타임스스퀘어 오피스 타워, 아파트로 개조된다

맨해튼 중심부 타임스스퀘어에 위치한 오피스 타워가 아파트로 개조될 예정이다.     뉴욕주 경제개발공사(EDC) 이사회는 22일 만장일치로 2022년 이후 거의 비어 있었던 38층 오피스 건물(5 타임스스퀘어)을 주거용으로 전환하는 것을 승인했다.     주정부에 따르면, 개조된 건물은 대부분 스튜디오 아파트로 구성되며 2027년부터 입주가 시작될 것으로 예상된다. 1250세대가 들어서며, 이 중 4분의 1은 서민들이 이용 가능한 '어포더블 하우징'으로 지정될 예정이다. 현재 시세로 봤을 때 스튜디오 렌트는 한 달에 약 2147달러 정도로 형성될 것으로 보인다.     7애비뉴와41스트리트~42스트리트 사이에 위치한 이 타워는 2002년 완공됐다. 당초 상업적 요충지에서 인기를 끌 건물로 꼽혔지만, 2022년 언스트앤영 회계법인이 이전해 나간 후 거의 비어 있었다. 이 건물의 공실률은 80%에 달한다.     용도변경을 통해 해당 건물에는 아파트 외에도 약 3만7000제곱피트 규모의 소매 공간이 들어설 예정이다.     주 경제개발공사는 코로나19팬데믹 이후 워낙 오피스 건물 공실률이 높았고, 이에 따라 오피스 타워 운영이 제대로 이뤄지지 않았던 만큼 이와 같은 결정을 승인하게 됐다고 전했다.     팬데믹 이후 오피스 건물을 주거용 아파트로 전환하는 움직임은 계속 이어지고 있다. 옛 화이자 본사 건물은 1600세대 아파트로 변경 중이며, 한때 JP모건체이스 등이 입주해 있던 파이낸셜 디스트릭트 건물 역시 1320세대 아파트로 탈바꿈하고 있다. 주정부는 지난해 4월 이후 약 1만개의 새로운 아파트 유닛이 예전 사무실 건물을 개조해 건설됐거나 건설 중이라고 전했다.     그러나 아직도 뉴욕시에서는 아파트 수요보다 공급이 턱없이 모자라는 상황이다. 현재 뉴욕시 렌트는 60년 만에 최악의 주택난을 겪으면서 천정부지로 오르고 있다. 주택 전문가들은 뉴욕시 렌트가 안정세를 보이려면 수십만채 주거 유닛이 더 필요하다고 조언하고 있다.   한편 뉴욕시장은 뉴욕시 내 42개 지역의 용도변경을 추진하고, 약 9700개의 주택 유닛을 추가로 건설하는 계획을 추진 중이다. 에릭 아담스 뉴욕시장은 "향후 10년간 맨해튼에 10만채의 주택을 더 건설하고 싶다"고 밝힌 바 있다.   김은별 기자 [email protected]타임스스퀘어 오피스 오피스 타워 주거용 아파트 오피스 건물

2025.05.26. 16:46

오피스 건물을 아파트로 변경할 때 고려해야 할 것들 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 오피스 임대가 잘나가지 않아 아파트로 변경을 하고 싶습니다. 이때 주의해야 할 점은 무엇인가요?     ▶답= 최근 오피스 건물의 공실률이 올라가면서 아파트로 전환하는 사례가 늘고 있습니다. LA시는 아파트 전환이 쉽도록 규제를 완화해 주는 조례안을 마련하였고 빌딩 코드도 장애인 규정을 완화해 주는 등 행정적인 면에서도 많은 혜택이 있습니다. 하지만 오래된 건물을 개조하는 것이고 건물의 용도를 바꾸는 것이다 보니 기술적으로 해결해야 할 과제들이 많아 전문가들의 도움을 받아야 합니다. 여러 문제 중 프로젝트 초기에 고려해야 할 몇 가지 사항들을 정리해 보겠습니다.   구조보강: 건물의 용도를 변경하는 경우 현재의 법규에 맞게 구조 보강을 해야 합니다. 사무용 건물과 주거용 건물은 건물 구조계산에 사용하는 하중의 값이 틀리고, 충분한 자연광과 환기를 제공할 수 있도록 창문의 크기나 배치도 변경해야 하는 경우가 있기 때문에 구조 보강은 아파트 개조 시 가장 중요시되는 부분입니다. 프로젝트 초기에 건축가와 함께 구조 엔지니어의 도움을 받아 개략적으로 구조보강의 정도를 가늠하고 프로젝트를 진행하면 프로젝트 비용을 예상할 수 있어서 후에 공사비 때문에 어려움을 겪는 것을 방지할 수 있습니다.   배관 및 전기 시스템: 아파트는 사무실보다 화장실이나 주방시설이 더 많이 설치되므로 배관설비 업그레이드가 필요합니다. 각 유닛마다 수도, 하수, 전기 배선을 설치하는 비용과 기술적 난이도를 고려해야 합니다. 또한 난방, 냉방 시스템도 주거용으로 변경을 하여야 합니다.   소음방지: 사무실 건물은 주거건물보다 방음 면에서 낮은 수준으로 지어지는 것이 일반적이기 때문에 아파트 개조 시 방음/차음은 아주 중요한 요소입니다. 기본적인 유닛 간 소음방지 및 층간 소음방지 외에도 공조덕트, 엘리베이터, 외부 소음 등 고려해야 할 요소들이 많습니다.   주차와 편의시설: 주차 공간이 충분한지 확인을 해야 하고 휴게시설/엘리베이터/쓰레기 처리 같은 기본적인 편의시설도 주거 용도에 맞춰야 합니다. 또한 건물 출입관리 시스템/주차장 관리 시스템/home automation 시스템 등의 시스템을 도입하면 마케팅의 기회로도 이용할 수 있습니다.   결론적으로 프로젝트의 진행에서 초기에 이런 이슈들에 대해 고려를 하고 각 분야의 전문가들이 참여시키는 것이 프로젝트의 성공에 아주 중요합니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 오피스 건물출입관리 시스템 오피스 건물 이웅범 건축사

2025.02.27. 16:29

오피스 빌딩 아파트-콘도로 재건축 붐

워싱턴 지역에서 오피스 빌딩을 아파트, 콘도 등 주거용 건물로 용도 변경하는 재건축 건수가 전국에서 두번째로 많았다.   부동산 정보 플랫폼 렌트카페의 최근 보고서에 따르면 올해 워싱턴DC에서 오피스를 주거용으로 전환하는 방식으로 6533채의 아파트가 공급될 예정이다.   이는 전년 대비 12% 증가한 수치로 뉴욕(8310채)에 이어 대도시권 중 2위에 해당한다.     오피스 외 다른 건물을 주거로 전환하는 프로젝트까지 포함해도 현재 약 1만527채의 ‘적응형 재사용(Adaptive Reuse)’ 주택이 진행 중으로, 뉴욕(1만5710채)에 이어 2위를 기록하고 있다. 워싱턴DC 인구가 뉴욕의 10%에도 미치지 못하는 점을 감안하면, 워싱턴DC는 그야말로 상업용 건물의 대변혁이 진행중인 셈이다.     워싱턴DC는 연방정부의 임대 면적이 줄어들면서 도심 공동화 현상이 빚어지고 있다.     연방정부 임대 면적이 줄면서 소매판매용 건물 임대 면적도 줄어들고 있어, 주거용으로 전환하는 적응형 재사용 정책이 불가피했다.   워싱턴DC의 아파트 사용 면적 대비 오피스 사용 면적 비율은 62%에 이른다.   워싱턴DC 정부는 구조변경을 제도적으로 뒷받침하고 있다.     워싱턴DC가 3년전에 통과시킨 건축법에 따르면, 오피스 건물 등을 주거용으로 전환할 경우 20년동안 재산세를 면제하고 있다.   워싱턴DC는 아직도 주거용으로 전환이 가능한 오피스 빌딩 면적은 6130만 스퀘어피트로, 전체 오피스 빌딩 면적의 14%에  달한다.   보고서에 의하면 워싱턴DC는 빌딩 구조조정과 변경을 통해 향후 10년간 아파트 공급량이 매년 12%(6533채)씩 늘어나게된다.   특히 워싱턴DC 코네티컷 애비뉴 1825번지부터 1875번지의 대규모개발 등이 주목된다.     이 프로젝트의 개발면적은 100만 스퀘어피트에 달한다. 워싱턴 지역에서는 메릴랜드 몽고메리 카운티 베데스다와 실버 스프링, 락빌 도심지역도 유사한 프로젝트를 추진하고 있다.   버지니아 페어팩스 카운티 타이슨스 재개발 프로젝트에서도 예전 사무실 빌딩의 구조 변경이 활발히 진행되고 있다. 구조변경 프로젝트는 워싱턴DC 뿐만 아니라 LA, 애틀랜타 등 전국적인 현상이다.     애틀랜타에서는 약 2200채의 아파트가 오피스 건물 개조 방식으로 공급될 예정이며, 이는 향후 다른 대도시에서도 유사한 개발이 확대될 가능성을 보여준다. 전문가들은 적응형 재사용이 주택 부족 문제 해결의 한 가지 대안으로 평가한다. 팬데믹 이후 원격 근무 확산으로 인해 공실률이 높아진 사무실 건물을 효율적으로 활용하면서도, 도심 내 신규 주택 공급을 늘릴 수 있기 때문이다.   김윤미 기자 [email protected]오피스 아파트 오피스 빌딩 아파트 콘도 오피스 건물

2025.02.26. 12:47

LA 오피스·주거 전환 활발…4388채 아파트 공급 예정

LA의 오피스·주거 전환 규모가 전국에서 세 번째로 많은 것으로 나타났다.     부동산 정보 플랫폼 렌트카페의 최근 보고서에 따르면 LA에 오피스를 주거용으로 전환하는 방식으로 4388채의 아파트가 공급될 예정이다. 이는 전년 대비 80% 증가한 수치로 뉴욕과 워싱턴 D.C.에 이어 대도시권 중 3위에 해당한다.     오피스 외 다른 건물을 주거로 전환하는 프로젝트까지 포함하면 현재 약 9000채의 적응형 재사용(Adaptive Reuse)  주택이 진행 중이다.     LA시는 비어 있는 상업용 건물을 주거용으로 전환하는 적응형 재사용 정책을 본격적으로 추진하고 있다. 현재 해당 조례는 시의회 최종 승인 절차를 앞두고 있지만, 일부 개발업체들은 이미 선제적으로 프로젝트를 진행 중이다.     보고서는 LA지역에서 적응형 재사용이 가능한 오피스 공간이 약 8300만 스퀘어피트에 이르며, 이는 지역 전체 재고의 25%에 해당한다고 분석했다.     이는 향후 수년간 오피스·주거  전환 프로젝트가 더욱 활발해질 가능성을 시사한다.   오피스·주거 전환 프로젝트는 LA에서 이미 성공적인 사례가 많다. 과거 다운타운의 역사적 건물들을 개조해 약 1만2000채의 아파트와 콘도가 공급되었으며, 이는 지역 내 신규 주택 공급을 크게 늘리는 데 기여했다.     적응형 재사용 개발의 선두주자로는 한인타운을 기반으로 한 대형 부동산 개발업체 제이미슨 서비스가 꼽힌다.     제이미슨 서비스는 현재까지 10건의 적응형 재사용 프로젝트를 진행하고 있다. 지난해 3325 윌셔 대로에 위치한 13층짜리 건물을 236세대 아파트로 전환하는 공사를 시작했다.     석유 기업 아코(Arco)의 본사였던 33층짜리 타워를 691세대 아파트로 개조하는 대규모 프로젝트도 계획 중이다. 또한 1987년 건축된 32층 LA케어 타워를 686세대 아파트로 전환을 위한 LA시 승인을 기다리고 있다.   이외 버몬트에 위치한 19층 LA고등법원 타워, 라파예트 파크의 6층 오피스 빌딩, 윌셔 불러바드 선상의 7층 오피스 건물 등도 진행 중이다.     적응형 재사용 프로젝트는 LA뿐만 아니라 전국에서 주목받고 있다. 특히 애틀랜타는 최근 오피스·주거 전환 프로젝트가 활발히 진행되는 도시 중 하나로 떠오르고 있다.     애틀랜타에서는 약 2200채의 아파트가 오피스 건물 개조 방식으로 공급될 예정이며, 이는 향후 다른 대도시에서도 유사한 개발이 확대될 가능성을 보여준다.   전문가들은 적응형 재사용이 주택 부족 문제 해결의 한 가지 대안으로 평가한다. 팬데믹 이후 원격 근무 확산으로 인해 공실률이 높아진 사무실 건물을 효율적으로 활용하면서도, 도심 내 신규 주택 공급을 늘릴 수 있기 때문이다.   LA시는 적응형 재사용 조례를 통해 개발 절차를 간소화하고, 민간 부문이 적극적으로 참여할 수 있도록 유도할 방침이다. 이에 따라 향후 몇 년간 기존 오피스를 활용한 주택 공급이 지속해서 증가할 것으로 예상된다. 이은영 기자오피스 아파트 오피스 건물 주거 전환 오피스 빌딩

2025.02.25. 22:32

6가 오피스-호텔 전환 완공 임박…4층 건물에 52개 객실·식당

한인이 소유한 LA한인타운 사무용 건물의 호텔 전환이 완공을 눈앞에 두고 있다.   지난 13일 부동산 매체 어바나이즈LA에 따르면 타운 6가와 켄모어 애비뉴에 위치한 오피스 건물(3434 W. 6th St..사진)이 최근 호텔 전환 공사 후 새로운 외관을 공개했다.   1950년대에 지어진 이 4층 건물은 총 52개의 객실을 갖춘 호텔로 개조되며, 기존의 1층 주차 공간은 식당 공간으로 재구성될 예정이다. 또한 건물 동쪽에 위치한 기존의 노상 주차장 부지에는 추가로 레스토랑과 바 공간이 신축된다.     호텔은 부지에 5개의 주차 공간을 마련하고, 켄모어 애비뉴에 위치한 외부 주차장과의 임대 계약을 통해 추가적인 공간을 확보할 계획이다.     시 정부 기록에 의하면 프로젝트 신청자이자 건물 소유주는 M&C 프로퍼티 매니지먼트 LLC의 배무한 LA한인축제재단 이사다. 설계는 아키텍처 스튜디오 MA가 담당했다.   부동산 리스팅 업체 루프넷에 게시된 임대 자료에 따르면 이 건물은 지역에 약 9000스퀘어피트 규모의 상업 공간을 새로 공급할 예정이다. 완공은 올해 중으로 예정된 것으로 알려졌다. 우훈식 기자 [email protected]오피스 호텔 오피스 건물 호텔 전환 건물 소유주

2025.01.14. 22:19

LA ‘오피스 빌딩→아파트’ 전환 활발

공실률이 치솟고 빌딩 가치가 내려가면서 오피스 빌딩의 아파트 전환이 활발하게 이뤄지고 있다.     부동산 정보 제공 플랫폼 렌트카페가 조사한 바에 따르면 2024년 상반기까지 가주에서 상업용 빌딩을 아파트로 전환하는 프로젝트 수는 1만4000여 개에 달했다. 그리고 이 중 오피스 빌딩을 아파트로 전환하는 프로젝트는 4306개로 전체의 31%를 차지했다. 가주 내에서 아파트 전환을 위해 허가과정에 있거나 공사가 진행 중인 빌딩 수가 4000채를 훌쩍 넘는다는 의미다.     가주에서도 가장 아파트로 전환이 활발한 도시는 LA로 꼽혔다. LA메트로 지역 프로젝트 수는 2000여개에 조금 못 미친다. 즉, 가주 전체의 절반에 가까운 프로젝트가 LA에서 진행되고 있다는 것이다. 아파트 전환 열풍은 전국적으로 불고 있다. 현재 진행 중인 오피스 빌딩을 아파트로 바꾸는 프로젝트는 5만8000여개에 달하는 것으로 나타났다.     오피스 빌딩들이 대거 아파트로 변하고 있는 가장 큰 이유는 재택근무 트렌드가 지속하면서 높은 공실률이 유지되고 이 때문에 오피스 빌딩 가치가 크게 떨어지고 있기 때문이다. LA다운타운의 대표적인 초고층 오피스 타워였던 개스컴퍼니타워와 뱅크오브아메리카플라자 등의 가치는 고점 대비 70% 가까이 떨어진 것으로 드러났다. 오피스 빌딩이 헐값에 나오자 이를 매입한 뒤 개조해 아파트로 만들어도 ‘수지타산’이 맞는 상황이 됐다는 것이다.     부동산 투자 회사 ‘듄 부동산 파트너’의 대니얼 네이디치 최고경영자(CEO)는 “예전과 다르게 빌딩 매입가가 워낙 낮아서 피트니스센터, 수영장 등 다양한 시설을 추가해 더 매력적인 주거공간으로 꾸밀 수 있게 됐다”며 향후 3년간 10억 달러 이상을 아파트 전환 프로젝트에 투자할 것이라고 밝혔다.     다만 아파트로 전환하는 데 드는 비용 등을 고려하면 오피스 빌딩의 가치가 더 떨어져야만 한다는 전문가들의 의견도 있다. 뉴욕의 부동산 투자가 미키 나프탈리는 월스트리트저널(WSJ)과의 인터뷰를 통해서 “오래된 오피스 빌딩을 개조하는 비용이 새롭게 아파트를 짓는 비용과 비슷할 때도 있다”고 말했다.     골드만삭스 애널리스트 얀 하치우스는 “오피스 빌딩 가치가 뚝 떨어진 LA 같은 지역도 가격이 최소 30% 이상 더 떨어져야 개발자들이 오피스를 주택으로 전환할 유인이 생긴다”고 밝혔다. 조원희 기자오피스 아파트 오피스 빌딩들 아파트 전환 초고층 오피스

2024.11.28. 18:00

비어있는 오피스 임대료 손실 12억4000만불

내년 초 전국 오피스 빌딩 공실률이 최대 25%까지 높아진다는 분석이 나왔다. 애틀랜타는 오피스 공실로 인해 임대수익 손실이 10억달러를 넘어선 전국 11개 도시에 포함됐다.   창업 지원 플랫폼 '스위치 온 비즈니스'가 지난달 쿠시먼&웨이크필드의 자료를 바탕으로 분석한 결과, 지난 2분기(4~6월) 기준 오피스 공실로 인한 잠재적 임대수익 손실액(공실면적 X 1스퀘어피트 당 임대료)이 가장 높은 도시로 뉴욕시가 꼽혔다. 뉴욕의 오피스 공실 1억 580만 스퀘어피트(sqft)에 대한 누적손실은 76억 1066만 3156달러에 달한다. 또 로스앤젤러스(21억), 시카고(20억), 샌프란시스코(20억), 산호세(20억) 등 전국 11개 대도시가 손실 10억달러 이상을 기록했다.   애틀랜타는 휴스턴(15억달러)과 함께 남부 지역 중 두 도시만 10억달러 이상의 손실을 기록했다. 애틀랜타의 오피스 시장은 전체 면적의 32.4%인 3894만 7445스퀘어피트가 비어있으며, 이로인한 임대수익 손실은 12억 3736만 326달러다. 2022년부터 9분기 연속 공실률이 높아지고 있는 추세다. 상업용 부동산 업체 CBRE는 "애틀랜타는 대기업 본사의 기능을 분산시킨 위성 사무실 수요가 많았는데 기업들이 경영비용 절감의 한 축으로 지역 사무실을 폐쇄하며 오피스 공실이 늘고 있다"고 분석했다. 조지아에서 오피스 공실로 인한 수익 감소가 두번째로 높은 도시는 사바나로, 올해 416만 4919달러의 손실을 기록했다.   애틀랜타 다음으로 노스 캐롤라이나주의 샬럿이 4억 6217만 5972달러로 동남부 지역 중 임대 수익 손실이 컸고, 플로리다주 마이애미(3억), 랠리-더럼(3억), 테네시주 내슈빌(2억) 등이 그 다음을 이었다.   장채원 기자 [email protected]애틀랜타 오피스 오피스 공실면적 임대수익 손실 공실 오피스

2024.11.25. 14:00

존스크릭 타운센터 단지에 호텔 추가

조지아주 존스크릭 시가 조성하는 주상복합단지인 타운센터에 175개 객실 규모의 호텔이 추가로 건설된다.   21일 존스크릭 시의회는 알파레타의 부동산개발업체 토로(TDC)사의 호텔신축 허가를 만장일치 승인했다고 밝혔다. 인근 주상복합단지인 아발론을 본따 만들어진 '호텔 앳 메들리'는 43에이커 면적의 6층 건물에 175개 객실과 식당 등이 들어선다. 또 아파트 300유닛과 타운하우스 130채도 부지 내 건설계획에 포함됐다. 회사는 주거 유닛이 최대 900가구까지 늘어날 수 있을 것으로 예상했다.   업체는 총 192에이커 규모의 도심 재개발 계획을 제출했다. 여기엔 기존 오피스용도로 사용됐던 4층 사무실 건물을 호텔로 개조하는 방안 외에도 11만 스퀘어피트(sqft)의 업무용 부동산을 짓는 것도 포함됐다. 올해 말 착공해 2026년 3분기에 완공식을 가질 예정이다. 회사는 "복합쇼핑몰을 건설할 때 숙박시설을 함께 만들면 커뮤니티의 빈 곳을 채우는 좋은 보완재가 된다"고 설명했다. 이미 지난 4월 기준 쇼핑몰 공간 50%의 임대계약이 완료됐다.   풀턴 카운티 정부는 지난해 이 재개발 계획을 위해 1340만 달러의 세금 인센티브를 제공했다. 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)은 건설안에 대해 "교외 지역에 보행자 친화적인 허브시설을 만들려는 카운티의 목적을 충족시켰다"고 전했다. 회사는 다양한 인구구성을 가진 이곳에서 매년 200여회의 문화행사가 개최될 것으로 전망했다. 장채원 기자 [email protected]존스크릭 오피스 존스크릭 노후 호텔 개발 조지아주 존스크릭

2024.10.24. 15:36

[부동산 이야기] 메디컬 오피스 투자

외래 진료 메디컬 오피스(Medical Outpatient Buildings· MOB)는 건물을 짓는 과정이 일반 오피스보다 복잡하고 비용이 많이 드는 과정을 가지고 있지만, 특히 오렌지카운티(OC)와 인랜드 엠파이어에서는 그 비용과 노력이 충분히 가치 있다고 평가받고 있습니다. 일반 오피스 빌딩과 달리 메디컬 오피스는 의료 임차인을 수용하기 위한 인프라가 더 광범위하며, 규제와 설계, 건설 기준을 충족해야 합니다. 또한, 의료 임차인에 맞춘 추가 주차 공간이 필요하다는 점도 특징입니다.   남가주에서 새로운 메디컬 오피스 빌딩을 건설하는 비용은 스퀘어피트당 200달러에서 300달러를 고려하는 반면, 일반 오피스 빌딩의 건설 비용은 스퀘어피트당 100달러에서 155달러로 메디컬 오피스 빌딩보다 저렴합니다. 이 비용 차이는 설비의 품질, 의료 용도의 특성에 따라 달라집니다. 특히 기계, 전기, 배관과 같은 건물 시스템이 의료 용도에 맞춰져야 하는 특수 요건이 추가 비용을 발생시키는 주요 원인입니다.   예를 들어, 메디컬 오피스 빌딩은 더 높은 HVAC(난방, 환기, 공기 조화) 요구 사항을 충족해야 하며, 감염 통제와 규제 준수, 비상 대비 등을 고려한 거의 모든 방에 싱크대를 설치할 수 있는 배관 시스템이 요구됩니다. 주차 공간도 일반 오피스보다 훨씬 많이 필요하며, 이는 환자와 방문객을 위한 접근성, 앰뷸런스 및 의료 운송 수단을 위한 공간을 확보해야 하기 때문입니다.   올해 2분기 기준, 오렌지카운티와 인랜드 엠파이어는 총 1억3000만 스퀘어피트의 일반 오피스 공간을 보유하고 있지만, MOB 공간은 1억6900만 스퀘어피트에 불과했습니다. 낮은 공급과 지속적인 수요, 특화된 건물 구성 및 긴 임대 계약 기간, 높은 이주 비용으로 인해 메디컬 오피스의 공실률과 가용성은 일반 오피스보다 훨씬 낮았습니다.   2020년 1분기 이후 오렌지카운티에서는 메디컬 오피스의 요청 임대료가 16.5% 상승했지만, 일반 오피스는 6.3% 감소했습니다. 인랜드 엠파이어에서도 유사한 경향이 나타났으며, 메디컬 오피스는 3.0%의 임대료 상승을 기록했지만 일반 오피스는 1.0% 상승에 그쳤습니다. 2024년 2분기 동안 건설 중인 메디컬 오피스 공간은 일반 오피스 공간보다 거의 4배 많았습니다.   메디컬 오피스 빌딩은 일반 오피스보다 높은 임대료를 요구할 수 있어 부동산 소유주에게 더 나은 투자 수익률을 제공합니다. 또한, 의료 임차인은 일반적으로 장기 임대 계약을 체결하므로, 이는 안정적인 소득을 보장하며 임대주가 부담하는 이사 비용을 줄여줍니다. 또한, 의료 서비스를 제공함으로써 커뮤니티에 기여하고, 이로 인해 부동산의 가치와 명성도 향상됩니다.   초기 건설 비용이 일반 오피스 빌딩보다 높더라도, 메디컬 오피스 빌딩은 안정적인 수익을 제공하는 투자 대상으로 평가됩니다. 경제 상황과 관계없이 의료 서비스에 대한 수요는 꾸준히 유지되고 계속 증가 추세에 있기 때문에, 메디컬 오피스는 장기적으로도 매력적인 투자 기회를 제공할 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137   렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 오피스 메디컬 메디컬 오피스 일반 오피스 건설 비용

2024.10.09. 17:37

'상업용 부동산 부실' 뇌관 터질라

애틀랜타 연체율 전국 5번째 높아 부동산 가치 급락, 헐값 매각 확산   ‘상업용 부동산(CRE)’이 조지아주 애틀랜타 경제의 가장 큰 뇌관으로 꼽히고 있다. 지난 2분기(4~6월) 오피스 공실률이 여전히 30%를 웃도는 가운데 오피스 대출 부실 문제가 갈수록 심각해지는 양상이다.   부동산 정보업체 트레프에 따르면 8월 현재 메트로 애틀랜타 지역의 상업용 부동산저당증권(CMBS) 연체 규모는 7건에 3억 8900만 달러에 달했다. 지난 7월 기준 전국 CMBS 연체건수의 19%가 애틀랜타에서 발생했다. 전국 대도시권 25곳 가운데 연체율 상위 5번째다. 지난해 5월 애틀랜타 지역의 CMBS 연체 비중이 7%에 불과했던 것을 고려하면 1년 사이에 3배 가까이 높아진 셈이다.   메트로 지역 오피스 소유주가 빌린 총 475억 달러의 3분의 1이 CMBS 대출에 해당한다. 트레프는 내년 말까지 16개 건물, 총 4억 1400만 달러의 대출 만기가 돌아옴에 따라 대출 부실 문제가 더욱 심각해질 수 있다고 전망했다.   상업용 부동산 위기는 텅 빈 사무실 때문이다. 재택근무와 고금리 장기화로 애틀랜타 오피스 공실률은 2022년 1분기부터 최고치를 갱신하고 있다. 올해 2분기 공실률은 32.6%로 전 분기보다 0.2%포인트 증가했다. 애틀랜타 로펌 버앤포먼의 에리히 둘라허 파산 전문 변호사는 “공실 위기는 B또는 C등급의 오래된 건물에 집중됐다”며 “노후화된 사무실 또는 치안이 좋지 않은 도심 지역 건물에 대한 수요가 사라졌다”고 전했다.   임대 수익이 고갈되면서 상업용 부동산들의 ‘헐값’ 매물이 속출하고 있다. 애틀랜타 미드타운에 위치한 52만 6000스퀘어피트(sqft) 규모의 오피스 빌딩 ‘프로시니엄’은 최근 7년 전 매매가보다 43% 낮은 8300만 달러에 팔렸다. 귀넷 카운티의 슈가로프 코퍼리트 센터(SCC) 역시 7월에 이전 판매가 대비 25% 하락한 3200만 달러에 매각됐다. 이 건물은 임대차 계약율이 88%로 양호한 수준임에도 시장 침체로 인해 부동산 가치가 급락했다.   상업용 부동산의 대출 부실은 부동산 소유주와 은행뿐만 아니라 지역 주민의 위기로도 연결된다. 부동산 가치가 하락하면 지방세와 교육세 징수의 대부분을 차지하는 재산세 수입이 줄어든다. 세수 부족분을 메꾸기 위해선 주거용 주택 세율을 올리거나 공공 서비스를 축소해야 한다. 특히 대출 상환 미이행으로 강제 압류 또는 매각될 경우 지역 부동산 가치가 급격하게 하락할 수 있다는 우려가 나오고 있다.   장채원 기자 [email protected]오피스 장기화 상업용 부동산들 상업용 부동산저당증권 오피스 공실률

2024.08.19. 15:22

디폴트<채무불이행> 사상 최대 수준, 오피스 빌딩 비상

오피스 빌딩에서 대출 디폴트(채무불이행)가 사상 최대 수준에 이르면서 상업용 부동산 업계는 물론 대출을 진행한 금융 업계가 초긴장하고 있다.     지난 1일 월스트리트저널(WSJ)은 모건스탠리 캐피털 인터내셔널(MSCI)의 발표를 인용해 380억 달러 이상의 오피스 빌딩이 채무불이행, 압류, 재정난 위기에 놓여 있다고 보도했다. 금융 위기의 여파가 미쳤던 2012년 4분기 이후 12년 만에 최고치다.     오피스 빌딩 소유주들은 높은 이자율과 오피스 수요 감소로 대출금 상환에 어려움을 겪으면서 대출 연체가 가파르게 늘어나고 있다.     무디스에 따르면 최근 2021년까지 상업용 모기지담보증권으로 전환된 사무실 대출의 90% 이상이 만기일에 상환됐는데 지난해에는 35%로 뚝 떨어졌다. 이는 2007년 이후 가장 낮은 수치다.     팬데믹 이후에도 재택근무가 일반화되면서 사무실 수요가 이전보다 급감한 데다가 고금리 장기화로 이자 부담이 많이 늘어난 게 주된 요인으로 작용했다.   과거 낮은 수준의 고정금리로 돈을 빌린 건물주들 역시 대출 만기가 다가오면서 훨씬 비싼 이자로 돈을 빌려야 하는 어려움에 직면하고 있는 상황이다. 재정난의 위기다. 문제는 신규 오피스 수요도 매우 낮다는 점이다.   무디스 애널리틱스는 올해 초 지난해 4분기 기준 주요 도시 사무실 공실률이 19.6%였다고 전했다. 이는 전년 동기 18.8%보다 오른 것으로, 1986년과 1991년의 이전 최고 기록 19.3%도 넘는 수치다. 무디스가 관련 통계를 집계한 1979년 이후 44년 만에 가장 높다.   더욱이 경기 하강으로 비용 절감을 해야 하는 기업들이 직원 1인당 사용 공간을 줄이기 시작한 것도 오피스 시장에는 악재다. 코로나19 유행은 직원들의 재택근무를 확산시키면서 직원 1인당 필요 공간을 더 줄였다.   오피스 공실률이 높고 신규 수요 약세 등 오피스 임대 시장이 악화하면서 신규 임대차 계약을 하려는 임차인들이 건물주의 재무 상태를 면밀히 살피고 있다.   빌딩 소유주가 채권자로부터 부동산을 압류당할 가능성이 없는지, 약속한 편의시설을 추가할 자금을 확보하고 있는지 등을 확인하기 위해서다.     세입자들이 민감한 반응을 보이고 있는 것은 향후 12개월 동안 사무실 대출 180억 달러 만기가 도래하기 때문이다. 이는 2023년 규모의 두 배 이상이다.     무디스는 대출의 73%가 부동산 수익 감소, 높은 부채, 공실률 등의 문제로 재융자가 어려울 것으로 예측하고 있다.   이은영 기자채무불이행 오피스 오피스 빌딩 오피스 수요 신규 오피스

2024.05.02. 21:26

[FOCUS] 억만장자 증가…부자 개인자산<패밀리 오피스> 관리 3배 급증

부유한 가족의 개인 투자기관인 패밀리 오피스(Family Office)가 2019년 이후 3배 이상 증가했다. 투자 데이터 회사 프리퀸의 보고서에 따르면 지난해 전 세계 패밀리 오피스 수는 2019년 1285개였으나 2023년 4592개를 넘어섰다. 이 가운데 단일 가족의 투자를 관리하는 패밀리 오피스는 2023년에 2729개로 전체의 59%를 차지했다. 전문가들은 패밀리 오피스가 관리하는 자금을 6조 달러로 추정하며 앞으로 더 늘어날 것으로 전망했다.     글로벌 회계법인 EY는패밀리 오피스가 이보다 더 많은 것으로 파악한다. EY는 2023년 현재 단독 가족 패밀리 오피스만 전 세계에서 1만 개에 이를 것으로 추산한다. 이는 2008년보다 10배나 증가한 수치다.     패밀리 오피스는 유럽에서 시작됐다. 이를 체계화한 것은 록펠러와 모건 가문이다. 자산 관리가 필요했기 때문이다. 억만장자가 증가하고 큰돈을 버는 데 걸리는 시간이 줄면서 패밀리 오피스는 특정 가문을 넘어 부유층으로 확산했다. 여기에 글로벌 변동성이 커지고 새로운 투자 유형이 등장한 데다 규제가 복잡해지자 억만장자들은 전문가들이 제공하는 서비스가 더 필요해졌다.   패밀리 오피스에는 한 가족만 맡는 단일패밀리 오피스와 여러 가족을 담당하는 다가구 패밀리 오피스가 있다. 단일 오피스는 초고액 자산가 가족을 맡아 자문과 자산관리 역할을 한다. 다가구 오피스는 여러 가족을 담당하며 갈수록 비중이 높아지고 있다. 록펠러 가문을 담당하던 곳도 현재는 고객이 250명을 넘는 것으로 알려졌다.   패밀리 오피스의 수요가 증가하자 사모펀드와 헤지펀드, 벤처캐피탈은 본격적인 유치 경쟁에 뛰어들고 있고 월스트리트에 새로운 골드러시가 일고 있다는 말까지 나온다. 리서치업체 웰스-X(Wealth-X)에 따르면 전 세계적으로 패밀리 오피스의 일반적인 기준은 1억 달러다. 이 기준 이상의 부를 가진 이들은 최근 전 세계적으로 9만 명 이상으로 급증했다. 성장 여지가 많은 시장을 잡기 위해 블랙스톤이나 KKR, 칼라일은 패밀리 오피스 담당 팀을 늘리고 금융상품을 개발해왔다.     수십 년 동안 부유한 개인들에게 서비스를 제공해 온 블랙스톤은 패밀리 오피스를 담당하는 개인자산그룹을 강화하고 있다. 크레이그 러셀 개인자산그룹 책임자에 따르면 이 팀은 지난 몇 년 동안 두 배가 늘었고 계속 커질 가능성이 높다.   프리퀸의 알렉스 머레이 부사장은 패밀리 오피스 증가와 투자 전략 변화에 대해 “막대한 부의 이전이 큰 영향을 미치고 있다”고 분석했다. 그는 “이런 현상은 밀레니엄 세대를 미국 역사상 가장 부유한 세대로 만들 것”이라고 예상했다. 노령화라는 인구통계학적 변화가 전 세계적으로 일어나면서 패밀리 오피스가 늘고 있고 이는 더 많은 부가 다음 세대로 이전된다는 것을 의미한다. 머레이 부사장은 “(이런 경향 때문에) 이전 패밀리 오피스의 목표가 부의 창출이었다면 이제는 부의 유지로 바뀌고 있다”라고 지적했다.   프리퀸의 보고서에 따르면 전통적으로 개인 부가 가장 많은 북미는 전 세계의 33%를 차지하고 있다. 유럽은 23%이며 아시아태평양 지역은 중국의 부상에 힘입어 36%로 성장했다. 패밀리 오피스 수는 부의 분포와는 차이가 있다. 전 세계 패밀리 오피스의 37%는 북미에 있으며 유럽에 32%, 아시아에 15%가 위치한다. 북미에서 관리하는 개인 부는 전 세계 합계의 54%에 이른다. 유럽은 30%, 아시아는 8%다. 다른 지역의 개인 부도 북미에 있는 패밀리 오피스로 몰리는 경향이 엿보인다. 특히 아시아태평양은 패밀리 오피스가 활성화되지 않아 전체 개인 부의 36%를 차지하면서도 실제 관리는 8%에 불과하다.       최근의 새로운 경향에서 두드러진 것은 신흥시장의 상승세다. 2023년 패밀리 오피스 증가율이 북미 20%, 유럽 17%, 아시아 22%인데 비해 다른 지역에서는 31% 급증했다. 선진 시장보다 신흥 시장의 상승세가 더 주목할 만하다는 것이다. 아시아에서 나타나는 부의 집중 현상도 특징적이다. 이런 현상이 나타나는 대표적인 지역인 중국의 경우 2022년 전체 부의 3분의 1이 상위 1%에 집중됐다. 이는 2000년보다 13% 증가한 것이다. 홍콩도 상위 1%가 부의 3분 1을 소유하고 있다.       경쟁이 치열해지면서 패밀리 오피스의 성격도 바뀌고 있다. 전통적으로 주식과 채권 포트폴리오를 통해 부를 보존하는 데 중점을 두었던 패밀리 오피스는 사모펀드와 벤처 캐피탈, 헤지 펀드, 부동산을 통해 장기 수익을 추구하면서 기관투자가와 비슷한 성격을 띠기 시작했다. 오라클 캐피털 그룹의 마틴 그레이엄 회장은 패밀리 오피스가 투자를 넘어 원스톱 서비스로 진화하고 있다고 지적한다. 오라클 캐피털은 이민을 지원하고 거주할 부동산을 찾아주는 것은 물론 자녀의 학교 입학과 자선 재단 설립, 프로젝트 파이낸싱 등 필요한 것은 무엇이든 지원한다.     서비스가 다양화되고 있지만 패밀리 오피스의 가장 중요한 기능은 부의 구조화다. 가족 신탁과 재단 등을 이용해 같은 세대 안에서 혹은 세대를 넘어 부를 유지하는 것이다. 이를 위해 패밀리 오피스는 전문화 단계로 넘어가고 있다. 실시간 통합 보고 등에 필요한 소프트웨어 개발과 사이버 보안이 여기에 해당한다. 억만장자가 증가하고 시장이 커지면서 패밀리 오피스는 극소수의 폐쇄된 기능에서 다양한 요구를 반영하는 새로운 분야로 성장하고 있다.      ━   전 세계 수퍼리치〈순자산 3000만불 이상〉 작년 4.2% 증가     글로벌 부동산 컨설팅 회사인 ‘나이트 프랭크’(Knight Frank)의 2023년 연례 자산 보고서에 따르면 순자산 3000만 달러 이상의 수퍼리치(초고액순자산가·UHNWI)의 수는 2022년 60만1300명에서 2023년 62만6619명으로 4.2% 증가했다.   2007년부터 출간된 나이트 프랭크의 자산 보고서(Wealth Report)는 전 세계 600개 민간은행을 조사한 결과를 바탕으로 한 것이다. 이 보고서는 2022년 예상치 못한 금리 인상으로 부의 창출이 어려웠으나 2023년에는 안정적으로 바뀌었다고 밝혔다.   지역별로는 북미에서 수퍼리치 증가율이 7.2%로 가장 높았다. 중동은 6.2%로 그 뒤를 이었다. 유럽은 1.8% 증가를 기록했다. 유럽에서는 스위스가 5.2%의 증가로 1위를 차지했다. 라틴 아메리카는 유일한 감소 지역으로 3.6%가 줄었다.   국가별로는 튀르키예가 10% 늘어 1위를 차지했고 미국은 8% 증가로 2위에 올랐다.   튀르키예의수퍼리치 증가는 50%가 넘는 인플레이션에도 불구하고 경제가 역동적으로 발전했기 때문으로 풀이된다. 또 러시아와 우크라이나, 카자흐스탄, 아제르바이잔 등의 기업가들이 최근 터키에 회사를 설립하거나 거주한 것도 영향을 준 것으로 보인다. 안유회 에디터FOCUS 패밀리 오피스 단일패밀리 오피스 세계 패밀리 다가구 패밀리

2024.03.25. 18:06

오피스 건물, 주거용 전환 급증…공실률 20%대 육박하면서

재택근무와 하이브리드(재택+출근) 근무로 인한 오피스 공실률이 높게 유지되면서 오피스 빌딩의 주거용 전환이 급격하게 증가하고 있다. 다가오는 막대한 상업용 모기지 만기일도 이런 추세에 한몫했다.     무디스 애널리틱스에 따르면 작년 4분기 오피스 공실률은 19.6%다. 지난 40여년간 분기별 공실률은 19.3%가 최고치였음을 고려하면 이번에 역대 최고치를 경신한 것이다. 또 부동산 정보업체 커머셜엣지는 올해 만기일이 예정된 오피스 빌딩 모기지 금액은 총 1500억 달러라고 전했다. 2026년 말 만기를 앞둔 모기지 역시 3000억 달러가 넘는다.     이와 같은 이유로 오피스 빌딩을 주거용으로 전환하는 비율이 2021년 이후 357%나 폭증했다고 비즈니스 인사이더가 레시클럽 보고서를 인용해 최근 보도했다.     2021년 오피스에서 주거지로 전환은 1만2100개였지만 3년이 지난 현재 5만5300개로 급증했다     LA한인타운에서도 오피스 빌딩을 주거용 아파트나 콘도로 바꾸는 프로젝트가 빠르게 늘고 있다.     제이미슨 서비스는 19층 LA고등 법원 타워(600 South Commonwealth Ave.)를 428 유닛의 아파트로 전환할 계획이다. 이 법원 건물은 2014년 제이미슨 서비스가 5000만 달러에 인수했다.     업체는 또 버몬트에 위치한 19층 오피스 타워(695 South Vermont Ave.), 라파예트파크의 6층 오피스 빌딩(520 South La Fayette Park Pl.), LA다운타운에 있는 33층 아코 타워(1055 West 7th St.), 윌셔불러바드 선상의 7층 오피스 건물(6380 Wilshire Blvd.) 등의 주거용 전환 신청서를 LA시 개발국에 제출한 상태다.     이외에도 제이미슨 서비스가 이미 전환했거나 전환을 준비 중인 LA한인타운 내 오피스 빌딩은 어림잡아 10채 정도 된다.     부동산 업계는 “신축을 위한 부지 확보가 어렵고 건축비도 급증해 오피스 빌딩을 리모델링하는 것이 비용과 공사 기간, 전환 후 임대 측면에서도 훨씬 효율적”이라고 설명했다. 특히 제이미슨 서비스 입장에는 오피스 공간을 줄일 수 있어서 오피스 공실률도 줄이는 부수적인 효과를 누릴 수 있다고 덧붙였다.   공실률이 계속 상승하면서 임대 소득도 감소하는 와중에 모기지 만기도 도래하면서 재융자 압력을 받고 있다. 한 융자 업계 관계자는 “오피스 빌딩으로 재융자를 받는 것보단 주거용 건물로 재융자를 받는 게 더 쉬워서 주거용 전환을 부추기는 요소”라고 짚었다.     레시클럽 공동창업자인 랜스 램버트는 “상업용 건물이 모두 주거 공간으로 용도를 변경할 수 있지 않다”라며 “오피스 빌딩의 주거용 전환은 유용하지만 리모델링 비용도 만만치않을 수 있어서 득실을 잘 따져서 결정해야 한다”고 지적했다.   이은영 기자오피스 주거용 오피스 공실률 주거용 전환 오피스 건물

2024.02.18. 18:35

또 쏟아진다…18일 이후 2차 폭우 전망

“이번 주말 또 한 번의 폭우가 남가주에 쏟아질 예정입니다”   2월 들어 가장 바빴던 부서 중 하나가 바로 국립기상청(NWS)이다. 이달 초부터 강력한 폭우가 샌루이스 오비스포와 샌타바버라 지역에서 LA와 샌디에이고 남쪽으로 확산하면서 비상체제에 돌입했기 때문이다.   지난 9일 오전 10시 30분 국립기상청(NWS)의 옥스나드 오피스를 방문했다. 이날 3명의 기상학자가 수십 개의 모니터를 주시하며 홍수와 산불은 물론 대기 상태 파악과 수난구조 상황 등을 면밀히 살피고 있었다. NWS 옥스나드 오피스는 LA카운티~샌루이스 오비스포카운티 지역의 기후변화를 감시하고 대기를 관측하고 있다.   NWS 존 두마스 기상학자는 “오는 18일이나 그 이후 또 한 번의 ‘대기의 강(Atmospheric river)’이 샌타바버라카운티로 이동할 것으로 보인다”며 “9일 오후 기준으로 폭풍 확률은 30% 정도”라고 예상했다. 97년만의 최악 폭우가 온 지 2주도 안 돼 또 폭우가 예보됐다. 대기의 강은 태평양에서 발원한 좁고 긴 형태의 비구름대를 일컫는 것으로 일종의 ‘수분 컨베이어 벨트’다. 관계기사 4면   그에 따르면 NWS는 기상 레이더(Doppler radar)와 위성은 물론 최첨단 장비를 활용해 기상을 관측하고 분석해 날씨를 예보한다. 위성은 지구 자기권의 바깥쪽 영역에서 우주 환경 자기장 측정이 가능한 GOES-16 인공위성과 지표면 약 520마일 상공에서 하루 14번 북극 궤도를 도는 북극관측인공위성(POES) 등이 기후 관측에 쓰인다.   특히 기상학자들은 강수의 수평적인 이동 속도와 바람의 분포를 측정할 수 있는 기상 레이더와 위성과 다른 레이더에서 수집된 각종 데이터를 첨단기상대화형시스템(AWIPS) 등으로 필요한 정보를 정리 및 통합해서 기후변화를 감시하고 있다.     두마스 기상학자는 “20년 전만 해도 기상 관측 기구만을 사용해 날씨를 관측했다면 현재는 첨단 기술 사용으로 세밀하고 신속하게 폭넓은 데이터를 수집할 수 있어 정확도가 높아졌다”고 말했다.       현재 기상청은 기상홍수센터(CW3E)와 LA, 벤투라, 샌타바버라 등 카운티 정부, 지역 언론, 전국 NWS 지역 오피스 등과 긴밀한 협력체제를 구축해 긴급상황에 발빠르게 대처하고 있다. 또한 날씨 변화에 정확하고 신속하게 대응할 수 있도록 지난 폭풍처럼 긴급 상황이 발생하면 NWS 기상학자를 지역 긴급상황센터(EOC)에 파견한다고 덧붙였다.     NWS에 따르면 지난 폭풍으로 인해 올해 LA시의 강수량은 평년보다 약 15인치 높은 것으로 나타났으며 현재 가주는 열대 태평양 해수면 온도가 높아지는 엘니뇨 영향권에 들어왔다.   한편, 옥스나드 오피스는 총 20명의 기상학자가 연중무휴 24시간 최소 2명씩 교대 근무를 하며 날씨를 관측하고 있다.      국립기상청은   미국해양대기관리청(National Oceanic and Atmospheric Administration) 산하 연방 부속 기관인 국립기상청(NWS)은 1870년 미국육군통신대(Army Signal corps)로 설립됐지만 이후 기상 정보 관련 업무를 계승해 발전시키며 현재 전국의 기상 예보와 경보를 맡고 있다.   NWS는 전국에 걸쳐 122곳의 지역 오피스가 있으며 본사는 메릴랜드주 실버스프링에 있다. 캘리포니아에는 옥스나드, 샌디에이고, 몬터레이, 새크라멘토, 샌호킨밸리, 유레카 등 총 6개의 지역 오피스가 있다.   김예진 기자 [email protected]국립기상청 오피스 샌타바버라 카운티 오피스 비교적 카운티 지역

2024.02.11. 18:59

맨해튼 코리아타운 오피스 건물, 주거용 전환

한인 투자자와 기업이 구매한 맨해튼 한인타운 내 오피스 건물(110 W 32스트리트)이 주거용으로 전환될 예정이다.   17일 크레인스뉴욕 보도에 따르면 뉴욕 기반 투자자 토니 박씨와 '벼룩시장', '알바천국' 등을 통해 덩치를 키운 한국 기업 미디어윌이 지난해 9월 3700만 달러에 구매했던 10층짜리 건물이 최근 상업용 2개층을 3000만 달러에 매각했다.     이 건물은 지상 10층, 11만3000스퀘어피트 규모인데, 구매자의 의사에 따라 3만 스퀘어피트 규모의 1층·메자닌·지하실은 슈퍼마켓이 된다. 본래 이 건물 지상 2층까지는 상업시설 용도로 지어졌다.   박씨는 자신의 부동산 업체인 PD프로퍼티를 통해 오피스용으로 지어진 나머지 3~10층을 베드룸이 딸린 77개 스튜디오와 1베드룸 아파트 형태의 주거용 임대 유닛으로 전환할 예정이다. 체육관, 옥상 라운지도 추가해 개조한다.     건물은 1920년에 지어져 1987년 보수됐다. 지난해 박씨와 미디어윌이 이 건물을 구매할 당시 이들은 오피스 공간보다 상업용 1~2층에 가치를 두고 매입한 것으로 알려져 있다.     한편 맨해튼의 아파트 렌트는 팬데믹 후 이전보다 오른 평균 4000달러대에 형성돼 있다. 부동산 전문 기업 CBRE 데이터에 따르면 맨해튼 주요 지역의 상업시설 평균 임대료는 지난해까지 스퀘어피트당 669달러로 6분기 연속 올랐다.   상업시설의 주거용 전환은 팬데믹 당시 오피스 공실률이 높아지며 나온 아이디어다. 앞서 캐시 호컬 뉴욕주지사는 이달초 신년연설을 통해 이같은 전환을 장려하자는 제안을 한 바 있다.   박씨는 지난 14일 CBS와의 인터뷰를 통해 공실을 소개하며 "사무실이 아니라면 뭐든 만들 것"이라고 말했다. 이날 기준 건물은 8개층이 비어있고, 1층에 '99센트 스토어'가 입주된 상태다. 강민혜 기자 [email protected]코리아타운 오피스 오피스 건물 주거용 전환 맨해튼 한인타운

2024.01.17. 21:25

맨해튼 오피스 복귀율 70% 도달

맨해튼 오피스 복귀율이 팬데믹 이전 수준의 70%에 도달하며 코로나19 이후 가장 높은 수치를 기록한 것으로 드러났다.     뉴욕부동산위원회(REBNY)가 5일 발표한 보고서에 따르면 지난 10월 맨해튼 오피스 건물의 평균 방문율은 코로나19 발생 이전 수준의 70%를 기록했고, 이는 전년 동월 대비 4%포인트 상승한 수치다.     REBNY가 맨해튼 전체 오피스 건물의 약 절반인 350개 건물 내부에서 위치 데이터를 통해 휴대폰 활동을 추적한 결과, 10월 오피스 내부 활동을 보인 휴대폰은 약 1140만 개로 9월보다 4%포인트 증가했다.     특히 10월 마지막 주 오피스 방문율은 77%로 팬데믹 이후 최고치를 기록했다.   보고서에 따르면, 빌딩 등급에 따라 오피스 복귀율에 차이가 있었다. A+등급으로 분류된 고급 오피스 건물의 방문율은 74%, A·B·C 등급 건물의 방문율은 70% 수준이었다. 크레인스뉴욕은 “오래된 B·C급 건물의 오피스 복귀율도 전년 동월 대비 7%포인트 상승한 것으로 보아, 다양한 직종의 근로자들이 재택근무를 줄이고 있음을 알 수 있다”고 분석했다.     지역에 따른 차이도 있었다. 위치별로 보면 미드타운 사우스(29~45스트리트)의 오피스 복귀율이 76%로 가장 높았고, 다운타운은 60%로 낮은 수준이었다.   제임스 웰런 REBNY 위원장은 “기업 측에서 직원들의 사무실 복귀를 위해 노력을 기울인 결과 10월 오피스 복귀율이 상승했다”며 “이는 긍정적인 신호”라고 전했다.   늘어난 전철 이용객 수도 높아진 오피스 복귀율을 뒷받침한다. REBNY에 따르면 10월 주중 전철 승객 수는 2019년 이용객의 70% 수준이었다. 팬데믹 이후 주중 전철 이용객 수는 코로나19 이전의 60%를 밑도는 수준이었으나, 최근 70%까지 증가한 것이다.   한편 뉴욕시는 팬데믹 이후 오피스 공실률이 치솟고 주택 공급은 부족해지자 살인적인 렌트 부담을 줄이기 위해 공실률이 높은 오피스 건물을 아파트로 바꾸는 방안을 추진하고 나섰다.  윤지혜 기자 [email protected]맨해튼 오피스 오피스 복귀율 맨해튼 오피스 오피스 건물

2023.12.06. 21:33

뉴욕시 오피스 건물 아파트 전환, 실효성 의문

살인적인 렌트 부담을 줄이기 위해 뉴욕시가 공실률이 높은 오피스 건물을 아파트로 바꾸는 방안을 추진하고 있지만, 실제 효과는 크지 않을 것이라는 우려가 나온다. 신규 공급된 아파트 렌트가 여전히 비싼 수준이라, 주택공급을 늘리는 효과가 미미하다는 지적이다.   29일 뉴욕포스트 등에 따르면, 최근 뉴욕시가 부동산 개발 및 투자회사들과 함께 아파트로 전환 중인 맨해튼 파이낸셜디스트릭트 오피스 건물(160 워터스트리트) 렌트는 스튜디오 기준 월 3500달러 수준으로 책정됐다. 2베드룸은 월 7500달러 수준이다. 뉴욕포스트는 "공급을 늘려 렌트 하락을 꾀하겠다는 아이디어"라면서도 "책정된 렌트는 많은 뉴요커에게 부담되는 수준"이라고 평가했다.     이미 아파트로 전환이 끝난 근처 건물(180 워터스트리트) 역시 렌트 부담이 만만치 않다. 스트리트이지에 따르면 이 아파트 렌트는 스튜디오 기준 월 3496달러, 1베드룸은 월 5800달러 수준이다. 맨해튼에서 일하지만 뉴저지주 저지시티에 거주하는 한인 김 모씨(28)는 "월 3500달러 스튜디오를 못 구해서 외곽에 거주하는 게 아닌데, 비싼 아파트를 만들어놓고 공급을 늘렸다고 포장하는 정부가 한심하다"고 말했다.   전문가들은 오피스를 아파트로 전환한 후 가격결정권을 디벨로퍼들에게 전임하는 이상, 획기적인 주택 공급 효과는 기대하기 어렵다고 입을 모은다. 모니카 박 재미부동산협회 회장은 "건물의 일정 비율을 시정부에서 저소득층 주택으로 정하지 않는 한, 디벨로퍼들도 투자금을 회수해야 하므로 렌트가 비쌀 수밖에 없다"고 말했다.     10월 기준 맨해튼 렌트 중간값은 4195달러, 북부 퀸즈지역 렌트 중간값은 3198달러 수준으로 직전달보단 하락했지만, 여전히 높다. 최근 한인들을 비롯한 많은 뉴요커가 상대적으로 저렴하고, 렌트 상승률도 제한적인 '하우징 커넥트 로터리'(Housing Connect Lottery)에 도전하는 이유이기도 하다. 맨해튼 머레이힐에 거주하는 박 모씨(32)는 "소득조건이 까다로워 쉽지는 않지만, 당첨되면 대박이라는 생각으로 꾸준히 도전 중"이라고 전했다. 하우징 로터리에 대한 자세한 내용은 웹사이트(housingconnect.nyc.gov)에서 확인할 수 있다.     김은별 기자 [email protected]아파트 오피스 아파트 전환 오피스 건물 아파트 렌트

2023.11.29. 19:17

뉴욕시, 빈 사무실 주택으로 바꾼다

뉴욕시가 주택 부족 문제를 해소하기 위해 공실률이 높은 오피스 빌딩을 주택으로 전환하는 방안을 발표했다.     에릭 아담스 뉴욕시장은 17일 맨해튼 미드타운에 위치한 한 오피스 빌딩에서 기자회견을 열고. ‘주거 기회를 위한 시티 오브 예스’(City of Yes for Housing Opportunity) 제안을 공개했다.   아담스 시장은 “뉴요커들이 거주할 공간이 없어 고군분투하고 있는데, 오피스 빌딩은 텅 비어있는 것은 이치에 맞지 않는다”며 “공실률이 높은 오피스 건물을 주택으로 손쉽게 전환하도록 유도해 비즈니스 지구에 활력을 불어넣고, 일자리와 대중교통 접근성이 높은 지역에 주택 공급량을 늘리겠다”고 밝혔다.   우선 뉴욕시는 맨해튼 미드타운 사우스(23~40스트리트, 5~8애비뉴) 구역을 재구획할 방침이다. 현재 이 지역은 제조·오피스 건물만 허용하고 있는데, 주거용 건물도 허용해 오피스를 변환하거나 주거용 건물을 지을 수 있도록 하겠다는 설명이다. 조닝 변경은 뉴욕시의회 승인이 필요한 부분으로, 뉴욕시는 올가을부터 공청회를 열 예정이다.   또 뉴욕시는 주거용 건물로 변환 신청할 수 있는 오피스 건물 허용범위도 넓히기로 했다. 현재는 지역에 따라 1961~1977년에 건축된 건물만 용도변경을 신청할 수 있었지만, 앞으로는 1990년까지 지어진 건물이라면 주택 전환을 허용하겠다는 계획이다.   건물주가 주거용 전환을 신청했을 때, 불필요한 서류 작업 때문에 늦어지지 않도록 속도도 높인다. 시 도시계획국·빌딩국·주택보존및개발국·랜드마크보존위원회 등 건물을 전환할 때 필요한 인력을 한 자리에 모은 ‘오피스 전환 액셀러레이터’를 구성, 업무 속도를 높이겠다는 구상이다.     한편 뉴욕시는 이번 정책으로 향후 10년간 약 2만채의 주거용 유닛을 더 확보할 것으로 보고 있다.   최근 뉴욕시에선 수요만큼 주택공급이 따라주지 않아 렌트가 사상 최고치를 경신하고 있지만, 팬데믹 이후 하이브리드 근무가 ‘뉴 노멀’로 자리잡으면서 사무실 점유율은 여전히 낮은 수준이다. 건물출입관리회사 캐슬시스템에 따르면 지난 9일 기준 뉴욕시 사무실 점유율은 44.8%로, 여전히 절반도 못 채우는 수준으로 나타났다. 김은별 기자 [email protected]뉴욕 뉴욕시 부동산 공실률 주택 주택부족 오피스 재택근무

2023.08.17. 19:43

세계 9대 도시 오피스 시장 재택근무에 8000억불 증발

샌프란시스코를 포함해 전 세계 9개 주요 도시에서 사무용 빌딩의 가치가 2030년까지 8000억 달러가 사라질 수 있다는 보고서가 나왔다.   매켄지 글로벌 인스티튜트는 최근 보고서를 통해 재택근무 등 원격 근무 체제가 활성화함에 따른 전 세계 주요 도시 사무용 빌딩의 가치 하락에 대해 이같이 전망했다.   보고서는 포스트 팬데믹과 함께 사무실 공실률이 오르고 임대료가 하락하는 가운데 나왔으며, 팬데믹으로 인한 근로 습관의 지속적인 변화가 상업용 부동산의 가치를 떨어뜨리고 있다는 최근 흐름을 다시 보여주고 있다.   보고서에 따르면 사무실 출근율은 코로나19 이전보다 30% 낮아졌으며 매일 출근하는 근로자도 단지 37% 수준이다.   보고서는 “전 세계 슈퍼스타 도시의 도심 부동산은 상당한 어려움에 있다”며 “이러한 어려움은 도시의 재정 건전성을 위태롭게 할 수 있다”고 밝혔다.   매켄지는 보고서 작성을 위해 중국 베이징과 상하이, 미국 뉴욕·휴스턴·샌프란시스코, 영국 런던, 프랑스 파리, 독일 뮌헨, 일본 도쿄 등 9개 도시를 조사했다.   이들 도시의 추정 손실액은 8천억 달러로, 2019년 수준에서 26% 감소했다. 더 심각한 시나리오로는 사무실 공간의 가치가 최대 42%까지 떨어질 수 있다는 점이다.   보고서는 “이자율 상승이 복합적으로 작용한다면 가치에 미치는 영향은 훨씬 더 커질 수 있다”며 “문제가 생긴 금융업체들이 보유 부동산의 가격을 더 빨리 낮추기로 결정하면 그 영향이 더 커질 수 있다”고 전했다.   상업용 부동산의 침체는 많은 부동산 거래에 자금을 대는 은행들에 손실을 초래할 우려가 있다. 미국에서는 이미 주로 중소형 은행에서 이루어지는 부동산 대출에 대해 조건이 강화됐다.   조사 대상 도시 중에서는 미국에서 가장 급격한 가격 하락을 경험하고 있다.   지난해 샌프란시스코와 뉴욕에서는 인플레이션을 고려하면 임대료가 2019년에 비해 각각 28%와 22% 감소한 수준에서 나왔다.   보수적으로 잡아도 2020년대 말 사무실 공간에 대한 수요는 2019년에 비해 13% 줄 수 있다.   보고서는 팬데믹으로 떠난 사람들 일부만이 돌아올 것이고 도심 쇼핑은 완전히 회복되지 않을 것이라고 전망했다.   도심 매장 근처의 유동 인구는 팬데믹 이전보다 10~20% 낮게 유지하고 있고, 이는 부분적으로 온라인 쇼핑의 성장에서 비롯됐다.   보고서는 “도시들이 하이브리드 접근 방식을 취해 사무 공간 수요 감소에 대응할 수 있다”며 다목적 용도의 사무실과 소매 공간을 개발하고 다양한 용도에 맞춰 쉽게 바꿀 수 있는 건물을 짓는 것을 하나의 대안으로 제시했다.재택근무 오피스 주요 도시 이들 도시 사무실 공간

2023.07.16. 18:13

미셸 박 스틸 의원 모빌 오피스 행사

  임상환 기자오피스 미셸 오피스 행사 스틸 의원

2023.06.12. 17:31