나는 긍정적 효과를 본 곳도 있었다. 그러나 농업 수출에 의존하는 지역들은 상대국의 보복 관세로 인해 농산물 판매가 어려워지며 지역 시장의 활력을 떨어뜨리는 결과를 초래했다. 투자 측면에서는 국제적 자본, 특히 중국 자본의 국내 부동산 투자 유입이 무역 긴장과 자국 내 자본 통제 강화로 인해 뚜렷이 줄었다. 이는 고급 오피스와 호텔 등에 집중되던 투자 자금의 흐름이 변화하는 계기가 되었으며, 상대적으로 안정적이고 오히려 수혜를 보는 물류 부동산으로 투자자의 관심이 재조정되는 현상을 낳았다. 산업용 부동산이라는 명백한 승자와 오피스 및 소매 부동산이라는 상대적 패자를 동시에 만들어내며 시장 내 양극화 현상을 심화시켰고 향후 미국의 무역 정책 방향이 어떠하든 상업용 부동산은 더는 과거의 안정된 패턴으로 돌아갈 수 없을 것이다. 글로벌 경제의 지각 변동 속에서 보다 유연하고 전략적으로 대응해야 할 과제를 남겼다. ▶문의: (213)445-4989 현호석 HK 메가 리얼티 대표부동산 상업용 상업용 부동산 물류 부동산 관세 정책
2025.10.21. 23:09
[부동산] 남가주 상업용 마켓 동향
남가주(LA, 오렌지카운티, 샌디에이고 등)의 상업용 마켓은 미국 내에서도 가장 역동적으로 성장하는 지역 중 하나로, 인구 증가, 다문화 인구 비중 확대, 소비 트렌드 변화에 힘입어 지속적인 확장세를 보입니다. 2024년 기준 남가주 상업용 마켓의 규모는 약 120억 달러로 추정되며, 연평균 4~5% 성장률을 기록 중입니다. 특히 소매업과 식품 유통 부문에서의 혁신이 두드러지며, 부동산 개발, 기술 도입, 지속 가능성 정책 등이 시장 흐름을 주도하고 있습니다. ▶소비 트렌드 변화 건강식품 및 특화 식품 수요 급증했습니다. 유기농, 비건, 글루텐 프리 제품을 취급하는 매장이 연간 15% 이상 증가하고 있으며, 대형 마켓도 전용 코너를 확대 중입니다. 또한 히스패닉, 아시안(특히 한국, 중국, 일본), 중동계 음식 및 생활용품에 대한 수요가 늘어나면서 특화 매장이 성장하고 있습니다. 또한 간편 조리 식품, 소포장 신선식품, 배달 통합 서비스를 포함한 편의성 중심 소비가 인기를 끌고 있습니다. ▶부동산 및 입지 경쟁 LA 웨스트사이드, 어바인, 샌디에이고 다운타운 등 교통 편리 및 주거 밀집 지역의 상업용 공간 임대료가 2020년 대비 20~30% 상승했습니다. 저비용 창업을 원하는 소상공인들을 위한 단기 임대 공간과 소규모 팝업 스토어, 공유 마켓 개념이 퍼지고 있습니다. 주거·상업·엔터테인먼트가 결합한 프로젝트도 유통 공간의 새로운 모델로 부상 중입니다. ▶기술 혁신과 운영 효율화 아마존Go 스타일의 무인 결제, 캐시리스 매장이 테스트 중이며, RFID 및 컴퓨터 비전 기술 활용이 증가하고 있습니다. AI 기반 재고 관리로 실시간 수요 예측과 자동화된 발주 시스템으로 폐기물을 10~15% 줄이는 사례가 나타나고 있으며, 인스타그램·틱톡을 통한 타깃 광고와 인플루언서 협업이 주요 홍보 수단으로 자리 잡았습니다. ▶지속 가능성과 규제 대응 2032년까지 일회용 플라스틱 100% 재활용 의무화하는 가주 SB 54 법안에 따라 대체 포장재 시장이 성장 중입니다. 태양광 패널 설치 보조금 및 LED 조명 전환으로 에너지 비용을 20% 이상 절감하는 사업자가 증가했으며, 지역 농산물 직거래 비중 확대 및 탄소 발자국 감소를 위한 로컬 소싱이 퍼지고 있습니다. ▶도전 과제와 전망 상업용 부동산 평균 임대료가 2019년 대비 35% 증가하며 창업 진입 장벽이 높아졌습니다. 여기에 식품·유틸리티 비용 증가로 소매업체들의 마진 압박이 더 심화하고 있습니다. 기술·친환경 솔루션과 연계한 고부가가치 서비스 제공업체가 시장을 선도할 전망입니다. ▶성공 전략 제안 성공 전략으로는 맞춤형 상품 구성과 프로모션을 위한 빅데이터 분석 도입 등 소비자 데이터를 활용하고, 오프라인 매장과 온라인 구독 서비스 병행하는 유통 채널 다각화, 로컬 농가·소상공인과의 협업을 통한 차별화 등을 예로 들 수 있습니다.남가주 상업용 마켓은 풍부한 수요 기반과 혁신적인 시도로 성장 잠재력이 크지만, 지속 가능한 비즈니스 모델 구축이 필수적입니다. ▶문의: (213)445-4989 현호석/마스터 리얼티 대표부동산 남가주 상업용 상업용 마켓 상업용 공간 기준 남가주
2025.07.29. 22:20
[부동산] LA 상업용 부동산 시장
LA 상업용 부동산 시장은 팬데믹 이후 원격근무 확산, 고금리, 경제 불확실성 등으로 시장이 큰 변화를 겪고 있다. 어떤 부문은 침체를 겪지만, 다른 부문은 오히려 호황을 누리고 있는 양극화 현상이 두드러진다. ▶오피스 시장 LA의 오피스 시장은 팬데믹 이후 가장 큰 타격을 받은 부문 중 하나다. 지난해 기준 LA CBD(센트럴 비즈니스 디스트릭트)의 공실률은 약 25%로, 역사적 최고치를 기록 중이다. 특히 LA다운타운과 웨스트LA의 전통적 오피스 중심지에서 공실률이 높아지면서 임대료 인하 및 유인책이 늘고 있다. 기업들의 하이브리드 근무 정책이 장기화되면서 대형 오피스 공간에 대한 수요가 줄어든 것이 주요 원인이다. 그러나 고급 오피스 빌딩(Class A)은 비교적 안정적인 수요를 유지하고 있으며, 친환경 설계와 첨단 시설을 갖춘 ‘ESG(환경·사회·지배구조)’ 친화적 오피스에 대한 선호도가 높아지고 있다. 많은 개발사가 오피스 빌딩을 주거용 또는 혼합 용도로 전환하는 사례를 늘리고 있다. ▶리테일 부동산 온라인 쇼핑의 확산으로 인해 LA의 대형 쇼핑몰들은 어려움을 겪고 있다. 특히 패션 디스트릭트와 전통적인 쇼핑 중심가에서 매출 감소와 임대 공간 증가가 두드러진다. 그러나 생활밀착형 리테일 공간과 고급 부티크는 오히려 성장 중이다. 웨스트 할리우드, 멜로즈 애비뉴, 아트 디스트릭트 같은 지역에서는 프리미엄 브랜드와 독특한 컨셉의 매장들이 활발하게 입점하고 있다. 또한, 푸드홀과 체험형 소매 트렌드가 강세를 보이며, 단순 쇼핑이 아닌 문화·엔터테인먼트 공간의 역할이 중요해지고 있다. ▶산업용 및 물류 부동산 LA는 국내 최대의 항구를 보유한 물류 중심지로, 산업용 부동산과 물류 창고에 대한 수요가 급증하고 있다. 아마존, 월마트, 페덱스 등의 전자상거래 관련 기업들이 확장을 계속하면서 창고 및 유통센터 부지에 대한 경쟁이 치열해졌다. 2024년 기준 LA 산업용 부동산의 공실률은 3% 미만으로 극히 낮으며, 임대료는 지속해서 상승 중이다. ▶호텔 및 관광 부동산 LA의 호텔 시장도 꾸준한 회복세를 보이고 있다. 2023년 기준 관광객 수가 팬데믹 이전 수준의 90%까지 복구되었으며, 럭서리 호텔과 부티크 호텔의 성과가 특히 두드러진다. 베벌리힐스, 웨스트 할리우드, 샌타모니카 등 시장은 중국 및 중동 관광객들의 귀환으로 호조를 보인다. 2028년 LA 올림픽을 앞두고 호텔 개발과 리모델링 투자가 활발해질 전망이며, 단기 임대(에어비앤비 등)와 콘도미니엄 호텔 시장도 성장할 것으로 예상된다. ▶결론 LA의 상업용 부동산 시장은 전통적인 오피스와 쇼핑몰의 쇠퇴와 함께 새로운 트렌드가 부상하는 과도기다. 디지털 경제 성장에 따른 물류 수요 증가, 관광업 회복, 주거용 전환 가능성 등이 주요 변수로 작용할 것이다. 투자자들은 부문별 차이를 정확히 분석하고, ESG와 기술 혁신을 고려한 전략을 세워야 할 시점이다. LA는 여전히 글로벌 자본이 집중되는 도시이지만, 변화하는 시장 흐름에 발맞추지 못한다면 기회를 놓칠 수 있다. ▶문의:(213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 상업용 오피스 시장 리테일 부동산 전통적 오피스
2025.06.03. 22:20
뉴욕시 상업용 쓰레기 수거 2027년 말까지 전담 업체 지정
뉴욕시 모든 사업체에서 배출되는 상업용 쓰레기가 2027년 말까지 시에서 지정한 민간 수거업체를 통해서만 수거될 전망이다. 23일 크레인스뉴욕 보도에 따르면, 시 청소국은 2027년 말까지 "뉴욕시 모든 사업체 쓰레기가 단계적으로 시에서 지정한 민간 수거업체에 의해서만 수거될 것"이라는 계획을 밝혔다. 앞서 2019년 뉴욕시는 지방법 199 제정을 통해 '상업용 폐기물 구역(Commercial Waste Zones·CWZ)' 제도를 도입했다. CWZ 제도는 뉴욕시를 20개의 상업용 폐기물 구역으로 나누고, 각 구역마다 최대 3개의 민간 수거업체를 선정해 이 업체들만 폐기물을 수거하도록 하는 내용을 담고 있다. 이는 기존의 비효율적인 수거 시스템으로 개선하고, 차량 이동 거리와 온실 가스 배출을 줄이는 동시에 쓰레기 수거 근로자 및 보행자의 안전을 향상시키기 위한 조치다. 수십 년 동안 뉴욕시에서는 수십 개의 쓰레기 수거업체가 매일 밤 도시 곳곳을 질주하며 10만 개 넘는 사업체의 쓰레기를 수거해왔고, 이러한 무질서한 시스템으로 충돌 사고가 발생하고 탄소 배출량이 늘어나는 등 문제가 계속됐기 때문이다. 다만 해당 조례 제정 이후 코로나19 팬데믹이 발생해 진행이 지연됐고, 새로 지정된 수거업체와 계약시 심각한 요금 인상을 방지하도록 시정부가 협상하는 시간이 길어지며 올해 초에야 중부 퀸즈에서 해당 제도가 첫 시행됐다. 시정부는 잭슨하이츠, 코로나, 엘름허스트 등이 포함된 중부 퀸즈 지역에서 해당 제도에 대한 긍정적인 결과가 나왔다고 밝혔다. 3월 기준 해당 구역의 1만1000여개 사업체 중 새로 배정된 쓰레기 수거업체의 서비스나 요금에 대해 불만을 제기한 업체는 한 곳도 없었던 것으로 파악됐다. 환경 노조와 환경단체연합은 "2022년부터 2024년 사이 상업용 쓰레기 수거로 인해 총 61건의 심각한 충돌 사고로 103명의 부상자와 3명의 사망자가 발생했다"며 시 청소국에 "제도를 더 빨리 시행할 것"을 촉구했다. 이에 청소국은 어느 구역부터 순차적으로 제도를 시행할 계획인지 발표했다. 계획에 따르면 다음 시행 구역은 브롱스 지역(올해 10~11월 시행 예정)이며, 이후 북서부 퀸즈·남부 브루클린에서 시행될 예정이다. 정확한 일정이 공유되지는 않았으나, 마지막으로 제도가 시행될 예정인 남서부 브루클린·북동부 맨해튼 등 지역은 2027년 말 시행될 것으로 계획됐다. 윤지혜 기자 [email protected]상업용 쓰레기 쓰레기 수거업체가 민간 수거업체 사업체 쓰레기
2025.04.23. 20:34
[부동산 가이드] 상업용 건물 용도 변경
상업용 부동산은 지역의 인구 구조 변화와 상권의 흐름에 따라 용도가 바뀌는 경우가 많습니다. 최근 LA 한인타운의 오피스 건물이 아파트로 전환되는 사례는 상업용 건물 용도 변경의 대표적인 예로 볼 수 있습니다. 뿐만 아니라, 일반 주택을 오피스나 리테일로 전환하거나, 아파트를 콘도미니엄으로 개조하는 사례도 찾아볼 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 기존 건물을 허물지 않고 리노베이션을 통해 용도를 변경하여 수익성을 개선하는 사례와 접근 방식을 소개하고자 합니다. 상업용 부동산의 용도 변경은 창의적이고 선구적인 투자자들에게 높은 투자 수익을 안겨줄 수 있습니다. 예를 들어, 한인 투자자들이 많이 보유하고 있는 아파트를 콘도로 개조하는 방식은 현실적으로 접근 가능한 투자 전략 중 하나입니다. 아파트를 콘도로 개조하려면 우선 투자 수익률을 면밀히 계산해야 합니다. 일반적으로 구입 가격 대비 약 2배의 분양가를 목표로 설정하는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 유닛당 25만 달러에 구입한 아파트라면 개조 후 40만~50만 달러의 분양가를 받을 수 있어야 합니다. 이를 위해 리노베이션 비용, 공사비, 법적 절차 비용, 그리고 마케팅 및 분양 비용 등을 사전에 철저히 분석해야 합니다. 개조 과정은 다음과 같은 단계로 진행됩니다. 우선 시정부의 개조 허가를 받아야 하며, 이 과정에서 주차 공간 추가나 화장실 증축 등 추가 요구 사항이 발생할 수 있습니다. 공사가 시작되면 내부 리모델링과 공용 공간 개선, 배관 및 전기 시스템 업그레이드 등 구체적인 작업이 진행됩니다. 이후, 분양 마케팅과 법적 절차를 통해 투자 수익을 실현하게 됩니다. 다음 사례를 통해 프로젝트의 수익성을 살펴보겠습니다. 20유닛 아파트를 500만 달러(유닛당 25만 달러)에 구입하고, 설계 및 허가 비용 20만 달러, 공사 비용 200만 달러(유닛당 10만 달러), 법적 절차 비용 20만 달러, 마케팅 비용 40만 달러 등 총 투자 비용은 780만 달러가 들었습니다. 이후 유닛당 50만 달러(총 1000만 달러)에 분양을 한다면 약 220만 달러의 투자 수익을 창출할 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 이 아파트가 위치한 시장의 수요와 공급, 그리고 평균 매매가에 대한 충분한 검토입니다. 위의 사례에서와 같이 성공적인 용도 변경 프로젝트를 위해서는 지역 시장에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 경쟁 부동산의 가격과 수요를 조사하고, 예상치 못한 비용 초과나 공사 지연에 대비해야 합니다. 또한, 전문가와의 협력을 통해 리스크를 최소화하고 프로젝트를 원활히 진행해야 합니다. 상업용 건물의 용도 변경 리노베이션은 단순 투자 이상의 높은 수익성을 제공할 수 있는 기회입니다. 그러나 이러한 프로젝트는 철저한 계획과 준비 없이는 성공하기 어렵습니다. 지역 시장의 특성을 이해하고, 정확한 비용 분석과 전문가의 협력을 통해 효과적으로 진행한다면, 용도 변경은 투자 가치를 극대화할 수 있는 훌륭한 전략이 될 것입니다. ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 상업용 건물 상업용 건물 용도 변경 투자 수익률
2025.02.12. 17:03
[부동산 가이드] 상업용 부동산 개발 전략
부동산 투자의 꽃은 부동산 개발인 만큼 많은 투자자가 부동산 개발에 대한 가능성을 검토하고 있습니다. 단순히 매매 차익을 추구하는 기존의 투자 방식에서 벗어나, 부동산 개발을 통해 더 큰 수익을 창출하고자 하는 움직임이 두드러지고 있습니다. 이번 칼럼에서는 성공적인 부동산 개발을 위해 고려해야 할 주요 요소를 살펴보겠습니다. 부동산 개발의 첫 단계는 적절한 부지를 선정하는 것입니다. 부지를 구매하기 전, 해당 지역의 조닝(Zoning) 규제를 검토하고, 투자가의 목표에 부합하는 용도로 개발이 가능한지를 확인해야 합니다. 만약 현재 조닝이 계획과 맞지 않더라도, 시 정부와 협상해 용도 변경이 가능한지 확인하는 과정이 필요합니다. 또한, 인구 증가, 경제적 성장 가능성, 경쟁 부동산의 상황 등 시장 데이터를 분석해 해당 지역의 개발 잠재력을 평가해야 합니다. 예를 들어, 도심에서 가까운 지역이나 상업 활동이 활발한 지역은 더 큰 수익을 창출할 가능성이 높습니다. 부동산 개발은 큰 수익 가능성을 제공하지만, 그에 상응하는 리스크도 존재합니다. 이러한 리스크를 사전에 파악하고 대비해야만 성공적인 개발이 가능합니다. 1. 예산 초과 대부분의 개발 프로젝트는 계획보다 비용이 초과하는 경우가 많습니다. 예상치 못한 설계 변경, 자재비 상승, 공사 지연 등이 주요 원인입니다. 이를 방지하기 위해 충분한 예비 자금을 확보하고, 현실적인 예산 계획을 수립해야 합니다. 2. 공사 지연 공사 일정이 지연되면 추가 비용 발생뿐만 아니라 프로젝트 완공 후 예상되는 수익 흐름에도 차질이 생깁니다. 시공사를 선정할 때 과거 실적과 신뢰도를 철저히 검토하고, 프로젝트 일정에 대한 명확한 계약 조건을 설정해야 합니다. 3. 입주자 확보 개발이 완료된 후 부동산의 가치와 수익성을 결정짓는 핵심 요소는 입주자입니다. 공사 초기에 입주자를 유치할 수 있는 전략을 마련하고, 마케팅 전문가의 도움을 통해 리스 또는 분양 계획을 실행해야 합니다. 부동산 개발은 혼자 진행하기에는 매우 복잡한 과정입니다. 부지 선정부터 시공, 마케팅, 운영에 이르기까지 각 분야의 전문가와 협력하는 것이 필수적입니다. 예를 들어, 설계 단계에서부터 공사 완공 후의 마케팅까지 모든 과정에서 전문 지식을 갖춘 파트너와 협력하면 예산 초과, 일정 지연, 입주자 부족 등 주요 문제를 사전에 방지할 수 있습니다. 또한 개발이 완료된 후, 투자가는 해당 부동산을 보유할 것인지, 매각할 것인지에 대한 전략적 결정을 내려야 합니다. 이러한 결정은 시장 상황, 투자 목표, 자금 흐름 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 부동산 개발은 단순한 부동산 거래를 넘어 투자가에게 더 큰 성과를 제공할 수 있는 도전적인 과정입니다. 그러나 성공적인 개발을 위해서는 철저한 준비와 전략적인 접근이 필수적입니다. 2025년 부동산 시장에서 좋은 개발의 기회는 많아질 것으로 예상이 됩니다. 올바른 준비와 전략으로 부동산 개발에 도전한다면, 장기적으로 높은 수익을 기대할 수 있을 것입니다. ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 상업용 부동산 부동산 개발 부동산 투자 개발 프로젝트
2025.02.05. 17:19
[부동산 이야기] 상업용 부동산 시장 전망 <하>
2025년 부동산 투자 시장은 전반적으로 회복세를 보이겠지만, 투자자들은 높은 금리와 경제 정책 변화에 따른 불확실성에 직면하게 될 것입니다. CBRE는 2025년에도 10년 만기 국채 금리가 4% 이상을 유지할 것으로 예상하며, 이는 자산 가격에 부담으로 작용할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 강력한 경제 성장 덕분에 투자 활동은 전년 대비 10% 증가할 것으로 전망됩니다. 산업 및 멀티패밀리 자산이 투자자들에게 가장 매력적인 부동산 섹터로 자리 잡을 것입니다. 오피스 시장은 여전히 회복세가 더딜 것으로 예상하며, 투자자들은 프라임 오피스 자산에 집중할 가능성이 큽니다. 반면, 리테일 시장은 강력한 펀더멘털을 기반으로 기관 투자가들의 관심을 다시 끌어들일 것입니다. 국내 경제가 경기 침체를 피하고 안정적인 성장세를 유지하고 있지만, 글로벌 경제에는 여전히 불확실성이 존재합니다. 특히 중국 경제의 둔화는 글로벌 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크로 평가됩니다. 중국의 주택 시장과 소비 침체는 글로벌 원자재 시장에도 영향을 주어 국내 건설 비용 상승으로 이어질 수 있습니다. 또한, 2025년 정부의 경제 정책 변화는 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 것입니다. 인프라 투자 확대, 방위산업 강화 등은 건설 및 제조업 부문에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보이며, 일부 부문에서는 정부 규제 완화가 기대됩니다. 이러한 변화는 상업용 부동산 개발 프로젝트에 대한 새로운 기회를 창출할 수 있습니다. 부동산 시장에서는 자산 유형별로 다른 회복 속도를 보일 전망입니다. 특히 프라임 오피스와 데이터 센터, 산업 물류 부문이 상대적으로 빠르게 회복할 것이며, 리테일과 멀티패밀리 부문도 안정적인 수요를 바탕으로 성장할 것입니다. 데이터 센터 시장은 특히 AI와 클라우드 서비스 확장으로 인해 빠르게 성장하고 있으며, 주요 도시를 중심으로 신규 개발 프로젝트가 증가하고 있습니다. 멀티패밀리 시장에서는 2025년에 신규 아파트 건설이 둔화할 것으로 보입니다. 이는 건설 자재 비용 상승과 높은 이자율로 인해 개발업체들이 신중한 접근을 취하기 때문입니다. 그러나 임대 수요는 여전히 높아, 신규 공급이 부족한 지역에서는 임대료 상승이 지속할 가능성이 큽니다. 한편, 오피스 시장에서는 기업들이 하이브리드 근무 체제를 유지하면서도, 핵심 업무 공간에 대한 투자를 확대하는 경향이 뚜렷해 지고 있습니다. 특히 대도시 내 최상급 오피스 빌딩에 대한 수요는 지속할 것이며, 오래된 오피스 빌딩들은 리노베이션을 통해 경쟁력을 유지하려는 노력이 필요할 것입니다. 이처럼 2025년은 부동산 시장이 새로운 성장 사이클을 맞이하는 중요한 해로 평가됩니다. 투자자들은 시장의 변화를 예의주시하며, 변화하는 시장 환경에서 기회를 찾아야 할 것입니다. CBRE는 고객들이 이러한 변화 속에서 새로운 기회를 포착하고 목표를 달성할 수 있도록 적극적으로 지원할 것입니다. ▶문의:(213)537-9691 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 상업용 부동산 시장 오피스 시장 글로벌 부동산
2025.01.08. 17:23
[부동산 이야기] 상업용 부동산 시장 전망 <상>
2025년은 국내 경제와 부동산 시장이 새로운 성장 사이클을 맞이하는 중요한 해로 예상됩니다. CBRE의 2025년 부동산 시장 전망에 따르면, 국내 경제는 소비자 지출 증가와 생산성 향상, 금융 여건 완화 등을 통해 성장세를 이어갈 것입니다. 이러한 경제 성장 동력은 부동산 시장 전반에 긍정적인 영향을 미치며, 새로운 투자 기회가 창출될 것으로 기대됩니다. 2025년에는 경제 성장과 부동산 펀더멘털 강화가 맞물려 부동산 투자 활동이 활발해질 전망입니다. 비록 10년 만기 국채 금리가 4%를 상회할 것으로 예상되지만, 자본화율(캡 레이트)은 소폭 압축될 것으로 보입니다. 이는 장기 투자자들에게 오랜만에 장기 수익을 확보할 수 있는 기회를 제공하게 됩니다. 특히 오피스 시장은 2024년에 시작된 회복 사이클이 2025년에 더욱 본격화될 전망입니다. 프라임 오피스 공간의 부족 현상이 연말에 가시화될 것으로 보이며, 도심 지역에서는 오피스 수요가 점진적으로 회복될 것입니다. 코로나19 팬데믹 이후 오피스 시장은 많은 변화를 겪었으나, 2025년에는 대형 기업들이 오피스 공간 확대를 고려할 가능성이 큽니다. 리테일 부문은 2025년에도 상업용 부동산 부문 중 가장 낮은 공실률을 유지할 것으로 예상됩니다. 리테일러들은 매장 통합 및 구조조정을 지속하겠지만, 교외 지역과 선벨트(Sun Belt) 도시에서는 신규 매장에 대한 수요가 증가할 것으로 전망됩니다. 특히 대형 유통업체와 글로벌 브랜드들이 교외 쇼핑몰 및 오픈에어 몰(Open-air Mall)에 대한 투자를 확대할 가능성이 높습니다. 산업 및 물류 부문은 전자상거래의 지속적인 성장으로 여전히 견조한 수요를 유지할 것입니다. 다만 임대 활동은 팬데믹 이전 수준으로 회귀할 가능성이 높으며, 노후된 산업 물류 시설의 공실률은 증가할 전망입니다. 이에 따라 신규 및 최첨단 물류센터로의 이동(Flight to Quality)이 가속화될 것입니다. 멀티패밀리(아파트) 시장은 지난 2년간 신축 물량이 크게 증가했지만, 2025년에는 공실률이 소폭 하락할 것으로 보입니다. 경제 성장으로 인해 신규 가구 형성이 활발해지고, 높은 주택 구입 비용이 임대 수요를 지속적으로 견인할 것입니다. 특히 대도시에서의 아파트 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다. 한편, 데이터 센터 시장은 인공지능(AI), 클라우드 컴퓨팅, 디지털 경제 확장에 힘입어 급격한 성장세를 이어갈 것입니다. 데이터 센터의 전력 수요가 전력망에 상당한 부담을 줄 수 있지만, 원자력 발전이 주요 에너지원으로 부각되면서 새로운 해결책이 마련될 것으로 보입니다. ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 부동산 시장 상업용 부동산 오피스 시장
2025.01.01. 18:00
[부동산 이야기] 상업용 부동산 투자 전략
상업용 부동산 투자를 고려하는 모든 투자자는 시장에서 거래되는 시장 가격과 투자자가 실제로 지불하고자 하는 투자 가격의 차이를 이해해야 합니다. 이 두 가격은 단순히 부동산의 거래 금액을 나타내는 것을 넘어, 투자자가 설정한 전략과 목표, 그리고 부동산의 장기적 가능성을 평가하는 중요한 기준이 됩니다. 먼저, 시장 가격은 부동산 시장에서 실제로 거래가 성사된 가격을 의미합니다. 이는 수요와 공급의 균형 속에서 형성되며, 특정 시점의 시장 상황을 반영합니다. 반면, 투자 가격은 투자자가 해당 부동산에 대해 지불하고자 하는 금액으로, 개인적인 투자 목표와 부동산의 잠재적 가치를 기반으로 결정됩니다. 예를 들어, 특정 지역의 상업용 부동산이 1000만 달러에 거래되고 있다면, 이는 해당 지역의 시장 가격으로 볼 수 있습니다. 그러나 한 투자자는 이 부동산의 위치와 성장 가능성을 높게 평가해 1100만 달러를 투자 가격으로 설정할 수 있습니다. 반대로 다른 투자자는 운영 비용이 비싸다는 이유로 900만 달러의 투자 가격을 제안할 수도 있습니다. 이처럼 시장 가격과 투자 가격은 항상 일치하지 않으며, 투자자의 판단과 목표에 따라 달라질 수 있습니다. 부동산 시장은 수요와 공급의 원칙에 따라 가격이 형성됩니다. 특히 현재처럼 매물이 부족하고 거래가 뜸한 시장에서는 시장 가격이 막연하게 내려갈 것이라고 기대하는 경향이 있습니다. 동시에 투자 가격 역시 내려갈 것이라고 믿고 기대할 가능성이 큽니다. 그러나 투자자는 정확하지 않은 느낌에 시장 가격을 예측해서는 안 됩니다. 대신, 부동산 자산의 내재 가치와 잠재력을 면밀히 분석해야 합니다. 한 건물이 시장 가격 2000만 달러로 평가된다 하더라도, 투자자가 해당 자산의 운용 비용과 미래 수익성을 분석한 결과 더 높은 가치를 발견했다면, 투자 가격을 2200만 달러로 설정할 수 있습니다. 반대로, 동일한 건물에 대해 리스크가 높다고 판단될 경우 투자 가격을 시장 가격보다 낮게 책정할 수도 있습니다. 이처럼, 투자 가격은 시장 가격보다 높거나 낮을 수 있습니다. 중요한 점은 자산의 장기적 성장 가능성을 평가하고, 투자 목표에 맞는 가격을 설정하는 것입니다. 성장 가능성이 높은 지역의 부동산은 현재의 수익률이 낮더라도 장기적으로 더 큰 가치를 창출할 수 있습니다. 시장 가격에 의존하기보다는 건물의 수익 구조, 지역 개발 계획, 경제 전망 등을 종합적으로 분석해 올바른 투자 결정을 내려야 합니다. 이를 통하여, 시장 가격과 투자 가격의 차이를 인지하고, 협상을 통해 원하는 조건을 끌어내야 합니다. 높은 투자 가격을 제안할 때는 장기적 성장 가능성을 근거로, 낮은 투자 가격을 제안할 때는 자산의 리스크를 강조해 협상에 임해야 합니다. 하지만, 시장 가격과 투자 가격의 차이가 크다면, 구매를 보류하고 시장 상황을 지켜보는 것도 좋은 전략입니다. ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 시장 투자 목표
2024.12.18. 17:30
[부동산 이야기] 상업용 부동산 구입 시기
상업용 부동산 투자에 있어서 ‘파는 시기’의 중요성을 강조한 바 있습니다. 이제 ‘구입 시기’에 대해 살펴보겠습니다. 현재 부동산 시장이 호황을 누리고 있어 많은 분이 고민하는 것이 바로 지금이 상업용 부동산을 구입할 적기인지 여부일 것입니다. 이는 처음 투자하시는 분들뿐만 아니라 이미 부동산을 소유한 분들에게도 중요한 결정입니다. 부동산을 구입할 때는 투자자의 목적과 목표가 다를 수 있어 최적의 시기도 달라질 수 있습니다. 현재 시점에서도 구입은 가능하지만 충분한 다운페이먼트를 준비하는 것이 필요합니다. 1. 장기 계획 만약 은퇴를 위한 장기적인 투자가 목적이라면, 지금도 구입이 가능한 시기입니다. 다만, 다운페이먼트를 충분히(40% 이상) 준비하는 것이 중요합니다. 장기 투자의 경우 시장의 상승과 하락 주기를 여러 번 겪게 될 것입니다. 예를 들어, 2007년 서브프라임 이전에 부동산의 가격이 높은 시기에 매입한 분들 중, 충분한 다운페이먼트를 하고 여유 자금을 가진 분들은, 서브프라임을 지나 팬데믹을 거치면서 공실 문제를 버텨내며 건물을 잘 유지하고 있습니다. 현재 그 건물의 가치는 매우 많이 상승해 있는 경우가 대부분입니다. 즉, 장기적인 계획을 세우고 상업용 부동산에 투자한다면 구입 시기보다는 이후의 건물 관리와 운영 방식이 더 중요해집니다. 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있도록 충분한 초기 자본을 마련하고 꾸준히 운영하는 것이 성공의 열쇠가 됩니다. 2. 중장기 계획 중장기 투자(약 5년에서 10년)를 염두에 둔 경우, 구입 시기에 대한 신중한 판단이 필요합니다. 은퇴를 위한 장기 계획이 아니므로, 구입 시점이 더 민감하게 작용할 수밖에 없습니다. 현재의 이자율과 경기 상황을 고려할 때, 중장기 투자 계획을 가지고 있는 분들은 구입 시점에 따른 영향을 더 크게 받을 수 있습니다. 하지만 경제 상황이 어떻든 간에 항상 좋은 기회는 있기 마련입니다. 중요한 것은 충분한 분석과 조사를 통해 구입 대상 건물의 투자 가치를 면밀히 평가하는 것입니다. 중장기 계획을 가진 투자자라면 시장 흐름과 이자율 변화에 대응할 수 있도록 다운페이먼트를 충분히 준비하는 것도 중요한 전략입니다. 3. 단기 계획 단기 투자(매매 차익을 노리는 투자)는 부동산 경기와 밀접하게 연관되어 있습니다. 요즘 같이 경기를 예측하기 어려운 시기에는 단기 투자 계획을 세우기가 매우 어려워집니다. 현재 상황을 살펴보면, 이자율이 어느 정도 하락할 가능성이 예측되기 때문에 단기적인 투자도 고려해 볼 수 있습니다. 투자자는 자신의 투자 목적과 목표를 명확히 세우고 이에 맞는 구입 시기를 결정하는 것이 중요합니다. 목적에 따라 각기 다른 전략이 필요하지만, 어떤 시점에서든 철저한 분석과 준비가 뒷받침된다면 성공적인 투자가 될 수 있을 것입니다. ▶문의: (213)613-3137 렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 중장기 투자 상업용 부동산 중장기 계획
2024.11.20. 17:36