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[부동산 이야기] 1099 보고서
모든 에스크로 과정에 셀러와 바이어의 향후 우편주소는 반드시 필요한 사항인데, 이는 각각 세금과 관련된 경우가 많다. 셀러는 매매한 거래에 대한 세금보고용 자료인 1099를 추후 메일로 받게 되고, 바이어는 재산세 고지서를 받을 정확한 주소가 해당 카운티에 보고돼야 하기 때문이다. 그러나 거의 많은 셀러는 에스크로 종료 후에 메일을 받게 되는 주소가 아닌, 거래되는 해당 현재 주소를 기재하는 경우가 많다. 클로징을 위해 에스크로에 사인을 준비한다면 혹은 장기 여행을 계획한다면, 메일을 받을 주소를 미리 정하여 오피서에게 통보하는 것이 현명하다. 에스크로 오피서는 이를 근거로 정부에 1099를 접수하고 또한 바이어를 위해 PCOR(Preliminary Change of Ownership Report) 서류를 작성하여 카운티에 보고하게 된다. 주거용 매매이거나 투자용 매매와 무관하게, 바이어는 주거목적으로 매입하는 경우에는 해당 주소이지만, 투자매물일 경우에는 별도의 주소나 사서함을 이용하기도 한다. 1099 보고서에 들어가는 내용으로는 매매자의 타이틀에 나타나는 이름과 소셜넘버, 소유권 내용 그리고 지분에 대한 것과 실거주 목적, 1031 Exchange 여부, 그리고 외국인 혹은 외국 법인 여부를확인하게 된다. 만약 세금 보고를 같이하는 부부가 아닌 여러 명의 투자자가 있으면, 각각 지분을 표시하여 보고서가 작성되어 세금 보고를 하게 되어 있다. 그리고 가장 중요한, 1099 보고서를 받아볼 수 있는 주소를 기재하는 난이 있고 서명을 하게 된다. 간혹 잊고 미리 통보를 받았어도 준비를 안 하고 오는 셀러들로 서류 작성이 지연되는 일이 있다. 요즘은 모든 서류가 이메일로 주고받고 전자사인이 일반화되어있는 편리한 세상이 되어 가고 있지만, 정부 부처나 세금 관련 서류에는 아직도 전통방식인 면이 많은 편이다. 에스크로가 클로징 되면서 오피서는 각 셀러의 1099 보고서를 제출하며 그 사본을 셀러에게 최종 클로징 서류와 함께 전하게 되며, 추후에 셀러는 국세청(IRS)에 링크된 1099 세금용 자료를 받게 되는 것이다. 혹시라도 세금보고용 1099 자료를 받지 못하였다면, 에스크로에 문의하여 사본을 받을 수 있으며, 클로징에 받은 사본을 첨부하여도 세금보고 자료로 충분하다. 에스크로 서류는 최고 5년까지 보관되지만, 최종 클로징 서류와 1099 같은 중요한 서류들은 전자파일로 잘 보관해 두는 것이 현명하다. 이메일로 받은 서류는 나중에 다시 찾아보면 된다고 생각하는 분들이 많으나, 업데이트과정이나 오류로 인하여 지워질 수도 있고 누적된 이메일을 찾아보기는 더욱 어려우므로 파일로 저장하여 필요 시 자료로 찾아보는 것이 가장 안전하다. 만약 파일 접근성이 어렵다면, 다른 불필요한 많은 광고지와 잘 구분하여 보관하는 것이 세금보고나 감사에 반드시 필요하다. ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 트러스트 클로징 에스크로 서류 세금보고 자료 에스크로 오피서
2026.01.27. 22:45
[부동산 이야기] 에스크로 서류 보관
새해를 맞이하면서 많은 분이 사무실과 집안 대청소를 하며 가장 많이 고민하게 되는 것이 그 많은 서류의 처리와 보관 방법이다. 과연 얼마나 오래 그리고 무슨 서류를 보관해야 안전할 것인가. 에스크로를 클로징하거나 법인사업체에 대한 서류를 요구하면 대부분의 고객은 엄청난 양의 서류 뭉치를 무겁게 들고 오신다. 그 안에는 집을 구매할 때 받은 융자 서류는 물론 온갖 불필요한 우편물들까지 모두 포함해서 빛바랜 서류들이 정리가 안 된 상태로 에스크로 오피서에게 주어진다. 그중에서 중요한 서류는 정작 몇장 되지 않으므로 모두 처분해도 된다고 하면 모두 놀라고 허탈해하는 표정이 일반적이다. 집문서와 같은 등기된 서류들은 쉽게 카운티에서 조회해서 받아볼 수 있으므로 딱히 보관할 필요가 없다. 만약 등기되지 않은 위임장이나 보험증서, 트러스트 서류 등은 반드시 잘 보관하여야 하지만 이러한 서류들은 처음 작성을 도와준 변호사 사무실에 파일로 되어 있으므로 또한 위험하지는 않으나, 혹시 변호사와 관계가 연속되지 않은 경우에 대비할 필요는 있다. 그 기한 한도를 살펴보면, 공증까지 마친 위임장의 유효기간은 딱히 정해지지 않았지만, 1년이나 6개월이라고 단정하기보다는 가급적 시일이 오래지 않은 것이 유효한 경우가 많다. 그리고 등기되지 않은 위임장은 사본으로는 무효하므로 반드시 원본이 제출되어야 효력이 발생한다. 대개 융자서류는 100에서 150장 정도의 대량 서류로 많은 은행은 스캔 사본만 보관하고 에스크로에서 폐기하도록 하기도 한다. 어느 은행은 원본만 보관하기 위해보내 달라고 요청하며 이는 금융권의 장기투자와 연결되어 15년 혹은 30년의 모기지 은행 간의 거래에 필요하다. 만약 2차 융자나 담보 대출 가능성이 있다면, 반드시 사본을 보관하여야 2차 융자 은행에서 요구하는 서류를 제출할 수 있다. 새로운 2차 은행은 선순위 은행의 담보 내용에 따라 융자내용이 정해지므로 매우 중요한 서류이기 때문이다. 가급적 스캔하여 보관하고 잘 백업받아 두는 것이 필요할 수도 있다. 그 외의 100페이지가 넘는 융자 서류는 보관할 필요가 없다. 많은 내용이 은행의 펀딩을 위한 서류이지펀딩 후의일 처리와는 무관한 서류들이기 때문이다. 세금보고와 기타 업무에 필요한 가장 중요한 서류는 오피서가 사인하고 인증한 에스크로 클로징 서류이다. 5년까지 에스크로에서 보관하지만, 그 후에라도 소송이나 세금 감사와 같은 필요한 경우에 필요하므로 잘 보관하는 것이 중요하다. 간혹 옆 건물과 소송으로 또는 국세청(IRS)에서 요청하여 제출에 필요하다고 요청하시는 분들이 계셔서 안타깝다. 1.5세들이나 2세 고객분들은 거의 메일로 소통을 많이 하게 된다. 필요한 서류도 물론 파일로 보내고 작성하여 속도가 매우 빠르고 정확하다. 연방에서 합법화되지 않아 전자 사인으로 등기서류가 아직은 허용되지 않지만, 나머지 서류들의 진행에는 많이 편리해졌다. ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 보관 에스크로 서류 융자 서류 에스크로 클로징
2025.12.30. 23:34
[부동산 이야기] 재산 소유권 형태에 대한 이해(2)
많은 한인이 가족이나 교우 혹은 사업상 오랜 친분을 쌓은 지인과 부푼 꿈을 안고 사업체나 건물 등을 함께 산다든지, 주식회사, 파트너십 혹은 LLC(Limited Liability Company) 형태로 사업을 시작한다. 수년 전까지만 해도, 파트너들 사이에 서로 믿거니 하고, 우리네 정서상 굳이 지분에 대한 세부적인 내용을 서로 따지지 않고 등록을 마치고 급하게 일단 동업을 시작하는 경우가 흔했다. 하지만 요즘은 에스크로 서류부터 융자에 이르기까지 Operating 합의서와 같은 서류를 통해 지분과 결정권자 그리고 서명에 대한 명확한 내용이 첨부돼야 하므로, 후에 법정 분쟁으로 번지는 것을 사전에 막을 수가 있게 돼 다행스러운 일이다. 법인에 대한 주 총무처에 등기가 되면 연방정부에 세금을 내는 IRS 고용주 식별 번호(EIN) 즉 개인으로 보면 SS 번호와 같은 서류를 에스크로에 제출해야 가주CDTFA(조세 형평국) 와 EDD(Employment Development Dept) 같은 정부기관에 연체된 혹은 감사 여부를 확인할 수 있다. 등기 보험이 필요한 부동산 거래 시, 타이틀 회사에서는 반드시 위의 Operating 합의서를 요구하며, 적절한 서명인이 서류를 사인했는지와 그 내용을 확인 후 모든 절차를 진행하여 등기를 거쳐 보험을 발행하게 된다. 그리고 모든 법인은 개인과 달리 주 총무처에 현재의 법인 상태 'Good Standing Status’를 체크하여 연체된 세금 여부 및 관련된 소송 여부를 확인하여 법률적인 등기에 하자가 없는지를 확인하게 되어있다. 간혹 법인세를 연체하였거나 EDD와 같은 다른 기관에 미납된 세금이나 벌금이 있거나 소송이 계류 중인 법인은 법률적인 효력을 잃는 경우도 있으므로 주의하여야 한다. 어떤 분들은 해당 법인을 더는 사업목적으로 하지 않을 계획을 갖고 연간 법인 갱신 비용이나 세금 보고를 않거나 혹은 은행 계좌를 닫아서 어려움을 겪는 분들도 있다. Operating 합의서와 함께 Article of Organization, 그리고 매매나 매입에 관한 결정 사항이 들어있는 Corporation Resolution을 에스크로로 제출해야만 한다. 대개 법인의 대표나 비서가 사인하는 것이 일반적이다. 법인의 Tax ID 번호, EDD 계좌 번호 등은 e-file로 별도로 보관하여 필요한 시간에 편리하게 보낼 수 있도록 저장해 놓는 것이 현명하다. 많은 분이 자신의 법인 서류들을 제대로 보관하지 못해 어카운트가 있는 은행에 부탁하거나 과거 에스크로를 마친 회사에 조회를 거꾸로 문의하기도 하고 CPA 사무실에 일일이 보내달라고 하는 일도 흔하다. 요즘은 법인의 갱신이나 수정 그리고 등기들이 온라인으로 신속하게 처리되어 언제든지 가장 최근 자료들을 주 정부 총무처 웹사이트를 통해 조회해볼 수 있어 매우 편리하다. 참고로 웹사이트 주소는 https://bizfileonline.sos.ca.gov이며 public open으로 필요한 자료를 열람할 수 있도록 시스템이 잘 되어 있다. 사업 동업자가 없이도 1인 법인도 많으므로 자신의 법인에 대한 서류를 업데이트된 자료로 잘 보관하여 모든 필요에 대비하는 것이 현명한 방법이다. ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 소유권 재산 에스크로 서류 연간 법인 법인 상태
2022.11.29. 22:08
[부동산 이야기] 에스크로 성립과 취소
살다 보면 오랜 부부도 이혼하고, 수십년 친구가 원수가 되기도 하며, 동업자가 앙숙이 되어 서글플 때가 있다. 그리고 물건을 샀다가 교환을 하거나 환불을 받아야 할 때가 많은데, 우리가 사는 미국은 고객 위주의 시스템과 정직을 기본으로 큰 어려움 없이 편리한 혜택을 누리며 산다. 주택 매매 혹은 투자를 위한 계약에 개인이나 법인이 사인한 경우에도 계약금 지급에 대한 기한 규정이 명확하게 명시되어 있고, 그 입금도 에스크로 트러스트 계좌에 예치됨으로써 공정하고 안전한 거래가 보장되는 신용 사회에 살고 있으며 그 중심 역할을 하는 것이 큰 보람이다. 최근 개정된 12/21 Version CAR(California Association Realtor) 계약서 내용을 살펴보면, 오퍼의 유효 기간, 계약금 입금일, 융자 기한 및 모든 조건부 시한 등이 매우 상세하게 기재되어 있다. 바이어들 중 처음 입금한 수표에 잔고가 없다는 이유로 새로운 수표로 바꾸면서 시간을 연장하는 경우도 있으나 엄밀히 계약 위반이 될 수 있으며 요즘은 대부분 수표보다는 송금으로 디파짓을 하는 경우가 많다. 그리고 계약서는 사인하고 에스크로 서류에 사인하지 않아 에스크로가 오픈 안됐다고 오해를 하는 경우가 있으나, 1998년 이후로 가주의 대부분의 부동산 계약서는 구매 계약 및 공동 에스크로 지침(Purchase Agreement and Joint Escrow Instruction)이라고 복합적으로 이미 작성이 되어 있으므로 굳이 부속서류(Supplemental)가 되는 에스크로 서류에 사인하지 않고 시간을 끄는 것은 법적 효력이 없다. 사업체 매매에도 실사 기간, 인스펙션, 융자, 매상 점검, 리스, 라이선스 등 모든 조건(Contingency)의 불이행이나 적절한 사유로 인하여 계약이 불가능한 경우에는 자신의 에이전트나 브로커를 통해 문서로 의사를 밝히는 것이 순서다. 문서화되지 않은 어떤 이의나 의사 표시는 법적으로 의미가 약하므로 날짜와 서명이 들어간 이의서를 제출하고 부동산 계약 해지서에 사인을 하는 것이 순서이다. 양측의 사인된 해지 동의서가 들어오면 에스크로는 이를 근거로 에스크로 취소 안내서를 작성하여 양측으로 보내도록 되어 있다. 이 서류에는 바이어나 셀러의 입금과 경비, 비용에 대한 내역이 들어 있어서 모든 계약의 정확한 해지를 위해 양측의 동의가 필요하다. 만약 계약의 해지를 동의하지 않거나 그 내용에 이의가 있을 경우에도 문서로 제기하는 것이 바람직하며, 특별한 이유 없이 사인을 고의로 하지 않을 시 6개월 경과 후 자동으로 해지된다고 하는 조항이 원본 계약서에 대부분 명기되어 있다. 대개 디파짓은 바이어가 하였지만, 매매 취소로 화가 난 셀러가 사인을 안해 디파짓을 돌려받지 못하는 경우가 있으나, 이는 소모전만 야기할 수도 있다. 모든 계약은 항상 부록 및 개정을 통해 수정이 가능하며, 펀드를 이체해야 하는 등의 이유로 디파짓 수표의 교환을 원하는 바이어가 있으나 입금 확인 후 교환하여 자칫 디파짓이 무효가 되는 것에 주의할 필요가 있다. 배우자 대신 계약서에 사인하고는 또 그를 빌미로 계약의 무효를 주장하는 일도 있다. ▶문의: (213)365-8081 제이 권 / 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 성립 에스크로 취소 에스크로 서류 에스크로 트러스트
2022.05.17. 17:32