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죽었다던 쇼핑몰의 부활…상업용 부동산 최고 투자처로
온라인 쇼핑 확산으로 몰락할 것으로 예상됐던 국내 쇼핑몰이 상업용 부동산 시장에서 가장 뛰어난 성과를 내는 자산으로 부활하고 있다. 월스트리트저널(WSJ) 최근 보도에 따르면 부동산 분석업체 그린스트리트가 집계한 국내 쇼핑몰 자산가치는 지난 1년간 13% 상승, 10개 상업용 부동산 분야 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 전체 상업용 부동산 가격 상승률의 두 배가 넘는다. 쇼핑몰 회복의 가장 큰 배경은 신규 공급 부족과 예상보다 견조한 소비지출이다. 소매업체들의 파산도 많지 않은 가운데 쇼핑몰 운영업체들은 시설을 리노베이션하고 명품 매장과 유명 식당, 엔터테인먼트 시설 등 온라인 쇼핑으로 대체하기 어려운 업종을 적극 유치하고 있다. 국내 최대 쇼핑몰 소유업체인 사이먼 프로퍼티 그룹 주가는 지난 7월 2016년 이후 처음으로 사상 최고치를 넘어섰다. 프랑스 부동산업체 URW도 한때 미국 시장 철수를 추진했지만 올해 샌디에이고 웨스트필드 UTC 등 2개 쇼핑몰의 파트너 지분을 인수하는 데 약 10억 달러를 투입했다. 고급 쇼핑몰뿐 아니라 중급 몰도 살아나고 있다. 팬데믹 이후 파산보호를 신청했던 CBL 프로퍼티스는 올해 방문객과 매출이 증가했으며 주가는 연초 이후 48% 급등했다. 2025년 7월 이후에는 쇼핑몰 5곳을 새로 매입했다. 미국에서는 2008년 이후 약 200개 쇼핑몰이 문을 닫아 현재 약 900개가 남아 있다. 살아남은 몰들이 공급 부족의 수혜를 누리는 셈이다. 다만 쇼핑몰 가치는 여전히 10년 전 고점에는 미치지 못해 이번 상승세의 지속 여부를 경계하는 투자자들도 남아 있다. 최인성 기자 [email protected]쇼핑몰 상업용 상업용 부동산 국내 쇼핑몰 프랑스 부동산업체
2026.09.15. 15:27
[부동산 가이드] 부동산 절세 전략
가주에서 주 60시간 이상 일하며 높은 수입을 올리는 의사, 변호사, 빅테크 기업 임원, 성공한 한인 자영업자분들과 만나 이야기를 나누다 보면 빠지지 않고 나오는 주제가 있다. 소득 대비 만만치 않은 세금 부담이다. 세금을 떼고 나면 자산이 모이는 속도가 느리게 느껴져 고민이라는 이야기다. 사무실을 찾았던 한인 고소득 전문직 A씨와도 이런저런 이야기를 나누었다. CPA 선생님께 들은 최근 연방 세제 개편 흐름과 고소득자들에게 도움이 될 만한 부동산 절세 방안을 알려드렸는데, 자산 운용에 대해 한층 가벼운 마음을 갖게 되셨다. 실생활에서 편안하게 접근하면서도 세법상 유용하게 활용할 수 있는 부동산 투자 물건들이 있다는 것을 알려드리려 한다. 하나는 ‘단기 임대(STR) 물건’이다. 에어비앤비(Airbnb)나 VRBO 같은 휴양지 렌탈은 물론, Furnished Finder를 통해 파견 간호사나 단기 출장자에게 임대하는 집, 자체 부티크 스테이처럼 게스트가 머무는 평균 기간이 ‘7일 이하’인 주택이 해당한다. IRS는 이런 형태를 일반 임대업이 아니라 서비스 비즈니스로 보기 때문에, 집주인(부부)이 연간 100시간 정도만 직접 관리나 운영에 참여해도 본업의 소득세를 감면받는 길이 열린다. 일주일에 2시간 남짓 신경 쓰는 셈이니 본업이 바쁜 분들도 부담 없이 고려해 볼 수 있다. 또 하나는 ‘상업용 부동산(Commercial Real Estate) 투자’다. 직접 운영하는 병원이나 사무실 건물을 사서 자체 임대(Self-Rental) 형태로 활용하거나, 인기가 높은 무인 개인 창고(Self-Storage) 시설, 팝업 스토어·셰어 오피스처럼 단기로 공간을 대여해 주는 상업용 물건도 좋은 선택지가 된다. 상업용 건물(39년)은 주거용(27.5년)보다 감가상각 기간이 길어서, 최근 연방 세법 개정 논의로 활발해진 100% 보너스 감가상각(Bonus Depreciation)과 원가 분할(Cost Segregation) 방식을 활용할 때 혜택이 크다. 셀프 스토리지 같은 시설은 조립식 파티션, 롤업 문, 보안 무인 시스템, 주차장 등 5~15년짜리 단기 자산 비즈니스 비중이 건물 가치의 절반 가까이를 차지하여 첫해에 털어낼 수 있는 장부상 손실 폭이 크다. 최고 세율 구간에 계신 분들은 구매 첫해에 들어가는 현금 세금을 대폭 아끼는 효과를 누릴 수 있는 셈이다. 감가상각은 세금을 완전히 없애준다기보다 미래로 미뤄주는(Tax Deferral) 성격이 있어서, 최소 5년 이상 장기 보유하거나 나중에 팔 때 1031 Exchange(부동산 물물교환) 같은 방법을 함께 계획하는 것이 좋다. 가주(FTB) 세법은 연방 세법과 별도로 계산된다는 점도 짚어보셔야 한다. 올해 소득과 세금 보고에 정확히 어떻게 적용될지 진행하기 전에 담당 CPA(전문 회계사)와 상의해 보시길 권해드린다. 자산도 늘리고, 수입도 안전하게 지켜내는 것, 소중한 투자의 과정이다. 주거용이나 상업용 부동산을 단순한 임대 수입용이 아니라, 내 자산을 든든하게 지켜주는 세금 방패로 한 번쯤 고려해 보시는 건 어떨까. ▶문의: (562) 882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 가이드 부동산 절세 부동산 절세 상업용 부동산 부동산 투자
2026.08.26. 18:09
치노힐스 납치 살인극…수백만불 투자 분쟁이 살인으로 번졌나
치노힐스에서 60대 사업가를 납치해 차량 트렁크 안에 싣고 총격 살해한 혐의로 60대 중국계 남성이 기소됐다. 용의자와 피해자는 수백만 달러 규모의 부동산 투자 사업을 함께했던 것으로 드러나면서, 수사당국이 금전 문제를 유력한 범행 동기로 보고 수사를 확대하고 있다. 샌버나디노카운티 검찰은 3일 기자회견을 열고 지안취안 보(Jianquan Bo·66)를 살인 및 납치 과정에서 발생한 살인 특별가중 혐의로 기소했다고 밝혔다. 검찰에 따르면 지안취안 보는 형인 정펑 보(Zhengfeng Bo·67)와 함께 지난달 29일 밤 치노힐스 몬테베르데 드라이브와 파이프크레스트 드라이브 인근 자택에서 샤쿠르 아이케바어(Shukur Aikebaer·60)를 납치해 살해한 혐의를 받고 있다. 피해자는 세 딸을 둔 가장으로 알려졌다. 수사 결과 용의자들은 사건 당일 피해자 집의 전기를 끊어 밖으로 유인했다. 전기 이상을 확인하기 위해 집 밖으로 나온 피해자는 총격을 당한 뒤 닛산 알티마 트렁크에 실린 채 납치됐다. 용의자들은 이후 약 1마일 동안 경찰 추격을 벌이다 원더링 리지 드라이브와 크림슨 리지 드라이브 인근에서 차량을 멈췄다. 당시 조수석에 있던 지안취안 보는 경찰 명령에 따라 순순히 체포됐지만, 운전자인 정펑 보는 차량에서 내려 트렁크를 연 뒤 안에 있던 피해자를 향해 총을 발사했다. 이를 목격한 보안관 대원들이 대응 사격을 했고 정펑 보는 현장에서 사망했다. 경찰은 당시까지 트렁크 안에 피해자가 있다는 사실을 알지 못했던 것으로 전해졌다. 인근 주택 CCTV에는 정펑 보가 차량에서 내린 뒤 다시 운전석으로 돌아가 트렁크를 연 후 뒤쪽으로 걸어가 총을 겨누는 모습이 담긴 것으로 알려졌다. 검찰은 정펑 보가 피해자를 먼저 사살한 뒤 보안관 대원들이 총격을 가했다고 설명했다. 제이슨 앤더슨 샌버나디노카운티 검사장은 “지안취안 보는 범행 계획을 사전에 알고 있었고 납치와 살해 과정에 적극 가담했다”고 밝혔다. 사건의 배경도 조금씩 드러나고 있다. LA타임스에 따르면 정펑 보와 피해자 아이케바어는 어바인에 등록된 상업용 부동산 투자회사 ‘판시(Panshi Inc.)’에서 함께 일했다. 공개 기록에는 정펑 보가 최고경영자(CEO), 아이케바어가 최고재무책임자(CFO) 겸 서기로 등재돼 있다. 정펑 보를 대리해 온 변호사 마이클 첸은 이들이 패서디나의 2000만 달러 규모 아파트 개발 사업에 200만 달러 이상을 투자했으며, 투자금 회수와 사업 운영권을 둘러싸고 소송이 진행 중이었다고 밝혔다. 변호사는 피해자가 투자회사와 개발업체 사이에서 중재자 역할을 해왔으며 사건 직전까지도 두 사람의 관계가 적대적이라고 느끼지는 못했다고 말했다. 그는 “분명 무언가가 있었을 것”이라며 “새로운 사실이 드러나 용의자가 범행을 결심했을 가능성이 있다”고 말했다. 검찰은 사업 기록과 자금 흐름 등을 분석하며 금전적 이해관계가 범행 동기였는지를 집중 수사하고 있다. 관련기사 치노힐스서 납치 피해자 트렁크 안 총격 사망 온라인 속보팀중국 납치살인극 부동산 투자 상업용 부동산 파이프크레스트 드라이브
2026.08.03. 16:25
레버리지, 많이 빌리는 것보다 잘 빌리는 것이 중요하다 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶문= 한정된 자본을 최대한 활용할 수 있는 투자 전략이 있다면? ▶답= 상업용 부동산 투자에서 가장 자주 오해받는 개념 가운데 하나가 바로 레버리지(Leverage)다. 많은 사람은 레버리지를 단순히 ‘대출을 많이 받는 것’으로 이해한다. 하지만 레버리지의 본질은 빚을 늘리는 것이 아니라 자본을 효율적으로 활용하는 투자 전략에 있다. 예를 들어 200만 달러짜리 상업용 부동산을 전액 현금으로 구입하면 해당 건물의 모든 수익은 온전히 투자자의 몫이 된다. 그러나 동시에 200만 달러라는 자본은 하나의 자산에 묶인다. 반면 은행 대출을 활용해 자기자본 70만 달러 정도만 투자한다면 남은 자본은 또 다른 부동산이나 다른 투자 기회에 활용할 수 있다. 이것이 상업용 부동산 투자자들이 레버리지를 적극 활용하는 가장 큰 이유다. 물론 레버리지가 항상 정답은 아니다. 건물의 수익성이 대출 비용을 충분히 감당하지 못한다면 레버리지는 오히려 투자자를 압박하는 부담이 된다. 임차인의 퇴거로 공실이 발생하거나 금리가 상승하면 현금흐름은 빠르게 악화될 수 있다. 결국 레버리지는 수익을 확대하는 도구인 동시에 손실도 확대하는 양날의 검이다. 그래서 경험 많은 투자자들은 ‘얼마까지 대출을 받을 수 있는가’보다 ‘얼마까지 대출을 받아야 안전한가’를 먼저 고민한다. 은행이 대출을 승인했다고 해서 반드시 좋은 투자라는 의미는 아니다. 부동산에서 발생하는 순영업소득(NOI)이 대출 원리금을 얼마나 안정적으로 감당할 수 있는지, 즉 DSCR(Debt Service Coverage Ratio)을 꼼꼼히 확인하는 이유도 여기에 있다. 최근처럼 금리가 높은 시장에서는 이러한 원칙이 더욱 중요해진다. 과거 저금리 시대에는 높은 레버리지가 높은 수익률을 만들어 주는 경우가 많았지만, 지금은 대출 비용 자체가 투자 성패를 좌우하는 변수로 자리 잡고 있다. 자산 가치 상승만 기대한 무리한 차입은 예상보다 큰 위험으로 돌아올 수 있다. 결국 상업용 부동산 투자의 핵심은 대출을 많이 받는 기술이 아니라 좋은 부채를 활용하는 지혜다. 레버리지는 투자자를 부자로 만들어 주는 마법이 아니다. 안정적인 임대수익과 건전한 현금흐름 위에서 적절하게 활용될 때 비로소 그 가치를 발휘하는 금융 도구일 뿐이다. 성공한 투자자들은 레버리지를 두려워하지도, 맹신하지도 않는다. 시장 상황과 자산의 수익성을 냉정하게 분석한 뒤 감당할 수 있는 범위 안에서 활용한다. 결국 상업용 부동산 투자의 성패를 결정하는 것은 대출 규모가 아니라 위험을 관리하는 투자자의 판단력이라는 사실을 잊지 말아야 한다. ▶문의: (770)802-0688미국 레버리지 상업용 부동산 투자 전략 투자 성패
2026.08.03. 14:31
미국 부동산, 무너지는 게 아니라 갈라지고 있다 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶문= 미국 부동산 수요는 정말 붕괴하고 있을까? ▶답= 최근 미국 상업용 부동산 시장을 이야기할 때 가장 자주 등장하는 단어는 ‘위기’다. 높은 금리와 거래 감소, 오피스 공실률 상승 등의 뉴스가 이어지면서 “미국 부동산 수요가 무너지고 있다”는 분석도 어렵지 않게 접할 수 있다. 그러나 시장을 조금 더 가까이 들여다보면 지금 미국에서 일어나고 있는 변화는 단순한 수요 붕괴가 아니다. 오히려 수요가 이동하고 있는 과정이라고 보는 것이 더 정확하다. 부동산 시장은 언제나 변화해 왔다. 과거에는 제조업이 도시를 움직였고, 이후에는 금융과 IT 산업이 새로운 수요를 만들어 냈다. 지금은 AI 산업과 물류, 의료 서비스가 부동산 시장의 흐름을 바꾸고 있다. 따라서 모든 자산이 같은 방향으로 움직일 것이라는 기대는 현실과 거리가 있다. 대표적인 사례가 오피스 시장이다. 재택근무와 하이브리드 근무가 확산되면서 오래된 오피스 빌딩은 높은 공실률과 가치 하락이라는 어려움에 직면했다. 하지만 뉴욕과 실리콘밸리의 최고급 오피스는 AI 기업과 글로벌 기업들의 확장으로 여전히 높은 임대 수요를 유지하고 있다. 같은 오피스 시장이라도 결과는 전혀 다르다. 리테일 시장도 마찬가지다. 한때 온라인 쇼핑의 성장으로 오프라인 상권이 사라질 것이라는 전망이 많았지만, 현실은 달랐다. 식료품점을 중심으로 한 쇼핑센터와 의료시설, 피트니스, 레스토랑 등 생활 밀착형 업종이 입점한 상가는 안정적인 임차 수요를 이어 가고 있다. 반면 경쟁력이 없는 오래된 쇼핑몰은 여전히 어려움을 겪는다. 결국 ‘리테일’이라는 이름 하나로 시장을 판단하기에는 이미 시대가 달라졌다. 그렇다면 왜 많은 사람이 시장을 비관적으로 바라볼까. 가장 큰 이유는 금리다. 높은 대출금리는 투자자의 자금 조달 비용을 크게 늘렸고, 이는 거래 감소로 이어졌다. 다시 말해 임차 수요가 사라진 것이 아니라 투자자들의 매수 심리가 위축된 것이다. 거래량이 줄어든 시장을 곧바로 수요 붕괴로 해석하는 것은 다소 성급한 결론일 수 있다. 부동산 시장은 항상 같은 방향으로 움직이지 않는다. 좋은 자산에는 자본이 몰리고, 경쟁력을 잃은 자산은 시장의 선택을 받지 못한다. 지금 미국 상업용 부동산 시장은 이러한 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있는 시기다. 투자의 성공은 시장 전체를 비관하거나 낙관하는 데 있지 않다. 변화하는 수요가 어디로 향하고 있는지를 읽는 통찰력, 그것이 지금 투자자에게 가장 필요한 경쟁력이다. 결국 시장은 무너지는 것이 아니라 새로운 기회를 향해 끊임없이 움직이고 있다. ▶문의: (770)802-0688미국 부동산 부동산 시장 부동산 수요 상업용 부동산
2026.08.03. 14:30
[부동산 이야기] 커머셜 부동산 시대
최근 국내 경제는 지정학적 위기와 고물가의 장기화, 그리고 예측하기 힘든 금리 변동성 속에서 그 어느 때보다 높은 불확실성의 터널을 지나고 있다. 자산 시장의 방향성을 가늠하기 힘든 이러한 시기일수록 대중의 시선은 익숙한 ‘내 집 마련’이나 주거용 부동산의 범주에 머물기 마련이다. 그러나 자산의 방어를 넘어 진정한 증식을 추구하는 영리한 투자자들은 이미 다른 곳으로 시선을 돌리고 있다. 바로 자산 포트폴리오의 패러다임을 바꿀 새로운 돌파구, ‘커머셜 부동산’ 시장이다. 그동안 많은 이들에게 부동산 투자는 주거용 자산에 국한되어 있었다. 단독주택이나 콘도를 매입하여 시세가 오르기를 기다리는 방식이 보편적인 재테크로 인식되어 온 탓이다. 하지만 주거용 부동산은 정부의 주택 규제 정책에 극도로 민감하며, 임차인 보호법(Rent Control) 등의 제약으로 인해 가치를 능동적으로 끌어올리는 데 한계가 명확하다. 이제는 전통적인 주택 중심의 사고에서 벗어나 자산을 바라보는 근본적인 관점의 전환이 필요한 시점이다. 즉, “내가 사는(Living) 공간”에서 “스스로 수익을 창출하는 자산”으로의 패러다임 시프트가 요구되는 것이다. 상업용 부동산 투자가 가진 독보적인 가치는 단순한 시세 차익(Capital Gain)을 넘어선 안정적인 ‘현금 흐름(Cash Flow)’에 있다. 오피스, 리테일 상가, 창고(Industrial) 등으로 대변되는 커머셜 자산은 보통 3년에서 10년에 이르는 장기 임대차 계약을 기반으로 한다. 상업용 자산의 핵심인 ‘트리플 넷(NNN)’ 계약의 경우 재산세와 건물 보험료, 공용 공간 유지비(CAM) 등의 변동 지출을 테넌트가 직접 부담한다. 이는 물가 상승으로 인한 운영 비용의 증가 리스크를 임대인이 아닌 임차인이 상쇄하도록 구조화되어 있어 고물가 시대에 가장 완벽한 인플레이션 방어 기제로 작용한다. 또한 커머셜 부동산은 금융 레버리지 효과를 극대화하여 자산 가치를 능동적으로 점프 업(Jump-up)시킬 수 있는 매력적인 무대다. 주택의 가치는 주변 매매 사례에 의해 수동적으로 결정되지만, 상업용 부동산의 가치는 그 건물이 창출하는 ‘순운영소득(NOI)’에 의해 결정된다. 즉, 유능한 전문가의 조력을 통해 우량 테넌트를 유치하고 임대 구조를 개선하여 소득을 높인다면 건물의 가치는 자산가의 역량에 따라 얼마든지 비약적으로 상승할 수 있다. 타인 자본을 활용해 고수익 자산을 지배하는 레버리지의 진정한 묘미가 바로 여기에 있다. 급변하는 경제 환경 속에서 아무런 준비 없이 기존의 투자 방식만을 고수하는 것은 자산의 정체를 의미한다. 지금처럼 시장의 판도가 바뀌는 변곡점이야말로 상업용 부동산이라는 새로운 렌즈를 통해 자산의 체질을 개선할 최적의 타이밍이다. 본 칼럼은 이번 첫 회를 시작으로 독자들이 어렵게만 느꼈던 커머셜 투자의 기초부터 실전 매입 전략, 그리고 남가주 시장의 숨은 알짜 매물을 포착하는 안목까지 다채로운 실전 지식을 공유하고자 한다. 시장의 흐름에 흔들리지 않고 남보다 한발 앞서 자산의 영토를 넓혀 가는 결단력이야말로 부의 증식을 이끄는 핵심 동력이다. ▶문의:(657) 222-7331 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트부동산부동산 이야기 커머셜 부동산 커머셜 부동산 커머셜 자산 상업용 부동산
2026.07.22. 18:15
상가 세입자 월세 연체, 이렇게 대응하라 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶문= 세입자가 월세를 내지 않으면 어떻게 해야 하나? ▶답= 상업용 부동산 투자에서 가장 안정적인 수익은 매달 꼬박꼬박 들어오는 임대료에서 시작된다. 하지만 경기 침체와 소비 위축이 길어지면서 임대료 연체는 더 이상 일부 건물주만의 문제가 아니다. 프랜차이즈 매장부터 개인 자영업자까지 예상보다 많은 상가 임차인이 자금난을 겪고 있으며, 건물주 역시 대출 원리금과 재산세, 보험료를 부담해야 하는 만큼 임대료 연체는 곧 투자 수익률의 악화로 이어진다. 이때 많은 건물주가 가장 먼저 떠올리는 것은 “당장 내보내야 한다”는 생각이다. 그러나 상업용 퇴거는 세입자를 강제로 내쫓는 절차가 아니라 리스 계약을 법적으로 집행하는 과정이라는 점을 먼저 이해해야 한다. 임대료가 연체됐다면 가장 먼저 해야 할 일은 감정적인 대응이 아니라 리스 계약서를 다시 펼쳐 보는 것이다. 계약서에는 단순히 월세 금액만 적혀 있는 것이 아니다. 계약 위반, 유예기간, 공식 통지, 시정기간, 변호사 비용, 보증금, 개인보증 등 분쟁의 방향을 결정하는 핵심 조항들이 담겨 있다. 특히 계약서가 요구하는 통지 방식과 시정 기간을 제대로 지키지 않으면 퇴거 절차가 지연되거나 법원에서 불리한 판단을 받을 수도 있다. 상업용 임대차에서 가장 중요한 원칙은 ’기록‘이다. 전화 통화보다 이메일이 중요하고, 구두 약속보다 서면 확인이 중요하다. 임차인이 “다음 주에 입금하겠다”고 약속했다면 그 내용 역시 이메일로 남겨 두는 것이 바람직하다. 법원은 감정보다 계약과 증거를 바탕으로 판단하기 때문이다. 또 하나 간과해서는 안 될 부분이 있다. 퇴거는 끝이 아니라 시작이라는 점이다. 건물을 회수한 이후에도 미납 임대료, 시설 복구 비용, 보증금 정산, 새로운 임차인 유치 등 해결해야 할 과제가 이어진다. 경우에 따라서는 개인보증을 근거로 미납 금액을 추가로 청구하거나 별도의 손해배상 절차를 검토해야 할 수도 있다. 상업용 부동산은 결국 계약의 비즈니스다. 좋은 임차인을 유치하는 것도 중요하지만, 문제가 발생했을 때 계약서와 법률에 따라 원칙적으로 대응하는 것이 더 중요하다. 감정은 판단을 흐리지만 계약은 투자자를 보호한다. 임대료 연체가 발생했다면 조급함보다 절차를, 분노보다 기록을 우선해야 한다. 그것이 상업용 부동산 투자에서 자산의 가치를 지키는 가장 현실적이고 효과적인 대응 방법이다. ▶문의: (770)802-0688 주택/부동산 안드라스 윤 대표미국 세입자 상업용 부동산 임대료 연체 리스 계약서
2026.07.08. 18:39
[부동산 가이드] 2026년 상업용 부동산 시장
2026년 상업용 부동산(CRE) 시장은 연초 기대와는 다소 다른 흐름을 보이고 있다. 많은 투자자들이 인플레이션 완화와 금리 인하를 기대하며 ‘리파이낸싱 부담 완화’를 전망했지만, 페더럴 리저브(Federal Reserve)의 금리 동결 기조가 이어지면서 이러한 기대는 아직 현실화되지 못하고 있다. 여기에 글로벌 경제의 불확실성까지 더해지며 시장의 방향성은 한층 복잡해졌다. 그럼에도 불구하고 시장의 기초 체력은 예상보다 견조하다. 뉴마크의 북미 캐피털 마켓을 총괄하는 채드 라벤더(Chad Lavender)는 최근 인터뷰에서 현재 부동산 금융 시장을 “거의 만족을 모를 정도로(인세이셔블·insatiable)” 자금 수요가 강한 상태로 평가했다. 실제로 시장에는 약 3780억 달러에 달하는 대기 자금(드라이 파우더·dry powder)이 존재하며, 투자자들은 여전히 적극적으로 투자 기회를 찾고 있다. 흥미로운 점은 투자자들의 시선이 거시경제에서 개별 자산으로 이동하고 있다는 것이다. 금리와 글로벌 변수에 대한 불확실성은 여전하지만, 투자 판단은 점점 더 지역 시장과 개별 자산의 경쟁력에 집중되고 있다. 일부 주요 도시에서는 오피스 시장 지표가 개선되는 신호도 포착되고 있으며, 이는 시장 전반에 대한 과도한 비관론을 완화시키는 요소로 작용하고 있다. 한편 시장의 가장 큰 리스크로 지목돼 온 ‘매추리티 월(maturity wall)’ 문제도 예상과는 다른 양상으로 전개되고 있다. 대규모 부실이나 급격한 매물 출회보다는 대주단과 차주 간의 협의를 통한 리파이낸싱, 자산 매각, 구조조정(워크아웃·workout) 등 점진적인 방식으로 해소되고 있다. 이는 시장 참여자들이 위기 상황에서도 비교적 유연하게 대응하고 있음을 보여준다. 특히 주목할 부분은 부채 시장의 유동성이다. 최근 몇 년간 위축될 것으로 예상됐던 대출 시장은 오히려 빠르게 회복되고 있으며, 다양한 대체 금융기관과 데트 펀드(debt fund)를 중심으로 자금 공급이 활발하게 이루어지고 있다. 레포 렌딩(repo lending) 시장 역시 안정적으로 작동하며 비교적 경쟁력 있는 조건의 자금 조달이 가능해졌다. 결국 2026년 CRE 시장은 ‘자금은 충분하지만, 선택은 더욱 신중해진 시장’으로 요약할 수 있다. 금리 환경이 당장 개선되지 않더라도 시장 내 유동성과 투자 의지는 여전히 강력하다. 이는 향후 시장이 급격한 하락보다는 점진적인 가격 조정과 함께 새로운 균형점을 찾아가는 과정에 들어섰음을 의미한다. 투자자 입장에서는 지금이야말로 시장을 단순히 기다리는 시점이 아니라 구조적 변화 속에서 기회를 선별해야 할 시기다. 결국 성과는 시장 전체의 방향이 아니라 개별 자산을 얼마나 정확히 읽어내느냐에 달려 있기 때문이다. ▶문의: (213)537-9691 렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표부동산 가이드 상업용 부동산 상업용 부동산 오피스 시장 지역 시장
2026.07.01. 18:55
[부동산 이야기] 시간이 증명하는 부동산의 가치
부동산은 단순한 거래가 아니다. 한 사람의 삶과 가족의 미래, 그리고 다음 세대에게 이어질 자산을 만드는 과정이다. 시대가 변하고 세대가 바뀌면서 부동산을 바라보는 시각도 달라졌지만, 좋은 부동산의 가치는 여전히 시간이 증명해 주고 있다. 전쟁과 대공황을 겪은 GI세대(1901년~1927년생)와 침묵세대(1928년~1945년생)에게 집은 생존과 안정을 위한 보금자리였다. 베이비붐 세대(1946년~1964년생)는 경제성장과 함께 부동산이 최고의 자산이 되는 시대를 경험했고, X세대(1965년~1980년생)는 실거주와 투자의 균형을 배우며 자산을 키워 왔다. 밀레니엄 세대(1981년~1996년생)와 Z세대(1997년~2012년생)는 높은 집값과 변화하는 경제 속에서 새로운 주거 문화를 만들어 가고 있으며, 알파세대(2013년 이후)는 AI와 스마트 기술, 친환경 주거가 새로운 기준이 되는 시대를 살아가게 될 것이다. 시대는 달라져도 한 가지는 변하지 않는다. 좋은 입지의 부동산과 경쟁력 있는 상업용 부동산은 시간이 흐를수록 그 가치를 인정받는다는 사실이다. 그래서 성공적인 투자는 ‘언제 사느냐’보다 무엇을, 어디에, 누구와 함께 선택하느냐가 더 중요하다. 부동산 시장은 언제나 기회와 위기가 공존한다. 금리는 변하고, 경제는 순환하며, 정책도 달라진다. 그러나 이러한 변화 속에서도 정확한 시장 분석과 경험을 갖춘 전문가와 함께한다면 위기는 기회가 되고, 한 번의 선택은 평생의 자산이 될 수 있다. 나는 부동산을 단순히 사고파는 에이전트가 아니라, 고객의 미래를 함께 설계하는 평생의 부동산 파트너가 되고자 한다. 주택, 콘도, 투자용 부동산, 상가, 오피스 빌딩 등 고객의 목적에 맞는 전략을 제시하고, 단기적인 거래보다 장기적인 자산 가치 상승을 최우선으로 생각한다. 부동산은 누구를 만나느냐에 따라 그 가치가 달라질 수 있다. 같은 시장에서도 전문가의 경험과 협상력, 그리고 미래를 보는 안목에 따라 결과는 크게 달라진다. 나는 한 건의 계약보다 한 사람의 신뢰를 더 소중히 여기며, 고객의 자산이 10년, 20년 후에도 더 큰 가치를 가질 수 있도록 함께 고민하고 함께 성장하겠다. 당신의 오늘의 선택은 내일의 자산이 되고, 그 자산은 다음 세대의 희망이 된다. 나는 그 소중한 가치를 지켜드리고 키워드리는 든든한 동반자가 되겠다. 부동산의 가치는 시간이 만들어 가지만, 그 가치를 극대화하는 것은 올바른 전문가를 만나는 것이다. 당신의 신뢰가 최고의 자산이 되도록, 그리고 당신의 부동산이 시간이 지날수록 더 큰 가치를 갖도록, 언제나 정직과 전문성으로 함께하겠다. ▶문의: (714) 345-4989, (213) 562-4949 케롤 리 / 케롤리부동산 대표부동산 이야기 부동산 시간 투자용 부동산 부동산 시장 상업용 부동산
2026.07.01. 18:53
AI 시대에서 커머셜 브로커의 역할 변화 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶문= AI가 결국 커머셜 브로커를 대체하지 않을까? ▶답= 과거에는 매물 정보를 찾고, 시장 데이터를 조사하며, 투자 분석 보고서를 작성하는 데 많은 시간이 필요했다. 이제는 AI가 임대료 수준, 공실률, 지역 경제, 인구 변화, 예상 수익률 등을 빠르게 정리해 준다. 투자자에게 제공할 브로셔나 이메일, 마케팅 자료도 몇 분이면 초안을 만들 수 있다. 이처럼 반복적이고 분석 중심의 업무는 앞으로 AI가 상당 부분 담당하게 될 것이다. 하지만 상업용 부동산 거래는 단순히 데이터를 전달하는 일이 아니다. 수백만 달러 규모의 거래에서는 숫자보다 사람에 대한 신뢰가 더 중요한 경우가 많다. 매도인은 왜 지금 매각하려는지, 매수인은 어떤 투자 전략을 가지고 있는지, 금융기관은 어떤 조건에서 대출을 승인할 것인지, 그리고 예상치 못한 문제가 발생했을 때 누구와 어떻게 협상할 것인지는 AI가 대신하기 어려운 영역이다. 실제 거래에서는 계약서에 없는 변수들이 끊임없이 발생한다. 환경조사 결과 예상치 못한 문제가 발견되기도 하고, 임차인의 재무 상태가 갑자기 악화되기도 하며, 감정가가 매매가격보다 낮게 나오는 경우도 있다. 이때는 단순한 정보 검색이 아니라 경험을 바탕으로 이해관계자들을 설득하고 협상을 이끌어야 한다. 이러한 판단력과 협상력은 여전히 숙련된 브로커의 경쟁력이다. 투자자의 입장에서도 변화는 분명하다. 앞으로는 단순히 매물을 소개하는 브로커보다 시장 흐름을 해석하고, 투자 위험을 분석하며, 금융과 세금, 임대차 구조까지 함께 조언할 수 있는 전문성을 더욱 높이 평가하게 될 것이다. 정보 자체는 누구나 AI를 통해 얻을 수 있지만, 그 정보를 어떻게 해석하고 실제 투자 전략으로 연결할지는 결국 사람의 경험과 통찰력이 결정하기 때문이다. 상업용 부동산은 여전히 사람과 사람 사이의 신뢰를 바탕으로 이루어지는 비즈니스다. AI는 강력한 분석 도구이자 업무 효율을 높여주는 최고의 조력자가 될 수 있지만, 고객의 목표를 이해하고 최적의 해법을 제시하며 거래를 성공으로 이끄는 역할은 결국 사람의 몫이다. 앞으로 성공하는 상업용 부동산 브로커는 AI와 경쟁하는 사람이 아니라 AI를 가장 잘 활용하는 사람일 것이다. 기술은 시장을 바꾸지만, 신뢰와 경험, 그리고 협상력은 여전히 상업용 부동산 거래의 가장 중요한 가치로 남을 것이다. ▶문의: (770) 802-0688미국 커머셜 커머셜 브로커 상업용 부동산 변화 예상
2026.06.30. 15:04
상업용 부동산, 매수자의 시간 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶문= 부동산 시장은 지금이 바닥인가, 아니면 아직 더 떨어질까? ▶답= 금리 상승과 경기 둔화 우려로 시장 분위기가 위축된 것은 사실이지만, 역설적으로 현재 시장은 점점 매수자 중심(Buyer's Market)으로 이동하고 있다는 분석이 많다. 가장 큰 이유는 자금 조달 환경의 변화다. 지난 몇 년간 급격한 금리 인상으로 상업용 부동산 대출 부담이 크게 늘어났다. 과거 저금리 시절에 매입한 자산들이 이제 높은 금리로 리파이낸싱 시기를 맞으면서 일부 건물주들은 현금흐름 압박을 받고 있다. 특히 단기 브리지론이나 변동금리 대출 비중이 높은 자산들은 부담이 더욱 크다. 이러한 상황은 자연스럽게 시장에 매물을 증가시키고 있다. 과거에는 매도자가 가격을 주도했다면, 현재는 매수자가 협상력을 가지는 경우가 많아졌다. 가격 조정뿐 아니라 셀러 크레딧, 임대 보장, 수리 조건 등 다양한 협상 카드가 등장하고 있는 것도 현재 시장의 특징이다. 하지만 중요한 점은 모든 자산이 동시에 무너지고 있는 것은 아니라는 사실이다. 시장은 오히려 강한 자산과 약한 자산의 양극화가 심해지고 있다. 우량 테넌트가 장기 계약을 맺고 있는 NNN 자산, 물류 시설, 생활밀착형 리테일 등은 여전히 안정적인 수요를 유지하고 있다. 반면 공실 위험이 큰 오피스나 경쟁력이 약한 자산은 가격 조정을 받고 있다. 이 때문에 현금 여력이 있는 투자자들에게는 지금 시장이 오히려 기회가 될 수 있다. 좋은 자산을 이전보다 낮은 가격에 매입할 수 있고, 과거에는 불가능했던 계약 조건 협상도 가능해졌기 때문이다. 결국 시장이 불안할수록 자본력 있는 투자자에게 유리한 환경이 만들어지는 셈이다. 또한 부동산 시장은 항상 금리보다 한발 늦게 움직인다. 실제 거래량이 회복되기 시작하면 이미 좋은 매물은 빠르게 사라지는 경우가 많다. 그래서 경험 많은 투자자들은 시장 분위기가 가장 어두울 때 오히려 움직이기 시작한다. 현재 시장은 분명 몇 년 전과 달리 매수자에게 유리한 협상 환경이 형성되고 있다. 결국 지금 시장의 핵심은 단순한 가격 상승 기대가 아니라 "좋은 자산을 얼마나 유리한 조건으로 확보할 수 있는가"에 있다. 그런 의미에서 현재 상업용 부동산 시장은 점점 매수자의 시간으로 바뀌고 있다고 볼 수 있다. ▶문의: (770) 802-0688 주택/부동산 안드라스 윤 대표미국 부동산 상업용 부동산 부동산 시장 시장 분위기
2026.06.24. 18:53
싸다고 샀다간 낭패…요즘 피해야 할 상업용 부동산 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶문= 지금 시장에서 피해야 할 투자 매물은? ▶답= 부동산 시장이 불안정할수록 좋은 투자보다 더 중요한 것은 “나쁜 투자를 피하는 것”이다. 특히 최근 상업용 부동산 시장은 금리 상승과 경기 둔화, 리파이낸싱 부담이 동시에 겹치면서 자산별 양극화가 매우 심해지고 있다. 과거처럼 “일단 사두면 오른다”는 시대는 사실상 끝났다고 해도 과언이 아니다. 현재 투자자들이 가장 조심해야 하는 자산은 현금 흐름이 불안정한 매물이다. 겉으로는 낮은 가격에 나와 있어 매력적으로 보일 수 있지만, 실제로는 높은 공실률이나 과도한 유지 비용 때문에 지속적인 손실이 발생하는 경우가 많다. 특히 오래된 오피스 건물이나 경쟁력이 약한 쇼핑센터는 구조적인 위험을 안고 있다. 대표적인 사례가 재택근무 확산 이후 수요가 감소한 오피스 자산이다. 일부 지역에서는 공실률이 급격히 상승했고, 임차인을 유치하기 위해 대규모 인테리어 비용과 렌트 인센티브를 제공해야 하는 상황도 많아졌다. 문제는 이러한 비용이 결국 건물주의 수익성을 크게 악화시킨다는 점이다. 또한 임차인 신용도가 약한 자산도 주의해야 한다. 최근에는 경기 둔화로 인해 중소 리테일 업체나 로컬 비즈니스들의 폐업 위험이 커지고 있다. 임대료 수익이 높아 보여도 임차인의 재무 상태가 불안정하면 장기적으로는 매우 위험한 투자로 변할 수 있다. 상업용 부동산에서 가장 중요한 것은 건물 자체보다 결국 “누가 월세를 내는가”라는 점을 잊어서는 안 된다. 과도한 레버리지에 의존하는 매물 역시 위험하다. 저금리 시절에는 높은 대출 비율이 큰 문제가 아니었지만, 지금처럼 금리가 높은 환경에서는 상황이 완전히 달라진다. 리파이낸싱 시 월 상환액이 급격히 증가하면서 현금 흐름이 무너지는 사례가 실제 시장에서 계속 나오고 있다. 특히 단기 브리지론이나 변동금리 대출 비중이 높은 자산은 더욱 신중해야 한다. 또 하나 경계해야 할 부분은 “싸 보이는 매물”이다. 시장에서는 종종 급매물이라는 이유만으로 투자 결정을 서두르는 경우가 있다. 그러나 가격이 싸다는 것은 대부분 그만한 이유가 존재한다. 위치 경쟁력 약화, 인구 감소 지역, 노후화된 시설, 높은 수선 비용 등 숨겨진 문제가 있는 경우가 많다. 결국 부동산 투자에서 중요한 것은 단순한 매입 가격이 아니라 장기적인 수익성과 재매각 가능성이다. 결국 지금 시장에서 가장 중요한 전략은 공격적인 확장이 아니라 선택적 투자다. 불확실성이 큰 시기일수록 안정적인 현금 흐름, 우량 임차인, 장기적인 입지 경쟁력을 갖춘 자산에 집중해야 한다. 좋은 투자 기회를 찾는 것도 중요하지만, 치명적인 실패를 피하는 것이 결국 더 큰 수익으로 이어질 수 있기 때문이다. ▶문의: (770) 802-0688미국 부동산 상업용 부동산 부동산 시장 투자 매물
2026.05.28. 15:30
[에이전트 노트] LA 맨션세 폐지될까
LA시에 부과되던 ‘맨션세(Measure ULA)’ 가 오는 11월 3일 주민투표 상정 요건을 충족하며 폐지될 가능성이 커졌다. 맨션세는 고액부동산 거래에 세금을 더 부과하는 법령으로 LA 지역 내 매매가 기준으로 500만 달러에서 1000만 달러의 부동산 거래 시 4%, 1000만 달러 이상일 경우엔 5.5%의 추가적인 양도세를 판매자에게 부과한다. 이 규정은 물가상승률(CPI)을 반영하여 매년 부과 기준 금액(Threshold)이 조정되는 것이 특징으로 오는 7월 1일 이후 에스크로가 마감되는 거래부터는 물가상승률이 추가 반영되어 매매가 기준 540만 달러에서 1090만 달러까지는 4%의 세율을 1090만 이상은 5.5%의 세율이 적용된다. 상업용 부동산의 경우 국세청(IRS)이 규정한 1031 교환(1031 Exchange)제도를 활용해서 양도소득세의 납부를 연기받아 또 다른 부동산 매물을 구매해 오던 고액 부동산 판매자들은 LA시의 양도세와 맨션세는 연장 없이 납부해야 한다. 이 때문에 판매자의 부담이 너무 커져 고가 부동산 소유주들 사이에서 강한 반발을 불러왔다. 맨션세는 고액 부동산 거래에서 추가 세수를 확보해 LA 지역의 고질적인 홈리스 문제를 해결하고 저소득층 주택 공급을 늘리겠다는 취지로 시작됐다. 부유층에게 세금을 걷어 사회적 약자를 돕는다는 소득 재분배의 취지였다. 그러나 맨션세 시행 직후 1년간 LA시가 거둬들인 맨션세는 대략 2억1500만 달러로 알려졌다. 이는 당초 예상했던 9억 달러에 30%에도 못 미치는 액수에 불과한 것이다. 부동산 매물 정보 서비스인 MLS (Multiple Listing Service)의 분석에 따르면 맨션세 시행 1년 만에 500만 달러 이상의 고급 단독주택 거래가 68%나 감소했으며, 고급주택 밀집 지역인 베벌리힐스는 25%, 샌타모니카와 말리부 지역은 30% 가까이 급감한 것으로 알려졌다. 맨션세의 가장 큰 패착은 부동산 시장의 역동성과 생리를 완전히 간과했다는 점이다. 이 세금은 수익 부분에 대한 세금이 아닌 전체 거래 대금인 매매가를 기준으로 하기 때문에 판매자가 전액 부담하는 구조다. 매매 과정에서 손해를 보고 팔더라도 가격이 기준을 넘으면 엄청난 세금 폭탄을 맞아야 하는 징벌적 구조인 셈이다. ‘맨션’이라는 이름이 주는 착시 효과로 주민들은 이 세금이 호화 저택에 사는 일부 부유층에게만 적용될 것이라 생각했으나, 실상은 LA 경제의 중추인 오피스 빌딩, 다세대 주택 상업용 부지 등 경제 활동 전반에 큰 영향을 미쳤다. 상업용 부동산 개발업자들은 자금조달과 자산매각에 어려움을 겪을 수밖에 없어졌고, LA 지역 내 주택 건설 경기가 영향을 받았다. 또한 공급이 위축되며 임대료 상승을 부추겼고 부동산 전체시장에 큰 걸림돌이 된 것이다. 결국 세수 확보도 실패하고 공급만 위축시킨 이번 맨션세의 운명은 오는 11월 3일 유권자들이 어떤 표심을 던지느냐에 따라 갈릴 예정이다. 이는 LA 부동산 시장의 향방을 가르는 거대한 분수령이 될 전망이다. ▶문의: (213)500-5589 전홍철/WIN Realty & Properties에이전트 노트 맨션세 폐지 고액부동산 거래 맨션세 시행 상업용 부동산
2026.05.26. 23:28
C Land 부동산 오피스 이전
C Land 부동산이 최근 뉴저지 포트리 타운센터 중심부(1642 Schlosser Street, 2nd Floor, Suite #2, Fort Lee, NJ 07024)로 오피스를 확장 이전하고 고객 서비스 강화에 나섰다. 새 오피스는 접근성이 뛰어난 중심 상권에 위치해 있으며, 보다 편리한 주차 환경을 갖춰 고객들이 편안하게 방문할 수 있도록 한 것이 특징이다. 새롭게 이전한 사무실은 뉴저지뿐 아니라 뉴욕을 오가는 고객들의 접근성을 높였으며, 보다 쾌적하고 전문적인 상담 환경을 제공할 예정이다. C Land 부동산 측은 “고객들이 보다 편리하게 상담받을 수 있는 공간 마련에 중점을 뒀다”며 “새로운 공간에서 더욱 향상된 서비스와 전문성을 제공할 계획”이라고 밝혔다. C Land 부동산은 현재 뉴욕, 뉴저지, 조지아 등 미국 내 3개 주에서 오피스를 운영하며 주택 및 상업용 부동산 매매, 건물 관리(Property Management), 사업체 매매(Business Brokerage) 중개 등 종합 부동산 서비스를 제공하고 있다. 특히 자체 웹사이트 플랫폼을 통한 체계적인 건물 관리 서비스를 운영하고 있으며, 별도의 독립 플랫폼에서는 미국 전역 50개 주의 다양한 사업체 매물 정보를 제공해 고객 접근성과 전문성을 강화하고 있다. 회사 측은 이번 포트리 오피스 이전을 계기로 고객 맞춤형 서비스와 디지털 기반 부동산 플랫폼 경쟁력을 더욱 확대해 나갈 계획이라고 밝혔다. 서만교 기자부동산 오피스 land 부동산 상업용 부동산 종합 부동산
2026.05.26. 19:15
미국 부동산 투자, 성장 지역을 보라 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶문= 미국 투자 어디가 좋을까? ▶답= 상업용 부동산 투자에서 입지 분석은 수익률을 좌우하는 가장 본질적인 요소다. “좋은 자산”보다 “좋은 위치에 있는 적당한 자산”이 장기적으로 더 안정적인 현금흐름을 만든다는 점을 먼저 이해해야 한다. 미국 전역을 기준으로 보면, 입지 분석은 단순한 지역 선호가 아니라 인구, 일자리, 산업 구조, 인프라, 자본 흐름이 결합된 종합 판단이다. 첫째, 인구 흐름이다. 최근 수년간 Sun Belt 지역(텍사스, 조지아, 플로리다 등)은 낮은 세금과 기업 친화 정책으로 인구 유입이 지속되고 있다. 반면 Rust Belt 일부 지역은 산업 쇠퇴와 인구 감소로 상업용 수요가 약화되는 경향이 있다. 인구 증가는 곧 소비와 주거 수요로 이어지며, 이는 리테일, 멀티패밀리, 산업용 부동산의 안정성을 높인다. 둘째, 고용과 산업 구조다. 단순히 일자리 숫자보다 “어떤 산업이 중심인가”가 중요하다. 물류, 헬스케어, 테크 기반 고용이 증가하는 지역은 경기 변동에도 상대적으로 견고하다. 예를 들어, 전자상거래 성장과 함께 물류 허브로 발전한 도시들은 산업용 부동산 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 특정 산업에 과도하게 의존하는 지역은 경기 침체 시 공실 리스크가 급격히 확대될 수 있다. 셋째, 교통과 인프라다. 고속도로, 항만, 공항 접근성은 특히 산업용과 리테일 자산에서 핵심 변수다. 최근에는 “라스트마일 물류” 수요 증가로 대도시 인근 입지의 가치가 더욱 높아지고 있다. 단순히 중심지 여부보다 실제 소비자와 얼마나 빠르게 연결되는지가 중요해졌다. 넷째, 자본과 기업의 이동이다. 세금 정책, 규제 환경, 생활비 수준은 기업 이전을 결정짓는 핵심 요인이다. 기업이 이동하면 고용이 따라오고, 이는 다시 부동산 수요를 만든다. 최근 미국에서는 기업과 인구가 동시에 이동하는 지역이 명확히 나타나고 있으며, 이러한 흐름을 선제적으로 파악하는 것이 중요하다. 마지막으로, 입지 분석은 “현재”보다 “방향성”을 보는 작업이다. 이미 가격이 오른 핵심 지역보다, 인구와 기업이 유입되기 시작하는 초기 단계의 시장이 더 큰 기회를 제공할 수 있다. 결국 상업용 부동산 투자에서 성공의 핵심은 좋은 자산을 찾는 것이 아니라, 성장하는 지역에 먼저 들어가는 것이다. ▶문의: (770)802-0688 안드라스 윤 대표미국 부동산 산업용 부동산 상업용 부동산 지역 선호
2026.05.06. 19:17
제나 호, LA 톱100 변호사 선정…부동산·금융 전문성 인정
제나 호(Zena Ho·사진)변호사가 LA 지역 톱 100 변호사에 선정됐다. LA비즈니스저널(LABJ)은 지난 20일 ‘2026년 LA 지역 상위 변호사 100명(2026 Top 100 Lawyers)’을 선정, 발표했다. 센추리시티에 위치한 맥더못 윌 앤 슐트(McDermott Will & Schulte)의 파트너인 호 변호사는 상업용 부동산 거래 및 금융 분야에서 두각을 나타내며 이번 리스트에 이름을 올렸다. LABJ에 따르면 호 변호사는 부동산 매입·매각, 금융 조달, 조인트벤처, 개발 프로젝트 등 다양한 자산군에 걸친 복합 상업용 부동산 거래를 자문해 온 전문가다. 특히 신규 고객과의 초기 거래에서도 사업 목표를 빠르게 파악하고 실질적인 해결책을 제시하는 능력으로 높은 평가를 받고 있다. 또한 시장 변동성이 큰 환경에서도 유연성과 세밀한 접근을 바탕으로 리스크를 관리하고 거래를 성공적으로 이끌어온 점이 선정 배경으로 꼽힌다. 이와 함께 그는 사내 리더십 위원회 활동과 후배 변호사 멘토링에도 참여하고 있으며, 한인 부동산 전문가 협회 멤버, 미주한인협의회(Council of Korean Americans·CKA) 이사로 재직하며 한인 커뮤니티에서도 활발히 활동하고 있다. 송영채 기자변호사 부동산 금융 전문성 한인 부동산 상업용 부동산
2026.04.22. 17:58
“위기가 아니다”…지금 상업용 부동산이 주목받는 이유
상업용 부동산 시장이 금리와 인플레이션 속에서도 새로운 기회를 만들어내고 있다. 과거 단기 수익 중심 투자에서 벗어나 안정적인 현금흐름과 장기적인 가치에 집중하는 구조로 재편되어 오히려 ‘질 중심 투자’ 환경이 강화되고 있다. 한인 투자자들 사이에서도 상업용 부동산은 변동성에 대응할 수 있는 핵심 자산으로 주목받고 있다. 상업용 부동산 전문가 안드라스 윤(사진) 안드라스 커머셜 그룹 대표는 “현재 시장은 위기가 아니라, 좋은 자산이 더 돋보이는 기회의 시기”라고 평가했다. 이어 “최근 시장은 고수익보다 안정성을 중시하는 방향으로 변화하고 있다. 특히 신용도 높은 테넌트가 장기 계약으로 입주한 자산은 경기 영향을 덜 받으며 장기적으로 안정적인 수익을 제공한다.”고 덧붙였다. 윤 대표는 세금·보험·유지비를 테넌트가 부담하는 NNN 리스 구조를 대표적인 안정형 투자 모델로 꼽았다. 투자 지역 역시 뚜렷한 기준이 있다고 강조한 그는 “조지아, 텍사스, 플로리다 등은 인구 유입과 기업 이전이 동시에 일어나며 지속적인 수요를 만든다. 이런 구조는 임대 안정성과 자산 가치 상승을 함께 이끌어낸다.”고 설명했다. 부동산 시장에 가장 영향을 미치는 금리 환경에 대해서도 긍정적인 시각을 보였다. 그는 “고금리는 무리한 투자를 줄이고, 우량 자산의 가치를 더 부각시킨다. 결국 중요한 것은 금리 예측이 아니라 ‘유지할 수 있는 자산’을 고르는 것”이라고 주장했다. 특히, 그는 “수익률보다 자산 상태, 테넌트 신용도, 리스 구조를 먼저 고려해야 한다. 상업용 부동산의 강점은 꾸준한 현금 흐름에 있기 때문”이라며 초보 투자자들에게는 리스크 구조에 대한 이해를 강조했다. 박경은 기자불확실성 부동산 상용 부동산 상업용 부동산 부동산 시장
2026.04.17. 0:15
“상가 투자는 테넌트의 비즈니스를 사는 마음으로”
월드옥타 애틀랜타지회(회장 썬 박)는 13일 스와니에서 전문가들을 초청해 애틀랜타의 상업용 부동산 시장과 투자 방법에 대한 세미나를 개최했다. 세미나를 시작한 김영자 개발투자분과위원장은 애틀랜타 상업용 부동산 시장이 ‘미국 탑10’안에 들고, 금리가 안정됨에 따라 투자자들이 시장으로 복귀할 것으로 전망된다고 밝혔다. 김 위원장은 다년간의 상업용 부동산 경험을 바탕으로 조지아주의 리테일 부동산 공실률 및 평균 임대료, 데이터센터 시장, 평균 CAP 레이트(자본환원율) 등 조지아 시장 전반에 대해 설명했다. 김 위원장에 따르면 지난해 메트로 애틀랜타의 상업용 부동산 자본환원율은 다세대주택 4.8~5.3%, 산업용(창고 등)은 5.5~6.5%, 그로서리가 끼어있는(앵커) 상가건물은 6.5~7.5%, A급 사무실은 7.5~8.5%로, 전국 대도시 지역보다 상대적으로 높은 편이다. 또 한국기업들의 투자가 이어지며 물류시설, 주거시설, 사무실 수요가 높아졌다고 설명했다. 이어서 김성한 상업용 부동산 브로커는 여러 가지 상업용 부동산 매물의 특징과 장단점, 유념해야 하는 것들을 설명했다. 그는 부동산 투자가 주식 투자보다 “세금 혜택(1031 익스체인지)이 있고, 부동산은 인플레이션 헤지 자산이라는 장점이 있다”고 전했다. 하지만 ‘나에게 맞는’ 부동산을 찾는 것이 중요하기 때문에 여러 매물을 잘 분석해 투자할 필요가 있다. 가령 은퇴를 하면서 부동산에 투자하면 안정적인 매물을, 다운페이를 생각보다 더하고 사는 것이 좋으며, 현재 사업을 하고 있는데 부동산 투자를 하면 세금이 더 올라갈 수 있음을 고려해야 한다. 김 브로커는 “부동산은 외양간이 아닌, 소를 키우는 것과 마찬가지다. 상가를 산다는 것은 (테넌트의) 비즈니스를 산다는 마음으로 접근해야 한다”고 조언했다. 헤일리 구 얼라이언스 벤처 파트너스 부대표(VP)는 한인들에게 생소한 부동산 공동투자(신디케이션) 개념을 소개했다. 이는 여러 투자자가 자금을 모아 하나의 대형 부동산 프로젝트에 투자하는 방식으로, 스폰서인 제너럴 파트너와 투자자인 리미티트 파트너로 나뉜다. 이 투자 방식은 투자자가 운영에 직접 참여하지 않아 하나하나 신경 쓸 필요 없이 돈을 넣어놓으면 수익(패시브 인컴)이 나오고, 세금 혜택이 있다는 등의 장점이 있다. 반면, 투자자가 통제할 수 없기 때문에 제너럴 파트너의 역할이 중요하며, 투자자의 자산 규모를 확인받고 들어가야 하는 등 진입 장벽이 높다는 단점이 있다. 구 부대표는 최근 투자 포트폴리오를 언급하며 “부자가 더 부자가 되는 시스템이라고 생각한다. 신디케이션은 커낵션이 중요하고, 투자 구조를 알아야 하는데, 한인들에게는 많이 알려지지 않아 소개하고 싶었다”고 말했다. 윤지아 기자애틀랜타 상업용 상업용 부동산 부동산 투자가 부동산 공동투자
2026.03.16. 15:18
“집은 살 때 잘 사야 팔 때도 잘 팔린다”
에스더 정 부동산그룹은 지난해 조지아주 전체 3위, 동남부 6위를 기록하며 실적, 매매 건수 등 모든 분야에서 뛰어난 성과를 입증했다. 지난달 애틀랜타 다운타운 메르세데스-벤츠 스타디움에서 열린 부동산 프랜차이즈 켈러 윌리엄스 동남부 시상식에서 에스더 정 부동산은 2025년 그로스 커미션(GCI) 조지아 3위, 동남부 6위를 차지하는 등 여러 부문에서 상을 받았다. 이 실적은 주거용 부동산을 중심으로 집계됐다. 부동산 경력 32년을 자랑하는 에스더 정 대표에게는 여러 수식어가 따라붙는다. ‘부동산이 추천하는 부동산,’ ‘주택(house)이 아닌 집(home)을 파는 사람’ 등 신뢰의 상징으로 평가받고 있다. 그는 “평생 한 번 살 집인데, 작은 실수로 후회하게 되는 것을 원치 않는다. 잘 사야 팔 때도 잘 팔린다”는 신념을 갖고 임한다고 말했다. 정 대표는 최근 메트로 애틀랜타 지역에 신축 주택이 많이 늘면서 바이어들도 전문적인 지식을 갖고 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언했다. 그는 “지어지지 않은 집을 에이전트 없이 덥석 사 놓고 후회하시는 분들을 많이 봤다”며 페인트, 마룻바닥, 캐비닛 손잡이 등 건설사 디자인센터에서 하나부터 열까지 고르는 작업이 만만치 않다고 지적했다. 정 대표는 “유행이 지난 디자인을 고르거나 하지 않아야 한다”면서 경험이 축적된 부동산 전문가의 조언을 받는 게 좋다고 말했다. 그는 예술을 전공한 경험을 살려 “가장 적은 돈으로 집을 가장 예쁘게” 만드는 방법과 “작은 터치”로 고객의 삶의 질이 나아지는 방법을 조언한다고 덧붙였다. 에스더 정 부동산은 주택 매매 및 관리뿐 아니라 상업용 부동산 서비스도 제공한다. 공동투자 형태로 상가 건물을 매매한 경험도 많다. 정 대표는 상업용 부동산 시장에서도 신뢰받고 있어 치열한 입찰 경쟁에서도 그의 제안이 선택되는 경우도 많다고 전했다. ▶문의 전화= 404-293-7049, 주소 : 45 Old Peachtree Rd. NW STE 700, Suwanee, GA 30024 윤지아 기자부동산그룹 에스더 부동산그룹 대표 부동산 전문가 상업용 부동산
2026.03.05. 14:57
뉴욕시 상업용 렌트도 규제될까
주거용 렌트안정화아파트 제도처럼, 뉴욕시 내 상업용 렌트 상승률도 인위적으로 규제하는 법안(A5568)이 뉴욕주의회에 발의됐다. 에밀리 갤러거(민주·50선거구) 주 하원의원이 대표 발의한 이번 법안은 급등하는 상업용 렌트로 어려움을 겪는 소상공인을 보호하기 위한 취지다. 법안의 핵심 내용은 상업용 부동산 렌트 인상을 제한하는 ‘상업용 렌트 규정 위원회(Commercial Rent Guidelines Board·CRGB)를 신설해 최대 허용 렌트 인상률을 설정하고, 소상공인이 안정적으로 영업할 수 있도록 표준 10년 장기 렌트계약을 적용하는 것이다. 또 임대인이 계약 조건을 서면으로 제공하도록 의무화해 임대 과정의 투명성을 높이는 방안도 포함됐다. 법안은 소규모 가게와 바, 식당 등 상업용 렌트가 급격히 오르면서 폐업 위기에 처한 소상공인들을 지원하기 위해 마련됐다. 법안 발의자들은 브루클린 등 일부 지역에서 급격한 렌트 상승으로 상점이 문을 닫는 사례가 늘고 있는 점을 문제로 지적했다. 지지자들은 이러한 제도가 지역 상권의 공실 문제를 완화하고 소상공인의 생존을 돕는 효과가 있을 것이라고 강조했다. 하지만 부동산 업계와 임대인들은 강하게 반발하고 있다. 렌트 상승 제한이 건물주의 운영 비용 부담을 가중시킬 수 있으며, 상업용 렌트 계약은 건물과 업종, 매출 구조에 따라 다양하기 때문에 획일적 규제는 현실성이 떨어진다는 것이다. 캘리포니아주 버클리나 워싱턴주 시애틀 등에서 상업용 렌트 규제를 시도했다 실패한 사례도 있다. 조란 맘다니 뉴욕시장은 이미 일부 주거용 렌트 동결 정책을 추진하고 있으며, 이번 법안이 통과되면 소상공인 보호를 위한 상업용 렌트 규제의 새로운 기준이 될 것으로 보인다. 소상공인 단체들은 렌트 안정성과 장기 계약을 통해 지역 경제를 활성화하고, 뉴욕의 독특한 소규모 비즈니스 문화를 유지할 수 있다는 점을 강조하고 있다. 만약 법안이 주의회를 통과할 경우, 맘다니 시장은 현행 렌트가이드위원회(RGB)와 유사하게 새로운 CRGB 위원 9명을 임명하게 된다. 법안 논의 과정에서 상업용 렌트 규제가 실제 소상공인과 건물주 모두에게 실질적인 도움을 줄 수 있을지, 경제적 효과와 법적 현실성에 대한 평가가 관건이다. 윤지혜 기자상업용 렌트 상업용 렌트 장기 렌트계약 상업용 부동산
2026.02.23. 20:27