산업 및 물류 수혜·오피스 부진 양극화
제조업 생산 증대…국제자본 유입 감소
트럼프의 관세 정책은 상업용 부동산 시장에 복합적인 파장을 일으키며 이중적 풍경을 그려냈다. 무역 전쟁이라는 강력한 외부 충격이 기존 시장 흐름을 왜곡하고 예상치 못한 승자와 패자를 만들어내며 한편으로는 위기를 다른 한편으로는 기회를 창출했다.
제조업 생산 증대…국제자본 유입 감소
산업용 및 물류 부동산은 가장 선명한 수혜자로 부상했다. 중국산 제품에 대한 고율의 관세가 글로벌 공급망의 근본적인 재편을 촉발하면서 기업들이 공급망의 취약성을 실감했다. 이러한 흐름 속에서 국내 물류 인프라의 중요성이 급격히 부각되었고, 기업들은 안정적인 재고 확보를 위해 창고 면적을 확장해야 했다. 변경된 공급망 루트에 대응하기 위해 새로운 유통 센터를 물색하게 되었다. 그 결과 주요 항만 인근과 내륙 교통의 요지에 위치한 물류 시설에 대한 임대 수요가 폭발적으로 증가했으며 특히 콜드스토리지 등 특수 물류 시설에 대한 수요는 식품 및 의약품 등 필수 소비재 공급망 안정화 필요성과 맞물려 두드러진 증가세를 보였다.
반면 오피스 시장은 관세 정책이 불러온 불확실성에 직면해 부정적인 영향을 피해 가지 못했다. 특히 글로벌 무역과 연관된 금융 물류 제조업 등에서 신규 채용과 사업 확장 계획을 위축시키는 결과를 낳았다. 결국 이러한 경기 불확실성은 오피스 공간에 대한 순수한 임대 수요 감소로 이어졌고 기업들은 임대 계약 갱신을 미루거나 보유 면적을 최적화하는 방향으로 나아갔다.
트럼프 관세는 팬데믹이 초래한 구조적 침체의 씨앗을 뿌린 것은 아니지만, 오피스 시장이 직면한 본질적인 전환점에서 부정적인 요인으로 작용하며 그 어려움을 가중시킨 측면이 있다. 소매 상업용 부동산 또한 직간접적인 타격을 받았는데 관세로 인한 수입품 가격 상승은 결국 소비자 물가를 끌어올리는 요인으로 작용했다.
관세의 영향은 지역에 따라 뚜렷한 차이를 보였다. 제조업 벨트로 불리는 중서부 지역에서는 일시적이나마 국내 생산 증대 효과로 산업용 부동산 수요가 늘어나는 긍정적 효과를 본 곳도 있었다. 그러나 농업 수출에 의존하는 지역들은 상대국의 보복 관세로 인해 농산물 판매가 어려워지며 지역 시장의 활력을 떨어뜨리는 결과를 초래했다.
투자 측면에서는 국제적 자본, 특히 중국 자본의 국내 부동산 투자 유입이 무역 긴장과 자국 내 자본 통제 강화로 인해 뚜렷이 줄었다. 이는 고급 오피스와 호텔 등에 집중되던 투자 자금의 흐름이 변화하는 계기가 되었으며, 상대적으로 안정적이고 오히려 수혜를 보는 물류 부동산으로 투자자의 관심이 재조정되는 현상을 낳았다.
산업용 부동산이라는 명백한 승자와 오피스 및 소매 부동산이라는 상대적 패자를 동시에 만들어내며 시장 내 양극화 현상을 심화시켰고 향후 미국의 무역 정책 방향이 어떠하든 상업용 부동산은 더는 과거의 안정된 패턴으로 돌아갈 수 없을 것이다. 글로벌 경제의 지각 변동 속에서 보다 유연하고 전략적으로 대응해야 할 과제를 남겼다.
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현호석 HK 메가 리얼티 대표